1. Nicht in den Schutzbereich des § 550 BGB einzubeziehen ist ein in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mietvertragspartei neu eintretender Gesellschafter. Hierin liegt kein Wechsel der Vertragspartei selbst. Im Verhältnis zu der anderen Partei des Mietvertrages werden ihm die Kenntnisse seiner Mitgesellschafter zugerechnet.

2. Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag ist wirksam ungeachtet des Umstandes, dass ein Grundstückserwerber durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigung wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform gehindert wäre. Eine solche Klausel benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders nicht, sondern entspricht im Hinblick auf die Regelung des § 550 BGB zum - relevanten - Zeitpunkt des Vertragsschlusses einem berechtigten Bedürfnis beider Mietvertragsparteien. Sofern ein zukünftiger Grundstückserwerber in den Schutzbereich einzubeziehen sein sollte, so ist er doch regelmäßig Rechtsnachfolger des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen selbst.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. - 5. Zivilkammer - vom 27.6.2014 (Az.: 2-05 O 368/13) abgeändert.

Die Beklagten zu 2) bis 5) werden als Gesamtschuldner und diese mit der Beklagten zu 1) wie Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 83.675,05 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszins aus 37.568,40 € seit dem 5.12.2013 sowie aus 46.106,65 € seit dem 7.1.2014 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 10 % und die Beklagten zu 1) bis 5) 90 % zu tragen.

Die Kosten der Streithelferin haben diese selbst zu 10 % und die Beklagten zu 1) bis 5) zu 90 % zu tragen.

Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei bzw. die Streitverkündete vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 92.213,30 € festgesetzt.

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Die Klägerin als Vermieterin verlangt von der Beklagten zu 1) als Mieterin sowie den Beklagten zu 2) bis 5) als deren Gesellschaftern Zahlung rückständiger Miete aus einem gewerblichen Mietvertrag, nachdem sie erstinstanzlich Feststellung der Unwirksamkeit seitens der Beklagten erklärter Kündigungen und des Fortbestehens des Mietverhältnisses verlangt hatte.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die Streithelferin, und die Beklagte zu 1) schlossen unter dem 17.3.2008 einen Mietvertrag über Geschäftsräume im 8 und 9. Obergeschoss nebst anteiligen Allgemeinflächen sowie sechs Tiefgaragenstellplätzen im 1. und 2. Untergeschoss mit den Nummern 4, 8, 15 und 26 bis 28 in der Liegenschaft Straße1 in O1. Gemäß § 1 des Vertrages sind Vertragsbestandteil die genehmigten Baupläne, die allgemeine Baubeschreibung und die Ausführungsplanung, die dem Vertrag beigefügt wurden. Ferner ist bestimmt, dass der Vermieter den Mietgegenstand gemäß einer noch abzustimmenden ergänzenden Baubeschreibung nach Vorgabe des Mieters ausbauen sollte. Die Vermieterin sollte die Kosten für bestimmte Einbauten übernehmen. Alle weiteren Kosten seien durch den Mieter zu tragen. Die monatlich zu zahlende Miete betrug gemäß § 2 des Vertrages 35.176,40 € brutto. Das Mietverhältnis begann gemäß § 5 des Mietvertrages am 1.6.2008 und sollte am 31.5.2018 enden, wobei der Mieterin ein Optionsrecht für fünf Jahre eingeräumt war. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages nebst Anlagen wird auf die bei der Akte befindlichen Kopien (Anlage K 1, Blatt 10 ff. der Akte, Anlagen CMS 1, CMS 2, Blatt 277 ff., 310 f.) Bezug genommen. Im Jahre 2009 vereinbarten die Mietvertragsparteien, dass die Mieterin die Sonderausbaukosten für das Einbringen von Glaswänden, den Ausbau des Serverraums, die Dusche und Sockelleisten in öffentlichen Bereichen in Höhe von insgesamt 49.279,- € gemäß einer Kostenaufstellung vom 30.4.2008 tragen sollte. Hierzu wird auf die E-Mail der damaligen Eigentümerin vom 25.6.2009 (Anlage CC 1, Blatt 106 f. der Akte) verwiesen.

Die Klägerin erwarb das Eigentum an dem Objekt und ist als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die vormalige Eigentümerin, die sich inzwischen in Liquidation befindet, gab die von der Beklagten zu 1) als Mietsicherheit gemäß § 4 des Mietvertrages geleistete Bürgschaft über 88.680,- € an die Klägerin heraus.

Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 16.4.2013 (Anlage K 6, Blatt 49 f. der Akte) machte die Klägerin unter Berufung auf die Indexklausel in § 2 des Mietvertrages eine Erhöhung der Miete vom 1.4.2013 an auf monatlich 46.106,65 € brutto einschließlich Nebenkostenvorauszahlung geltend. Mit Anwaltsschreiben vom 16.5.2013 (Anlage K 4, Blatt 43 ff. der Akte) beanstandete die Beklagte zu 1) einen Wasserschaden, bat um Aushändigung der geleisteten Mietsicherheit, wandte sich gegen die Mieterhöhung, nahm zu Fragen der Nebenkosten Stellung und beanstandete den Empfang und die Empfangssituation im Gebäude. Mit Anwaltsschreiben vom 4.6.2013 (Anlage K 2, Blatt 30 ff. der Akte) erklärte die Beklagte, den Mietvertrage fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.12.2013 zu kündigen. Zur Begründung der fristlosen Kündigung berief sie sich auf eine nachhaltige Zerstörung des Vertrauensverhältnisses. Das Mietverhältnis sei jedenfalls ordentlich kündbar, da die erforderliche Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt sei. Die Klägerin wies die Kündigungen mit Anwaltsschreiben vom 12.6.2013 (Anlage K 3, Blatt 35 ff. der Akte) zurück. Hierzu nahm die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 19.6.2013 (Anlage K 5, Blatt 46 ff. der Akte) Stellung. Die Beklagte nutzt das 9. Obergeschoss seit dem 31.12.2013 nicht mehr. Vom 1.1.2014 an vermietete sie die Räume im 8. Obergeschoss an die Anwaltskanzlei X, welche von den Beklagten zu 2) und 5) gegründet worden war.

