1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin4.209,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 29,94 € seit dem 05.01.2012, aus 29,94 € seit dem 04.02.2012, aus 29,94 € seit dem 06.03.2012, aus 129,94 € seit dem05.04.2012, aus 1.329,94 € seit dem 04.05.2012, aus 1.329,94 € seit dem 06.06.2012 und aus 1.329,94€ seit dem 05.07.2012 zu bezahlen.2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin weitere 10,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.10.2012 zu bezahlen.3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 446,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis- Zinssatz seitdem 10.08.2012 zu bezahlen.4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand Die Klägerin begehrt von den Beklagten ausstehende Miete und Schadensersatz.Die Parteien waren durch Mietvertrag vom 27.04.2007 über die Wohnung nebstGaragenplatz in der XXX miteinander verbunden. In § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags vereinbarten die Parteien Folgendes:Die Parteien vereinbaren, dass sich die Miete, ausgenommen Vorauszahlungenauf die Betriebskosten, wie folgt erhöht:01.05.2009 Miete für Wohnraum: 803,40€ Miete für Garage/Stellplatz: 41,20€01,05.2011 Miete für Wohnraum: 827,50€ Miete für Garage/Stellplatz: 42,44€01.05.2013 Miete für Wohnraum: 852,33 € Miete für Garage/Stellplatz: 43,71 €Unter § 4 Ziffer 3 vereinbarten die Parteien:Für Art du Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 ZweiteBerechnungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend.
Unter Ziffer 1 vereinbarten die Parteien:Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1Zweite Berechnungsverordnung: 100,00€ (Bl. 6 d. A.).Durch mündlichen Mietvertrag mieteten die Beklagten weitere Räumlichkeiten von der Klägerin in der XXX. Der vereinbarte Nettomietzins betrug 360,00 €. Beide Mietverhältnisse endeten zum 31.07.2012.In den Monaten Januar, Februar und März 2012 zahlten die Beklagten an die Klägerin für beide Wohnungen insgesamt 1.300,00 € pro Monat, im April 2012 1.200,00€ und für Mai, Juni und Juli 2012 zahlten die Beklagten keine Miete.Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2012 forderte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung ausstehender Miete bis zum 09.08.2012 auf.Nachdem die Beklagten die Wohnung XXX am 01 .08.2012 räumten und der Aufforderung der Klägerin, eine ladungsfähige Anschrift mitzuteilen, nicht nachkamen, holte die Klägerin unter dem 18.09.20 12 eine Meldeauskunft ein, wofür sie 10,00 € verauslagen musste.Nachdem die Klage ursprünglich im Urkundsverfahren erhoben wurde, nahm die Klägerin hiervon Abstand.Die Klägerin ist der Ansicht, da die im Mietvertrag aufgeführte Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 2. Betriebskostenverordnung weiterhin einsehbar sei und die Beklagten noch mit Schreiben vom 29.03.2012 eine Nebenkostenabrechnung forderten, habe Einigkeit über Art und Umfang der von den Beklagten zu tragenden Betriebsnebenkosten bestanden. Jedenfalls wandele sich der Vorauszahlungsbetrag im Wege der Vertragsauslegung in eine Betriebskostenpauschale.Die Klägerin beantragt,1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen an die Klägerin4.209,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 29,94 € seit dem 05.01.2012, aus 29,94 € seit dem 04.022012, aus 29,94 € seit dem 06.03.2012, aus 129,94 € seit dem 05.04.2012, aus 1.329,94 € seit dem 04.05.2012, aus 1.329,94 € seit dem 06.06.2012 und aus 1.329,94€ seit dem 05.07.2012 zu bezahlen;2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 10,00€ nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen;3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin446,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.08.2012 zu bezahlen,Die Beklagten beantragen,die Klage abzuweisen.Die Beklagten behaupten, dass es im Laufe der Jahre immer wieder Diskussionen über den mangelhaften und nicht vertragsgemäßen Zustand der Wohnung gegeben habe. Daher sei von der Klägerin ausdrücklich zugesichert worden, dass von der Mietanpassungsklausel zunächst kein Gebrauch gemacht werden würde. Diese Vereinbarung sei von Seiten der Beklagten protokolliert worden und dieses Protokoll an die Klägerin übersandt worden. Mit Schriftsatz vorn 06.06.2013 tragen die Beklagten vor, der Zeuge XXX habe das Gesprächsprotokoll gefertigt und an die Beklagten gesandt.Für den Monat April 2012 seien 100,00€ der Miete einbehalten worden, da die Klägerin die Nebenkostenabrechnung 2010 nicht bis zum 31.12.2011 erstellt habe. Da die Nebenkostenabrechnungen für das Objekt XXX und die Jahre 2009, 2010, und 2011 überhaupt nicht bzw. falsch erstellt worden seien, seien die Beklagten berechtigt gewesen, die Mieten für Mai, Juni und Juli 2012 nicht zu zahlen. Die korrigierte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 sei erst am 26.07.2012 zugegangen, ebenso wie die Nebenkostenabrechnungen 2010 und 2011, diese seien jedoch alle inhaltlich und rechnerisch falsch, vor allem da Kosten der Wohnung XXX einbezogen worden seien. Die beklagtenseits erstellte Abrechnung für das Jahr 2009 habe unter Abzug der klägerseits willkürlich in Ansatz gebrachten Heizkosten und die nicht begründeten Nebenkosten für das Objekt XXX eine Überzahlung in Höhe von mindestens 31,30€ ergeben.
