I. Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des Landgerichts München II vom 10.02.2011 wird zurückgewiesen.
II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Kläger verlangt von der Beklagten als finanzierender Bank Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung.
Auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Ergänzend ist allerdings auszuführen, dass der Kläger bereits in erster Instanz behauptet hatte, dass der Beklagten zum Erwerbszeitpunkt bekannt gewesen sei, dass der tatsächliche Wert der streitgegenständlichen Wohnung nur 1.100-1.150 DM pro qm betragen habe.
Mit dem angefochtenen Endurteil hat das Landgericht die auf Zahlung von Schadensersatz Zug um Zug gegen Übertragung der Wohnung gerichtete Klage ohne Beweisaufnahme abgewiesen. Zur Begründung hat das Erstgericht ausgeführt, dass Aufklärungspflichtverletzungen der Beklagten wegen Wissensvorsprung nicht vorliegen würden. Weder seien die Voraussetzungen des institutionalisierten Zusammenwirkens substantiiert vorgetragen noch lägen evident unrichtige Prospektangaben zur erzielbaren Miete vor. Eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung sei bereits nicht schlüssig vorgetragen; eine Kenntnis der Beklagten hiervon sei nur unsubstantiiert und ins Blaue hinein behauptet worden.
Gegen dieses Ersturteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein Klagebegehren weiterverfolgt. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass eine arglistige Täuschung nicht vorliege; es seien vielmehr evident falsche Angaben zur nachhaltig erzielbaren Miete und zum Reinertrag erfolgt. Im Übrigen habe das Landgericht die angebotenen Beweise zum institutionalisierten Zusammenwirken und zur Kenntnis der Beklagten von den falschen Angaben übergangen. Auch zur sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung und zur Kenntnis der Beklagten hiervon hätte Beweis erhoben werden müssen; erstere sei auch aus einem in einem Parallelverfahren erstellten gerichtlichen Sachverständigengutachten (Anlage K 27) ersichtlich. Schließlich habe es das Landgericht auch zu Unrecht unterlassen, der Beklagten gem. § 142 ZPO die Vorlage der Einwertungsunterlagen und die Benennung der damals zuständigen Mitarbeiter der Sparkasse O. aufzugeben. Aus diesen Gründen sei das landgerichtliche Urteil aufzuheben und bestehe eine umfassende Schadensersatzpflicht der Beklagten.
Der Kläger beantragt daher unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts München II vom 10.02.2011 zuletzt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klagepartei einen Betrag in Höhe von 82.343,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass der Beklagten aus den Darlehensverträgen Vertragsnummern ...93 und ...47 keine Ansprüche zustehen.
Die Verpflichtungen zu 1. und 2. erfolgen Zug um Zug gegen Übertragung des lastenfreien Eigentums an der Wohnungseigentumseinheit Nr. 40 in dem Objekt K.12, vorgetragen im Grundbuch von O. 1628/100.000stel Miteigentumsanteil an Fl.-Nr. ..., Flurstück Nr. ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 40, Typ „B“.
3. Die Beklagte wird verurteilt, einen Betrag von 2.365,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Sie meint insbesondere, dass der Prospekt schon keine falschen oder irreführenden Angaben zu den erzielbaren Mieten enthalte. Von etwaigen falschen Angaben des Vermittlers habe sie keine Kenntnis. Eine institutionalisierte Zusammenarbeit der Beklagten mit dem Vertrieb beim streitgegenständlichen Objekt habe es nicht gegeben; im Übrigen sei der Kläger bereits zuvor Kunde der Beklagten gewesen. Das vorgelegte Gutachten (K 27) sei mangelhaft und nicht verwertbar. Die Beklagte sei im Übrigen entsprechend der Auskünfte der Sparkasse O. von einem Verkehrswert von 105.000 DM ausgegangen.
Ergänzend wird auf die Schriftsätze der Parteien im Berufungsverfahren Bezug genommen. Der Senat hat im Termin vom 12.09.2011 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin Fischer (Beweisanordnung vom 06.06.2011). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 12.09.2011 Bezug genommen.
I.
