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Brandenburgisches OLG · Urteil vom 2. Juni 2016 · Az. 5 U 34/14

Informationen zum Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2016, 7963

  • Verfahrensgang:

Tenor

I.

Auf die Berufungen des Klägers und des Beklagten wird das am 13. Februar 2014 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) – 12 O 8/12 – unter Zurückweisung der weiter gehenden Berufungen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 156.198,81 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

aus 166.069,59 € ab dem 4. Februar 2012 bis zum 29. Februar 2012,aus 165.712,28 € ab dem 1. März 2012 bis zum 31. März 2012,aus 165.354,97 € ab dem 1. April 2012 bis zum 30. April 2012,aus 164.997,66 € ab dem 1. Mai 2012 bis zum 17. Mai 2012,aus 167.399,69 € ab dem 18. Mai 2012 bis zum 31. Mai 2012,aus 167.399,69 € abzüglich jeweils 357,31 € monatlich ab dem Ersten eines jeden Monats, beginnend ab dem 1. Juni 2012 bis zum 31. März 2016,sowie aus 156.198,81 € ab dem 1. April 2016,

Zug um Zug gegen

a.

Übereignung und Übergabe der bebauten Immobilie …weg 11a, G…, eingetragen im Grundbuch von G…, Blatt 1570, Flur 19, Flurstück 33/1 mit einer Größe von 776 qm und Flurstück 34/14 mit einer Größe von 25 qm sowie

b.

Abtretung des sich aus der Rückabwicklung des am 30. Dezember 2012 geschlossenen Kaufvertrages über das zu 2.a. genannte Grundstück ergebenden Anspruchs auf Rückerstattung der zur Steuernummer 065/801/15185 an das Finanzamt … entrichteten Grundsteuer.

2.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.000 € zu zahlen, Zug um Zug gegen Übergabe und Übereignung der in dem Gebäude …weg 11a, G… eingebauten Küche mit Kühlschrank (mit drei Gefrierfächern), Herd mit Ceranfeld und Geschirrspüler.

3.

Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, an den Kläger die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, die bei Rückabwicklung der vom Kläger mit der I… AG abgeschlossenen Darlehensverträge Nr. 2001066121 und 2001066120 fällig wird.

4.

Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte in Annahmeverzug hinsichtlich der Übergabe und Übereignung der zu Ziffer 1. genannten Immobilie befindet.

5.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger zu 14 %, der Beklagte zu 86 %.

III.

Dieses Urteil und das erstinstanzliche Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung der jeweils gegnerischen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aus den Urteilen zu vollstreckenden Beträge abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

V.

Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird auf 198.552,03 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger begehrt die Rückabwicklung eines notariellen Grundstückskaufvertrages, den die Parteien am 30. Dezember 2010 über das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück …weg 11a in G…, verzeichnet im Grundbuch von G…, Blatt 1570, Flur 19, Flurstücke 33/1 und 34/14, geschlossen haben.

Zur Errichtung des Gebäudes schloss der Kläger am 20. Dezember 1997 einen Bauvertrag mit dem Bauunternehmen F… über die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Keller bzw. Untergeschoss (Bl. 134 d. A.). Das Grundstück befindet sich in Hanglage und steigt von der Straße gesehen zum hinteren Grundstücksbereich hin leicht an. Der Baugenehmigungsantrag ging im Februar 1998 bei der Baubehörde ein. Hierfür reichte der Beklagte Bauzeichnungen eines Bauvorlageberechtigten ein, die er auch selbst als Bauherr unterzeichnete. Diese Zeichnungen sahen einen annähernd rechteckigen Grundriss des Keller- bzw. Untergeschosses vor, in welchem u.a. der Hauseingang, das Garagentor, ein Kinderzimmer und ein Büro vorgesehen waren. Am 15. Mai 1998 vereinbarte der Beklagte eine Änderung des Bauvertrages. Teilleistungen, insbesondere die Errichtung eines Kellergeschosses, wurden aus den vertraglich geschuldeten Leistungen herausgenommen; diese Arbeiten wollte der Beklagte in Eigenleistung erbringen. Das dann nach Erteilung der Baugenehmigung tatsächlich errichtete Kellergeschoss wich von den baubehördlich eingereichten Bauzeichnungen ab; es verfügte an der Gartenseite des Gebäudes über einen zusätzlichen, aus der baubehördlich genehmigten Kubatur herausspringenden Kellerraum mit den ungefähren Maßen von etwa 2 m x 5 m (vgl. Zeichnung im Verkaufsexposé, Bl. 131 d. A.). Außerdem waren – abweichend von den baubehördlich eingereichten Bauzeichnungen - die gartenseitigen Untergeschoss- bzw. Kellerwände zwischen der Eingangstür zum Keller und der Südlichen Wand der Garage vollständig von Erdreich bedeckt; das Geländeniveau des Hintergartens befand sich in diesem Bereich auf Höhe der Untergeschossdecke. Die Bauzeichnungen sahen an der gartenseitigen Gebäudewand ein deutlich niedrigeres Geländeniveau, etwa einen Meter über der Oberkante der Bodenplatte vor (Bl. 166 d. A.). Die Kellerwände hatte der Beklagte persönlich auf die Fundamentplatte, die sich auch auf den Kellervorraum erstreckte, gemauert. Ob er dies eigenständig, in Kenntnis der Abweichung von den Zeichnungen des Bauantrages oder, wie er vorträgt, unter der Aufsicht und nach Anleitung des bauleitenden Architekten auf Grundlage von Architektenplänen tat, in die der Kellervorraum eingetragen war, ist streitig. Die gartenseitige Kelleraußenwand im Bereich des Kellervorraums und der Garagenrückwand wurde von innen im Abstand von je etwa 60 cm mit einer Verstärkung aus mehreren senkrecht stehenden Vierkant-Hölzern versehen, die in der Bodenplatte und der Kellerdecke verankert wurden. Die Konstruktion wurde innen mit Gipskartonplatten verkleidet und war nicht sichtbar. Diese Konstruktion wurde bereits im Zuge der Verfüllung der gartenseitigen Kelleraußenwand, die wie das gesamte Kellergeschoss aus Ytong-Porenbetonsteinen gemauert worden war, in der Bauphase eingebaut. Hintergrund war eine Äußerung des Architekten G… in der Bauphase, dass die gartenseitige Kellerwand vorsorglich verstärkt werden sollte. Der Architekt schlug zunächst die Errichtung einer zusätzlichen, innen gelegenen Mauer aus Porenbetonsteinen zur Verstärkung vor, was der Beklagte wegen des Raumverlustes im Keller ablehnte. Daraufhin wurden mit Zustimmung des Beklagten die senkrechten Holzbalken innen an der Kellerwand errichtet. Dass diese Maßnahme statisch tatsächlich erforderlich war, bestreitet der Beklagte in zweiter Instanz.