Die Beklagten sind der Ansicht, aufgrund der nicht fristgerecht erfolgten Abrechnung für die Jahre 2010 und 2011 seien sie berechtigt, die gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen zurückzufordern. Bis März 2012 ergebe dies einen Betrag in Höhe von 5.131,30€, womit die Beklagten mit Schreiben vom 30.04.2012 (Bl. 38d. A.) in Höhe von 3.540,00€, nämlich der Miete für beide Objekte in Höhe von 360,00€ + 820,00 €‚ die Aufrechnung erklärten. Da die nunmehr übersandten Abrechnungen inhaltlich und rechnerisch falsch seien, seien die Beklagten weiterhin berechtigt, die Beträge zurückzufordern.Die Beklagten erklären hiermit hilfsweise die Aufrechnung gegenüber der Klageforderung.Darüber hinaus sind die Beklagten der Ansicht, dass die Vereinbarung in dem Mietvertrag hinsichtlich der Betriebsnebenkosten unwirksam sei, da es die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1, 2. Berechnungsverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr gab. Die Beklagten hätten bezogen auf die Wohnung XXX in 2009 mindestens 1.200,00€ an Nebenkostenvorauszahlungen geleistet, in 2010 mindestens 4.112,76€, in 2011 2.488,08€ und in 2012 300,00€, sodass ihnen gegen die Kläger ein Zahlungsanspruch in Höhe von 8.100,84€ zustehe, Hiermit rechnen die Beklagten hilfsweise gegen die Klageforderung auf. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom10.06.2013 (Bl. 113 d. A.) durch Vernehmung des Zeugen XXX. Wegendes Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom13.08.2013(81. 164ff. d. A.) Bezug genommen.EntscheidunqsgründeDie zulässige Klage ist begründet.Der Klägerin steht der mit dem Antrag zu 1) geltend gemachte Zahlungsanspruch nach § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 27.04.2007 sowie dem mündlich geschlossenen Mietvertrag zu. Die beklagtenseits erklärte Hilfsaufrechnung konnte den Anspruch nicht zu Fall bringen.1.Unstreitig haben die Parteien des Rechtsstreits hinsichtlich der Wohnung XXX eine monatliche Mietzahlung in Höhe von 360,00 € vereinbart. Ob es sich hierbei um eine Nettokaltmiete oder eine Inklusivmiete handelt, ist für die Klageforderung unerheblich, denn die Klägerin begehrt mit der Klageforderung lediglich diesen Betrag und keine Nebenkosten hinsichtlich des Objektes XXX.Hinsichtlich des Objekts XXX ist das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht davon überzeugt, dass der Zeuge XXX den Beklagten gegenüber einen Verzicht auf die mietvertraglich vereinbarte Erhöhung der Staffelmiete zum 01.05,2011 erklärte. Der Zeuge hat insoweit glaubhaft und in sich widerspruchsfrei angegeben, dass in der Besprechung zwar durchaus die Erhöhung bzw. ein Verzicht darauf thematisiert wurde, er dies aber mit seinen Töchtern habe besprechen müssen, eine positive Entscheidung sei den Beklagten nicht mitgeteilt worden. Sofern die Beklagten vortragen, dass der Zeuge wirksam einen Verzicht erklärt habe, ergebe sich schon daraus, dass dieser ihnen das von ihm erstellte Gesprächsprotokoll (Bl. 120 d. A.) habe zukommen lassen, so ist dieser Vortrag zum einen widersprüchlich, denn noch mit Schriftsatz vom 03.05.2013 trugen die Beklagten vor, dass