VG Stuttgart, Beschluss vom 26.07.2002 - 13 K 1257/02
Fundstelle
openJur 2013, 12260
  • Rkr:
  • AmtlSlg:
  • PM:

Ein Factory-Outlet-Center für den Verkauf hochwertiger Markenartikel, das in den betroffenen Warensortimentbereichen lediglich zu einer Umsatzumverteilung unter 10 % führt , hat idR keine städtebaulichen Auswirkungen für die jeweils betroffene Nachbargemeinde und verstößt daher nicht gegen das interkommunale Rücksichtnahmegebot. Die Frage der städtebaulichen Unverträglichkeit/Unzumutbarkeit eines solchen Bauvorhabens lässt sich nicht nach einem generellen Maßstab oder anhand bestimmter Orientierungswerte (zB Umsatzumverteilung über 20%) beurteilen. Sie ist vielmehr in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung der konkreten Umstände zu beantworten.

Tenor

Az.: 13 K 1257/02

Der Antrag wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Der Streitwert wird auf 25.000,00 ¤ festgesetzt.

Gründe

Die Antragstellerin begehrt die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage vom 17.05.2002 (13 K 1888/02) gegen die von der Antragsgegnerin am 21.12.2001 erteilte Baugenehmigung, mit der der Beigeladenen die Errichtung eines Fabrikverkaufszentrums für Markenartikel (Factory Outlet Center - FOC -) mit einer Gesamtverkaufsfläche von 9.800 m² auf einem rd. 11,3 ha großen Grundstück im Baugebiet x genehmigt wurde.

2Der Antrag ist zulässig, weil die Anfechtungsklage eines Dritten gegen eine Baugenehmigung keine aufschiebende Wirkung hat (vgl. 212 a Abs. 1 BauGB). In solchen Fällen kann gemäß §§ 80 a Abs. 3, 80 Abs. 5 VwGO beim zuständigen Gericht die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Anfechtungsklage beantragt werden. Für dieses Verfahren ist die Antragstellerin auch antragsbefugt i.S.v. § 42 Abs. 2 VwGO, denn sie macht unter anderem geltend, die angefochtene Baugenehmigung sei unter Missachtung des in § 2 Abs. 2 BauGB geregelten interkommunalen Abstimmungsgebotes erteilt worden. Insoweit besteht in Rechtsprechung und Literatur inzwischen Einigkeit darüber, dass sich eine Nachbargemeinde unter Berufung auf eine solche Verletzung des interkommunalen Abstimmungsgebotes als Ausfluss und Konkretisierung der in Art. 28 Abs. 2 GG garantierten gemeindlichen Planungshoheit auch gegen eine Einzelgenehmigung für ein Bauvorhaben wehren kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.12.1989 in BVerwGE 84, 209 und vom 11.02.1993 in NVwZ 1994, 285; Thür. OVG, Beschl. v. 23.04.1997 in DÖV 1997, 791; OVG Brandenburg, Beschl. v. 16.12.1998 in NVwZ 1999, 434; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 25.04.2001 in NVwZ-RR 2001, 638 ff., jew. m.w.N.). Im vorliegenden Fall kommt deshalb als möglicherweise verletztes (subjektiv-öffentliches) Recht der Antragstellerin das auch in den Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Einzelvorhaben enthaltene "interkommunale Rücksichtnahmegebot" in Betracht, dessen Verletzung hier nicht offensichtlich und eindeutig ausgeschlossen werden kann.

Der Antrag ist jedoch nicht begründet. Das Interesse der Beigeladenen, von der kraft Gesetzes (§ 212 a BauGB) sofort vollziehbaren Baugenehmigung Gebrauch machen zu können, ohne den Ausgang des Klageverfahrens abwarten zu müssen, überwiegt das Interesse der Antragstellerin, vor der Bestandskraft der Baugenehmigung nicht mit vollendeten Tatsachen konfrontiert zu werden. Maßgeblich hierfür ist, dass die Klage der Antragstellerin (13 K 1888/02) aller Voraussicht nach erfolglos bleiben wird. Denn nach der im vorliegenden einstweiligen Rechtsschutzverfahren allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage besteht keine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die von der Antragstellerin angegriffene Baugenehmigung Rechtsvorschriften verletzt, die zumindest auch ihrem Schutz als Nachbargemeinde zu dienen bestimmt sind. Ebenso wenig sind sonstige besondere Umstände ersichtlich, die es geboten erscheinen ließen, den Interessen der Antragstellerin an der Aussetzung der Vollziehung der Baugenehmigung gleichwohl den Vorrang einzuräumen. Die der Kammer bei der Entscheidung nach § 80 a Abs. 3 i.V.m. § 80 Abs. 5 VwGO obliegende Interessenabwägung zwischen den Interessen der Beteiligten fällt daher in Einklang mit der gesetzlichen Wertung des die sofortige Vollziehung der Baugenehmigung anordnenden § 212 a Abs. 1 BauGB zugunsten des Interesses der beigeladenen Bauherrin an der sofortigen Ausnutzung der Baugenehmigung vor der endgültigen Entscheidung über den Rechtsbehelf in der Hauptsache aus.

