LG Potsdam, Urteil vom 17.07.2015 - 13 S 72/14
Fundstelle
openJur 2016, 1877
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Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 31. Juli 2014 - 26 C 455/13 - abgeändert und die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen

Gründe

I.

Von der Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Absatz 2, 313 a Absatz 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung ist begründet.

Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung des Nachforderungsbetrages in Höhe von 1.572,01 €, wie er in der von ihr erstellten streitgegenständlichen Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 ausgewiesen ist, zu.

Auf der Grundlage des dem streitgegenständlichen Mietverhältnis zu Grunde liegenden schriftlichen Formularvertrages vom 01.04.1995 ist davon auszugehen, dass ein Inklusivmietzins dahingehend vereinbart war, dass die Heizungskosten mit Zahlung des vereinbarten Mietzinses in Höhe von 700,00 DM/357,90 € abgegolten sind.

Zwar sind die Regelungen des Formularmietvertrages nicht ganz eindeutig. Für die Auslegung des Mietvertrages im vorstehend genannten Sinn spricht die Formulierung in § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages, wonach die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Miete enthalten sind; mit der Folge, dass nach Anlage 3 Ziffer 4 zur Zweiten Berechnungsverordnung hiervon auch die Heizungskosten erfasst waren. Dem gegenüber heißt es in § 5 des Formularmietvertrages, der mit „Sammelheizung und Warmwasserversorgung“ überschrieben ist, dass die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung in dem vereinbarten Mietzins nicht enthalten sind und vom Vermieter auf die daran angeschlossenen Wohnungen umgelegt werden. Wobei wiederum sich die Vereinbarung einer Vorauszahlung auf die Heizungskosten dem Vertragswerk nicht entnehmen lässt. Soweit unter § 3 Ziffer 2 die Rubrik Nebenkosten im Klammerzusatz den Begriff „Heizkostenvorschuss“ enthielt, ist dieser durch X-Zeichen gestrichen worden.

Da gemäß § 305 c BGB Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen, ist zu Ungunsten der Klägerin als Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters von der Vereinbarung einer Inklusivmiete, bezogen auf die Heizkosten auszugehen.

7Auch soweit die Vereinbarung einer Inklusivmiete für die Heizkosten, wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, vorliegend nicht zulässig ist, da die Regelungen der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkV) dem entgegenstehen, führt dies nicht dazu, dass die Klägerin die in der Vergangenheit angefallenen Heizkosten gegenüber der Beklagten abrechnen kann. Soweit die Vereinbarung einer Inklusivmiete für die Betriebskostenart Heizkosten grundsätzlich unzulässig ist und die Ausnahmeregelung des § 2 HeizkV vorliegend unstreitig nicht zum Tragen kommt, war die Klägerin nur mit Wirkung für die Zukunft berechtigt, die Struktur des Mietvertrages der verbindlichen gesetzlichen Regelung der HeizkV anzupassen (vgl. allgemein hierzu Lammel in Schmidt-Futterer § 2 HeizkV Rn 12 in der 11. Auflage). Eine solche Anpassung ist jedoch von der Klägerin bisher nicht erfolgt.

8Die einseitige Umgestaltung des Nutzungsvertrages unterliegt hierbei zwei Schranken. Sie muss sich zum einen innerhalb der Grenzen halten, die die HeizkV für eine Kostenverteilung einräumt. Zum anderen sind die aus § 315 BGB herzuleitenden Grundsätze zu beachten, die eine möglichst vertragskongruente Anpassung erfordern. Hieraus folgt, dass bei der Umstellung einer Inklusivmiete auf eine (Teil)inklusivmiete zuzüglich gesonderter Heizkostenanteile das Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden darf. Deshalb ist für die Herausrechnung zunächst auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses über die Nutzung des Objektes abzustellen. Denn in diesem Zeitpunkt waren sich die Parteien zum einen darüber einig, welche Leistung seitens des Nutzungsgebers durch die Gegenleistung des Nutzers abgegolten werden soll; zum anderen ist dem Nutzungsgeber ein betriebswirtschaftlich vernünftiges Verhalten dahingehend zu unterstellen, dass er die Betriebskosten neben dem reinen Nutzungsentgelt im vollen Umfang in seine Kalkulation des Entgelts einbezogen hat (vgl. Lammel a.a.O. RN 16). Für diesen Zeitpunkt sind die Heizkosten für das gesamte Gebäude umfangmäßig nach den Vorgaben der HeizkV zu ermitteln. Danach sind die Kosten nach einem vom Nutzungsgeber unter Berücksichtigung des § 315 BGB zu wählenden Schlüssel, wie z.Bsp. in Anlehnung an § 22 Abs. 2 NMW dem Flächenmaßstab, auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Die einzelnen Rechenschritte bei der Trennung zwischen (alter) Pauschalmiete und (neuer) Teil-Inklusivmiete sind vom Nutzungsgeber nachvollziehbar darzulegen (Lammel a.a.O. Rn 19).Kann der Nutzungsgeber diese Berechnung anhand seiner Unterlagen nicht mehr vollziehen, was im konkreten Fall wegen des Wechsels auf Vermieterseite denkbar erscheint, ist der Heizkostenanteil für die genannten Zeitpunkte durch Sachverständige zu ermitteln, die sich weitgehend auf Erfahrungswerte für einen durchschnittlichen Kostenanfall für Nutzungsobjekte stützen werden, die dem konkreten Verbrauch vergleichbar sind (vgl. allgemein Lammel a.a.o. RN 20).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache als Einzelfallentscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist, § 542 Abs. 2 ZPO.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.572,01 € festgesetzt.