VG Freiburg, Urteil vom 19.11.2014 - 2 K 1505/13
Fundstelle
openJur 2016, 9616
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Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Erteilung einer Baugenehmigung zum Abriss eines Gebäudes und zur Errichtung eines Neubaus.

Die Kläger sind zu je ½ Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. ... der Gemarkung der Beklagten. Das an der Ecke ...straße/...straße gelegene Grundstück ist zur ...straße hin mit einem Wohn- und Geschäftshaus (...straße 63) und im Bereich zur ...straße mit einem ursprünglich als Lagerhaus errichteten, zwischenzeitlich aber einer kombinierten Wohn- und Geschäftsnutzung zugeführten Hinterhaus (...straße X) bebaut. Beide Gebäude sind über einen Mittelbau verbunden, der in den 1970er Jahren an der Stelle eines ursprünglichen Schuppens errichtet worden war und durch den das Vorderhaus im Erdgeschoss erweitert worden war. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich.

Am 07.11.2011 beantragten die Kläger eine Baugenehmigung zum Abriss des Gebäudes "...straße ..." einschließlich des Mittelbaus, zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an dieser Stelle sowie zum Umbau und zur Umnutzung des zur ...straße gelegenen ehemaligen Lagerhauses "...straße X". Da bereits im Vorfeld der Bauantragstellung die Denkmaleigenschaft der Gebäude "...straße ..." und "...straße X" problematisiert worden war, führten die Kläger zur Begründung ihres Bauantrages aus, sie seien bestrebt, den Belangen des Denkmalschutzes Rechnung zu tragen und hätten sich deshalb - trotz einer insoweit gegebenen Unwirtschaftlichkeit - entschlossen, das Hinterhaus (...straße X) als Übergang zur angrenzenden historischen Bebauung zu erhalten, im Gegenzug aber das Gebäude "...straße 63" abzureißen. Dieses Gebäude solle weiterhin als Ladengeschäft genutzt werden, biete hierfür aber aufgrund der niedrigen Deckenhöhen von 2,40 m und der unterschiedlichen Ebenen im Erdgeschoss nicht die notwendigen baulichen Voraussetzungen. Dabei stehe dem Abriss dieses Gebäudes nicht entgegen, dass dieses ursprünglich als ein Kulturdenkmal eingestuft worden sei. Denn es habe diese Eigenschaft aufgrund der umfänglichen Um- und Anbaumaßnahmen in den 70er Jahren verloren. Hier habe man im Erdgeschoss die tragenden Innenwände vollständig entfernt und die darüber liegenden Wände sowie die Holzbalkendecke mit Strahlträgern und Stützen abgefangen. Auch sei die ehemalige Treppe entfernt und durch eine Treppe in einem angebauten Treppenhaus ersetzt worden. Die Eingangsfassade mit Vordach sowie die Fenster zur ...straße seien ohne Rücksicht auf den ursprünglichen Zustand erneuert worden. Im 1. Obergeschoss erstreckten sich die baulichen Änderungen im Wesentlichen auf den Bereich der geänderten Erschließung. Anstelle des ursprünglichen Treppenaufgangs seien ein Bad und ein WC errichtet worden. Die Erschließung erfolge nun über das ergänzte Treppenhaus. Die Fenster seien vollständig, die Türen überwiegend erneuert worden. Die verbliebenen Türen seien zwischenzeitlich ebenfalls entfernt worden. Die historischen Fenstergewände aus Holz seien an der Frontfassade noch vorhanden. Die Fensterbänke seien durch Steinbänke ersetzt worden. Die Fensterläden fehlten. Die Fenster in der Seitenfassade zur ...straße seien gänzlich (auch mit den Gewänden) erneuert. Im Dachgeschoss beschränkten sich die Eingriffe auf den Einbau eines Dachflächenfensters und die Erneuerung der Fenster im Giebel. Die äußeren Fenstergewände seien einschließlich der Fensterbänke noch im Original erhalten. Die Fensterläden fehlten sämtlich. Der Dachstuhl sei größtenteils im Original erhalten. Die Lattung und die Eindeckung seien vollständig erneuert worden. Insgesamt weise die Gebäudesubstanz erhebliche Schäden auf: Im Brüstungsbereich des 1. Obergeschosses seien massive Putzschäden und deutliche Rissbildungen gegeben. Raumseitig seien Schäden durch Fäulnis an den Schwellen des Außenwandfachwerks zu erkennen. Die Stuckrahmendecke in einem Wohnraum sei stark verformt und mehrfach gerissen. Im Nebenraum sei - ebenso wie im Dachgeschoss - ein Feuchteschaden gegeben. Im Bereich der Diele und Küche sei eine Schwelle schadhaft. Weitere verborgene Schäden seien zu erwarten. Die Schäden an den Fachwerkschwellen erforderten eine umfangreiche Sanierung, wobei die damit verbundenen Bewegungen an der Außenwand voraussichtlich zum Verlust der stark beeinträchtigten Stuckdecke im 1. OG führen würden. Ein Umbau der vorhandenen Gebäudestruktur sei unumgänglich, da das Treppenhaus den baurechtlichen Bestimmungen an Laufbreite und Kopfhöhe nicht entspreche. Insgesamt werde das Gebäude den Anforderungen an die natürliche Belichtung, die Raumstrukturen und die Gebäudetechnik nicht gerecht und sei im gegenwärtigen Zustand für eine Wohnnutzung ungeeignet.

Auf der Grundlage einer fachlichen Stellungnahme des Regierungspräsidiums Freiburg als oberer Denkmalschutzbehörde vom 22.12.2011, die auf der Grundlage eines Ortstermins am 06.12.2011 abgefasst worden war, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 30.12.2011 mit, dass sowohl das Gebäude "...straße ..." als auch das Gebäude "...straße X" als Kulturdenkmal i.S.d. § 2 DSchG angesehen würden. Lediglich der Zwischenbau erfülle dieses Kriterium nicht. Das Gebäude in der ...straße sei bereits früher als Kulturdenkmal geführt worden. 1977 sei es umgebaut worden. Bei einer Besichtigung 1999 habe man festgestellt, dass es sich nach wie vor um ein Kulturdenkmal handele. Obwohl zwischenzeitlich weitere Türblätter und Türrahmen entfernt worden seien, sei das Gebäude trotzdem noch ein Kulturdenkmal. Der Dachstuhl sei vorhanden. Im Obergeschoss finde sich wandfeste historische Ausstattung. Das Gebäude repräsentiere durch sein äußeres Erscheinungsbild weiterhin die giebelständige einfache Bauweise, die nach der Zerstörung von Oberkirch gewählt worden sei. Das Gebäude "...straße …" sei bislang noch nicht als Denkmal geführt. Es stamme wohl aus dem 18. Jahrhundert und besitze historische wandfeste Ausstattung wie u.a. Treppe, Wandvertäfelung, Türen und Beschläge. Im rückwärtigen Bereich befinde sich ein über das Erd- und das Obergeschoss reichender Lagerraum. Das Erhaltungsinteresse sei aus wissenschaftlichen und vor allem bau- und stadtbaugeschichtlichen Gründen gegeben.

