1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 429,23 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus 381,73 Euro seit dem 01.11.2006 und aus 47,50 Euro seit dem 30.11.2006 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Die Klage ist begründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 381,73 Euro aus § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und der Betriebskostenabrechnung vom 20.12.2005 für das Jahr 2004 zu.
Die Abrechnung ist formell wirksam, die Geltendmachung grundsätzlich nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wegen Fristversäumung ausgeschlossen. Die Tatsache, dass die Abrechnung aus zwei Teilabrechnungen zusammengesetzt ist, macht sie nicht unwirksam. Denn die Klägerin hat sie in einer Erklärung zusammengefasst und im zweiten Teil auf das Ergebnis des ersten Teils Bezug genommen, so dass es dem Beklagten ohne Weiteres möglich war, durch einfaches Addieren etwa die gesamten angesetzten Vorauszahlungen zu ermitteln. Der Gesamtzeitraum entspricht den Vorgaben des § 556 Abs. 3 BGB, wonach jährlich abzurechnen ist, denn es ist genau der Zeitraum von einem Jahr abgedeckt, nämlich vom 01.01. bis 31.12.2004. Die Aufsplittung der Abrechnung übersteigt nicht das durchschnittliche Verständnisvermögen eines Mieters bzw. hier des Beklagten (vgl. BGH NJW 82, 573). Auch wenn die Abrechnung durch die Zweiteilung etwas schwerer verständlich ist als eine, die den kompletten Zeitraum umfasst, kann sie nachvollzogen werden, indem notfalls mit einem Taschenrechner die einzelnen Positionen addiert werden (vgl. Landgericht Köln WUM 1985, 371).
Durch die Abweichung der Umlagefläche bei den Müllkosten, die im ersten Teil 2.977,89 qm, im zweiten Teil 2.693,41 qm beträgt, wird die Abrechnung ebenfalls nicht unwirksam. Es liegt keine unzulässige Änderung des Umlageschlüssels im Sinne von § 556a BGB vor. Eine solche Änderung ist gegeben, wenn von der üblicherweise anzuwendenden Verteilung nach der Gesamtwohnfläche eine Umstellung zugunsten eines erfassten Verbrauchs stattfindet. Hier ist jedoch lediglich eine Änderung der Fläche durch den – richtigerweise vorzunehmenden – Vorwegabzug für das Gewerbe entstanden. Dies ist lediglich von der Klägerin zu erläutern gewesen, was sie zumindest im Prozess auch getan hat. Die Kosten sind auch korrekt ermittelt worden. Eine Änderung auch des ersten Teils würde zu Lasten des Beklagten gehen, so dass die Umlage vom Beklagten nicht angegriffen werden kann, da er insoweit begünstigt ist.
Eine formelle Unwirksamkeit folgt ferner nicht daraus, dass die Grundsteuer in der Abrechnung unrichtig berechnet war und für die Korrektur keine neue Abrechnung erstellt wurde. Ein inhaltlicher Fehler macht die Abrechnung nicht formell unwirksam (vgl. LG Hamburg WUM 1998, 727). Um einen solchen inhaltlichen Fehler handelt es sich hier. Folglich kann auch durch nachträgliche Erklärung, wie es hier geschehen ist, eine Korrektur vorgenommen werden.
Eine formelle Unwirksamkeit ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, dass Hauswartskosten nur im zweiten Teil der Abrechnung aufgeführt wurden bzw. überhaupt berechnet wurden. Selbst wenn die unzulässige Einführung einer neuen Kostenart ohne entsprechende Vereinbarung vorliegt, ist damit nicht die gesamte Abrechnung unwirksam, denn der Abzug dieser Position und damit die Ermittlung des richtigen Saldos wäre dem Mieter ohne Schwierigkeiten möglich. Die Kosten sind aber auch materiell richtig. Es sind keine neu eingeführten Kosten. Gemäß § 4 Ziffer 3 des Mietvertrags sind die Kosten für den Hauswart ausdrücklich vereinbart worden. Die Tatsache, dass evtl. in der Abrechnung für 2003 und im ersten Teil der streitgegenständlichen Abrechnung die Kosten "vergessen" wurden, führt nicht dazu, dass insoweit eine Änderung des Mietvertrags erfolgt ist. Das könnte allenfalls dann gegeben sein, wenn die Parteien eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung getroffen hätten oder durch jahrelange Übung seitens des Vermieters konkludent ein Verzicht auf die Umlage erklärt worden wäre. Beides ist hier nicht vorgetragen worden. Inhaltliche Einwendungen hat der Beklagte nicht erhoben. Das wäre auch nur zulässig, wenn er die Abrechnungsunterlagen eingesehen hätte und entsprechende konkrete Einwendungen hätte machen können. Die pauschale Vermutung wie im Schreiben vom 30.12.2005, dass Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in den umgelegten Hauswartskosten enthalten sein könnten, reicht nicht für ein erhebliches Bestreiten.
