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LG Frankfurt (Oder) · Urteil vom 5. April 2007 · Az. 15 S 129/06

Informationen zum Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2012, 5826

  • Verfahrensgang:

Tenor

Das Versäumnisurteil vom 2. November 2006 bleibt aufrechterhalten.

Die weiteren Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Die Parteien streiten um rückständigen Mietzins. Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte war Mieter des gewerblichen Mietobjekts in ... .

Mit am 1. Januar 2004 erweitertem Mietvertrag vom 1. September 2000 mietete der Beklagte vom Kläger das hier in Rede stehende Objekt, bestehend aus Wohn- und Gewerberäumen (ca. 100 m²), Werkstatt (ca. 40 m²), Keller (ca. 50 m²), Garten und Einfahrt (ca. 600 m²) zu einem monatlichen Mietzins von 715,00 €.

Der Beklagte betrieb in bzw. auf dem Mietobjekt einen Kurierdienst und eine Kfz-Werkstatt; in dem zu Wohnzwecken vermieteten Teil des Gesamtobjekts ließ er die am Rechtsstreit nicht beteiligte ... wohnen. Mit Schreiben vom 10. Mai 2004 teilte die Untere Bauaufsichtsbehörde dem Beklagten mit, dass diese Nutzung des Mietobjekts durch ihn eine Ordnungswidrigkeit darstelle, weil sie “ohne Baugenehmigung” erfolge.

Nach Erhalt dieses Schreibens stellte der Beklagte die Mietzinszahlung an den Kläger ein. Eine von ihm noch nachträglich am 24. August 2004 ohne nähere Leistungsbestimmung geleistete Mietzinszahlung in Höhe von 1.430,00 € verrechnete der Kläger auf die bis dahin noch in selber Höhe (2 x 715,00 €) ausstehenden Monatsmieten für April und Mai 2004.

Mit Schreiben vom 25. August 2004 forderte ihn die Ehefrau des Klägers – als Alleineigentümerin des Mietobjekts – auf, seine “Betriebstätigkeit einzustellen” und das “Grundstück zu räumen”, weil er “die behördlichen Auflagen” nicht eingehalten und die Werkstatt zu Kfz-Reparaturen und die vermieteten Wohnräume zu Wohnzwecken genutzt habe.

Das Mietverhältnis ist seit dem 1. Januar 2005 unstreitig beendet.

Mit der Klage verlangt der Kläger vom Beklagten die Zahlung von Mietzins für die Monate Juni bis November 2004 in Höhe von insgesamt (6 x 715,00 € =) 4.290,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus jeweils 715,00 € seit dem 4. Juni, 4. Juli, 4. August, 4. September, 4. Oktober und 4. November 2004.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung hat er sich darauf berufen, den geltend gemachten Mietzins nicht zu schulden, weil das Mietobjekt für ihn ab Juni 2004 nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzbar gewesen sei.

Der Kläger hat behauptet, die Nutzung des Mietobjekts zu Wohnzwecken und als Kfz-Reparaturwerkstatt sei vertraglich nicht vereinbart gewesen; der Betrieb eines Kurierdienstes sei hingegen bauordnungsrechtlich unbedenklich. Deshalb sei die Mietsache nicht mangelhaft gewesen und der Beklagte zur Mietzinsminderung nicht berechtigt.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 1. Juni 2006 in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte schulde den ungeminderten Mietzins, weil er das Mietobjekt während der streitigen Zeit nach eigenem Bekunden noch als Lagerfläche genutzt hatte, bis er mit seinem Betrieb vollständig auf ein von ihm anderweitig angemietetes Gewerbegrundstück umgezogen war. Hinzu komme, dass die Untere Bauaufsichtsbehörde das zunächst wegen bauordnungswidriger Nutzung des Grundstücks eingeleitete Ordnungswidrigkeitsverfahren – nachdem der Beklagte seinen Betrieb eingestellt hatte - nicht mehr weiterverfolgt hat. Aus diesem Grund sei es nicht zu einer förmlichen Untersagung der tatsächlichen Nutzung des Mietobjekts durch den Beklagten gekommen. Deshalb sei die Mietsache auch zu keiner Zeit mit einem Rechtsmangel behaftet gewesen. Überdies sei im Mietvertrag zwar von “Werkstatt” und “Wohnräumen” die Rede, doch sei nicht ausdrücklich vereinbart worden, dass die Werkstatt für Kfz-Reparaturen und die Wohnräume zu Wohnzwecken genutzt werden sollen bzw. dürfen. Auch aus diesem Grund habe eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache selbst dann nicht vorliegen können, wenn diese Nutzung dem Beklagten durch die Untere Bauaufsichtsbehörde förmlich untersagt worden wäre.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beklagte mit seiner form- und fristgerecht eingereichten und begründeten Berufung, mit der er seinen Antrag auf Abweisung der Klage weiterverfolgt.

