VG Berlin, Urteil vom 21.07.2016 - 8 K 81.16
Fundstelle
openJur 2016, 9083
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Tenor

Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckbaren Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen die Festsetzung von Geldzahlungen durch den Beklagten.

Die Klägerin übt seit dem 1. Januar 2008 die Hausverwaltung für das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück B...straße 30 in Berlin-Tegel aus. Eigentümer sind K... und A... Die Hausverwaltung umfasst u.a. den Abschluss von Mietverträgen mit Neumietern sowie die Überprüfung und Geltendmachung von Mieterhöhungsmöglichkeiten. Das Haus ist mit öffentlichen Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet worden. Die Eigenschaft als „öffentlich gefördert“ endet am 31. Dezember 2023. Einen Antrag der Eigentümer auf rückwirkende Freistellung von den Wohnungsbindungen vom 15. März 2015 blieb erfolglos. Die zunächst erhobene Klage (VG 7 K 630.15) wurde zurückgenommen.

Wegen der Überlassung von Wohnungen an Mieter, die nicht in Besitz einer passenden Bescheinigung über die Wohnungsberechtigung im sozialen Wohnungsbau (Wohnberechtigungsschein - WBS) waren, erhob das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin mit Bescheiden vom 6. November 2015 rückwirkend monatliche Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz wie folgt für die Wohnungen:

EG WE 01 Mieter C... (82,96 m²) vom 1. Mai 2008 bis 31. Dezember 2015 in Höhe von 1 €/ m² Wohnfläche (92 Monate × 82,96 € = 7.632,32 €),

2. OG WE 04 Mieter G... (75,08 m²) vom 1. März 2010 bis 31. August 2013 in Höhe von 2,50 €/ m² Wohnfläche (42 Monate) ×187,70 € = 7.883,40 €,

2. OG WE 05 Mieter S... (61,38 m²) vom 1. April 2010 bis 31. Mai 2015 in Höhe von 2,50 €/ m² Wohnfläche (62 Monate) × 153,45 € = 9.513,90 €,

3. OG WE 06 Mieter E... (74,42 m²) vom 1. Juli 2013 bis 31. Juli 2014 in Höhe von 2,50 €/ m² Wohnfläche (13 Monate) ×186,05 € = 2.418,65 €,

3. OG WE 07 Mieter D... (61,02 m²)1. April 2009 bis 31. Oktober 2012 in Höhe von 2,50 €/ m² Wohnfläche (43 Monate) ×152,55 € = 6.559,65 €,

3. OG WE 07 Mieter S... (61,02 m²) vom 1. Dezember 2012 bis 31. Dezember 2015 in Höhe von 2,50 €/ m² Wohnfläche (37 Monate) ×152,55 € = 5.644,35 €, sowie ab dem 1. Januar 2016 monatlich 152,55 €.

Die Klägerin habe wissentlich gegen die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes verstoßen, es liege keine unbillige Härte vor.

Ihren Widerspruch vom 4. Dezember 2015 begründete die Klägerin damit, dass sie als Hausverwaltung der falsche Adressat der Verfügungen sei. Sie habe nicht vorsätzlich gehandelt, da die Wohnungen auch in der Vergangenheit ohne WBS vermietet worden seien. Wegen des Leerstands der Wohnungen habe sie andere Sorgen gehabt. Die Forderungen seien verjährt. Die Behörde hätte früher aktiv werden müssen.

Mit Widerspruchsbescheiden des Bezirksamt Reinickendorf von Berlin vom 4. Februar 2016 wies der Beklagte den Widerspruch zurück.

Dagegen hat die Klägerin am 7. März 2016 Klage erhoben, zu deren Begründung sie anführt, sie habe nicht schuldhaft gehandelt. Sie habe keine Kenntnis von der Sozialbindung des Hauses gehabt habe, da diese nicht aus dem Verwaltervertrag ersichtlich sei. Bereits die Vorgänger-Hausverwaltung habe in einem Angebot an einen Mieter davon gesprochen, dass es sich um „vom WBS befreiten sozialen Wohnungsbau handele“.

