Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: bis 80.000,00 €.
Der Kläger und seine Ehefrau erwarben durch notariellen Kaufvertrag vom 18.12.2009 von den Beklagten das Hausgrundstück A. in A. zu einem Kaufpreis von 550.000,00 €, worauf 50.000,00 € als Kaufpreis für das mitgelieferte Inventar entfielen.
Vor Abschluss des Kaufvertrages erhielten der Kläger und seine Ehefrau von den Beklagten eine Grundriss-Zeichnung mit Quadratmeter-Angaben, wegen deren Inhaltes auf Bl. 13 ff. d. A. Bezug genommen wird.
Die Beklagten, der Beklagte zu 2.) ist Immobilienmakler, hatten dieses Hausgrundstück mehrfach unter anderem auf ihrer Homepage annonciert, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob dies noch zum Zeitpunkt der Kaufentscheidung des Klägers und seiner Ehefrau erfolgt war.
Wegen des zwischen den Parteien im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschlusses wird auf Bl. 19 d. A. Bezug genommen.
Der Kläger begehrt aus eigenem und von seiner Ehefrau abgetretenem Recht Minderung des Kaufpreises und Schadensersatz mit der Begründung, abweichend von der Grundriss- Zeichnung und den seitens der Beklagten beworbenen „ca. 200 Quadratmetern Wohnfläche“ sei nach der ab 31.12.2003 geltenden Wohnflächenberechnungsverordnung die Gesamtwohnfläche mit 171,74 Quadratmeter anzusetzen. Dies habe ein von ihnen beauftragter Gutachter ermittelt.
Bei der Angabe der Wohnfläche handele es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die von den Beklagten genannte Wohnfläche sei arglistig falsch angegeben worden.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an ihn 66.411,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.07.2010,
2. 9.522,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.07.2010,
3. sowie 2.594,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie verweisen auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss und tragen vor, das Objekt sei zum Zeitpunkt des Verkaufs von den Beklagten nicht mehr öffentlich beworben worden.
Im Übrigen beziehen sie sich auf die von ihrem Architekten bei Bauplanung erstellte Grundriss-Zeichnung. Dieser habe die Wohnflächenberechnung nach der 2. Berechnungsverordnung 2002 mit ca. 200 Quadratmetern ermittelt, hierauf hätten sich die Beklagten verlassen dürfen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Minderung und Schadensersatz wegen der behaupteten Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Wohnfläche gemäß §§ 434, 437, 441, 346 BGB.
Dabei kann letztlich dahingestellt bleiben, ob die Parteien eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass das Haus eine konkrete Wohnungsgröße aufweist.
Dies erscheint bereits zweifelhaft, weil es an dem notwendigen Inhalt einer solchen Vereinbarung fehlt. Diese setzt eine verbindliche Beschreibung eines Zustandes voraus.
In dem schriftlichen Kaufvertrag selbst befindet sich eine entsprechende Abrede über die Wohnfläche nicht.
Die von den Beklagten in ihrem Expose´ genannte „ca“- Wohnfläche enthält eine verbindliche Angabe gerade nicht. Sie beschreibt einen Annäherungswert und bringt damit zum Ausdruck, dass es sich bei der genannten Wohnfläche um eine ungefähre Angabe handelt.
Gegen die Vereinbarung einer verbindlichen Wohnfläche spricht auch, dass den Beklagten die eigenen Fachkenntnisse fehlen dürften, die Fläche ausreichend sicher zu bestimmen. Auch der Kläger räumt ein, dass die Nachmessung speziell der runden Räume (Bl. 101 d.A.) für eine Laien nicht zu bewerkstelligen sei.
Auch der Kläger war offenbar zu einer eigenen Überprüfung nicht imstande, denn er hat sich eines Sachverständigen bedienen müssen.
Angesichts der verschiedenen Berechnungsarten, die der Ermittlung der Wohnfläche auch durch die Veränderung der Berechnungsmethoden zugrunde gelegt werden können, mussten auch der Kläger und seine Ehefrau die Circa-Angabe der Wohnfläche unter Beifügung der Grundrisse für die einzelnen Stockwerke als ungefähre Angabe verstehen, zumal sie selbst imstande waren, anhand der Skizzen für sämtliche Stockwerke die Richtigkeit der Berechnung zumindest im Groben zu überprüfen. Hieraus ergab sich bereits bei einfacher Addition der Räume des Hauses eine Gesamtfläche von 181,50 Quadratmetern.
Deshalb konnte auch der Kläger verständiger weise nicht davon ausgehen, dass die Beklagten mit der Ca.- Angabe und der Übersendung einer Grundrissskizze die Größenangabe als Wohnfläche mit 200 m² verbindlich vertraglich vereinbaren wollten.
Wenn dem Kläger und seiner Ehefrau daran gelegen war, die genaue Quadratmeterzahl der anzusetzenden Wohnfläche zu ermitteln, hätten sie eine eigene Berechnung veranlassen müssen.
Unabhängig davon haften die Beklagten aber angesichts des umfassenden Gewährleistungsausschlusses gem. § 444 BGB auch nur für Mängel, die von ihnen verschwiegen wurden oder für die sie eine Beschaffenheitsgarantie übernommen haben.
Diese Voraussetzungen sind nicht anzunehmen.
Die Übernahme einer Garantie setzt voraus, dass die Verkäufer Gewähr für entsprechende Eigenschaften übernehmen und zu erkennen geben, dass sie hierfür einstehen wollen. Hiervon ist aus den o.g. Gründen nicht auszugehen.
Eine Arglist im Hinblick auf behauptete Wohnflächenabweichung ist nicht dargelegt, da nicht festzustellen ist, dass die Beklagten weitergehende Erkenntnisse, als die ihnen von ihrem Architekten übermittelten gehabt haben. Dass die Beklagten selbst -wie der Kläger vermutet- eine etwaige Abweichung der Größenangabe von der tatsächlichen Wohnfläche kannten und diese in Täuschungsabsicht den Käufern nicht mitgeteilt haben, ist nicht festzustellen.
Abgesehen davon, dass es zwischen den Parteien keine Absprache darüber gibt, nach welcher Berechnungsart die angegebene Wohnfläche zu ermitteln war, spricht gegen eine Täuschungsabsicht auch die vor Abschluss des Kaufvertrages übergebene Grundrissskizze, mit Hilfe derer die Käufer ohne weiteres die Flächen im Einzelnen überprüfen konnten und anhand derer sie bereits die Abweichung von den ungefähre Angaben feststellen konnten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.