Bayerischer VGH, Urteil vom 30.10.2014 - 1 N 13.2273
Fundstelle
openJur 2014, 24940
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Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke im Gewerbegebiet;Unterkunft für Asylbewerber in ehemaligem Beherbergungsbetrieb Normenkontrollantrag; wohnähnliche Nutzung; Anforderungen an ein Rügeschreiben

Tenor

I. Die textliche Festsetzung C) 01. b) der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 „Panorama Park“ ist unwirksam, soweit mit ihr „Anlagen für soziale Zwecke (z.B. Sammelunterkünfte für Asylbewerber, Aus- und Übersiedler)“ ausgeschlossen werden.

II. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Normenkontrollverfahrens.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsteller vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragsteller sind Eheleute und begehren als Miteigentümer der Wohneinheit 38 und der Tiefgarage 51 nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) des auf dem Grundstück FlNr. .../... Gemarkung B... gelegenen Gebäudes die Feststellung der Unwirksamkeit einer textlichen Festsetzung der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 „Panorama Park“.

Bis zur hier streitgegenständlichen Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 war für das Grundstück FlNr. ... ein Sondergebiet „Tennishotel“ festgesetzt. Das Landratsamt Berchtesgadener Land erteilte der „Eigentümergesellschaft Tennis- und Sporthotel“ am 21. Dezember 1987 eine Baugenehmigung für den Neubau eines Tennis- und Sporthotels mit 41 Appartements; auf der südöstlich angrenzenden FlNr. ... wurden Tennisanlagen errichtet. Westlich des Hotels erhebt sich ein großer Gebäudekomplex („Panorama Park“) mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten. Anlass der 8. Änderung des Bebauungsplans war der mit ihr umgesetzte Wunsch zweier Unternehmen‚ einen Discounter sowie Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 2000 m² in zwei großen Hallen‚ die in unmittelbarer Nähe zum Hotel liegen, einzurichten sowie die hierfür notwendigen Parkflächen zu errichten.

Der Gemeinderat beschloss am 17. Januar 2012‚ den Bereich der zwischenzeitlich aufgelassenen Tennisanlagen in ein Sondergebiet „Einkaufszentrum“ zu ändern. Die Miteigentümergemeinschaft beantragte am 25. Juni 2012 die Umwandlung des Sondergebiets „Tennishotel“ in ein Gewerbegebiet mit der Begründung, die bereits vorhandenen Anlieferungszonen des Panorama Parks und der künftig anzusiedelnde A...-Markt machten eine erfolgreiche Nutzung als Hotel schwierig bis unmöglich. Der Entwurf der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 setzt dementsprechend in der Fassung vom 24. Juli 2012 für den Bereich des Hotels ein Gewerbegebiet fest; eine textliche Festsetzung sieht vor‚ dass dort „nicht zulässig sind Vergnügungsstätten (Kasinos o.ä.) und Anlagen für soziale Zwecke (z.B. Sammelunterkünfte für Asylbewerber‚ Aus- und Übersiedler)“. Die öffentliche Auslegung erfolgte vom 22. August bis 24. September 2012; in der Bekanntmachung hierzu fehlte ein Hinweis auf die Folgen einer verspätet oder gar nicht abgegebenen Stellungnahme nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB.

Mit Schreiben vom 27. September 2012 regte der Bevollmächtigte der Antragsteller im Namen der „WEG Hotel A...“ unter vorsorglicher Stellung eines Antrags auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand an, die textliche Festsetzung zum Ausschluss sozialer Anlagen nochmals zu überdenken; eine Nutzung des Hotels dränge sich als Unterkunft für Asylbewerber geradezu auf. Es bestehe kein grundlegender Widerspruch zu den vorgesehenen gebietstypischen Nutzungen. Baurechtliche Spannungen vor allem in Form einer Beeinträchtigung der gewerblichen Betätigung durch immissionsschutzrechtliche Ansprüche der Bewohner einer Asylbewerberunterkunft seien aufgrund der abgeschirmten Lage des Hotelgebäudes nicht zu erwarten.

In seiner Sitzung vom 9. Oktober 2012 nahm der Gemeinderat die Einwendungen der Eigentümergemeinschaft zur Kenntnis‚ lehnte jedoch eine Nutzung des Gebäudes für soziale Zwecke wegen der ungeeigneten Lage und aus immissionsschutzrechtlichen Gründen ab. Das Hotelgebäude habe bereits in der Vergangenheit immissionsschutzrechtliche Probleme mit sich gebracht‚ weil diese Wohnnutzung insoweit strengere Anforderungen an das umliegende Gewerbe stelle. Bei einer Nutzung als Asylbewerberunterkunft ergäbe sich wieder ein höherer Schutzanspruch. Auch befänden sich in der näheren Umgebung keine weiteren sozialen Einrichtungen. „Spannungen durch die zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten“ seien im Hinblick auf die eingeschränkten finanziellen Mittel der Asylbewerber vorprogrammiert.

