Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.071 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz

- aus jeweils 208,25 EUR seit dem 05.04.2013, 07.05.2013, 06.06.2013, 04.07.2013, 06.08.2013, 05.09.013, 07.10.2013, 07.11.2013, 05.12.2013, 07.01.2014, 06.02.2014, 06.03.2014 und

- aus jeweils weiteren 143 EUR seit dem 04.12.2014, 07.01.2015, 05.02.2015 und 05.03.2015 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Es wird festgestellt, dass die in § 3 Ziffer 4 des Mietvertrages vereinbarte prozentuale Anhebung der Miete bei entsprechender Veränderung des Verbraucherpreisindexes nach oben unwirksam ist.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 94 %, der Beklagte zu 6 %.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Herausgabe des Mietobjekts aus einem gekündigten Gewerberaummietvertrag sowie rückständige Mietzinsen, der Beklagte im Wege der Widerklage die Feststellung der Unwirksamkeit einer Preisgleitklausel.

Der Kläger ist Eigentümer eines Gewerbegebäudes mit der Postanschrift X-Straße in V, das in den 1980er Jahren errichtet wurde. In dem Erdgeschoss wurde bis zum Jahre 1987 durch den Kläger ein Kfz-Handel nebst Werkstatt betrieben. Die Mieträume verfügen über eine straßenseitige Glasfassade, in welche eine Schiebetür eingelassen ist, die durch einen Schieb-/Hebemechanismus zu bedienen ist und welche über Rollen auf einer metallenen Laufschiene geführt ist. Im rückwärtigen Bereich hinter dem großen Verkaufsraum befindet sich ein abgeteilter Bereich, der ursprünglich als Werkstatt genutzt wurde und der über einen Lastenaufzug verfügt, welcher von der Größe her in der Lage ist, Pkw aufzunehmen. Dieser Lastenaufzug schließt eine Etage höher an dem dort befindlichen Parkplatz an, welcher gepflastert ist und aufgrund der Hanglage des Grundstücks in Höhe des ersten Obergeschosses befindlich ist. Von dort führt eine Zufahrt neben dem Gebäude zur Straßenseite. In dem ersten Obergeschoss hatte zunächst noch die Unternehmensgruppe des Klägers Büroräume inne.

Mit Datum vom 31.01.2012 unterzeichneten die Parteien ein mit "Gewerberaummietvertrag" überschriebenes Dokument (nachfolgend "Mietvertrag"), das von dem Kläger entworfen und gestellt wurde.

Danach sollten die Mieträume und Nebenflächen für Automobilhandel und -werkstatt zur Verfügung gestellt werden, die als "Archiv" bezeichnete Fläche gemäß Anlage 1 sollte nach Umzug der Unternehmensgruppe D Bestandteil der Mietfläche werden.

In § 1 Nr. 6 des Mietvertrages ist festgehalten:

"Der Mietgegenstand ist dem Mieter nach Lage, Größe, Beschaffenheit, Nutzungsmöglichkeit und Umfeld bekannt und wird vom Mieter, wie er steht und liegt, ohne Gewähr an den Mieter übergeben.

Der Mieter wird auf eigene Kosten und Verantwortung den Ausbau der Mietsache übernehmen. Der Ausbaustandard ist zuvor mit dem Vermieter abzustimmen. [...]"

In § 2 des Mietvertrages waren der Beginn des Mietverhältnisses auf den 01.04.2012 und das Datum der Übergabe mit dem 15.03.2012 festgehalten. Der Mietvertrag war auf fünf Jahre befristet mit einem Optionsrecht zugunsten des Mieters. In § 2 Nr. 4 sowie gleichlautend in § 6 ist die Kündigungsmöglichkeit bei Zahlungsrückstand mit zwei Monatsmieten inklusive Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlung festgehalten.

Die Miete war ausweislich des § 3 auf 2.500 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer sowie Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 500,00 zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt 3.570 EUR festgelegt. Nach § 3 Nr. 1 war für den Zeitraum vom 01.04.2012 bis 31.03.2013 eine verminderte Nettomiete von 2.025 EUR netto zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 500 EUR vorgesehen, insgesamt 3.004,75 EUR brutto.

§ 3 Nr. 4 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"Die Miete ändert sich automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres, sofern sich der Verbraucherpreisindex (VPI) (für Jahr 2005 gleich 100 gesetzt), herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, gegenüber dem Stand der bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat.