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, das Vertrauensverhältnis zur Klägerin sei nachhaltig zerstört, da trotz jeweiliger Abmahnung durch die Übergabe der Mietsicherheit an die Klägerin die gesetzliche Nachhaftung der vormaligen Vermieterin bewusst umgangen worden sei, ihr auch lange Zeit nach dem Eigentumsübergang weder die Anschrift der Klägerin noch ein Ansprechpartner mitgeteilt worden sei, seitdem im Eingangsbereich des Mietobjekts Sitzgelegenheit fehlten, der Empfang häufig unbesetzt sei und die Klägerin ihre Beanstandungen der fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen nicht bearbeitet habe. Die erforderliche Schriftform des Mietvertrages sei nicht gewahrt, da die gemäß § 1 Nr. 2 des Vertrages noch abzustimmende ergänzende Baubeschreibung als essentieller Vertragsbestandteil nicht vorliege, das gemäß § 14 des Mietvertrages zu erstellende Schlüsselprotokoll nicht erstellt worden sei und die Vereinbarung über den Sonderausbau nicht in einem schriftformkonformen Nachtrag festgehalten sei. Auf die Schriftformheilungsklausel gemäß § 20 des Mietvertrages könne die Klägerin sich nicht berufen, weil die Klausel unwirksam sei, da sie auch einen Erwerber binden solle, und zudem ein etwaiger Anspruch auf Herstellung eines formgerechten Nachtrags jedenfalls verjährt sei. Ferner hat sie die Ansicht vertreten, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei auch wegen der erstinstanzlich gezeigten mangelnden Bereitschaft der Klägerin zu Vergleichsgesprächen unzumutbar.

Das Landgericht hat die auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigungen und Fortbestand des Mietverhältnisses gerichtete Klage durch Urteil vom 27.6.2014, der Klägerin zugestellt am 2.7.2014, abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung könne dahinstehen, da der Mietvertrag jedenfalls durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum 31.12.2013 beendet worden sei. Denn der Mietvertrag wahre nicht die gesetzlich erforderliche Schriftform. Die „noch abzustimmende ergänzende Baubeschreibung nach Vorgabe des Mieters“ sei nicht mehr in Schriftform erfolgt. Hierbei handele es sich um eine nicht nur unerhebliche Nebenabrede zu den vertraglichen Hauptleistungspflichten, da die Mieterin für diese Baumaßnahmen zusätzliche Ausbaukosten in Höhe von 49.279,- € übernommen habe. Sie unterliege der Schriftform, da ein Rechtsnachfolger der Vermieterin anderenfalls weder die Mängelrechte des Mieters noch den Aufwendungsersatzanspruch beurteilen könne. Die Beklagte sei auch nicht zur Nachholung der Schriftform verpflichtet, so dass sie sich auf einen Mangel der Schriftform nicht berufen könnte. Die in § 20 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarte Schriftformheilungsklausel hindere die Beklagte nicht, das Mietverhältnis wegen des Schriftformmangels zu kündigen, da sie nach ihrem Inhalt nicht auf das Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien beschränkt sei. Eine Kündigung sei auch nicht ausgeschlossen, weil die Klägerin anderenfalls in ihrer Existenz gefährdet sei; denn sie habe hierzu nichts vorgetragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen.

Mit ihrer am Montag, dem 4.8.2014, eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 23.10.2014 an diesem Tage begründeten Berufung verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter und hat nunmehr mit ihrem Hauptantrag Zahlung der Mieten sowie Nebenkostenvorauszahlungen für Dezember 2013 und Januar 2014 in Höhe von insgesamt 92.213,30 € verlangt, hilfsweise Feststellung der Unwirksam der Kündigungen und Fortdauer des Mietverhältnisses wie in erster Instanz. Nach der Indexerhöhung der Miete vom 16.4.2013 schulde die Beklagte zu 1) vom 1.4.2013 an monatlich den geforderten Betrag von 46.106,65 €, also der Miete von 37.568,40 € zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten in Höhe von monatlich 7.175,- € netto bzw. 8.538,25 € brutto.

Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag wahre die erforderliche Schriftform. Da die Mietvertragsparteien unstreitig eine vom Mietvertrag abweichende ergänzende Baubeschreibung nicht abgeschlossen hätten, habe eine solche Vereinbarung auch nicht schriftlich vorliegen müssen. Die in der E-Mail vom 25.6.2009 genannten Arbeiten seien nach der Vereinbarung der Vertragsparteien bereits Gegenstand des allgemeinen Ausbaustandards gewesen, welcher unter Einbeziehung der Ausführungsplanung gemäß Anlage 5 b des Mietvertrages zu beurteilen sei. Demzufolge seien der Beklagten auch keine Ausbauleistungen in Rechnung gestellt worden. Das Landgericht hätte auf seine abweichende Bewertung hinweisen müssen. Überdies sei für eine ergänzende Baubeschreibung eine Vereinbarung der Vertragsparteien nicht erforderlich gewesen; diese sei vielmehr nach Vorgabe der Beklagten zu 1) zu erstellen gewesen. Die Ausübung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts unterliege jedoch nicht dem Schriftformerfordernis.

Die Beklagte zu 1) könnte sich im Übrigen wegen der Schriftformheilungsklausel in § 20 des Mietvertrages nach Treu und Glauben nicht auf das Schriftformerfordernis berufen. Eine Schriftformheilungsklausel könne lediglich einem Erwerber nicht entgegengehalten werden. Im Falle der Unwirksamkeit einer solchen Schriftformheilungsklausel könnte hingegen ein Grundstückserwerber entgegen dem Schutzzweck des § 550 BGB nicht darauf vertrauen, dass der Mieter den Vertrag nicht unter Berufung auf schriftformwidrige Nebenabreden kündigen würde. Unabhängig von der Verjährung des Anspruchs auf Nachholung der Schriftform sei jedenfalls der Anspruch auf Unterlassen der Kündigung wegen eines Mangels der Schriftform nicht verjährt. Im Übrigen sei das Berufen auf einen Mangel der Schriftform schon deshalb treuwidrig, weil die Beklagte zu 1) damit einen Vorteil aus einer für sie vorteilhaften Abrede ziehen wolle, nur weil diese nicht in der erforderlichen Schriftform geschlossen worden sei.