Nach ausführlichen rechtlichen Hinweisen an beide Parteien hat die Kammer die angefochtene Entscheidung mit Versäumnisurteil vom 2. November 2006 auf Kosten des Klägers abgeändert und die Klage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil hat der Kläger form- und fristgerecht Einspruch eingelegt.

Er beantragt nunmehr,

das Versäumnisurteil vom 2. November 2006 aufzuheben und die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Mit Schriftsatz vom 2. März 2007 hat der Kläger dem ... den Streit verkündet, ohne dass dieser allerdings dem Streit beigetreten ist.

Gründe

II.

Das Versäumnisurteil war aufrechtzuerhalten; die zulässige Berufung ist in vollem Umfang erfolgreich.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Mietzinszahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum. Jedenfalls ab Juni 2004 war die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben hat; ab diesem Zeitpunkt war der Beklagte von der Entrichtung des Mietzinses befreit, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB.

In dem Schreiben der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 10. Mai 2004 heißt es wörtlich, die Behörde habe festgestellt, dass der Beklagte “auf dem o.g. Grundstück ohne die erforderliche Baugenehmigung ein Nebengebäude als Werkstatt und gewerblichen Kurierdienst… und einen ohne Baugenehmigung errichteten Anbau am Nebengebäude zu Wohnzwecken” nutze, was “eine Ordnungswidrigkeit” darstelle. Hierin liegt ein behördliches Verbot, das einen Sachmangel (vgl. MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 536 BGB Rn. 16) der Mietsache darstellt. Dieser Sachmangel schränkte den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache auch nicht etwa nur iSv. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB ein, sondern hob die Möglichkeit zur bestimmungsgemäßen Nutzung vollständig auf. Anders als der Kläger behauptet, ist in dem Schreiben eben gerade nicht nur die Rede davon, dass allein die Reparatur vonKraftfahrzeugenund dieVermietungder Wohnräume untersagt seien. In dem Schreiben wird vielmehr die gesamte Nutzung des Mietobjekts als ordnungswidrig bezeichnet, weil es bauordnungsrechtswidrig errichtet bzw. umgestaltet worden sei.

Die in der vom Kläger in der Einspruchsschrift zitierten Rechtsprechung vertretene Rechtsauffassung, dass ein Sachmangel nur dann angenommen werden könne, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts zum vereinbarten Zweck untersagt hat oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit zu erwarten ist, wird von der Kammer uneingeschränkt geteilt. Angesichts des Schreibens der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 10. Mai 2004 war aber ein solches behördliches Einschreiten gerade zu erwarten.

Soweit der Kläger hiergegen darauf abzustellen sucht, dass die Behörde in der Folge dann doch nicht eingeschritten ist, weil ein solches Einschreiten seiner Meinung nach von vornherein unrechtmäßig bzw. unverhältnismäßig gewesen wäre, kann er sich darauf nicht berufen.

Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein behördliches Einschreiten ernsthaft zu erwarten war, ist nicht die heutige Sicht desjenigen, der weiß, dass das Ordnungswidrigkeitsverfahren zwischenzeitlich eingestellt worden ist, sondern die Sicht eines objektiv verständigen Dritten zur Zeit des Eingangs des Schreibens der Unteren Bauaufsichtsbehörde beim Beklagten. Zu dieser Zeit stand eine behördliche Untersagung – soweit sie nicht schon in dem Schreiben vom 10. Mai gelegen haben sollte – mit hoher Wahrscheinlichkeit alsbald zu erwarten.