Die Kosten der Graffiti-Beseitigung sind umlegbar und nicht aus der Abrechnung herauszurechnen (16,56 Euro). Zwar ist davon auszugehen, dass derartige Kosten durchaus Instandhaltungskosten sein können, wenn sie eine Sachbeschädigung und nicht lediglich eine Verschmutzung z. B. der Treppenhauswände darstellen, und dann auch nicht umlegbar im Rahmen der Betriebskosten sind. Mangels anderer Anhaltspunkte, insbesondere eines konkreten Vortrags des Beklagten (nach Belegeinsicht), ist aber davon auszugehen, dass hier lediglich Kosten für die Reinigung der Wände im Rahmen der umlagefähigen Hausreinigungskosten angefallen sind. Auch Kosten für solche Sonderreinigungen von Farbschmierereien sind umlagefähig, wenn sie laufend bzw. regelmäßig erforderlich sind (vgl. Schmid/Futterer/Langenberg, Mietrecht 8. Auflage, § 556 Rn. 146, 150) und der Verursacher nicht feststellbar ist, ähnlich wie bei Sperrmüllkosten.
Die Klägerin hat vorgetragen, dass quartalsweise die regelmäßig monatlich entstehenden Verunreinigungen durch Graffiti-Schmierereien beseitigt werden. Demgegenüber hat der Beklagte lediglich behauptet, die letzte Graffiti-Entfernung habe vier Monate zurückgelegen. Das ist in Bezug auf den streitgegenständlichen Zeitraum unerheblich, da es sich vorliegend um das Jahr 2004 handelt. Der von der Klägerin angebotene Beweis brauchte nicht erhoben zu werden, da das Bestreiten des Beklagten unerheblich ist.
Schließlich ist auch die Umlage der Kosten für die Ungezieferbekämpfung zutreffend erfolgt. Derartige Kosten sind ebenfalls im Rahmen der Betriebskostenvereinbarung in § 4 Ziffer 3 des Mietvertrages vom Beklagten zu tragen, wenn sie regelmäßig anfallen. Dabei ist der Zeitabstand zwischen den einzelnen Maßnahmen unerheblich und kann – wie hier von der Klägerin vorgetragen – auch drei Jahre betragen, solange es sich nicht um eine einmalige Aktion anlässlich konkret aufgetretenen Befalls handelt. Die Klägerin hat unwidersprochen vorgetragen, dass es sich um eine turnusmäßige, prophylaktische Maßnahme handelte. Demgegenüber hat der Beklagte keine konkreten Tatsachen behauptet, aus denen etwas anderes ergeben würde. Sein Bestreiten ist daher unerheblich.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
Der Beklagte befand sich mit Ablauf der im Schreiben vom 11.09.2006 gesetzten Frist, also ab 23.09.2006, in Verzug und hat Verzugszinsen zu zahlen.
Ferner steht der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung von 47,50 Euro aus §§ 280, 286 BGB aus Verzugsgesichtspunkten zu. Neben den Verzugszinsen, die hier ab 01.11.2006 beantragt waren, ist auch der Schaden, der der Klägerin durch die verzugsbedingte Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten mit der vorgerichtlichen Rechtsverfolgung entstanden ist, vom Beklagten zu erstatten. Soweit die Kosten nicht auf die gerichtliche Verfahrensgebühr angerechnet werden können, verbleiben sie bei der Klägerin, d. h. in Höhe einer 0,65-fachen Geschäftsgebühr (Hälfte der Mittelgebühr von 1,3) sowie der Post- und Telekommunikationspauschale von 20 % und einer Mehrwertsteuer von 16 %: 59,25 Euro + 11,07 Euro + Mehrwertsteuer = 47,50 Euro.
Der entsprechende Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB (Rechtshängigkeitszinsen).
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 ZPO.
Soweit die Klage in Bezug auf die Rechtsanwaltsgebühren teilweise zurückgenommen wurde, sind nur Nebenkosten betroffen, die den Streitwert nicht erhöhen und demzufolge auch keine höheren Gebühren verursachen können, die Kosten konnten insgesamt dem Beklagten auferlegt werden.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 ZPO nicht vorliegen.