Unter dem 07.11.2012 legten die Kläger eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ihres Architekten zur Sanierung des Gebäudes "...straße ..." vor. Hierbei wurden für die Sanierung des Gebäudes mit einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und jeweils einer Wohnung im Ober- sowie im Dachgeschoss Kosten im Höhe von 410.000,- Euro veranschlagt. Die Investitions- und Folgekosten wurden mit 31.697,- Euro beziffert, wobei sich diese aus einer Finanzierung der Sanierungskosten zu 5,0% (= 20.500,- Euro), Verwaltungskosten zu 900,- Euro, Instandhaltungskosten zu 2.953,- Euro, einem Mietausfallwagnis zu 509,- Euro und Abschreibungen in Höhe von 6.834,- Euro zusammensetzten. Dem wurde ein realisierbarer Nutzwert in Höhe von 30.333,- Euro gegenübergestellt, der 12.743,- Euro Mieteinnahmen und 17.590,- Euro Steuervergünstigungen beinhaltete. Insgesamt wurde damit ein Jahresdefizit von 1.364,- Euro errechnet.

Mit Schreiben vom 04.01.2013 bestätigte der Gutachterausschuss bei der Beklagten die Angemessenheit der der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegten Mieterträge von 6 Euro/m² für die Gewerbeeinheit und von 5 Euro/m² für die Wohnflächen. Der zur Berechnung der Finanzierungskosten angesetzte Zinssatz von 5% wurde im Rahmen einer Besprechung zwischen der Beklagten und den Klägern festgelegt, nachdem drei befragte regionale Banken den aktuellen Zinssatz mit 3,5% beziffert hatten, die Beteiligten jedoch noch einen Risikoaufschlag für die Zinsentwicklung und eine mögliche Anschlussfinanzierung berücksichtigen wollten.

Nachdem das zur Wirtschaftlichkeitsberechnung angehörte Regierungspräsidium sowohl den für die Finanzierungskosten mit 5% angesetzten als auch den später von den Klägern und der Beklagten dargelegten Zinssatz von 4,6% und 4,2% als überhöht angesehen hatte, wies die obere Denkmalschutzbehörde die Beklagte mit Schreiben vom 15.03.2013 an, bei der weiteren Bearbeitung von der Zumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes "...straße ..." auszugehen.

Mit Bescheid vom 22.03.2013 lehnte die Beklagte den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung ab. Bei den Gebäuden "...straße ..." und "...straße ..." handele es sich um Kulturdenkmale. Die deshalb für den Abbruch und Umbau denkmalschutzrechtlich erforderliche Unzumutbarkeit der Erhaltung sei nicht gegeben. Mit dem erhaltenen Gebäude könne trotz der veranschlagten Sanierungskosten in Höhe von 410.000,- Euro ein Jahresüberschuss erwirtschaftet werden. Dies folge vor allem daraus, dass die Finanzierungskosten für die Sanierung nur mit maximal 3% veranschlagt werden könnten und die angesetzten Abschreibungen in Hinblick auf die Erhaltungspflicht des Denkmaleigentümers unberücksichtigt bleiben müssten.

Der hiergegen am 19.04.2013 unter Hinweis vor allem auf die fehlende Denkmaleigenschaft des Gebäudes "...straße ..." eingelegte Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 29.08.2013 zurückgewiesen. Hierbei führte das Regierungspräsidium aus, dass der Abriss des Zwischengebäudes sowie der beantragte Umbau mit Umnutzung des Gebäudes "...straße ..." - mit einigen denkmalschutzrechtliche Modifikationen - voraussichtlich genehmigungsfähig wäre, dass die Kläger aber eine teilweise Genehmigung nicht gewünscht hätten. Sowohl das Gebäude "...straße ..." als auch das Gebäude "...straße ..." erfüllten die Merkmale eines Kulturdenkmals i.S.d. § 2 Abs. 1 DSchG. Sie seien sowohl denkmalfähig als auch denkmalwürdig. Das Gebäude "...straße ..." sei bereits in dem Anfang der 70er Jahre für die Beklagte erstellten Verzeichnis der Denkmale aufgeführt. Trotz des Umbaus 1977 sei das Gebäude 1999 von der unteren Denkmalschutzbehörde und dann 2001 vom damaligen Landesdenkmalamt weiterhin als "Kulturdenkmal" eingestuft worden. Auch aktuell sei die Denkmalfähigkeit aus wissenschaftlichen und heimatgeschichtlichen Gründen gegeben. Das Gebäude sei im 18. Jahrhundert im Zuge des Wiederaufbaus der Stadt Oberkirch nach dem verheerenden Brand vom 10.09.1689 errichtet worden. Es weise eine giebelständige Bauweise auf, die für die Wohngebäude der bürgerlichen Mittelschicht an der ...straße im 17. und 18 Jahrhundert typisch gewesen sei. Das Gebäude stehe im Gegensatz zu den benachbarten - deutlich repräsentativeren - Bürgerhäusern wie dem ehemaligen "Badischen Hof" oder dem "Amtshaus", die traufständig oder mit Walmdach errichtet worden seien. Damit lasse sich die soziale Schichtung der damaligen Bauherren an der Stellung der Gebäude ablesen. Das Gebäude selbst verfüge teilweise über wahrscheinlich bauzeitliche Stuckrahmendecken und Dielenböden. Die ferner im Ober- und Dachgeschoss noch vorhandene wandfeste Ausstattung repräsentiere die Wohnkultur der bürgerlichen Mittelschicht in Oberkirch im 18. und 19. Jahrhundert. Vorhanden seien noch hölzerne Wandvertäfelungen und Türen, einfache Stuckrahmendecken und Nischen, die erkennen ließen, dass sich hier ehemals Öfen befunden hätten. Auch der bauzeitliche Dachstuhl bestehe noch. Dieser Dachstuhl sei ein aussagekräftiges Dokument der Zimmermannskunst zu Beginn des 18. Jahrhunderts. Das Gebäude selbst gelte als ein zeittypisches Zeugnis für einen Fachwerkbau, der sich in der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts durch seine Dekoration mit Ecklinsenen, Gesims und Fensterverdachung äußerlich als Putzbau darstelle. Diese Dekoration habe man angebracht, weil es im 19. Jahrhundert "unmodern" gewesen sei, ein Fachwerkhaus zu haben. Aus dem gleichen Grund habe man das Fachwerk verputzt. Damit stelle das Gebäude ein wichtiges Dokument zur Wirtschafts- und Sozialgeschichte dar, da in seiner Bauweise eine bestimmte historische Einstellung zum Ausdruck komme. Die damit gegebene wissenschaftliche Bedeutung des Gebäudes werde durch die heimatgeschichtliche Bedeutung angereichert, die das Gebäude als heimatgeschichtliches Dokument für den Wiederaufbau der Beklagten nach der Zerstörung der Stadt im Pfälzischen Erbfolgekrieg am 10. September 1989 durch Soldaten des französischen Königs Ludwig XIV habe. Der dokumentarische Wert des Gebäudes als wissenschaftliches und heimatgeschichtliches Dokument begründe auch das öffentliche Interesse an seiner Erhaltung. Soweit im Rahmen der damit erforderlichen denkmalschutzrechtlichen Zustimmung zu der Zerstörung oder Beeinträchtigung des Kulturdenkmals die Zumutbarkeit der Erhaltung durch den Bauherrn zu prüfen sei, sei der von den Klägern vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu folgen. Vielmehr sei davon auszugehen, dass es den Eigentümern wirtschaftlich zumutbar sei, das Gebäude dauerhaft zu erhalten. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob die dort veranschlagten Mieteinnahmen von 5 Euro/m² für die Wohnungen und 6 Euro/m² für das Ladengeschäft zu gering angesetzt seien. Jedenfalls könnten die auf der Kostenseite angesetzten Abschreibungen nicht berücksichtigt werden. Denn Abschreibungen dienten regelmäßig als Rücklage für einen Neubau, der angesichts der denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht jedoch hier nicht im Raum stehe. Weiter könnten nach  der  anzuwendenden Verordnung über die wohnungswirtschaftliche Berechnung nach dem Zweiten Wohnbaugesetz (II. BV) Verwaltungskosten für die Wohneinheiten nur mit jeweils 230 Euro angesetzt werden, so dass auf der Ausgabenseite nur Kosten in Höhe von 690 Euro statt wie bisher 900 Euro berücksichtigungsfähig seien. Die mit knapp 3000,- Euro bezifferten Instandhaltungskosten seien ebenfalls zu hoch, da insoweit pro Quadratmeter nur jeweils 11,50 Euro angesetzt werden könnten. Auch könne das Mietausfallwagnis nicht mit 4%, sondern nur mit 2% in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden. Vor allem aber sei der der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegte Zinssatz für die Darlehenskosten mit 4,2% nicht marktüblich und damit überhöht. Üblich seien Darlehen zu unter 3%. Korrigiere man die einzelnen Posten, könne mit der sanierten Immobilie ein Jahresüberschuss von knapp 16.000,- Euro erwirtschaftet werden. Damit überwiege das öffentliche Interesse am Erhalt des Kulturdenkmals das private Interesse der Kläger an dessen Abbruch.