Dabei kann zunächst offen bleiben, ob das Bauvorhaben planungsrechtlich nach § 33 Abs. 1 BauGB, also nach den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes "Industrie, Gewerbe und Sondergebiet, ... u. a./1. Änderung" oder - falls die nach § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hierfür unter anderem erforderliche materielle Planreife aus den von der Antragstellerin genannten Gründen (Abwägungsmängel) nicht gegeben wäre - stattdessen gemäß § 30 Abs. 1 BauGB nach den Festsetzungen des bereits am 30.06.1993 in Kraft getretenen qualifizierten Bebauungsplanes "Industrie und Gewerbegebiet, ... u.a." zu beurteilen ist. Denn in beiden Fällen kann die Antragstellerin ein Abwehrrecht allenfalls aus dem "interkommunalen Rücksichtnahmegebot" herleiten, das - wie bereits dargelegt - als Ausfluss der in Art. 28 Abs. 2 GG garantierten Planungshoheit in § 2 Abs. 2 BauGB seinen Niederschlag gefunden hat.

 Dies folgt daraus, dass denjenigen Festsetzungen eines Bebauungsplanes, die kraft Bundesrecht eine nachbarschützende Funktion haben (wie z. B. die Festsetzung von Baugebieten; vgl. BVerwG, Urt. v. 16.09.1993 in BVerwGE 94, 151), dieser drittschützende Charakter nur gegenüber den Grundstückseigentümern innerhalbdes Plangebiets zukommt (vgl. VGH Bad.-Württ. in VBlBW 1997, 62), wozu die Antragstellerin nicht zählt. Die genannte Rechtsprechung leitet den Nachbarschutz aus dem Gedanken her, dass das Bodenrecht auf einen Ausgleich möglicher Bodennutzungskonflikte ausgerichtet ist und die Grundstückseigentümer über den Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses die Beachtung der diesem Ausgleich dienenden öffentlich rechtlichen Beschränkungen auch gegenüber den Nachbarn erzwingen können. Insoweit werden die Planbetroffenen im Hinblick auf die Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden.

In ein solches Austauschverhältnis bzw. eine solche rechtliche Schicksalsgemeinschaft ist die Antragstellerin als benachbarte Gemeinde ohne Grundstückseigentum im Plangebiet jedoch nicht einbezogen, mit der Folge, dass selbst bei einem Verstoß des Bauvorhabens gegen nachbarschützende Festsetzungen des früheren oder künftigen Bebauungsplanes die Antragstellerin dadurch nicht in ihren Rechten verletzt wäre. Die Frage, ob das angegriffene Bauvorhaben nach § 33 oder nach § 30 Abs. 1 BauGB zu beurteilen ist und gegen (nachbarschützende) Festsetzungen der genannten Bebauungspläne verstößt, bedarf daher hier keiner Erörterung. Es ist vielmehr lediglich zu prüfen, ob das angefochtene Bauvorhaben das interkommunale Rücksichtnahmegebot zu Lasten der Antragstellerin verletzt.