Hiervon ist auch die Ehefrau des Klägers – die Eigentümerin des hier in Rede stehenden Mietobjekts – ausgegangen, die den Beklagten mit Schreiben vom 25. August 2004 unter Androhung der “Zwangsräumung” aufforderte, seinen Betrieb einzustellen, weil er damit gegen “behördliche Auflagen” verstoße.

Bei dieser Sachlage kann sich der Kläger nicht darauf berufen, der Beklagte habe das Mietobjekt durchgängig auch ab Juni 2004 ohne weiteres vertragsgemäß nutzen können.

Die allgemein untersagte Nutzung “als Werkstatt” (unabhängig davon, ob darin nun Autos repariert werden oder nicht), zu Zwecken eines gewerblichen Kurierdienstes und zu “Wohnzwecken” entspricht auch dem vertraglich vereinbarten Gebrauch. Hinsichtlich der Nutzung für einen Kurierdienst ist das zwischen den Parteien unstreitig. Dass auch eine Nutzung als “Werkstatt” und zu “Wohnzwecken” vereinbart war, folgt aus dem eindeutigen Wortlaut des Mietvertrags, in dem es heißt, dass u.a. auch eine “Werkstatt” und “Wohnräume” mitvermietet wurden.

Das behördliche Verbot der vertragsgemäßen Nutzung stellt auch unabhängig davon einen Sachmangel iSv. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar, dass das Ordnungswidrigkeitsverfahren in der Folge – offenkundig erst, nachdem der Beklagte seinen Betrieb auf dem Gelände eingestellt hatte – eingestellt und der ergangene Bußgeldbescheid wieder aufgehoben worden ist. Die bloße Androhung eines Dritten, er werde Rechte geltend machen, die dem Mieter den Gebrauch der Mietsache entziehen, genügt (vgl. Palandt/Weidenkaff, 65. Aufl., § 536 BGB Rn. 27). Das gilt – worauf der Kläger im Schriftsatz vom 22. November 2006 mit Recht hingewiesen hat – auch dann, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts zum vereinbarten Zweck untersagt hat oder wenn – wie hier – ein solches behördliches Einschreiten wenigstens ernsthaft zu erwarten war; in einem solchen Fall liegt der Mangel der Mietsache in der durch die behördliche Maßnahme begründeten Unsicherheit über die Möglichkeit des künftigen Gebrauchs und die damit einhergehende Beeinträchtigung der gegenwärtigen Interessen des Mieters (vgl. BGH WM 1983, 660, 661; BGH NJW 1971, 555).

Soweit der Beklagte nach alledem ab Zugang des Schreibens der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 10. Mai 2004 von der Mietzinszahlung befreit war, kommt es auch – anders als der Kläger meint - nicht darauf an, dass er sich auf eine entsprechende Herabsetzung bzw. vollständige Befreiung von seiner Zahlungspflicht berufen hat (vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO., § 536 BGB Rn. 32). Die Rechtsfolge von § 536 Abs. 1 BGB tritt ohne weiteres kraft Gesetzes ein (hM, vgl. nur MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 536 BGB Rn. 26, BGH NJW 1987, 432, 433); einer besonderen Geltendmachung, etwa durch empfangsbedürftige Erklärung oder Ankündigung an den Vermieter bedarf es nicht (vgl. Bamberger/Roth/Ehlert, § 536 BGB Rn. 37).

