LG München I, Urteil vom 02.07.2008 - 18 O 21458/07
Fundstelle
openJur 2012, 93709
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Tenor

I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Euro 26.354,13 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz, aus einem Betrag von 21.615,71 Euro seit 11.09.07, und aus einem Betrag in Höhe von 4.738,42 Euro seit 21.12.2007 zu bezahlen.

II. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

III. Die Klagepartei trägt die Kosten des Rechtstreits und die des Streithelfers zu je 3 %, die Beklagte die des Rechtsstreits zu 97 %, im übrigen trägt der Streithelfer seine Kosten selbst.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, jeweils gegen Sicherheitsleistung von 120 % des zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von der Beklagten als Bauträgerin Kostenerstattung sowie Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum betreffend der Wohnanlage ... M.

Die in der Klägerin verbundenen Erwerber schlossen mit der Gesamtrechtsvorgängerin der Beklagten jeweils inhaltsgleiche Bauträgerverträge, in welchen sich die Gesamtrechtsvorgängerin der Beklagten zur schlüsselfertigen Bauerrichtung gemäß der der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung als Anlage beigefügten Baubeschreibung (vorgelegt als Anlage K 2) verpflichtete. Wörtlich heißt es in den Verträgen unter ZifferVI. 2.:

"2. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt.

(...)."

Wegen der weiteren Einzelheiten der Bauträgerverträge wird auf den exemplarisch vorgelegten Bauträgervertrag vom 07.03.01 (Anlage K 1) Bezug genommen.

Der Bezug der Wohnungen erfolgte im Zeitraum 02.07.01 bis Ende 2001.

Die für eine mehrfache Verwendung vorformulierten Bauträgerverträge wurden den Erwerbern von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gestellt.

Entsprechend der Regelung in den Bauträgerverträgen beauftragte die Rechtsvorgängerin der Beklagten den von ihr ausgewählten Sachverständigen ... welcher unter dem 10.01.2002 ein "Abnahmeprotokoll" erstellte (Anlage K 4).

Die in der Klägerin verbundenen Erwerber verweigern die Abnahme des Gemeinschaftseigentums; die Klägerin hat vor dem Landgericht München I ein selbständiges Beweisverfahren (2 OH 19978/07) wegen hier nicht streitgegenständlichen Mängeln am Gemeinschaftseigentum eingeleitet.

Mitte Mai 2007 zeigten sich in der über zwei Stockwerke reichenden, vermieteten Dachgeschosswohnung des ... in der ... in M Feuchtigkeitsschäden an den Wänden im ersten Dachgeschoss. Unmittelbar nach Schadensanzeige der Mieter beauftragte die Klägerin die Firma ... mit Abdrückversuchen im Leitungsnetz zur Klärung der Schadensursache, welche die Firma ... unter dem 25.05.07 (Anlage K 22) mit EUR 470,05 in Rechnung stellte.

Unter dem 30.05.2007 forderte die Verwalterin der ... die Beklagte zur Beseitigung der Feuchtigkeitsmängel bis zum 12.07.07 auf (Anlage K 5).

Mit Schreiben vom 15.06.07 (Anlage K 6) lehnte die Beklagte eine Mangelbeseitigung ab.

Im Auftrag der Klägerin untersuchten daraufhin die Bauingenieure ... und ... sowie anschließend der Sachverständige Dipl.-Ing. ... die Feuchtigkeitserscheinungen. Unter dem 04.07.07 erstellte der Privatsachverständige … eine gutachterliche Stellungnahme (Anlage K 7) mit dem Ergebnis, dass der Wasserschaden auf eine undichte Dachterrasse zurückzuführen und der Sanierungsaufwand auf ca. 17.000 EUR zu schätzen sei.

Die Klägerin ließ im weiteren Verlauf die Feuchtigkeitsschäden sanieren.

Mit Schreiben vom 28.06.07 (Anlage K 16) forderte die Klägerin die Beklagte auf, einen Betrag in Höhe von 22.026,74 Euro bis 10.09.07 betreffend der Sanierungsmaßnahmen zu erstatten. Die seitens der Klägerin verlangten Kosten setzten sich aus den Rechnungen des Privatsachverständigen ... (Anlage K 9 und Anlage K 10) den Kosten zur Feststellung der Mangelursache (Probeöffnung der Abdichtung der Terrasse (Anlage K 11), erneutes Abdrücken der Heizungs- und Wasserleitungen (Anlage K 12), Überprüfung der Dichtigkeit einer Duschwanne (Anlage K 13)) sowie den Kosten betreffend der Sanierung der Dachterrasse inklusive Spenglerarbeiten gemäß Rechnung der Firma ... GmbH vom 25.07.07 (Anlage K 14) zusammen.

