Schleswig-Holsteinisches VG, Urteil vom 20.07.2015 - 4 A 226/13
Fundstelle
openJur 2015, 14502
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Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 17.09.2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12.08.2013 wird aufgehoben.

Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 21.500,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Ausübung eines Vorkaufsrechts.

Der Kläger hat in der Vergangenheit diverse im Stadtgebiet der Beklagten belegene Immobilien erworben und saniert. Diese Objekte sind unter anderem in den Straßen „…", „…" und „…" belegen.

Mit Satzung vom 09.12.1992 legte die Beklagte das Sanierungsgebiet „…" förmlich fest.

Innerhalb dieses Sanierungsgebietes lag auch das mit äußerst sanierungsbedürftigen Haupt- und Nebengebäuden bebaute Grundstück „…".

Am 03.08.2012 schloss der Eigentümer dieses Grundstückes mit dem Kläger einen Kaufvertrag über die Immobilie zu einem Kaufpreis von 86.000,00 €.

In der Folge erteilte der Bereich Stadtplanung der Beklagten eine Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB.

Weiter forderte der Kläger die Beklagte sodann zur Erteilung einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung auf.

Dem kam die Beklagte nicht nach.

Vielmehr erklärte sie mit Bescheid vom 17.09.2012 die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der Grundstücksgesellschaft … GmbH. Dieser Bescheid wurde dem Kläger am 25.09.2012 und ein weiteres Mal -ergänzt um zunächst fehlende Unterlagen- am 13.11.2012 zugestellt.

In diesem Bescheid betonte die Beklagte die Bedeutung der Entwicklung der historischen Altstadt … für die Gesamtstadt. Deshalb seien zahlreiche Sanierungsgebiete festgelegt worden. Deren Ziel sei es, Eigenarten der … Altstadt in ihrer städtebaulichen Gestalt zu erhalten sowie die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung durch die Sicherung von Mietverhältnissen zu schützen.

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts sei gewährleistet, dass die dringend erforderlichen Sanierungsmaßnahmen auf dem Grundstück kurzfristig durchgeführt würden.

Für das Sanierungsgebiet „…" seien unter anderem die Erhaltung der historischen Substanzen und Strukturen als Sanierungsziele formuliert. Hinsichtlich der derzeitigen Gegebenheiten sei insbesondere eine drastische Reduzierung der Anzahl der Wohneinheiten im Rahmen der Sanierung unerlässlich.

Die Grundstücksgesellschaft … GmbH sei sehr erfahren und habe in ihrer Eigenschaft als Sanierungsträgerin der Beklagten bereits eine Vielzahl von denkmalgeschützten Häusern dieser Größenordnung saniert. Aufgrund der exponierten Lage in einem Kreuzungsbereich in der Altstadt komme dem Grundstück zudem eine besondere städtebauliche Bedeutung zu.

Hingegen verfolge der Kläger mit dem Kauf offenbar vorrangig wirtschaftliche Interessen, da das Gebäude ausweislich des Kaufvertrages zum Zwecke der Vermietung erworben werden solle. Eine Sanierungsabsicht sei weder erkennbar noch vordergründig. Es sei zu befürchten, dass das Ziel der Sanierungssatzung durch den Verkauf des Grundstücks beeinträchtigt werde. Die Sanierungskosten würden voraussichtlich mindestens 750.000,00 € betragen, so dass auch bei Vermietung der Immobilie eine wirtschaftlich auskömmliche Nutzung nicht zu erwarten sei.

Unter dem 08.10.2012 sowie vorsorglich erneut am 16.11.2012 legte der Kläger hiergegen Widerspruch ein. Zugleich erklärte er die Ausübung eines Abwendungsrechts nach § 27 Abs. 1 BauGB.

Die Ausübung des Abwendungsrechts begründete er damit, dass er objektiv organisatorisch und finanziell in der Lage sei, das auf dem Grundstück stehende Gebäude denkmalgerecht zu sanieren und die Wohnverhältnisse zu verbessern. Hierfür gedenke er auf Darlehen, Eigenmittel, Eigenleistung und öffentliche Mittel und Zuschüsse Dritter zurückzugreifen. Auf Verlangen könne er entsprechende Bankauskünfte, Finanzierungs-Inaussichtstellungen der Bank o.ä. zur Verfügung stellen.

