OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2002 - 10 U 105/01
Fundstelle
openJur 2011, 17650
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Verfahrensgang
  • vorher: Az. 6 O 167/00
Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 15. Mai 2001 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Klägern zu je 1/3 zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 75.000 EUR, die auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden kann, abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet, zu der ebenfalls Bank- oder Sparkassenbürgschaft zugelassen wird.

Tatbestand

Mit Vertrag vom 19.6.1987 (Bl. 21 ff. d.A.) vermietete die Rechtsvorgängerin der Kläger der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) zunächst für die Zeit vom 1.1.1988 bis zum 31.12.1997 das bebaute Grundstück A. Straße 4 in E. zum Betriebe eines Lebensmittel- und nonfood-Marktes. Der monatliche Mietzins wurde mit 98.712 DM vereinbart. Wegen der im übrigen getroffenen Regelungen wird auf den Vertragswortlaut sowie auf die Nachtragsvereinbarungen vom 20.11.1990 (Bl. 30/31 d.A.), 29.7.1991 (Bl. 32 ff. d.A.), 5.9.1991 (Bl. 35 d.A.), 28.1.1993 (Bl. 43 d.A.) und 26.2.1993 (Bl. 42 d.A.) Bezug genommen. Dabei wurde insbesondere die Vertragslaufzeit bis zum 30.5.2005 verlängert. Mit Schreiben vom 28.9.1999 (Bl. 51 ff. d.A.), auf dessen Inhalt verwiesen wird, kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1) fristlos zum 15.10.1999, hilfsweise fristgerecht zum 31.3.2000. Die fristlose Kündigung stützten sie unter anderem darauf, dass die Beklagte zu 1) zwischenzeitlich einen Untermietvertrag über das streitgegenständliche Objekt mit der Beklagten zu 2) abgeschlossen hatte, ohne sie - die Kläger - davon auch nur zu informieren.

Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des eingangs bezeichneten Mietgrundstücks in Anspruch, weil sie das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1) aufgrund ihrer Kündigungserklärung vom 28.9.1999 für beendet halten.

Die Beklagten haben mit der Begründung Klageabweisung beantragt, das Mietverhältnis der Beklagten zu 1) mit den Klägern bestehe fort, weil deren Kündigung keine Wirkung entfaltet habe.

Durch das angefochtene Urteil (Bl. 282 ff. d.A.), auf dessen Tatbestand wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens Bezug genommen wird, hat das Landgericht nach Beweiserhebung die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt:

Ein Grund zur fristlosen Kündigung habe den Klägern nicht zur Verfügung gestanden. Dass die Beklagte ihrer im Ortstermin vom 1.7.1998 übernommenen Verpflichtung zur Vorlage bestimmter Unterlagen und der Aufforderung zur Überlastung weiterer Schriftstücke nicht nachgekommen sei, bilde keinen wichtigen Grund im Sinne von § 10 des den Rechtsbeziehungen der Parteien zugrundeliegenden Mietvertrages, zumal die Kläger einen Zeitraum von mehr als einem Jahr bis zur Kündigung hätten verstreichen lassen. Die nicht genehmigte Untervermietung an die Beklagte zu 2) rechtfertigte die außerordentliche Kündigung ebenfalls nicht, weil die Kläger ihre Zustimmung nur aus wichtigem Grund hätten versagen können, wozu vorliegend kein Anlass bestanden habe.

Die ordentliche Kündigung habe ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) und zum Wegfall des Besitzrechts der Beklagten zu 2) geführt. Die Laufzeit bis zum 30.5.2005 in Ziffer 3 des Nachtrags vom 29.7.1991 sei nicht durch die späteren Nachträge auflösend bedingt gewesen. Die entsprechenden Vereinbarungen seien nämlich nach den §3 313, 125 BGB formnichtig gewesen, so dass die darin enthaltene auflösende Bedingung nicht wirksam geworden sei. Diese Formnichtigkeit habe sich allerdings nicht auf die Regelung in Ziffer 3) der Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 erstreckt, da diese keine rechtliche Einheit mit den anschließenden Nachtragsvereinbarungen gebildet habe. Den ihnen obliegenden Nachweis eines entsprechenden Verknüpfungswillens der Beteiligten hätten die Kläger nicht geführt. Da die Wirksamkeit der eingangs gekennzeichneten Laufzeitregelung auch sonst nicht in Frage stehe, sei ein Herausgabeanspruch der Kläger mangels Beendigung des in Rede stehenden Vertragsverhältnisses zu verneinen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter verfolgen. Dazu wiederholen und vertiefen sie ihr Vorbringen erster Instanz, dem das Landgericht nach ihrer Auffassung zu Unrecht nicht gefolgt sei, wobei es insbesondere das Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme nicht richtig gewürdigt habe.

