OLG Hamburg, Beschluss vom 28.03.2006 - 2 Wx 115/05
Fundstelle
openJur 2011, 14516
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Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers vom 15.11.2005 gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18 vom 26.10.2005 wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens unter den Beteiligten findet nicht statt.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf Euro 4.556,-- festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... Hamburg.

Der Antragsteller wendet sich im Wege der Anfechtung gegen Beschlussfassungen in der Wohnungseigentümerversammlung vom 2.6.2004 hinsichtlich der Gesamtabrechnung sowie der Einzelabrechnungen für das Jahr 2003 sowie die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates. Gegenstand des Streites ist die Kostenverteilung durchgeführter Fenstererneuerungsarbeiten in Höhe von Euro 13.752,12 für Tischlerarbeiten sowie Euro 614,45 für Malerarbeiten.

Die Teilungserklärung vom 22.9.1982 enthält in § 8 ( Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums ) folgende Regelung :

"(1) Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die dem Sondereigentum bzw. der Sondernutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen; die Vornahme von Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung, d. h. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Innenanstrich der Außenfenster und der Wohnungsabschlusstür, das Streichen der übrigen Fenster, Türen, Fußböden, Heizkörper, steht im Ermessen des Wohnungseigentümers. Die Instandhaltung der Außenfenster, Rollläden und Kellerabteile und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, sowie von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, obliegen, wenn sie sich im Bereich der dem Sondereigentum bzw. der Sondernutzung unterliegenden Räume befinden, dem Wohnungseigentümer.

Soweit die Außenansicht betroffenen wird, ist eine einheitliche Ausführung unabdingbar. Deshalb ist die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster Sache der Gemeinschaft. ...

(2) Der Verwalter ist berechtigt, jeden Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Instandsetzung der in seinem Sondereigentum stehenden Räume und Gebäudeteile anzuhalten. Er kann zu diesem Zweck nach vorheriger Anmeldung deren Zustand überprüfen. Die bei der Überprüfung festgestellten Mängel hat jeder Wohnungseigentümer innerhalb einer ihm vom Verwalter zu setzenden angemessenen Frist zu beseitigen."

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 2.6.2004 zu Nr. 1/04 ( Gesamtabrechnung 2003 ), 2/04 ( Einzelabrechnungen 2003 ), 3/04 ( Entlastung des Verwalters ) und 4/04 ( Entlastung des Verwaltungsbeirates ) für ungültig erklärt mit der Begründung, die Jahresabrechnung beinhalte eine Regelung, die der Teilungserklärung widerspreche. In § 8 Abs. 1 habe die Gemeinschaft in zulässiger Weise von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Instandhaltung der Fenster den einzelnen Wohnungseigentümern aufzuerlegen; hiervon weiche die Beschlussfassung ab.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht mit Beschluss vom 26.10. 2005 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben die Anfechtungsanträge des Antragstellers abgewiesen.

Hiergegen wendet sich der Antragsteller mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist zulässig, §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, 27, 29, 22 Abs. 1 FGG; sie ist jedoch nicht begründet.

Das Landgericht hat ausgeführt, die genehmigten Jahresabrechnungen seien hinsichtlich der Kosten für die Fensterreparaturen nicht rechtswidrig. Auf die Vereinbarkeit der Jahresabrechnung mit den Regelungen in § 8 der Teilungserklärung komme es für die zu treffende Entscheidung nicht an. Denn die einschlägigen Bestimmungen seien wegen unauflöslicher Widersprüchlichkeit nichtig. Die Klausel, dass die Instandhaltung der Außenfenster im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume dem jeweiligen Eigentümer obliege, widerspräche der Bestimmung, dass die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster Sache der Gemeinschaft sei. Dabei sei diese letztgenannte Bestimmung erweiternd dahingehend auszulegen, dass wegen der einzuhaltenden Einheitlichkeit der Außenansicht auch die -einheitliche- Erneuerung der Außenfenster Sache der Gemeinschaft sei. Die Kammer sehe keine Möglichkeit, den aufgezeigten Widerspruch in den Bestimmungen der Teilungserklärung durch Auslegung aufzulösen. Dieses müsse zur Nichtigkeit des gesamten Regelungskomplexes und zur Anwendung der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen führen. Danach aber seien Außenfenster als zwingendes Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft auf deren Kosten nach dem geltenden Kostenschlüssel instand zu halten und instand zu setzen. Dem entspreche die Jahresabrechnung 2003, die somit von der Eigentümergemeinschaft zu Recht genehmigt worden sei. Sei danach die Abrechnung wirksam genehmigt worden, weil sie der Rechtslage entspreche, habe auch die Entlastung von Verwaltung und Beirat bestand.