Die Bekanntmachung über den Satzungsbeschluss zur 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23, die auch einen Hinweis nach § 215 Abs. 2 BauGB enthält, wurde am 29. Oktober 2012 an der Amtstafel der Antragsgegnerin angeschlagen. Zugleich wurde die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses im Amtsblatt für den Landkreis Berchtesgadener Land und die Gemeinden im Landkreis (ABl Nr. 44 v. 30.10.2012‚ S. 5) veröffentlicht. In der Begründung zur 8. Änderung des Bebauungsplans finden sich keine Hinweise auf die Motive der Antragsgegnerin für die Festsetzung des Ausschlusses sozialer Einrichtungen im Gewerbegebiet.

Mit dem beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof am 30. Oktober 2013 eingegangenen Normenkontrollantrag wenden sich die Antragsteller gegen die 8. Änderung des Bebauungsplans. Der darin enthaltene Ausschluss von Asylbewerberunterkünften und sozialen Einrichtungen im allgemeinen verletze das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB, weil bei der Beschlussfassung in unzulässiger Weise bodenrechtlich nicht relevante Belange berücksichtigt worden seien; der Gemeinderat habe nämlich angenommen, dass infolge einer Asylbewerberunterkunft „Spannungen“ entstünden‚ was sich nur auf Belästigungen oder gar Straftaten durch die Asylbewerber zu Lasten der nachbarlichen Gewerbebetriebe beziehen könne. Eine bauplanungsrechtliche Berücksichtigung persönlicher Eigenschaften der Bewohner sei aber unzulässig. Zudem sei die Gewichtung von Art. 14 Abs. 1 GG fehlerhaft vorgenommen worden‚ da übersehen worden sei‚ dass das Hotel infolge einer „Einkesselung durch die bestehenden Einkaufszentren auf der einen Seite und nunmehr durch die neuen großflächigen Einzelhandelsbetriebe auf der anderen Seite“ keinerlei Entwicklungspotenzial mehr habe. Die einzige Chance‚ einen zumindest hotelähnlichen Betrieb fortzuführen‚ bliebe eine Vermietung als Asylbewerberunterkunft. Nach Versagung dieser Möglichkeit bestehe für die Antragsteller keine Möglichkeit mehr‚ ihr Gebäude zu Hotelzwecken oder hotel- ähnlichen bzw. sozialen Zwecken zu nutzen. Es drohe eine „Bauruine“ und die damit verbundene Enteignung. Die Entwicklung sei insbesondere angesichts des starken öffentlichen Interesses an der Unterbringung von Asylbewerbern zu bedauern. Die Antragsteller hätten den Gemeinderat bereits mit Schreiben vom 3. Juli 2013 ausdrücklich gebeten‚ seine Entscheidung zum Ausschluss von sozialen Einrichtungen zu überdenken. Sollte dies zu keinem Ergebnis führen‚ habe man ein gerichtliches Vorgehen gegen eine ablehnende Entscheidung angekündigt. Nachdem der Gemeinderat in seiner Sitzung am 17. September 2013 die beantragte Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 abgelehnt habe, werde nun Normenkontrollantrag gestellt.

Die Antragsteller beantragen zuletzt‚

die 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 „Panorama Park“ für unwirksam zu erklären, soweit in der Festsetzung C) 01. b) „Anlagen für soziale Zwecke (z.B. Sammelunterkünfte für Asylbewerber, Aus- und Übersiedler)“ ausgeschlossen sind.

Die Antragsgegnerin beantragt‚

den Antrag abzulehnen.