Die zulässige Berufung des Klägers bleibt ohne Erfolg, weil Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte auf der Grundlage des Klagevortrages nicht gegeben sind.
1. Eine Haftung der Beklagten im Zusammenhang mit einem institutionalisierten Zusammenwirken scheidet bereits deshalb aus, weil eine arglistige Täuschung des Klägers mittels evident falscher Tatsachenangaben durch den Vertrieb (vgl. BGH-Urteil vom 19.9.2006, XI ZR 204/04) oder den Prospekt über die Rentabilität und das Wertsteigerungspotential des Objektes auf der Grundlage des klägerischen Vortrages nicht vorliegt.
Bei den (angeblichen) Angaben des Vermittlers (LG-Urteil S. 4) handelt es sich um positive Werturteile in Form von Anpreisungen und günstige allgemeine Renditeprognosen, die nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung keine dem Wahrheitsbeweis zugängliche Tatsachenmitteilungen darstellen, die eine Täuschungshandlung begründen können (vgl. BGH-Urteil vom 19.9.2006, XI ZR 204/04, und vom 13.03.2007, XI ZR 159/05). Allein in der Behauptung einer sittenwidrigen Überteuerung liegt kein ausreichender Sachvortrag zu einer arglistigen Täuschung des Vermittlers über die Werthaltigkeit der Anlage.
Schließlich ist auch eine arglistige Täuschung durch die Prospektangaben zur erzielbaren Miete und zu den Mietnebenkosten nicht ersichtlich. Hinsichtlich der Mietnebenkosten ergibt sich bereits aus dem Klagevortrag keine wesentliche Abweichung der tatsächlichen Kosten (Anlage K 18) von den prognostizierten im Prospekt (Anlage K 9 S. 13), zumal der Kläger nicht zwischen nicht umlagefähigen Nebenkosten (die im Prospekt ausgewiesen sind) und umlagefähigen Nebenkosten (die auf den Mieter umgelegt werden können und demnach nicht auszuweisen waren) unterscheidet. Im Prospekt (Anlage K 9 S. 13) ist eine Nebenkostenquote von rund 25 % kalkuliert, das vom Kläger vorgelegte Sachverständigengutachten (Anlage K 27 S. 15) kalkuliert mit einer solchen von 28 %; bereits das belegt, dass von wesentlichen Falschangaben im Prospekt keine Rede sein kann. Die Aussage, dass in den Folgejahren eine Miete von 10 DM pro qm am Markt tatsächlich erzielbar ist, enthält der Prospekt nicht; aus ihm kann auch nicht geschlossen werden, dass der Zuschuss erfolgt, um die Differenz wegen der Mietpreisbindung auszugleichen. Im Gegenteil ergibt sich nach Auffassung des Senates aus ihm eindeutig (vgl. Anlage K 9 S. 8), dass eine Prognose für spätere Jahre nicht erfolgen kann; deshalb erfasst auch die Prognoserechnung (Anlage K 9 S. 13) nur die Jahre bis 1995.
2. Im Übrigen sind auf der Grundlage des Klagevortrages die Voraussetzungen eines institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen der Beklagten und dem Verkäufer bzw. dem Vertrieb nicht gegeben, ohne dass es einer Beweisaufnahme bedurfte (vgl. LG-Urteil S. 7-9).
18Für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens reicht es nicht aus, dass die Bank den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Vielmehr ist es erforderlich, dass zwischen Verkäufer, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben (vgl. BGH, WM 1980, 620, 622 sowie BGH, WM 1992, 1355, 1358), oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden (vgl. BGHZ 91, 9, 12; BGHZ 159, 294, 301), oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (BGH, WM 2006, 1194, 1200 f; BGH, WM 2006, 2347, 2350; BGH, WM 2007, 1257, 1260 f.).
