VG München, Urteil vom 15.12.2015 - M 1 K 15.4034
Fundstelle
openJur 2016, 12249
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Gründe

Bayerisches Verwaltungsgericht München

Aktenzeichen: M 1 K 15.4034

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 15. Dezember 2015

1. Kammer

Sachgebiets-Nr. 920

Hauptpunkte:

Nutzungsuntersagung für Ferienwohnungen;

Brandschutzrechtliche Mängel

Rechtsquellen:

In der Verwaltungsstreitsache

...gesellschaft ... KG vertreten durch den Geschäftsführer ...

- Klägerin -

bevollmächtigt: Rechtsanwalt ...

gegen

Freistaat Bayern vertreten durch: Regierung von Oberbayern Vertreter des öffentlichen Interesses Bayerstr. 30, 80335 München

- Beklagter -

wegen Nutzungsuntersagung, FlNr. 912/5 Gem. ...

erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht München, 1. Kammer,

durch die Richterin am Verwaltungsgericht ... als Einzelrichterin aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15. Dezember 2015 folgendes Urteil:

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Die Klägerin wendet sich gegen eine zwangsgeldbewehrte Nutzungsuntersagung für Ferienwohnungen.

Auf dem Grundstück FlNr. 912/5 der Gemarkung ... befindet sich ein circa 25 x 25 m großes Gebäude mit Erdgeschoss, 1. bis 3. Obergeschoss und Dachgeschoss. Baurechtlich genehmigt ist dort das Erholungsheim ... mit 29 Appartements, einer Wohnung, fünf Zimmern (insgesamt 65 Betten) sowie im Erdgeschoss ein Saal und eine Gaststätte mit Biergartenbetrieb (Behördenakte = BA Bl. 197). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung über die Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr der Gemeinde ... und im Landschaftsschutzgebiet.

Mit E-Mail vom ... März 2015 teilte die Gemeinde ... dem Landratsamt Rosenheim mit, dass an dem Gebäude Bauarbeiten stattfänden. Bei einer Baukontrolle des Landratsamts am ... April 2015 wurde festgestellt, dass im nördlichen Teil des Erdgeschosses ein ...museum und ein ...verkauf betrieben sowie im südwestlichen Teil Bauarbeiten vorgenommen wurden. In den 1. bis 3. Obergeschossen befinden sich jeweils drei Ferienwohnungen (zwei mit jeweils 130 qm, eine mit 75 qm; BA Bl. 10 f.). Im Dachgeschoss wurden Bauarbeiten durchgeführt. Laut Auskunft der Klägerin sollten im Erdgeschoss und im Dachgeschoss ebenfalls Ferienwohnungen entstehen

Bei einer weiteren Baukontrolle am ... August 2015 ergaben sich Mängel an den Flucht- und Rettungswegen, die in einem Aktenvermerk des Landratsamts vom ... August 2015 aufgelistet sind (BA Bl. 22 ff.)