Das Erstellen eines Schlüsselprotokolls sei für die Einhaltung des Schriftformerfordernisses nicht erforderlich. Bei der Festlegung der Art des Schließsystems mittels Schlüsseln oder Codekarten handele es sich lediglich um eine vertragliche Nebenabrede. Überdies hätten die Mietvertragsparteien am 26.5.2008 ein Schlüsselprotokoll unterzeichnet. Die Vereinbarung im Jahre 2009 habe lediglich einen Verzicht auf Gewährleistungsansprüche wegen eines bestimmten bereits eingetretenen Mangels betroffen. Dies habe den Inhalt des Mietvertrages nicht geändert.

Die Klägerin ist ferner der Ansicht, die zur Begründung der außerordentlichen Kündigung vorgetragenen Gründe reichten weder jeder für sich noch sämtliche Gründe in einer Gesamtbetrachtung aus. Die Übergabe der Mietsicherheit an sie entspreche der rechtlichen Regelung des § 566 a BGB. Sitzgelegenheiten im Foyer schulde sie nach dem Mietvertrag nicht. Die angebliche Unterbesetzung des Empfangs sei nicht mit der erforderlichen ausreichenden Fristsetzung gerügt worden. Die Betriebskostenabrechnungen wichen von den vertraglichen Vereinbarungen nicht ab, im Übrigen mache ein Verstoß die Fortsetzung des Mietverhältnisses jedenfalls nicht unzumutbar. Entsprechendes gelte für die Auseinandersetzung über Hausmeisterkosten in Höhe von 565,24 € gemäß ihrer Rechnung vom 16.4.2013. Das von den Beklagten beanstandete Mieterhöhungsverlangen sei berechtigt, die vertraglichen Regelungen seien wirksam. Insgesamt könne von einer Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses keine Rede sein. Ergänzend beruft die Klägerin sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 23.10.2014 und 20.1.2015 (Blatt 221 ff., 388 ff. der Akte) Bezug genommen.

Die Streithelferin schließt sich den Ausführungen der Klägerin an. Sie vertritt die Ansicht, die Vereinbarung einer ergänzenden Baubeschreibung sei zur Konkretisierung des Mietvertrages nicht erforderlich gewesen. Die Beklagte zu 1) habe auch keine über den im Mietvertrag festgelegten Ausbaustand hinausgehende oder von diesem abweichende Ausbauten gewünscht. Ein solcher „Sonderausbau“ sei auch nicht erfolgt. Die in der E-Mail der vormaligen Vermieterin vom 23.5.2008 genannten Einzelpositionen seien bereits im Mietvertrag genannt. Demzufolge habe die Beklagte zu 1) auch keine Kosten für irgendwelche Sonderausbauten übernommen. Sie legt weitere Schlüsselübergabeprotokolle vor (Anlagen CMS 3 bis CMS 9, Blatt 312 ff. der Akte) und behauptet, diese gäben die Ausgabe sämtlicher übergebener Schlüsseln und Codekarten wieder. Bei der Be- und Abrechnung der Nebenkosten seien auch nicht die Modalitäten geändert worden; vielmehr hätten lediglich im Jahre 2008 eingebaute Zwischenzähler eine differenzierte Aufschlüsselung der Verbrauchswerte erlaubt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 15.1. und 19.2.2015 (Blatt 321 ff., 417 f. der Akte) verwiesen.

Nachdem die Klägerin und die Streitverkündete zunächst angekündigt haben zu beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 92.213,30 € nebst Zinsen zu verurteilen, beantragen sie nunmehr,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt a.M. - 5. Zivilkammer - vom 27.6.2014 (Az. 2-05 O 368/13) die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 83.675,05 € sowie Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszins aus 37.568,40 € seit dem 5.12.2013 sowie aus 46.106,65 € seit dem 7.1.2014 zu zahlen,

hilfsweise,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt a.M. - 5. Zivilkammer - vom 27.6.2014 (Az. 2-05 O 368/13) festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Geschäftsräume im 8. und 9. OG nebst Tiefgaragenstellplätzen mit der Nr. 4, 8, 15, 26 und 28 auf der Liegenschaft Straße1 in O1 gemäß Mietvertrag vom 17.3.2008 nicht durch Kündigung der Beklagten vom 5.6.2013 beendet worden ist, sondern fortbesteht.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie berufen sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Neuen Vortrag der Klägerin rügen sie als verspätet. Sie sind der Ansicht, das Landgericht habe seine Hinweispflichten nicht verletzt. Da die vormalige Vermieterin die von ihr zu erstellende ergänzende Baubeschreibung nicht abgefasst habe, liege ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor. Bei dieser Baubeschreibung handele es sich auch nicht um eine einseitige Vorgabe, da diese gemäß der vertraglichen Vereinbarung mit der Vermieterin abzustimmen gewesen sei. Zudem seien auch weitere Vereinbarungen zum Ausbau getroffen worden, nämlich die Übernahme weiterer Kosten durch die Vermieterin sowie die Übernahme der Kosten für die halbautomatische Schließung der mobilen Trennwand. Dies werde durch die E-Mail der vormaligen Vermieterin vom 23.5.2008 (Anlage CC 1 zur Berufungserwiderung, Blatt 264 der Akte) bestätigt. Der Umfang des Mietvertrages sei danach für einen außenstehenden Dritten nicht zu ermitteln. Dabei umfasse der Schutzzweck des § 550 BGB auch in die Beklagte zu 1) neu eintretende Gesellschafter wie den Beklagten zu 5), da diese bei Eintritt als Gesellschafter in die Beklagte zu 1) den Umfang von deren Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag nicht vollständig hätten erkennen können. Die Beklagten sind der Ansicht, da die Klägerin als Erwerberin nicht an die Schriftformheilungsklausel gebunden sei, könne auch die Beklagte zu 1) nicht daran gebunden sein, da Sinn und Zweck des § 550 BGB nicht die Schaffung eines Ungleichgewichts zwischen den Vertragsparteien sei. Dies gelte erst recht im Hinblick auf den dem Mietrecht innewohnenden Gedanken des Mieterschutzes. Sie wiederholt ihre Ansicht, etwaige Ansprüche aus der Schriftformheilungsklausel seien insgesamt verjährt, da eine Kündigungsmöglichkeit bereits seit Mai 2008 bestanden habe. Die Klägerin habe es aufgrund ihrer Nachlässigkeit versäumt, sie zu einer Heilung aufzufordern.