Die Kläger haben bereits am 09.08.2013 (Untätigkeits-)Klage erhoben, in die sie nunmehr auch den Widerspruchsbescheid einbezogen haben.

Zur  Begründung  führen  die  Kläger  aus,  bei  den  Gebäuden  "...straße  ..."  und "...straße ..." handle es sich nicht um Kulturdenkmale i.S.d. § 2 Abs. 1 DSchG, an deren  Erhaltung  ein  öffentliches  Interesse  bestehe.  Insbesondere  das  Gebäude "...straße ..." sei in den 1970er Jahren im erheblichen Umfang umgebaut worden, wobei massiv in die Gebäudesubstanz eingegriffen worden sei. Zwar habe der Vertreter der oberen Denkmalschutzbehörde das Gebäude mittlerweile in Augenschein genommen und bestätigt, dass das Gebäude trotz der Umbauten noch "schützenswert" sei. Dies reiche zur Begründung der Denkmaleigenschaft des Gebäudes jedoch nicht aus. Vielmehr müsse neben der Denkmalfähigkeit des Gebäudes auch ein öffentliches Interesse an der Erhaltung desselben bestehen. Bei der hier erforderlichen Bewertung des Ranges der denkmalpflegerischen Bedeutung eines Schutzobjektes habe sich das Regierungspräsidium als obere Denkmalschutzbehörde nicht mit der Bestandsanalyse des Architekten der Kläger auseinandergesetzt, sondern das Erhaltungsinteresse letztlich allein mit Leerformeln begründet. So seien etwa die im Widerspruchsbescheid angeführten "wahrscheinlich bauzeitlichen Stuckrahmendecken" nur in 2 Räumen im 1. Obergeschoss vorhanden, und hier aufgrund der vorhandenen Schäden nur in einem Raum sanierbar. Die in der Form von "profilierten Holzlamperien" vorhandene wandfeste Ausstattung sei nur in zwei Zimmern im Dachgeschoss vollständig erhalten. Im 1. Obergeschoss fehlten die umlaufenden Holzlamperien; sie seien lediglich in zwei Zimmern im Bereich der Fensterbrüstungen vorhanden. Die historischen Türen seien nur noch im Dachgeschoss erhalten. Im Übrigen fehlten sie völlig. Sei damit bereits die dokumentarische Bedeutung des Gebäudes weitgehend reduziert, stehe dem öffentlichen Erhaltungsinteresse auch entgegen, dass die Denkmaleigenschaft der Sache und die Notwendigkeit seiner Erhaltung nicht in das Bewusstsein der Bevölkerung oder zumindest eines breiten Kreises von Sachverständigen eingegangen sei. Dies ergebe sich aus der Darlegung der Beklagten zur Einstellung der Bevölkerung zu dem Gebäude bzw. zu einem Neubau an dessen Stelle sowie daraus, dass die Denkmalschutzbehörde selbst in einer Stellungnahme vom 22.11.2001 ausdrücklich festgehalten habe, "dass es sich bei den Rückgebäuden des … Anwesens nicht um Kulturdenkmale" handele.

Ungeachtet der damit fehlenden Eigenschaft des Gebäudes an der ...straße als Kulturdenkmal sei den Klägern seine Erhaltung aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht i.S.d. § 6 S.1 DSchG zumutbar. Diese Auffassung sei von der Beklagten geteilt worden, die eine andere Auffassung nur auf der Grundlage der ihr erteilten fachaufsichtlichen Weisung vertrete. Insoweit sei auf eine gutachterliche Stellungnahme zu verweisen, die die ... GmbH unter Mitarbeit des Sachverständigen für die Immobilienbewertung Prof. Dr. ... am 26.03.2014 angefertigt habe und nach der für die Erhaltung des Gebäudes sowohl für die ersten 12 Jahre der Möglichkeit einer steuerlichen Abschreibung der denkmalbedingten Mehraufwendungen als auch in den Jahren danach erhebliche Zuschüsse aus eigenen Vermögen der Kläger erforderlich würden.