Die Mietveränderung entspricht der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Sie wird bei Erfüllung der o. g. Bedingungen automatisch zum 01.01. eines Jahres wirksam. [...]"

§ 4 Nr. 6 sieht vor, dass der Mieter berechtigt ist, vorhandene Aufzugsanlagen mitzubenutzen. Der Mieter habe keinen Anspruch auf ununterbrochene Leistung, falls Betriebsstörungen eintreten. Er verpflichte sich, die Aufzugsbestimmungen zu erfüllen. Betriebsstörungen seien dem Vermieter oder seinem Beauftragten unverzüglich - vorab mündlich - schriftlich mitzuteilen.

§ 8 Nr. 3 sieht vor, dass der Mieter für die von ihm genutzten Räume soei am Mietgegenstand einschließlich zugehöriger Außenanlagen alle laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen habe und auf eigene Kosten wartungsbedürftige technische Anlagen innerhalb der Mieträume warten zu lassen habe. § 8 lautet darüber hinaus unter anderem wie folgt:

"9. Der Vermieter ist zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach- und Fach des Mietgegenstandes/Gesamtgebäudes verpflichtet, soweit keine anderen Vereinbarungen in diesem Vertrag geschlossen wurden.

[...]

11. Schadensersatz- und/oder Minderungsansprüche wegen Mängeln des Mietgegenstandes bzw. wegen Störungen im Betrieb des Gebäudes und seiner technischen Einrichtungen hat der Mieter nur dann, wenn der Vermieter den Mangel bzw. die Störung vorsätzlich oder grob fahrlässig wie auch bei schuldhafter Verletzung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht, zu vertreten oder wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung vorsätzlich oder grob fahrlässig in Verzug gerät."

§ 15 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"Der Mieter kann nur mit solchen Gegenforderungen gegenüber den Forderungen des Vermieters aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht nur ausüben, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter vor Fälligkeit der Mietforderung, gegen welche aufgerechnet oder zurückbehalten werden soll, schriftlich benachrichtigen. Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Ansprüchen aus einem gesetzlichen Rechtsverhältnisses oder einem anderen Vertragsverhältnisses ist unzulässig."

In § 18 Nr. 9 ist im Einzelnen festgehalten, dass der Vermieter vor dem Mietbeginn am 01.04.2012 näher bezeichnete Umbau- und Wartungsarbeiten auf seine Kosten ausführen solle.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K1 (Anlagenband) Bezug genommen.

Am 28.03.2012 übergab der Kläger die Mieträume an den Beklagten, worüber ein Übergabeprotokoll mit Datum vom 28.03.2012 gefertigt wurde, welches die Parteien indes nicht unterschrieben (Anlage K2, Anlagenband). In diesem Übergabeprotokoll ist festgehalten, dass die Feuerlöscher alle abgelaufen seien, Steckdosen teilweise ohne Abdeckkappen. Ferner befindet sich in dem Übergabeprotokoll ein Foto der Lauf- und Führungsschiene der Schiebetüranlage, der Hinweis auf Farbreste auf dem Boden, fehlende Fußleisten, eine noch ausstehende Aufzugreparatur. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K2 (Anlagenband) Bezug genommen.

Mit E-Mail vom 03.05.2012 (Bl. 78 GA) ließ der Kläger mitteilen, dass hinsichtlich der Mängelliste bereits ein Angebot der Firma T für den Aufzug eingeholt sei und dieser in Kürze instandgesetzt werde. Die Schiebetür lasse sich nicht ohne Weiteres reparieren, da die Schiene kaputt sei. Klebe- und Teppichreste auf dem Hallenboden würden vermieterseits nicht weiter entfernt. Dies müsse nun mieterseits übernommen werden. Der Beklagte antwortete mit E-Mail vom selben Tag und rügte erneut den Zustand der Schiebetüre.

Mit E-Mail vom 25.03.2014 (Anlage KE2, Bl. 69 GA) teilte die C u. X mbH mit, dass nach (nunmehr endgültiger) Mängelbeseitigung im Auftrag des Klägers nunmehr eine Dauermietrechnung ab April 2014 überreicht werde. Diese Rechnung sah vor, dass ab dem 01.04.2014 ein Bruttomietzins von 3.570,00 € gezahlt werde (Bl. 70 GA).

Der Beklagte zahlte gleichwohl zunächst weiterhin die geminderte Miete von 3.004,75 €, ab Dezember 2014 3.070,00 €.