Die Beklagten sind der Ansicht, alle vertraglichen Nebenabreden unterlägen dem Schriftformerfordernis mit Ausnahme lediglich der Vereinbarungen von nur nebensächlicher Bedeutung. Bei der durch konkludente Vereinbarung erfolgten Änderung der Umlage und der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2010 gemäß den Schreiben der Hausverwaltung der Klägerin vom 27.7. und 25.10.2012 (Anlage CC 2 zur Berufungserwiderung vom 12.1.2015, Blatt 265 ff. der Akte) handele es sich um eine wesentliche Änderung des Mietvertrages. Obwohl eine erneute Änderung nur im Wege der Vereinbarung möglich gewesen wäre, sei die Klägerin in den Folgejahren wieder zur alten Abrechnungsweise übergegangen.

Die Beklagten sind ferner der Ansicht, die fristlose Kündigung sei wirksam. Das gesamte Verhalten der Klägerin mache eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihr unzumutbar, da sie einseitig ihre eigenen Interessen verfolge, ohne dabei auf ihre - der Beklagten - Interessen Rücksicht zu nehmen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 12.1. und 4.2.2015 (Blatt 253 ff., 405 ff. der Akte) Bezug genommen.

II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO:

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). Sie hat auch in der Sache im wesentlichen Erfolg.

Die Klage ist zulässig und in dem noch geltend gemachten Umfang begründet. Die grundsätzlich mögliche Änderung des Klageantrags von einer Feststellungsklage in eine Zahlungsklage (§ 264 Nr. 2 ZPO) ist auch in der Berufungsinstanz zulässig; insbesondere wendet sich die Klägerin auch mit dem Zahlungsantrag gegen die Beschwer durch das erstinstanzliche Urteil, da die Unwirksamkeit der Kündigungen und die Fortdauer des Mietverhältnisses, deren Feststellung erstinstanzlich begehrt wurden, Voraussetzungen auch des Zahlungsantrag sind (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 30. Aufl. 2014, Vor § 511, Rdnr. 10 m.w.N.).

Die Klage ist in dem noch geltend gemachten Umfang begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 1) ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate Dezember 2013 und Januar 2014 in Höhe von insgesamt 83.675,05 € zu (§ 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 des Mietvertrages vom 17.3.2008). Die Beklagten zu 2) bis 5) haften als Gesellschafter der Beklagten zu 1) für deren Verbindlichkeiten untereinander als Gesamtschuldner und mit dieser zusammen wie Gesamtschuldner (entsprechend § 128 HGB; § 421 BGB).

Die Beklagte zu 1) war auch über den 30.11.2013 und den 31.12.2013 hinaus zur Mietzahlung verpflichtet, da das Mietverhältnis fortdauerte. Es wurde weder durch die mit Schriftsatz vom 4.6.2013 erklärte außerordentliche, noch durch die zugleich erklärte ordentliche Kündigung vor Ablauf der vertraglich vereinbarten bis zum 31.5.2018 andauernden Laufzeit beendet (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die Beklagte zu 1) konnte das Mietverhältnis nicht außerordentlich kündigen, da ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch unter Zugrundelegung ihres eigenen Vorbringens die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist mit dem 31.5.2018 zugemutet werden konnte und damit keine wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag (§ 543 Abs. 1 BGB).

In der Entgegennahme der als Mietsicherheit gestellten Bürgschaft durch die Klägerin lag keine Verletzung des Mietvertrages, in welchen die Klägerin mit dem Erwerb des Anwesens eingetreten war (§ 566 BGB). Denn hiermit trat sie in die durch die Sicherheitsleistung begründeten Rechte der vormaligen Vermieterin ein (§ 566 a BGB; vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB 74. Aufl. 2015, § 566 a, Rdnr. 4 m.w.N.). Der Beklagten zu 1) stand hingegen kein Anspruch gegen die vormalige Vermieterin auf Rückübertragung der Mietsicherheit zu, da das Mietverhältnis fortdauerte und sie damit zur Sicherheitsleistung gemäß § 4 des Mietvertrages verpflichtet blieb. Ein Rückgewähranspruch steht ihr nach dem Inhalt der Sicherungsabrede vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu. Aus diesem Grunde ist der Beklagten zu 1) die subsidiäre Haftung der vormaligen Vermieterin (§ 566 a S. 2 BGB) gerade nicht wegen der Übertragung der Bürgschaft entgangen, sondern allein wegen der späteren Insolvenz der vormaligen Vermieterin.

Sitzgelegenheiten im Eingangsbereich schuldete die Klägerin als Vermieterin nicht, da in dem Mietvertrag eine entsprechende Verpflichtung nicht begründet worden war. Aber selbst wenn die Beklagte zu 1) dies mit der vormaligen Vermieterin vereinbart haben sollte, so handelt es sich bei dem Fehlen von Sitzgelegenheiten im Hinblick auf die sich hieraus ergebenden nur beschränkten Beeinträchtigungen nicht um einen so schwerwiegenden Mangel, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Verweigerung des Stellens von Sitzgelegenheiten bis zum eigentlichen Vertragsende unzumutbar wäre.