7Eine Verletzung dieses bei der Genehmigung von Einzelvorhaben zu berücksichtigenden Rücksichtnahmegebots kommt in Anwendung der zur Auslegung des § 2 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der Abstimmungspflicht bei Planungsentscheidungen entwickelten Grundsätze nur dann in Betracht, wenn von dem Bauvorhaben "unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art" für die Nachbargemeinde ausgehen. Dabei muss es sich um Auswirkungen handeln, die einen städtebaulichen Bezug besitzen. Auswirkungen, welche keine städtebauliche Relevanz besitzen, bleiben unberücksichtigt. Dies gilt insbesondere für ausschließlich wettbewerbliche Nachteile für bestimmte Einzelhändler oder Branchen, deren Verhinderung ebenso wenig ein Anliegen des - wettbewerbsneutralen -Bauplanungsrechtes ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.01.1990, NVwZ 1990, 555) wie die Verhinderung rein wirtschaftlicher negativer Auswirkungen (z.B. Abzug von Kaufkraft) auf die Nachbargemeinde. Solche Auswirkungen sind erst dann zu berücksichtigen, wenn sie in eine städtebauliche Dimension umschlagen. Städtebauliche Auswirkungen liegen z. B. vor, wenn durch übermäßige Kaufkraftbindung an einem Standort ein Verdrängungswettbewerb ausgelöst wird und infolge dessen durch Geschäftsaufgaben im betroffenen Gebiet die ausreichende Nahversorgung der (nicht motorisierten) Bevölkerung, insbesondere mit Waren des kurzfristigen bzw. täglichen Bedarfs, nicht mehr gewährleistet ist oder die Innenstadt auf Grund drohender Verödung ihre urbane Funktion nicht mehr erfüllen kann (vgl. § 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB; OVG Greifswald in NVwZ-RR 2000, 559; Schmitz, Baurecht 1999, 1100).

Eine Verletzung des drittschützenden interkommunalen Rücksichtnahmegebots ist nach der hierzu bereits vorliegenden obergerichtlichen Rechtsprechung, der die Kammer folgt, aber erst dann anzunehmen, wenn die vorgenannten Auswirkungen derart schwerwiegend sind, dass sie für die Nachbargemeinde unverträglich bzw. unzumutbar werden.

9Die Frage, wann solche wirtschaftlichen Auswirkungen in eine städtebauliche Dimension umschlagen und schließlich zu unzumutbaren Nachteilen der geschilderten Art (Gefährdung der Nahversorgungsfunktion; Verödungsgefahr) für eine betroffene Nachbargemeinde führen, ist jedoch eine Frage des Einzelfalles und lässt sich weder allgemein noch nach einem generellen Maßstab beantworten, (so auch OVG Rheinland-Pfalz a.a.O. S. 642). In der hierzu bislang vorliegenden Rechtsprechung ist jedoch anerkannt, dass zur Beantwortung der Frage, ob die Auswirkungen eines Bauvorhabens der vorliegenden Art mit der städtebaulichen Gestaltung einer Nachbargemeinde unverträglich ist, die künftige Umsatzumverteilung als wesentliches Indiz herangezogen werden kann. Dabei besteht auch weitgehend Einigkeit darüber, dass von einem Bauvorhaben, das lediglich zu einer Umsatzumverteilung von weniger als 10 % führt, in der Regel keine gravierenden städtebaulichen Auswirkungen ausgehen und erst bei einer Überschreitung dieses Schwellenwertes eine Wahrscheinlichkeit solcher Auswirkungen besteht. Die Überschreitung dieses Schwellenwertes von 10 % rechtfertigt jedoch nicht zugleich die Annahme, dass die sodann wahrscheinlichen städtebaulich relevanten Auswirkungen auch bereits städtebaulich unverträglich und für die betroffene Nachbargemeinde damit unzumutbar sind.

Ob auch hinsichtlich der Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze auf einen wiederum ausschließlich auf der Umsatzumverteilung basierenden (Orientierungs-)Wert zurückgegriffen werden kann, erscheint fraglich. So hat das OVG Rheinland-Pfalz in dem bereits zitierten und noch nicht rechtskräftigen  Urteil v. 25.04.2001 (in NVwZ-RR 2001 S. 638 ff.) eine solche Grenzziehung für möglich gehalten und hat dementsprechend bei der Beantwortung der Frage der städtebaulichen Unverträglichkeit des in jenem Verfahren zu beurteilenden Bauvorhabens (DOZ Zweibrücken) Orientierungswerte von 20 bzw. 25 % zugrundegelegt. Zu einer solchen Festlegung auf bestimmte Orientierungswerte zur Beurteilung der städtebaulichen Unverträglichkeit sieht sich die Kammer auf Grund ihres derzeitigen Erkenntnisstandes, der im vorliegenden Eilverfahren naturgemäß lediglich auf einer summarischen Überprüfung der Sach- und Rechtslage beruht, derzeit nicht in der Lage. Denn es bestehen zumindest gewisse Zweifel, ob die bislang vorliegenden, im In- und Ausland empirisch gewonnenen Erkenntnisse über die Auswirkungen von Bauvorhaben der vorliegenden Art bereits ausreichend sind, um einen solchen allgemeinen Orientierungs- oder gar Grenzwert, bei dessen Überschreitung in jedem Falle von einer städtebaulichen Unverträglichkeit auszugehen ist, festzulegen und fundiert zu begründen.

