AG Hanau, Urteil vom 03.07.2013 - 37 C 383/12
Fundstelle
openJur 2015, 12364
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Tenor

Der in der Eigentümerversammlung vom 26.09.2012 gefasste Beschluss zu TOP 8 wird für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag vom Dezember 1978 durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.09.2012 nicht beendet wurde und unverändert fortbesteht.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, so die Klägerin nicht seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Gültigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 26.09.2012 zu TOP 8 gefassten Beschlusses über die sofortige Abberufung der Klägerin als WEG-Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ZZ aus wichtigem Grund und die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages.

Die klägerische Gesellschaft ist seit 1978 Verwalterin der Eigentümergemeinschaft, deren Mitglieder die Beklagten sind. Sie wurde zuletzt bis zum 31.12.2013 bestellt. Auf der Eigentümerversammlung vom 26.09.2012 wurde die Klägerin unter TOP 8 abberufen und die fristlose Kündigung des Verwaltungsverhältnisses beschlossen.

Dem liegen folgende beklagtenseits vorgetragene Vorgänge zugrunde:

In der Eigentümerversammlung vom 31.05.2011 wurde unter TOP 6 mehrheitlich beschlossen, dass eine Kündigung des damaligen Hausmeisters nicht ausgesprochen werden solle. Dennoch hat die Klägerin dem Hausmeister gegenüber am 18.01.2012 die ordentliche Kündigung ausgesprochen, da dieser keine ordnungsgemäßen Arbeiten ausgeführt habe.

In der Versammlung vom 26.05.2010 wurde erörtert, dass die Beschriftungen der Zu- und Ableitungen der Ventile in den Kellerräumen erneuert werden sollen. Dieses sei nicht erfolgt.

In der Versammlung vom 28.05.2009 wurde beschlossen, dass die Klägerin Angebote zur Neugestaltung des Spielplatzes der Liegenschaft einholen solle. Dieses sei bisher nicht erfolgt.

Nachdem die LLwerke Mängel an der Gasleitung festgestellt hatten, wurde in der Versammlung vom 05.05.2008 beschlossen, dass die Klägerin diese Mängel außerhalb der Heizperiode beheben sollen. Dieses ist erst im August 2012 geschehen.

Die in der Versammlung vom 08.05.2002 beschlossene Pauschale von 8,00 EUR, die durch jeden Eigentümer erbracht werden solle, um neue Schilder bei Eigentümerwechsel anzubringen, sei nicht erhoben worden.

Die Klägerin habe unwirtschaftlich gehandelt, in dem sie sowohl die Verträge der Gebäudeversicherung bei der ..., als auch den Gasbezug nicht nachverhandelt, bzw. neu abgeschlossen habe. Zudem sei der Wartungsvertrag für die Aufzugsanlage nicht günstigeren Konditionen angepasst worden.

Die Klägerin habe einen Wasserschaden am 11.09.2012 nicht bearbeitet, dieses habe erst die Nachfolgeverwaltung im November getan.

Mit Schriftsatz vom 26.06.2013 sei ein weiterer Abberufungsgrund bekannt geworden, da mehr als die genehmigten Gelder von der Rücklage entnommen worden seien.

Zudem habe die Klägerin die Verwaltungsabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011 3 Monate verspätet erstellt.

Die Klägerin beantragt,

den in der Eigentümerversammlung vom 26.09.2012 gefasste Beschluss zu TOP 8 für ungültig zu erklären;

festzustellen, dass der zwischen den Parteien geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag vom Dezember 1978 durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.09.2012 nicht beendet wurde und unverändert fortbesteht.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, die genannten Vorfälle würden eine vorzeitige Abberufung rechtfertigen. Zudem fehle der Klägerin das Rechtsschutzinteresse der Klage, da sie die Versammlung, in der über den Beschluss diskutiert wurde, unmittelbar nach der Beschlussfassung verlassen habe.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Abberufungsbeschluss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages ist unwirksam.

Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters ist dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. nur BGH, Beschluss vom 20.06.2002, Az: 5 ZB 39/01 in NJW 2002, 3240; Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 186 m.w.N.). Die hier von den Beklagten vorgebrachten Gründe reichen jedoch nicht aus, um das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige, jedenfalls bis zum Ablauf der Bestellungsfrist pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit durch die Klägerin grundlegend zu erschüttern.

Die Klägerin hat ein Rechtsschutzinteresse. Das Verlassen der Versammlung nimmt ihr die Möglichkeiten der gerichtlichen Geltendmachung der Unwirksamkeit des Beschlusses nicht. An einen Verlust des Rechtsschutzinteresses sind ohnehin hohe Anforderungen zu stellen. Eine ausdrückliche Genehmigung, bzw. Zustimmung zu der Abberufung kann hierin nicht gesehen werden.

Die durch die Klägerin ausgesprochene Kündigung des Hausmeisters stellt einen solchen Grund nicht dar. Zwar ist es zutreffend, dass eine direkte Zuwiderhandlung der Verwaltung gegen ausdrückliche Beschlüsse der Eigentümer grundsätzlich einen Kündigungsgrund darstellt, da gerade hierdurch, unabhängig von Art und Umfang der Handlung selbst, das Vertrauen der Eigentümer in die Umsetzung der Beschlüsse der Gemeinschaft erschüttert ist. Hierauf können sich die Beklagten jedoch vorliegend nicht berufen, da der von ihnen genannte Beschluss in keinem direkten Zusammenhang mit der Kündigung des Hausmeisters steht. Ausweislich des Protokolls der damaligen Eigentümerversammlung (Bl. 84 ff./87 d.A.) war Gegenstand der dortigen Diskussion ein Wechsel der Hausverwaltung, um Kosten einzusparen. Es wurden hierbei Kosten, Leistungen und Verbesserungen diskutiert. Entscheidend ist daher die Frage der Wirtschaftlichkeit und des Preis-Leistungs-Verhältnisses des Hausmeisters gewesen. Die Frage einer Beendigung wegen Schlechtleistung des Hausmeisters war daher überhaupt nicht Gegenstand des Tagesordnungspunktes und daher auch nicht des Beschlusses. Der bloße Hinweis, dass die meisten Anwesenden grundsätzlich mit den Leistungen des Hausmeisters zufrieden seien, ist allgemeiner Natur und verdeutlicht, dass allein wirtschaftliche Gesichtspunkt im Vordergrund standen. Dass, wie die Beklagten meinen, ein ausdrücklicher Beschluss gefasst worden sei, dem Hausmeister wegen (bekannter) Schlechtleistungen nicht ordentlich zu kündigen, ist daher nicht zutreffend. Die Klägerin sah sich daher aufgrund der Verhaltensweisen des Hausmeisters in der nachfolgenden Zeit, die der Kündigung zugrunde lagen, insoweit gerade keinem anderslautenden Beschluss ausgesetzt. Dieses wurde ihr zudem dadurch bestätigt, dass sie den Verwaltungsbeirat rechtzeitig von der beabsichtigten Kündigung in Kenntnis gesetzt hat, ohne dass dem widersprochen worden ist. Ob die aufgeführten Gründe daher zutreffen, braucht hier nicht erörtert zu werden, da auch im gegenteiligen Fall kein unmittelbarer Verstoß gegen einen Eigentümerbeschluss vorläge, welcher allein die sofortige Abberufung rechtfertigen würde. Das wäre dann anders, wenn die Klägerin einen Wechsel des Hausmeisters aus Gründen der Kostenoptimierung vorgenommen hätte, da genau das nicht gewollt war und insoweit das Gegenteil beschlossen worden war. Die ordentliche Kündigung wegen Schlechtleistung war von der Beschlussfassung jedoch nicht beinhaltet. Daher ist eine Erschütterung des Vertrauensverhältnisses hierdurch auch nicht anzunehmen, da die Klägerin jedenfalls dem Inhalt des Beschlusses TOP 6 vom 31.05.2011 nicht zuwider gehandelt hat.