Dies gilt im Ergebnis auch für den Umstand, dass der Empfang nach dem Vortrag der Beklagten nur unzureichend besetzt und vielmehr häufig unbesetzt war. Zwar war nach dem Mietvertrag eine Besetzung des Empfangs, insbesondere ein Portier geschuldet. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Beklagte zu 1) zur anteiligen Tragung der entsprechenden Kosten im Rahmen der vertraglich geschuldeten Betriebskosten gemäß § 3 Nr. 1 des Mietvertrages verpflichtet war. Auch war eine weitere Mahnung gegenüber der Klägerin oder das Setzen einer längeren Abhilfefrist nicht erforderlich, da die Klägerin die Behauptung der Beklagten, der Zentralempfang sei unterbesetzt gewesen, in Abrede gestellt hat. Es handelt sich aber bei der Besetzung des Empfangs um einen im Verhältnis zu den gesamten durch den Mietvertrag begründeten Rechte und Pflichten verhältnismäßig geringfügigen Teilbereich. Die Beeinträchtigungen betrafen lediglich zeitweise Kunden, welche sich beim Empfang anmelden oder eine Frage an ihn richten wollten, die Post oder Anrufer. Dass es konkret nicht nur zu Verzögerungen, sondern dazu gekommen wäre, dass eine Kontaktaufnahme wegen der Abwesenheit des Empfangspersonals gänzlich gescheitert wäre, haben die Beklagten nicht vorgetragen. Vor diesem Hintergrund war es der Beklagten zu 1) aber zumutbar, diesen Einzelpunkt aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin gesondert, gegebenenfalls auch gerichtlich zu klären. Eine außerordentliche Kündigung dieses Mietvertrages rechtfertigt dieser Umstand hingegen nicht.

Etwaige Fehler bei der Abrechnung der Betriebskosten machen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1) jedenfalls nicht unzumutbar. Überdies haben die Beklagten nicht konkret vorgetragen, worin die Fehlerhaftigkeit der Abrechnungen gegenüber § 3 Nr. 2 des Mietvertrages liegen soll. Unterschiedliche Auffassungen über die Fragen der Abrechnung der Betriebskosten und fehlerhafte Abrechnungen kommen immer wieder vor. Es muß einem Vermieter möglich sein, insoweit eine eigene Auffassung, die von der Auffassung des Mieters abweichen kann, zu vertreten und diese gegebenenfalls gesondert gerichtlich überprüfen zu lassen, ohne dass er hiermit sogleich riskierte, dass der Mieter unter Berufung auf das Beharren des Vermieters auf einer fehlerhaften Abrechnung das Mietverhältnis außerordentlich kündigen könnte. Eine etwaige gerichtliche Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien hat schon im Hinblick auf den Gegenstand eines solchen Rechtsstreits, entweder Nachforderungen des Vermieters oder Rückforderungen eines Teils der bereits geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten keinesfalls eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zur Folge. Ein etwaiger Ausnahmefall sittenwidrigen oder arglistigen, den Mieter bewusst schädigenden Verhaltens des Vermieters liegt nicht vor.

Gleiches gilt für die Auseinandersetzung über die Berechnung der Hausmeisterkosten in Höhe von 565,24 € durch die Klägerin gemäß ihrer Rechnung vom 16.4.2013 schon wegen der geringen Höhe des streitigen Betrages. Auch das von der Beklagten zu 1) im Schriftsatz vom 16.5.2013 beanstandete Mieterhöhungsverlangen war berechtigt und verstieß damit nicht gegen die vertraglichen Pflichten der Klägerin. Die Indexklausel in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Insbesondere ist eine Veränderung des Mietzinses nicht auf eine Erhöhung unter Ausschluss einer etwaigen Verringerung beschränkt. Die Regelung in § 2 Nr. 6 regelt allein den Fall des Rechts beider Parteien, vor Beginn des sechsten Mietjahres einmalig eine Anpassung des Mietzinses nach den in § 2 Nr. 5 näher bezeichneten Kriterien zu verlangen. Dass in diesem Fall nur eine Erhöhung, nicht auch eine Verringerung möglich sein soll, ist nicht zu beanstanden, da es sich gerade nicht um eine übliche regelmäßige Indexierung handelt.

Auch eine Gesamtbetrachtung der von den Beklagten zu 1) gerügten Umstände lässt die Fortsetzung des Mietverhältnisses für sie keinesfalls unzumutbar werden.

Das Mietverhältnis war auch nicht ordentlich vorzeitig kündbar; die gesetzlich erforderliche Schriftform ist gewahrt (§ 587 Abs. 2, § 550 BGB). Der Inhalt des Mietvertrages zwischen den Parteien ist in der Mietvertragsurkunde vollständig schriftlich niedergelegt. Die zum Zeitpunkt des 17.3.2008 getroffenen Vereinbarungen haben die Mietvertragsparteien in dem an diesem Tage unterzeichneten Mietvertrag vollständig wiedergegeben. Damit war der Mietgegenstand in § 1 des Vertrages vollständig beschrieben und ausreichend bestimmbar.