Die Beklagte beantragt unter Wiederholung und Ergänzung ihres früheren Vorbringens die Zurückweisung der Berufung der Kläger. Dem ergänzendem Vorbringen der Kläger tritt sie entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird abschließend auf die vorbereitenden Schriftsätze der Parteien und die bei den Akten befindlichen schriftlichen Unterlagen verwiesen.

Gründe

I.

Die zulässige Berufung der Kläger ist sachlich nicht gerechtfertigt. Das Landgericht hat die Klage mit durchweg tragfähiger und überzeugender Begründung zu Recht abgewiesen. Auch ihr zweitinstanzliches Vorbringen rechtfertigt keine für die Kläger günstigere Entscheidung.

Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass das zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis nicht durch die Kündigung der Kläger vom 28.9.1999 beendet worden ist, so dass ein Räumungs- und Herausgabeanspruch zulasten der Beklagten auf der Grundlage des § 556 Abs. 1 BGB a.F. bzw. des § 985 BGB nicht besteht.

1.)

In Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil kann ein Recht der Kläger zur fristlosen Kündigung nicht aus § 10 des Mietvertrages vom 19.6.1987 (Bl. 27 d.A.), in den die Kläger und die Beklagte zu 1) eingetreten sind, unter dem Gesichtspunkt des wichtigen Grundes wegen Verletzung vertraglicher Verpflichtungen hergeleitet werden. Dabei kann dahinstehen, ob sich das Merkmal des wichtigen Grundes entsprechend der Annahme des Landgerichts an den ausdrücklich aufgeführten Erfordernissen des Zahlungsverzugs oder der Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu orientieren hat, worauf allerdings vor allem die Formulierung "insbesondere" hindeuten dürfte. Auch bedarf es keines Eingehens darauf, ob in diesem Zusammenhang ebenfalls zu berücksichtigen wäre, dass die Kläger die von ihnen begehrte Vorlage von Unterlagen sowie die Durchführung etwa erforderlicher Instandsetzungsarbeiten notfalls hätten gerichtlich durchsetzen können, so dass ihnen unter diesen Gesichtspunkt die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zumutbar gewesen wäre. Entscheidend ist jedenfalls die auch vom Landgericht bereits herausgestellte Tatsache, dass die Kündigung der Kläger vom 28.9.1999 nicht zeitnah zum Ortstermin vom 1.7.1998 (Bl. 76/77 d.A.) erfolgt ist, in dessen Verlauf die Beklagte zu 1) die in Rede stehende Verpflichtung übernommen hat. Macht nämlich der Betroffene erst längere Zeit nach einer Vertragsverletzung von seinem daraus sich ergebenden Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch, gibt er damit zu erkennen, dass er diese Vertragsverletzung nicht als so schwerwiegend empfunden hat, dass ihm die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (vgl. z.B. BGH WuM 1983, 661 und NJW-RR 1988, 77, 78 sowie OLG München ZMR 1996, 487, OLG Celle ZMR 1995, 298, OLG Düsseldorf NZM 1999, 970 und OLG Saarbrücken MDR 1999, 86). Ein derartiger Fall ist auch vorliegend gegeben. Den Klägern war es daher verwehrt, Vorgänge zum Anlass einer Kündigung mit sofortiger Wirkung zu nehmen, die sie über einen beträchtlichen Zeitraum hingenommen hatten, ohne die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit der Beklagten zu 1) zunächst in Frage zu stellen.

2.)