So in der Versammlung vom 26.05.2010 erörtert wurde, dass die Beschriftungen der Zu- und Ableitungen der Ventile in den Kellerräumen erneuern sollen, kann ein Verstoß hiergegen nicht die Abberufung im September 2012 rechtfertigen. Die Klägerin weist zutreffend darauf, dass ein Beschluss und eine Handlungsaufforderung an die Klägerin insoweit überhaupt nicht gefasst wurde, was sich unmittelbar daraus ergibt, dass zwar bzgl. der Punkte TOP 8 a) und h) Beschlüsse gefasst wurden, nicht aber unter (hier einschlägig) d). Ob und inwieweit es dennoch Aufgabe der Klägerin war, dieses zu tätigen, muss hier nicht weiter erörtert werden. Eine sofortige Abberufung kommt nur in besonderen Fällen, wie etwa der eindeutigen Nichtbefolgung von Beschlüssen in Betracht. Das wäre nur anzunehmen, wenn die Beklagten einen solchen Beschluss auch ausdrücklich gefasst haben. Die Verwaltung kann nicht dem Risiko einer jederzeitigen Abberufung ausgesetzt sein, wenn es um Fragen geht, über die kein, bzw. kein eindeutiger Beschluss gefasst worden ist.

So in der Versammlung vom 28.05.2009 beschlossen wurde, dass die Klägerin Angebote zur Neugestaltung des Spielplatzes der Liegenschaft einholen, und dieses bisher nicht erfolgt sei, ist nicht ersichtlich, warum das erst im September 2012, also über drei Jahre später, eine sofortige Abberufung rechtfertigen solle. So die Beklagten hierauf entsprechenden Wert legen, dass sie über die reine (von ihnen angenommene) Schlechtleistung der Verwaltung hinaus eine Unzumutbarkeit der Fortführung der Verwaltung annehmen, hätte dieses schon deutlich früher beschlossen werden müssen. Dieser Grund (so er besteht) kann nun nicht mehr herangezogen werden.

Ebenso verhält es sich hinsichtlich der von den LLwerken festgestellten Mängel an der Gasleitung. Der Beschluss zur Behebung stammt aus dem Monat Mai 2008. So die Beklagten auf die Gefahren und somit Bedeutung der Handlungsverpflichtung hinweisen, ist ebenfalls nicht ersichtlich, warum fast 4 ½ Jahr später eine Abberufung erfolgt, und zwar nachdem der Mangel behoben wurde.

Die aus der Versammlung vom 08.05.2002 angeführte Pauschale von 8,00 EUR, die durch jeden Eigentümer erbracht werden solle, um neue Schilder bei Eigentümerwechsel anzubringen, und die nicht erhoben worden sei, kann mit Blick auf die über 10 Jahre, sie seither vergangen sind, ebenfalls nicht herangezogen werden.

So die Beklagten vortragen, die Klägerin habe unwirtschaftlich gehandelt, in dem sie sowohl die Verträge der Gebäudeversicherung bei der ..., als auch den Gasbezug und die Aufzugswartung nicht nachverhandelt, bzw. neu abgeschlossen habe, ist auch hier von einem Abberufungsgrund kaum auszugehen. Die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots fällt in den Bereich der Schlechtleistung, bzw. Vertragsverletzung und bedingt primär Schadenersatzansprüche und führt im Übrigen dazu, dass derartiges bei einer Neubestellung zu berücksichtigen ist. Eine sofortige Abberufung käme nur bei außergewöhnlichem Fehlverhalten in Betracht, das zu erheblichem Schaden führt. Derartiges ist jedoch, wie im Übrigen eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots selbst, von den Beklagten nicht dargelegt worden. Das Wohnungseigentumsrecht statuiert Pflichten des Verwalters, sich vor dem Abschluss kostenintensiver Verträge und auch im Folgenden zu vergewissern, ob es wirtschaftlichere Angebote gibt. Die Darlegungs- und Beweislast für die Pflichtverletzung auch unterliegt aber erst dann einer Umkehr, wenn der Geschädigte der Sache nach typischer Weise in Beweisnot gerät oder sich der Schadensfall in einem allein von dem Pflichtigen beherrschten Gefahrenbereich ereignet hat (OLG Düsseldorf, WuM 1997, 347). Wie bei dem betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots kommt aber auch hier den Eigentümern zunächst eine primäre Darlegungslast zu, eine solche durch Vortrag alternativer Angebote und pflichtverletzungsbegründender Anknüpfungspunkte darzulegen. Sowohl hinsichtlich der Gebäudeversicherung vom Dezember 2012, als auch der Aufzugswartungskosten wird lediglich spekuliert und vermutet, dass es günstigere Alternativen gibt. Die Vorlage eines neu abgeschlossenen Versicherungstarifs führt aber nicht zu Erkenntnissen über die Möglichkeiten in der Vergangenheit. Zudem stammt dieser aus der Zeit nach der Abberufung der Klägerin und ist daher dieser selbst nicht zugrunde zu legen. Auch hinsichtlich des Gasbezuges fehlt es an substantiiertem Vortrag zu konkreten Vergleichs- und Alternativangeboten. Worauf der genannte Vergleich basiert, ist nicht erkennbar und daher auch nicht nachvollziehbar.