Nachdem der Beklagte den angefochtenen Bescheid hinsichtlich der Wohnung 2. OG, WE 04, Mieter G... aufgehoben hat, haben die Beteiligten den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt,

die Bescheide des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin vom 6. November 2015 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide derselben Behörde vom 4. Februar 2016 betreff die Wohnungen:

- EG WE 01 Mieter C...- 2. OG WE 05 Mieter S...- 3. OG WE 06 Mieter E...- 3. OG WE 07 Mieter D...- 3. OG WE 07 Mieter S...

aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Objekt sei mit öffentlichen Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet worden und unterliege de Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes. Die Klägerin sei mehrfach aufgefordert worden, relevante Unterlagen einzureichen. Nachdem für die Mieter G... anhand nachgereichter Unterlagen festgestellt worden sei, dass die Mieter die Einkommensgrenzen nicht überschreiten, habe der Bescheid aufgehoben werden können.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 2. Juni 2016 den Rechtsstreit auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen.

Für die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie auf die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (4 Hefter) und die Gerichtsakte VG 7 K 630.15 verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Gründe

Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war das Verfahren entsprechend § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO klarstellend einzustellen. Im Übrigen hat die Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Berichterstatter als Einzelrichter entscheidet, keinen Erfolg.

Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzten die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Beklagte durfte die Klägerin in dem festgesetzten Umfang zur Zahlungen von Geldleistungen verpflichten.

Rechtsgrundlage für die Erhebung von Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen § 4 WoBindG verstößt, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung monatlich, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben. Für die Bemessung der Geldleistungen sind ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die Schwere des Verstoßes maßgebend. Die Vorschriften des WoBindG sind hier anwendbar. Es handelt sich bei dem Haus um öffentlich geförderten Wohnraum und die Eigenschaft als „öffentlich gefördert“ endet erst am 31. Dezember 2023.

Die Klägerin hat gegen die aus § 4 Abs. 2 WoBindG i.V.m. § 27 Abs. 1 WoFG folgende Belegungsbindung verstoßen. Danach darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten Wohnungsbau gemäß § 5 WoBindG (Wohnberechtigungsschein) übergibt und wenn die darin angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird.

Die in den angefochtenen Bescheiden benannten Mieter verfügten nicht oder über einen nicht passenden Wohnberechtigungsschein. Mit Ausnahme der Mieter der Wohnung 2. OG, WE 04, G... haben die Mieter, soweit dies anhand der von der Klägerin nachgereichten Unterlagen für den Beklagten überprüfbar war, auch nicht die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins erfüllt. Für die Mieter C... lagen zwar die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins vor. Dabei handelte es sich jedoch nicht um einen passenden Wohnberechtigungsschein. Sie hätten nur Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein für eine Wohnung mit einer geringeren Wohnungsgröße gehabt. Unter dem 15. März 2015 wurde den Mietern C... ein Wohnberechtigungsschein für 2 Räume zzgl. Küche und Nebenräume erteilt. Bei der von ihnen bewohnten Wohnung handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung.

Der Verstoß erstreckte sich über die in den Bescheiden genannten Zeiträume und dauert, soweit die Mietverhältnisse nicht beendet sind, fort. Insoweit wird zur weiteren Begründung gemäß § 117 Abs. 5 VwGO ergänzend auf die Begründung der Widerspruchsbescheide vom 4. Februar 2016 Bezug genommen, denen der Einzelrichter folgt. Für die Vermietung der Wohnungen war auch nicht von dem Erfordernis des Nachweises eines Wohnberechtigungsscheins befreit worden. Die nachträglichen Befreiungsanträge blieben erfolglos. Soweit die Klägerin auf eine eidesstattliche Versicherung der Maklerin C..., wonach eine Bereifung vorgelegen habe, verweist, hat sie diese nicht durch Vorlage eines entsprechenden Schreibens des Wohnungsamtes nachgewiesen. Die behauptete Befreiung findet sich auch nicht in den dem Gericht vorliegenden Verwaltungsvorgängen.

