AG Stuttgart, Urteil vom 26.02.2014 - 61 C 4796/13 WEG
Fundstelle
openJur 2015, 11636
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nicht rechtskräftig

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, die in dem Objekt … in ... Stuttgart im 1. UG gelegene Fläche, welche in dem als Anlage A 1 beigefügten Plan mit Ziffer 3 bezeichnet und rot umrandet ist, in einer Tiefe von 1,75 m von der langen Außenwand (innen gemessen), zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 256,62 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11.10.2013 zu zahlen.

3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.500,- EUR.

Streitwert: 5.000,- EUR

Tatbestand

Die Klägerin begehrt vom Beklagten Herausgabe eines Kellerraumes.

Die Klägerin und der Beklagte gehören der aus drei Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... Stuttgart an. Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohneinheit Nr. 3, der Beklagte der Wohneinheit Nr. 1.

In der Teilungserklärung der Gemeinschaft vom 02.05.1972 heißt es auszugsweise, dass das Eigentum an dem Grundstück unter Bezug auf den Aufteilungsplan vom 30.08.1971/13.04.1972 mit Bescheinigungen des Baurechtsamts der Stadt Stuttgart vom 30.08.1971/25.April 1972 und 13. April 1972 wie folgt aufgeteilt wird:

"Miteigentumsanteil von 248,415/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss links, bestehend aus [...] sowie 1 Abstellraum und 1 Nebenraum im Untergeschoss".

Wegen des weiteren Inhalts der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 19.11.1985 wird auf Bl. 10 ff. der Gerichtsakten verwiesen.

Der in der Anlage zur Teilungserklärung beigefügte Aufteilungsplan (Bl. 21 ff. d. A.) weist einen großen Raum auf, der in vier Kellerabteile aufgeteilt ist, wobei die beiden äußeren Kellerabteile der Wohneinheit Nr. 3, die beiden mittleren Abteile der Wohneinheit Nr. 2 zugewiesen sind. Der Wohneinheit Nr. 1 sind in diesem Raum keine Abteile zugeteilt, weil sich der zugehörige Keller- und Abstellraum der Wohneinheit 1 im nördlichen Gebäudeteil in einem separaten Raum befinden.

Die tatsächliche Errichtung und Nutzung der Keller erfolgte dann jedoch abweichend vom Aufteilungsplan: statt vier Abteilen wurden in dem genannten Raum nur drei errichtet. Die Abteile sind mit Holzverschlägen voneinander getrennt. Jedes Abteil wird von einer Wohneinheit genutzt, wobei der Beklagte das an der westlichen Außenwand gelegene Abteil nutzt, das flächenmäßig größer ist, als die nach dem Aufteilungsplan als "ABSTR 3" vorgesehene Fläche, die der Wohneinheit 3 zugewiesen ist.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 18.09.2012 erwarb die Klägerin die Wohnung Nr. 3 mit Nebenräumen. Sie wurde am 17.12.2012 als Eigentümerin eintragen, wobei das Grundbuch hinsichtlich des Sondereigentums auf die Teilungserklärung vom 02.05.1972 verweist.

Die Klägerin forderte den Beklagten auf der Eigentümerversammlung vom 16.05.2013 zur Herausgabe der im Streit stehenden Fläche auf, was der Beklagte ablehnte. Sie schaltete daraufhin einen Rechtsanwalt ein, der den Beklagten durch Anwaltsschreiben vom 12.07.2013 und 22.07.2013 erneut zur Räumung der Kellerfläche bis 24.07.2013 bzw. 25.07.2013 aufforderte. Für seine vorgerichtliche Tätigkeit stellte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin 256,62 EUR in Rechnung.

Die Klägerin beantragt:

wie tenoriert

Der Beklagte beantragt:

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte wendet ein, dass das herauszugebende Kellerabteil erst geschaffen werden müsse. Der Erstherstellungsanspruch sei jedoch gegen die Gemeinschaft zu richten. Als Einzeleigentümer sei er nicht passivlegitimiert. Der Herausgabeanspruch sei aufgrund der Tatsache, dass der Keller bereits seit 40 Jahren in der derzeitigen Form genutzt werde, verjährt und verwirkt. Das Herausgabeverlangen sei außerdem rechtsmissbräuchlich, da die Klägerin vor dem Erwerb ihrer Teileigentumseinheit die Kellerräumlichkeiten besichtigt habe, so dass ihr die abweichende Bauausführung bekannt gewesen sei. Außerdem habe sie bei einer späteren Eigentümerversammlung einer Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächliche Nutzung des Kellers zugestimmt.

Die Klägerin bestreitet eine Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, das Sitzungsprotokoll vom 22.01.2014 sowie den gesamten Akteninhalt.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.I.

Die Klage ist gemäß § 43 Nr. 1 WEG zulässig, da nicht die sachenrechtliche Zuordnung der herauszugebenden Fläche alleiniger Streitpunkt ist (Niedenführ, WEG, 10. Aufl., § 43 Rz. 57), sondern die Frage, welche Rechte und Pflichten sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer i.V.m. § 242 BGB ergeben, wenn der Aufteilungsplan einerseits und bauliche Gegebenheiten und tatsächliche Nutzung andererseits über einen langen Zeitraum auseinanderfallen.II.

Der Klägerin hat gem. § 985 BGB gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der im Aufteilungsplan als "ABSTR 3" bezeichneten Fläche.

