AG Frankfurt am Main, Urteil vom 04.11.2020 - 33 C 3482/18 (93)
Fundstelle
openJur 2021, 7234
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Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 885,24 € und Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.2.2019 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin hat vorab die Kosten des Sachverständigen XXX zu tragen.

Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 78 % und die Beklagte 22 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte allerdings nur gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des beizutreibenden Betrages.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Berufung wird für die Klägerin zugelassen.

Tatbestand

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 7.1.2015 mietete die Beklagte von der Klägerin die streitgegenständliche Wohnung. § 4 des Mietvertrages, auf den Bezug genommen wird, enthält eine Regelung hinsichtlich der Betriebskosten.

Die Nebenkostenabrechnung 2016 vom 4.12.2017 wurde der Beklagten am 4.12.2017 zugestellt. Sie endet mit einem Saldo i.H.v. 1911,77 €. Noch am 4.12.2017 rügte die Beklagte telefonisch, die Heizkosten seien zu hoch. Am 11.4.2018 übersandte die Klägerin der Beklagten auf deren Anforderung hin die Ablesewerte der Heizkörper. Mit Schreiben vom 28.12.2018, auf das Bezug genommen wird, teilte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, die Messwerte der Heizkostenverteiler in der Aufstellung stimmten teilweise nicht mit den Werten überein, die die einzelnen Heizkostenverteiler als gespeicherte Messwerte anzeigten.

Die Nebenkostenabrechnung 2017 wurde der Beklagten am 26.11.2018 zugestellt, sie endet mit einem Saldo i.H.v. 1334,57 €.

Mit E-Mail vom 12.1.2015, auf die Bezug genommen wird, teilte die Klägerin der Beklagte folgendes mit: "Hiermit bestätige ich Ihnen, dass Sie untervermieten dürfen. Ich brauche allerdings den Nachnamen wg. Klingel." Mit E-Mail vom 16.1.2015 teilte die Beklagte der Klägerin mit, es könne sein, dass sie den Untermieter dreimal im Jahr wechseln müsse. Sie plane, das kleine Zimmer ganz gelegentlich für einige Tage an einen Messegast zu vermieten. Die Klägerin antwortete der Beklagten 10 Minuten später per E-Mail, sie könne grundsätzlich mit dem dritten Zimmer machen was sie wolle. Die Wohnung im dritten OG habe auch immer wechselnde Untermieter gehabt und das habe immer gut geklappt.

Mit Schreiben vom 10.7.2018, auf das Bezug genommen wird, mahnte die Klägerin, vertreten durch Haus und Grund, die Beklagte wegen unerlaubter Untervermietung ab. Außerdem forderte sie die Beklagte auf, den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2016 bis zum 24.7.2018 zu begleichen.

Mit Schreiben vom 15.3.2019 kündigte die Klägerin, vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigte, das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich wegen unerlaubter Untervermietung.

Mit Versäumnisurteil vom 20.3.2019 ist die Beklagte zur Zahlung von 1911,77 € und Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.1.2018 verurteilt worden. Das Versäumnisurteil wurde der Beklagten am 27.3.2019 zugestellt, am 10.4.2019 ist der Einspruch bei Gericht eingegangen.

Im Wege der Klageerweiterung hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1334,750 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.2.2019 zu zahlen,

die von ihr innegehaltene Dreizimmerwohnung, viertes Obergeschoss rechts, XXX Straße X,60316 Frankfurt am Main, bestehend aus drei Zimmern sowie Küche, Bad, Flur und einen Bodenraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,

an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 887,03 € und Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9.4.2019 zu zahlen.

Mit Teilurteil vom 31.7.2019 ist das Versäumnisurteil aufrechterhalten worden, die Klage auf Räumung und auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist abgewiesen worden. Mit Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20.4.2020 ist die Berufung der Klägerin gegen das Teilurteil zurückgewiesen worden.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1334,57 € und Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.2.2019 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die in ihrer Wohnung montierten Heizkostenverteiler funktionierten nicht richtig und zeigten überhöhte Messwerte an. Sie seien entweder defekt oder falsch kalibriert.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und mündliche Anhörung des Gutachters. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen XXX vom 8.6.2020 und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2020.