So die Klägerin einen Wasserschaden vom 11.09.2012 nicht bearbeitet haben soll, ist zu sehen, dass der angefochtene Beschluss vom 26.09.2012, also gerade einmal 15 Tage später datiert. Davon, dass eine (vorgetragene) Nichtbearbeitung in diesem Zeitraum zu einer Erschütterung des Vertrauensverhältnisses führen könne, ist nicht auszugehen.

Der mit Schriftsatz vom 26.06.2013 weiter aufgeführte und später bekannt gewordene Abberufungsgrund, lag nach eigenem Vortrag der Beschlussfassung vom 26.09.2012 nicht zugrunde und kann daher diese nicht begründen. Es hätte insoweit einer (ggf. vorsorglichen) neuen Beschlussfassung bedurft.

Der Vortrag, die Klägerin habe die Verwaltungsabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011 3 Monate verspätet erstellt, kann eine sofortige Abberufung nicht begründen.

Die beklagtenseits aufgeführten Gründe können daher nicht zu einer sofortigen Abberufung führen, da nicht ersichtlich ist, dass eine Unzumutbarkeit der Fortführung der Verwaltung bis zum Ablauf des Bestellungszeitraums, insb. aufgrund der entsprechenden Zerstörung des Vertrauensverhältnisses, vorliegt.

Eine solche folgt auch nicht aus der Kumulation der genannten Vorfälle, die zwar nicht für sich alleine gesehen, jedoch insgesamt eine Abberufung rechtfertigen würden. Das liegt insb. daran, dass der überwiegende Teil der vorgetragenen Verstöße entweder nicht ersichtlich ist (Kündigung des Hausmeisters, Neubeschriftung der Ventile, Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots), nicht herangezogen werden kann (Vorfall aus dem Schriftsatz vom 26.06.2013) oder bereits zu lange zurück liegt (Nichterhebung der Beiträge durch Beschluss aus dem Jahr 2002, Nichteinholung von Angeboten für die Neugestaltung des Spielplatzes durch Beschluss aus dem Jahr 2009, Nichtbehebung der Mängel an der Gasleitung durch Beschluss aus dem Jahr 2008). Der Sinn dieses Grundsatzes besteht auch nicht darin, an sich nicht ausreichende Gründe über einen langen Zeitraum zu sammeln, sondern die zusammenzufassenden Vorgängen müssen ebenfalls innerhalb eines nicht zu lange zurückliegenden Zeitraumes aufgetreten sein. Das Abberufungsrecht ist kein Mittel der Marktregulierung, die Eigentümergemeinschaft ist bei andauernder Unzufriedenheit an sich nach Ablauf der selbst beschlossenen (bzw. ausgehandelten) Bestellungsfrist auf den Anbieterwechsel zu verweisen. Es verbleiben somit die vorgetragene Nichtbearbeitung des Wasserschadens vom 11.09.2013 und die zu spät erstellte Verwaltungsabrechnung für 2011, die auch gemeinsam keine Abberufung begründen können.

Der Beschluss war daher für ungültig zu erklären.

Aus demselben Grunde ist der Feststellungsantrag begründet.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.