Mit Schreiben vom 03.12.2014 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges und forderte den Beklagten auf, die Mietfläche unverzüglich, spätestens bis zum 12.12.2014 zu räumen und an den Kläger vertragsgemäß herauszugeben. Diese Kündigung wiederholte er in der Klageschrift vom 05.03.2015 (Bl. 16 GA) und in verschiedenen späteren Schriftsätzen.

Der Kläger behauptet, er habe den Aufzug in gebrauchsfertigen Zustand versetzt und beruft sich dazu auf das TÜV-Abnahmeprotokoll vom 14.11.2013 (Anlage K6, AB). Er meint, der Beklagte sei zur Mietminderung nicht berechtigt, da das Objekt in vertragsgemäßem Zustand sei. Hierzu behauptet er, bei Vertragsschluss sei ausdrücklich über das Alter der Immobilie gesprochen worden und darüber, dass der bauliche Zustand entsprechend dem Baujahr zugrundegelegt werde. Deshalb sei der Mietzins auch deutlich unter dem marktüblichen Mietzins angesiedelt. Er meint, überdies sei eine Mietminderung durch den streitgegenständlichen Mietvertrag ausgeschlossen. Die außerordentliche Kündigung sei gerechtfertigt, weil sich der Beklagte mit der Zahlung eines zwei Monatsmieten übersteigenden Betrages in Verzug befinde, zudem auch, weil sein Firmenschild die ihm zugestandene Größe überschreite und er nach Übernahme der Mieträume nicht abgestimmte Umbaumaßnahmen durchgeführt habe. Mit dem Zahlungsantrag macht der Kläger die nach seiner Ansicht nach offenen Restbeträge für die Monatsmieten April 2013 bis einschließlich März 2014 und Dezember 2014 bis einschließlich März 2015 geltend, wegen deren Berechnung auf S. 8 der Klageschrift Bezug genommen wird. Insoweit beruft sich der Kläger darauf, dass im Januar 2015 Mieterhöhung aufgrund der Indexsteigerung zu berücksichtigen sei.

Der Kläger beantragt,

1.den Beklagten zu verurteilen, an ihn 8.926,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz

aus jeweils 565,25 EUR seit dem 05.04.2013, 07.05.2013, 06.06.2013, 04.07.2013, 06.08.2013, 05.09.013, 07.10.2013, 07.11.2013, 07.01.2014, 06.02.2014, 06.03.2014,

aus jeweils weiteren 500 EUR seit dem 05.12.2013, 04.12.2014 und 07.01.2015,

sowie aus jeweils weiteren 547,90 EUR seit dem 05.02.2015 und 05.03.2015 zu zahlen,

2.den Beklagten zu verurteilen, das in V, X-Straße gelegene Mietobjekt zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Die genaue Lage des herauszugebenden Mietobjektes ergibt sich im Einzelnen aus der Anlage 2 des Mietvertrages (hiesige Anlage K1). Ebenfalls ist die vom Beklagten genutzte Fläche für das vom Beklagten errichtete Blockhaus herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt der Beklagte,

festzustellen, dass die in § 3 Ziffer 4 des Mietvertrages vereinbarte prozentuale Anhebung der Miete bei entsprechender Veränderung des Verbraucherpreisindex nach oben gegen das Preisklauselgesetz verstößt und deshalb unwirksam ist.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, der Lastenaufzug des Objekts sei von Anbeginn des Mietvertrages bis zum heutigen Tage nicht zuverlässig zu nutzen. Es komme in regelmäßigen Abständen dazu, dass der Aufzug steckenbleibe, dass die Türen hakten und der Fahrkorb nicht bodengleich mit dem Gebäude bzw. dem Parkplatz zum Stehen komme. Er ist der Ansicht, der Kläger sei als Vermieter für den Zustand des Lastenaufzuges verantwortlich. Eine Mietminderung sei durch den Kläger vom 01.04.2013 - 31.03.2014 schon dadurch anerkannt worden, dass der Kläger einen höheren Mietzins nicht verlangt habe und erst ab diesem Zeitpunkt den erhöhten Normalbetrag geltend gemacht habe. Der Beklagte behauptet, die Schiebetüranlage sei defekt gewesen, da das Schiebeelement sich nur mit mindestens zwei Personen bewegen ließe, da es durch den Verschleiß der Führungsschiene schwergängig geworden sei. Ferner sei die Entlüftungsanlage nicht funktionsfähig, so dass die Räumlichkeiten zu dem vereinbarten Betrieb einer Werkstatt ohnehin nicht geeignet seien. Ferner sei die Spiegelwand nicht installiert worden, in der Kundentoilette fehle - insoweit unstreitig - eine Heizung und die nicht installierten Wegfahrsperren stellten sich ebenfalls als Verstoß gegen den vereinbarten Zustand der Räumlichkeiten dar.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Augenscheinseinnahme sowie durch Vernehmung der Zeugen T2, H2, P, N, C, H, K , T und A. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das auf das Protokoll des Ortstermins vom 18.02.2016 (Bl. 348 GA) und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.09.2016 Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist nur hinsichtlich des Zahlungsanspruchs teilweise begründet, während die Widerklage begründet ist.

