OLG Stuttgart, Beschluss vom 05.07.2011 - 8 W 229/11
Fundstelle
openJur 2012, 64424
  • Rkr:
  • AmtlSlg:
  • PM:

Begründung von Teileigentum an einer Tiefgarage/Eintragung im Grundbuch:Ein Vollzugshindernis für die Eintragung einer Aufteilung gem. § 3 WEG kann nicht daraus gefolgert werden, dass sich auf dem Stammgrundstück ausschließlich die Tiefgaragenzufahrt befindet und der gesamte Bauteil der Tiefgarage infolge eines rechtmäßigen (anfänglich gestatteten) Überbaus auf dem Nachbargrundstück. Beide Bauteile bilden ein einheitliches Gebäude. Die Größe und die wirtschaftliche Bedeutung des übergebauten Gebäudeteils im Verhältnis zu dem auf dem Grundstück des Erbauers liegenden "Stammteils" sind unerheblich.

Tenor

1. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Zurückweisungsbeschluss des Notariats T. - Grundbuchamt/Referat II - vom 20. Mai 2011, Az. Ref. II GRG 782/2010 T. GB,aufgehoben.

2. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die vom ermächtigten Notar beantragte Aufteilung des Grundstücks Flst. 6002/8, M., 28 m², Grundbuch von T. Nr. , zu vollziehen, sofern der Eintragung nicht andere Hindernisse entgegen stehen.

3. Gerichtsgebühren und Auslagen werden nicht erhoben. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

I.

Mit Antrag vom 3. April 2009 (Urkundenrolle Nr. .../2009 des Notars H.) - eingegangen beim Grundbuchamt T. am 16. November 2010 - hat der Notar die Eintragung einer Aufteilung gem. § 3 WEG bezüglich des Grundstücks, Flurstück, M., 28 m², Grundbuch von T. Nr., begehrt.

Auf dem Grundstück befindet sich die Zufahrt zu einer Tiefgarage, die auf dem Nachbargrundstück, Flurstück, M., 9 a 44 m², Grundbuch von T. Nr. , errichtet wurde. Letzteres ist belastet unter Abt. II, lfd. Nr. 2, mit folgender Grunddienstbarkeit:

"Grunddienstbarkeit (Duldung des Überbaus mit einer Tiefgarage) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks der Gemarkung T., Flst. Nr..Hat Gleichrang mit dem Recht Abt. II Nr. 3.Bezug: Bewilligung vom 27. Februar 2009 (Notar W. H. in T., UR 184/2009).Eingetragen (GA 23880, 5) am 31. März 2009. Aus Grundbuch T. Blatt Nr. Abt. II Nr. 2 hierher übertragen am 4. Mai 2009.Aus Grundbuch T. Blatt Nr. hierher übertragen am 29. Mai 2009."

Das herrschende Grundstück, Flurstück Nr., ist zu Gunsten des dienenden Grundstücks, Flurstück Nr., ebenfalls mit Grunddienstbarkeiten belastet, die jedoch lediglich Nutzungsrechte beinhalten, wie das Recht, die Unterseite der Decke der Tiefgarage zu bestimmten Zwecken zu nutzen und eine Fläche zu gestalten und zu benutzen.

Die Tiefgarage wurde auf der Grundlage der Überbaugrunddienstbarkeit auf dem angrenzenden Flurstück Nr. mit 11 konventionellen und 12 Stellplätzen in Mehrfachparkereinrichtung erstellt. Das herrschende Grundstück, Flurstück Nr., soll unter Einbezug der Tiefgarage gemäß § 3 WEG in Miteigentumsanteile verbunden mit Teileigentumseinheiten an den Tiefgaragenstellplätzen aufgeteilt werden.

Das Grundbuchamt hat den entsprechenden Antrag mit Beschluss vom 20. Mai 2011 zurückgewiesen. Es ist der Auffassung, dass die Tiefgarage kein wesentlicher Bestandteil des "überbauenden" Grundstücks, Flurstück Nr., geworden sei, weswegen die Garagenzufahrt und die Tiefgarage verschiedenen Grundstücken zuzuordnen seien, wodurch sich eine Aufteilung gem. § 3 WEG i.V.m. § 1 Abs.4 WEG verbiete.

Die Beteiligten haben am 31. Mai 2011 gegen den Zurückweisungsbeschluss Beschwerde eingelegt. Sie verweisen darauf, dass die Zufahrt und die Tiefgarage ein einheitliches Bauwerk darstellten, zumal der sich auf dem Stammgrundstück befindende Baukörper "tunnelförmig" mit durchgehenden seitlichen Wänden und einer Überdachung errichtet sei und sich bautechnisch nicht von der Tiefgarage abgrenzen lasse. Zudem handle es sich um einen rechtmäßigen Überbau, der auf der Grundlage der eingetragenen Grunddienstbarkeit vorgenommen worden sei.