Der Senat teilt zwar nicht die Auffassung des Landgerichts, dass § 8 Ziff. 1 der Teilungserklärung wegen unauflöslicher Widersprüchlichkeit nichtig ist. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts, mit dem die Anfechtungsanträge des Antragstellers zurückgewiesen worden sind, beruht jedoch nicht auf dieser Rechtsverletzung, §§ 27 Abs. 1 FGG, 546, 561 ZPO.

Der Senat kann die Auslegung der Bestimmungen der Teilungserklärung vom 22.9.1982 ohne Bindung an die Auslegung des Landgerichts selber vornehmen (vgl. Keidel/ Meyer-Holz a. a. O. Rdnr 50 zu § 27 FGG; BayObLG NJW-RR 1988, 140). Bei dieser Auslegung ist abzustellen auf den Wortlaut und Sinn des Teilungsvertrages aus der Sicht eines unbefangenen und objektiven Betrachters (vgl. Palandt/Bassenge 64. Aufl. Rdnr. 8 zu § 10 WEG) und nicht auf den Willen der Erklärenden, da ein Sonderrechtsnachfolger sich über den Rechtsinhalt anhand der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung orientieren können muss. Entscheidend ist, was sich nach Wortlaut und Sinn aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Regelung ergibt ( vgl. BGH NJW 1998, 3713 ff, 3714 ).

In § 8 Ziff. 1 der Teilungserklärung wird unterschieden hinsichtlich des Sondereigentums und der der Sondernutzung unterliegenden Gebäudeteile einerseits in Satz 1 und dem Gemeinschaftseigentum andererseits in Satz 2.

Während Satz 1 dem jeweiligen Wohnungseigentümer hinsichtlich seines Sondereigentums und der seiner Sondernutzung unterliegenden Gebäudeteile die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung auferlegt, bestimmt Satz 2 für das Gemeinschaftseigentum, wenn es sich im Bereich der dem Sondereigentum bzw. der Sondernutzung unterliegenden Räume befindet, dass der jeweilige Wohnungseigentümer lediglich eine Pflicht zur Instandhaltung hat. Von dieser grundsätzlichen Regelung wird jedoch hinsichtlich des Außenanstrichs der Fenster, der als Instandhaltungsmaßnahme zu werten ist, wiederum dahingehend eine Ausnahme gemacht im Hinblick auf das gebotene einheitliche Erscheinungsbild, dass dieser Sache der Gemeinschaft ist.

Instandhaltung ist die Erhaltung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes, während Instandsetzung die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung ist.

Von daher ist die in der Teilungserklärung vorgenommene unterschiedliche Pflichten- und Lastenverteilung sinnvoll und sachgerecht. Denn bei Reparatur- und Ersatzbeschaffungsmaßnahmen zur Wiederherstellung eines nicht mehr gegebenen ordnungsgemäßen Zustandes eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteiles wie z.B. den ausdrücklich genannten Außenfenstern und Rollläden, muss gewährleistet werden, dass das Gesamterscheinungsbild des Gebäudes nicht beeinträchtigt wird. Dieses aber ist am ehesten zu bewerkstelligen, wenn derartige Maßnahmen Aufgabe der Gemeinschaft bleiben und gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG vom Verwalter durchzuführen sind.