1. Die Klägerin ist ausweislich des Grundbuchs, das auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan Bezug nimmt, Sondereigentümerin der Wohnungseigentumseinheit Nr. 3 einschließlich Nebenräumen. Dass die Kellerabteile nicht wie im Aufteilungsplan vorgesehen, geschaffen wurde, steht dem Sondereigentum nicht entgegen, da Bauausführung und Aufteilungsplan nicht in einer Weise voneinander abweichen, die es unmöglich machen, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen (OLG Frankfurt, Urteil vom 04.04.2011, Az. 20 W 75/08; AG Charlottenburg, Urteil vom 20.06.2012, Az. 72 C 46/12). Unschädlich ist auch eine fehlende Abgeschlossenheit gegenüber anderem Sondereigentum, da die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig ist (OLG Frankfurt a.a.O mit Verweis auf BGH ZMR 2008, 897). Maßgeblich für das Sondereigentum ist daher der Grundbuchinhalt.

2. Der Beklagte ist Besitzer der herauszugebenden Fläche. Ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB steht ihm nicht zu.

Der Beklagte hat auch keinen Anspruch auf Auflassung und Übereignung der Kellerfläche, den er dem Herausgabeanspruch der Klägerin einredeweise entgegenhalten könnte. Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft herrscht Vertragsfreiheit, so dass im Regelfall keine Verpflichtung der Mitglieder zur Übertragung von Eigentum auf ein anderes Mitglied der WEG besteht (LG Stade vom 07.12.2011, Az. 9 T 195/111110). Die Voraussetzungen für einen nur im Ausnahmefall bestehenden Anspruch auf Eigentumsübertragung aus § 242 BGB in Verbindung mit dem sich aus dem Wohnungseigentumsverhältnis abzuleitenden Rücksichtnahmegebot sind nicht erfüllt. Insbesondere ist die Eigentumszuordnung nicht untragbar und eine Änderung zwingend (LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2012, Az. 318 S 138/11). Allein wirtschaftliche Interessen sind nicht geeignet, eine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum im Zwangswege zu erreichen (OLG Stuttgart, Urteil vom 31.08.2011, Az. 3 U 44/11). Auch aus der langjährigen unbeanstandeten Nutzung folgt keine Pflicht, den geduldeten Zustand grundbuchrechtlich zu vollziehen und die Teilungserklärung zu ändern (BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 11.05.2012 Az. V ZR 189/11).

Selbst wenn die Klägerin auf einer Eigentümerversammlung einer Änderung der Teilungserklärung zugestimmt haben sollte - was streitig ist - ergäbe sich daraus für den Beklagten kein materielles Recht, die Klägerin zum Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrages und der damit einhergehenden Übergang dinglicher Rechte zu verpflichten (LG Stade, Urteil vom 07.12.2011, Az. 9 T 195/10). Dies insbesondere auch deswegen, weil sonst die Formvorschrift des § 4 Abs. 3 WEG, der auf § 311 b Abs. 1 BGB verweist, umgangen würde.

3. Der Anspruch auf Herausgabe der Kellerfläche ist auch nicht nach § 194 BGB verjährt, da eingetragene Rechte gem. § 902 BGB nicht der Verjährung unterliegen (AG Charlottenburg, Urteil vom 20.06.2012, Az. 72 C 46/12; AG München, Urteil vom 15.10.2012, Az. 485 C 16639/12).

4. Ebensowenig ist der Anspruch auf Herausgabe der Kellerfläche verwirkt. Eine Verwirkung setzt neben dem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment voraus, d.h. ein Verhalten, aus dem der Beklagte den Schluss ziehen durfte, die Kellerfläche dauerhaft besitzen zu dürfen. Ein solches Verhalten der Klägerin oder ihrer Rechtsvorgänger hat der Beklagte nicht vorgetragen. Überdies käme eine Verwirkung nur in Betracht, wenn eine Herausgabe der Kellerfläche für den Beklagten schlechthin unerträglich wäre (AG München, Urteil vom 15.10.2012, Az. 485 C 16639/12). Dies ist nicht der Fall, da dem Beklagten nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan ein anderer Kellerraum und Abstellraum als Sondereigentum zugewiesen ist. Dass der Beklagte diese Räumlichkeiten zum Wohnraum umgebaut und zwischenzeitlich an Dritte vermietet hat, ist dem eigenen Risikobereich zuzuordnen und kann der Klägerin nicht zum Nachteil gereichen.

5. Der Herausgabeanspruch der Klägerin ist auch nicht gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich. Selbst wenn sie derzeit einen Kellerraum in Besitz hat, der ihr nicht zugewiesen ist, so ist dies lediglich als Folge dessen zu betrachten, dass ihr eigener Kellerraum derzeit nicht nutzbar ist. Dies kann einem Herausgabeanspruch nicht entgegenstehen. Unschädlich wäre auch eine positive Kenntnis der Klägerin von der Abweichung des Aufteilungsplan von der tatsächlichen Kellernutzung bei Erwerb der Wohnungseigentumseinheit. Die Geltendmachung erworbenen und ihr zustehender Rechte ist nicht rechtsmissbräuchlich.III.

Die Klägerin hat gem. §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 256,62 EUR ausgehend von einer 0,65 Gebühr gem. Nr. 2300 VV RVG zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer unter Zugrundelegung eines Gegenstandswertes in Höhe von 5.000,- EUR.IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 ZPO.

Als Streitwertfestsetzung folgt dem Verkehrswert der ca. 7 m² großen Kellerfläche, den die Klägerin mit 5.000,- EUR angab.