Im Auftrag der Klägerin überprüfte der Privatsachverständige ... die durchgeführten Sanierungsarbeiten und gab insoweit unter dem 25.07.07 eine Stellungnahme ab (Anlage K 15).

Für durchgeführte Trocknungsmaßnahmen in der Eigentumswohnung ... berechnete die von der Klägerin beauftragte Firma ... GmbH unter dem 26.07.07 einen Betrag von 662,33 Euro (Anlage K 23).

Für von der Klägerin in Auftrag gegebene Putz- und Malerarbeiten in der unter der Eigentumswohnung ... gelegenen Wohnung ... stellte die Firma ... GmbH Malereibetrieb unter dem 08.08.07 (Anlage K 24) einen Betrag in Höhe von 2.706,04 Euro in Rechnung.

Mit Verweis auf mangelbedingte Beeinträchtigungen in dem Zeitraum Mitte Mai 2007 – Mitte August 2007 minderten die Mieter des Erwerbers ... die diesem zustehende Bruttomiete um insgesamt 900,-- Euro.

Die von den Mietern vor Pfingsten 2007 über der unteren Dachterrasse aus Schadensminderungsgründen angebrachten Dachplane musste aufgrund eines heftigen Sturms von der Berufsfeuerwehr entfernt werden, wofür Kosten in Höhe von 260,20 Euro entstanden (Anlage K 27), die der Erwerber ... seinen Mietern erstattete.

Mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.09.07 zog die Klägerin sämtliche Mängelansprüche der in ihr verbundenen Erwerber aus den Erwerbsverträgen mit der Gesamtrechtsvorgängerin der Beklagten betreffend des Gemeinschaftseigentums an sich (Anlage K 17).

Der Erwerber ... ermächtigte daneben die Klägerin unter dem 12.11.07, die Mietminderung von Euro 900,-- sowie den verauslagten Einsatz der Berufsfeuerwehr München von 260,-- Euro im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend zu machen.

Die Klagepartei behauptet,

in Folge der mangelhaften Leistung, namentlich der fehlerhaften Abdichtung der Dachterrasse und deren mangelhafte Planung, sei die Beklagte zur Erstattung der geltend gemachten Ersatzvornahmekosten sowie zum Schadensersatz verpflichtet. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums habe nicht wirksam stattgefunden, die entsprechende Abnahmeklausel in dem Bauträgerverträgen sei AGB-widrig und damit unwirksam, sodass die erklärte Abnahme durch den von der Beklagten bzw. deren Rechtsvorgängerin beauftragten Sachverständigen keinerlei Wirkung entfalten könne.

Verjährung sei nicht eingetreten.

Die Klägerin beantragte zuletzt (Blatt 60 der Akten):

I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Euro 22.026,74 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.09.2007 zu zahlen.

II. Die Beklagte wird darüber hinaus verurteilt, an die Klägerin Euro 3.838,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

III. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere Euro 1.160,-- nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte und der Streithelfer beantragen (Blatt 61 der Akten):

Klageabweisung.

Die Beklagte ist der Ansicht,

eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei konkludent durch die Nutzung der Wohnungen in der Zeit zwischen 02.07.01 und Ende 2001 erfolgt. Hinsichtlich der geltend gemachten Ansprüche werde die Einrede der Verjährung erhoben. Die mit der Klage behaupteten Konstruktionsfehler werden bestritten. Außerdem habe mit Schreiben vom 30.05.07 (Anlage K 5) eine wirksame Fristsetzung nicht erfolgen können, da zum damaligen Zeitpunkt keine wirksamen Vollmacht der Verwalterin der ... vorgelegen habe. Im Übrigen werde die Berechtigung der Höhe der Firma ... GmbH (Anlage K 14) bestritten, auch die Nebenkosten seien viel zu hoch angesetzt.

Der Streithelfer ist der Ansicht,dass hinsichtlich der geltend gemachten Beträge betreffend Mietminderung und Berufsfeuerwehr allenfalls Zahlung an die ... verlangt werden könne.