I.

Der Kläger hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate April 2013 bis einschließlich März 2014 sowie Dezember 2014 bis einschließlich Januar 2015 in Höhe von 3.071 EUR.

Die aufgrund der Mietminderung von 10 % geschuldete monatliche Nettomiete belief sich auf 2.700 EUR zzgl. 19 % MwSt. (513 EUR) = 3.213 EUR. Soweit der Beklagte in den Monaten April 2013 bis einschließlich März 2014 darauf jeweils 3.004,75 EUR zahlte, verbleibt eine Differenz von 12 x 208,25 = 2.499 EUR; hinsichtlich der 4 Monate von Dezember 2014 bis einschließlich März 2015 betrug die Differenz 4 x 143 = 572 EUR.

Eine Mieterhöhung aufgrund der Preisgleitklausel trat zwischenzeitlich nicht ein, da diese Klausel unwirksam ist (s.u. II.).

Im Einzelnen:

a)

Entgegen der Ansicht des Klägers ist der Beklagte an der Geltendmachung der Mietminderung nicht durch die mietvertraglichen Vereinbarungen gehindert. Soweit dort in § 15 ein Ausschluss des Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrechts aufgenommen ist, bezieht sich dies nicht auf die Mietminderung. Bei der Minderung der Miete handelt es sich nicht um ein Zurückbehaltungsrecht, sondern um eine Minderung des Mietzinsanspruchs, die kraft Gesetzes eintritt und - anders als die von § 15 des Mietvertrages erfassten Rechte - nicht von einer Gestaltungserklärung abhängig ist. Es kann dahinstehen, in welchen Grenzen durch einen Formularvertrag die Minderung wirksam ausgeschlossen werden kann, da sich ein solcher Ausschluss im vorliegenden Vertrag nicht findet.

b)

Die Miete ist in dem streitgegenständlichen Zeitraum durch die defekte Eingangsschiebetür um 10% gemindert.

aa)

Der Kläger kann sich die im Mietvertrag befindlichen, teils widersprüchlichen und allgemein gehaltenen Haftungsausschlussklauseln schon deshalb nicht berufen, da die Unterhaltung der Gebäudehülle, welcher diese Schiebetür als Abschluss der äußeren Hülle zuzurechnen ist, zu den Kardinalpflichten eines Vermieters gehört und insoweit nicht abbedungen werden kann. Im Übrigen sieht § 8 Nr. 9 des Mietvertrages - im Widerspruch zu § 8 Nr. 3 des Mietvertrages - ausdrücklich vor, dass der Kläger zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach- und Fach verpflichtet ist; die bestehenden Zweifel an der Abgrenzung dieser Vereinbarungen gehen gemäß § 305c BGB zu Lasten des Klägers als Verwender. Bei dem Mietvertrag handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, da sie erkennbar vorformuliert und nicht nur auf den vorliegenden Einzelfall bezogen sind. Insoweit hat die Zeugin H ausgesagt, dass es sich um ein Vertragsmuster des Klägers gehandelt hat, welches zur Verwendung gekommen ist. Ihre Aussage ist insoweit glaubhaft, zumal sie - erkennbar im Lager des Klägers stehend - auch auf wiederholte Nachfrage durch den Klägervertreter bei dieser Aussage geblieben ist.

bb)