Diesen Anforderungen genügte der von der Beklagten bestrittene Vortrag des Klägers in erster Instanz nicht. Zwar kann sich nach der Rechtsprechung des BGH eine ständige Geschäftsbeziehung auch bereits daraus ergeben, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut die planmäßig übernommene Finanzierung einer „Vielzahl“ von Anlegern vermittelt haben (BGH, NZG 2009, 710, 713). In der Klageschrift hat der Kläger hierzu aber nur sehr pauschal vorgebracht, dass die Beklagte „wiederholt“ Käufe in dem streitgegenständlichen Objekt finanziert habe, was die Beklagte bestreitet. Das lässt offen, um welche Zahl an Vermittlungen es sich bezogen auf das Gesamtvorhaben gehandelt haben soll, sodass dem Senat eine Subsumtion, ob es sich hierbei um eine „Vielzahl“ handeln würde, nicht möglich ist. Dass die Sparkasse M. oder andere Mitglieder des Sparkassenverbandes angeblich mindestens 40 Wohnungen im streitgegenständlichen Objekt finanziert haben sollen, ist als Indiz für ein institutionalisiertes Zusammenwirken mit der Beklagten ersichtlich nicht von Bedeutung. Auch die vom Kläger vorgelegten Unterlagen (Anlagen K 5- K 9) belegen keine ständige Geschäftsbeziehung der Verkäuferin und des Vertriebes mit der Beklagten; diese ist dort nicht genannt. Letztlich behauptet der Kläger solches auch nicht konkret, sondern meint, dass es sich aus seiner Sicht bei der Beklagten um die im Prospekt benannte finanzierende Bank gehandelt habe, die die konkrete Finanzierung aufgrund bereits bestehender Absprachen nach einem vorgegebenen Ablauf abgewickelt habe (Berufungsbegründung S. 11). Dass ein solcher „Eindruck“ des Klägers (vgl. demgegenüber Prospekt Anlage K 9 S. 4: „umfassende Finanzierung bei einer bundesdeutschen Großbank“) zur Begründung eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht ausreicht, liegt auf der Hand.
Ebenso wenig trifft die Behauptung der Berufung (Berufungsbegründung S. 7) zu, dass im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils die Voraussetzungen des institutionalisierten Zusammenwirkens bereits festgestellt seien (LG-Urteil S. 2). Eine ständige Geschäftsbeziehung oder konkrete Absprachen zwischen Verkäufer und Vertrieb einerseits und der Beklagten andererseits ergeben sich auch daraus nicht. Dass die Beklagte bei einer Darlehensgewährung „bestimmte Bonitätsanforderungen“ voraussetzt und auch die Kreditkonditionen für derartige Darlehen bereits feststehen, versteht sich bei einer Bank von selbst.
3. Die Beklagte würde daher nur für ihr bekannte arglistige Falschangaben im Prospekt oder in den Vermittlungsgesprächen haften; dafür ist nichts ersichtlich. Im Übrigen hat die Beklagte nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. zuletzt etwa Urteil vom 25.09.2007, Gz. XI ZR 274/05) grundsätzlich keine eigenen Aufklärungspflichten bezüglich des zu finanzierenden Geschäftes und haftet somit auch nicht nach § 278 BGB für unrichtige Angaben des Vermittlers über die Rentabilität oder Werthaltigkeit der Anlage, weil dieser insoweit jedenfalls außerhalb ihres Pflichtenkreises tätig wird (vgl. BGH-Urteile vom 12.11.2002, XI ZR 47/01, und vom 18.3.2003, XI ZR 188/02, sowie zuletzt vom 22.01.2008, Gz. XI ZR 6/06). Ohne Bedeutung ist hierfür, über welche Unterlagen der Vermittler verfügte, ob der Kläger annahm, dieser trete (auch) namens der Beklagten auf, ob der Anleger persönlichen Kontakt zur Bank hatte (was nach den von der Beklagten vorgelegten Unterlagen der Fall war) oder ob sämtliche Gespräche nur mit dem Vermittler geführt wurden. Entscheidend bleibt nämlich, dass die behaupteten falschen Angaben des Vermittlers das Anlageobjekt und nicht die Finanzierung und damit nicht den Pflichtenkreis der Beklagten betreffen.
