Die vorab per Telefax am 7. November 2014 bei dem Oberlandesgericht Celle eingegangene sofortige Beschwerde der Antragstellerin vom gleichen Tage gegen den am 24. Oktober 2014 zugestellten Beschluss der 12. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 15. Oktober 2014 wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Beschwerdewert: 6.000,00 €
I.
Die gemäß § 567 Abs. 1 Nr. 2, 569 ZPO zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat in der Sache keinen Erfolg.
Mit Recht hat das Landgericht angenommen, dass für die begehrte Leistungsverfügung gegenüber der Antragsgegnerin auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Ladenfläche kein Verfügungsgrund besteht.
1. Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung entgegen der Ansicht der Antragstellerin zutreffend angenommen, dass sich eine entsprechende Anwendung des § 940 a Abs. 2 ZPO im Gewerberaummietrecht verbietet.
Die Antragstellerin verkennt, dass die Vorschrift des § 940 a Abs. 2 ZPO, nach der eine Räumung auch gegen einen Dritten angeordnet werden kann, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter von dem Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat, angesichts der klaren Gesetzeslage ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar ist. Insoweit kann sie die Antragstellerin weder mit Erfolg auf die vereinzelt gebliebene Entscheidung des Landgerichts Hamburg berufen, die den § 940 Abs. 2 ZPO aufgrund eines „Erst-Recht-Schlusses“ auch auf die Gewerberaummiete erstrecken will, weil bei der Nachteilsabwägung ein nicht so überragendes Rechtsgut wie die grundrechtlich geschützte Wohnung betroffen sei (LG Hamburg NJW 2013, 3666), noch auf die von ihr angeführten Literaturmeinungen, die im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013 ein praktisches Bedürfnis für eine Ausweitung des § 940 Abs. 2 ZPO auch auf einstweilige Verfügungen im Gewerberaummietrecht bejaht haben.
Ob eine analoge Anwendung der Norm rechtspolitisch sinnvoll wäre, weil die Missbrauchsfälle in der Gewerberaummiete genauso vorkommen wie in der Wohnraummiete, wie die Antragstellerin für den vorliegenden Fall geltend macht, ist unerheblich. Denn angesichts der Eindeutigkeit der gesetzlichen Regelung ist eine analoge Anwendung des § 940 a Abs. 2 ZPO außerhalb von Wohnraummietverhältnissen nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum (vgl. KG Berlin, NJW 2013, 3588; LG Köln, NJW 2013, 3589; Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., 2014, § 940 a Rz. 4; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 72. Aufl., 2014, § 940 a Rz. 3; Börstinghaus, jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 6; Neuhaus, ZMR 2013, 686, 694), der auch der Senat uneingeschränkt folgt, nicht möglich. Es fehlt nämlich bereits an der für einen Analogieschluss erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.
Gegen eine Erstreckung des Anwendungsbereichs von 940 a Abs. 2 ZPO auch auf sonstige Mieträume spricht bereits der klare Wortlaut der Norm, der ausdrücklich von der „Räumung von Wohnraum“ spricht. Auch die Gesetzessystematik spricht gegen die Anwendbarkeit der Norm auf sonstige Mieträume, da der Gesetzgeber die Vorschrift im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes unter der amtlichen Überschrift „Räumung von Wohnraum“ angesiedelt hat.
Schließlich ergibt sich eindeutig aus den Gesetzgebungsmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013 (vgl. insbesondere die Begründung des Regierungsentwurfs vom 15. August 2012, BT-Drucksache 17/10485, S. 33 f.), dass der Gesetzgeber im Zuge der Reform auf die von ihm als abänderungbedürftig gewerteten Missstände allein bei der Wohnraummiete reagieren und eine vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln gegen dem Vermieter bis dahin unbekannte mitbesitzende Untermieter, Familienmitglieder, Lebenspartner oder sonstige Personen schaffen wollte. Obwohl im Gesetzgebungsverfahren entsprechende Regelungen auch für das Gewerberaummietrecht angeregt wurden (vgl. etwa Streyl, NZM 2012, 256) und der Deutsche Mietgerichtstag e.V. in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes ausdrücklich gefordert hatte, in einem § 940 b ZPO die Anwendbarkeit zumindest des § 940 a Abs. 2 BGB auch für Gewerberaummietverträge anzuordnen (hierzu etwa Börstinghaus juris PR-MietR 22/2013, Anm. 5), hat der der Gesetzgeber diese ihm bekannten Anregungen nicht aufgegriffen und sich damit bewusst für eine Beschränkung der Vollstreckungserleichterungen auf das Wohnraummietrecht entschieden. Daraus folgt aber zwingend, dass die Vorschrift mangels planwidriger Regelungslücke auch nicht analog oder im Sinne eines „Erst-Recht-Schlusses“ auf die Gewerberaummiete angewandt werden kann. Es liegt vielmehr nach dem Willen des Gesetzgebers eine eng auszulegende, auf den Wohnraum zugeschnittene Ausnahmevorschrift vor (vgl. KG Berlin, NJW 2013, 3588; LG Köln, NJW 2013, 3589; Zöller/Vollkommer, a. a. O., § 940 a Rz. 4; Börstinghaus, jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 6; Neuhaus, ZMR 2013, 686, 694).
Gegen eine analoge Anwendung des § 940 a Abs. 2 ZPO auf die Gewerberaummiete spricht außerdem, dass der Gesetzgeber auch für den Fall, dass einer Sicherungsanordnung gemäß § 283 ZPO keine Folge geleistet wird, nur die Räumung von Wohnraum im Wege einstweiliger Verfügung gemäß § 940 a Abs. 3 ZPO zugelassen hat, obgleich eine Sicherungsanordnung auch gegen einen Gewerberaummieter ergehen kann.