Die ursprünglichen Mietvertragsparteien haben über den Inhalt der Urkunde hinaus eine zusätzliche Vereinbarung in geringem Umfang vereinbart, bei der es sich um eine ergänzende Baubeschreibung nach Vorgabe der Beklagten, wie sie in § 1 Nr. 2 vorgesehen war, handeln kann. Allerdings wurden die in der E-Mail der vormaligen Vermieterin vom 23.5.2008 genannten von der Vermieterin zu bezahlenden Arbeiten (Kosten für flur- bzw. raumhohe Türen, Brandschutztür einschließlich Offenhaltung, Einzelraumregelung MSR, Parkettboden in den definierten Bereichen, Kosten der Verkabelung und Kosten einer mobilen Trennwand) bereits in § 1 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbart. Hinzu kam lediglich die Übernahme der Kosten für die halbautomatische Schließung der mobilen Trennwand durch die Vermieterin, nachdem im Mietvertrag zunächst insoweit eine Kostentragung durch die Beklagte vorgesehen war. Bei dieser Kostenübernahme handelt es sich jedoch um eine unwesentliche und daher nicht zu beurkundende Nebenabrede. Diese Kostenübernahme änderte nichts an künftigen Gewährleistungs- und sonstigen Rechten der Beklagten. Denn unabhängig von der Frage der Kostentragung gehörte die automatische Schließung der Trennwand zur Mietsache, für welche grundsätzlich die Vermieterin einzustehen hat (§ 535 Abs. 1, § 538 BGB), soweit nicht § 8 Nr. 7 des Mietvertrages zu einer entsprechenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Beklagten führt. Der Umfang der Rechte und Pflichten insoweit wird durch die Frage, wer die Kosten für die halbautomatische Schließung getragen hat, nicht beeinflusst. Entsprechendes gilt für etwaige sonstige nachträgliche Vereinbarungen über die Kostentragungspflicht. Insbesondere wurde hierdurch der Umfang der späteren Rückbaupflicht nicht beeinflusst. Insbesondere ändern solche Vereinbarungen nichts an dem Umfang des „ursprünglichen Zustands“, den der Mieter gemäß § 7 Abs. 2 des Mietvertrages nach Beendigung des Mietverhältnisses gegebenenfalls in technisch einwandfreier Weise auf seine Kosten wiederherzustellen hat. Diese Pflicht betrifft ersichtlich allein bauliche Veränderungen, die über den bereits bei Vertragsabschluss vereinbarten Zustand oder Ausbau hinausgehen.

Beurkundungsbedürftig im Sinne des § 550 BGB sind nach dem Schutzzweck dieser Vorschrift nicht stets sämtliche, sondern nur die wesentlichen Vertragsbedingungen, bei welchen die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion für die Entscheidung des Vertragspartners relevant sind (vgl. BGH, NJW 2013, 3361 ff.; NZM 2009, 198 f.). Der Schutzzweck der Vorschrift des § 550 BGB ist nicht mit derjenigen des § 311 b BGB identisch, da im Falle einer Grundstücksübertragung oder eines Grundstückserwerbs auch die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleistet und eine sachgemäße Beratung der Parteien sichergestellt werden sollen (vgl. BGH, NJW 2004, 3626 ff.).

Die vormaligen Mietvertragsparteien haben auch eine Vereinbarung über den Ausbau insoweit getroffen, wie sie sich aus der E-Mail der vormaligen Vermieterin vom 25.6.2009 ergibt. Hiernach haben sie die Einbringung von Glaswänden, den Ausbau des Serverraums und der Dusche sowie die Sockelleisten in öffentlichen Bereichen gemäß einer Kostenaufstellung vom 30.4.2008 sowie die Übernahme der hierdurch entstehenden Sonderausbaukosten durch die Beklagte in Höhe von insgesamt 49.279,- € geregelt. Es handelte sich grundsätzlich um eine Vereinbarung, auch wenn sie „nach Vorgabe“ der Beklagten getroffen wurde. Die genannten Gegenstände waren jedoch in der Allgemeinen Baubeschreibung und dem Ausführungsplan bereits aufgeführt, so dass sie bereits Bestandteil des schriftlich niedergelegten Vertragsinhalts waren. Die Streithelferin hat zutreffend vorgetragen, der Ausbau des Serverraums und das Duschbad seien bereits in dem Ausbauplan (Anlage 5 b) enthalten, wenn dies auch nur auf in sehr kleiner Schrift vermerkt ist. Damit handelt es sich gerade nicht um eine zusätzliche Vereinbarung, die noch gesondert unter Wahrung der Schriftform niederzulegen wäre.

Aber selbst wenn die Vertragsparteien solche einzelnen den konkreten Ausbau betreffenden Punkte nicht in einer der Regelung des § 550 BGB entsprechenden Schriftform abgefasst hätten, da sie keine Urkunde erstellten, aus welcher sich sämtliche Vereinbarungen des Mietvertrages ergäben oder die auf die Regelungen des Mietvertrages vollständig Bezug nähme, würde dies nicht die Wahrung der gesetzlichen Schriftform hindern. Denn der gegenständliche Inhalt einer solchen ergänzenden Ausbaubeschreibung mußte nicht in einer § 550 BGB entsprechenden Form vereinbart werden. Es handelte sich nicht um eine Nachtragsvereinbarung, welche nachträglich den vereinbarten Inhalt des Mietvertrages änderte, sondern lediglich eine Konkretisierung im Rahmen der bereits getroffenen Vereinbarungen. In § 1 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbarten die Mietvertragsparteien, dass die Beklagte alle Kosten, die über den davor genannten, im Einzelnen beschriebenen Ausbau hinausgingen, tragen sollte. Bei dem Inhalt des konkreten Sonderausbaus handelte es sich hingegen ebenso wenig um einen zu beurkundenden Inhalt des Mietvertrages wie bei etwaigen baulichen Veränderungen durch den Mieter gemäß § 7 des Mietvertrages, die gleichfalls nicht in der Form des § 550 BGB in Verbindung mit § 578 Abs. 2 BGB schriftlich niederzulegen sind. Gemäß § 7 Nr. 1 des Mietvertrages bedurften solche baulichen Veränderungen lediglich der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Im Übrigen handelt es sich bei einer Vereinbarung dieses Inhalts wegen der untergeordneten Bedeutung derartiger Ausbaumaßnahmen ohnehin nicht um einen wesentlichen Bestandteil eines solchen Mietvertrages. Auch für einen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient, ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich (vgl. hierzu BGH, NJW 2008, 1661 f.).