An diesem Ergebnis ändert sich auch dadurch nichts, dass der Beklagte das Mietobjekt über den 1. Juni 2004 hinaus – unstreitig zumindest als Lager – genutzt hat. Der vertragsgemäße Gebrauch war ihm nicht mehr möglich. Soweit er die gemietete Liegenschaft nicht sofort geräumt, sondern erst ein Ersatzobjekt angemietet hat, um dort seinen Gewerbebetrieb weiter ausüben zu können, vermag das keine – auch keine geminderten - Mietzinsansprüche des den vertragsgemäßen Gebrauch vollständig nicht (mehr) gewährenden Klägers zu begründen (vgl. MünchKommBGB/Schilling, aaO., § 536 BGB Rn. 27). Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Ist ihm dieser nicht möglich, weil die Mietsache einen Mangel aufweist, ist er von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses befreit. Das gilt auch dann, wenn er z.B. gemietete Räume trotz des Mangels – wie hier – wegen des Fehlens einer kurzfristig vorhandenen Ausweichmöglichkeit zur Aufrechterhaltung seines Gewerbebetriebs vorübergehend so lange weiter nutzt, bis er in ein anderes Objekt ausweichen kann (in diesem Sinne auch MünchKommBGB/Schilling, aaO., § 536 BGB Rn. 27). Das kann allerdings nur für den objektiv angemessenen Zeitraum gelten, den der Mieter benötigt, um bei gehöriger Anstrengung eine geeignete Ersatz- bzw. Ausweichmöglichkeit zu finden. Im Streitfall hat der Beklagte das mangelhafte Mietobjekt rund 6 Monate – jedenfalls als Lager – weiter genutzt, bis er seine Betriebsstätte vollständig in ein anderes Objekt verlegt hatte. Diese Zeitspanne erscheint angesichts der spezifischen Anforderungen seines Geschäftsbetriebs im konkreten Fall noch angemessen, um bei zumutbarer Anstrengung ein zur Ausübung seines Gewerbes geeignetes Ausweichobjekt zu finden.

Auf den zwischen den Parteien bestehenden Streit darüber, ob der Kläger die vom Beklagten ohne entsprechende Bestimmung nach April 2004 geleistete Mietzahlungen auf zuvor entstandene Mietrückstände verrechnen durfte, kommt es nach alledem nicht an.

Unerheblich ist auch der Vortrag des Klägers, der Beklagte habe ihn nicht rechtzeitig nach Maßgabe von § 536c Abs. 2 BGB über den Mangel der Mietsache in Kenntnis gesetzt. Nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien war auch gegen den Kläger ein Bußgeldverfahren (wegen der bauordnungswidrigen Vermietung des hier in Rede stehenden Objekts) anhängig, wovon der Beklagte Kenntnis hatte. Bei dieser Sachlage bedurfte es keines weiteren Hinweises des Beklagten darauf, dass die konkrete Nutzung des Mietobjekts nach damaliger Auffassung der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde bauordnungsrechtswidrig gewesen sei.

Die vom Kläger – offenbar hilfsweise – erklärte Aufrechnung gegen die Mietminderung mit behaupteten Gegenforderungen auf Zahlung eines “Untermietzuschlags” geht ins Leere, weil es sich bei der Mietminderung nicht um eine Forderung des Beklagten handelt. Überdies ist der vom Kläger geltend gemachte Gegenanspruch nicht schlüssig dargelegt, insbesondere ist eine Anspruchsgrundlage nicht ersichtlich.

Der vom Kläger beantragte Schriftsatznachlass war ihm nicht zu gewähren; die ihm in der mündlichen Verhandlung vom 15. März 2007 erteilten rechtlichen Hinweise sind ihm im wesentlichen Kern bereits in der Verhandlung vom 2. November 2006 gegeben worden, worauf er bereits umfänglich schriftsätzlich Stellung genommen hat, sodass es sich bereits nicht um ”neue” Hinweise gehandelt hat, auf die er nicht schon zuvor hätte reagieren können bzw. nicht schon ohnehin reagiert hat. Überdies ist Schriftsatznachlass auf einen Hinweis des Gerichts dann nicht zu gewähren, wenn die anwaltlich vertretene Partei – wie hier – persönlich geladen und zum Termin erschienen ist, gleichwohl aber eine dem Hinweis entsprechende Ergänzung des Tatsachenvortrags nicht sofort vornimmt, obwohl sie auf Grund eigener Wahrnehmung hierzu in der Lage ist (vgl. LG Berlin NJW 2004, 781, 782). Das gilt in Ansehung der Bestimmung in § 531 Abs. 2 ZPO erst Recht im zweiten Rechtszug. Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger aus anerkennenswerten Gründen daran gehindert gewesen sei, noch in der mündlichen Verhandlung auf die ihm im Wesentlichen bereits zuvor wiederholt bekannt gegebenen Hinweise der Kammer durch ergänzenden oder gänzlich neuen tatsächlichen oder rechtlichen Vortrag zu erwidern, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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