Soweit teilweise streitig ist, in welchem Umfang die Schiebetür durch den grundlegenden Mangel der defekten Führungsschiene bzw. der dafür erforderlichen Elemente beeinträchtigt war, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die Reparaturversuche der eingeschalteten Firmen jeweils nur für kurze Zeit fruchteten, so dass die erheblichen Probleme, die Tür regelgerecht zu schließen, bei der Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts als Kfz-Handel erheblich ins Gewicht fallen. Da angesichts des Zeitablaufs nicht aufklärbar ist, welche einzelnen Tage in welcher Art von der Beeinträchtigung betroffen waren, erscheint es gemäß § 287 ZPO angemessen, den Minderungsbetrag auf 10 % zu schätzen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Zeuge H2 glaubhaft ausgesagt hat, dass die Beeinträchtigung in der Tat so massiv war, dass teilweise vier Mann zum Bewegen der Tür erforderlich waren, andererseits aber die Reparaturversuche des Zeugen T2 jeweils zumindest eine gewisse Abhilfe brachten, bevor eine jedes Mal nach kurzer Zeit erneute schwere Beeinträchtigungen eintraten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die von dem Beklagten geschilderten Mängel nicht auf einem Fehlgebrauch der Schiebetür durch diesen beruhten. Soweit der Kläger eingewandt hat, der Beklagte habe die Führungsschiene bzw. Laufschiene nicht hinreichend gegen das Aufsetzen von Fahrzeugen mit dem Unterboden geschützt, ist diese Behauptung nicht bewiesen. Insbesondere gibt es keinerlei äußere Anhaltspunkte, dass der Beklagte durch eine solche sachwidrige Benutzung Schäden an der Schiene verursacht hat. Wie das Gericht beim Ortstermin feststellen konnte und wie auch durch die von Klägerseite eingereichten Lichtbilder belegt ist, litt die Laufschiene unter erheblichem Materialverlust durch die Längsbenutzung des Schiebetürelements. Der Zeuge H2 hat insoweit ebenfalls nachvollziehbar und plausibel seine gleichlautenden Wahrnehmungen geschildert. Bei einem Fehlgebrauch der Schiene durch Überfahren mit Fahrzeugen ohne entsprechenden Schutz der Schiene wären jedoch quer zur Schiene verlaufende Verformungen, wie sie in dem Übergabeprotokoll festgehalten sind, zu erwarten gewesen.

Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass er jeweils erneute Nachbesserungsversuche unternommen hat, nachdem ihn schon zu Beginn des Mietverhältnisses der Zeuge H2 darauf hingewiesen hatte, dass zu einer fachgerechten Bearbeitung der Schiebetüre eine systemtreue Abstimmung von Rollen und Laufschienen sowie eine Neuausrichtung der Schiebetüre erforderlich gewesen wäre; der Kläger hatte das dahingehende Angebot des Zeugen H2 jedoch nicht in Auftrag gegeben.

c)

Aus den übrigen in den Rechtsstreit eingeführten Beanstandungen des Zustands der Mieträume kann der Beklagte ein Minderungsrecht nicht herleiten.

aa)

Der Beklagte kann sich auf die behauptete Fehlerhaftigkeit bzw. Unzuverlässigkeit des Lastenaufzugs nicht berufen, da der Kläger insoweit die Pflicht zur vertragsgemäßen Überlassung der Mieträumlichkeiten nicht verletzt hat. Der Beklagte hat in dem Vertrag wirksam die Unterhaltungspflicht des Aufzugs übernommen, wozu neben der Wartung auf die Ausführung von laufenden Reparaturen gehört. Soweit der Kläger nach dem Mietvertrag zunächst die Instandsetzung des Aufzuges in einem gebrauchsfähigen Zustand schuldete, hat er nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme diese Verpflichtung erfüllt.

Nach der Aussage der Zeugen P und L steht fest, dass sich der Aufzug - wenn er auch betagt war und weder in der Anmutung noch in der technischen Ausstattung dem Stand der Technik entsprach - in einem betriebsbereiten Zustand befand, nachdem der Kläger durch die Firma H3 die vom TÜV Rheinland erhobenen Beanstandungen gegen den vorschriftsmäßigen Betrieb der Anlage hatte beheben lassen.