Etwa vier Jahre nach Fertigstellung des Hauses, das der Beklagte mit seiner Familie bewohnte, beantragte er im Jahr 2001 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Wintergartens oberhalb der Doppelgarage. Hierbei legte der Beklagte der Baubehörde Bauzeichnungen des Gebäudebestandes vor, die der ursprünglichen Baugenehmigung zugrunde lagen und den Kellervorraum auf der Rückseite des Hauses nicht darstellten.

Im Zuge seiner Ehescheidung zog der Beklagte im Jahr 2009 aus und bot sein Hausgrundstück im Jahr 2010 zum Verkauf an. Zur Vorbereitung des Verkaufs führte er partielle Malerarbeiten durch, und zwar im Wesentlichen im Untergeschoss an den rückseitigen Kelleraußenwänden. Ob dies geschah, um Durchfeuchtungen der Wände zu kaschieren, ist streitig. Der Kläger besichtigte das Haus ab September 2010 an drei Terminen, in denen der Beklagte jeweils nicht persönlich anwesend war, sondern ein Makler sowie der Schwiegervater des Beklagten. Hinweise auf die abweichende Gestaltung des Kellergeschosses von der Baugenehmigung, auf Feuchtigkeit in den Kellerwänden sowie auf das Vorhandensein der verkleideten Holzständer-Konstruktion an der gartenseitigen Kelleraußenwand wurden nicht erteilt.

Mit der notariellen Urkunde vom 30. Dezember 2010 (UR-Nr. 821/2010 des Notars … in B…, Bl.19 d. A.) erwarb der Kläger das Hausgrundstück zum Preis von 170.000 €. In § 5 Nr. 1 des Vertrages schlossen die Parteien die Sachmängelgewährleistung aus. Der Kläger finanzierte den Kaufpreis durch zwei Bankdarlehen vollständig. Mit gesondertem privatschriftlichem Kaufvertrag vom 31. Dezember 2010 (Bl. 41 d. A.) veräußerte der Beklagte dem Kläger die im Haus vorhandene gebrauchte Einbauküche für 3.000 €. Der Kläger zahlte eine Grunderwerbssteuer von 5.950 €, Notargebühren von 1.524,03 € für die Beurkundung des Kaufvertrages und die Grundschuldbestellung sowie Grundbuchgebühren von 878 €.

Der Kläger zog zum 1. März 2011 in das Haus ein. Mit Schreiben vom 8. November 2011 verlangte der Kläger wegen behaupteter Mängel des Gebäudes Schadensersatz statt der ganzen Leistung und bot die Rückübereignung des Grundstücks an (Bl. 30 d. A.).

Der Kläger hat behauptet, die Kellerwände seien bereits vor der Veräußerung durchfeuchtet gewesen, was dem Beklagten bekannt, wegen des Überstreichens der Wände und der Gipskartonverkleidung aber nicht sichtbar gewesen sei.

Auch verfüge das Gebäude nicht über eine erforderliche Ringdrainage und eine ausreichende vertikale Abdichtung der Kellerwände. Ferner habe der Beklagte gewusst, dass das Untergeschoss abweichend von der erteilten Baugenehmigung errichtet worden sei. Es handele sich damit um einen Schwarzbau.

Die Kellerdecke sei abweichend von der Baugenehmigung nicht als stahlbewehrte Betondecke, sondern lediglich mit Betonplatten der Firma Ytong ausgestaltet worden. Der Beklagte habe auch verschwiegen, dass er den Keller in Eigenregie errichtet habe. Der Umstand, dass keine Fachfirma tätig gewesen sei, begründe einen Sachmangel. Sämtliche Mängel habe der Beklagte arglistig verschwiegen.

Erstinstanzlich hat der Kläger sinngemäß beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 181.352,03 € nebst Zinsen zu verurteilen, Zug um Zug gegen Rückübereignung der Immobilie, sowie festzustellen, dass der Beklagte dem Kläger die Vorfälligkeitsentschädigung erstatten müsse und er sich mit der Rücknahme des Grundeigentums in Annahmeverzug befinde. Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt.

Er habe insbesondere keine Kenntnis von der Abweichung der Gestaltung des Kellergeschosses von der Baugenehmigung gehabt. Er habe die Kellerwände aufgrund entsprechender Bauzeichnungen unter Anleitung und Aufsicht des bauleitenden Architekten gemauert. Auf die Einhaltung der baurechtlichen Vorgaben durch den Architekten habe er sich verlassen. Die Baugenehmigungsunterlagen habe er sich nicht näher angesehen, sondern im Vertrauen auf die Arbeit des Architekten ohne große Aufmerksamkeit unterschrieben.