Nicht in den Schutzbereich des § 550 BGB einzubeziehen ist dabei ein in die Beklagte zu 1) neu eintretender Gesellschafter wie der Beklagte zu 5). Ein Mieterwechsel liegt hierin nicht, da Mieterin allein die Beklagte zu 1) ist. In einem Wechsel des Gesellschafterbestandes liegt keine Änderung des Inhalts des Mietvertrages, welcher dem Schriftformerfordernis unterliegen könnte. Hinsichtlich eines neu in eine Gesellschaft Eintretenden, die Partei eines Mietvertrages ist, mag es zwar sein, dass dieser sich in gleicher Weise aus dem schriftlich niedergelegten Mietvertrag nicht vollständig über den Inhalt des Mietvertrages vergewissern und er damit nicht vollständig beurteilen kann, welche Rechte und Pflichten er mit seinem Eintritt die eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts übernimmt. Dies betrifft aber allein sein Verhältnis zu der Gesellschaft und gegebenenfalls zu seinen Mitgesellschaftern. Im Verhältnis zu der Vermieterin als der Vertragspartnerin des Mietvertrages mit der Beklagten zu 1) werden ihm jedoch die Kenntnisse seiner Mitgesellschafter zugerechnet (§ 166 Abs. 1 BGB; vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 166, Rdnr. 6; Palandt/Sprau, a.a.O., § 714, Rdnr. 6). Denn die von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts getroffenen Vereinbarungen sind jedenfalls ihren Vertretungsberechtigten bekannt. Ein Informationsaustausch zwischen den Vertretern der Gesellschaft und dem neu eintretenden Gesellschafter ist dabei jedenfalls möglich und geboten (vgl. hierzu BGH, NJW 1999, 284 ff.).

Bei der ausweislich der E-Mail vom 25.6.2009 zusätzlich besprochenen Vereinbarung im Rahmen der Mängelbearbeitung über eine Übernahme der Kosten für die zusätzlichen Ausbauten in Höhe von 10.000,- € durch die vormalige Vermieterin gegen Akzeptieren der Minderqualität des Teppichbodens in den Flurbereichen handelt es sich nicht um eine Vereinbarung über den Inhalt des Mietvertrages, sondern um eine mögliche Vereinbarung allein über Gewährleistungsansprüche.

Auch im Übrigen liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nicht vor. Schlüsselübergabeprotokolle hat die Streithelferin nunmehr vorgelegt. Die Übergabe von Schlüsseln oder Codekarten stellt ohnehin keine vertragliche Vereinbarung dar, welche diesem Schriftformerfordernis unterfiele, da sie den Inhalt des Mietvertrages nicht verändert. Vielmehr handelt es sich bei den Schlüsselübergabeprotokollen gemäß § 14 des Mietvertrages um Belege über die Durchführung des Mietvertrages vergleichbar einem Übergabeprotokoll, welches die Übergabe des Mietobjekts belegt. Sofern ein Erwerber des Mietobjekts Schlüsselübergabeprotokolle nicht erhält, wirkt sich dies nicht auf seine Kenntnis vom Inhalt des Mietvertrages aus, sondern lediglich um die Frage, wie viele und welche Schlüssel der Beklagten tatsächlich übergeben worden sind. Dass die Schlüsselübergabeprotokolle für den Erwerber im Übrigen von Bedeutung sind, reicht nicht allein aus, um einen Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis anzunehmen.

Sofern Regelungen des Mietvertrages gegebenenfalls auslegungsbedürftig sind, handelt es sich nicht um eine Frage der Schriftform, sondern der Auslegung. Die getroffene Regelung, die auszulegen ist, ist jedoch im Mietvertrag vollständig niedergelegt (vgl. BGH, NJW 2013, 3363 ff.).

Eine von dem Vermieter bestimmte Änderung des Abrechnungsschlüssels unterfällt schon deshalb nicht dem Schriftformerfordernis, weil es sich nicht um eine Vereinbarung, sondern um eine einseitige Bestimmung handelt (vgl. BGH, NJW 2014, 1300 ff.). Sie wird auch nicht dadurch zu einer Vereinbarung, dass der Mieter dieser Bestimmung durch den Vermieter nachkommt. Ob eine solche Änderung vorlag und ob diese gegebenenfalls zulässig war, ist keine Frage der Einhaltung der Schriftform.

Eine anderweitige Vermietung von Stellplätzen, welche die Beklagte zu 1) angemietet hat, durch die Klägerin als Vermieterin stellt keine Vereinbarung über den Inhalt des Mietverhältnisses dar, sondern eine zusätzliche Vereinbarung, die gegebenenfalls auch wieder rückgängig gemacht werden kann, die aber den Umfang der Mietsache gemäß dem geschlossenen Mietvertrag grundsätzlich unberührt lässt. Insbesondere könnte im Falle der Fortsetzung der Nutzung der Mietsache durch die Beklagte zu 1) wiederum ein Bedarf an der Nutzung dieser Stellplätze bestehen; es ist nicht ersichtlich, dass sie sich dieser Möglichkeit endgültig hätte begeben wollen.

Selbst wenn ein Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernisses vorläge, sofern dies im Hinblick auf die doppelte Schriftformklausel des § 20.1 des Mietvertrages überhaupt möglich ist, könnte die Beklagte hierauf nicht eine ordentliche Kündigung des befristeten Mietvertrages stützen, da dem die Schriftformheilungsklausel des § 20.2 des Mietvertrages entgegensteht. Denn hierin hat sie sich verpflichtet, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen. Eine dennoch erklärte auf § 550 BGB gestützte Kündigung des Mietvertrages verstößt demzufolge zugleich gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB; OLG Frankfurt a.M., ZMR 2013, 708 ff.; OLG Naumburg, NZM 2012, 808; KG Urteil vom 13.11.2006, Az. 8 U 51/06; MietRB 2004, 8; OLG Köln, GuT 2006 14; OLG Celle, NZM 2005, 21; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 749 f.; 508 f.; hierzu auch Guhling, NZM 2014, 529 ff.). Der Anspruch, eine solche ordentliche Kündigung zu unterlassen, ist nicht verjährt, da die Beklagte vielmehr dauerhaft zu diesem Unterlassen verpflichtet ist.