11Die Kammer sieht im vorliegenden Fall jedoch auch keine Notwendigkeit, sich auf einen solchen Orientierungswert festzulegen. Denn unter Berücksichtigung der beigezogenen Behördenakten und insbesondere der darin befindlichen gutachterlichen Stellungnahmen zu den voraussichtlichen Auswirkungen des FOC spricht auch ohne eine solche Festlegung eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass das genehmigte Bauvorhaben keine städtebaulich relevanten Auswirkungen auf den Innenstadtbereich der Antragstellerin in seiner Funktion als Einzelhandelsstandort und damit auch keine unzumutbaren Auswirkungen i.S.d. interkommunalen Rücksichtnahmegebots haben wird.

Bei dieser Einschätzung hat sich die Kammer zum einen an der Marktuntersuchung zu den möglichen Auswirkungen des FOC durch die ...xx und zum anderen an einer weiteren, raumordnerischen und städtebaulichen Bewertung des FOC durch die ... orientiert. Nach der Standort-, Markt- und Auswirkungsanalyse der ... muss die Antragstellerin in den FOC-relevanten Sortimentsbereichen (Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Sportwaren, Haushaltswaren, Heimtextilien, usw.) schlimmstenfalls mit einer Umsatzumverteilung von maximal 5,6 % des FOC-relevanten Branchenumsatzes rechnen (vgl. ... a.a.O. S. 92, Tabelle 18 a), wobei diese Gesamtumsatzumverteilung aus den Umsatzrückgängen der betroffenen Einzelbranchen (Bekleidung 4,4 %; Schuhe, Lederwaren, Sportwaren 4,8 % und sonstiges 10,0 %) ermittelt wurde (vgl. ... a.a.O., Tabellen 15 a, 16 a und 17 a). Dabei hat die ... auch bereits berücksichtigt, dass die in den Bauantragsunterlagen dargestellte und durch entsprechende Genehmigungsauflagen gesicherte Konzeption hinsichtlich der Sortimentsstruktur künftig möglicherweise nicht in vollem Umfang eingehalten wird und das in den geplanten Verkaufseinrichtungen vorgesehene hochwertige Warenangebot (Premium-Marken, A-Marken) möglicherweise um weniger attraktive Waren (B- und C-Marken) ergänzt oder die vorgesehenen Verkaufeinrichtungen teilweise auch durch konventionelle Einzelbetriebe ersetzt werden (vgl. ... a.a.O., Seite 89 und 90).

Demgegenüber hat die ... in ihrem Gutachten vom Juni 2000 - teilweise unter Zugrundelegung abweichender Berechnungsgrößen und eines anderen Berechnungsmodells, jedoch ebenfalls bereits unter Zugrundelegung eines "worst-case"-Szenarios - einen deutlich höheren Gesamtumsatzverlust von 8,4 bis 9,8 % für die Antragstellerin ermittelt (vgl. ... a.a.O. Seite 41, Tabelle 11, Variante 2), wobei auch dieser Gesamtumsatzverlust aus den jeweiligen Umsatzverlusten der durch das FOC betroffenen Sortimentsbereiche (Bekleidung 11,0 % bis 12,9 %; Schuhe, Lederwaren, Sport 6,0 bis 7,1 %; sonstige 4,8 bis 5,7 %) errechnet wurde.

Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass beide Gutachter trotz Annahme unterschiedlicher Berechnungsfaktoren - auch im Bereich ihrer jeweils unterschiedlichen worst-case-Betrachtungen -  und trotz unterschiedlicher Berechnungsmodelle im Ergebnis übereinstimmendzu einem durch das FOC bedingten Gesamtumsatzverlust für die Antragstellerin in den betroffenen, innenstadtrelevanten Sortimentsbereichen zwischen 5,6 % (...) und maximal 9,8 % (...) und damit beideauf eine Gesamtumsatzumverteilung von unter 10 % gekommen sind. Geht man mit der bereits zitierten obergerichtlichen Rechtsprechung davon aus, dass bei einer Unterschreitung dieses Schwellenwertes von 10 % idR noch keine unmittelbaren Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Ordnung von Nachbargemeinden zu befürchten sind, kann unter Zugrundelegung der genannten Sachverständigenergebnisse im vorliegenden Fall auch ein Verstoß gegen das interkommunale Rücksichtnahmegebot mit überwiegender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden.