Protokoll sei von ihnen verfasst worden, sie hätten es der Klägerin zukommen lassen, zum anderen ist aber auch dieser Vortrag nicht bewiesen, denn der Zeuge XXX hat in sich glaubhaft und widerspruchsfrei angegeben, dass er dieses Protokoll nicht erstellt habe und es erstmalig durch den Prozessbevollmächtigten der Klägerin zu Gesicht bekommen habe. Soweit die Beklagten anführen, indem ihre Telefonnummer in dem Protokoll aufgeführt wurde, sei ersichtlich, dass die Beklagten das Protokoll nicht verfasst haben, da sie ihre Nummer nicht aufgeführt hätten, so würde, dieser Argumentation folgend, nicht nachvollziehbar sein, weshalb der Zeuge in einen von ihm verfassten Protokoll von sich in der dritten Person spricht. Danach bestehen nicht unerhebliche Zweifel daran, dass der Zeuge im Namen der Klägerin eine ausbleibende Erhöhung der vereinbarten Staffelmiete zugesichert haben soll; diese gehen zu Lasten der insoweit beweisbelasteten Beklagten.
Danach hat die Klägerin grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Mietzinsen in Höhe von monatlich insgesamt 969,94 €‚ bestehend aus 827,50 € nebst 42,44 € für die Garage und 100,00 € an Betriebskostenvorauszahlung für die Wohnung XXX und 360,00 € für die Wohnung XXX, also für die Monate Januar bis Juli 2012 einschließlich in Höhe von 9.309,58 €. Nachdem die Beklagten hierauf unstreitig 5.100,00 € zahlten, steht der Klägerin der geltend gemachte Betrag in Höhe von 4.209,58 € zu.2.Soweit die Beklagten der Ansicht sind, eine Betriebskostenvorauszahlung für die Wohnung XXX stehe der Klägerin nicht zu, da die in dem Mietvertrag in Bezug genommene Vorschrift unwirksam sei, so folgt das Gericht dieser Ansicht nicht.Zutreffend ist, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses am 27.04.2007 die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung bereits außer Kraft war. Allerdings vereinbarten die Parteien ausdrücklich eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 100,00 € monatlich; über diese sollte einmal im Jahr abgerechnet werden. Soweit die Beklagten der Ansicht sind, gerade weil die in Bezug genommene Vorschrift außer Kraft war, sei für die Beklagten nicht ersichtlich gewesen, welche Betriebskosten auf sie umgelegt werden, so verfängt dieses Argument bereits deswegen nicht, da nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich eine Bezugnahme auf die BetrKV oder für Altverträge auf die Berechnungsverordnung ausreichend ist.Des Weiteren haben die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass § 27 Abs. 1 derzweiten Berechnungsverordnung in seiner jeweils geltenden Fassung maßgeblich sein soll. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses hieß es in § 27 Abs. 1 3. 2:Der Ermittlung der Betriebskosten ist die Betriebskostenverordnung zu Grunde zu legen.Nach Ansicht des Gerichts ist damit bei Vertragsschluss bereits auf die § 1 und 2 der Betriebskostenverordnung Bezug genommen worden, so dass für die Parteien Einigkeit darüber bestand, dass die in § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskostenumlagefähig sein sollten und hierüber einmal jährlich abgerechnet werden sollte.