Auch die Untervermietung des streitgegenständlichen Mietobjekts an die Beklagte zu 2) führt nicht zu einem Räumungs- und Herausgabeanspruch zugunsten der Kläger. Zwar ist der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F., die dem bisherigen Rechtszustand entspricht, zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt, was auch bei einer nicht genehmigten Untervermietung der Fall ist. Dem Herausgabeanspruch des Vermieters nach § 546 BGB kann der Mieter in derartigen Fällen jedoch den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegensetzen, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung bestand (so z.B. Palandt-Weidenkaff, 61. Aufl., § 543 BGB Rdn. 22 im Anschluss an BayObLG NJW-RR 1991, 461). Ein derartiger Anspruch der Beklagten zu 1) war indes nach Ziffer 12.1 Abs. 3 des Vertrages vom 19.6.1987 grundsätzlich gegeben, weil die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagt werden konnte. Das Vorliegen eines derartigen wichtigen Grundes in Bezug auf die Beklagte zu 2) haben die Kläger jedoch auch weiterhin nicht dargetan. Da somit davon auszugehen ist, dass die Zustimmung zur Untervermietung von ihnen zu erteilen war, berufen sich die Kläger auch ohne Erfolg darauf, dass sie nicht vorab von der beabsichtigten Untervermietung an die Beklagte zu 2) unterrichtet worden sind. Ebenso wenig ist es unter den gegebenen Umständen von Bedeutung, dass die Beklagte zu 1) den Klägern zunächst lediglich mitgeteilt haben soll, die Beklagte zu 2) wolle an ihrer Stelle als Mieterin in das bestehende Mietverhältnis eintreten, während von einer Untervermietung keine Rede gewesen sein soll. Eine derartige Vertragsänderung wäre nämlich ohne Mitwirkung der Kläger nicht möglich gewesen, weil in diesem Falle die Beklagte zu 1) aus ihren mietvertraglichen Verpflichtungen hätte entlassen werden müssen. Auch in dieser Hinsicht greift zudem der Gesichtspunkt des Erfordernisses der zeitnahen fristlosen Kündigung ein. Die Behauptung der Kläger, sie hätten "erst wenige Wochen vor der außerordentlichen Kündigung" von der Untervermietung erfahren, ist angesichts der Behauptung, eine entsprechende Mitteilung sei bereits im Januar 1999 erfolgt (Bl. 366 d.A.) und angesichts des Schreibens vom 7.4.1999 (Bl. 375 d.A.) in jeder, insbesondere aber in zeitlicher Hinsicht völlig unsubstantiiert und daher unbeachtlich.

3.)

Auch unter dem Gesichtspunkt der ordentlichen Kündigung hat das Schreiben der Kläger vom 28.9.1999 keine Vertragsbeendigung bewirkt. Die vertraglichen Beziehungen zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) bestehen vielmehr aufgrund der zunächst unwirksamen, durch die notarielle Beurkundung vom 24.5.1993 (Bl. 226 ff. d.A.) jedoch geheilten Regelung in Ziffer 3 der Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 (Bl. 32 d.A.) zumindest bis zum 30.5.2005 fort. Diese Regelung ist nicht durch die in den Nachtragsvereinbarungen vom 5.9.1991 (Bl. 35 d.A.) und vom 28.1./26.2.1993 (Bl. 42 d.A.) enthaltene auflösende Bedingung mit der Folge in Wegfall geraten, dass das Mietvertragsverhältnis nunmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und daher nach § 565 BGB fristgerecht gekündigt werden konnte. Dass die Beklagte zu 1) das notarielle Kaufangebot der Kläger nicht angenommen hat, ist insoweit unbeachtlich. Die beiden letztgenannten Nachtragsvereinbarungen waren nämlich, wie das Landgericht zutreffend erkannt hat, mangels notarieller Beurkundung nach § 313 BGB unwirksam, so dass es bei der ursprünglichen Laufzeitverlängerung bis zum 30.5.2005 verblieb.