Die Kammer sieht trotz der von der Antragstellerin gegen diese 10%-Marke erhobenen Einwände im vorliegenden Eilverfahren auch keine Veranlassung, diesen erstmals im Jahr 1997 vom OVG Nordrhein-Westfalen (vgl. Entscheidung v. 05.09.1997 in BauR 1998, 309 ff.) in die Diskussion gebrachten Schwellenwert in Zweifel zu ziehen, nachdem dieser seitdem in der obergerichtlichen Rechtsprechung unter Berücksichtigung des hierzu vorliegenden, im In- und Ausland empirisch gewonnenen Datenmaterials (vgl. hierzu im Einzelnen Schmitz in BauR 1999 S. 1109) bereits in mehreren Hauptsacheverfahren bestätigt wurde (vgl. z.B. OVG Brandenburg in NVwZ 1999, 434; OVG Rheinland-Pfalz in NVwZ 1999, 435; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 25.04.2001 in NVwZ-RR 2001, 642, jew. m.w.N.).

16Ebenso wenig besteht Veranlassung, die Richtigkeit der von den Gutachtern ... und ... ermittelten Ergebnisse in Zweifel zu ziehen. Denn beide Gutachten erweisen sich bei der hier nur möglichen summarischen Überprüfung sowohl im Hinblick auf die Vorgehensweise der Gutachter als auch hinsichtlich der Festlegung der Berechnungsgrundlagen als hinreichend substantiiert und schlüssig und enthalten keine offensichtlichen Ungereimtheiten, die Anlass zu Zweifeln an ihrer Richtigkeit geben könnten. Soweit die Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, ist dies - wie bereits dargelegt - auf die Festlegung unterschiedlicher Berechnungsfaktoren zurückzuführen, bei deren Bestimmung den Gutachtern ein letztlich auf fachlichen Erfahrungen beruhender Einschätzungsspielraum zusteht. Insoweit sieht sich die Kammer außer Stande, bereits im vorliegenden Eilverfahren abschließend zu bewerten, welche der von den Gutachtern gewählten Berechnungsfaktoren der künftigen Realität letztlich am Nächsten kommen werden. Eine solche abschließende Auseinandersetzung mit diesen Berechnungsfaktoren ist jedoch auch entbehrlich, da beide Gutachter - wie bereits dargelegt - übereinstimmend zu dem Ergebnis kommen, dass die durch das FOC verursachten Umsatzverluste der betroffenen Branchen in der Innenstadt der Antragstellerin unter 10 % liegen werden.

Die spätere gutachterliche Stellungnahme der ... vom Februar 2002, mit der diese ihre im Gutachten vom Juni 2000 ermittelten Rechenergebnisse unter Verwendung teilweise abweichender Berechnungsfaktoren - im wahrsten Sinne des Wortes - "hochrechnet", ist nicht geeignet, die Richtigkeit der bis dahin vorgelegten Gutachten ernsthaft in Frage zu stellen.

Soweit ... in dieser ergänzenden Stellungnahme wiederum die von der GMA angenommenen Berechnungsfaktoren, insbesondere die sich aus der Flächenproduktivität (8.000,00 DM bis 13.000,00 DM pro m² statt 10.000,00 DM pro m²) bzw. aus der jährlichen Besucherzahl (2,5 bzw. 3,5 Millionen statt 1,5 Millionen) und dem durchschnittlichen Besucher-Einkaufsbetrag (60 DM bis 70 DM/Besucher) zu errechnende Gesamtumsatzerwartung des FOC in Frage stellt, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die ... ihre für richtig gehaltenen, höheren Berechnungsfaktoren bereits ihrem Gutachten vom Juni 2000 zugrunde gelegt hat (vgl. z. B. Flächenproduktivität 13.000 DM pro m² und Umsatzerwartung 127 Millionen DM; vgl. a.a.O. Seite 18, Tabelle 2 Variante 1 Spalten 2 und 3) und auch mit diesen Berechnungsfaktoren lediglich den bereits festgestellten Gesamtumsatzverlust von maximal 9,8 % für die Antragstellerin errechnet hat.