Der Beklagte konnte die Klägerin als Beauftragte der Eigentümer des Wohnhauses in Anspruch nehmen. Gemäß § 19 Abs. 3 WoBindG steht dem Verfügungsberechtigten der von ihm Beauftragte gleich. Ein Beauftragter, der im Rahmen seines Auftrags handelt ist demnach genauso verantwortlich wie der Verfügungsberechtigte selbst und kann, wenn er bei der Ausführung seines Auftrags gegen die wohnungsrechtlichen Bindungen schuldhaft verstößt, nach § 25 Abs. 1 WoBindG zu Geldleistungen herangezogen werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 12. Juni 2015 - OVG 5 N 13.12 -, juris Rn. 4). Die Klägerin hat beim Abschluss der Mietverträge im Rahmen ihres Auftrags gehandelt. Die Eigentümer haben sie umfassend mit der Verwaltung des Grundstücks, insbesondere auch mit dem Abschluss und der Kündigung von Mietverträgen beauftragt.

Der Verstoß gegen die Verpflichtung, die Wohnung ausschließlich an berechtigte Mieter zu überlassen, war auch schuldhaft. Für ein Verschulden im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG genügt jede auch nur im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit (BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1989 – BVerwG 8 C 92.86 – juris Rn. 25). Maßgeblich ist, ob der Verfügungsberechtigte nach der ihm möglichen und zumutbaren Sorgfalt den Verstoß gegen die wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften hätte vermeiden können (BVerwG, Urteil vom 18. September 1981 – BVerwG 8 C 72.80 – juris Rn. 25). Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin bei Aufwendung hinreichender Sorgfalt die Rechtswidrigkeit ihres Handelns nicht hätte erkennen können und sich in einem unvermeidbaren Irrtum über wohnungsbindungsrechtlichen Beschränkungen der Vermietbarkeit der Wohnungen befand, sind nicht ersichtlich. Es kann von einem sorgfältigen Hausverwalter erwartet werden, dass er sich vor der Vermietung von Wohnraum über die rechtlichen Voraussetzungen und etwaige Beschränkungen wie Belegungsbindungen informiert.

Die Klägerin gibt an, von den Eigentümern des Hausgrundstücks über die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nicht aufgeklärt worden sei. Es kann auch davon ausgegangen werden, dass die Erklärung der Maklerin C..., wonach in diesem Haus in der Vergangenheit Mietverträge ohne Wohnungsberechtigungsschein geschlossen worden sind, zutrifft. Gleichwohl hat die Klägerin wenigstens fahrlässig gehandelt, indem sie diese Praxis ohne eine eigene Prüfung fortgesetzt hat. Bei Beachtung der ihr möglichen Sorgfalt hätte sie erkennen müssen, dass es sich bei dem Wohnhaus um öffentlich-geförderten sozialen Wohnungsbau handelt. Dies ergibt sich bereits aus dem von ihr vorgelegten Mietangebot der Fa. C... Immobilien vom 22. Mai 2007 an einen Herrn A... Danach sollte es sich zwar um „vom WBS befreiten sozialen Wohnungsbau“ handeln. Ein sorgfältiger Hausverwalter hätte aber diesen Hinweis zum Anlass nehmen müssen nachzuprüfen, ob tatsächlich eine Befreiung von dem Erfordernis, einen Wohnberechtigungsschein vorzulegen, besteht. Dazu hätte sie sich vor einer Überlassung des Wohnraums an Dritte bei den Eigentümern oder der zuständigen Behörde informieren müssen. Aufgrund des von der Maklerin erwähnten Schreibens des Wohnungsamtes, wonach die Wohnungen „vom WBS befreit“ gewesen seien, hätte es der Sorgfalt des bevollmächtigten Hausverwalters entsprochen, ein solches Schreiben in den Verwaltungsunterlagen, bei den Eigentümern oder dem Wohnungsamt zu ermitteln und zu prüfen. Dass die Klägerin Kenntnis von der Sozialbindung der Wohnungen hatte, ergibt sich im Übrigen daraus, dass sie sich darüber klar war, dass für die Wohnungen eine Kostenmiete im Sinne von § 8 WoBindG und keine frei vereinbarte Miete gefordert wurde. Die Klägerin räumte mir ihrem Schreiben an den Beklagten vom 23. April 2014 ein, dass die Miethöhen immer mit der IBB abgestimmt gewesen seien. Der Bevollmächtigte der Klägerin bestätigte in der mündlichen Verhandlung, dass die von der Klägerin veranlasste Mieterhöhung auf einer Mietberechnung der IBB beruhte und von dieser geprüft worden sei. Soweit die Klägerin meint, der Beklagte habe sich nicht um die Angelegenheit gekümmert, verkennt sie, dass es Sache des Eigentümers und der von ihm beauftragten Hausverwaltung ist, sein Grundstück in Einklang mit den aus der Förderung des sozialen Wohnungsbaus folgenden Verpflichtungen zu bewirtschaften.