Die Kläger beantragen,

den Bescheid der Stadt Oberkirch vom 22.03.2013 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 29.08.2013 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Baugenehmigung für den Abriss des an der ...straße gelegenen Gebäudes sowie des Mittelbaus, zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an dieser Stelle sowie zum Umbau und zur Umnutzung des  zur ...straße gelegenen ehemaligen Lagerhauses auf dem Grundstück Flst. Nr. 62/1 der Gemarkung Oberkirch (...straße ... / ...straße ...) zu erteilen.

Die Beklagte stellt keinen Antrag.

Sie verweist auf die Ausführungen des Widerspruchsbescheids zur Denkmaleigenschaft des Objekts "...straße ..." und zur Zumutbarkeit seiner Erhaltung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie den Akteninhalt (1 Heft Verwaltungsakten der Beklagten, ein Ordner Akten des Regierungspräsidiums Freiburg als obere Denkmalschutzbehörde und ein Heft Widerspruchsakten des Regierungspräsidiums Freiburg) Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Ablehnung der beantragten Baugenehmigung durch den Bescheid der Beklagten vom 22.03.2013 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 29.08.2013 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch auf die begehrte Erteilung der Baugenehmigung zum Abbruch des Gebäudes "...straße ...". Da diese Abbruchgenehmigung nach dem ausdrücklichen Willen der Kläger mit der im Übrigen beantragten Genehmigung eines Abbruchs auch des Zwischengebäudes, der Errichtung eines Neubaus an gleicher Stelle sowie des Umbaus und der Umnutzung des Gebäudes "...straße ..." in einem nicht teilbaren funktionalen Zusammenhang steht, war die Klage deshalb insgesamt abzuweisen.

Die Erteilung der Baugenehmigung zum Abbruch des Gebäudes "...straße ..." wurde gemäß §§ 49, 58 Abs. 1 S. 1 der Landesbauordnung (LBO) zu Recht versagt, da es sich bei diesem Gebäude um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) handelt (1.) und die Beklagte als untere Denkmalschutzbehörde (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 DSchG) die deshalb nach § 7 Abs. 3 i.V.m. § 8 Abs. 1 Nr. 1 DSchG erforderliche Zustimmung ermessensfehlerfrei versagt hat (2.).

1. Die Kammer geht in Übereinstimmung mit der Widerspruchsbehörde und den gutachterlichen Stellungnahmen der Mitarbeiter der oberen Denkmalschutzbehörde davon aus, dass das zu Beginn des 18. Jahrhunderts errichtete Gebäude "...straße ..." trotz der Umbauten insbesondere in den 1970er Jahren ein Kulturdenkmal i.S.d. § 2 Abs. 1 DSchG darstellt.

Kulturdenkmale sind nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Die Eigenschaft einer Sache als Kulturdenkmal setzt mithin ihre Denkmalfähigkeit und ihre Denkmalwürdigkeit voraus. Denkmalfähig ist eine Sache, wenn einer der in § 2 Abs. 1 DSchG genannten Schutzgründe für ihre Erhaltung spricht. Denkmalwürdig ist sie, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 27.05.1993 - 1 S 2588/92 -, BRS 55 Nr. 136; Urt. v. 10.05.1988 – 1 S 1949/87 -, NVwZ-RR 1989, 232).

a) Die hiernach erforderliche Denkmalfähigkeit des Gebäudes ergibt sich aus in § 2 Abs. 1 DSchG aufgeführten wissenschaftlichen und heimatgeschichtlichen Gründen.

Wissenschaftliche Gründe erlauben die Annahme eines Kulturdenkmals, wenn eine Sache für die Wissenschaft oder einen Wissenschaftszweig von Bedeutung ist, wie z.B. für die Geschichts- und Sozialwissenschaften typische Siedlungsarten als Ausdruck bestimmter Einstellungen, Lebensweisen und Entwicklungen. Im Vordergrund dieses Schutzmerkmals steht die dokumentarische Bedeutung einer Sache für die Wissenschaft, weil sie den bestimmten Wissensstand einer geschichtlichen Epoche bezeugt. Im Übrigen können wissenschaftliche Gründe auch dann anzunehmen sein, wenn die Sache als Gegenstand wissenschaftlicher Forschung in Betracht kommt, doch muss unter diesem Gesichtspunkt, damit diese Bedeutungskategorie angesichts der prinzipiellen Unbegrenztheit wissenschaftlicher Fragestellungen einigermaßen feste Konturen behält, ein hinreichend konkretes Forschungsvorhaben erkennbar sein, welches das wissenschaftliche Interesse an der Sache zu begründen vermag (VGH Bad.-Württ., Urt. 29.06.1992 - 1 S 2245/90 -, VBlBW 1993, 109; Urt. v. 27.05.1993 und v. 10.05.1988, jeweils a.a.O.).

Nach den fachlichen Stellungnahmen der Vertreter der oberen Denkmalschutzbehörde sowohl im Verwaltungsverfahren als auch in der mündlichen Verhandlung, denen hinsichtlich der denkmalschutzrechtlichen Beurteilung eines Objekts eine erhebliche Bedeutung zukommt (zu den Stellungnahmen des ehemaligen Landesdenkmalamtes vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 27.05.1993, 29.06.1992 und v. 10.05.1988, jeweils a.a.O. sowie zu entsprechenden landesrechtlichen Regelungen NdsOVG, Urt. v. 28.11.2007 – 12 LC 70/07 –, BauR 2009, 784; HessVGH, Urt. v. 09.03.2010 – 3 A 160/10 –, juris) und die insoweit von den Klägern auch nicht in Frage gestellt werden, wurde das Gebäude "...straße ..." im 18. Jahrhundert im Zuge des Wiederaufbaus der Stadt Oberkirch nach dem verheerenden Brand vom 10.09.1689 errichtet. Es ist aufgrund seiner giebelständigen Bauweise eines von drei in der historischen Altstadt von Oberkirch noch erhaltenen typischen Wohngebäude der bürgerlichen Mittelschicht des frühen 18. Jahrhunderts und steht mit seiner Bauweise im Gegensatz zu deutlich repräsentativeren Bürgerhäusern wie dem ehemaligen "Badischen Hof" oder dem "Amtshaus", die traufständig oder mit Walmdach errichtet wurden. Damit reflektiert das Gebäude die soziale Stellung der damaligen Bauherren bzw. die soziale Schichtung der Bevölkerung Oberkirchs in der Phase dieses Wiederaufbaus. Da sich das als Fachwerkbau errichtete Gebäude seit der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts durch den Verputz des Fachwerks und die Dekoration mit Ecklinsenen, Gesimsen und Fensterverdachungen äußerlich als Putzbau darstellt, ist es weiter auch ein zeittypisches Dokument für die damals in der bürgerlichen Schicht vorherrschende Auffassung zur fehlenden Repräsentationskraft eines Fachwerkhauses und zum Bestreben, in einem "modernen" Steinhaus zu wohnen. Dem steht nicht entgegen, dass die ursprüngliche Dekoration im Bereich des Erdgeschosses und der Fenster im ersten Obergeschoss nicht mehr vollständig vorhanden ist, sondern - wie in der Dokumentation des Architekten der Kläger vom 29.11.2011 anschaulich dargelegt - durch modernere Glasfronten, Fenster oder Fenstergewände und -bänke ersetzt worden sind. Denn all diese Umbauten lassen die wesentlichen Elemente dieser sozial- und architekturgeschichtlich relevanten Verkleidung des Fachwerkgebäudes in ein repräsentativeres Steinhaus im Stil des 19. Jahrhunderts bzw. die giebelständige bescheidene Bauweise im frühen 18. Jahrhundert unberührt.