Explizit verpflichte er sich, das Grundstück „…" zu sanieren und zwar entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierungsabsichten der Stadt, wie sie im Ausübungsbescheid benannt worden seien. Zur Erledigung verpflichte er sich binnen einer Frist von zwei Jahren. Diese solle beginnen, sobald Eigentumsübergang, Auszug der derzeitigen Mieter, Durchführung von Untersuchungen der zu sanierenden Gebäude und Ermittlung des Sanierungsaufwandes, Einholung notwendiger Genehmigungen für den Ausbau bzw. die Klärung bauordnungsrechtlicher und denkmalrechtlicher Vorfragen und Zusage von in Anspruch zu nehmenden Fördermitteln vorlägen. Er verpflichte sich ferner, die entsprechenden Maßnahmen umgehend nach Eigentumseintragung zu betreiben und zu fördern. Überdies sei der Ausübungsbescheid der Beklagten rechtswidrig, da die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei.

Es stehe auch mit Blick auf die Vermietungsabsichten des Klägers, die sich insoweit mit den finalen Absichten der Beklagten des Gebäudes decken dürften, fest, dass die Gebäude erheblichen Sanierungsbedarf zeigten. Eine solche solle auch erfolgen.

Mit Bescheid vom 12.08.2013, dem Kläger am gleichen Tag zugegangen, wies die Beklagte den Widerspruch zurück.

Hierin vertiefte sie ihre Begründung aus dem ursprünglichen Verwaltungsakt. Ergänzend führte sie an: Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Es diene der Beseitigung städtebaulicher Missstände sowie einer zeitnahen, fachgerechten und finanziell umfassend abgesicherten Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahme. Das allgemeine private Interesse am Erwerb des Grundstücks des Klägers sei dabei unbeachtlich.

Die Abwendungserklärung sei nicht wirksam. Der Kläger habe schon keine vorbehaltlose und rechtsverbindliche Erklärung abgegeben, sondern die Ausübung von Sanierungsmaßnahmen und den Beginn der Sanierungsfrist vielmehr an Bedingungen geknüpft, die zum einen nicht in seinem Einflussbereich lägen und zum anderen von seiner aktiven Mitwirkung abhängig seien.

Im Zusammenhang mit der früheren Sanierung von Objekten sei deutlich geworden, dass der Kläger sich nicht zuverlässig an die erteilten Baugenehmigungen halte. Im Objekt „…" sei ohne Stellung eines Bauantrages die Erneuerung der Elektrik und Heizungsanlage durchgeführt worden. Im Objekt „…" seien nach Angaben des Klägers insgesamt 800,00 m2 saniert worden, während die Baugenehmigung insofern nur eine Fläche von 650,00 m2 genehmigt habe. Zudem seien Mängel im sicherheitsrelevanten Bereich festgestellt worden. Im Objekt „…" sei die Baubeginnanzeige erst kurzfristig vor Ablauf der Geltungsdauer der Baugenehmigung unterzeichnet worden. Das Objekt befinde sich trotzdem nach wie vor im Rohbau.

Der Kläger hat am 09. September 2013 Klage erhoben.

Ergänzend trägt er vor, das von der Beklagten ausgeübte Vorkaufsrecht werde nicht aufgrund von Allgemeinwohlbelangen ausgeübt, wenn die städtebaulichen Ziele auch unter Mitwirkung eines bauwilligen Grundstückseigentümers erreicht würden. Der Kläger verfolge ebenso wie die Beklagte das Ziel, die auf dem Grundstück stehenden Gebäude unter Beachtung aller gesetzlicher Bestimmungen, insbesondere derer des Denkmalschutzes und der baurechtlichen Vorschriften zu sanieren und einer geordneten Wohnnutzung zuzuführen.

Die Abwendungserklärung sei zudem unbedingt erteilt. Vor Vornahme bestimmter Vorbereitungsmaßnahmen sei es weder dem Kläger noch der Beklagten möglich, exakt anzugeben, in welchem Zeitraum die Sanierung beendet werden könne. Der Kläger habe sich ferner zur Betreibung aller erforderlichen Maßnahmen verpflichtet, die für den Beginn der Sanierung rechtlich und tatsächlich erforderlich seien. Hiergegen spreche auch nicht etwaiges Fehlverhalten des Klägers bei anderen Bauvorhaben. Es sei nicht ersichtlich, welche Arbeiten im Objekt „…" genehmigungsbedürftig gewesen sein sollen. Für die verbauten Fenster liege eine Baugenehmigung vor. Bei den monierten sicherheitsrelevanten Mängeln im Objekt „…" habe es sich zum einen um kurzfristig abgestellte Restarbeiten gehandelt, zum anderen seien die Arbeiten seinerzeit ohnehin noch nicht vollständig fertiggestellt gewesen. Die angegebene Flächengröße sei mangels Vorliegen genauer Pläne zwangsläufig zu schätzen gewesen. Das Objekt „…" sei zwar tatsächlich noch nicht fertiggestellt und die Fördermittel noch nicht in Gänze abgerufen, es sei aber nicht ersichtlich, gegen welche rechtlichen Verpflichtungen dadurch verstoßen worden sei.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 17.09.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12.08.2013 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie wiederholt und vertieft ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren.

