Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29. Januar 2009 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten des gesamten Verfahrens vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des jeweiligen Urteils für den jeweiligen Vollstreckungsgläubiger vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger wenden sich gegen ihre Heranziehung zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen.

Die Kläger waren im Februar 2001 Miteigentümer des im Grundbuch von Altona-Nord, Band 100, Blatt Y eingetragenen Grundstücks Wohlers Allee X (Flurstück Z), und zwar der Kläger zu 1) mit einem Anteil von 5/9 und die Klägerinnen zu 2) und zu 3) jeweils mit einem Anteil von 2/9. Das Grundstück ist ca. 576 m² groß und ca. 40 m tief. Es grenzt an die Ostseite der Wohlers Allee. Es ist mit einem mehrgeschossigen Wohnhaus bebaut. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Baustufenplans Altona-Altstadt vom 15. Februar 1952 (Amtl. Anz. vom 7. März 1952, S. 203), erneut festgestellt am 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. vom 20. Januar 1955, S. 61), sowie des Durchführungsplans D441 (festgestellt durch Gesetz vom 14. Oktober 1960, GVBl. 1960, S. 431).

Nachdem die Beklagte ab Mai 1975 zunächst vorbereitende Untersuchungen nach dem Städtebauförderungsgesetz hatte vornehmen lassen, legte der Senat der Beklagten mit der „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S3 (Thadenstraße)“ vom 18. Februar 1986 (GVBl. S. 35) das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S3 fest. In § 1 Abs. 1 dieser Verordnung bestimmte der Senat der Beklagten die Grenzen des Sanierungsgebiets wie folgt: „Beginnend an der Straßenecke Thadenstraße/Wohlers Allee (Flurstück 919), dann nördlich entlang der Ostseite der Wohlers Allee bis an die südliche Straßenecke Wohlers Allee/Dohrnweg, weiter östlich entlang der Südseite des Dohrnweges und des Paulsenplatzes, dann der Zaunabgrenzung in der Südostecke des Paulsenplatzes vom Dohrnweg 8 bis zum Paulsenplatz 2 folgend, dann nördlich entlang der Ostseite des Paulsenplatzes zur Mistralstraße, deren Südseite und Ostseite nördlich folgend bis zur Stresemannstraße, von der Straßenecke Mistralstraße/Stresemannstraße östlich entlang der Südseite der Stresemannstraße bis zur Bernstorffstraße – diese überquerend –, dann südlich entlang der Ostseite der Bernstorffstraße bis zur Thadenstraße, deren Südseite westlich folgend – zuvor die Bernstorffstraße überquerend – bis zum Ausgangspunkt zurück“.

Das Grundstück der Kläger liegt innerhalb dieses Sanierungsgebiets. § 1 Abs. 2 der Verordnung vom 18. Februar 1986 nennt das betreffende Flurstück ausdrücklich. Der (gesamte) Paulsenplatz sowie die Wegekörper des Dohrnwegs und der Mistralstraße liegen nicht innerhalb der Grenzen des Sanierungsgebiets.

In der Senatsdrucksache zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets (Drs. Nr. 121 vom 11. Februar 1986) waren als Sanierungsziele insbesondere die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnungen und gewerblichen Gebäuden, die Schaffung eines (Fuß-) Wegesystems in Nord-Süd- und in Ost-West-Richtung, die Verbesserung der Umweltsituation, die Schaffung verkehrsberuhigter Bereiche durch Modifikationen des Erschließungssystems und Neubauten an der Stresemannstraße sowie das Ersetzen von nicht erhaltenswerter Bausubstanz durch Neubau genannt. Ferner wird in der Senatsdrucksache (S. 22 f.) u.a. die nachfolgende Einschätzung der Baubehörde wiedergegeben: „Im Anschlussgebiet um den Paulsenplatz und die straßenparallele Randbebauung liegen keine städtebaulichen Missstände und bauliche Mängel an Gebäuden vor, die eine förmliche Festlegung rechtfertigen würden. Sowohl die Modernisierung und Instandhaltung von Gebäuden als auch Wohnumfeldverbesserungen im Blockinnen- und Straßenbereich sind bereits in ausreichendem Maße vorgenommen worden“.

Ab 1986 ließ die Beklagte in dem Sanierungsgebiet Sanierungsmaßnahmen durchführen. Sanierungsträger war hierbei zunächst die „Gemeinnützige Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg“ (SAGA). Noch im August 1986 beschloss der Senat der Beklagten, vorbereitende Untersuchungen nach § 4 StBauFG für das Teilgebiet „Altona-Altstadt, Paulsenplatz“, das unmittelbar nördlich an das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S3 anschloss und insbesondere den Paulsenplatz mit einbezog, einzuleiten. Einen Untersuchungsbericht legte die SAGA im Oktober 1987 vor. In der Folgezeit wurde das Teilgebiet „Altona-Altstadt, Paulsenplatz“ indes nicht förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt oder in das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S3 einbezogen. Im April 1990 übernahm die „Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg mbH“ (STEG) die Sanierungsträgerschaft für das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S3 von der SAGA. In den Folgejahren schrieb die STEG das Erneuerungskonzept mehrfach fort. Hierbei gestaltete sie u.a. den Paulsenplatz neu und plante die Verkehrsführung im Dohrnweg und in der Mistralstraße um. Wegen der Einzelheiten wird auf den Abschlussbericht der STEG aus Januar 2000, der sich bei den Sachakten befindet, Bezug genommen.

Mit der „Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Altona-Altstadt S3 (Thadenstraße)“ vom 13. Februar 2001 (GVBl. S. 26, veröffentlicht am 21. Februar 2001) hob der Senat der Beklagten die Verordnung vom 18. Februar 1986 wieder auf.

Unter dem 3. Juni 2005 nahm die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte eine Wertbeurteilung zur Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes für das Grundstück Wohlers Allee X auf der Grundlage des sog. Zielbaumverfahrens vor: Für das betreffende Grundstück sei zum Wertermittlungsstichtag (13. Februar 2001) zur Berechnung des Anfangswertes ein Bodenrichtwert in Höhe von 1.440,--DM/m² (gerundet) ermittelt worden. Hieraus ergebe sich im Ergebnis ein Anfangswert in Höhe von 829.440,-- DM (576 m² x 1.440,-- DM/m²) bzw. 424.085,94 Euro. Für die Berechnung des Endwertes sei für das Grundstück der Kläger ein Bodenrichtwert in Höhe von 1.535,-- DM/m² (gerundet) ermittelt worden. Hieraus ergebe sich ein Endwert in Höhe von 884.160,-- DM (576 m² x 1.535,-- DM/m²) bzw. 452.063,83 Euro.