Der hiermit insgesamt gegebene dokumentarische Wert des Gebäudes wird - in architekturgeschichtlicher Hinsicht - noch dadurch verstärkt, dass der Dachstuhl des Hauses zumindest in der Sparrenkonstruktion bauzeitlich erhalten ist und damit ein aussagekräftiges Dokument der Zimmermannskunst der ersten Hälfte des 18. Jahrhunderts darstellt. Soweit die Vertreter der oberen Denkmalschutzbehörde auch auf das Gebäudeinnere mit seinen - wahrscheinlich - bauzeitlichen Dielenböden und Stuckrahmendecken in zwei Räumen des ersten Obergeschosses sowie im Dachgeschoss, den Ofennischen und den teilweise vorhandenen hölzernen Lamperien verweisen, kommt dem Gebäude zumindest grundsätzlich ein dokumentarischer Wert auch hinsichtlich der damit anschaulich werdenden Wohnkultur der bürgerlichen Mittelschicht in Oberkirch im 18. und 19. Jahrhundert zu. Letzteres gilt auch dann, wenn die massiven Eingriffe berücksichtigt werden, die vor allem im Zusammenhang mit dem Umbau des Gebäudes zu einer Bankfiliale in den 1970er Jahren vorgenommen wurden und durch die neben der Entfernung der Zwischenwände im Erdgeschoss vor allem auch die bauzeitliche Treppe vom Erd- ins Obergeschoss beseitigt und durch eine Erschließung über einen neuen Anbau ersetzt worden ist. Denn diese Umbaumaßnahmen haben ebenso wie die übrigen Eingriffe in die Gebäudesubstanz und -ausstattung den dokumentarischen Wert dieser Elemente des Gebäudes zwar beeinträchtigt, nicht jedoch entfallen lassen. Es ist nicht ersichtlich, dass die hier maßgebliche historische Substanz soweit verloren gegangen ist oder verloren zu gehen droht, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann (vgl. OVG NW, Urt. v. 26.08.2008 – 10 A 3250/07 –, sowie Urt. v. 04.05.2009 – 10 A 699/07 –, jew. juris m.w.N.). So wurde die Treppenerschließung des Dachgeschosses von diesen Veränderungen ebenso wenig betroffen wie die dortige Raumaufteilung und Wandausstattung. Auch wurde die Raumaufteilung im ersten Obergeschoss nur insoweit geändert, als an die Stelle des mit einem Boden verschlossenen historischen Treppenzugangs zwei kleinere Nutzräume getreten sind. Soweit die Wandlamperien und die Stuckrahmendecken in einzelnen Räumen nur noch teilweise erhalten oder sanierungsfähig sind, kommt diesen Elementen ein dokumentarischer Wert jedenfalls noch insoweit zu, als sie in anderen Räumen noch vollständig vorhanden sind.

Neben den durch die dokumentarische Bedeutung des Gebäudes vermittelten wissenschaftlichen Gründen sprechen auch heimatgeschichtliche Gründe für die Erhaltung des Gebäudes "...straße ...". Der Schutzgrund der heimatgeschichtlichen Bedeutung ist im Wesentlichen dadurch gekennzeichnet, dass durch das Objekt heimatgeschichtliche Entwicklungen anschaulich gemacht werden ("Aussagewert"), dass ihm als Wirkungsstätte namhafter Personen oder Schauplatz historischer Ereignisse ein bestimmter "Erinnerungswert" beizumessen ist oder dass es einen im Bewusstsein der Bevölkerung vorhandenen Bezug zu bestimmten politischen, kulturellen oder sozialen Verhältnissen seiner Zeit herstellt ("Assoziationswert"). Entscheidend ist dabei der dokumentarische und exemplarische Charakter des Schutzobjekts als eines Zeugnisses der Vergangenheit (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.05.1988 und v. 29.06.1992, jeweils a.a.O.), wobei insoweit auf das Bewusstsein des für die Regionalgeschichte aufgeschlossenen Teils der Bevölkerung abzustellen ist (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 27.05.1993, a.a.O.).

Hier ist die heimatgeschichtliches Bedeutung des Gebäudes dadurch vermittelt, dass es ein Dokument für den Wiederaufbau der Stadt Oberkirch nach der Zerstörung der Stadt im Pfälzischen Erbfolgekrieg am 10. September 1689 durch Soldaten des französischen Königs Ludwig XIV darstellt und damit einen bedeutenden Einschnitt in der Stadt- und Regionalgeschichte reflektiert, der - nach der Darlegung der Vertreterin der oberen Denkmalschutzbehörde in der mündlichen Verhandlung - in der heimatgeschichtlichen Literatur einen wichtigen Platz einnimmt. Es ist deshalb für die Kammer nachvollziehbar, wenn der Vertreter der oberen Denkmalschutzbehörde in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf die Kontakte und Gespräche mit dem ehrenamtlichen örtlichen Denkmalpfleger ausführt, dass dem Gebäude "...straße ..." innerhalb der heimatgeschichtlich interessierten Kreise Oberkirchs ein gewichtiger "Assoziationswert" für diesen Wiederaufbau zukommt. Dem steht nicht entgegen, dass das Gebäude - nach der Darlegung des Bevollmächtigten der Kläger, der sich insoweit auf Aussagen des Oberbürgermeisters der Beklagten beruft - in weiten Teilen der Bevölkerung als "Schandfleck" der Altstadtbebauung angesehen wird. Denn diese Wertung rührt - ungeachtet ihrer Maßgeblichkeit im Übrigen - offensichtlich allein aus dem gegenwärtigen baulichen Erhaltungszustand, der aber für die Beurteilung der heimatgeschichtlichen Bedeutung des Gebäudes ohne Einfluss bleiben muss.