Das Notariat hat nicht abgeholfen und die Akte mit Beschluss vom 27. Juni 2011 dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

1.

Das Rechtsmittel ist gem. § 71 Abs. 1 GBO statthaft.

Der Notar, dessen Antragsermächtigung gemäß § 15 Abs. 2 GBO gegeben ist, kann - ohne eine Vollmacht vorlegen zu müssen - gegen die auf den Eintragungsantrag ergangene Entscheidung für einen Antragsberechtigten, nicht aber im eigenen Namen, Beschwerde einlegen (Demharter, GBO, 27. Aufl. 2010, § 15 GBO Rn. 20, m.w.N.). Dies ist geschehen namens sämtlicher Beteiligter.

Das Rechtsmittel wurde gemäß § 73 Abs. 1 GBO beim Grundbuchamt durch Einreichung einer Beschwerdeschrift (§ 73 Abs. 2 GBO) eingelegt und ist damit auch im übrigen zulässig.

Über die Beschwerde hat das Oberlandesgericht gemäß § 72 GBO zu entscheiden, nachdem das Notariat ihr nicht abgeholfen hat (§ 75 GBO).

2.

Das Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg. Denn das vom Grundbuchamt in dem angefochtenen Zurückweisungsbeschluss angenommene Vollzugshindernis besteht nicht.

Nach § 1 Abs. 1 und 3 WEG kann an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Teileigentum begründet werden in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Nach § 1 Abs. 4 WEG können Wohnungseigentum und Teileigentum nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

Unter Berücksichtigung dieser Vorschrift hat das Grundbuchamt die beantragte Aufteilung gem. § 3 WEG abgelehnt, weil seiner Meinung nach die auf dem Nachbargrundstück erbaute Tiefgarage nicht wesentlicher Bestandteil des "überbauenden" Grundstücks geworden sei. Deswegen könne das Miteigentum am Stammgrundstück Flurstück Nr. in Verbindung mit dem Teileigentum (Sondereigentum) an den Stellplätzen der Tiefgarage (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG), die wesentlicher Bestandteil des "überbauten" Nachbargrundstücks (Flurstück Nr.) geblieben sei, nicht begründet werden (Verstoß gegen § 1 Abs. 4 WEG).

Dieser Rechtsauffassung kann nicht gefolgt werden.

Ein Grenzüberbau, den der Nachbar nach § 912 BGB zu dulden hat, hindert die Entstehung von Wohnungseigentum bzw. Teileigentum (§ 1 Abs. 6 WEG) nicht, weil das die Grundstücksgrenze überschreitende Bauwerk einheitlich wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, das aufgeteilt wird. Gleiches gilt, wenn der Überbau in Ausübung einer Grunddienstbarkeit - wie vorliegend - errichtet wurde (§ 95 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nur wenn weder ein Fall des § 912 BGB noch eine Absicherung durch Grunddienstbarkeit vorliegen, muss das Grundbuchamt die Anlegung der Wohnungsgrundbücher ablehnen wegen des Verstoßes gegen § 1 Abs. 4 WEG (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 2817, m.w.N.).

Insbesondere der durch die vorherige Eintragung einer Grunddienstbarkeit abgesicherte Überbau fällt nach herrschender Meinung als rechtmäßiger (anfänglich gestatteter) Überbau in das Eigentum des Eigentümers des Stammgrundstücks als dessen wesentlicher Bestandteil (§§ 94 Abs. 1 Satz 1, 95 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn Rechte i.S.d. § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB sind gerade Grunddienstbarkeiten (Ellenberger in Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 95 BGB Rn. 5, m.w.N.). Wurde die Grunddienstbarkeit vor Baubeginn - wie hier - eingeräumt, so bewirkt sie nach § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der übergebaute Gebäudeteil - vorliegend die Tiefgarage - Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks ist und er wesentlicher Bestandteil des Gesamtgebäudes bleibt, auch wenn die Sondereigentumseinheiten nicht auf dem Stammgrundstück, sondern allein auf dem Nachbargrundstück gelegen sind (Rapp in Staudinger, BGB/WEG, 13. Bearb. 2005, § 1 WEG Rn. 29-30; Bassenge in Palandt, a.a.O., § 1 WEG Rn. 7; Bärmann/Pick, WEG, § 1 WEG Rn. 9; Hügel in Beck'scher Online Kommentar BGB, Hrsg. Bamberger/Roth, Stand 1. März 2011, Edition 19, § 1 WEG Rn. 14; Fritzsche in Beck'scher Online Kommentar BGB, a.a.O., § 912 BGB Rn. 23 und 27, § 94 Rn. 13; Säcker in Münchener Kommentar, BGB, 5. Aufl. 2009, § 912 BGB Rn. 44; OLG Hamm Rpfleger 1984, 98 und 266; OLG Stuttgart/Senat Rpfleger 1982, 375; BGH NJW 2002, 54, und BGH VIZ 2004, 130, - beim Eigengrenzüberbau; je m.w.N.).