Ergänzend wird auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Das Landgericht hat den Klageanträgen des Klägers - mit Ausnahme einer Teilabweisung des Zahlungsantrages im Umfang von 36.000 € - stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Kläger könne Schadensersatz statt der ganzen Leistung verlangen, da das Einfamilienhaus abweichend von der Baugenehmigung und somit formell bauordnungswidrig errichtet worden und mit einem Sachmangel behaftet sei. Dem Anspruch stehe der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, da der Beklagte arglistig gehandelt habe, indem er dies trotz entsprechender Kenntnis nicht offengelegt habe. Aufgrund der Arglist sei ein vorheriges Nacherfüllungsverlangen nicht erforderlich gewesen, da hierfür die Vertrauensgrundlage fehle. Der Kläger müsse sich jedoch die Gebrauchsvorteile schadensmindernd entgegenhalten lassen, die sich für 36 Monate ab Januar 2011 auf monatlich je 1.000 €, insgesamt auf 36.000 €, beliefen.

Gegen das dem Kläger am 3. März 2014 zugestellte Urteil hat er am 25. März 2014 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 3. Juni 2014 am 28. Mai 2014 begründet. Der Beklagte hat gegen das ihm am 21. Februar 2014 zugestellte Urteil am 18. März 2014 Berufung eingelegt, die er nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. Mai 2014 mit einem am 20. Mai 2014 eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

Zur Begründung seiner Berufung trägt der Kläger vor: Das Landgericht habe zu Unrecht 1.000 € monatlich als Nutzungsvorteil in Abzug gebracht. Da er nicht die Kosten der Finanzierung des Kaufpreises geltend gemacht habe, sei nur eine abnutzungsbedingte, linear zu berechnende Wertminderung für die Nutzung des Grundstücks anzusetzen. Die Höhe dieser Wertminderung belaufe sich auf 2 % des Wertes des Gebäudes von 135.000 €, also auf 2.700 € jährlich. Es sei weiter zu erwägen, ob ein Nutzungsvorteil nicht vollständig entfiele, weil das Gebäude infolge der im Keller eindringenden Feuchtigkeit nicht nutzbar sei.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 13. Februar 2014 – 12 O 8/12 – teilweise abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an ihn 181.352,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 170.000 € seit dem 1. Dezember 2011 und aus 11.352,03 € seit dem 16. Februar 2011 Zug um Zug gegen Rückübereignung des Eigentums an der bebauten Immobilie …weg 11a in G…, eingetragen in dem Grundbuch von G…, Blatt 1570, Flur 19, Flurstück 33/1 mit einer Größe von 776 qm und Flurstück 34/14 mit einer Größe von 25 qm, zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

1.

das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 13. Februar 2014 – 12 O 8/12 – abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

2.

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Der Beklagte trägt zur Begründung seiner Berufung vor: Das Landgericht habe die von ihm erstinstanzlich bereits vorgelegte Bestätigung des Architekten G… vom 10. August 1999 (Bl. 73 o d. A.) unberücksichtigt gelassen, wonach die Ausführung des Baus den genehmigten Bauvorlagen entsprochen habe. Er habe die Bauunterlagen seinerzeit vom Architekten vorgelegt bekommen und ohne Durchsicht unterzeichnet. Beim Bau des Kellergeschosses sei ein Plan des Architekten herangezogen worden, der den vollständigen Grundriss des Kellergeschosses ausgewiesen habe. Der Architekt habe den Bau des Kellergeschosses überwacht und er habe daher keine Zweifel an der Genehmigung der Planung des Untergeschosses hegen müssen. Die Errichtung der Kellerdecke habe er selbst kaum wahrgenommen, weil er nur zeitweilig vor Ort gewesen sei. Der Plan mit der zutreffenden Ansicht des Untergeschosses, nach dessen Vorgaben die Bodenplatte gegossen worden sei, sei auch dem Kläger ausgehändigt worden. Statische Probleme habe es bei Errichtung der Trockenbauwand im Kellergeschoss nicht gegeben. Es habe sich dabei vielmehr um eine vorsorgliche Maßnahme gehandelt. Beim Bau des Wintergartens sei ihm die Abweichung von der Bauplanung nicht aufgefallen, da er lediglich in einen alten Plan den Wintergarten eingezeichnet und den Unterschied zur tatsächlichen Beschaffenheit des Grundrisses als bautechnischer Laie nicht bemerkt habe. Zudem könne eine nachträgliche Genehmigung des Kellervorbaus jederzeit erlangt werden. Die Kosten für die Vorlage der hierfür notwendigen Pläne von höchstens 1.000 € sei er bereit zu tragen.

Zu Unrecht sei das Landgericht auch davon ausgegangen, dass die Klausel in § 5 Nr. 2 des notariellen Vertrages, wonach der Verkäufer versichert, dass unerledigte amtliche Auflagen nicht bestehen, auf das Fehlen der Baugenehmigung anwendbar sei. Ihm sei keine amtliche Auflage erteilt worden. Er rügt, dass ihm keine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt worden sei. Die begehrte Rückabwicklung des Kaufvertrages sei unzumutbar, da angesichts der möglichen Nachgenehmigung des Vertrages lediglich ein Schaden in Höhe von rund 1.000 € für die Fertigung notwendiger Bauunterlagen entstanden sei. Die Rückabwicklung sei angesichts dessen gemäß § 242 BGB treuwidrig. Der Vertrag über die Einbauküche sei ohnehin nicht von einer möglichen Schadensersatzforderung erfasst, weil die Küche nicht für das Wohnhaus maßgefertigt worden sei.

Auf die Berufung des Klägers macht er geltend, bei einer Wertminderung von 2 % jährlich müsse man davon ausgehen, dass das Gebäude einen Verkehrswert von 250.000 € habe. Dies ergebe einen jährlich abzusetzenden Betrag von jedenfalls 5.000 €.