Ferner steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest, dass der Aufzug nach dieser Instandsetzung in einem Maße unzuverlässig bzw. störungsanfällig gewesen wäre, dass er nicht als vertragsgemäß anzusehen wäre. Zwar hatte der Zeuge T insoweit sehr plakativ geschildert, dass er mehrfach mit dem Aufzug steckengeblieben sei und der Aufzug auch wiederholt ausgefallen sei. Die Glaubhaftigkeit dieser Aussage ist jedoch insoweit eingeschränkt, als der Zeuge T eine erkennbare Neigung dazu hatte, den Sachverhalt zugunsten des Beklagten darzustellen. Seine Angaben lassen sich in der Chronologie nicht mit den verschiedenen TÜV-Prüfungen und auch Einsatzberichten der Firma H3 in Einklang bringen. Danach wurde der Lastenaufzug nicht nur zu Beginn in Art einer Testphase genutzt, wie es der Zeuge T darstellte, sondern über den gesamten Mietzeitraum wiederholt. Jedenfalls sind die wiederholten Einsätze des Kundendienstes nur auf diese Weise zu erklären, da bei der vom Zeugen T geschilderten Handhabung, dass der Lastenaufzug nicht mehr in Betrieb genommen worden wäre, sich für eine derartige Einschaltung des Kundendienstes, für den Austausch von Türkontakten und ähnliches im Jahre 2014 keine Veranlassung geboten hätte. Ob die unterbliebene Dauernutzung des Aufzuges daran liegt, dass der Beklagte entgegen der ursprünglichen Planungen keine Werkstatt eingerichtet hat, oder ob umgekehrt die fehlende Einrichtung der Werkstatt - wie vom Beklagten behauptet - an der Unzuverlässigkeit des Aufzugs scheiterte, konnte nicht aufgeklärt werden. Jedenfalls ergab sowohl die Vernehmung des Zeugen P als auch die Aussagen der zuständigen Kundendienstmonteure N und A, dass sich der Aufzug - wenn auch wiederholt beeinträchtigt durch auftretende Störungen - jeweils in einem zumindest betriebsbereiten Zustand befand.

Soweit sich durch die Beweisaufnahme ergeben hat, dass der Aufzug nicht in der Lage war, zuverlässig höhengleich die jeweilige Ebene anzufahren, besteht darin kein Mangel im Sinne des § 536 BGB. Der Zeuge P hat insoweit glaubhaft geschildert, dass derartige Höhenversätze bei vergleichbaren Anlagen häufig auftreten und dem Stand der Technik des Baujahres entsprechen. Dem Beklagten, für den das Alter des Aufzuges bei Vertragsschluss erkennbar war, war es auch zuzumuten, insoweit Abhilfe durch Hilfselemente zu nehmen, um etwa im Einzelfall auftretende Höhenversätze zu überbrücken.

bb)

Soweit der Beklagte das Fehlen von Teilen der Odenwalddecke oder der Spiegelwand gerügt hat, ist ein vom Vertragsgegenstand abweichender Zustand nicht festzustellen. Die Sondervereinbarung sieht ausdrücklich vor, dass eine Odenwalddecke nur im Verkaufsraum installiert wird. Hinsichtlich der Spiegelwand ist zwar im Vertrag festgehalten, dass diese absprachegemäß im Verkaufsraum von dem Vermieter errichtet werde, da jedoch zugleich festgehalten ist, dass die Kosten von dem Mieter zu tragen seien, handelt es sich hierbei nicht um eine mietvertragliche Pflicht, deren Verletzung zu einer Minderung berechtigen würde, sondern um ein Entgegenkommen des Klägers, welches hier einem Auftrags- bzw. Gefälligkeitsverhältnis zuzurechnen ist.

cc)

Soweit der Beklagte das Fehlen von Wegfahrsperren im Außenbereich bemängelt hat, führt dies nicht zu einem Minderungsrecht. Zwar hatten die Parteien ursprünglich vereinbart, dass der Kläger sieben Wegfahrsperren installiert. Soweit der Kläger dies durch Erstellung entsprechender Betonfundamente und die Anbringung von fünf Wegfahrsperren zunächst in die Tat umgesetzt hatte, entsprach der geschaffene Zustand nicht dem vertraglich geschuldeten, da aufgrund des im Bereich der Wegfahrsperren befindlichen Übergangs von dem Straßenniveau zu den stark angeböschten Stellplätzen die von dem Kläger ausgewählten Wegfahrsperren derart auftrugen, das ein gefahrloses Überfahren mit Fahrzeugen nicht möglich war. Davon hat sich das Gericht bei dem Ortstermin durch Augenscheinseinnahme selbst überzeugt. Gleichwohl ist durch diesen Mangel eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB nicht eingetreten, da dieser für die Gebrauchstauglichkeit von völlig untergeordneter Bedeutung war. Auch ohne Wegfahrsperre sind die Stellplätze während der Geschäftszeiten uneingeschränkt nutzbar. Soweit das Ausstellen von zu verkaufenden Fahrzeugen aus Versicherungsgründen über Nacht nicht ohne Wegfahrsperren möglich gewesen sein mag, ist dies nicht als erhebliche Einschränkung anzusehen, die eine Minderung rechtfertigen könnte.