19Soweit die ... bei ihrer Nachberechnung vom Februar 2002  - von ihrer eigenen früheren Annahme abweichend (s. o. Umsatzerwartung 127 Millionen DM) - nun unter Zugrundelegung einer jährlichen Besucherzahl von 2,5 bis 3,5 Millionen von einer jährlichen Umsatzerwartung des FOC von 150 Millionen bzw. 245 Millionen DM ausgehen will (vgl. a.a.O. Seite 6, Tabelle 1), dürften solche Besucherzahlen und Umsatzerwartungen am FOC-Standort ... unter Berücksichtigung des dort vorhandenen, von beiden Sachverständigen (vgl. ..., Gutachten vom Juni 2000 Seite 31, Tabelle 5 und Stellungnahme vom Februar 2002, Seite 8 Tabelle 2; ... a.a.O. Seite 38) ermittelten Einwohnerpotenzials (1,675 Millionen in den Einzugsbereichszonen 1 und 2) eher unwahrscheinlich sein. Solche hohen Besucherzahlen und Umsatzerwartungen lassen sich insbesondere auch nicht unter Hinweis auf andere FOC, z. B.  in England (Swindon/Chesire Oaks) oder Österreich (Parndorf) schlüssig begründen, da diese Standorte im Hinblick auf die Gesamtbevölkerungszahl im jeweiligen Einzugsbereich mit dem ländlichen Raum ... mit seiner wesentlich geringeren Bevölkerungsdichte nicht vergleichbar sein dürften.

Soweit ... einen durchschnittlichen Besucher-Einkaufsbetrag von bis zu 70 DM (statt 65 DM/GMA) für angemessen hält und sich hieraus bei einer realistischen jährlichen Besucherzahl von 1,5 Millionen eine Umsatzerwartung des FOC von 105 Millionen DM statt der von der ... angenommenen ca. 98 Millionen DM errechnet (vgl. ... a.a.O. Seite 6, Tabelle 1), bedarf auch dieser Berechnungsfaktor hier keiner weiteren Erörterung, da die ... - wie bereits dargelegt - in ihrem Gutachten vom Juni 2000 schon eine höhere Umsatzerwartung von 127 Millionen DM angenommen und auch mit diesem Berechnungsansatz keinen Gesamtumsatzrückgang über 10 % für die Antragstellerin errechnet hat.

Offenbleiben kann schließlich auch die von der ... in ihrer Stellungnahme vom Februar 2000 erneut aufgeworfene Frage der richtigen Berechnungsmethode (...: Marktanteilskonzept; ... Gravitationsmodell), da beide Berechnungsmethoden zu dem bereits mehrfach genannten Ergebnis eines Gesamtumsatzverlustes von unter 10 % für die Antragstellerin geführt haben.