Der Kläger erwidert auf die Berufung des Beklagten: Es sei lebensfremd, zu behaupten, man habe sich die Bauunterlagen als Bauherr nicht genau angesehen. Die fehlende Baugenehmigung für den Vorbau sei auch insoweit von Bedeutung, als sich aufgrund des Vorbaus eine Grundfläche von mehr als 150 qm ergebe mit der Folge, dass nach der damals gültigen Fassung der Landesbauordnung eine statische Prüfung hätte durchgeführt werden müssen. Dass der Beklagte auch Kenntnis davon gehabt habe, dass die Außenwand infolge der rückwärtigen Anschüttung statisch nicht mehr sicher gewesen sei, ergebe sich auch aus den von innen verspachtelten Rissen in der Außenwand und der Abstützung mit Holzkeilen an den vor die Innenwand gesetzten Stützbalken. Der Beklagte habe auch gewusst, dass die Ausbildung der Kellerdecke mit Ytong-Steinen nicht den Vorgaben der Baugenehmigung entspreche. Diese Steine hätten eine geringere Belastbarkeit als stahlbewehrter Beton. Ein Plan über die Ausgestaltung der Decke sei zu keinem Zeitpunkt vorgelegt worden. Er habe auch beim Bau des Wintergartens nicht vorgelegt werden können.

Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben über die abnutzungsbedingte jährliche Wertminderung des Gebäudes. Hinsichtlich des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf den Senatsbeschluss vom 29. Januar 2015 (Bl. 534 d. A.), hinsichtlich ihres Ergebnisses auf die schriftliche Stellungnahme des Sachverständigen vom 15. Juli 2015 (Bl. 564 d. A.) und deren Ergänzung vom 19. Januar 2016 (Bl. 630 d. A.) Bezug genommen.

II.

Die Berufungen sind zulässig und jeweils teilweise begründet.

1.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Schadensersatz aus den §§ 434, 437 Nr. 3, 440, 444, 280 Abs. 1, 281 BGB zu, da der Beklagte ihn bei Abschluss des Kaufvertrages nicht über das Fehlen der Baugenehmigung in Bezug auf den Anbau des Kellergeschosses und die Anschüttung von Erdreich an die Kellermauer aufgeklärt hat; er hat ferner verschwiegen, dass die Kelleraußenwand statischen Bedenken unterliegt und aus diesem Grund von innen zusätzlich abgestützt worden ist.

2.

Der Kaufvertrag ist wirksam, eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung liegt bei Auslegung der Erklärungen des klägerischen Bevollmächtigten nicht vor. Soweit der Kläger vorgetragen hat, dass er die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung mit Schreiben vom 8. November 2011 erklärt habe (Bl. 19 d. A.), ist diesem Schreiben eine Anfechtungserklärung nicht zu entnehmen, vielmehr macht der Kläger Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend. Soweit der Kläger im Schriftsatz vom 7. Februar 2012 (Bl. 48 d. A.) erklärt hat, er wolle „erneut“ die Anfechtung erklären, steht einer wörtlichen Auslegung dieser Erklärung entgegen, dass wiederum Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend gemacht werden. Zudem hat der Kläger sich zur Begründung seiner am 6. Januar 2012, also vor dem Schreiben vom 7. Februar 2012, eingereichten Klage auf § 311a Abs. 2 BGB gestützt. Dies spricht gegen die Anfechtung, da auch die Anwendung des § 311a Abs. 2 BGB einen wirksamen Vertrag voraussetzt.

3.

Das Gebäude weist einen Mangel im Sinn des § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf, da der Beklagte bei der Errichtung von der Baugenehmigung abgewichen ist und den Kläger hierauf bei Abschluss des Kaufvertrages nicht hingewiesen hat. Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Mangel dar, weil die Baubehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können (BGHZ 114, 260; NJW 2013, 2182). Auf die Genehmigungsbedürftigkeit kommt es nur dann nicht an, wenn die Behörde zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs bereits eine rechtsverbindliche Entscheidung darüber getroffen hat, ob der beabsichtigten Nutzung öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen. Wird nämlich Bestandsschutz gewährt, scheidet ein Sachmangel wegen fehlender Baugenehmigung aus (BGH NJW 2013, 2182; NJW-RR 1987, 457). Gemessen an diesen Grundsätzen ist das vom Kläger erworbene Gebäude mangelhaft.

Die Errichtung eines rückseitigen Anbaus ist genehmigungsbedürftig, weil sie nach dem eigenen Vortrag des Beklagten (Bl. 105 d. A.) eine Erweiterung der Grundfläche um jedenfalls 10 qm darstellte. Ausgehend von der in den Planungsunterlagen angegebenen Grundfläche von 147 qm (Bl. 155, 156 d. A.) bewirkte die Errichtung des Vorkellers, dass die Grundfläche über 150 qm erweitert wurde. Dieser Umstand war für das Baugenehmigungsverfahren auch von Bedeutung. Nach § 70 Abs. 2 der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Brandenburgischen Bauordnung vom 25. März 1998 (GV Bl. 1998 S. 82), die ab dem 1. Januar 1998 galt, entfällt die Prüfung bautechnischer Nachweise für freistehende Wohngebäude mit nicht mehr als 150 qm Grundfläche und nicht mehr als zwei oberirdischen Geschossen, soweit deren Tragwerke einen sehr geringen oder geringen Schwierigkeitsgrad aufweisen. Dass diese Prüfung aufgrund der vorgelegten Pläne unterblieb, war auch bei Gefahrübergang im Jahr 2011 von Bedeutung: Nach § 66 Abs. 1 der Brandenburgischen Bauordnung vom 17. September 2008 muss auch die Einhaltung der Standsicherheit mit bautechnischen Nachweisen belegt werden. Eine Prüfung unterbleibt nur bei Gebäuden mit nicht mehr als 150 qm Grundfläche ohne Aufenthaltsräume, § 66 Abs. 7 BbgBauO.