Hinsichtlich des Abwendungsrechts ergänzt die Beklagte, der Kläger habe sich nicht dazu verpflichtet, etwaige Bauanträge innerhalb bestimmter Zeiträume zu stellen. Er habe damit seine Verpflichtungen nicht zeitlich konkretisiert, so dass die Vornahme der Arbeiten auf einen unbestimmten bzw. weit entfernten Zeitraum verschoben sei. Dies mache eine entsprechende Verpflichtungserklärung unwirksam.

Hinsichtlich des Grundstücks „…" seien einige bauliche Maßnahmen zu einem Zeitpunkt erfolgt, an dem noch keine entsprechende Genehmigung nach § 144, 145 BauGB vorgelegen habe. In Bezug auf das Objekt „…" habe die Besichtigung des Bauvorhabens zu einem Zeitpunkt stattgefunden, in dem der Kläger selbst der Auffassung gewesen sei, dass das Vorhaben fertiggestellt gewesen sei. Bezüglich des Bauvorhabens „…" liege bis heute nicht der erforderliche Entwässerungsantrag für das Gebäude vor. Es sei zudem auch diesbezüglich kein Antrag auf die Verlängerung der Sondernutzungserlaubnis für die Gerüstaufstellung gestellt.

Mit Beschluss vom 24.04.2015 hat die Kammer den Rechtsstreit auf die Einzelrichterin übertragen.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

Gründe

Nach Übertragung des Rechtsstreits durch die Kammer war der Rechtsstreit gemäß § 6 Abs. 1 VwGO durch die Einzelrichterin zu entscheiden.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der streitbefangene Bescheid der Beklagten in Gestalt des Widerspruchsbescheides ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S.1 VwGO.

Der Kläger hat das Vorkaufsrecht der Beklagten durch Ausübung seiner Abwendungsbefugnis wirksam abgewendet, wodurch die Vorkaufsrechtsausübung rechtswidrig geworden ist.

Der Beklagten stand zunächst bezüglich des von dem streitbefangenen Bescheid betroffenen Grundstücks ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 3 Alt. 1 BauGB zu.

Hiernach hat die Gemeinde beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht. Dieses darf sie gemäß § 24 Abs. 3 BauGB nur aus- üben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Zudem hat sie bei Ausübung den Verwendungszweck anzugeben.

Diese Voraussetzungen lagen zunächst vor.

Die Festlegung des Sanierungsgebiets „…“ bestand zum Zeitpunkt des Kaufvertrages zwischen dem Eigentümer und dem Kläger.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte war auch durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Dies setzt voraus, dass mit dem Erwerb des Grundstücks durch die Gemeinde im Hinblick auf eine bestimmte Aufgabe überwiegend Vorteile für die Öffentlichkeit angestrebt werden, namentlich der Erwerb zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BVerwG Beschluss vom 15. 2. 1990 - 4 B 245/89). Im Fall des § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 3 BauGB ist eine solche Allgemeinwohlrechtfertigung regelmäßig anzunehmen, wenn die Gemeinde mit dem Erwerb des Grundstücks die Durchführung der Sanierung fördert, erleichtert oder unterstützt (EZBK/Stock BauGB § 24 Rn. 63-66; Battis u.a., BauGB § 24 Rn. 20-26).

Dies tut die Beklagte hier. Ausweislich des Bescheides vom 17.9.2012 soll das Grundstück zu dem Zweck erworben werden, kurzfristige Ordnungsmaßnahmen durchführen zu können, die Gebäude durchgreifend zu sanieren und Freiflächen gärtnerisch zu nutzen, um das Grundstück langfristig einer sinnvollen Nutzung zuzuführen und die Wohnverhältnisse zu verbessern. Damit hat sie gleichzeitig den Verwendungszweck in den Anforderungen aus § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB entsprechender Weise angegeben.

Die Allgemeinwohlrechtfertigung entfällt entgegen der Ansicht des Klägers auch noch nicht dadurch, dass es- unabhängig von der Abwendungsbefugnis (s.u.)- einen „sanierungsbereiten Eigentümer“ gibt.

Das Tatbestandsmerkmal der „Rechtfertigung durch das Allgemeinwohl“ im Sinne des § 24 Abs. 3 BauGB entspricht gerade nicht dem Tatbestandsmerkmal „Erfordert vom Wohl der Allgemeinheit“ wie es z.B. bei der Enteignung vorausgesetzt wird. Die Anforderungen an eine Allgemeinwohlrechtfertigung sind ungleich geringer (BVerwG Beschluss vom 15. 2. 1990 - 4 B 245/89; OVG Koblenz Urteil vom 12. 4. 2011 - 8 A 11 405/10).

Steht alternativ ein sanierungsbereiter Eigentümer bereit, kann in diesem Sinne zwar das „Erfordernis“ des Vorkaufs zum Wohl der Allgemeinheit entfallen, denn der Grundstückserwerb durch die Gemeinde wäre nunmehr nicht (mehr) der einzige Weg zur Zweckerreichung und damit nicht mehr ausschließlich „erforderlich“. Eine „Rechtfertigung“ des Vorkaufs durch das Allgemeinwohl entfällt aber durch das Bestehen anderer Möglichkeiten zur Zweckerreichung gerade nicht. Denn der Vorkauf dient nach wie vor der im Allgemeinwohlinteresse liegenden zügigen Sanierungsdurchführung. Dass daneben nunmehr noch andere Möglichkeiten zur Zweckerreichung vorliegen, kann allenfalls Indiz dafür sein, dass die Belange des Allgemeinwohls daneben auch durch den sanierungsbereiten Grundstückseigentümer gewahrt werden können.

Eine Exklusivität in dem Sinne, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zur Erreichung des Verwendungszwecks des Grundstücks alternativlos sein muss, um vom Allgemeinwohl gerechtfertigt zu werden, fordert der Tatbestand des § 24 Abs. 3 BauGB nicht.

Die Beklagte konnte gemäß § 27 a Abs. 1 S. 1 Ziff. 2 BauGB ihr Vorkaufsrecht auch zugunsten der … GmbH ausüben.

Die zunächst rechtmäßige Ausübung des Vorkaufsrechts ist sodann durch die rechtmäßige Ausübung der Abwendungsbefugnis des Klägers rechtswidrig geworden.

Nach § 27 Abs. 1 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 hierzu verpflichtet. Wenn zudem auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweisen, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 zur Beseitigung verpflichtet.

Diese Voraussetzungen liegen vor.

Die Verwendung des Grundstücks ist mit ausreichender Sicherheit zumindest bestimmbar.

Sie ergibt sich aus den von der Beklagten im Bescheid vom 17.9.2012 ausführlich dargelegten Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme. In dem Bescheid werden insoweit unter Bezugnahme auf die für das Sanierungsgebiet festgelegten Ziele (z.B. Erhaltung der historischen Bausubstanz, Behebung (städte-)baulicher und funktioneller Mängel, Schaffung von dem Wohnen zugeordneten Grün- und Freiflächen u.a., siehe S. 3 des Bescheids) die entsprechenden Mängel und Missstände auf dem Grund- stück detailliert geschildert (unzulässiges Maß der Nutzung, versiegelte Fläche, Bausubstanz u.a., siehe S. 4 des Bescheids). Weiter wird klargestellt, dass die Gebäude fachgerecht und denkmalgerecht zu sanieren sind und die Freifläche künftige gärtnerisch genutzt werden soll.

Der Kläger ist auch in der Lage, das Grundstück binnen angemessener Frist zweckentsprechend zu nutzen und hat sich hierzu innerhalb der Frist des § 28 Abs. 2 S.1 BauGB wirksam verpflichtet.

Weitergehende explizite Anforderungen zur Feststellung der Fähigkeit des Klägers zur bestimmungsgemäßen Grundstücksnutzung sind dem Gesetzeswortlaut nicht zu entnehmen. Zu beachten ist aber, dass die diesbezüglichen Anforderungen nicht unüberwindbar sein dürfen. Das - vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehene- Abwendungsrecht des Käufers würde sonst zu einem rechtlichen Nullum verkehrt, die entsprechende Befugnis wegen praktischer Nicht- Erfüllbarkeit der Voraussetzungen konterkariert. Dies ist aber nicht im Sinne des mit der Abwendungsbefugnis verfolgten Zwecks, dem das Prinzip zugrunde liegt, dass die Gemeinde in den Grundstücksverkehr möglichst wenig eingreifen soll, wenn rechtswirksam gesichert ist, dass der Käufer selbst die städtebaulichen Ziele der Maßnahme wahrt (Stock in EZBK BauGB § 27 Rn. 1).

Daher ist es sachgerecht, dass der Käufer dafür, dass er zu der vorgesehenen Nutzung tatsächlich, rechtlich und auch wirtschaftlich in der Lage ist, in der Abwendungserklärung zwar noch keines Nachweises bedarf, zumindest aber einer Glaubhaftmachung (Stock in EZBK §27 Rn. 10).

Damit genügt die überwiegende Wahrscheinlichkeit, dass der Kläger objektiv und subjektiv in der Lage sein wird, das Grundstück einer bestimmungsgemäßen Verwendung zuzuführen- eines Beweises bedarf es nicht.

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ergeben sich keine Anhaltspunkte, die auf ein subjektives oder objektives Unvermögen des Klägers schließen lassen könnten.

Er ist insbesondere subjektiv in der Lage, das Grundstück entsprechend den Sanierungszwecken zu nutzen.

Insbesondere ist vom Vorliegen der hierzu erforderlichen finanziellen Leistungsfähigkeit auszugehen. Unstreitig sind die Kosten hierfür vorsichtig mit 700.000,00 - 750.000,00 € zu schätzen.

Der Kläger trägt diesbezüglich in der Abwendungserklärung vor, er gedenke die Finanzierung mit Darlehen, Eigenmitteln, Eigenleistungen, öffentlichen Mitteln (Zuschüsse Denkmalschutzbehörde) und Zuschüssen Dritter (Stiftungen) zu stemmen. Er bietet an, auf Verlangen auch Bankauskünfte und Finanzierungs- Inaussichtstellungen der Bank einzureichen. Im weiteren Verfahren überreicht er ein Schreiben seines Steuerberaters, indem dieser unter Berücksichtigung des klägerischen Immobilienvermögens und den damit zusammenhängenden Verbindlichkeiten von einem freien Vermögen von etwa 1,9 Mio € ausgeht, das zur Sicherung einer Immobilieninvestition von 1 Mio € zur Verfügung stünde.

Dies ist zur Glaubhaftmachung der finanziellen Absicherung des Sanierungsvorhabens ausreichend.

Denn es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Aussage des Steuerberaters falsch ist oder die Einsetzbarkeit des Vermögens zur Sicherung durch andere Vorhaben des Klägers beeinträchtigt wird.

Dem Beklagten ist zwar insoweit Recht zu geben, dass es keinen allgemeinen Rechtsgrundsatz gibt, dass eine Erklärung eines Beteiligten per se bis zum Beweis des Gegenteils den Anspruch auf Richtigkeit inne hat, dieser Erklärung also „blind“ zu vertrauen ist. Es gibt allerdings auch nicht den umgekehrten allgemeinen Grundsatz, dass an einer Erklärung so lang zu zweifeln ist, bis deren Richtigkeit feststeht oder zumindest durch weitere Indizien gesichert erscheint.

Dem Erfordernis der Glaubhaftmachung im Sinne einer Wahrscheinlichkeitsbetrachtung genügt die Erklärung des Klägers. Denn sie erschöpft sich gerade nicht in der bloßen Behauptung der Leistungsfähigkeit, sondern wird durch das Schreiben des Steuerberaters bestätigt.

Eine Wahrscheinlichkeit für den Wahrheitsgehalt der klägerischen Erklärung ist damit zunächst gegeben.

Damit wäre es an der Beklagten gewesen, Umstände vorzutragen, die diese Wahrscheinlichkeit schmälern oder erschüttern. Solche sind aber nicht ersichtlich. Sie ergeben sich insbesondere auch nicht daraus, dass nicht ersichtlich ist, welche anderen Verpflichtungen der Kläger womöglich hat, die sich ggf. auf sein Vermögen auswirken können.

Eine nicht näher spezifizierte Gefahr des Bestehens anderweitiger, ggf. völlig sachfremder Verbindlichkeiten des Klägers, die die angegebenen Vermögenswerte schmälern könnten, ist einer Leistungsfähigkeitserklärung immer dann immanent, wenn diese „nur" glaubhaft gemacht und nicht nachgewiesen werden muss. Denn nur der Nachweis kann das Bestehen allgemeiner Gefährdungen mit Sicherheit ausschließen. Das „Wahrscheinlichkeitserfordernis“ der Glaubhaftmachung nimmt dagegen stets ein gewisses allgemeines Restrisiko in Kauf.

Würde man den Ausschluss dieses allgemeinen Restrisikos zur Tatbestandsvoraussetzung des Abwendungsrechts machen, so würde dessen Ausübung wiederum derart erschwert bzw. unmöglich gemacht, dass die Anwendung der Abwendungsbefugnis aus § 27 BauGB erheblich eingeschränkt wäre und womöglich nahezu leerliefe, was ersichtlich nicht Ziel des Gesetzgebers gewesen ist.

Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Auskunft des Steuerberaters zu spät - weil nach Ablauf der Frist des §§ 27 Abs. 1, 28 Abs. 2 S. BauGB- eingereicht worden sei. Denn der Kläger hat zumindest innerhalb der Frist des § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB angeboten, auf Nachfrage weitere Unterlagen vorzulegen, falls Bedenken gegen seine finanzielle Leistungsfähigkeit bestünden.

Hiervon hat die Beklagte keinen Gebrauch gemacht. Damit ist es ihr aber auch verwehrt, sich auf eine unzureichende oder verfristete Glaubhaftmachung finanzieller Leistungsfähigkeit zu berufen.

Selbst wenn man mit der Beklagten bzgl. der die Glaubhaftmachung stützenden Tatsachen von einer „Bringschuld“ des Klägers ausgeht, so ist von der Beklagten zu erwarten, dass sie zur Verfahrensförderung etwaige Hinweise erteilt. Dies gilt zumindest dann, wenn der Kläger explizit um solche bittet und weiteren Vortrag anbietet.

Insoweit ist der Rechtsgedanke des § 83 a LVwG anzuwenden, der der Behörde in jedem Verwaltungsverfahren umfassende Betreuungs-, Beratungs- und Auskunftspflichten auferlegt. Dahinter steht der Gedanke, dass die Beteiligten nicht dadurch benachteiligt werden sollen, dass sie ihre Rechte nur deshalb nicht wahrnehmen und durchsetzen können, weil sie nicht über hinreichende Kenntnisse des Verfahrensrechts oder des materiellen Rechts verfügen oder weil sie im Umgang mit Behörden unerfahren oder unbeholfen sind (Herrmann in BeckOK VwVfG Vor zu § 25).

§ 83a Abs. 1 S. 2 LVwG gibt der Behörde daher explizit auf, soweit erforderlich, Auskunft über die dem Verfahrensbeteiligten obliegenden Pflichten zu erteilen. Gemäß § 83a Abs. 2 S. 2 LVwG soll sie überdies in Verwaltungsverfahren Auskunft über die Vollständigkeit der Antragsunterlagen geben.

In Umsetzung dieser Rechtsgedanken durfte sich der Kläger insoweit darauf verlassen, dass die Beklagte ihn -auf seine explizite Bitte- davon in Kenntnis setzen würde, wenn sie den Vortrag zur Finanzierungssicherheit für nicht ausreichend hält. Diese subjektive Einschätzung findet nämlich ausschließlich in dem für den Kläger nicht einsehbaren internen Behördenkreis statt und ist für den Kläger nur unter Schwierigkeiten verlässlich einzuschätzen.

Hätte die Beklagte umgehend einen entsprechenden Hinweis erteilt- oder alternativ/ kumulativ die Frist des § 28 Abs. 2 S.1 BauGB wie vom Kläger beantragt und in § 27 Abs. 1 S.3 BauGB vorgesehen- verlängert, wäre es dem Kläger möglich gewesen, entsprechende Belege fristgerecht nachzureichen.

Sich auf deren Fehlen zu berufen ist sodann treuwidrig.

Die Frage nach einer etwaigen Pflicht der Gemeinde, die in der Abwendungsbefugnis beantragte Fristverlängerung gemäß § 27 Abs. 1 S.3 BauGB zu gewähren kann damit offen bleiben.

Zweifel an der subjektiven Fähigkeit des Klägers, das Grundstück entsprechend den o.g. Zielen zu verwenden, ergeben sich auch nicht aus einer vermeintlichen Unzuverlässigkeit des Klägers, die aus etwaigem Fehlverhalten im Zusammenhang mit früheren Sanierungsvorhaben resultieren soll.

Die Frage nach der Zuverlässigkeit ist dann zu bejahen, wenn der Kläger nach dem Gesamteindruck seines Verhaltens die Gewähr dafür bietet, dass er die Sanierung künftig ordnungsgemäß, insbesondere rechtmäßig durchführen wird.

Die zu diesem Zweck anzustellende Prognose fällt zugunsten des Klägers aus. Die von der Beklagten behaupteten Verfehlungen und Versäumnisse des Klägers bei anderen Sanierungsobjekten sind selbst bei Wahrunterstellung nicht geeignet, dies in Zweifel zu ziehen.

Sie sind teilweise aus den von der Beklagten übermittelten diesbezüglichen Verwaltungsvorgängen schon nicht nachvollziehbar (z.B. Objekt „…“: wesentliche Erneuerung/ Veränderung der Elektrik/Heizungsanlagen; Objekt „…“: tatsächliche Sanierungsfläche von 650 m2 statt angegebener 800 m2). Teilweise ist nicht ersichtlich gegen welche Rechtsvorschrift der Kläger verstoßen haben soll (Objekt „…“: lange Baudauer bei bestehender Baugenehmigung; fehlender Entwässerungsantrag).

Schließlich sind die Vorwürfe teilweise -und auch in Summe- ungeeignet, Zweifel an der Zuverlässigkeit des Klägers zu begründen. Dies gilt v.a. bezüglich der festgestellten, sicherheitsrelevanten Mängel im Objekt „…“. Diese lagen tatsächlich unstreitig vor, wurden aber sämtlich kurzfristig vom Kläger behoben und waren zudem geringfügig. Die Geringfügigkeit zeigt sich insbesondere darin, dass die Beklagte dem Kläger trotz der Mängel die Nutzung der baulichen Anlage erlaubte (Bl. 121 Beiakte B). Auch die Sanierung des Objekts „…“ wurde unlängst von der Beklagten als abgeschlossen erklärt (trotz Kunststofffenstern). Auch aus einem etwaigen Versäumnis des Klägers, den Gerüstbauer am Objekt „…“ bzgl. der rechtzeitigen Verlängerung der Sondernutzungserlaubnis für das Gerüst zu überwachen, ergeben sich keine erheblichen Zuverlässigkeitszweifel. Dies gilt umso mehr als der Kläger bzw. sein Gerüstbauer den Antrag inzwischen nachgeholt hat.

Die von der Beklagten vorgeworfenen Verfehlungen sind im Vergleich zum Volumen der Maßnahmen und zu beachtenden Rechtsnormen allenfalls als Bagatellen einzustufen.

Im Hinblick auf die Vielzahl der von dem Kläger im Gebiet der Beklagten durchgeführten Baumaßnahmen an Immobilien (> 20 in den Jahren 1976-2012, davon mindestens 6 z.T. umfangreiche Sanierungsvorhaben; siehe Bl. 133 der Beiakte A) und der damit zwangsläufig verbundenen Vielzahl zu beachtender Rechtsnormen und Behördenbeteiligung lässt sich aus dem Vortrag der Beklagten schon bei Wahrunterstellung kein Hang des Klägers zur Missachtung rechtlicher Vorschriften feststellen. Zu beachten ist auch, dass die Vorhaben „…“ und „…“ im Jahre 1998 bzw. 2006 abgeschlossen wurden, diesbezügliches etwaiges Fehlverhalten also wenig aktuell ist und dessen Relevanz verblasst.

Nicht zuletzt zeigt der erste überschlägige Zeit- und Kostenplan, den der Kläger mit seiner Abwendungserklärung vorgelegt hat (Bl. 133 der Beiakte A), dass er in der Lage ist, die rechtliche, zeitliche und finanzielle Tragweite des Vorhabens abzuschätzen.

Schließlich hat der Kläger auch eine den Anforderungen aus § 27 Abs. 1 S. 1 und 2 BauGB zur Behebung der städtebaulichen Missstände und Erreichung der städtebaulichen Ziele entsprechende Verpflichtungserklärung abgegeben.

Es genügt eine einseitige Verpflichtungserklärung des Käufers, die keiner Mitwirkung der Gemeinde bedarf (OVG Münster Urteil vom 19. 4. 2010 - 7 A 1041/08; aA Grziwotz in BeckOK BauGB § 27 Rn. 5).

Um die sanierungsrechtliche Zweckerreichung durch den Abwendungsbefugten und deren effektive Durchsetzbarkeit sicherzustellen, muss sie allerdings nach Form und Inhalt so geartet sein, dass sie der Gemeinde als rechtliche Grundlage dienen kann, den ihr durch die Verpflichtungserklärung vermittelten Anspruch, das Grundstück einer ihren Planungsvorstellungen entsprechenden Nutzung zuzuführen, zu verfolgen und ggf. grundbuchlich abzusichern (OVG Münster, Urteil vom 19. April 2010 - 7 A 1041/08).

Diesen Maßstäben entspricht die Verpflichtungserklärung. Sie ist insbesondere inhaltlich bestimmt genug, unbedingt und mit angemessener Fristsetzung abgegeben.

Die inhaltliche Bestimmtheit ergibt sich aus dem Wortlaut der Erklärung, die ausdrücklich auf die detaillierte Beschreibung der Sanierungsabsichten der Beklagten im Ausübungsbescheid Bezug nimmt und diese zudem konkretisiert („Sanierung der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude“; „Herrichtung und Entsiegelung der Freiflächen“; „Verbesserung der Wohnverhältnisse“, siehe Bl. 136 Beiakte A).

Die hierfür vom Kläger angesetzte Frist von zwei Jahren erscheint auch angemessen. Sie wird insbesondere nicht dadurch zu unbestimmt und rechtswidrig, dass ihr Beginn vom Vorliegen bestimmter Voraussetzungen abhängig gemacht wird (Auszug der Mieter, Durchführung baulicher Untersuchungen, Einholung notwendiger Genehmigungen, Zusage von Fördermitteln u.a.). Entgegen der Ansicht der Beklagten ist der Fristbeginn damit nicht in das Belieben des Klägers gestellt und dessen Willkür unterliegend.

Denn der Kläger verpflichtet sich im Weiteren dazu, die entsprechenden Vorfragen „umgehend“ zu klären und die Fördermittel ebenfalls „umgehend“ zu beantragen.

Damit erhält die Beklagte von dem Kläger eine rechtlich durchsetzbare, einseitige Verpflichtungserklärung, die die Zweckerreichung in angemessener Zeit sichert. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass mit der Formulierung „umgehend“ ein rechtlich und gerichtlich vollständig überprüfbarer Begriff verwendet wird. Dieser steht synonym für „unverzüglich“, was nach herrschender Auffassung unproblematisch mit „ohne schuldhaftes Zögern“ zu definieren ist. Der Beklagten steht es insofern frei, den Kläger gegebenenfalls gerichtlich oder mit den Mitteln des Vollstreckungsrechts auf Erfüllung seiner Verpflichtung in Anspruch zu nehmen, um ihn zur Betreibung der Maßnahmen anzuhalten.

Der Sinn und Zweck des Fristerfordernisses aus § 27 Abs. 1 S.1 und 2 Bau, einen Ausgleich zwischen dem gemeindlichen Interesse an der zügigen Herbeiführung plangemäßer Verhältnisse und dem Interesse des Bauherrn an einer ordnungsgemäßen Vorbereitung und Durchführung der Investition (Stock in EZBK BauGB § 27 Rn. 12), ist damit erreicht. Von dem Kläger kann hinsichtlich der Verpflichtungserklärung sodann nicht mehr abverlangt werden, als der gesetzliche Rahmen fordert.

Der Kläger hat damit seine Abwendungserklärung auch nicht unzulässigerweise unter die Bedingung des Vorliegens der o.g. Tatsachen gestellt. Er hat vielmehr eine sanierungs- und baurechtsimmanente logische Notwendigkeit deklaratorisch festgestellt- namentlich, dass die Sanierungsarbeiten erst nach Schaffung von „Baurecht“ im weitesten Sinne erfolgen können. Hierin ist keine für die Ausübung des Gestaltungsrechts feindliche Bedingung zu sehen (so i.Erg. auch Stock in EZBK BauGB § 27 Rn. 22 und Rn.12, der den Fristbeginn auch ohne ausdrückliche Erklärung an das Bestehen des Baurechts knüpft).

Es kann dem Kläger nicht zugemutet werden, eine Frist für die Fertigstellung der Gesamtmaßnahme anzugeben, die nicht berücksichtigt, dass der Beginn der Arbeiten u.A. von Faktoren abhängig ist, deren zeitliche Erledigung nicht ausschließlich in seinem Einflussbereich liegen und sich kaum realistisch abschätzen lassen (Auszug der Mieter, der ggf. gerichtlich durchzusetzen ist; Verfahrensdauer bei Denkmal- und Baubehörden etc.). Daran ändert auch der Vortrag der Beklagten, man wisse, dass es bei Sanierungsprojekten zu unerwarteten Verzögerungen kommen kann und man werde dies dann ggf. dem Kläger nicht anlasten, nichts. Der Kläger kann und muss sich insoweit nicht auf das Verständnis oder die „Kulanz“ der Beklagten verlassen, wenn er -verschuldet oder unverschuldet- die Frist, zu der er sich verpflichtet hat, nicht einhalten kann.

Denn der Kläger begibt sich mit Ausübung der Abwendungsbefugnis nicht seines Rechtes, die Sanierungsmaßnahmen wie jeder wirtschaftlich denkende und rechtmäßig sowie gründlich handelnde Sanierungsträger vorzubereiten und einzuleiten. Eine realistische Zeitangabe ohne Berücksichtigung der Tatsache, dass zunächst „Baurecht“ zu schaffen ist, kann dem Kläger so nicht zugemutet werden.

Dies könnte - wenn sich z.B. der Auszug der Mieter verzögert, da diese bis in die letzte Instanz hiergegen prozessieren- sogar zu völlig realitätsfernen Zeiträumen, die zur Erledigung der eigentlichen Sanierung zur Verfügung stehen, führen. Dass diese dann wegen Zeitdrucks womöglich nicht fachgerecht und sorgfältig ausgeführt werden, dürfte auch nicht dem Interesse der Beklagten an ordnungsgemäßer Zweckerreichung entsprechen. Die Sanierungsträgerin, zu deren Gunsten die Beklagte das Vorkaufsrecht ausübt, könnte genausowenig eine brauchbare Zeitangabe machen, da sie insofern vor den selben tatsächlichen Unwägbarkeiten stehen würde. Demgegenüber kann von dem Kläger nicht mehr verlangt werden als die Beklagte bzw. der Sanierungsträger zu leisten verpflichtet wären.

Dass er sich wirksam zur unverzüglichen Betreibung der notwendigen Maßnahmen verpflichtet ist ausreichend.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO iVm § 709 ZPO.

Der Streitwert war in Höhe von 25 % des Kaufpreises des von dem streitbefangenen Bescheid betroffenen Grundstücks festzusetzen (§§ 63 Abs.2, 52 Abs. 1 GKG iVm Ziff. 9.6.1 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der aktuell gültigen Fassung).