22Soweit ... in seiner ergänzenden Stellungnahme vom Februar 2002 die Richtigkeit der Verkaufsflächenerhebung durch die ... anzweifelt, sind die diesbezüglichen Darlegungen nicht in vollem Umfang nachvollziehbar und teilweise auch widersprüchlich. Insoweit fällt zunächst auf, dass die ... in ihrem ersten Gutachten vom Juni 2000 selbst ebenfalls von einer Verkaufsfläche von 3.600 m² im Sortimentsbereich Bekleidung ausgegangen ist (vgl. a.a.O. Seite 38, Tabelle 7/x). Die Kammer geht mangels gegenteiliger Anhaltspunkte davon aus, dass ... diese in ihr Gutachten eingestellte Verkaufsflächenzahl - wie es der allgemeinen Praxis eines sorgfältigen Gutachters entsprechen dürfte - durch eigene Erhebungen ermittelt hat und sie diese Zahlen nicht ungeprüft - etwa von der ... - übernommen hat. Wenn die ... diese Verkaufsflächenberechnung laut ihrer ergänzenden Stellungnahme vom Februar 2002 nun auf Grund einer "aktuellen Kontrollerhebung" für den Zeitpunkt August 1999 (...) auf 2900 m² reduzieren will (vgl. a.a.O. Seite 9, Tabelle 3) wäre es im Rahmen dieser Stellungnahme ihre Aufgabe gewesen, diese Abweichung von ihrer eigenen früheren Annahme (700 m²) plausibel zu erläutern. Stattdessen hat sie lediglich eine "Vermutung" angestellt, warum die ... "fälschlicherweise" zu der angeblich zu hohen Gesamtverkaufsfläche von 3.600 m² gekommen sei, eine Vermutung, die die ... in ihrer weiteren Stellungnahme zum FOC-Standort vom Mai 2002 im Übrigen durchaus schlüssig entkräftet hat (vgl. a.a.O. Seite 6, d.). Den eigenen Darlegungen der ... ist insoweit nur zu entnehmen, dass in der Innenstadt der Antragstellerin seit August 1999 durch eine Erweiterung der Firma ... ca. 150 m² Verkaufsfläche im Sortimentsbereich Bekleidung hinzugekommen sind (vgl. a.a.O., Seite 9, Fußnote** zu Tabelle 3). Unter Berücksichtigung dieses Zuganges würde der  Verkaufsflächenbestand im Sortiment Bekleidung im Januar 2002 - wenn man die übrigen Angaben der ... in diesem Zusammenhang als richtig unterstellt - demnach 3050 m² betragen. Gleichwohl ist die ... bei der Berechnung der Umsatzumverteilung im Zeitpunkt Januar 2002 wiederum lediglich von einer Verkaufsfläche im Sortiment Bekleidung von 2900 m² ausgegangen (vgl. a.a.O. Seite 10, Tabelle 4).  Unter Zugrundelegung dieser, nach ihren eigenen Ermittlungen also falschen Verkaufsflächenzahl (vgl. "aktuelle Kontrollerhebung" für August 1999: 2900 m² plus Zugang von 150 m² bis Januar 2002 ergibt Bestand Verkaufsfläche Innenstadt Januar 2002: 3.050 m²) hat ... sodann auch eine  offensichtlich zu hohe Umsatzumverteilung im Sortimentsbereich Bekleidung zwischen 11,1 und 16,1 % errechnet. Dabei hat es ... unverständlicherweise auch unterlassen, weiter zu berechnen, wie sich diese angeblich höhere Umsatzumverteilung im Sortimentsbereich Bekleidung auf die von ihr ursprünglich ermittelte Gesamtumsatzumverteilung (8,4 bis 9,8 %; vgl. Gutachten vom Juni 2000, Seite 41, Tabelle 11 Variante 2/...x) auswirkt. Mit dieser daher insgesamt weder richtigen noch vollständigen "Nachberechnung" lassen sich die in den früheren Gutachten ermittelten Ergebnisse folglich nicht in Frage stellen.

23Lediglich der Vollständigkeit halber sei nochmals darauf hingewiesen, dass für die hier zu beantwortende Frage eines Verstoßes gegen das interkommunale Rücksichtnahmegebot der Umsatzrückgang in sämtlichendurch das FOC betroffenen Sortimentsbereichen maßgebend ist (vgl. OVG Brandenburg, NVwZ 1999, 434; OVG Nordrhein-Westfalen, Baurecht 1998, 309). Auf den Umsatzrückgang lediglich einer einzelnen Branche (hier: Bekleidung) wäre bei der Beurteilung der städtebaulichen Auswirkungen dagegen ausnahmsweise nur dann abzustellen, wenn die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte dieser Branche so erheblich über der Zahl der anderen betroffenen Einzelhandelsgeschäfte liegen würde, dass diese den Charakter der betroffenen Innenstadt so stark prägen, dass bereits allein deren weitgehender Wegfall die oben beschriebenen städtebaulich unverträglichen Auswirkungen hätte. Von einer derart überdurchschnittlichen Präsenz von Bekleidungsgeschäften in der Innenstadt der Antragstellerin ist nach den von beiden Gutachtern ermittelten Verkaufsflächenzahlen der vom FOC betroffenen Branchen jedoch nicht auszugehen.

Soweit die ... auf Grund von ihr befürchteter Konzeptabweichungen (Warenangebot; Ladengröße) die Errichtung eines "normalen eingeschränkten Einkaufszentrums" anstelle FOC-typischer Einzelhandelsbetriebe für möglich hält und auf der Grundlage dieser Annahme wiederum wesentlich höhere Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Bekleidung errechnet hat (vgl. a.a.O. Seite 15, Tabelle 5), besteht im Rahmen der hier zu treffenden Entscheidung keine Notwendigkeit, sich mit dieser weiteren "Hochrechnung" der Umsatzverluste im Bereich Bekleidung inhaltlich auseinander zu setzen. Denn insoweit ist zunächst grundsätzlich darauf hinzuweisen, dass Gegenstand des vorliegenden Eilverfahrens lediglich die erteilte Baugenehmigung und das damit genehmigte Bauvorhaben (Errichtung eines FOC) ist und bei der hier zu treffenden Entscheidung folglich nicht unterstellt werden darf, dass die Beigeladene statt des genehmigten FOC ein normales Einkaufszentrum mit eingeschränktem Warenangebot errichten oder beim späteren Betrieb des FOC von der Genehmigung einschließlich der darin enthaltenen Auflagen und Beschränkungen abweichen wird. Zu einer Unterstellung solcher Absichten hat die Beigeladene bislang auch keinerlei Veranlassung gegeben.