In der mündlichen Verhandlung vom 28.05.2008 hat die Kammer darauf hingewiesen, dass ein einfaches Bestreiten der Feststellungen des Privatgutachtens (Anlage K 7) nicht ausreichend ist, auf das in Bezug genommene Sitzungsprotokoll (Blatt 57/61 der Akten) wird verwiesen.

Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist in Höhe von Euro 26.354,13 begründet. Darüber hinausgehende Ansprüche gegen die Beklagte bestehen nicht.

I. Auf das Schuldverhältnis findet das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31.12.01 geltenden Fassung Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). Die nachfolgend zitierten §§ beziehen sich auf diese Gesetzesfassungen.

II. Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung in Höhe von 25.454,13 Euro gemäß §§ 633, Abs. 3 bzw. 635 BGB.

1. Wegen der mit dem Privatgutachten des Sachverständigen ... ausreichend dokumentierten und festgestellten Mängel (vgl. Anlage K 7) steht der Klägerin ein Mangelbeseitigungsanspruch zu. In der vorgelegten gutachterlichen Stellungnahme ist nachvollziehbar und detailliert dargestellt, dass die Feuchteschäden auf eine fehlerhafte Abdichtung der Dachterrasse zurückzuführen sind: der Privatgutachter stellte zum einen die Feuchteschäden in den Wohnungen ... und ... fest (Anlage K 7, dort Seiten 6 f), und zum andern, dass die Bereiche unter der Abdichtung der Dachterrasse, namentlich die Wärmedämmung, wasserführend waren (Anlage K 7, dort Seite 9), dieses Wasser könne in Wohnräume gelangen (Anlage K 7, dort Seite 11).

Nach seiner Einschätzung ist schon die Planung der Abdichtung der Dachterrasse fehlerhaft: die Höhenentwicklung der Dachterrasse entspricht weder den Mindestanforderungen der Flachdachrichtlinien noch den Mindestanforderungen der DIN 18195 (Anlage K 7, dort Seite 11).

Die Anschlusshöhen seien zudem nicht eingehalten. Eine zügige Entwässerung bei Unterschreitung der Anschlusshöhen sei nicht vorhanden. Es käme zu einem Wasserstau, nachdem die Rinnenböden einen zu geringen Lochanteil hätten. Die Dachabdichtung sei nur geklebt und nicht auf Dauer hinterfließungssicher, was insgesamt zu dem Vorhandensein von Wasser unterhalb der Abdichtungsebene sowie zu den Feuchtigkeitsschäden geführt habe (Anlage K 7, dort Seite 11 f).

Die Feststellungen nebst Schlussfolgerungen im Privatgutachten wurden seitens der Beklagten nicht bzw. nicht konkret bestritten, hierauf hat die Kammer im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 28.05.2008 (Bl. 60 d. A.) hingewiesen.

Bei dem vorgelegten Privatgutachten (Anlage K 7) handelt es sich um substantiierten, qualifizierten Parteivortrag der Klägerin (Vgl. BGH Urt. V. 18.9.1997 – VII ZR 300/96 = BauR 1997, 1065) zu den behaupteten Mängeln. Nachdem sich Umfang der jeweils erforderlichen Substantiierung aus einem Wechselspiel von Vortrag und Gegenvortrag ergibt, genügt das einfache Bestreiten der Beklagten den zu stellenden Anforderungen nicht. Beispielsweise genügt es nicht, lediglich pauschal zu bestreiten, dass die Höhenentwicklung der Dachterrasse nicht den Mindestanforderungen entspräche; insoweit wäre vorzutragen gewesen, welche Höhenentwicklung den tatsächlich vorliegen soll (falsche Messung?) und inwieweit diesen den Mindestanforderungen gerecht wird (falsche Schlussfolgerung ?). Die entsprechenden Angaben wären der Beklagten zumutbar, es handelt sich schließlich um eine Leistung, die die Beklagte (im Verhältnis zur Klagepartei) erbracht hat. Der Vortrag der Beklagten zum Privatgutachten ist so ungenau, dass seine Erheblichkeit letztlich nicht beurteilt werden kann, zumal die Feuchtigkeitserscheinungen an sich und die Tatsache, dass die Bereiche unter der Abdichtung der Dachterrasse wasserführend waren, zugestanden sind, § 138 Abs. 3 ZPO.