b) Das aus wissenschaftlichen und heimatgeschichtlichen Gründen denkmalfähige Gebäude "...straße ..." ist auch denkmalwürdig, denn es besteht ein öffentliches Interesse an seiner Erhaltung. Dieses (selbständige) Tatbestandsmerkmal des Denkmalbegriffs setzt voraus, dass die Denkmaleigenschaft einer Sache und die Notwendigkeit ihrer Erhaltung in das Bewusstsein der Bevölkerung oder mindestens eines breiten Kreises von Sachverständigen eingegangen sind. Aufgrund der Korrektivfunktion des Merkmals des öffentlichen Interesses bedarf es im Blick auf das konkrete Schutzobjekt einer Bewertung des Ranges seiner denkmalpflegerischen Bedeutung. Dabei ist in erster Linie der "Seltenheitswert" zu berücksichtigen, der es rechtfertigen kann, aus einer Vielzahl vergleichbarer Objekte bestimmte Schutzobjekte als erhaltungswürdig herauszuheben. Daneben sind in die insoweit gebotene Abwägung der (ausschließlich) denkmalpflegerischen Interessen untereinander und gegeneinander vor allem der dokumentarische und exemplarische Wert des Schutzobjekts, sein Alter, das Maß seiner Originalität und Integrität sowie ganz allgemein das konkrete Gewicht der einschlägigen Schutzgründe einzustellen. Der Erhaltungszustand ist für die Abwägung nur insoweit von Belang, als das öffentliche Erhaltungsinteresse regelmäßig entfallen wird, wenn das Gebäude nicht unter Wahrung seiner Identität erhalten, sondern - sozusagen als Kopie des Originals - nur noch rekonstruiert werden könnte. Entscheidend ist nicht, wie viele Sachverständige sich konkret für die Erhaltungswürdigkeit des Gebäudes ausgesprochen haben, sondern ob die Gründe für die Erhaltungswürdigkeit so offensichtlich hervortreten, dass diese nicht nur eingeschränkt und von einzelnen Sachverständigen, sondern uneingeschränkt von der großen Mehrheit der Sachverständigen bejaht werden müssten.

Die Kammer ist mit den Vertretern der oberen Denkmalschutzbehörde der Überzeugung, dass dem Gebäude "...straße ..." eine beachtliche denkmalpflegerische Bedeutung zukommt. Es ist in den wesentlichen dokumentarischen Elementen wie der giebelständigen Bauweise, dem Dachstuhl und der verkleidenden Gestaltung der Außenwände noch weitgehend im Original erhalten, und es ist auch nicht zu erwarten, dass die notwendigen Sanierungsmaßnahmen - wie etwa der Austausch einzelner Fachwerkbalken und die Sanierung des teilweise erheblich schadhaften Außenputzes - die dokumentarische Bedeutung des Bauwerks nachteilig beeinträchtigen. Soweit an den Außenfronten des Gebäudes Veränderungen vorgenommen wurden, wie etwa der Austausch der Fenster zur ...straße hin oder aber die Gestaltung des Erdgeschossbereichs zur ...straße als modernere Ladenfront mit großen Schaufenstern, bleiben diese denkmalpflegerisch nachteiligen Eingriffe sowohl qualitativ als auch quantitativ in dem Rahmen, der auch sonst - im Interesse der Nutzung derartiger Gebäude als Ladengeschäfte - als noch denkmalverträglich hingenommen wurde. Da sich diese Veränderungen leicht erkennen und gegenüber den eigentlich dokumentarischen Elementen des Gebäudes ohne weiteres unterscheiden lassen, wird der hohe Aussage- und Dokumentationswert des Gebäudes für die soziale Schichtung der Beklagten zu Beginn des 18. Jahrhunderts, die damalige Baukunst und die wirtschaftlichen Möglichkeiten sowie das Selbstverständnis der einfacheren bürgerlichen Mittelschicht in dieser Zeit sowie Mitte des 19. Jahrhunderts durch die Umbauten der letzten Jahrzehnte kaum berührt. Da das Gebäude "...straße ..." seinen sozial- und architekturgeschichtlich bedeutsamen Dokumentationswert weiter auch aus dem Mit- und Nebeneinander von andersartigen Gebäuden aus der gleichen Zeit des Wiederaufbaus Oberkirchs im 18. Jahrhundert zieht, wird sein hoher Seltenheitswert nicht von der Existenz einer ganzen Zahl anderer Gebäude aus der gleichen Zeit in Frage gestellt. Dies gilt auch dann, wenn man mit den übereinstimmenden Aussagen der Vertreter der oberen Denkmalschutzbehörde und des Vertreters der Kläger berücksichtigt, dass es in der Kernstadt Oberkirchs noch zwei bis drei weitere Gebäude gibt, die, dem Gebäude der Kläger ähnlich, ebenfalls durch ihre giebelständige und einfachere Bauweise ein Zeugnis des Wiederaufbaus der Stadt durch ihre damalige bürgerliche Mittelschicht bilden. Denn es kann angesichts des Alters des Gebäudes "...straße ..." und seiner zumindest in der äußeren Form und Bauweise nach wie vor sehr hohen Dokumentationskraft keine Rede davon sein, dass sich das Gebäude deshalb nicht mehr aus einer Vielzahl von anderen gleichartigen Bauten abhebt. Das Gebäude bleibt vielmehr gerade in seiner besonderen Aussagekraft für die Geschichte der Beklagten und der hiermit verwobenen Sozial- und Architekturgeschichte ein "seltenes" Objekt, das es im Interesse seiner wissenschaftlichen und heimatgeschichtlichen Bedeutung zu erhalten gilt.

Die hiermit dargelegte Erhaltungswürdigkeit des Gebäudes "...straße ..." findet seine Entsprechung auch darin, dass sich die Notwendigkeit seiner Erhaltung zumindest in den durchgängigen Bewertungen der Sachverständigen der unteren und oberen Denkmalschutzbehörde bzw. des vormaligen Landesdenkmalamts widerspiegelt. Soweit der Bevollmächtigte der Kläger in diesem Zusammenhang darauf verwiesen hat, dass die Denkmalschutzbehörde in einer Stellungnahme vom 22.11.2001 die Denkmaleigenschaft des Anwesens der Kläger verneint habe, hat die obere Denkmalschutzbehörde unter Hinweis auf den Wortlaut dieser Einschätzung überzeugend dargelegt, dass sich diese Bewertung nicht auf das Gebäude "...straße ...", sondern auf den als "Rückgebäude des … Anwesens" bezeichneten Anbau aus den 1970er Jahren bezieht. Die Kammer hat keinen Zweifel daran, dass eine große Mehrheit von Sachverständigen der Denkmalpflege - würde man sie mit dem Gebäude "...straße ..." befassen - vernünftigerweise sowohl dessen Denkmaleigenschaft als auch die Notwendigkeit seiner Erhaltung bejahen würde.