Mit Bescheid vom ... August 2015 bestätigte das Landratsamt die am Vortag mündlich ausgesprochene Untersagung der Nutzung des gesamten 3. Obergeschosses als Aufenthaltsraum (Nr. 1). Weiter forderte es die Klägerin auf, die Brandlasten in den Fluren des Erdgeschosses und der Obergeschosse sofort zu entfernen (Nr. 3), sowie binnen sechs Wochen nach Zustellung des Bescheids einen der Bauvorlagenverordnung entsprechenden Bauantrag einzureichen (Nr. 4). Für den Fall, dass die Nutzungsuntersagung in Nr. 1 nicht befolgt werden sollte, wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,- Euro angedroht (Nr. 6). Weiter wurden Zwangsgelder in Höhe von jeweils 1.000,- Euro für den Fall der Nichtbefolgung der Nrn. 3 und 4 angedroht (Nr. 7 und 8). Der Klägerin wurden die Kosten für diesen Bescheid in Höhe von insgesamt 202,32 Euro auferlegt (Nrn. 9 und 10). Zur Begründung ist auf Art. 54 Abs. 2 Sätze 1 und 2 sowie auf Art. 76 Satz 2 Bayerische Bauordnung (BayBO) verwiesen. Der Umbau der als Erholungsheim genehmigten ... und die Nutzungsänderung in Ferienwohnungen seien ohne Genehmigung durchgeführt worden. Das Vorhaben sei wegen Verstoßes gegen brandschutzrechtliche Vorschriften auch materiell rechtswidrig. Aufgrund der fehlenden bzw. mangelhaften Ausbildung von Rettungswegen und der erheblichen Brandlasten durch Teppichböden und herumstehende Einrichtungsgegenstände bestehe für sämtliche Ferienwohnungen im 3. Obergeschoss erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der Nutzer. Von einer vorherigen Anhörung habe wegen Gefahr im Verzug abgesehen werden können. Die Nutzungsuntersagung sei für die Einhaltung der Anforderungen aus Art. 54 Abs. 2 Sätze 1 und 2 i. V. m. Art. 3 Abs. 1 BayBO geeignet, erforderlich und stehe zum erwarteten Erfolg nicht außer Verhältnis.

Mit E-Mails vom ... und ... August 2015 teilte die Klägerin dem Landratsamt mit, sie habe die Brandlasten aus den Fluren entfernt und einen Gerüstturm als zweiten Rettungsweg errichten lassen. Sie sei bereit, die rechte Ferienwohnung im dritten Stock nur zusammen mit der linken zu vermieten, so dass auf diese Weise ein zweiter Rettungsweg sichergestellt sei.

Am ... September 2015 reichte die Klägerin bei der Gemeinde ... einen Bauantrag für die Modernisierung und Nutzungsänderung eines Erholungsheims mit Gaststätte und Biergarten in ein Gebäude mit 14 Ferienwohnungen und Gastronomie ein; vorgesehen ist weiter die Errichtung einer Dachgaube und einer Außentreppe als zweiter Fluchtweg.

Mit Schreiben vom ... September 2015 teilte die Klägerin dem Landratsamt mit, sie habe seit 19. August 2015 einen Gerüstturm als zweiten Rettungsweg errichtet, daneben die Brandlasten beseitigt, einen Bauantrag eingereicht, vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss zum ersten Fluchtweg Brandschutztüren eingebaut, keine nennenswerten Hohlräume in der Wand des Treppenhauses festgestellt, die Treppe mit einem Teppichboden in Brandklasse B1 belegt und den Zugang zum Dachgeschoss mit einer Rauchabschlusstüre ausgeführt. Die Aufhebung der Nutzungsuntersagung werde deshalb beantragt.

Am ... November 2015 erhob die Klägerin Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München letztendlich mit dem Antrag,

den Bescheid des Landratsamts Rosenheim vom ... August 2015 in Nrn. 1, 6, 9 und 10 aufzuheben.

Sie führt aus, die Nutzungsuntersagung sei ab dem 18. August 2015 aufzuheben, weil die hierfür im Bescheid aufgeführten Gründe durch bauliche Maßnahmen beseitigt worden seien, insbesondere sei ein zweiter Rettungsweg geschaffen worden. Das Landratsamt habe signalisiert, dass aufgrund der durchgeführten Maßnahmen keine Gefahr für Leib und Leben mehr bestehe.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er führt aus, die Nutzung erfolge im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Formelle Illegalität liege vor, weil das ursprünglich als Erholungsheim genehmigte Vorhaben ohne die notwendige Baugenehmigung umgebaut und einer neuen Nutzung zugeführt worden sei. Weiter liege die Nutzungsuntersagung im sogenannten Regelermessen; hier rechtfertigten keine atypischen Umstände eine andere Sichtweise, insbesondere sei die Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig, weil gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften verstoßen worden sei.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der vorgelegten Behördenakte und der Gerichtsakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat keinen Erfolg. Der Bescheid des Landratsamts Rosenheim vom ... August 2015 ist in den angefochtenen Nrn. 1, 6, 9 und 10 rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die übrigen in dem Bescheid getroffenen Anordnungen (Nrn. 2 bis 5 sowie 6 und 7) sind nicht Gegenstand der vorliegenden Anfechtungsklage.

1. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage im Rahmen der Prüfung der angefochtenen Nutzungsuntersagung ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Dies ergibt sich aus der Einstufung der Nutzungsuntersagung als Dauerverwaltungsakt (BVerwG, B.v. 23.1.1998 - 4 B 132/88 - juris Rn. 6; BayVGH, U.v. 16.2.2015 - 1 B 13.648 - juris Rn. 24; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand Feb. 2015, Art. 76 Rn. 294).

2. Rechtsgrundlage für die Nutzungsuntersagung ist Art. 76 Satz 2 BayBO. Nach dieser Vorschrift kann die Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden.

Hinter der Spezialregelung des Art. 76 Satz 2 BayBO hat die allgemeine Rechtsgrundlage des Art. 54 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BayBO, nach der die Bauaufsichtsbehörde in Wahrnehmung ihrer Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen kann und die das Landratsamt in der Begründung des angefochtenen Bescheids ebenfalls angeführt hat, zurückzutreten (Dirnberger in Simon/Busse, a. a. O., Art. 54 BayBO Rn. 37; Decker/Konrad, Bayerisches Baurecht, 3. Aufl. 2011, S. 129).

3. Der angefochtene Bescheid ist formell rechtmäßig, insbesondere konnte nach Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BayVwVfG) wegen Gefahr im Verzug von einer Anhörung abgesehen werden. Die bauaufsichtlichen Mängel der ... waren erst seit der Baukontrolle am ... August 2015 bekannt.

4. Die Nutzung des 3. Obergeschosses der ... für Ferienwohnungen erfolgt im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, weil eine baurechtliche Genehmigung hierfür nicht vorliegt. Das Gebäude wurde als Erholungsheim mit kleinteiligerer Raumaufteilung genehmigt. Die vorhandene Baugenehmigung deckt weder die derzeitige Raumaufteilung noch die Nutzung des 3. Obergeschosses für Ferienwohnungen.

Für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung genügt regelmäßig die formale Illegalität (Decker in Simon/Busse, a. a. O., Art. 76 BayBO Rn. 282 m. w. N.). Ob die Nutzung dagegen materiell-rechtlich genehmigungsfähig ist, spielt grundsätzlich nur dann eine Rolle, wenn die Genehmigungsfähigkeit offensichtlich ist. Dann scheidet eine Nutzungsuntersagungsverfügung im Rahmen einer pflichtgemäßen Ermessensausübung aus (Decker in Simon/Busse, a. a. O.).

5. Die Nutzung des 3. Obergeschosses für Ferienwohnungen ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit scheitert insbesondere an der Frage des Brandschutzes. Der Beklagte hat im Aktenvermerk vom ... August 2015 ausführlich dargelegt, dass und welche brandschutzrechtlichen Mängel am gesamten Gebäude bestehen. Diese betreffen die Rettungswege (Art. 31 BayBO), die notwendigen Treppen (Art. 32 BayBO) und den notwendigen Treppenraum (Art. 33 BayBO). Die Mängel wirken sich insbesondere bei den drei Wohnungen im 3. Obergeschoss aus, weil dieses auf einer Fußbodenhöhe von 10 m liegt und die Feuerwehr nicht über ein geeignetes Hubrettungsfahrzeug verfügt (vgl. Art. 31 Abs. 3 Satz 1 BayBO). Der Klägerin ist zwar zuzugestehen, dass die genannten Mängel inzwischen durch Vornahme baulicher Maßnahmen weitestgehend behoben erscheinen. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit - selbst in brandschutzrechtlicher Hinsicht - ist dennoch nicht zu bejahen, weil ein Brandschutznachweis als belastbare Dokumentation der erfüllten brandschutzrechtlichen Anforderungen für das Gesamtgebäude (vgl. Art. 62 Abs. 1 Satz 1 Halbs.1, Abs. 3 Satz 3 Nr. 3 BayBO) auch im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht vorlag. Die Beibringung dieses Nachweises liegt in der Eigenverantwortlichkeit des Bauherrn. Das Landratsamt hat überdies nicht schriftlich nach Art. 38 Abs. 1 Satz 1 BayVwVfG zugesichert, die Nutzungsuntersagung nach Errichtung eines zweien Rettungswegs aufzuheben; eine Äußerung dieses Inhalts findet sich nicht in der Behördenakte und wurde auch von der Klägerin nicht vorgelegt.