4. Eine (vom Kläger jedenfalls mit der Vorlage des Sachverständigengutachtens Anlage K 27 substantiiert dargelegte) sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung allein führt auch im Fall des institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu einer Haftung der Beklagten, weil deren Kenntnis hiervon auch dann nicht vermutet wird; solches kommt vielmehr nur bei einer arglistigen Täuschung über den Kaufpreis in Betracht (vgl. Urteil des BGH vom 23.10.2007, Gz. XI ZR 167/05), wozu hier nichts Ausreichendes vorgetragen ist (s. o.). Eine Haftung der Beklagten käme daher nur in Betracht, wenn sie von einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung für die streitgegenständliche Wohnung positiv Kenntnis gehabt hätte oder sie sich ihr aufdrängen musste (BGH, WM 2008, 1121).
Die danach erforderliche Kenntnis oder auch nach nur ein „Kennenmüssen“ der Beklagten hat der Kläger nicht nachgewiesen.
a) Entgegen der Auffassung des Landgerichtes hat der Kläger allerdings erstinstanzlich in (noch) ausreichender Weise behauptet und unter Beweis gestellt, dass der Beklagten die sittenwidrige Überteuerung bei der Finanzierung bekannt war, weil ihr von der Sparkasse O. der tatsächliche Wert von 1.100-1.150 DM/qm (entspricht bei der streitgegenständlichen Wohnung einem Verkehrswert von ca. 60.000 DM) mitgeteilt worden sei (Schriftsatz vom 25.11.2010, S. 5).
Der Senat hat daher die notwendige Beweisaufnahme nachgeholt und die vom Kläger benannte Zeugin F. am 12.09.2011 vernommen. Diese hat die Behauptungen des Klägers jedoch nicht zur Überzeugung des Senates bestätigen können. Sie hat vielmehr angegeben, sie habe bei der Sparkasse O. angerufen, dort die Daten zur Immobilie (u. a. die Mieteinnahmen) mitgeteilt und daraufhin bestätigt bekommen, dass der im Prospekt genannte Quadratmeterpreis plausibel sei. An konkrete Zahlen könne sie sich nicht erinnern (Protokoll vom 12.09.2011, S. 3). An der Glaubwürdigkeit und Glaubhaftigkeit der Aussage der Zeugin bestehen keine Zweifel; es ist nachvollziehbar, dass die Zeugin, die laufend mit Immobilienfinanzierungen beschäftigt war, nach über 18 Jahren keine Erinnerung mehr an das streitgegenständliche Objekt und die konkreten Zahlen hat. Die Aussage der Zeugin bezieht sich ersichtlich auf den im Prospekt genannt Mietpreis pro qm (Anlage K 9 S. 13). Den Klagevortrag hat die Zeugin damit in keiner Weise bestätigt, weil sich aus diesem Mietpreis selbst bei Zugrundelegung der übrigen im Sachverständigengutachten Anlage K 27 genannten Zahlen (dort S. 15) ein Ertragswert von ca. 95.000 DM ergibt. Bei maßvoller Erhöhung des dort relativ niedrig angesetzten Barwertfaktors ergibt sich ein Betrag, der dem von der Beklagten bereits in erster Instanz vorgetragenen, von ihr aufgrund der Auskünfte der Sparkasse O. angenommenen Verkehrswert von 105.000 DM jedenfalls sehr nahe kommt. Die Aussage der Zeugin ist daher auch insoweit plausibel.
Da die Beklagte auch nach dem Klagevortrag außer dem Prospekt keine weiteren Kenntnisse über das Objekt und den Miet- und Immobilienmarkt in O. hatte, durfte sie sich auf diese Auskunft verlassen und war nicht zur Erholung weiterer Informationen verpflichtet. Die finanzierende Bank haftet auch hier nur für einen Wissensvorsprung, sie trifft keine Obliegenheit, sich diesen ggf. erst zu verschaffen, weil sie eben nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Kreditnehmer über die Werthaltigkeit oder Rentabilität seiner Anlage aufzuklären (BGH, WM 2004, 521, 524 - ständige Rechtsprechung). Der Kläger meint offensichtlich, das Kreditverwendungsrisiko der Beklagten aufbürden zu können. Überdies muss er sich fragen lassen, warum sich die mangelnde Werthaltigkeit und Rentabilität des Objektes zwar der Beklagten aufdrängen musste, für ihn selbst aber offenbar nicht erkennbar war.
b) Der Senat hat keine Veranlassung gesehen, der Beklagten entsprechend den Anträgen des Klägers die namentliche Benennung der damals zuständigen Mitarbeiter der Sparkasse O., die Vorlage der Korrespondenz mit der Sparkasse O. oder der Kreditakte aufzugeben.