Gründe

Die Klage auf Ausgleich des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung 2017 ist teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus der Betriebskostenabrechnung 2017 einen Anspruch auf Ausgleich eines Saldos i.H.v. 885,24 €.

Die Betriebskostenabrechnung 2017 ist hinsichtlich der Heizkosten dahingehend zu korrigieren, dass statt der angesetzten 1474,69 € lediglich 1025,36 € anzusetzen sind. Dies reduziert den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2017 um 449,33 €.

Aufgrund des überzeugenden Gutachtens des Sachverständigen XXX und dem Ergebnis seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2020 steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage aufgrund von hohem Wärmeeintrag lediglich 8 % der Heizwärme bei den Heizkörpern ankommt und von den Heizkostenverteilern erfasst wird. Dies ist unabhängig vom Nutzerverhalten. Dies führt zu dem Ergebnis, dass 70 % der Kosten über die erfassten Verbräuche verteilt werden, diese Geräte aber nur 8 % der Wärme erfassen. Damit wird die einzelne Einheit zu teuer und Vielverbraucher werden benachteiligt. Bei den übrigen Wohneinheiten, bei denen der Rohrwärmeeintrag den Heizwärmebedarf weitgehend deckt, wird nur ein Bruchteil der Heizkosten angerechnet, da hier nur unverhältnismäßig wenige Verbrauchseinheiten gemessen werden.

Das Gericht folgt nicht der Rechtsauffassung des Sachverständigen, dass in dieser Situation der Rohrwärmeanteil nach der Richtlinie VDI 2077 zu ermitteln wäre. Dies hat der BGH für ungedämmte aber nicht freiliegende Heizrohre ausgeschlossen (BGH NZM 2017,697).

In dieser Situation bleibt insgesamt nur die Verteilung nach dem Flächenmaßstab übrig in der Erkenntnis, dass die Heizkostenverordnung nicht zur Lösung sämtlicher heiztechnischer Verbrauchsprobleme geeignet ist (Lammel Heizkostenverordnung § 7 Rn. 55, Theobald/ Kühling/Schumacher, Energierecht Heizkostenverordnung § 7 Rn. 9b-9 d). Dabei ist ab einer Grenze von einem Verbrauchswärmeanteil von 21,5 % von unplausibel hohen Verbrauchswerten auszugehen (Theobald/ Kühling/Schumacher, Energierecht Heizkostenverordnung § 7 Rn. 9 d). Zwar hat der BGH (Urteil vom 15.11.2019- V ZR 9/19) auch diese Lösung über § 9 a Abs. 1 und 2 HeizkostenV ausgeschlossen, diese Entscheidung ist aber zum Wohnungseigentumsrecht ergangen, das seine eigenen Besonderheiten hat. Der BGH hat in dieser Entscheidung ausgeführt, der Wohnungseigentümer sei nicht schutzlos gestellt. Der Wohnungseigentümer könne das Ergreifen technischer Maßnahmen verlangen oder die Anbringung für die Erfassung der Rohrwärme geeigneteren Messgeräten. Dies ist dem Mieter hingegen verwehrt.

Die Heizkosten i.H.v. 10.124,51 € sind somit durch die Nutzfläche von 675,29 m² zu teilen und mit der Wohnfläche der Beklagten von 68,39 m² zu multiplizieren. Dies ergibt auf die Beklagte umlegbare Heizkosten i.H.v. 1025,36 €.

Die Beklagte kann ein Kürzungsrecht gemäß § 12 HeizkV nicht beanspruchen, denn die mangelnde Beeinflussbarkeit der wesentlichen Wärmeabgabe schließt die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung aus. Ist die Anwendung der Heizkostenverordnung aber ausgeschlossen, bleibt auch kein Raum für das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 HeizkV (AG Neubrandenburg, Urteil vom 5.6.2012-6 C 675/11).

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß §§ 286, 288 BGB einen Anspruch auf Zinsen in gesetzlicher Höhe seit Verzugsbeginn.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 96, 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlagen in §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Die Berufung war für die Klägerin gemäß § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, da die Frage der Abrechnung der Heizkosten in Rohrwärmefällen bei ungedämmten Leitungen unter Putz in Mietverhältnissen bisher obergerichtlich nicht geklärt ist.

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