2. Die Beklagte befindet sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug, §§ 284, 285 BGB.

Es genügt hierfür, dass die Beklagte ausweislich ihres eigenen Schreibens (vorgelegt als Anlage K 6) die Mängelbeseitigung endgültig abgelehnt hat (vgl. Palandt, 60. Auflage § 633 Randnummer 8).

Die Einwendung der Beklagten, die Verwalterin sei zum Zeitpunkt der Mangelbeseitigungsaufforderung mit Fristsetzung (Anlage K 5) noch nicht bevollmächtigt gewesen, so dass es an einer wirksamen Fristsetzung fehle, geht daher an der Sache vorbei.

3. Die Klägerin hat Anspruch auf Erstattung der zur Beseitigung der Mängel objektiv erforderlichen Aufwendungen in Höhe von insgesamt Euro 26.354,13.

Grundsätzlich sind die Aufwendungen erforderlich, die ein wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung (Vgl. Anlagen K 7 und K 15) für eine vertretbare d. h. geeignete und Erfolg versprechende Maßnahme der Mängelbeseitigung erbringen konnte und musste (BGH BB 91, 651). Dazu gehören auch die Kosten die zum Auffinden der Schadensursache notwendig sind (vgl. Werner Pastor, der Bauprozess, 10. Auflage, Randnummer 159; BGH BauR 2002, 86). Unter Anwendung dieser Grundsätze und unter Berücksichtigung der Tatsachen, dass die Klägerin bei Durchführung der Sanierungsmaßnahmen sachverständig beraten war (vgl. Anlage K 7 und K 15) und die Beklagte gegen die geltend gemachten Kosten, mit Ausnahme der Rechnung Anlage K14, keine bzw. keine konkreten Einwände erhoben hat (§ 138 Abs. 3 ZPO), sind die Aufwendungen in Höhe von 26.354,13 (s. u.) ersatzfähig. Mit dem pauschalen Einwand, die geltend gemachten Nebenkosten seien viel zu hoch angesetzt, kann die Beklagte nicht gehört werden, ein einfaches Bestreiten ist hier nicht ausreichend; konkrete Einwände wurden nicht erhoben.

Im einzelnen:

3.1.

Die Kosten des zur Mangelfeststellung und Feststellung der Folgeschäden sowie der erforderlichen Sanierungsarbeiten herangezogenen Sachverständigen ... in Höhe von 2.369,89 Euro und 487,31 Euro (Anlagen K 9 und K 10) sind zu erstatten (vgl. Werner/Pastor, 11. Auflage Rz. 1690; IBR 2008, 62).

3.2.

Weiterhin sind erstattungsfähig die Kosten der Probeöffnung der Abdichtung der Terrasse zur Feststellung der Mangelursache gemäß Rechnung vom 25.06.07 in Höhe von 263,29 Euro (Anlage K 11).

3.3.

Erstattungsfähig sind ebenfalls die Kosten gemäß Rechnung vom 10.07.07 in Höhe von 285,60 Euro der Firma ...; diese Kosten beziehen sich auf die Überprüfung der Duschwanne im 2. Dachgeschoss der Eigentumswohnung ... zum Zwecke des Ausschlusses der Schadensursache "Undichtigkeit im Bereich dieser Duschwanne".

3.4

Die Kosten für die unmittelbar nach Schadensanzeige in Auftrag gegebenen Abdrückversuche, um andere Mangelursachen ausschließen zu können, sind ebenfalls erstattungsfähig. Die Firma ... GmbH stellte diesbezüglich unter dem 25.05.07 Euro 470,05 (Anlage K 22) in Rechnung.

3.5.

Die Kosten der Trocknungsmaßnahmen gemäß Rechnung vom 26.07.07 in Höhe von 662,33 Euro (Anlage K 23) sowie die Kosten der Maler- und Putzarbeiten gemäß Rechnung vom 08.08.07 in Höhe von 2.706,04 Euro (Anlage K 24) sind ebenfalls als mit der Nachbesserung der Mängel verbundene Kosten ersatzfähig.

3.6.