Diese Schriftformheilungsklausel des § 20 des Mietvertrages ist wirksam ungeachtet des Umstandes, dass die Klägerin als Grundstückserwerberin ihrerseits durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigung gehindert wäre (vgl. BGH, NJW 2014, 2102 ff.; 1087 ff. m.w.N.). Die Klausel ist jedenfalls im geschäftlichen Bereich nicht überraschend (§ 305 c Abs. 1 BGB), sondern wird inzwischen häufig vereinbart, insbesondere da sie im Hinblick auf die Regelung des § 550 BGB einem berechtigten Bedürfnis beider Mietvertragsparteien entspricht, die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform für den Mietvertrag und damit die vereinbarte Laufzeit sicherzustellen. Eine solche Klausel benachteiligt aus diesen Gründen auch den Vertragspartner des Verwenders grundsätzlich nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Verpflichtung beider Vertragspartner, im Verlauf des Vertragsverhältnisses getroffene Vereinbarungen in einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Weise festzuhalten, erscheint in Anbetracht der Bedeutung einer langfristigen vertraglichen Bindung der Mietvertragsparteien nicht als unangemessen.

Eine solche Schriftformheilungsklausel benachteiligt allerdings einen späteren Grundstückserwerbers unangemessen, da er verpflichtet sein soll, von dem Voreigentümer formunwirksam getroffene und ihn daher gerade nicht bindende und ihm möglicherweise nicht bekannte Vereinbarungen nunmehr seinerseits in der gebotenen Schriftform niederzulegen, und er an einer ordentlichen Kündigung auf der Grundlage dieses Formverstoßes gehindert sein soll. Auch wenn ein späterer Grundstückserwerber zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, welcher für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Vertragsklausel maßgebend ist, nicht der Vertragspartner des Verwenders einer solchen Vertragsklausel ist, so ist er doch bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Vertragsklausel in den zu berücksichtigten Schutzbereich einzubeziehen, da es sich bei einem solchen Grundstückserwerb um eine typische Fallgestaltung handelt, die gerade von der Regelung des § 550 BGB vorausgesetzt wird. Eine Bindung des Grundstückserwerbers an eine solche Schriftformheilungsklausel verstieße gerade gegen die zwingende Regelung des § 550 BGB, nach welcher ein Grundstückserwerber, der in einen für mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen können soll (vgl. BGH, NJW 2014, 2102 ff.; 1087 ff.).

Keine unangemessene Benachteiligung eines Grundstückserwerbers läge hingegen darin, dass er verpflichtet sein soll, von ihm selbst mit dem Mieter getroffene Abreden formgerecht niederzulegen. Keine unangemessene Benachteiligung liegt auch dann vor, wenn der Erwerber selbst aus der Schriftformheilungsklausel einen Anspruch gegen den Mieter geltend machen will, der darauf gerichtet ist, eine mit dem Voreigentümer getroffene bindende Vereinbarung auch formgerecht niederzulegen. In diesem Fall wirkt sich die Klausel nicht zu seinem Nachteil aus (vgl. hierzu insbesondere OLG Hamm, Urteil vom 26.4.2013, Az. 30 U 82/12).

Eine Gesamtunwirksamkeit der Klausel gegenüber allen Mietvertragsparteien ist allerdings nicht schon deshalb anzunehmen, weil es ansonsten zu einer Ungleichbehandlung käme, da ein Grundstückserwerber sich zwar selbst auf die Formnichtigkeit des Mietvertrages berufen könnte, der Mieter hingegen ihm gegenüber aufgrund der Schriftformheilungsklausel nicht. Denn für den Mieter stellt diese Klausel gerade keine unangemessene Benachteiligung dar, da sie grundsätzlich auch seine Interessen sichert. Eine Schriftformheilungsklausel wird zwar in gleicher Weise durch eine Vertragspartei als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in der Regel durch den Vermieter, in den Vertragstext einbezogen. Dass der Grundstückserwerber damit Rechtsnachfolger gerade des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist, hindert aber wegen der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 550 BGB nicht, eine Schriftformheilungsklausel gerade ihm gegenüber für nicht anwendbar anzusehen. Eine solche Klausel hat die Besonderheit nicht von vorneherein zum Nachteil einer bestimmten Vertragspartei zu wirken. Vielmehr stellt sich erst im Laufe der Zeit anhand der jeweiligen konkreten Umstände heraus, welche der beiden Vertragsparteien ein Interesse an der Fortdauer und welche Vertragspartei möglicherweise ein Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat. Diese Erwägung rechtfertigt es, eine solche Schriftformheilungsklausel nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders für - insgesamt - unwirksam zu halten, sondern sie lediglich dann für nicht anwendbar zu halten, wenn sie einen Verstoß gegen die zwingende gesetzliche Regelung des § 550 BGB zur Folge hätte, also wenn ein Grundstückserwerber gerade entgegen § 550 BGB an einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen eines durch den Voreigentümer verursachten Formverstoßes gehindert wäre (im Ergebnis, aber mit anderer Begründung ebenso OLG Hamm, Urteil vom 26.4.2013, Az. 30 U 82/12), wie dies in den von dem BGH entschiedenen Fallgestaltungen war (vgl. BGH, NJW 2014, 2102 ff.; 1087 ff.).

Danach wäre aber die Beklagte zu 1) jedenfalls aufgrund der Schriftformheilungsklausel in § 20 des Mietvertrages nach Treu und Glauben an der ordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen Nichteinhaltung der Schriftform gehindert.

Die Forderung der Klägerin ist, soweit sie noch geltend gemacht wird, auch der Höhe nach begründet. Denn die Mieterhöhung aufgrund der Indexklausel des § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist wie oben dargelegt wirksam.

Die Klägerin verlangt nun nicht mehr die Nebenkostenvorauszahlung für den Monat Dezember 2013 in Höhe von 8.538,25 €. Diese kann sie auch nicht mehr verlangen, da mit Ablauf des Jahres 2014 Abrechnungsreife eingetreten ist und sie bereits die Nebenkostenabrechnung erstellt haben musste. Sie könnte allein einen etwaigen Saldo aus der Nebenkostenabrechnung verlangen (vgl. BGH, NJW 2010, 1065 ff.), die sie aber nicht vorgelegt hat.

Der Zinsanspruch steht der Klägerin auf die zuerkannten Beträge in dem beantragten Umfang aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 2 BGB).

Über den Hilfsantrag ist demzufolge nicht mehr zu entscheiden.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien nach dem Verhältnis ihres Obsiegens und Unterliegens zu tragen (§ 92 Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).