Der Wertbeurteilung beigefügt war eine Anlage, in der – unterteilt nach Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild [1]; Wohnqualität [2]; Gewerbestandortqualität [3]) und Unterkriterien (1a-g; 2a-d; 3a-e) – die Zustände vor und nach der Sanierung beschrieben werden. Als Zustandsbeschreibung „nach der Sanierung“ ist u.a. aufgeführt: „Neuordnung des ruhenden Verkehrs am Paulsenplatz und Dohrnweg“ (1d), „Neugestaltung des Paulsenplatzes mit neuer Wegeverbindung und Kinderspielplatzfläche; Gestaltungsmaßnahmen unter Erhalt des alten Baumbestandes“ (1e), „Begrünungsmaßnahmen in der für den Durchgangsverkehr gesperrten Mistralstraße“ (1f), „Erhalt und Sicherung des vorhandenen Baumbestandes in den Innenbereichen, dem Paulsenplatz, (...) dem Dohrnweg sowie der Mistralstraße; Neuanlage von Grünflächen auf dem Paulsenplatz“ (2b), „Verkehrsberuhigung durch Schließung eines Teils der Thadenstraße und der Mistralstraße für den Kfz-Durchgangsverkehr; punktuelle Verkehrsberuhigung in der Bernstorffstraße“ (2c), „Neugestaltung des Spielplatzes Paulsenplatz mit neuen Spielgeräten und Mobiliar“ (2d). Der Wertbeurteilung war als weitere Anlage ein Diagramm beigefügt, in dem zunächst der Gesamteinfluss der von Maßnahmen im Sanierungsverfahren betroffenen Lagemerkmale auf den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet mit einem Anteil von 35 % bestimmt wird („maximaler Einfluss der betrachteten wertrelevanten Faktoren“). Sodann werden die Bodenwertrelevanz der einzelnen Hauptkategorien ([1] – [3]) und die Bodenwertrelevanz der innerhalb der Hauptkategorien gebildeten Unterkriterien (1a-g; 2a-d; 3a-e) jeweils zueinander ins Verhältnis gesetzt („anteiliges Gewicht A“ und „anteiliges Gewicht B“). Die beschriebenen Zustände vor und nach der Sanierung werden sodann – gesondert für jedes Unterkriterium – einer von insgesamt fünf Wertstufen zugeordnet. Die auf dieser Grundlage für die einzelnen Unterkriterien ermittelten und prozentual ausgewiesenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen („anteilige Wertdifferenz“) werden schließlich zum Gesamtergebnis aufaddiert („Gesamt-Wertdifferenz“). Danach habe für den Bereich der Wohnnutzung eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 6,6 % stattgefunden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Wertbeurteilung vom 3. Juni 2005 und die dazugehörigen Anlagen Bezug genommen.

Mit drei Festsetzungsbescheiden vom 23. September 2005 setzte die Beklagte gegen die Kläger einen Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt 27.977,89 Euro fest, und zwar gegenüber dem Kläger zu 1) in Höhe von 15.543,27 Euro und gegenüber den Klägerinnen zu 2) und zu 3) in Höhe von jeweils 6.217,31 Euro.

Die hiergegen von den Klägern jeweils erhobenen Widersprüche wies die Beklagte mit drei gleichlautenden Widerspruchsbescheiden vom 12. April 2006 zurück. Zur Begründung verwies die Beklagte darauf, dass die Kläger dem Grunde nach zu Recht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen herangezogen würden. Die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen hätten zu einer Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks der Kläger geführt, da sie sich unmittelbar auf die wertbildenden Faktoren werterhöhend ausgewirkt hätten. Zu den wertbildenden Faktoren zählten neben den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften ganz entscheidend auch die Lagemerkmale, insbesondere die Verkehrsverhältnisse, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (§§ 3 Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 6 WertV). Im Sanierungsgebiet seien zahlreiche Wohnungen modernisiert oder saniert worden. Die soziale Infrastruktur sei stabilisiert worden. Der fließende und der ruhende Verkehr seien neu geordnet worden. Die Maßnahmen zur Erhaltung der vorhandenen Mischstruktur von Wohngebäuden und Gewerbebetrieben unter Vermeidung gegenseitiger Beeinträchtigungen stellten einen Faktor dar, der das Gebiet anziehender gemacht habe. Der Ruf des Gebiets und die Vermietbarkeit der Wohnungen hätten sich verbessert. Der Ausgleichsbetrag sei auch der Höhe nach zutreffend ermittelt worden. Er bestimme sich aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert zum Wertermittlungsstichtag. Diese Werte habe die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses anhand der für das Sanierungsgebiet von dem Gutachterausschuss mit Hilfe der sog. Zielbaummethode bestimmten besonderen Bodenrichtwerte ermittelt, da der Geschäftsstelle keine (Vergleichs-) Kaufpreise bekannt geworden seien.

Hiergegen haben die Kläger am 12. Mai 2006 Klage erhoben, mit der sie u.a. geltend gemacht haben, dass sich die Sanierungsmaßnahmen nicht werterhöhend auf ihr Grundstück ausgewirkt hätten. Einzelne in der Sanierung durchgeführte Maßnahmen, die in großer Entfernung und ohne jeden Bezug zu ihrem Grundstück vorgenommen worden seien, hätten sich für das Grundstück nicht werterhöhend ausgewirkt. Auch seien die Angaben des Zustands „nach der Sanierung“ in der Anlage zu der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses teilweise falsch bzw. würden Banalitäten wiedergeben.

Die Kläger haben sinngemäß beantragt,

die jeweils an sie gerichteten Festsetzungsbescheide der Beklagten vom 23. September 2005 und die Widerspruchsbescheide vom 12. April 2006 aufzuheben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat die angefochtenen Bescheide verteidigt. Sie habe sich zur Bestimmung des von den Klägern geschuldeten Ausgleichsbetrages auf die Wertbeurteilung durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gestützt, die nicht zu beanstanden sei.