dd)Das in den Werkstatträumen befindliche WC ist nicht vertragswidrig. Soweit es nicht über einen eigenen Heizkörper verfügt, sind damit keine erheblichen Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit verbunden. Der innenliegende Raum ist bei ordnungsgemäßer Beheizung der umliegenden Werkstatt- und Nebenräume einer Frostgefahr nicht ausgesetzt. Soweit offenkundig die fehlende reguläre Beheizung dazu führt, dass das WC gehobenen Ansprüchen nicht genügt, ergibt sich weder aus dem Mietvertrag noch aus den örtlichen Verhältnissen, dass die Vertragsparteien derartige gehobene Ansprüche zur Vertragsgrundlage gemacht hätten.

II.

Der Kläger kann von dem Beklagten nicht gemäß § 546 BGB die Herausgabe der Mietsache verlangen, da der Mietvertrag durch die erklärten fristlosen Kündigungen nicht beendet ist.

1.

Ein Kündigungsgrund ergiebt sich insbesondere nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 3 b) BGB i.V.m. § 2 Nr. 4 des Mietvertrages aus dem Zahlungsverzug des Beklagten.

Der Beklagte war auch zum Zeitpunkt der mit Schriftsatz vom 18.08.2016 erklärten außerordentlichen Kündigung nicht mit der Zahlung von Mietzins in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten im Verzug. Die aufgrund der Mietminderung geschuldete monatliche Nettomiete belief sich auf 2.700 EUR zzgl. 19 % MwSt. (513 EUR) = 3.213 EUR. Soweit der Beklagte in den Monaten April bis einschließlich März 2014 darauf jeweils 3.004,75 EUR zahlte, verbleibt eine Differenz von 12 x 208,25 = 2.499 EUR; hinsichtlich der 21 Monate von Dezember 2014 bis einschließlich August 2016 betrug die Differenz 21 x 143 = 3.003 EUR.

2.

Auch die von der Klägerin darüber hinaus angeführten Umstände rechtfertigen weder einzeln noch in der Gesamtschau - auch mit dem Zahlungsrückstand - eine außerordentliche Kündigung nicht. Soweit der Kläger eine unberechtigte Inbesitznahme von Werbeflächen und weitere "Baumaßnahmen" nach Vertragsbeginn anführt, stellen diese jedenfalls keine so gravierenden Vertragsverletzungen dar, dass diese eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen würden.

III.

Die Widerklage ist begründet. Bei der vereinbarten Wertsicherungsklausel handelt es sich um eine nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Preisklauselgesetz (PrKG) unwirksame Klausel, da sie den Beklagten unangemessen benachteiligt. Vorliegend ist einseitig eine Preiserhöhung bei Indexveränderung, nicht aber ein Mietzinsrückgang vereinbart. Ohne Erfolg beruft sich der Kläger insoweit auf die Regelung des § 8 PrKG. Da der Kläger das Vertragsformular stellt, das eine gegen das PrKG verstoßende Preisklausel enthält, die aber wegen § 8 PrKG zunächst wirksam wäre, ist darin eine gegen § 307 I 1 BGB verstoßende unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners zu sehen. Vom Gesetz ausdrücklich verbotene Klauseln, die den Vertragspartner erheblich benachteiligen, können in Formularverträgen auch dann nicht wirksam vereinbart werden, wenn sie in einem ausgehandelten Vertrag erst auf eine Klage hin ihre Wirksamkeit verlieren würden (vgl. Gerber, NZM 2008, 152, 154).

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 708 Nr. 7, 709, 711 ZPO.

V.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 02.11.2016 gab keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

VI.

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

bis zum 15.09.2015: 44.626,70 EUR

(Klageantrag zu 1.: 8.926,70 EUR; Klageantrag zu 2.: 35.700,00 EUR (12 x 2.975 EUR, § 41 GKG))

seither: bis 50.000 EUR

Rechtsmittelbelehrung

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Wuppertal statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Wuppertal, Eiland 1, 42103 Wuppertal, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.