3.Die Klageforderung erlischt auch nicht durch die beklagtenseits erklärte Hilfsaufrechnung.Soweit diese sich offenbar zuletzt auf eine vorgetragene Gegenforderung in Höhe von insgesamt 7.80084 € bezieht, welche sich aus Nebenkostenvorauszahlungen für das Objekt XXX und die Jahre 2009, 2010 und 2011 zusammensetzt, so haben die Beklagten nicht substantiiert dargelegt, wie diese Summe tatsächlich entstanden sein soll. Die Beklagten tragen zwar vor, diese Summe ergebe sich aus den Berechnungen der Klägerin in deren Nebenkostenabrechnungen für die oben aufgeführten Jahre, sie tragen jedoch nicht vor, diese Summe tatsächlich geleistet zu haben. Die Beklagten haben vielmehr nur die vertraglich vereinbarten 100,00€ monatlich geleistet, sodass bereits nicht schlüssig vorgetragen wurde, woraus sich ein Rückzahlungsanspruch, der über die Summe der tatsächlich gezahlten 3.600,00 € für die Jahre 2009 bis 2011 hinausgeht, zusammensetzen sollte.Aber auch in dieser Höhe steht den Beklagten kein aufrechenbarer Rückzahlungsanspruch zu. Wie bereits ausgeführt, erachtet das Gericht die Vereinbarung in dem Mietvertrag als ausreichend, so dass die Nebenkostenvorauszahlung bereits nicht ohne Rechtsgrund erfolgte,Soweit unstreitig die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2009 bis 2011 erst im Jahr 2012 erstellt wurden, so sind den Beklagten die Nebenkostenabrechnungen unstreitig noch vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen. Eine komplette Rückerstattung sämtlicher Vorauszahlung käme dann allerdings nur in Betracht, wenn die Nebenkostenabrechnungen formell unwirksam wären. Dies wird von den Beklagten jedoch bereits nicht vorgetragen, vielmehr behaupten sie inhaltliche und rechnerische Fehler. Allerdings sind auch diese trotz Hinweises des Gerichts, aber auch der wiederholten Rüge der Klägerseite nicht substantiiert vorgetragen worden.Zwar haben die Beklagten aufgrund des Hinweises vorgetragen, dass insbesondere eine gemeinsame Nebenkostenabrechnung über die XXX und XXX unzulässig sei, da für die Wohnung XXX eine lnklusivmiete in Höhe von 360,00 € vereinbart worden sei, die Beklagten haben hierfür allerdings weder Beweis angetreten, obwohl sie hinsichtlich der von ihnen behaupteten aufrechenbaren Gegenforderung die volle Darlegungs- und Beweislast tragen, noch haben sie nachvollziehbar und substantiiert dargelegt, in welcher konkreten Höhe sich ein Rückzahlungsanspruch ergebe, wenn ihre Behauptung zutreffend wäre. Die Bezugnahme auf Anlagen ist insoweit nicht ausreichend, denn es kann nicht Aufgabe des Gerichts sein, sich hieraus eine mögliche Gegenforderung der Beklagten zusammenzurechnen. Dies gilt auch hinsichtlich des Einwands einer falschen Heizkostenabrechnung und einer falschen Berechnung der Straßenreinigungskoste n.Auch eines erneuten Hinweises bedurfte es insoweit nicht, nachdem auch die Klägerseite mit Schriftsatz vom 27.05.2013 dies erneut bemängelte.Der geltend gemachte Anspruch in Höhe von 10,00€ ergibt sich aus Schadensersatzgesichtspunkten, denn die Klägerin war berechtigt, eine Meldeauskunft einzuholen, nachdem die Beklagten trotz Aufforderung eine ladungsfähige Anschrift nicht mitteilten.Der insoweit zuerkannte Zinsanspruch folgt aus § 291, 288 Abs. 1 BGB.III.Der Zinsanspruch hinsichtlich des Klageantrages zu 1) ergibt sich im zuerkannten Umfang aus § 280 Abs. 1 und 2, 286, 288 BGB. Für die Zahlung des Mietzinses war eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, so dass die Beklagten mit Verstreichen lassen dieser Frist sich in Verzug befanden.IV.Der Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 446,13 € folgt aus Verzugsgesichtspunkten nach § 280, 286 BGB, denn bei Einschaltung des Prozessbevollmächtigten befanden sich die Beklagten bereits in Verzug mit den jeweiligen Mietzinszahlungen.
v.Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1 und 2 zpo.Der Streitwert wird festgesetzt auf bis 9.000,00 € und setzt sich zusammen aus dem Wert der Klageanträge zu 1) und 2) sowie dem Wert der Hilfsaufrechnung in Höhe von 4.209,58 €‚ denn die Beklagten haben in dieser Höhe hilfsweise die Aufrechnung mit eigenen Zahlungsansprüchen erklärt, § 45 Abs. 3 GKG.