Die Vorlage der Standsicherheitsnachweise war auch insoweit von Bedeutung, als der Beklagte abweichend von den Genehmigungsunterlagen eine Anschüttung an der Rückseite des Gebäudes plante, die auch den Bereich des Kellervorraumes betraf. Durch die Anschüttung ändert sich der auf die Außenwand einwirkende Druck des Erdreichs. Anschüttungen am Gebäude, die von der natürlichen Geländeoberkante abweichen, sind daher von Bedeutung für die nach § 11 Abs. 3 BbgBauO (= § 16 BbgBauO 1998) gebotene Absicherung des Gebäudes gegen jegliche Art physikalischer Einwirkungen und müssen im Genehmigungsverfahren angezeigt werden. Die Anschüttung war in den vom Beklagten bei der Baugenehmigungsbehörde eingereichten Planunterlagen nicht ersichtlich (Bl. 103 d. A.).

Schließlich ist zu berücksichtigen, dass durch die Anschüttung auf der Westseite im Bereich rechts neben dem Kellereingang geplante Fensteröffnungen nach außen nicht umgesetzt werden konnten. Auch wenn diese im Hauswirtschaftsraum und im Bad (Bl. 104 d. A.) geplanten Fensteröffnungen nach den Ausführungen des Beklagten im Senatstermin am 21. April 2016 innerhalb des Gebäudes errichtet worden sind, ist die Änderung des Gebäudes insoweit erheblich, als nach § 51 Abs. 1 der Brandenburgischen Bauordnung vom 25. März 1998 fensterlose Bäder nur eingerichtet werden dürfen, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist. Inwiefern eine Fensteröffnung innerhalb des Gebäudes den Vorschriften entsprach, wäre im Genehmigungsverfahren zu prüfen gewesen. Auch bei Gefahrübergang war die Einrichtung von Bädern ohne Fenster nur mit ausreichender Lüftungsanlage zulässig, § 41 Abs. 4 BbgBauO. Die Baugenehmigungspflicht war also zwischenzeitlich nicht entfallen.

Bei der Ausgestaltung des Gebäudes abweichend von der Planung handelt es sich um einen für den Käufer erheblichen Umstand. Auch wenn, wie der Beklagte geltend macht, die Genehmigung nachgeholt werden kann und die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde mit Schreiben vom 15. Juni 2012 (Bl. 76 d. A.) erklärt hat, keine Ambitionen zu haben, bauaufsichtsrechtlich einzuschreiten, steht dies dem Vorliegen eines Mangels nicht entgegen: Denn die streitige Erklärung ist nach Gefahrübergang abgegeben worden, sie ist überdies nicht verbindlich. Aus dem Schreiben ergibt sich zwar die Tendenz der Behörde, auf die vorliegende formelle Illegalität des Baus im Hinblick auf den seit Errichtung des Gebäudes verstrichenen Zeitraum „angesichts der Vollzugs- und Kontrollschwierigkeiten“ nicht mit einer Nutzungsuntersagung zu reagieren; zugleich wird aber im Einzelnen aufgeführt, welche Unterlagen für die nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung vorgelegt werden müssen. Daraus ergibt sich, dass eine konkrete Prüfung der Genehmigungsfähigkeit des Vorbaus durch die Behörde und mithin auch eine Einschätzung der Standsicherheit nicht erfolgt ist.

Der Haftung des Beklagten steht der kaufvertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, denn der Beklagte hat den Sachmangel arglistig verschwiegen, § 444 BGB. Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH WM 1978, 1073). Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (BGH NJW 1994, 253; BGHZ 117, 363; NJW 2007, 835). Es genügt, dass der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kennt (oder für möglich hält). Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang (BGH, NJW-RR 2003, 989, 990; NJW 2013, 2183).