Hingegen besteht bei reinen Erhaltungsmaßnahmen diese Gefahr der Beeinträchtigung des Gesamterscheinungsbildes des Gebäudes nicht, so dass insoweit der einzelne betroffene Wohnungseigentümer derartige Arbeiten auch selbständig durchführen kann, wobei allerdings auch insoweit die Teilungserklärung eine Ausnahme macht, soweit es um den Außenanstrich der Fenster geht. Denn hierdurch kann wiederum das Gesamterscheinungsbild beeinträchtigt werden.

Die Auslegung, die der Antragsteller § 8 Ziff. 1 der Teilungserklärung beimessen möchte, vermag den Senat nicht zu überzeugen. Es ist zwar zutreffend, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sowohl die ordnungsgemäße Instandhaltung wie auch die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört. Weiterhin ist es zutreffend, dass der begrifflichen Unterscheidung beider Maßnahmen insoweit keine praktische Bedeutung zukommt, weil die Rechtsfolgen z.B. bei einer Verletzung der einen oder der anderen Pflicht zum Schadensersatz, identisch sind (vgl. BGH ZMR 1999, 647 ff). Dieses heißt aber nicht, dass in einer Teilungserklärung - wie vorliegend - nicht die Aufgaben der Instandhaltung für gewisse Teilbereiche dem einzelnen Wohnungseigentümer und diejenigen der Instandsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen werden können.

§ 8 Ziff. 2 der Teilungserklärung steht der vom Senat vorgenommenen Auslegung der Ziff. 1 nicht entgegen. Ziff. 2 dürfte angelehnt sein an § 14 Nr. 1 WEG, wobei dem Verwalter die Befugnis eingeräumt wird zur Überprüfung der Verpflichtung des Wohnungseigentümers, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile instand zu halten; dabei kann dahingestellt bleiben, ob dieses überhaupt rechtlich zulässig ist. Jedenfalls aber können aus dieser Regelung in Ziff. 2. keine Rückschlüsse auf den Umfang der Pflichtenverteilung in Ziff. 1 gezogen werden.

Der Austausch maroder Außenfenster, um die es vorliegend geht, ist ohne Zweifel eine Maßnahme der Instandsetzung, die nach der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt. Ausdrücklich der Gemeinschaft als Aufgabe zugeschrieben durch die Teilungserklärung sind die Malerarbeiten betreffend den Außenanstrich der Fenster.

Danach sind die Kosten der Fenstererneuerung sowie der Malerarbeiten an den Fenstern zu Recht auf alle Wohnungseigentümer ihren Anteilen entsprechend aufgeteilt worden, indem sie der Instandhaltungsrücklage entnommen worden sind. Die Gesamtabrechnung wie auch die Einzelabrechnungen für das Jahr 2003 sind daher ordnungsgemäß und deshalb wirksam in der Wohnungseigentümerversammlung vom 2.6.2004 genehmigt worden. Des weiteren sind Verwalter und der Verwaltungsbeirat rechtswirksam entlastet worden. Das Landgericht hat daher zutreffend die Anfechtungsanträge des Antragstellers zurückgewiesen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Der Senat hält es für angemessen, dem Antragsteller allein die Gerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren aufzuerlegen, da seine Beschwerde keinen Erfolg gehabt hat.

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass im Verfahren nach dem WEG jeder Beteiligte seine Kosten selbst zu tragen hat. Billigkeitsgründe, die ein Abweichen von diesem Grundsatz erfordern, liegen nicht vor. Die Einlegung der weiteren Beschwerde kann auch nicht als mutwillig betrachtete werden, zumal das Amtsgericht dem Antrag des Antragstellers stattgegeben hatte.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG in Übereinstimmung mit der Festsetzung durch das Landgericht.