Dabei hat der BGH bereits am 22. Februar 1974, Az. V ZR 103/73, veröff. in BGHZ 62, 141 = NJW 1974, 794 = WM 1974, 540, entschieden, dass bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze im Einverständnis mit dem Grundstücksnachbarn (rechtmäßiger Überbau) für die Eigentumsverhältnisse am überbauten Gebäudeteil die gleichen Grundsätze maßgebend sind, die nach §§ 912 ff BGB im Falle des entschuldigten rechtswidrigen Überbaus gelten. Er hat weiter klargestellt, dass es für die Frage, von welchem der beiden Nachbargrundstücke auf das andere übergebaut worden ist, allein auf die Absichten und Interessen des Erbauers ankommt und die Größe sowie wirtschaftliche Bedeutung des übergebauten Gebäudeteils im Verhältnis zu dem auf dem Grundstück des Erbauers liegenden "Stammteil" ebenso wenig eine Rolle spielen wie der Ort des Baubeginns oder des handwerklichen Bauablaufs.

Der BGH hat diese Rechtsprechung fortgesetzt, wonach es darauf ankommt, wer nach der Verkehrsanschauung "Geschäftsherr" des Bauvorhabens ist, d.h. in wessen Namen und wirtschaftlichem Interesse gebaut wurde. Indizien für die maßgeblichen Absichten des Erbauers können dabei bestimmte objektive Gegebenheiten sein, z.B. die wirtschaftliche Interessenlage, die Zweckbeziehung des überbauten Gebäudes und die räumliche Erschließung durch einen Zugang (BGH NJW 1990, 1791).

Zur Beantwortung der weiteren Frage, ob ein einheitliches Gebäude und damit ein Überbau oder selbstständige Gebäude vorliegen, kommt es neben der körperlichen bautechnischen Beschaffenheit gleichermaßen auf die funktionale Einheit an (BGH NJW-RR 1989, 1039; BGH NJW 2008, 1810; je m.w.N.).

Danach ist es - entgegen der Ansicht des Grundbuchamtes - unerheblich, dass sich auf dem Stammgrundstück lediglich der Bauteil der Tiefgaragenzufahrt befindet und der Gebäudeteil, an dem Teileigentum begründet werden soll - die Tiefgarage -, ausschließlich auf dem überbauten Nachbargrundstück. Denn die Größe und die wirtschaftliche Bedeutung des übergebauten Gebäudeteils im Verhältnis zu dem auf dem Grundstück des Erbauers liegenden "Stammteils" sind unerheblich.

Dass "Geschäftsherr" des Bauvorhabens die Eigentümer des herrschenden Grundstücks sind, unterliegt keinem Zweifel.

Ebenso wenig kann die körperlich bautechnische und funktionale Einheit der beiden Bauteile in Frage gestellt werden. Die Tiefgarage kann nicht ohne die Zufahrt auf dem Stammgrundstück genutzt werden, sie wird durch diese erst "erschlossen". Und die Garagenzufahrt erfüllt für sich genommen keinen Eigenzweck.

Ob es sich bei der Tiefgaragenzufahrt lediglich um eine "Zufahrtsrampe" handelt, wie das Notariat nach den vorgelegten Plänen annimmt, oder entsprechend dem Vortrag der Beschwerdeführer um einen Baukörper von "tunnelförmiger" Gestalt mit durchgehenden seitlichen Wänden und einer Überdachung, kann dahingestellt bleiben. In jedem Fall liegt ein fest mit dem Grund und Boden verbundenes Bauwerk vor (§ 94 Abs. 1 Satz 1 BGB), das zugleich einen wichtigen Gebäudeteil der gesamten Tiefgarageneinheit darstellt, ohne den die Garage ihrer zweckentsprechenden Nutzung nicht zugeführt werden kann. Im Übrigen bedürfte auch eine bloße "Zufahrtsrampe" bereits aus statischen Gründen, wenn sie - wie hier - den Zugang zu einer Tiefgarage herstellt, zumindest der seitlichen Abstützung durch entsprechende Bauteile wie Wände, um ein Abrutschen des seitlich vorhandenen Erdreichs zu verhindern, sowie einer Befestigung des Zufahrtsweges, um das Eindringen von Geröll und Erdreich in die Tiefgarage zu unterbinden.

Nach alledem kann der Rechtsauffassung des Grundbuchamts nicht gefolgt werden. Das von diesem angenommene Vollzugshindernis besteht nicht, so dass der Zurückweisungsbeschluss vom 20. Mai 2011 aufzuheben und das Notariat anzuweisen war, die Eintragung vorzunehmen, sofern keine anderen Hindernisse entgegen stehen.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 131 Abs. 3 und 7 KostO. Anlass für einen Ausspruch über eine Kostenerstattung besteht nicht.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen gem. § 78 GBO nicht vor.