Der Senat ist davon überzeugt, dass die Erklärung des Beklagten, er habe die Abweichung der Gebäudeerrichtung von der Baugenehmigung nicht bemerkt, aufgrund verschiedener Umstände widerlegt ist: Seine Behauptung, das Kellergeschoss habe seit Beginn der Planung mit dem Vorbau errichtet werden sollen, ist nicht vereinbar mit dem Umstand, dass der Architekt Grundrisszeichnungen und Seitenansichten des geplanten Gebäudes sämtlich ohne Kellervorbau gefertigt und auf dieser Grundlage seine Flächen- und Raumberechnungen vorgenommen und die Genehmigungsunterlagen vorbereitet hat. Neben der Fertigung dieser Pläne muss die Entscheidung gefallen sein, in der Ausführung von der Planung abzuweichen, wie auch nach Erteilung der Baugenehmigung am 15. Mai 1998 vereinbart wurde, dass die Errichtung des Kellers aus dem Leistungsumfang des Bauvertrages herausgenommen wird. Ein nachvollziehbarer Grund, warum die Pläne vom Architekten nicht entsprechend geändert und der Baugenehmigungsbehörde vorgelegt wurden, ist nicht vorgetragen. Dem Beklagten als Bauherrn war die Änderung der Planung gegenüber den mit dem Bauantrag eingereichten Unterlagen bekannt, er war mit der Ausgestaltung des Kellergeschosses genau vertraut, da er den Bau selbst durchführte. Der Behauptung, dass er die Baupläne und unrichtigen Zeichnungen mit seiner Unterschrift abgezeichnet haben will, obwohl sie nicht der geänderten Planung entsprachen und dabei den Planunterlagen keine besondere Aufmerksamkeit geschenkt haben will, stehen die intensive Einbindung des Beklagten in die Bauausführung und die Bedeutung, die die Errichtung des eigenen Einfamilienhauses für den Bauherrn regelmäßig darstellt, entgegen. Zudem handelt es sich um keine geringfügige Abweichung, die auch bei oberflächlicher Betrachtung auffällt. Selbst wenn man unterstellte, dass die Fehlerhaftigkeit der Bauantragsunterlagen weder dem Architekten noch dem Beklagten zunächst aufgefallen waren, hätte der Architekt, unter dessen Leitung die Errichtung des Kellergeschosses nach Darstellung des Beklagten erfolgte, die Abweichung beim Bau des Kellergeschosses, den er überwacht haben soll, bemerkt. Dass er dies weder der Bauaufsichtsbehörde noch dem Beklagten gegenüber angezeigt hat, hält der Senat für lebensfremd. Zudem hat der Beklagte selbst Pläne des Hauses im Jahr 2002 bei der Planung eines Wintergartens über der Garage der Baugenehmigungsbehörde vorgelegt. Auch diese Pläne (Bl. 73h d. A.) stellen den Anbau und die Anschüttung im Bereich der Garage nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechend dar. Soweit der Beklagte sich wiederum darauf beruft, den Plänen keine Aufmerksamkeit geschenkt zu haben, ist seine Einlassung unglaubhaft. Die Planung der Terrasse erfolgte gerade über der mit einer gartenseitigen Erdanschüttung versehenen Garage. Die Rückseite der Garage wurde von dem Beklagten auf den Plänen (Bl. 73h) also notwendig dargestellt. Die Fläche ist vom Beklagten später auch gepflastert worden, so dass der Wintergarten vom Garten aus durch einen Eingang betreten werden kann (Bild 1 im Gutachten des Sachverständigen K… vom 1. Dezember 2012). Somit fiel dem Beklagten zwingend die unrichtige Darstellung der Erdoberfläche hinter der Garage auf dem vorgelegten Plan auf, da eine Umsetzung seines Vorhabens „Wintergarten“ ohne die abweichend von der ursprünglichen Planung erfolgte Gestaltung des Gartenbereichs nicht möglich gewesen wäre. Der Umstand, dass der Beklagte dem Kläger die Baugenehmigungsunterlagen bei Kaufvertragsabschluss aushändigte, belegt nicht seine fehlende Kenntnis von der formellen Baurechtswidrigkeit des Bauvorhabens, da er nach § 4 Nr. 3 des Vertrages zur Übergabe der Unterlagen verpflichtet war. Die „Bescheinigung über die projektgemäße Ausführung der baulichen Anlage“ vom 10. August 1999 (Bl. 73o d. A.) bezieht sich gerade nicht auf die Bauausführung des Kellers, sondern lediglich auf die Lieferung der dort verbauten Materialien und die von der Firma F… erbrachten Leistungen. Soweit der Beklagte schließlich unter Beweisantritt behauptet hat, dem Kläger seien in einer „Kiste“ sämtliche Planungsunterlagen übergeben worden, darunter ein Plan über den tatsächlichen Grundriss des Kellers, hätte er mit diesem Verhalten seinen Aufklärungspflichten gegenüber dem Käufer nicht genügt, sofern er nicht auf bestimmte Unterlagen besonders hinweist oder ihm aufgrund anderer Umstände bekannt ist, dass Anlass für den Käufer besteht, die Unterlagen einer genauen Prüfung zu unterziehen (vgl. BGH NJW 2012, 846). Anlass zu einer genauen Prüfung bestand für den Kläger angesichts der Übergabe genehmigter Bauantragsunterlagen im Hinblick auf weitere, hiervon abweichende Unterlagen nicht.

4.

Nach Auffassung des Senats war der Beklagte darüber hinaus verpflichtet, den Kläger über mögliche Beeinträchtigungen der Standsicherheit der Kelleraußenwand und die aus diesem Grund erfolgte Errichtung einer Stützwand von innen zu informieren. Mögliche Beeinträchtigungen der Standfestigkeit sind eine Eigenschaft, die den Gebrauch des Gebäudes beeinträchtigen, § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB, und über die der Verkäufer den Käufer informieren muss. Denn der Verkäufer ist auch verpflichtet, über Umstände aufzuklären, die die Gefahr der Entstehung eines Mangels begründen (BGH NJW-RR 2003, 772). Dabei genügt nicht jeder Verdacht eines Mangels, vielmehr muss er auf konkrete Tatsachen von einigem Gewicht gestützt werden und die Sache selbst betreffen (BGH NJW 1969, 1171). Liegt dem Kaufvertrag ein erkennbarer Zweck zu Grunde, etwa die Nutzung als Wohnhaus, kann ein Mangelverdacht die Mangelhaftigkeit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB begründen. Denn nach der Verkehrsanschauung kann bereits der bloße Mangelverdacht zu einer Wertminderung des Kaufgegenstandes führen. Selbst bei in Wahrheit unbegründetem Verdacht kann der Käuferentschluss maßgeblich beeinflusst werden (vgl. BGH WM 1968, 1220).

Der Beklagte war wegen der in der Bauphase geäußerten Bedenken des Architekten G… darüber informiert, dass dieser eine Abstützung der Außenwand jedenfalls vorsorglich für sinnvoll erachtete. Die Abstützung hatte zwar während des Besitzes des Beklagten von rund 12 Jahren standgehalten; es war dem Beklagten aber jedenfalls bekannt, dass die streitige Wand gegenüber den übrigen Wänden weniger stabil war und nach fachlicher Einschätzung der zusätzlichen Abstützung bedurfte, weswegen auch zunächst die Errichtung einer weiteren gemauerten Wand in Erwägung gezogen worden war. Zudem war ihm der tatsächliche Zustand des Außenmauerwerks hinter der Verkleidung nach seinem Vortrag unbekannt. Die Möglichkeit, dass die Außenmauer nicht ausreichend gegen den Erddruck von außen konzipiert gewesen sein kann, war für den Kläger nicht erkennbar, da die Wand sich für den Käufer als eine normale Innenverkleidung darstellte. Dass sie tatsächlich der Kaschierung von zusätzlichen Stützen für das Mauerwerk diente, kann die Entscheidung des Käufers beeinflussen. Denn aus der Bauweise ergeben sich Bedenken gegen die Standfestigkeit, die auch nach einem Zeitraum von 12 Jahren noch zu Schäden führen können. Eine Statik unter Berücksichtigung der Erdanschüttung war vor Errichtung des Baus nicht erstellt worden. Tatsächlich weist die Wand nach den Fotos in dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten inzwischen circa 8 mm breite horizontal und diagonal verlaufende Risse auf (Bild 14 des Gutachtens vom 1. Dezember 2012), die nach Einschätzung des Sachverständigen auf die unzureichende Standfestigkeit im Hinblick auf den einwirkenden Erddruck hindeuten.