2. Handelt es sich mithin bei dem Gebäude "...straße ..." um ein Kulturdenkmal, an dessen Erhaltung im Sinne des § 2 Abs. 1 DSchG ein öffentliches Interesse besteht, so stellt sich auch die nach § 7 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 in Verbindung mit § 8 DSchG von der Denkmalschutzbehörde zu treffende Ermessensentscheidung über die Versagung der deshalb erforderlichen Zustimmung zum Abbruch dieses Gebäudes als rechtmäßig dar (zur Inzidentprüfung dieser Frage bei Identität des Rechtsträgers der Denkmalschutz- und der Baurechtsbehörde vgl. VG Sigmaringen, Urt. v. 15.03.2005 - 5 K 166/04 -, juris; Strobl/Majocco/Sieche, Denkmalschutzgesetz für Baden-Württemberg, 2. Auflage, § 7 Rn. 27 ff). Die Beklagte hat - worauf es nach § 114 Satz 1 VwGO insoweit allein ankommt - weder die gesetzlichen Grenzen ihres Ermessens überschritten noch von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht. Insbesondere ist die Beklagte - wenn auch nur auf der Grundlage einer entsprechenden fachaufsichtlichen Weisung bzw. unter Zurechnung der entsprechenden Darlegungen im Widerspruchsbescheid - zu Recht davon ausgegangen, dass den Klägern eine Erhaltung und denkmalgerechte Sanierung und Nutzung des Hauses "...straße ..." im Sinne des § 6 S. 1 DSchG "zumutbar" ist.

Die allgemein anerkannte Notwendigkeit der Beachtung der in § 6 Abs. 1 DSchG enthaltenen Begrenzung der denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht auf das Zumutbare auch bei der nach § 7 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 i.V.m. § 8 DSchG zu treffenden Ermessensentscheidung über die Zustimmung zum Abbruch oder der Beeinträchtigung eines Kulturdenkmals findet ihren rechtlichen Grund darin, dass die durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Verfügungsbefugnis und Nutzungsberechtigung des privaten Eigentümers eines Kulturdenkmals über die denkmalschutzrechtlichen Bindungen in Form einer Inhalts- und Schrankenbestimmung ausgestaltet wird, die ihrerseits den Rahmen der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit vor allem den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten hat (grundlegend BVerfG, Beschl. v. 02.03.1999 – 1 BvL 7/91 –, BVerfGE 100, 226, 243 = NJW 1999, 2877). Bejaht die Denkmalschutzbehörde die Eigenschaft eines Gebäudes als Kulturdenkmal, hat sie zu prüfen, ob die Versagung der Zustimmung unverhältnismäßig ist; diese Frage ist anhand einer objektiv-objektbezogenen Vergleichsberechnung der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten einerseits und der möglichen Nutzungserträge andererseits sowie unter Berücksichtigung des Ranges des Kulturdenkmals zu beurteilen, der sich aufgrund der im Rahmen des § 2 Abs. 1 DSchG erforderlichen Interessenabwägung ergibt (näher hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.12.1985 - 5 S 2653/84 -, VBlBW 1987, 66; Urt. v. 10.5.1988 und v. 27.05.1993, jeweils a.a.O.; Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054). Maßgeblich ist hierbei der Zeitraum, in welchem die steuerliche Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten gegeben ist (vgl. Haaß, a.a.O., S. 1059; zusammenfassend OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, juris,). Dieser Zeitraum umfasst nach § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG 12 Jahre. Die tatsächlichen Voraussetzungen der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Kulturdenkmals sind nach dem Grundsatz der Amtsermittlung vorrangig durch das Gericht zu erforschen; bleiben diese jedoch unerweislich, geht dies zu Lasten des Eigentümers, der insoweit die Darlegungs- und (materielle) Beweislast trägt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.11.2009 – 7 B 25.09 –, NVwZ 2010, 256).

Nach diesen Grundsätzen ist auch unter Berücksichtigung der von den Klägern im Verwaltungsverfahren vorgelegten und über die gutachterliche Stellungnahme der ... GmbH vom 26.03.2014 vertieften Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Sanierung und dem Erhalt des Gebäudes "...straße ..." von der Zumutbarkeit der Erhaltung dieses Kulturdenkmals auszugehen.

Dabei kann - zugunsten der Kläger - offen gelassen werden, ob die Kläger bei der Beurteilung  der  Wirtschaftlichkeit  der  Sanierung  und  Erhaltung  des  Gebäudes "...straße ..." nicht eigentlich auch die Nutzungsvorteile und Kosten aus der ebenfalls beantragten Bebauung und Umnutzung des Mittelbaus und der "...straße ..." hätten berücksichtigen müssen. Hierfür spricht immerhin, dass die Kläger einen auf das gesamte Grundstück bezogenen Bauantrag gestellt haben, den sie ausdrücklich nicht in Bezug auf die einzelnen Gebäude "...straße ..." und "...straße ..." trennen wollten, sodass es naheliegt, von einer gegenseitigen funktionalen und wirtschaftlichen Abhängigkeit im Sinne einer funktionalen Bewirtschaftungseinheit auszugehen, bei der das eine Denkmal aus den Erträgen der anderen baulichen Anlagen "quer finanziert" werden würde (zur einheitlichen wirtschaftlichen Betrachtung der Sachgesamtheit, zu der ein Kulturdenkmal gehört, vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 25.03.2003 - 1 S 190/03 -, NJW 2003, 2550; ebenso OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, juris).

Die Kammer geht mit den Beteiligten davon aus, die Kosten für eine denkmalverträgliche Sanierung des Gebäudes "...straße ..." mit 410.000,- Euro sachlich korrekt veranschlagt sind. Zu Recht stellen die Kläger die gesamten Sanierungskosten, welche die Erhaltung des Denkmals sichern und zugleich eine zeitgemäße Nutzung ermöglichen, und nicht nur die denkmalschutzbedingten Mehrkosten in die Berechnung ein. Denn die Kläger haben im Baugenehmigungsverfahren nachvollziehbar dargelegt, dass das Gebäude in seinem aktuellen Zustand nicht (mehr) sinnvoll nutzbar ist (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urt. v. 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 -, NVwZ-RR 2009, 192; HambOVG, Urt. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 -, BauR 2008, 1435 ff; Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1057). Soweit in der obergerichtlichen Rechtsprechung und Literatur teilweise die Auffassung vertreten wird, dass nur die denkmalpflegerischen Mehrkosten anzusetzen seien, während die Instandhaltungskosten, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden müsse, außer Betracht zu bleiben hätten (so BayVGH, Urt. v. 18.10.2010 - 1 B 06.63 -, BayVBl. 2011, 303; OVG MV, Urt. v. 18.03.2009 – 3 L 503/04 –, juris; Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz, 3. Aufl., G II. 3. Rn. 158), ist dem nicht zu folgen. Denn es spielt aus der Sicht des in seinem Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten bei Restaurierung bzw. Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können (OVG NW Urt. v. 04.05.2009, - 10 A 1406/08 -, juris; OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, juris). Soweit in die Sanierungskosten auch die Kosten für die Reparatur der durch Feuchtigkeit beschädigten Balken im Fachwerk sowie der ebenfalls durch Feuchtigkeit mitgenommenen Decken im ersten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss eingestellt wurden, wird von deren Berücksichtigungsfähigkeit ausgegangen, nachdem auch die Beklagte nicht geltend macht, dass diese Beschädigungen auf einem schuldhaft verursachten Sanierungsstau beruhen (zur Nichtberücksichtigung anteiliger Sanierungskosten bei schuldhafter Vernachlässigung der denkmalrechtlichen Erhaltungspflicht vgl. VG Freiburg, Urt. v. 14.11.2012 - 2 K 1364/11-, n.v.; zur Anrechnung ersparter Aufwendungen oder Kaufkosten BayVGH, Urt. v. 18.10.2010, a.a.O. und OVG Nds., Urt. v. 24.03.2003 - BRS 66 Nr. 211).