Der Beklagte hat von dem ihm im Rahmen von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zustehende Ermessen, welches das Gericht nur auf Ermessensfehler überprüft (§ 114 Satz 1 VwGO), rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht. Das Bezirksamt hat weder den gesetzlichen Rahmen verkannt, innerhalb dessen die Geldleistungen festzusetzen sind, noch sachwidrige Erwägungen bei der Bemessung angestellt.

Der Beklagte hat sein Auswahlvermessen erkannt. Er hat erläutert, dass im Normalfall die Hausverwaltung in Anspruch genommen werde. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass er in Hinblick auf den vorliegenden Verstoß gegen die Klägerin als Hausverwalterin und nicht gegen die Eigentümer eingeschritten ist. Die Auswahl ist nicht sachwidrig. Dabei ist in diesem Verfahren nicht zu klären, inwieweit die Sorgfaltspflichtverletzung der Klägerin durch eine unzureichende Information durch die Eigentümer begünstigt worden sein mag.

Ebenso wenig ist zu beanstanden, dass das Bezirksamt Geldleistungen in Höhe von 2,50 Euro / m² Wohnfläche und Monat - bzw. für die Vermietung der Wohnung EG WE 01 Mieter C... 1,00 Euro / m² Wohnfläche und Monat - als angemessen angesehen hat. Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 2 sind für die Bemessung der Geldleistung ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die Schwere des Verstoßes maßgebend.

Der in § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG verwandte Begriff „Wohnwert“ wird durch die Wohnungsgröße sowie die Ausstattung und Bauzeit der betreffenden Wohnung hinreichend differenziert. Die „Schwere des Verstoßes“ wird maßgeblich beeinflusst durch Dauer und Intensität, in der die Wohnung dem sozialen Wohnungsmarkt entzogen wird. Diesen Vorgaben entsprechend hat der Beklagte sein Ermessen durch Verwaltungsvorschriften gebunden (Mitteilung Nr. 5/2003 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 26. September 2003). Danach wird bei der Schwere des Verstoßes unterschieden zwischen dem Überlassen einer Wohnung ohne passenden Wohnberechtigungsschein, dem Überlassen gänzlich ohne Wohnberechtigungsschein (oder der Selbstbenutzung der Wohnung durch den Verfügungsberechtigten ohne Genehmigung) sowie dem Leerstehenlassen oder der Zweckentfremdung einer Sozialwohnung. Hinsichtlich des Wohnwertes wird auf das Baualter und die Ausstattung der Wohnung (Ofenheizung/Zentralheizung) abgestellt. Danach soll die Höhe der Geldleistung in der Regel je Quadratmeter monatlich 1,00 Euro betragen, wenn der Verfügungsberechtigte die Wohnung zwar gegen Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins überlassen hat, jedoch die angemessene Wohnungsgröße nicht beachtet wird. Sie soll 2,50 Euro je Quadratmeter monatlich betragen, wenn der Verfügungsberechtigte eine Wohnung ohne Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins überlassen hat. Diese Differenzierung ist sachgerecht und ausreichend. (vgl. VG Berlin, Urteil 26. Juli 2011 - VG 23 K 167.10 - juris Rn 21 f.). Die hier getroffene Festsetzung der Höhe der Geldleistungen entspricht diesen Vorgaben. Besondere Umstände, die ein Abweichen von der durch die Verwaltungsvorschrift vorgegebenen Verwaltungspraxis gebieten, sind nicht ersichtlich.