Der Kläger muss sich die unterbliebene Aufklärung des Klägers über die dargestellten Umstände durch die von ihm mit den Kaufvertragsverhandlungen beauftragten Personen auch zurechnen lasse, § 278 BGB. Da er selbst bei den Verhandlungen nicht zugegen war, oblag es ihm, für die Information des Klägers über seine Verhandlungspersonen, hier den Makler Gr… und den früheren Schwiegervater des Beklagten, zu sorgen, indem er die Verhandlungspersonen seinerseits über die ihm bekannten Mängel des Gebäudes informierte. Dass er dem nachgekommen ist, hat der Beklagte, da seiner Ansicht nach keine Mängel vorlagen, nachvollziehbar, nicht vorgetragen.

5.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung, §§ 437 Nr. 3, 440, 281 BGB. Die Frist zur Nacherfüllung musste der Kläger zur Begründung seines Schadensersatzanspruchs gemäß den §§ 437, 440, 280, 281 BGB nicht setzen, weil der Beklagte den Kläger über das Nichtbestehen der genannten Mängel arglistig getäuscht hat, so dass die für die Nacherfüllung erforderliche Vertrauensgrundlage fehlte, § 281 Abs. 2 BGB (BGH NJW 2007, 835).

Der Käufer darf, da Rücktritt und Schadensersatzforderung sich nicht ausschließen, den Schadensersatz statt der Leistung nach den §§ 437 Nr.3, 440, 280, 281 BGB so berechnen, dass er die Sache zur Verfügung stellt und Schadensersatz statt der Leistung für die Nichterfüllung des gesamten Vertrages verlangt (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl., § 281 Rz. 46; Staudinger/Schwarze, BGB (2014), § 281 Rz. E 1; § 280 Rz. E 45). Der ihm entstandene Schaden kann nach seiner Wahl nach der Differenzmethode so ermittelt werden, wie der Gläubiger bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte und wie sich seine Vermögenslage infolge der Pflichtverletzung darstellt. Der Käufer kann die von ihm erbrachte Leistung zurückfordern und erhält die nutzlos gewordenen Aufwendungen erstattet (BGH NJW 2009, 1870). Er ist nach den §§ 281 Abs. 5, 346 ff BGB zur Rückgewähr der erhaltenen Leistung verpflichtet.

Dem Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 170.000 € steht hier ein Anspruch auf Wertersatz für gezogene Nutzungen nach den §§ 281 Abs. 5, 346 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gegenüber, den der Beklagte mit Schriftsatz vom 8. Juni 2012 (Bl. 73i d. A.), dem Kläger zugegangen am 22. Juni 2012 (Bl. 83 d. A.), erstmals geltend gemacht und konkludent zur Aufrechnung (§ 387 ff. BGB) gestellt hat. Bei der Nutzung von Immobilien ist der Wert der gezogenen Nutzungen nach dem Wert der zeitanteilig linear zu berechnenden Wertminderung der Immobilie zu berechnen, wenn der Käufer sich darauf beschränkt, die Rückzahlung des Kaufpreises und die Vertragskosten geltend zu machen (BGHZ 167, 108). So liegt der Fall hier. Soweit der Kläger mit dem Klageantrag zu 2. die Feststellung der Erstattungspflicht hinsichtlich etwa zu zahlender Vorfälligkeitsentschädigung begehrt, erstrebt er damit nicht Ersatz der gesamten Kaufpreisfinanzierung; vielmehr betrifft der Anspruch lediglich die vom Darlehensgeber erhobene Entschädigung für zukünftige Zinsverluste. Im wirtschaftlichen Ergebnis verbleiben dem Käufer die Nutzungen des Kaufpreises für die Vergangenheit, so dass die Eigennutzung der Kaufsache durch den Käufer nicht nach dem vollen Nutzungswert – dem üblichen Mietzins – sondern lediglich nach der während seiner Nutzung zeitanteilig zu bemessenden Wertminderung der Kaufsache zu bemessen ist (vgl. BGH a. a. O., Tz. 20 ff.).

Nach dem Inhalt des vom Senat eingeholten Gutachtens des Sachverständigen K… vom 15. Juli 2015 sind als Wertminderung infolge der Nutzung des Gebäudes einschließlich des Anbaus sowie des Carports und der Außenanlagen monatlich 357,31 € in Abzug zu bringen. Dabei ist der Anbau nach Einschätzung des Senats in die Wertminderung einzubeziehen, da er tatsächlich übergeben und genutzt worden ist. Die Ausführungen des Sachverständigen zur Bewertung des Gebäudes nach dem Sachwertverfahren sind nachvollziehbar und von den Parteien nicht in Zweifel gezogen worden. Für Nutzungen ab März 2011 bis einschließlich April 2016 ergeben sich anzurechnende Nutzungsvorteile von insgesamt 22.153,22 € (= 62 Monate x 357,31 €).

6.

Zu Recht hat das Landgericht den Beklagten auch zur Rückzahlung des Kaufpreises der gesondert verkauften Einbauküche verurteilt. Der Anspruch ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB. Die Kosten für die Küche sind erstattungsfähige Mangelfolgekosten. Da der Kaufpreis für die Einbauküche nicht zwingend mit dem Grundstückserwerb verbunden ist, stellen die Kosten für die Einbauküche keine frustrierten Aufwendungen dar, die im Rahmen der Rückabwicklung des Kaufvertrages im Wege des Schadensersatzes zu erstatten sind (vgl. BGH NJW-RR 2004, 1196, zum Erwerb von Möbeln vom Mieter). Auf den Anspruch auf Erstattung von Mangelfolgekosten ist im Wege des Vorteilsausgleichs ein Nutzungsvorteil anzurechnen, den der Senat für die im Jahr 1998 errichtete Küche für den Zeitraum vom 1. März 2011 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 21. April 2016 auf ein Drittel des am 31. Dezember 2010 ermittelten Kaufpreises schätzt, § 287 ZPO, so dass der Anspruch sich auf 2.000 € beläuft. Ebenfalls im Wege des Vorteilsausgleichs ist der Anspruch Zug um Zug gegen Rückgabe der Küche zu erfüllen.

7.

Ersatzfähig sind die Gerichtskosten von 878 € (= 400 € + 478 €), die Notargebühren von 1.524,03 € (=1.023,04 € + 500,99 €) sowie die Grunderwerbsteuer in Höhe von 5.950 €, insgesamt 8.352,03 €. Der Anspruch auf Ersatz der Grundsteuer ist im Wege des Vorteilsausgleichs Zug um Zug gegen Abtretung des Erstattungsanspruches aus § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG zu erfüllen (OLG Brandenburg, Urteil vom 30.05.2013, 5 U 61/10).

Danach berechnet sich die zuerkannte Hauptforderung von 156.198,81 € (= 170.000 – 22.153,22 € + 8.352,03 €) sowie 2.000 € wegen der Rückgabe der Einbauküche.

8.

Der Verzugszinsanspruch ist erst ab Rechtshängigkeit begründet, §§ 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 BGB. Die einseitig gesetzte Zahlungsfrist in der ersten Zahlungsaufforderung – hier hinsichtlich des Kaufpreises im Schreiben vom 8. November 2011 (Bl. 29 d. A.) und hinsichtlich der Vertragskosten und der Kosten der Einbauküche in dem weiteren Schreiben vom 7. Februar 2012 - stellt keine Mahnung dar (BGH NJW 2008, 50 Tz. 7). Verzug trat hinsichtlich des Kaufpreises von 170.000 € mit Zustellung der Klage am 4. Februar 2012 ein, hinsichtlich der weiteren Forderungen in Höhe von 2.402,03 € (= 1.524,03 € Notargebühren + 878 € Gerichtskosten) mit Zustellung der Klageerweiterung vom 17. Februar 2012 am 18. Mai 2012.

Der Zinsanspruch ist unter Berücksichtigung des infolge der Nutzungen fälligen Anspruchs auf Nutzungsersatz zu berechnen. Infolge der Aufrechnung mit Ansprüchen auf Wertersatz wegen gezogener Nutzungen entfällt der Anspruch auf Verzugszinsen ex tunc (BGH NJW-RR 1991, 569; Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl., § 388 Rz. 2), so dass sich wegen der mit Schriftsatz vom 8. Juni 2012 erklärten Aufrechnung mit dem Anspruch auf Wertersatz der Zinsanspruch nur aus der infolge der Aufrechnung um 3.930,41 € (= 11 x 357,31 €) für die Nutzungen im Zeitraum vom 1. März 2011 bis 31. Januar 2012 reduzierten Kaufpreisforderung ab Verzugsbeginn ergibt. Entsprechend vermindert sich der zu verzinsende Betrag nachfolgend jeweils am 1. eines Monats um 357,31 € wegen des für die Nutzung des Vormonats fälligen Anspruchs des Beklagten auf Wertersatz aus § 346 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ab dem 18. Mai 2012 erhöht sich der zu verzinsende Betrag um die zu erstattenden Notar- und Gerichtsgebühren von 2.402,03 €.

Soweit die Zahlungsverpflichtung des Beklagten hinsichtlich der Erstattung der Grunderwerbsteuer von 5.950 € und des Kaufpreises für die Küche von 2.000 € Zug um Zug besteht, ist der Beklagte nicht in Verzug geraten, da der Kläger die Rückgabe der Kaufsache bzw. die Abtretung der Ersatzansprüche bisher nicht angeboten hat und der Schuldner mithin zur Leistung nicht verpflichtet war.

9.

Der auf Feststellung der Pflicht des Beklagten zur Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung gerichtete Antrag ist zulässig, da die Höhe der Entschädigung vom Zeitpunkt der Kündigung des Darlehens abhängig ist, § 256 Abs. 1 ZPO. Der Schadenersatzanspruch statt der Leistung erfasst auch die Vorfälligkeitsentschädigung als Vertragskosten.

10.

Der Beklagte befindet sich hinsichtlich der Rückübereignung der Kaufsache in Annahmeverzug. Da der Beklagte die Rückabwicklung ablehnt, genügt gemäß § 295 BGB das wörtliche Angebot der Rückübereignung, das der Kläger vorprozessual mit Schreiben vom 8. November 2011 und 7. Februar 2012 unterbreitet hat. Der Kläger hat einen Antrag auf Feststellung des Beginns des Annahmeverzuges nicht gestellt, so dass die angefochtene Entscheidung hinsichtlich des vom Landgericht in den Tenor aufgenommenen Datums abzuändern war.

11.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen insoweit nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts beruht auf den §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG. Für den Antrag zu 2. ist ein Wert von 21.500 € geschätzter Vorfälligkeitsentschädigung abzüglich 20 %, also 17.200 € angesetzt worden.

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