Aus diesen Sanierungskosten ergeben sich Finanzierungskosten, die hier - in Übereinstimmung mit dem Gutachter der Kläger - mit einem Zinssatz von 3% aus einer objektiv mit 100 % anzusetzenden Vollfinanzierung errechnet werden und damit mit 12.300,- Euro zu beziffern sind (410.000,- Euro x 0,03 = 12.300,- Euro). Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 11.11.1999, a.a.O.) Sie entsprechen dem Wertzuwachs des Objekts infolge der Investition.

Die auf der Kostenseite der Kläger weiter zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten für das Objekt errechnen sich in Anlehnung an §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz - Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) aus den Verwaltungskosten je Wohnung (vgl. § 26 Abs. 2 II. BV) und der Instandhaltungskostenpauschale (vgl. § 28 Abs. 2 II. BV, hier: Nr. 1). Dabei geht die Kammer mit den Beteiligten davon aus, dass die Kosten, die nach der II. BV jährlich je Wohnung angesetzt werden können, auch die Verwaltungs- und Sanierungskosten der Gewerbeeinheit im Objekt der Kläger angemessen abbilden, sodass die Verwaltungskosten nach § 26 Abs. 2 und 4 II.BV mit dreimal 279,35 Euro (= 838,05 Euro) festzusetzen waren. Die Instandhaltungskosten veranschlagt die Kammer nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 5a II. BV mit 8,62 Euro pro Quadratmeter Wohn- oder Gewerbefläche. Anders als versehentlich im klägerischen Gutachten der ... GmbH vom 26.03.2014 geschehen, ist dieser Wert jedoch nicht auf die 873 m² Bruttogrundfläche des gesamten Bauprojekts der Kläger, sondern nur auf die mit 199 m² bezifferte Grundfläche des zu erhaltenden Gebäudes "...straße ..." zu beziehen. Insgesamt belaufen sich diese Kosten damit auf 1.722,45 Euro.

Anstelle der bei einem zu erhaltenden Kulturdenkmal nicht möglichen Abschreibungen für einen Neubau berücksichtigt die Kammer weiter auf der Kostenseite der Kläger in Analogie zu § 25 Abs. 2 II.BV Rückstellungen für - einem Neubau vergleichbare - Totalsanierungen. Diese beziffert die Kammer - in Entsprechung einer 100jährigen Abschreibungszeit - mit 1% der Baukosten der aktuell notwendigen Totalsanierung zuzüglich eines Aufschlags von jeweils 10% für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und für Unvorhergesehenes (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urt. v. 17.09.2008, a.a.O.; HambOVG, a.a.O.; NdsOVG, Urt. v. 24.03.2003, a.a.O.; ähnlich auch OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011, a.a.O.). Der damit errechnete Wert von 4.920,- Euro (410.000,- Euro x 0,01 + 410,- Euro + 410,- Euro) liegt dabei noch über dem Wert, den der Gutachter der Kläger auf der Grundlage eines Herstellungskostenindexes von 1.399,- Euro pro m² und einer dem Faktor 0,015 entsprechenden Abschreibungszeit von 66 Jahren ermittelt hätte, wenn er in seinem Gutachten nicht die Gesamtfläche des geplanten Anwesens der Kläger, sondern nur die Bruttogrundfläche zugrunde gelegt hätte, die auf das Kulturdenkmal "...straße ..." entfällt (1.399,- Euro/m² x 199 m² x 0,015 = 4.176,- Euro).

Schließlich stellt die Kammer auf der Kostenseite der Kläger das Mietausfallwagnis mit dem in § 29 Satz 3 II.BV bezeichneten und mittlerweile auch von der Klägerseite akzeptierten Wert von 2% der Netto-Kaltmiete in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein. Dies sind - bei einem nach der Sanierung unstreitig realisierbaren - Nutzwert des Gebäudes "...straße ..." in Höhe von 12.743,- Euro im Ergebnis 254,87 Euro. Die Betriebskosten sind nicht im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigungsfähig, weil sie üblicherweise auf den Mieter umgelegt werden. Auch dies wird nunmehr von den Klägern akzeptiert.

Den damit im Falle der denkmalgerechten Sanierung ihres Gebäudes "...straße ..." insgesamt mit jährlich 20.034,- Euro zu beziffernden Investitions- und Folgekosten der Kläger steht ein unter den Beteiligten unstreitiger jährlichen Nutzwert des sanierten Gebäudes in Höhe von 30.334 Euro gegenüber, der neben den aus einer Quadratmeter-Kaltmiete von 5,- Euro für die Wohnungen und von 6,- Euro für die Gewerbefläche errechneten jährlichen Mieteinnahmen auch die den Klägern zugute kommende steuerliche Abschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten nach § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG bzw. den hieraus errechneten Steuervorteil von jährlich 17.590,- Euro berücksichtigt.

Insgesamt verbleiben den Klägern damit bei einer denkmalgerechten Sanierung und Erhaltung des Kulturdenkmals "...straße ..." jährliche Nutzungsvorteile in Höhe von 10.300,- Euro, sodass die im Ergebnis auch in der mündlichen Verhandlung von den Klägern nicht mehr in Frage gestellte Verhältnismäßigkeit der denkmalrechtlichen Bindungen der Kläger in Bezug auf dieses Kulturdenkmal gegeben ist.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Kammer sieht gemäß § 167 Abs. 2 VwGO davon ab, die Entscheidung hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO, aus denen die Berufung vom Verwaltungsgericht zuzulassen wäre, sind nicht gegeben.

Beschluss

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf

60.000,- Euro

festgesetzt. Dieser Wert entspricht dem geschätzten wirtschaftlichen Interesse der Kläger an dem hinter der begehrten Baugenehmigung stehenden Vorhaben, welches neben einer Gewerbeeinheit die Realisierung von fünf weiteren Wohnungen umfasst (vgl. den Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 Nr. 9.1.1.3.).