Unabhängig davon hält die Kammer die von der ... unterstellten Konzeptabweichungen auch aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen für unwahrscheinlich.

26Die von der ... angenommenen, weitreichenden Abweichungen vom Warensortimentskonzept lässt bereits die Baugenehmigung nicht zu, die in ihren Nebenbestimmungen Nrn 20 und 21 klare Vorgaben hinsichtlich des im FOC zulässigen Warensortiments enthält. Entgegen der Ansicht des Gutachters und des Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin hält die Kammer diese Regelungen für inhaltlich hinreichend bestimmt iSd § 37 Abs. 1 LVwVfG, sodass deren Einhaltung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde auch jederzeit überwacht und durchgesetzt werden kann. Soweit "Grenzfälle" bei der Beurteilung der Zugehörigkeit von Waren zum in der Baugenehmigung festgelegten Warensortiment denkbar oder in Folge eventueller Überwachungsdefizite Abweichungen vom genehmigten Warensortimentskonzept bis zu einem gewissen Umfang nicht auszuschließen sind, ist wiederum daran zu erinnern, dass beide Gutachter solche Abweichungen im Rahmen ihrer jeweiligen "worst-case"-Betrachtungen bei ihren Berechnungen bereits berücksichtigt haben.

Auch soweit ... von einer möglichen Konzeptabweichung im Hinblick auf die zulässige Ladengröße ausgeht und dies auf die in der Baugenehmigung enthaltene Verkaufsflächenbeschränkung von max. 800 qm/Einzelhandelsbetrieb (vgl. Nebenbestimmung Nr. 18) stützen will, übersieht der Gutachter, dass die Einrichtung einer größeren Zahl solcher Ladeneinheiten bis zu 800 qm bereits aufgrund der genehmigten Gestaltung der einzelnen Baukörper nicht möglich ist. Denn die genehmigten Baupläne sehen die Errichtung einer Vielzahl kleinerer Gebäude vor (Gebäude A1 bis A3, B1 bis B9, C1 bis C3, D1 bis D6, E1 bis E3 und F1 bis F4), die wiederum weiter in Einzelgeschäfte unterteilt werden (Shops 1 bis 93) und zudem auch von ihren Grundflächen her nur zum Teil geeignet wären, Ladeneinheiten der genannten Größe aufzunehmen.

Eine solche bauliche Umstrukturierung und Nutzungsänderung des genehmigten  FOC von einer Vielzahl kleinerer Ladeneinheiten für den Verkauf höherwertiger Markenartikel  in einige wenige größere Einkaufszentren mit breiterer Warenpalette in den genannten Sortimentsbereichen wäre im Übrigen von der erteilten Baugenehmigung nicht mehr gedeckt. Eine derartige Umnutzung mit entsprechenden Umbaumaßnahmen bedürfte daher einer  neuen Baugenehmigung. Erst in diesem Baugenehmigungsverfahren wären sodann auch die mit diesem geänderten Bauvorhaben - wenn dieses im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes überhaupt zulässig wäre (vgl hierzu Ziffer 1.13 des Textteiles und Ziffer 6.2.1 der Begründung des künftigen Bebauungsplanes ) - möglicherweise verbundenen städtebaulichen Auswirkungen auf Nachbargemeinden wie die Antragstellerin erneut zu ermitteln und zu bewerten.

Nach alledem ist als Ergebnis festzuhalten, dass die angefochtene Baugenehmigung die Antragstellerin mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht in ihrem aus § 2 Abs. 2 BauGB resultierenden Anspruch auf  interkommunale Rücksichtnahme und Vermeidung unzumutbarer städtebaulicher Auswirkungen verletzt und ihr Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gegen das Bauvorhaben daher ohne Erfolg bleibt.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1,162 Abs. 3 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus den §§ 25 Abs. 2, 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 GKG (vgl. auch Ziffer 7.6.2 des Streitwertkatalogs der Verwaltungsgerichtsbarkeit).