Die Erhebung der Geldleistungen schließlich nicht unbillig. Nach § 25 Abs. 3 WoBindG sollen Geldleistungen nicht geltend gemacht werden, wenn diese unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig wären. Unbillig ist die Geltendmachung von Geldleistungen, wenn der Verstoß materiell zu keinem Schaden in der Wohnungsversorgung geführt hat, er also nur formaler Natur ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1981 - BVerwG8 C 51.79 - juris, Rn. 44; OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 3. September 1997 - 14 A 3733/96 - juris, Rn. 32). Das ist hier nicht der Fall. Die bestimmungswidrige Vermietung öffentlich-geförderten Wohnungen hat das Angebot bezahlbaren Wohnraums für Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen für nicht unerhebliche Zeiträume verkürzt. Dass die Wohnungen nicht anderweitig vermietbar gewesen wären, hat die Klägerin nicht dargelegt.

Die Erhebung von Geldleistungen in dem hier in Rede stehenden Umfang ist auch nicht unverhältnismäßig. Das gilt auch, wenn man die Gesamthöhe der Geldleistungen mit den von der Klägerin aus der Hausverwaltung erzielten Einkünften vergleicht. Denn die Geldleistungen stellen kein der Verhaltenssteuerung dienendes Bußgeld dar, sondern sollen den Schaden, der der öffentlichen Hand durch die bestimmungswidrige Nutzung öffentlich geförderten Wohnraums entsteht ausgleichen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg a.a.O. Rn. 9) und wiederum für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau eingesetzt werden (vgl. § 25 Abs. 4 WoBindG). Abgesehen davon, hätte die Klägerin durch Kündigung der unter Verstoß gegen § 4 Abs. 2 WoBindG geschlossenen Mietverträge eine Begrenzung der ihr auferlegten Geldleistungen erreichen können.

Schließlich war zum Zeitpunkt des Erlasses der Bescheide im November 2015 noch keine Verjährung eingetreten. Die Verjährungsfrist noch nicht festgesetzter Geldleistungen beträgt in analoger Anwendung von § 195 BGB drei Jahre. Verjährungsbeginn ist analog § 199 Abs. 1 BGB der Schluss des Jahres in dem die Voraussetzungen für die Auferlegung einer Geldleistung entstanden sind und die Behörde von den den Erlass des Verwaltungsakts begründenden Umständen und der Person des Verfügungsberechtigten oder Beauftragten Kenntnis erlangt hat. Die Voraussetzungen für die Auferlegung der Geldleistungen sind jeweils mit der Überlassung der unter Missachtung von § 4 Abs. 2 WoBindG vermieteten Wohnungen eingetreten. Nach Inhalt der Verwaltungsvorgänge erfuhr der Beklagte aber erst aufgrund eines Telefonanrufs der Klägerin am 19. November 2013, dass diese als beauftragte Hausverwaltung für das streitgegenständliche Wohnhaus die Vermietungen vorgenommen hat. Mit Schreiben vom selben Tag wies der Beklagte auf die fortdauernden wohnungsrechtlichen Bindungen hin.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. VwGO. Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, entsprach es der Billigkeit, der Klägerin die Kosten auch insoweit aufzuerlegen. Zwar hat die Beklagte den Bescheid bezüglicher der Wohnung 2. OG, WE 04, Mieter G... nach Klageerhebung aufgehoben und sich insofern in die Rolle des unterlegenen Teils begeben. Die Aufhebung des Bescheides beruhte aber auf den erst am 19. April 2016 und damit nach Erlass des Widerspruchsbescheides und Klageerhebung übermittelten Unterlagen über das Vorliegen der Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins für die Mieter G... Die Bereitschaft, die Klägerin insoweit klaglos zu stellen, hat der Beklagte unmittelbar mit Schreiben vom 27. April 2016 erklärt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO. Gründe die Berufung zuzulassen (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4, 124a VwGO) liegen nicht vor.

BESCHLUSS

Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf

28.670,21 Euro

festgesetzt.