2. Weiterhin hat das Landgericht zu Recht angenommen, dass es für den Erlass der Leistungsverfügung unmittelbar aus §§ 935, 940 ZPO an der für eine Regelung im Eilverfahren erforderlichen besonderen Dringlichkeit fehlt.
Einstweilige Verfügungen, die bereits zur uneingeschränkten Befriedigung des Hauptsacheanspruchs führen, sind außerhalb des Anspruchs wegen widerrechtlicher Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht nach §§ 858, 861 BGB, der vorliegend nicht gegeben ist, nur ganz ausnahmsweise zulässig. Eine Leistungsverfügung soll und kann nicht den Hauptsacheprozess ersetzen. Voraussetzung ist daher ein Verfügungsgrund nach Maßgabe der §§ 935, 940 ZPO, das heißt es muss ein dringendes Bedürfnis für den Erlass der begehrten Verfügung bestehen.
Die Leistungsverfügung ist mithin neben Fällen der Existenzgefährdung und Notlage des Antragstellers als Eilmaßnahme nur dann zulässig, wenn die geschuldete Handlung oder Leistung so kurzfristig zu erbringen ist, dass die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht (mehr) möglich ist, das heißt, wenn ohne Erlass der begehrten einstweiligen Verfügung anders nicht abwendbare Nachteile für den Antragstellers entstünden, ferner die Erwirkung eines Titels im Hauptsacheverfahren irreversible Fakten schaffen würde und der Verweis auf das ordentliche Verfahren praktisch einer Rechtsverweigerung gleichkäme (Thüringer Oberlandesgericht, NJW-RR 2012, 862; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 123; OLG Köln, NJW-RR 1995, 1088; Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 940 Rz. 6 m. w. N.).
Die Voraussetzungen einer solchen, nur in besonderen Ausnahmefällen zulässigen Befriedigungsverfügung hat die Antragstellerin nicht dargelegt.
Insbesondere für die von der Antragstellerin besorgten finanziellen Einbußen durch Mietzinsausfälle bis zum Abschluss eines Hauptverfahrens sind diese strengen Zulassungskriterien ersichtlich nicht gegeben. Soweit das Verhalten der Antragsgegnerin Schadenersatzansprüche rechtfertigen sollte, die die Antragstellerin ohne näher Substantiierung im „hohen fünfstelligen Bereich veranschlagt“, ist die Antragstellerin gehalten, diese Ansprüche in einem gegen die Antragsgegnerin anzustrengenden Hauptsacheverfahren geltend zu machen und sich ihren Schaden ausgleichen zu lassen. Eine befürchtete etwaige Uneinbringlichkeit der Forderungen rechtfertigt als rein finanzielles Interesse jedenfalls nicht den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Im Übrigen muss sich die Antragstellerin insoweit bereits entgegenhalten lassen, dass die von ihr behauptete Vermietung des Objekts bereits zum 1. Januar 2014 an das Niedersächsische Landesmuseum H. zu einem Zeitpunkt erfolgte, zu dem sie noch nicht sicher von einer Beendigung des Mietverhältnisses mit der bisherigen Hauptmieterin ausgehen durfte und sie mithin auf eigenes Risiko handelte. Der Senat hat nämlich im Verfahren 2 U 106/14 mit Beschluss vom 15. August 2014 darauf hingewiesen, dass das Mietverhältnis durch das Schreiben der Kläger vom 6. November 2013 jedenfalls zum 28. Februar 2014 beendet worden sei.
Weiterhin ist nach dem Vorbringen der Antragstellerin auch nicht zu besorgen, dass die Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs auf ordnungsgemäße Räumung und Herausgabe der vermieteten Ladenfläche etwa durch eine vertragswidrige, die Substanz der Immobilie beeinträchtigende Nutzung der Untermieterin gefährdet würde (vgl. OLG Celle, NZM 2001, 194; Zöller/Vollkommer, a. a. O., § 940 Rz. 8 „Herausgabe und Sequestration, Räumung und Besitzschutz“). Dass für die Sicherheit und Substanzerhaltung des Objekts zwingend durchzuführende Revitalisierungs- und Brandschutzmaßnahmen sowie Heizungsarbeiten durch die Antragsgegnerin verhindert worden wären, ist dem Vortrag der Antragstellerin nicht zu entnehmen. Allein der Einwand, dass nicht mit den infolge der Nachvermietung erforderlichen Umbauarbeiten fortgefahren werden könne und sich demzufolge der Umbauplan verzögere, reicht insoweit nicht aus, um eine Befriedigungsverfügung zu rechtfertigen, solange, wie vorliegend, eine Gefährdung des Räumungsanspruchs durch missbräuchliche Verwendung und Schädigung des Mietobjekts nicht dargelegt ist.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO i. V. m. Nr. 1430 des Kostenverzeichnisses der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GKG.
Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 1und 2 GKG, 3 ZPO.
Für den Beschwerdewert zu Grunde zu legen ist der Jahresmietwert ohne Nebenkosten (12 x 500,00 €). Ein gesonderter Abschlag für das einstweilige Verfügungsverfahren ist nicht vorzunehmen, weil es sich um eine Leistungsverfügung handelt.
Die Entscheidung ist unanfechtbar, weil im Verfahren der einstweiligen Verfügung eine Rechtsbeschwerde nicht stattfindet, § 542 Abs. 1 Satz 2 ZPO (vgl. auch BGH NJW 2003, 1531).