Für die Aufforderung der nicht beweisbelasteten Partei zur Benennung von Zeugen fehlt es ersichtlich bereits an einer Rechtsgrundlage; § 142 ZPO betrifft ausdrücklich und abschließend nur „Urkunden und sonstige Unterlagen“.
Hinsichtlich der Vorlage der Korrespondenz mit der Sparkasse O. hinsichtlich der Bewertung der Immobilie gilt, dass die Beklagte bereits in erster Instanz vorgetragen hatte, dass es eine solche in diesem Fall nicht gegeben habe, weil die Auskunft der Sparkasse nur telefonisch erfolgt sei. Die Zeugin F. hat anlässlich ihrer Einvernahme vor dem Senat bestätigt (Protokoll vom 12.09.2011, S. 3, 1. Absatz), dass jedenfalls bei Kreditgewährung weder eine schriftliche Anfrage noch eine schriftliche Auskunft vorgelegen hätten. Die gegenteilige Behauptung des Klägers (Berufungsbegründung S. 16) ist daher offensichtlich substanzlos und „ins Blaue hinein“ erfolgt. Ohne schlüssigen Parteivortrag kommt eine Anordnung nach § 142 Abs. 1 ZPO jedoch nicht in Betracht (BGH-Urteil vom 26.06.2007, XI ZR 277/05, Rz. 20, Urteilsumdruck S. 13).
Ähnliches gilt für die Anordnung zur Vorlage der Kreditakte. Weder nach allgemeinen Beweisregeln noch nach §§ 422, 423 ZPO war die Beklagte zur Vorlage der Kreditakte verpflichtet (BGH-Urteil vom 26.06.2007, XI ZR 277/05, Rz. 16 und 17). Im Rahmen des dem Senat nach § 142 Abs. 1 ZPO zustehenden Ermessens ist neben den Geheimhaltungsinteressen der Beklagten (interne Kreditprotokolle und Berechnungen) vor allem zu berücksichtigen, dass die Behauptung des Klägers, aus der Kreditakte würde sich ergeben, dass das Objekt nicht 105.000 DM wert war, nicht nur dem entsprechenden, konkreten Sachvortrag der Beklagten, sondern auch den Angaben der Zeugin widerspricht. Konkrete Angaben für die Richtigkeit dieser klägerischen Behauptung sind nicht ersichtlich; sie ist ersichtlich „ins Blaue hinein“ zur Ausforschung erfolgt. Ein unzulässiger Ausforschungsbeweis liegt nämlich vor, wenn eine Partei ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich und rechtsmissbräuchlich Behauptungen „aufs Geratewohl“ oder „ins Blaue hinein“ aufstellt oder mit einem Beweisantrag darauf abzielt, bei Gelegenheit der beantragten Beweisaufnahme Tatsachen in Erfahrung zu bringen, die genaueres Vorbringen oder die Benennung weiterer Beweismittel erst ermöglichen (BGH NJW 2009, 502 Rnr. 37). In derartigen Fällen ist eine Anordnung nach § 142 Abs. 1 ZPO lediglich zur Informationsgewinnung nicht geboten (BGH vom 26.06.2007 aaO Rz. 20 a. E.).
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Zulassung der Revision ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, da die hier entscheidungserheblichen Rechtsfragen bereits vom Bundesgerichtshof entschieden worden sind. Ob die Voraussetzungen des institutionalisierten Zusammenwirkens ausreichend vorgetragen oder nachgewiesen sind und ob von einer Kenntnis bzw. einem „Sich Aufdrängen“ einer sittenwidrigen Überteuerung auszugehen ist, sind Fragen der tatsächlichen Rechtsanwendung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalles.