LG Mönchengladbach, vom 15.10.2010 - 11 O 355/08
Fundstelle
openJur 2015, 21438
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Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, den im Grundbuch des Amtsgerichtes ... von ..., Blatt ... eingetragenen Grundbesitz Gemarkung ..., Flur 15, Flurstück 110, 111 und 131, Abteilung II, lfd. Nr. 7, ..., ..., an die Beklagte aufzulassen und die entsprechende Eigentumsänderung im Grundbuch zu bewilligen, Zug um Zug gegen Freigabe des bei den Rechtsanwälten ... Düsseldorf, hinterlegten Betrages von 12.454,50 €.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin, die ... ist, begehrt von der Beklagten, einer ..., die Rückabwicklung eines Grundstückkaufvertrages.

Die Klägerin ist eingetragene Eigentümerin des im Tenor näher bezeichneten Grundbesitzes ... Bereits unter dem 10.4.2006 wollten die Parteien durch den zur Urkunden-Nr. ... des Notars ... beurkundeten Kaufvertrag den streitgegenständlichen Grundbesitz auf die Beklagte übertragen. Dieser Vertrag wurde wegen des Bestehens beurkundungspflichtiger Nebenabreden aufgehoben. Am 22.2.2007 beurkundeten unter der Urkundenummer ... die Parteien daher die Aufhebung des ursprünglichen Vertrages und schlossen einen weiteren Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von 800.000,00 € über den Grundbesitz ab. Unter Ziffer II 2 c.) des Kaufvertrages ist bestimmt, dass der Restkaufpreis in Höhe von 366.750,00 € innerhalb einer Woche nach Räumung des Wohnhauses durch die Verkäufer fällig wird. Weiter heißt es wörtlich: "Die Räumung erfolgt frühestens zum 1.4.2007 und spätestens zum 31.10.2007." In Abs. 3 der Ziffer II 2 c) ist weiter vereinbart, dass die Beklagte einen Teil des Restkaufpreises in Höhe von 50.000,00 € durch Übereignung des Kunstwerkes" ... ", Aquarell über Bleistifte auf Bütten, erbringt, so dass der Kaufpreis nicht in bar zu leisten ist. Die Beklagte sichert insoweit zu, dass das vorgenannte Kunstwerk einen Marktwert von 50.000,00 Euro hat. Die Übereignung des vorgenannten Kunstwerkes erfolgt mit Fälligkeit des Restkaufpreises.

Unter Ziffer III 6 heißt es weiter, dass sich der Verkäufer verpflichtet, für das Kaufobjekt ab dem 1.4.2007 monatliche Nutzungsentgeltentschädigung von 1.000,00 € zu entrichten für jeden vollen Monat bis zur vollständigen Räumung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Kaufvertrages wird auf die zu den Akten gereichte Kopie der Urkunde (Blatt 7 bis 14 der Akte) verwiesen.

Nachdem die Klägerin länger als zunächst angenommen mit der Suche nach einem anderen Objekt zugebracht hatte und sich die Renovierungsarbeiten bei dem dann gefundenen neuen Hof hinzogen, vereinbarten die Parteien mit notarieller Urkunde vom 24.9.2007, Urkundennummer ... des Notars ..., dass die Klägerin gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten das Kaufobjekt bis zum 31.10.2007 besenrein räumt. Der Beklagten wurde gestattet, die Nutzungsentschädigung für die Vergangenheit und Zukunft unmittelbar vom Kaufpreis abzuziehen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Nachtragsvertrages wird auf die Anlage K 2 (Blatt 16 bis 18 der Akte) Bezug genommen.

Zu einem Auszug der Klägerin bis zum 31.10.2007 kam es nicht. Im Auftrage der Beklagten beging sodann der Sachverständige ... am 9.11.2007 das Objekt, um den Räumungszustand des Gutes festzuhalten. Die Beklagte begann in der Folgezeit damit, soweit die Räumung zumindest teilweise vollzogen war, mit der Renovierung des Objektes durch die Fa. ... . Das Unternehmen führte auch die Renovierung am neuen Objekt der Klägerin durch. In Absprache mit der Klägerin verauslagte die Beklagte die Baurechnungen der Fa. ... für die am neuen Objekt angefallenen Arbeiten in einer Gesamthöhe von 62.729,28 €. Diese Summe sollte vereinbarungsgemäß vom Restkaufpreis in Abzug gebracht werden.

Am 10.4.2008 kam es zur Übergabe des Objektes, über das ein Übergabeprotokoll gefertigt wurde. Neben acht Pferden gestatte die Beklagte der Klägerin noch einige Sachen im Objekt bis zum 31.7.2008 zu belassen. Eine Entfernung von weiteren Gegenständen wurde nicht vereinbart. Wegen der Einzelheiten des Übergabeprotokolls wird auf die Anlage K. 3 (Blatt 19 und 20 der Akte) verwiesen.

Unter den 24.04.2008 bestätigte der Notar der Beklagten die zu zahlende Kaufpreisforderung, die u. a. in der Lastenfreistellung bzgl. der Kreditverbindlichkeiten der Klägerin bei ihrer Hausbank in Höhe von 149.352,43 € bestand. Unter dem 5.5.2008 mahnte die Klägerin wegen der ausstehenden Kaufpreiszahlung die Beklagte sodann erstmalig an und drohte im Falle der Nichtzahlung den Rücktritt von Vertrag an. Wegen der Einzelheiten des Mahnschreibens wird auf die Anlage K 4 (BL. 191/192 der Akte) Bezug genommen. Am 6.5.2008 überwies die Beklagte an die Klägerin 55.213,79 € und überwies an die Hausbank der Klägerin den vom Notar bestätigten Betrag in Höhe von 149.352,43 €. Mit Schreiben vom gleichen Tag klärte die Beklagte die Klägerin über die Zahlungen auf und rechnete wegen des verspäteten Aufzuges der Klägerin und ihres Lebensgefährten gegen den Kaufpreisanspruch der Klägerin mit Schadensersatzansprüchen in einer Gesamthöhe von 12.454,50 € auf. Am 13.5.2008 übereignete die Beklagte das ... der Klägerin und übergab dieses dem Klägervertreter. Am 26.05.2008 zahlte die Beklagte den aufgerechneten Betrag unter Vorbehalt an den Klägervertreter zu treuen Händen.

In der Folgezeit kam es zwischen den Parteien zu Streit über die Werthaltigkeit des übertragenen ... und die Vorbehaltsloserklärung des unter Vorbehalt gezahlten Betrages. Von der Beklagten wurde angeboten, das Bild für die Klägerin zu einem Preis in Höhe von 50.000,00 € Euro zu veräußern. Da sich die Parteien über die Abwicklungsmodalitäten jedoch nicht einigen konnten, scheiterte der Verkauf.

Am 23.9.2008 erklärte die Klägerin unter Hinweis auf die nicht ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrages durch die Beklagte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Bewilligung zur Eigentumsumschreibung wurde zurückgezogen und die Beklagte zur Bewilligung der Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung aufgefordert.

Die Klägerin ist der Meinung, zum Rücktritt vom Kaufvertrag gemäß § 323 Abs. 1 BGB berechtigt zu sein. Die Beklagte habe in mehrfacher Hinsicht ihre Pflichten verletzt. Zum einen sei die Beklagte nicht berechtigt gewesen, einen Schadenersatzforderungsbetrag gegen die Kaufpreisforderung der Klägerin aufzurechnen und den Betrag nur unter Vorbehalt zu zahlen. Zum anderen sei der Kaufpreis verspätet gezahlt worden und das übertragende ... nicht - wie von der Beklagten zugesichert - werthaltig. Nachforschungen der Klägerin hätten ergeben, dass das Bild lediglich einen tatsächlichen Wert von maximal 18.000,00 € habe. Die Beklagte habe keinen gangbaren Vorschlag unterbreitet, wie man den offenbar bestehenden Minderwert des Bildes habe ausgleichen können. Der Verkauf des Bildes sei gescheitert.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung im Grundbuch des Amtsgerichts ... , Blatt ... eingetragenen Grundbesitz Gemarkung ..., Flur 15, Flurstück 110, 111 und 131, Abteilung II, lfd. Nr. 7, ..., ... Jüchen zu bewilligen,

Zug um Zug gegen

- Zahlung von 737.545,50 €

- Lastenfreistellung in der erforderlichen Höhe an die Volksbank ..., ..., 40215 Düsseldorf,

- Freigabe des bei der Kanzlei ..., ..., 40479 Düsseldorf, hinterlegten Betrages in Höhe von 12.454,50 € zu Gunsten der Beklagten,

- Rückgabe des Kunstwerkes "..." Aquarell über Bleistift auf Bütten, Format ..., ..., 1935.

2. festzustellen, dass die Beklagte mit der Annahme des Kunstwerkes "..." Aquarell über Bleistift auf Bütten, Format ..., ..., 1935, in Verzug ist.

3. die Beklagte zu verurteilen, den von ihr innegehabten Grundbesitz Gemarkung ..., Flur 15, Flurstück 110, 111 und 131, Abteilung II, lfd. Nr. 7, postalische Bezeichnung ..., 41363 Jüchen zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt sie,

die Klägerin zu verurteilen, den im Grundbuch des Amtsgerichts Grevenbroich von ..., Blatt ... eingetragenen Grundbesitz Gemarkung ..., Flur 15, Flurstück 110, 111 und 131, Abteilung II, lfd. Nr. 7, ..., 41363 Jüchen, an die Beklagte aufzulassen und die entsprechende Eigentumsänderung im Grundbuch zu bewilligen, Zug um Zug gegen Freigabe des bei den Rechtsanwälten ..., Düsseldorf, hinterlegten Betrages von 12.454,50 €.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Nachdem die Beklagte ursprünglich die Auffassung vertreten hat, ihr ständen die zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzpositionen aufgrund des verspäteten Aufzuges der Klägerin zu, hat sie nach der Beweisaufnahme davon Abstand genommen und den Widerklageantrag eingeschränkt. Sie ist der Auffassung, alle Vertragspflichten ordnungsgemäß erfüllt zu haben, so dass die Klägerin nicht erfolgreich vom Vertrag zurücktreten könne. Selbst wenn die Aufrechnungserklärung zu Unrecht erfolgt sein sollte, könne die Klägerin aufgrund des im Verhältnis zum Kaufpreis geringen Betrages keinen Rücktritt vom gesamten Grundstückskaufvertrag verlangen, denn dies würde sich bei einer Gesamtschau aller Umstände als treuwidrig darstellen. Entgegen der Darstellung der Klägerin habe das übertragende Aquarell auch einen Marktwert von 50.000,00 €.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen ... und Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten des Sachverständigen ... vom 21.12.2009 (Blatt 245 bis 256 der Akte) sowie von 24.04.2010 (Blatt 292 bis 294 der Akte) und die Sitzungsniederschrift vom 5.7.2010 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe

Die auf Rückabwicklung gerichtete Klage ist unbegründet, die Widerklage dagegen begründet.

I.

Zur Klage:

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 22.02.2007 gemäß §§ 323 Abs. 1 BGB zu.

Die von der Klägerin angeführten Vertragsverletzungen liegen nicht vor bzw. rechtfertigen nicht den Rücktritt vom Vertrag.

1.

Zum einen hat die Beklagte mit der Übergabe des Kunstwerkes "..." Aquarell über Bleistift auf Bütten, Format ..., ..., 1935, ihre Pflicht aus II. 2. c) Abs. 3 des Notarvertrages vertragsgemäß erfüllt. Die Behauptung der Klägerin, die Zusicherung der Beklagten, das Kunstwerk habe einen "Markwert" - bezogen auf den Tag der Beurkundung - von 50.000,00 €, sei falsch, trifft nicht zu.

Was unter dem Begriff "Marktwert" zu verstehen ist, ist - da es im Kunstgewerbe und bei der Bewertung von Kunstgegenständen unterschiedliche Begrifflichkeiten gibt - durch Auslegung zu ermitteln, §§ 133, 157 BGB. Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Hubertus Schlenke, an dessen Fachwissen es keinen Anlass zu Zweifeln gibt, ist zwischen dem Verkehrswert, und dem Markthandelswert (Händlerverkaufspreis) zu unterscheiden. Der Begriff des "Marktwertes" wird gerade von Laien, aber auch von Fachleuten und Gerichten fehlerhaft verwendet und oft mit dem Markthandelswert verwechselt. Den Markthandelswert des fraglichen Bildes hat der Sachverständige überzeugend - und von den Parteien auch nicht angegriffen - auf exakt 50.000,00 € festgesetzt.

Welchen Wert die Parteien hier gewollt haben ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften, § 133 BGB. Dabei sind die Begleitumstände und auch die Interessenlage der Parteien bei der Bewertung mit einzubeziehen.

Vorliegend haben beide Parteien bei ihrer mündlichen Anhörung angegeben, keine Kenntnis von den unterschiedlichen Begrifflichkeiten gehabt zu haben. Der Begriff des "Marktwertes" ist daher laienhaft, d.h. ohne das entsprechende Hintergrundswissen, verwendet worden. In der Regel verwendet der Laie - dies bestätigt auch der Sachverständige - diesen Begriff, wenn er den Endpreis als Verrechnungswert ("Ladenpreis") meint. Damit ist der Händlerverkaufspreis, sprich der "Markthandelswert"" gemeint, der Preis also, der von einem Dritten (Endabnehmer) auf dem Markt für das Bild hätte bezahlt werden müssen, wenn er dies - zum Beispiel bei einer Auktion oder in einer Galerie - hätte erwerben wollen.

Es gibt keinerlei Anhaltspunkte, dass die Parteien hier nicht den Markthandelswert, sondern den Marktwert im Sinne des Verkehrswertes gemeint haben könnten. Bei der Beklagten handelt es sich um eine Kunsthändlerin, für die der Marktwert keine Rolle spielt, da dieser nach den überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen noch circa 35% unter dem Einkaufspreis liegt, die eine Kunsthändlerin in der Regel für die Anschaffung eines Kunstwerkes aufbringen müsste. Warum hätte die Beklagte das Aquarellbild zum "Verkehrswert", der noch unter dem von ihr verauslagten Einkaufspreis lag, an die Klägerin abgeben sollen. Wäre dies gewollt gewesen, hätte sich die Beklagte sicherlich nicht auf einen (Verkehrs-)Wert von 50.000,00 € eingelassen.

Zwar wollte die Klägerin das Bild nicht selbst behalten, sondern es veräußern, was ihr als Laien nur unter erschwerten Bedingungen möglich war. Nach ihren eigenen Ausführungen sollte und wollte ihr jedoch die Beklagte als ... beim Verkauf helfen, in der Hoffnung, das Bild zu einem noch höheren Verkaufspreis veräußern zu können.

Unter dem "Marktwert" ist daher der "Markthandelswert" zu verstehen, den das Bild nach den nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Schenke auch hat.

2.

Die Beklagte hat den Kaufpreis - abgesehen von dem unter Vorbehalt gezahlten Betrag - auch nicht verspätet gezahlt. Zwar hat die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 05.05.2008 zur Zahlung bis zum 15.05.2008 angemahnt. Unstreitig hat die Beklagte aber bereits unter dem 6.05.2008 die Klägerin von ihren Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 149.352,43 € entlastet, deren Höhe ihr erst mit Schreiben vom 24.4.2008 vom Notar zur Kenntnis gebracht worden war. Des Weiteren hat sie die Klägerin von ihren Verbindlichkeiten gegenüber der ... in Höhe von 62.729,28 € entlastet und am gleichen Tage einen Betrag in Höhe von 55.213,79 € an die Klägerin überwiesen. Damit erfolgte eine fristgerechte Zahlung.

3.

Zwar hat die Beklagte vorerst mit Schadensersatzansprüchen in Höhe von 12.454,50 € aufgerechnet und diesen Betrag lediglich unter Vorbehalt an den Prozessbevollmächtigten der Klägern zu treuen Händen gezahlt. Die Klägerin kann daraus aber kein Rücktrittsrecht herleiten. Denn dem Rücktritt steht § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB entgegen. Nach § 323 Abs. 5 S. 2 BGB kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt hat, die Pflichtverletzung jedoch unerheblich ist. § 323 Abs. 5 S. 2 BGB spricht zwar von nicht vertragsgemäßer Bewirkung der schuldnerischen Leistungen, womit in der Regel die "Schlechterfüllung der Leistungen" gemeint ist. Diese Vorschrift ist jedoch auch für den Fall der "Nichterfüllung einer unerheblichen Pflicht" anzuwenden, denn Schlecht- und Nichterfüllung können unter Bewertungsgesichtspunkten nicht unterschiedlich behandelt werden (Palandt-Heinrichs § 323 Rn. 32 m. w. N. ; Jauernig/ Vollkommer § 323 Rn. 6).

Zwar handelt es sich bei der Summe von 12.454,50 € um einen Teil der Hauptleistung der Beklagten und nicht um eine Nebenpflicht. Bei der unter Vorbehalt geleistete Zahlung des Restkaufpreises an den Klägervertreter handelt es sich jedoch um eine nicht vertragsgemäße "einschränkte Zahlung" bis zur Klärung der Sachlage, ob die Beklagte zur Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen aufgrund des unstreitig vertragswidrig verspäteten Auszug der Klägerin berechtigt war. Eine solche eingeschränkte Zahlung ist aufgrund der Wertungsgleichheit dem Fall der nicht vertragsgemäßen Bewirkung der Leistung im Sinne des § 323 Abs. 5 S. 2 BGB gleichzusetzen.

Ob diese nicht vertragsgemäße Leistung und daraus resultierende Pflichtverletzung erheblich oder unerheblich war, richtet sich nach einer umfassenden Interessenabwägung (OLG Frankfurt NJW-RR 2009,741 - 743). Bei einer Schlechterfüllung wird nach der Rechtsprechung die Grenze der Erheblichkeit regelmäßig zwischen 10 % und 20% des Preises für den Beseitigungsaufwand gezogen (a.a.O.). Hier macht der unter Vorbehalt geleistete Betrag lediglich 1,55% des Kaufpreises von 800.000,00 € aus. Bei einer Schlechterfüllung wäre die Erheblichkeitsgrenze daher deutlich unterschritten. Es ist kein Grund ersichtlich, diese Grenze nicht auch bei der Nichterfüllung zu ziehen. Die Pflichtverletzung der Beklagten ist daher als unerheblich anzusehen. Die Klägerin kann demgemäß daraus keine Rücktrittansprüche herleiten, sondern muss sich auf die Geltendmachung ihres Erfüllungsanspruches bzw. des Freistellungsanspruches verweisen lassen.

Die Klägerin hat daher weder einen Anspruch auf Bewilligung zur Löschung der Auflassungsvormerkung noch zur Räumung des Grundbesitzes, ebenso wenig ist die Beklagte mit der Annahme des ... in Verzug. Die Klage mit den entsprechenden Anträgen 1 - 4) war daher insgesamt abzuweisen.

Zur Widerklage:

Die Beklagte hat einen Anspruch gegen die Klägerin auf Auflassung des im Tenor bezeichneten Grundbesitzes an sie und Bewilligung der Eigentumsänderung im Grundbuch, Zug um Zug gegen Freigabe des bei den Rechtsanwälten ..., Düsseldorf hinterlegten Betrages in Höhe von 12.454,50 € aus Ziffer I. 3. und V. 2. des notariellen Kaufvertrages vom 2.2.2007.

Gemäß den oben genannten Erwägungen kann der Kaufvertrag nicht rückabgewickelt werden, so dass die notariellen Vereinbarungen der Parteien im Kaufvertrag wirksam sind und bleiben. Gegen Freigabe des zu treuen Händen hinterlegten Betrages in Höhe von 12.454,50 € an die Klägerin ist diese verpflichtet, den Grundbesitz an die Beklagte aufzulassen und die Bewilligung zur Eigentumsänderung im Grundbuch zu erteilen, nachdem sie die Bewilligung zur Eigentumsumschreibung zurückgezogen und die Auflassung verweigert hatte. Da es sich um einen gegenseitigen Vertrag handelt, ist die Beklagte berechtigt, die Freigabe des restlichen Kaufpreises Zug um Zug gegen Bewilligung der Eigentumsänderung anzubieten, §§ 273, 274 Abs. 1 BGB.

Mit Freigabe des genannten Betrages ist der Kaufpreis vollständig geleistet. Der setzt sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 800.000,00 €

abzgl. 66.500,00 € Anzahlung Ziff. II. 2. a)

abzgl. 366.750,00 € Teilzahlung Ziff. II. 2 b)

abzgl. 25.000,00 € A-conto-Zahlung gem. Nachtragsvertrag Ziff. 3.

abzgl. 149.352,43 € Lastenfreistellung Sparkasse

abzgl. 62.729,28 € Freistellung von Baurechnungen

abzgl. 55.213,79 € Zahlung vom 06.05.2008

abzgl. 50.000,00 € für Bild

abzgl. 12.000,00 € Nutzungsentschädigung Mai 2007 - April 2008

abzgl. 12.454.50 € Auszahlung des unter Vorbehalt gez. Betrages

verbleiben 0,00 €

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die teilweise Rücknahme des Widerklageantrages war verhältnismäßig geringfügig.

Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 Satz 1 ZPO.

III.

Streitwert:

Für Klage und Widerklage 800.000,00 € (§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG, Klage und Widerklage betreffen denselben Gegenstand)