Mit Urteil aufgrund mündlicher Verhandlung vom 29. Januar 2009 hat das Verwaltungsgericht die Bescheide der Beklagten vom 23. September 2005 und die Widerspruchsbescheide vom 12. April 2006 insoweit aufgehoben, als mit ihnen ein über 8.831,40 Euro (Kläger zu 1]) bzw. jeweils über 3.532,56 Euro (Klägerinnen zu 2] und zu 3]) hinausgehender Ausgleichsbetrag festgesetzt worden ist. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Kläger seien im maßgeblichen Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsverordnung Eigentümer des Grundstücks Wohlers Allee X und damit richtige Adressaten der Festsetzungsbescheide gewesen. Die Sanierung habe zu einer Bodenwerterhöhung dieses Grundstücks geführt. Es sei der Endwert in der Wertbeurteilung vom 3. Juni 2005 zutreffend bestimmt worden. Die Ermittlung des Anfangswertes auf der Grundlage des Endwerts und damit der Höhe der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung sei demgegenüber nicht hinsichtlich der Methode, jedoch hinsichtlich ihres Umfangs zu beanstanden. Zwar sei die zur Anwendung gelangte sog. Zielbaummethode zur Bestimmung der erreichten Bodenwerterhöhung geeignet, weil sich Anfangs- und Endwert nicht einfach „ausrechnen“ oder einer Tabelle entnehmen ließen. Allerdings habe der Gutachterausschuss bei der Anwendung der Zielbaummethode zu Unrecht auch solche Sanierungsmaßnahmen als bodenwerterhöhend berücksichtigt, die außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführt worden seien. Insoweit neige das Gericht bereits zu der Auffassung, dass es sich bei den genannten, außerhalb des Sanierungsgebiets realisierten Maßnahmen schon nicht um „durch die Sanierung bedingte“ Ordnungs- und Baumaßnahmen i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB handele. Selbst wenn es sich bei den vorbenannten Maßnahmen um sanierungsbedingte Maßnahmen handele, hätten sie bei der Berechnung des Ausgleichsbetrages außer Betracht zu bleiben. Denn andernfalls könne es zu einer Doppelbelastung der Grundstückseigentümer innerhalb des Sanierungsgebietes kommen, weil diese einerseits ausgleichsbetragspflichtig seien und andererseits auch noch zur Zahlung von Erschließungs- und Ausbaubeiträgen herangezogen werden könnten. Vor diesem Hintergrund sei die tatsächlich ermittelte Bodenwerterhöhung in Höhe von 6,6 % auf 3,75 % herabzusetzen, weil die Wirkung der außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführten Maßnahmen unberücksichtigt bleiben müsse. Dies wirke sich auf die anteiligen Bodenwertsteigerungen im Rahmen der Kriterien 1d, 1e, 1f, 2b, 2c sowie 2d aus. Die unter 1d, 1e und 1f berücksichtigten anteiligen Wertdifferenzen (in Höhe von 0,53 %, 0,53 % und 0,35 %) seien für den sanierungsbedingten Wertzuwachs vollständig außer Betracht zu lassen und die unter 2c und 2d berücksichtigten Zustandsverbesserungen seien nur noch anteilig (in Höhe von 0,4 % anstelle von 1,4 % bzw. in Höhe von 0,44 % anstelle von 0,88 %) bei der Ermittlung des sanierungsbedingten Wertzuwachses zu berücksichtigen. Werde eine Gesamt-Wertdifferenz in Höhe von 3,75 % anstelle von 6,6 % zugrunde gelegt, ergebe sich im Ergebnis eine Bodenwertsteigerung in Höhe von 15.896,52 Euro (anstelle von 27.977,89 Euro), der auf die Kläger entsprechend ihrer Eigentumsanteile aufzuteilen sei.

Mit ihrer von dem Verwaltungsgericht zugelassenen und am 20. Februar 2009 erhobenen und gleichzeitig begründeten Berufung macht die Beklagte geltend, dass das Verwaltungsgericht zu Unrecht die außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführten Maßnahmen bei der Bestimmung der sanierungsbedingten Werterhöhung außer Betracht gelassen habe. Hierbei handele es sich um sanierungsbedingte Ordnungs- und Baumaßnahmen i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Voraussetzung sei hiernach allein, dass die betreffenden Maßnahmen nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich seien. Dies sei bei der Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen regelmäßig der Fall. Die Maßnahmen am Paulsenplatz, in der Mistralstraße und am Dohrnweg seien erforderlich gewesen, um die Ziele und Zwecke der Sanierung zu erreichen. Dem Verwaltungsgericht könne ferner nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertrete, dass eine Berücksichtigung der außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführten Maßnahmen zu einer Doppelbelastung der Grundstückseigentümer innerhalb des Sanierungsgebiets führen könne. § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB schließe eine Heranziehung der Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet zu Erschließungs- und Ausbaubeiträgen nur für Erschließungsanlagen innerhalb des Sanierungsgebietes aus. Im Übrigen komme im konkreten Fall eine Doppelbelastung der Kläger aufgrund der außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführten Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen nicht in Betracht, weil ihr Grundstück von keiner der im Sanierungsverfahren verbesserten Wege erschlossen werde.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29. Januar 2009 zu ändern und die Klage auch im Übrigen abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verweisen darauf, dass § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB auf Maßnahmen außerhalb des Sanierungsgebiets nicht anwendbar sei. Die §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB hätten eine klarstellende Funktion. Die betreffenden Maßnahmen könnten außerhalb eines Sanierungsgebiets durchgeführt werden, indes könnten die Kosten nicht auf die Grundstücke im Sanierungsgebiet umgelegt werden. Auf die §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB seien die bodenrechtlichen Vorschriften, zu denen auch § 154 BauGB zähle, nicht anzuwenden. Hiervon sei auch der Gesetzgeber ausgegangen, der durch § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB nur eine Doppelbelastung der Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet im Hinblick auf Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet ausgeschlossen habe. Würden Erschließungsanlagen außerhalb des Sanierungsgebiets bei der Werterhöhung berücksichtigt, führte dies zu einer Doppelbelastung der Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet, deren Grundstücke durch außerhalb des Sanierungsgebiets liegende Wege erschlossen würden. Jedenfalls handele es sich bei den außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführten Maßnahmen weder um Ordnungs- noch um Baumaßnahmen i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB, da sie nicht sanierungsbedingt gewesen seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die Gerichtsakte, die Sachakte betreffend das Grundstück Wohlers Allee X (1 Ordner), die Sachakten betreffend das Sanierungsverfahren Altona-Altstadt S3 (8 Bände und 3 Berichte), die Akte des Gutachterausschusses (Beiakte B) sowie die Senatsdrucksache Nr. 121 vom 11. Februar 1986 Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 29. Januar 2009 die an die Kläger gerichteten Festsetzungsbescheide der Beklagten vom 23. September 2005 und die Widerspruchsbescheide vom 12. April 2006 insoweit aufgehoben, als darin Ausgleichsbeträge in Höhe von mehr als insgesamt 15.896,52 Euro festgesetzt worden sind. Denn die angefochtenen Bescheide sind in dem Umfang, in dem sie Gegenstand des Berufungsverfahrens sind, rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die Beklagte hat die Kläger allerdings grundsätzlich zu Recht als Schuldner des Ausgleichsbetrages herangezogen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 154 Abs. 1 Satz 1 HS 1 BauGB (in der im Zeitpunkt des Erlasses der Widerspruchsbescheide vom 12. April 2006 geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 [BGBl. I S. 2414, mit nachfolgenden Änderungen]; im Folgenden wird, sofern nicht anders angegeben, die vorbenannte Fassung in Bezug genommen). Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 HS 1 BauGB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid fest. Die Kläger waren im gemäß §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung Eigentümer des im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks Wohlers Allee X. Da das Grundstück im Miteigentum der Kläger stand, hat die Beklagte die Kläger auch zu Recht gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 HS 2 BauGB im Verhältnis ihrer (früheren) Miteigentumsanteile zur Zahlung des Ausgleichsbetrages herangezogen.