Hinzu kommt, dass eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit derzeit auch daran scheitert, dass offen ist, ob die Nutzungsänderung bauplanungsrechtlich zulässig ist, im Landschaftsschutzgebiet vorgenommen werden darf und der gemeindlichen Satzung über die Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr entspricht. Auch wenn diese Umstände bislang keinen Eingang in die Ermessensausübung gefunden haben, stehen sie einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit entgegen.

6. Die vom Landratsamt vorgenommenen Ermessenserwägungen sind ebenfalls nicht zu beanstanden. Bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung ist der Ausspruch eines Nutzungsverbots grundsätzlich eine ermessensgerechte Entscheidung (BayVGH, U.v. 13.3.2012 - 9 ZB 11.769 - juris Rn. 12); insoweit liegt sogenanntes intendiertes oder Regelermessen vor. Das Landratsamt hat die Nutzungsuntersagung hier auf die Ferienwohnungen im 3. Obergeschoss beschränkt, weil dort wegen des seinerzeit fehlenden zweiten Rettungswegs die Gefahr für die Bewohner am greifbarsten erschien. In fehlerfreier Weise hat es dem öffentlichen Interesse am Ausschluss einer Gefährdungslage für Bewohner der Ferienwohnungen Vorrang vor dem wirtschaftlichen Interesse der Klägerin eingeräumt. Im Rahmen der Ermessensausübung ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Landratsamt die Nutzungsuntersagung aufrecht erhält, obwohl die festgestellten brandschutzrechtlichen Mängel nunmehr weitestgehend beseitigt erscheinen; ohne Vorlage eines Brandschutznachweises für das baulich und in seiner Nutzung geänderte Gebäude ist die Frage der Einhaltung der brandschutzrechtlichen Anforderungen nicht zweifelsfrei geklärt.

7. Die Auswahl der Klägerin als Adressatin der Nutzungsuntersagungsverfügung begegnet ebenfalls keinen Bedenken. Sie ist Inhaberin der tatsächlichen Gewalt über das Gebäude.

8. Die Verfügung ist auch hinreichend bestimmt. Es ist eindeutig, dass von ihr alle Ferienwohnungen im 3. Obergeschoss betroffen sind.

9. Die Zwangsgeldandrohung in Nr. 6 des Bescheids ist ebenfalls rechtmäßig. Das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 5.000,-Euro erscheint unter Berücksichtigung der Einnahmemöglichkeit der Klägerin aus der Vermietung der Ferienwohnungen angemessen (Art. 31 Abs. 2 Satz 2 Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz - VwZVG). Bedenken gegen die gesetzte Frist (sofort nach Zustellung; vgl. Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG) hat die Klägerin nicht vorgebracht und sind auch nicht ersichtlich. Auch hinsichtlich der Bestimmtheit der Zwangsgeldandrohung (vgl. Art. 36 Abs. 3 Satz 1 VwZVG) bestehen keine Bedenken; eine Aufteilung des Zwangsgeldes hinsichtlich der einzelnen im 3. Obergeschoss befindlichen Ferienwohnungen war nicht erforderlich, weil die Klägerin erkennen konnte, dass jede Nutzung ein Fälligwerden des angedrohten Zwangsgeldes auslösen kann.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 5.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 2 Gerichtskostengesetz - GKG - i. V. m. Nr. 9.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

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