Entgegen der Auffassung der Kläger und in Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil bestand eine zum Formzwang der notariellen Beurkundung führende mittelbare Bindung zu Lasten der Beklagten zu 1) darin, dass ihr im Falle des Nichterwerbs der Mietgrundstücke ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile drohten, die einen nachvollziehbaren Zwang zum Erwerb begründeten (vgl. z.B. BGHZ 76, 46 und BGH NJW 1990, 391). Selbst aufgrund einer einseitigen Optionsausübung hätte die Beklagte zu 1) nämlich im Falle des Wegfalls von Ziff. 3 der Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 mit der daraus sich ergebenden Verlängerungsmöglichkeit von dreimal fünf Jahren ab 30.5.2005, also bis zum Jahre 2020, lediglich eine Vertragslaufzeit bis zum 31.12.2007 aufgrund der dann wirksam werdenden Regelung in § 5 Abs. 2 des Vertrages vom 19.6.1987 (zweimal fünf Jahre ab 31.12.1997) erreichen können, so dass ihre Investitionen möglicherweise nicht in vollem Umfang abgegolten worden wären. Nach dem 31.12.2007 hätte die Beklagte nämlich damit rechnen müssen, dass die Kläger von ihrem Recht zur ordentlichen Kündigung Gebrauch machen und auf diese Weise das bestehende Mietverhältnis alsbald beenden würden. Dass unter diesen Umständen der Schutzgedanke des § 313 BGB zu ihren Gunsten eingreift, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Begründung.

Zutreffend und nachvollziehbar hat das Landgericht auch das Fehlen einer einheitlichen Verknüpfung zwischen Ziffer 3 des Nachtrags vom 29.7.1991 und den Nachträgen vom 5.9.1991 bzw. 28.1./26.2.1993 verneint, so dass sich der Formmangel der beiden letztgenannten Vereinbarungen nicht auf die erstgenannte Regelung erstreckte. Dabei ist es zu Recht davon ausgegangen, dass angesichts der Existenz mehrerer Urkunden die Darlegungs- und Beweislast für die angebliche Einheitlichkeit den Klägern obliegt. Den entsprechenden Nachweis haben sie jedoch auch zur Überzeugung des Senats nicht geführt. Weder die bei den Akten befindlichen schriftlichen Unterlagen noch die in erster Instanz durchgeführte Beweisaufnahme sind geeignet, diesbezügliche Zweifel mit der erforderlichen Sicherheit auszuräumen. Dies gilt um so mehr in Anbetracht der von der Beklagten in der Berufungserwiderung zusätzlich aufgeführten Erwägungen.

Schließlich ergibt sich ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 566 BGB mit der Folge, dass die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auf diese Weise für die Kläger eröffnet gewesen wäre, nicht daraus, dass die vorstehend gekennzeichneten Nachtragsvereinbarungen nach ihrer Änderung nicht nochmals von den Vertragsparteien unterzeichnet worden sind. Zwar ergreift der Formzwang grundsätzlich jede nachträgliche Änderung des Mietvertrages. Formfrei sind indes solche Änderungen, die nur unwesentliche Nebenabreden darstellen (vgl. z.B. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 566 BGB Rdn. 10 und 17 im Anschluss an BGH WM 1963, 173 und NJW 2000, 354 sowie OLG München NJW-RR 1996, 654). Um solche Nebenabreden untergeordneter Bedeutung handelt es sich vorliegend. So ist im Schreiben vom 14.8.1991 (Bl. 166 d.A.) expressis verbis von lediglich "redaktionellen Änderungen" die Rede, die dementsprechend keinen neuen sachlichen Gesichtspunkt zum Gegenstand hatten. Entsprechendes gilt auch hinsichtlich der Änderungen im Schreiben vom 15.10.1991 (Bl. 169/170 d.A.), die lediglich klarstellende Funktionen hatten, ohne dass die zugrundeliegenden vertraglichen Vereinbarungen in Frage gestellt wurden, so dass sich das Schriftformerfordernis des § 566 BGG, das vornehmlich den Schutz künftiger Grundstückserwerber im Hinblick auf die Regelung des § 571 BGB im Auge hat, darauf nicht erstreckte. Schließlich ist es zu berücksichtigen, dass die Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 jedenfalls durch die notarielle Beurkundung vom 24.5.1993 mit allen Nebenabreden und Änderungen geheilt worden ist (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 313 BGB Rdn. 46 im Anschluss an OLG Köln VersR 1999, 117).

II.

Nach allem war die Berufung der Kläger mit der Kostenfolge der §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Zur Zulassung der Revision bestand mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 BGB n.F. kein Anlass.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 1.555.281,60 DM = 795.202,85 EUR.

Die Beschwer der Kläger beläuft sich auf mehr als 20.000 EUR.