Die mit Rechnung vom 25.07.07 in Höhe von 18.209,62 Euro berechneten Kosten für die Sanierung der Abdichtung der Dachterrasse Seitens der Firma ... GmbH (Anlage K 14) hat die Beklagte ebenfalls zu erstatten. Der geltend gemachte Betrag lässt sich zwanglos mit dem im Privatgutachten des Sachverständigen ... ausgeworfenen Betrages der Sanierung in Höhe von grob 17.000,-- Euro in Einklang bringen. Konkrete Einwände gegen die berechnete Höhe wurden nicht erhoben, einfaches Bestreiten wie die Beklagte meint, ist insoweit nicht ausreichend; einem sachkundigen Bauträger ist insoweit ein substantiierter Sachvortrag zuzumuten (s. o.).

3.7.

Nicht erstattungsfähig sind die Kosten gemäß Rechnung vom 30.06.07 in Höhe von 411,03 Euro (Anlage K 12) für die weiteren Abdrückversuche. Diese Kosten waren nicht erforderlich, nachdem bereits Abdrückversuche stattfanden, welche ergebnislos verliefen (vgl. Ziffer 3.5., Anlage K 22). Wenn die Klägerin wiederholt Abdrückversuche vornimmt, für die ein objektiver Grund weder dargetan noch ersichtlich ist, ist dies nicht der Beklagten anzulasten.

3.8.

Die vorgenommenen Mietminderungen in Höhe von 900 EUR zum Nachteil des Eigentümers ... in Folge der mangelbedingten Beeinträchtigungen sind als Mangelfolgeschäden ebenfalls erstattungsfähig (vgl. Werner/Pastor, 11. Auflage, Rz. 1690). Der Höhe nach wurde gegen die geltend gemacht Mietminderung keine Einwendung erhoben.

Der Erwerber ... hat die Klägerin zudem ermächtigt, diese Mietminderung im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend zu machen. Eine solche Ermächtigung ist zulässig, weil ein Zusammenhang mit einem Mangel am Gemeinschaftseigentum besteht (BGH, NJW 2007 1952, 1955).

3.9.

Nicht erstattungsfähig sind demgegenüber die geltend gemachten Kosten für den Einsatz der Berufsfeuerwehr, es handelt sich insoweit nicht um einen adäquat verursachten Mangelfolgeschaden, vielmehr beruht dieser Kostenaufwand auf einer unsachgemäßen Befestigung einer Plane durch Dritte; dies geht nicht zu Lasten der Beklagten gehen.

Zusammenfassung:

3.1. 2.369,89 + 487,31 =2.857,20 EUR3.2.   263,29 EUR3.3.   285,60 EUR3.4.   470,05 EUR3.5. 662,33 + 2.706,04 =3.368,37 EUR3.6.   18.209,62 EUR3.7.   ./.     3.8.   900,00 EUR3.9.   ./.      Ergebnis:26.354,13 EUR4. Die geltend gemachten Ansprüche sind nicht verjährt, Art. 229 § 6 EGBGB.

Die nach § 638 BGB a. F. 5-jährige Verjährungsfrist bezüglich der geltend gemachten Ansprüche gemäß § 633 Abs. 3 BGB a. F. und § 635 BGB a. F. beginnt mit der Abnahme des Werks (vgl. Palandt 60. Auflage, § 638, Randnummer 3).

Eine Abnahme ist nicht erfolgt.

Die Klausel in den Bauträgerverträgen, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen vorgenommen werden soll benachteiligt die Bewerber unangemessen und ist daher gemäß § 9 AGB-Gesetz unwirksam. Dementsprechend kann sich die Beklagte auf die durchgeführte Abnahme nicht berufen. Eine schlüssige Abnahme ist ebenfalls nicht denkbar, da die Klägerin umfangreiche Mängel rügt und insoweit unstreitig vor dem Landgericht München I ein selbständiges Beweisverfahren (Az.: 2 OH 19978/07) eingeleitet hat. Unter diesen Umständen kommt eine konkludente Abnahme nicht in Betracht. In Folge dessen ist auch eine Verjährung der geltend gemachten Ansprüche nicht denkbar.

Die Klägerin hat damit Anspruch auf Zahlung in tenorierter Höhe.

III. Bezüglich der Klageabweisung wird auf die obigen Ausführungen unter Ziffer 3.7. und 3.9. Bezug genommen.

IV. Nebenforderungen:

1. Der tenorierte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.

2. Die Kostenfolge ergibt sich aus §§ 91, 101 ZPO.

3. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO

V. Der Streitwert wird gemäß §§ 3 ZPO, 45 Abs. 1 GKG auf Euro 27.025,16 festgesetzt.