Indes hat die Beklagte den mit den angefochtenen Bescheiden festgesetzten Ausgleichsbetrag fehlerhaft bestimmt. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

Nach allgemeiner Auffassung ist bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen. Dies beruht darauf, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum erstreckt sich indes nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruht, ist im verwaltungsgerichtlichen Verfahren in vollem Umfang zu prüfen (BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29; OVG Hamburg, Urt. v. 20.1.2005, 2 Bf 18/96; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 37).

Die Beklagte ist vorliegend, ausgehend von der von ihr zugrunde gelegten Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 3. Juni 2005, bei der Wertermittlung von unrichtigen rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen. Zu Unrecht hat sie bei der Bemessung der von den Klägern auszugleichenden Bodenwerterhöhung ihres Grundstücks auch solche Maßnahmen berücksichtigt, die außerhalb des Sanierungsgebiets vorgenommen worden sind. Dies betrifft die verschiedenen Maßnahmen zur Neugestaltung des Paulsenplatzes sowie die Maßnahmen im Zusammenhang mit der Umgestaltung bzw. Verbesserung der Mistralstraße und des Dohrnwegs. Diese Maßnahmen hat die Beklagte auf der Grundlage der §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB durchgeführt, die von dem in § 146 Abs. 1 BauGB normierten Grundsatz, dass Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet zu realisieren sind, Ausnahmen zulassen: Durch die Sanierung bedingte Erschließungsanlagen einschließlich Ersatzanlagen können gemäß § 147 Satz 3 BauGB ebenso wie Ersatzbauten, Ersatzanlagen und durch die Sanierung bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen gemäß § 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

Zwar neigt der Senat zu der Auffassung, dass Bodenwerterhöhungen, die auf Sanierungsmaßnahmen beruhen, die ausnahmsweise gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB außerhalb des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets durchgeführt werden, bei der Bemessung des von den Eigentümern der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 HS 1, Abs. 2 BauGB zu leistenden Ausgleichsbetrages grundsätzlich berücksichtigt werden können (hierzu I.). Die gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind vorliegend indes nicht erfüllt (hierzu II.). Die angefochtenen Bescheide können deshalb nicht, wie dies die Beklagte mit ihrer Berufung zu erreichen sucht, in einem weitergehenden, den unanfechtbar festgesetzten Ausgleichsbetrag in Höhe von 15.896,52 Euro übersteigenden Umfang aufrechterhalten werden (hierzu III.).

I.

Der Senat neigt zu der Auffassung, dass Bodenwerterhöhungen, die auf Sanierungsmaßnahmen beruhen, die gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets durchgeführt werden, bei der Bemessung des von den Eigentümern der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 HS 1, Abs. 2 BauGB zu leistenden Ausgleichsbetrages grundsätzlich Berücksichtigung finden können.

Wenngleich das Gesetz hierzu keine ausdrückliche Aussage trifft, spricht hierfür vor allem die – im Wortlaut des § 154 Abs. 1 Satz 1 HS 1 BauGB zum Ausdruck gelangende – Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrages (vgl. zur Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrages: BVerwG, Urt. v. 17.12.1992, NVwZ 1993, 1112, Rn. 17 ff.; VGH Mannheim, Urt. v. 18.11.2005, 8 S 498/05, juris Rn. 30 ff.; OVG Schleswig, Beschl. v. 9.7.2001, NordÖR 2002, 21, juris Rn. 27). Mit der Erhebung von Ausgleichsbeträgen soll eine angemessene Finanzierung des – gesamten – Sanierungsvorhabens gewährleistet werden. Zu den (auch) mit Ausgleichsbeträgen zu finanzierenden Ausgaben der Sanierung gehören alle Kosten, die von der Gemeinde zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung als Gesamtmaßnahme aufgewendet werden müssen (vgl. Gaentzsch, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Loseblatt, Stand: Mai 2011, § 154 Rn. 5). Was die Durchführung der Sanierung (§§ 146 ff. BauGB) anbelangt, fallen hierunter zum einen die Ordnungs- und Baumaßnahmen, die gemäß § 146 Abs. 1 BauGB innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets durchgeführt werden. Hierzu gehören zum anderen aber auch solche – im Gesetz näher konkretisierte – Ordnungs- und Baumaßnahmen, die gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen. Eine Finanzierungsnotwendigkeit besteht in beiden Fällen. Was die Finanzierung dieser Maßnahmen anbelangt, nimmt das Gesetz deshalb auch keine Differenzierung vor: In die Kosten- bzw. Überschussbilanz, die nach § 156a Abs. 1 Satz 1 BauGB aufzustellen ist, gehen unterschiedslos alle im Sanierungsverfahren erzielten Einnahmen – auch die Ausgleichsbeträge der Eigentümer im Sanierungsgebiet (vgl. Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 156a Rn. 13) – und alle hierfür getätigten Ausgaben ein (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: 101. EL 2011, § 156a Rn. 21 ff.). Zu den Ausgaben gehören dabei mangels eines entsprechenden gesetzlichen Ausschlusses auch solche Mittel, die für außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB durchgeführte Maßnahmen eingesetzt werden. Dass es sich hierbei auch um Städtebauförderungsmittel gemäß § 164a Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB handeln kann (vgl. Köhler, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 147 Rn. 21, § 148 Rn. 5; siehe auch Krautzberger, in: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Loseblatt, Stand: Mai 2011, § 147 Rn. 63), bestätigt – anders als dies der Bevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung am 2. Februar 2012 angenommen hat – den hier vertretenen Ansatz. Denn auch Städtebauförderungsmittel i.S.v. § 164a BauGB gehen – ungeachtet der Frage nach der Notwendigkeit ihres Vorababzugs gemäß § 156a Abs. 3 Satz 1 BauGB – in die Kosten- bzw. Überschussbilanz nach § 156a Abs. 1 Satz 1 BauGB ein (vgl. Stemmler, a.a.O., § 156a Rn. 10) und sind damit Teil der einheitlichen Finanzierung der Gesamtmaßnahme.

Es spricht auch nicht gegen den hier vertretenen, die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrages betonenden Ansatz, dass § 142 Abs. 2 Satz 1 BauGB ausdrücklich die Möglichkeit vorsieht, außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets sog. Ersatz- oder Ergänzungsgebiete förmlich festzulegen, in denen gemäß § 142 Abs. 2 Satz 2 BauGB das Sanierungsrecht zur Anwendung gelangt. § 142 Abs. 2 BauGB ermöglicht, anders als die §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB, den Einsatz des sanierungsrechtlichen Instrumentariums außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen (vgl. Gaentzsch, a.a.O., § 142 Rn. 22). Die Gemeinde wird von der in § 142 Abs. 2 BauGB vorgesehenen Möglichkeit Gebrauch machen, wenn hierfür eine sanierungsbedingte Notwendigkeit besteht, weil entweder die bloße Inanspruchnahme einzelner Grundstücke außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht geeignet ist, den Sanierungszielen und -zwecken angemessen Rechnung zu tragen, oder weil die benötigten Grundstücke von der Gemeinde ohne den Einsatz des sanierungsrechtlichen Instrumentariums nicht in Anspruch genommen werden könnten. Die sich „aus ihr“ – d.h. aus der förmlichen Festlegung eines Ersatz- oder Ergänzungsgebiets – „ergebenden Wirkungen“ i.S.v. § 142 Abs. 2 Satz 2 BauGB sind dabei solche, die sich innerhalb des Ersatz- oder Ergänzungsgebiets entfalten. Denn § 142 Abs. 2 Satz 2 BauGB regelt positiv, dass das Sanierungsrecht in Ersatz- und Ergänzungsgebieten zur Geltung gelangt. Aus der Vorschrift lässt sich demgegenüber nicht negativ ableiten, dass nach dem Sanierungsrecht zulässige (§§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB) Maßnahmen außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen, wenn sie zwar nicht in Ersatz- oder Ergänzungsgebieten durchgeführt werden, aber gleichwohl zu Bodenwerterhöhungen von Grundstücken im Sanierungsgebiet führen, bei der Bemessung der Ausgleichsbeträge außer Betracht bleiben müssen bzw. nicht mithilfe der zu erhebenden Ausgleichsbeträge finanziert werden können. § 142 Abs. 2 Satz 2 BauGB erlaubt keinen Umkehrschluss dahin, dass die in § 154 Abs. 1 Satz 1 HS 1, Abs. 2 BauGB vorgesehene Möglichkeit zur Abschöpfung von Bodenwerterhöhungen, die auf außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen durchgeführten Maßnahmen beruhen, nur für Maßnahmen in Ersatz- oder Ergänzungsgebieten und nicht für gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB durchgeführte Maßnahmen gilt.

Es ist schließlich auch nicht im Hinblick auf § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB (§ 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB in der gegenwärtig geltenden Fassung), wonach das Erschließungs- und Ausbaubeitragsrecht nur auf Erschließungsanlagen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet keine Anwendung findet, geboten, gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführte Maßnahmen bei der Bemessung des Ausgleichsbetrages außer Betracht zu lassen. § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB bezweckt die Vermeidung einer Doppelbelastung der Grundstückseigentümer mit Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträgen einerseits und Ausgleichsbeträgen andererseits (vgl. BVerwG, Beschl. v. 21.1.2005, ZfBR 2005, 387, juris Rn. 11; Urt. v. 28.4.1999, NVwZ-RR 1999, 669, juris Rn. 23). Eine Doppelbelastung der Eigentümer von Grundstücken im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet im Hinblick auf solche – in § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht ausdrücklich genannte – Erschließungsanlagen, die gemäß § 147 Satz 3 BauGB außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen hergestellt, erweitert oder verbessert werden, kann nicht nur dadurch vermieden werden, dass Bodenwerterhöhungen, die durch solche Maßnahmen bewirkt werden, bei der Bemessung des Ausgleichsbetrages außer Betracht gelassen werden. Vielmehr kann bereits durch eine entsprechende Abschnittsbildung gemäß § 130 Abs. 2 Satz 2 BauGB, die sich an rechtlichen Gesichtspunkten, möglicherweise auch an förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ausrichten kann (vgl. hierzu Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 11. Aufl. 2009, § 130 Rn. 23; Eiding, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 1. Auflage 2009, § 130 Rn. 24), von vornherein vermieden werden, dass es zu einer unerwünschten Doppelbelastung überhaupt kommen kann. Überdies kommt, sollte eine entsprechende Abschnittsbildung unterblieben bzw. nicht möglich sein, eine erweiternde Auslegung des § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB im Hinblick auf den mit der Vorschrift verbundenen Zweck in Frage. Die Reichweite der in § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB normierten Ausschlussklausel kann nach der mit ihr verbundenen Zielsetzung, Doppelbelastungen der sanierungsbetroffenen Eigentümer zu vermeiden, auf alle Erschließungsmaßnahmen erstreckt werden, die als Ordnungsmaßnahmen i.S.d. §§ 146 Abs. 1, 147 Satz 1 Nr. 4 BauGB durchgeführt und deren Kosten daher nach Maßgabe des Sanierungsrechts gedeckt werden (vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 26.11.2009, 9 LA 175/08, juris Rn. 8). In den Anwendungsbereich des § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB können dann auch sanierungsbedingte Erschließungsmaßnahmen einbezogen werden, die gemäß § 147 Satz 3 BauGB ausnahmsweise außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen durchgeführt werden (vgl. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl. 2012, § 3 Rn. 7). Letztlich ließe sich eine Doppelbelastung im Hinblick auf Erschließungsanlagen, die gemäß § 147 Satz 3 BauGB außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen hergestellt, erweitert oder verbessert werden, auch durch eine Anwendung des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB vermeiden. Wird von einer erweiternden Auslegung des § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB abgesehen und der Ausschluss einer Beitragserhebung nur, wie dies der Wortlaut von § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB vorsieht, auf Erschließungsanlagen innerhalb des Sanierungsgebiets bezogen, so könnten die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet zwar für eine außerhalb des Sanierungsgebiets gelegene sanierungsbedingte Erschließungsanlage zu Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträgen herangezogen werden. Eine etwaige durch eine solche Erschließungsanlage bewirkte Bodenwerterhöhung könnte jedoch gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB von dem Ausgleichsbetrag abgezogen werden (so für Erschließungsbeiträge i.S.v. § 127 Abs. 4 BauGB, die von § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ebenfalls nicht erfasst werden: Kleiber, in: Krautzberger, a.a.O., § 155 Rn. 40; Köhler, a.a.O., § 155 Rn. 6).

II.

Die Beklagte ist gehindert, Bodenwerterhöhungen, die auf außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen durchgeführten Maßnahmen beruhen, bei den Klägern mit dem Ausgleichbetrag geltend zu machen. Denn bei den durchgeführten Maßnahmen im Bereich des Paulsenplatzes, des Dohrnwegs und der Mistralstraße – mithin außerhalb der Grenzen des Sanierungsgebiets, wie sie der Senat der Beklagten in § 1 Abs. 1 der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S3 (Thadenstraße) vom 18. Februar 1986 bestimmt hat – handelt es sich nicht um Maßnahmen i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB.

Bei den Maßnahmen im Bereich des Paulsenplatzes, der Mistralstraße und des Dohrnwegs handelt es sich nicht um Ersatzbauten oder Ersatzanlagen i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Ersatzanlagen i.S.v. § 147 Satz 3 BauGB werden zum Ersatz von Erschließungsanlagen errichtet, die im Sanierungsgebiet beseitigt werden mussten. Unter Ersatzbauten bzw. -anlagen i.S.v. § 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB werden bauliche Anlagen verstanden, die anstelle von beseitigten oder zu beseitigenden Bauten bzw. Anlagen errichtet werden (Schmitz, in; Spannowsky/Uechtritz, a.a.O., § 147 Rn. 20.1, § 148 Rn. 10; Krautzberger, a.a.O., § 147 Rn. 61, § 148 Rn. 21 f.). Dass die Maßnahmen im Bereich des Paulsenplatzes, der Mistralstraße und des Dohrnwegs in diesem Sinne „als Ersatz“ für im Sanierungsgebiet weggefallene Anlagen bzw. Bauten vorgenommen worden wären, ist nicht ersichtlich. Es kann sich bei diesen Maßnahmen allenfalls – was offen bleiben kann – um Erschließungsanlagen i.S.v. § 147 Satz 3 BauGB oder um Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen i.S.v. § 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB handeln. Solche Maßnahmen können nach den vorbenannten Vorschriften indes nur dann außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführt werden, wenn sie „durch die Sanierung bedingt“ sind. Hieran fehlt es vorliegend.

Die gesetzliche Formulierung „durch die Sanierung bedingt“ macht, wie das Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 29. Januar 2009 zu Recht angenommen hat, schon ihrem Wortsinn nach deutlich, dass eine zusätzliche, über die Erforderlichkeit zur Behebung städtebaulicher Missstände i.S.v. § 146 Abs. 1 BauGB hinausgehende Voraussetzung erfüllt sein muss, um Sanierungsmaßnahmen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets durchführen zu können. Die Festlegung der Gebietsgrenzen, die gemäß § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB unter Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten zu erfolgen hat, verlöre zudem ihre begrenzende Funktion (hierzu Gaentzsch, a.a.O., § 142 Rn. 12 ff.), könnten Sanierungsmaßnahmen gleichsam beliebig innerhalb oder außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen durchgeführt werden. Schließlich zeigt auch die gesetzliche Gleichstellung von Ersatzbauten und -anlagen einerseits und sonstigen Anlagen bzw. Einrichtungen andererseits, dass Sanierungsbedingtheit i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB und Sanierungserforderlichkeit i.S.v. § 146 Abs. 1 BauGB nicht das Gleiche bezeichnen. Andernfalls bedürfte es der gesonderten Erwähnung der gleichermaßen „erforderlichen“ Ersatzbauten und -anlagen in den §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht.

Sanierungsbedingt i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind daher nur solche Maßnahmen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind (§ 146 Abs. 1 BauGB), um städtebauliche Missstände i.S.v. § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB innerhalb des Sanierungsgebiets zu beheben, die sich durch Maßnahmen innerhalb der Gebietsgrenzen nicht beheben lassen. Auf die Gründe hierfür kommt es nicht entscheidend an. So kann Platzmangel im Sanierungsgebiet ebenso Veranlassung geben, mit einer einzelnen Sanierungsmaßnahme auf eine Fläche außerhalb des Sanierungsgebiets „auszuweichen“ (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 147 Rn. 61; Köhler, a.a.O., § 147 Rn. 20), wie die Erwägung, dass die Realisierung einer für die Sanierung erforderlichen Maßnahme innerhalb des Sanierungsgebiets ihrerseits zu (neuen) städtebaulichen Missständen führen würde. Sanierungsbedingt i.S.v. § 147 Satz 3 BauGB ist eine Erschließungsanlage außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen auch dann, wenn sie der „äußeren Erschließung“, etwa der Anbindung der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke an das überörtliche Straßennetz dient (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 147 Rn. 60). Jedenfalls muss eine Sachlage gegeben sein, bei der die Durchführung einer zur Behebung städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet erforderlichen Sanierungsmaßnahme innerhalb des Sanierungsgebiets nicht in Betracht kommt und somit „notgedrungen“ oder deshalb, weil dies erforderlich ist, um die Sanierungsziele zu erreichen, eine Fläche außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen in Anspruch genommen werden muss.

Da eine Heranziehung zu Ausgleichsbeträgen davon abhängt und deshalb gerechtfertigt wird, dass bzw. weil ein Grundstück innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets belegen ist (§§ 152, 154 Abs. 1 HS 1 BauGB), aber auch die Eigentümer von Grundstücken außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen von einer gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführten Maßnahme profitieren können, ist eine enge Auslegung des Anwendungsbereichs der §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB geboten. Maßnahmen, die der Verbesserung des städtebaulichen Umfelds außerhalb des Sanierungsgebiets dienen und sich mittelbar auch positiv auf die Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebiets auswirken können, sind keine „sanierungsbedingten“ Maßnahmen i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Sanierungsbedingt i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind vielmehr nur solche Maßnahmen, die auf die Behebung städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet abzielen und hierin ihren Schwerpunkt haben, auch wenn sie mittelbar einen günstigen Einfluss auf die Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet haben können.

Die Maßnahmen, die die Beklagte außerhalb der Grenzen des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S3 durchgeführt hat, sind nicht in dem vorbenannten Sinne „sanierungsbedingt“. Es fehlt an dem notwendigen Zusammenhang zwischen dem Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet einerseits und der Notwendigkeit zur Inanspruchnahme von Flächen außerhalb des Sanierungsgebiets andererseits, um diese Missstände zu beheben. Die Maßnahmen im Bereich des Paulsenplatzes, der Mistralstraße und des Dohrnwegs sind nicht deshalb außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführt worden, weil ein innerhalb des Sanierungsgebiets bestehender Bedarf dort nicht befriedigt werden konnte und deshalb Flächen außerhalb des Sanierungsgebietes in Anspruch genommen werden mussten oder weil andernfalls das Sanierungsziel nicht zu erreichen gewesen wäre. Vielmehr lag der Durchführung dieser Maßnahmen, die auf den Fortschreibungen des „Erneuerungskonzeptes“ durch den von der Beklagten eingesetzten Sanierungsträger (STEG) beruhten, die Einschätzung zugrunde, dass es geboten sei, städtebauliche Missstände zu beheben, die außerhalb des Sanierungsgebiets – nämlich im Bereich des Paulsenplatzes, der Mistralstraße und des Dohrnwegs – festgestellt wurden. Dies geht insbesondere aus den Veröffentlichungen der STEG im und zum Verlauf des Sanierungsverfahren(s) hervor. Darin wird die Notwendigkeit zur Umgestaltung des „heruntergekommenen Paulsenplatzes“, die gebotene Verminderung der Verkehrsbelastung namentlich in der Mistralstraße und die Erforderlichkeit einer Neuordnung des (ruhenden) Verkehrs und der „Straßenräume“ in der Mistralstraße, im Dohrnweg und im Bereich des Paulsenplatzes dargestellt (vgl. hierzu etwa den „Sachstandsbericht 1991 des Sanierungsträgers“ aus Januar 1992, dort insbesondere S. 32 f., das von der STEG herausgegebene „Sanierungsblatt für Altona-Altstadt“ Nr. 2 aus November 1992, dort insbesondere S. 5 f. und S. 12 ff., den Bericht der STEG zur Fortschreibung des Erneuerungskonzeptes für das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S3 aus Oktober 1993, dort insbesondere S. 11 f. und S. 19, sowie den weiteren Bericht der STEG zur Fortschreibung des Erneuerungskonzeptes aus dem Jahr 1996, dort insbesondere S. 3 ff.). Dass diese Maßnahmen – ungeachtet etwaiger positiver „Fernwirkungen“ auch innerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen – der Behebung städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet gedient hätten, lässt sich den dem Senat vorliegenden Vorgängen zum Sanierungsverfahren demgegenüber nicht entnehmen.

Maßnahmen, die außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen durchgeführt werden, um – wie hier – städtebauliche Missstände außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets zu beheben, können auch deshalb nicht als „sanierungsbedingt“ i.S.d. §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB angesehen werden, weil dies zu einer faktischen Erweiterung der Sanierungsgebietsgrenzen und auf diese Weise zu einer Relativierung der planerischen Vorgaben führen kann. Zwar ist es grundsätzlich zulässig, die Ziele und Zwecke der Sanierung i.S.d. §§ 140 Nr. 3, 146 Abs. 1 BauGB im Zuge der Sanierung fortzuschreiben und hierbei auch nachträglich Ordnungs- und Baumaßnahmen außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen gemäß §§ 147 Satz 3, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB vorzusehen. Hierzu bedarf es nicht stets der Mitwirkung des für den Erlass der Sanierungssatzung bzw. -verordnung zuständigen Organs, vorliegend also des Senats der Beklagten (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 28.8.2009, 2 Bf 322/08.Z), sondern es kann eine Übertragung auf einen Sanierungsträger (§§ 157 ff. BauGB) erfolgen. Es handelt sich aber nicht mehr um eine Konkretisierung oder Fortschreibung der Ziele und Zwecke der Sanierung innerhalb des von der Gemeinde vorgegebenen Rahmens, wenn durch die Einbeziehung von sanierungsbedürftigen Grundstücken außerhalb des Sanierungsgebiets dessen Grenzen erweitert werden. Bei der Bestimmung der Sanierungsgebietsgrenzen handelt es sich um eine hoheitliche Aufgabe, die die Gemeinde gemäß § 142 Abs. 1 bis 3 BauGB im Satzungswege zu erledigen hat. Derartige Aufgaben sind von einer Übertragung auf einen Sanierungsträger gemäß §§ 157 ff. BauGB ausgenommen (vgl. Schmitz, a.a.O., § 157 Rn. 6; Fieseler, in: Krautzberger, a.a.O., § 157 Rn. 7).

Vorliegend hat der Sanierungsträger durch die Einbeziehung der Maßnahmen im Bereich des Paulsenplatzes, des Dohrnwegs und der Mistralstraße in das Sanierungskonzept die Grenzen des Sanierungsgebiets im Wege der „Fortschreibung“ faktisch erweitert. Hierfür ist er nicht zuständig. Dies entspricht auch nicht dem planerischen Willen des Senats der Beklagten, der nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets mit der Angelegenheit nicht nochmals befasst gewesen ist (vgl. hierzu ausdrücklich den Abschlussbericht der STEG, S. 15). Die Baubehörde hatte in der die Senatsentscheidung zur Sanierungsgebietsfestlegung vorbereitenden Drucksache Nr. 121 vom 11. Februar 1986 die Ziele und Zwecke der Sanierung i.S.v. § 140 Nr. 3 BauGB erläutert und hierbei die Gebietsgrenzen gemäß § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB vorgeschlagen. Hierbei hatte sie sich ausdrücklich mit der Möglichkeit befasst (S. 20 ff.), auch den Paulsenplatz und die angrenzenden Straßenzüge in das Sanierungsgebiet einzubeziehen, wie dies die Bezirksversammlung Altona zuvor gefordert hatte. Der Senat der Beklagten hatte sich mit der förmlichen Festlegung der Sanierungsgebietsgrenzen indes dem Votum der Baubehörde angeschlossen, die eine Einbeziehung namentlich des Paulsenplatzes abgelehnt hatte, weil dort keine städtebaulichen Missstände und baulichen Mängel vorlägen, die eine Einbeziehung in ein förmliches Sanierungsgebiet rechtfertigen würden. Diesen – unveränderten – planerischen Vorgaben läuft die Einbeziehung von Ordnungs- und Baumaßnahmen im Bereich des Paulsenplatzes, des Dohrnwegs und der Mistralstraße in das Sanierungskonzept zuwider.

III.

Die angefochtenen Bescheide können nicht in einem weitergehenden – den unanfechtbar festgesetzten Ausgleichsbetrag in Höhe von 15.896,52 Euro übersteigenden – Umfang aufrechterhalten bleiben. Die Bestimmung eines höheren, über den von dem Verwaltungsgericht in dem Urteil vom 29. Januar 2009 „errechneten“ Betrag hinausgehenden Ausgleichsbetrages durch den Senat kommt nicht in Betracht. Hierdurch würde in unzulässiger Weise in den Wertermittlungsspielraum der Beklagten eingegriffen.

Aufgrund ihres Wertermittlungsspielraums ist es Sache der Beklagten zu bestimmen, in welcher Höhe die Kläger einen Ausgleichsbetrag schulden, wenn die durch die Maßnahmen außerhalb des Sanierungsgebiets bewirkten Bodenwerterhöhungen außer Betracht gelassen werden. Zwar haben die Verwaltungsgerichte aufgrund ihrer Verpflichtung, eine Sache spruchreif zu machen (§§ 86 Abs. 1, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), zu prüfen und zu ermitteln, ob und ggf. in welcher Höhe ein angefochtener Bescheid, der auf Geldzahlung gerichtet ist, zumindest hinsichtlich eines Teilbetrages („soweit“) aufrecht erhalten bleiben kann (BVerwG, Urt. v. 3.6.2010, BVerwGE 137, 105, juris Rn. 13; BVerwG, Urt. v. 10.6.2009, BVerwGE 134, 139, juris Rn. 40; BVerwG, Beschl. v. 4.9.2008, NVwZ 2009, 253, juris Rn. 8; BVerwG, Urt. v. 18.11.2002, BVerwGE 117, 200, juris Rn. 30). Die Pflicht, eine Sache spruchreif zu machen, findet aber dort ihre Grenze, wo eine Bestimmung der „richtigen“ (Beitrags-) Höhe durch das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt in seinem Wesen verändern würde (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.6.2009, a.a.O., juris Rn. 41). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es zur Bestimmung eines geschuldeten Beitrags eines Willensaktes der Gemeinde, namentlich der Ausübung von Ermessen, bedarf. Das Gericht darf ein der Verwaltungsbehörde eingeräumtes Ermessen nicht an deren Stelle ausüben (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.1.1982, BVerwGE 64, 356, juris Rn. 14). Dasselbe gilt für die Wahrnehmung eines Bewertungsspielraums auf der Tatbestandsebene, wie er der Beklagten hier in der Form eines Wertermittlungsspielraums zusteht.

Zur Bestimmung der Bodenwertsteigerung, die (nur) durch die Maßnahmen innerhalb des Sanierungsgebiets bewirkt worden ist, bedarf es der Wahrnehmung des der Beklagten zustehenden Wertermittlungsspielraums. Die insoweit zu Unrecht mitberücksichtigten Bodenwertsteigerungen aufgrund von Maßnahmen, die die Beklagte außerhalb des Sanierungsgebiets durchgeführt hat, lassen sich nicht auf der Grundlage der vorliegenden Wertbeurteilung gleichsam „herausrechnen“. Zwar hat die Beklagte ihren Wertermittlungsspielraum weitgehend bereits durch die Wahl des Bewertungsverfahrens und durch die Vorgabe der Beurteilungsparameter in dem von dem Gutachterausschuss aufgestellten Zielbaum wahrgenommen. Weiterer (Be-) Wertungen bedarf es aber dort, wo es um die Gewichtung der Bodenwertrelevanz derjenigen Maßnahmen geht, die außerhalb der Sanierungsgebietsgrenzen durchgeführt worden sind. Insbesondere das Verhältnis der vorbenannten Maßnahmen zu sonstigen Maßnahmen, die bei der Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung in zulässiger Weise berücksichtigt werden können, hat die Beklagte bzw. der Gutachterausschuss in den Bereichen, in denen Einzelbewertungen auf mehreren unterschiedlichen Maßnahmen beruhen (Unterkriterien 2c und 2d), bislang nicht weiter konkretisiert. Dies wirkt sich auf die Bestimmung der Bodenwertrelevanz der betrachteten Einzelmaßnahmen und damit auch auf die Bodenwertrelevanz der Gesamtmaßnahme aus (Parameter „anteilige Wertdifferenz“ und „Gesamt-Wertdifferenz“). Zur Ausübung von Bewertungsermessen gehört auch die Entscheidung darüber, ob die in dem aufgestellten Zielbaum vorgegebenen Bewertungskategorien und -kriterien und insbesondere ihre Gewichtung untereinander (Parameter „anteiliges Gewicht A“ und „anteiliges Gewicht B“) unverändert bestehen bleiben können, wenn ein nicht unerheblicher Anteil der Maßnahmen, die bislang in die Beschreibung der sanierungsbedingten Zustandsunterschiede eingeflossen sind, bei einer neuerlichen Bewertung außer Betracht zu bleiben haben. Insoweit besteht auch Veranlassung zu überprüfen, ob das Gesamtgewicht der durch Maßnahmen im Sanierungsverfahren beeinflussten Lagemerkmale auf den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet zu korrigieren ist (Parameter „maximaler Einfluss der betrachteten wertrelevanten Faktoren“).

Aufgrund des dargestellten, auch weiterhin gegebenen Wertermittlungsspielraums der Beklagten kommt auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch den Senat zur Klärung der Frage, ob die Kläger der Beklagten einen weitergehenden – über die bestandskräftig gewordene Festsetzung hinausgehenden – Ausgleichsbetrag schulden, nicht in Betracht (anders OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 16; OVG Koblenz, Urt. v. 5.10.2010, 6 A 10164/09, juris Rn. 17). Die notwendigen „Weichenstellungen“ und Bewertungen, die der Bestimmung eines etwaigen von den Klägern noch geschuldeten Ausgleichsbetrages vorausgehen müssen, könnte auch ein Sachverständigengutachten nicht ersetzen. Andernfalls würde in gleicher Weise wie bei einer eigenen „Berechnung“ durch das Gericht, wenn auch unter Zuhilfenahme externen Sachverstands, in den behördlichen Wertermittlungsspielraum eingegriffen.

Etwas anderes würde auch nicht dann gelten, wenn das Gericht gemäß § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB eine neuerliche Wertbeurteilung durch den Gutachterausschuss einholte. Auch dessen Gutachten wäre nicht bindend (§ 193 Abs. 3 BauGB) und könnte den Wertbeurteilungsspielraum der Gemeinde, bzw. in Hamburg der Beklagten, nicht ersetzen bzw. ausfüllen. Denn die Gemeinde kann, muss aber nicht bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten (vgl. Schmitz, a.a.O., § 154 Rn. 23.1; Freise, in: Brügelmann, BauGB, Loseblatt, Stand: September 2010, § 154 Rn. 63). Den Wertermittlungsspielraum billigt das Gesetz nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Behörde, die die Sanierung durchführt und den Ausgleichsbetrag beanspruchen kann, zu (vgl. Schmitz, a.a.O., § 154 Rn. 19, 22; Freise, a.a.O., § 154 Rn. 61 ff.).

Die Betätigung des Wertermittlungsermessens durch die Beklagte wirkt sich schließlich auch vollumfänglich auf die angefochtenen Bescheide, soweit sie Gegenstand des Berufungsverfahrens sind, aus. Es kann offen bleiben, ob die Kläger der Beklagten einen Teilbetrag „in jedem Fall“ unabhängig von der Wahrnehmung des Wertermittlungsspielraums durch die Behörde schulden, m.a.W. ob sich die Bewertungsfehler der Beklagten auf den von den Klägern geschuldeten Ausgleichsbetrag in seiner vollen Höhe auswirken (hierzu BVerwG, Beschl. v. 4.9.2008, NVwZ 2009, 253, juris Rn. 8). Denn der von den Klägern „in jedem Fall“ geschuldete Ausgleichsbetrag ist zumindest nicht höher als der von dem Verwaltungsgericht unter teilweiser Inanspruchnahme eigenen Bewertungsermessens in seinem Urteil vom 29. Januar 2009 ermittelte Betrag.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, gemäß § 132 Abs. 2 VwGO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.