Die Überplanung des ehemals als Hotel genutzten Gebäudekomplexes als Gewerbegebiet entspreche dem ausdrücklichen Wunsch der Eigentümer. Sie beabsichtigten die Aufgabe des schon in der Vergangenheit zum Teil leer gestandenen Hotels. Unzutreffend sei der Vortrag, die schlechte Auslastung des Hotels werde durch die vorhandene und die heranrückende gewerbliche Nutzung verursacht. Die bestehenden Probleme zwischen der Hotel- und der Einzelhandelsnutzung sollten im Wege der Bauleitplanung dadurch entschärft werden‚ dass der gesamte Bereich einer gewerblichen Nutzung zugeführt werde. Der Ausschluss sozialer Einrichtungen sei nicht zu beanstanden und werde im Wesentlichen damit begründet‚ dass auch für den Fall‚ dass man ein Asylbewerberheim als „soziale Einrichtung“ ansehen wolle‚ die damit einhergehende Nutzung einer Wohnnutzung vergleichbar und damit städtebaulich in der konkreten gewerblichen Situation nicht verträglich sei. Dies sei das maßgebliche städtebauliche Motiv‚ das dazu geführt habe‚ soziale Einrichtungen auch nicht ausnahmsweise nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zuzulassen. Die Verwendung des Begriffs „Spannungen“ beziehe sich auf solche städtebaulicher Art und sei durch die Unverträglichkeit von ruhebedürftiger Wohnnutzung einerseits und immissionsträchtiger Nutzung andererseits gekennzeichnet. Die Beschränkung des Eigentums der Antragsteller sei also städtebaulich gerechtfertigt und daher eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung. Im Übrigen könne eine soziale Einrichtung‚ die zugleich den Charakter einer Wohnnutzung besitze‚ auch ohne entsprechenden Ausschluss dort nicht zugelassen werden‚ da sie mit den Zielvorstellungen des Bebauungsplans und den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzungen unvereinbar sei. Auch die Argumentation der Antragsteller gehe von der „Wohnartigkeit der Unterbringung“ von Asylbewerbern aus. Die gerügten Abwägungsfehler lägen nicht vor. Unabhängig hiervon seien sie nicht innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 BauGB gerügt worden‚ denn das Schreiben vom 3. Juli 2013‚ mit dem lediglich ein Antrag auf Abänderung des beschlossenen Bebauungsplans gestellt worden sei‚ erfülle nicht die an ein Rügeschreiben im Sinne von § 215 BauGB gestellten Anforderungen.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses stellt keinen Antrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Bebauungsplanakten sowie auf die Gerichtsakte Bezug genommen.

Gründe

Der Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet.

1. Die Antragsteller sind nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Dem steht nicht der Umstand entgegen, dass sie den Normenkontrollantrag als Sondereigentümer einer Wohneinheit des Hotels nach dem Wohnungseigentumsgesetz (vgl. §§ 3, 5, 6 WEG) erhoben haben, denn sie können aus ihrer Rechtsposition – unabhängig von der Zuordnung von gemeinschaftsbezogenen Rechten an die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 1 WEG - eine Verletzung ihrer eigentumsrechtlichen Positionen gegenüber einem Dritten geltend machen (vgl. zur Möglichkeit eines Sondereigentümers, seine Rechte mittels öffentlich-rechtlicher Nachbarklage gegen einen außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehenden Dritten unter Berufung auf § 13 Abs. 1 WEG geltend zu machen: BVerfG, B.v. 20.8.1992 – 4 B 92.92 – juris Rn. 9, 10).

Die Antragsteller sind mit ihrem Antrag auch nicht deshalb präkludiert, weil sie gegenüber der Antragsgegnerin im Auslegungsverfahren keine Einwendungen erhoben haben (vgl. § 47 Abs. 2a Satz 1 VwGO), ihr Bevollmächtigter dies vielmehr ausschließlich im Namen der Eigentümergemeinschaft und damit im Hinblick auf die ihr zustehenden Rechte getan hat. Denn in der Bekanntmachung der Auslegung vom 9. August 2012 war keine Belehrung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB dahingehend enthalten, dass ein Antrag nach § 47 VwGO unzulässig sei, wenn mit ihm nur Einwendungen geltend gemacht würden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht worden seien. Der Eintritt der prozessrechtlichen Präklusion setzt nämlich einen ordnungsgemäßen Hinweis voraus (Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl. 2013, § 47 Rn. 75a, 87). Aus demselben Grund ist es auch unerheblich, dass die (von der Eigentümergemeinschaft) erhobenen Einwendungen erst drei Tage nach Fristablauf bei der Antragsgegnerin eingegangen sind, die sie dennoch im weiteren Verfahren behandelt hat, obwohl für eine Wiedereinsetzung in die Stellungnahmefrist des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB keine Rechtsgrundlage besteht und sie daher nur in Ausnahmefällen möglich ist (vgl. zuletzt: OVG NW, U.v. 19.12.2011 – 2 D 14/10.NE – DVBl 2012, 520).

2. Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Die angegriffene Festsetzung ist abwägungsfehlerhaft, weil für den umfassenden Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke keine städtebaulichen Gründe vorliegen (2.1), der Mangel der Abwägung nach den Vorgaben des § 215 Abs. 1 BauGB wirksam gerügt worden ist (2.2) und die fehlerhafte Festsetzung nicht zur Gesamtunwirksamkeit der 8. Änderung führt (2.3).

2.1 Die angegriffene Festsetzung ist abwägungsfehlerhaft, denn im Normaufstellungsverfahren sind für den Ausschluss sämtlicher Anlagen für soziale Zwecke (vgl. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) keine städtebaulichen Gründe im Sinn von § 9 Abs. 1 BauGB, § 1 Abs. 6 BauNVO erkennbar geworden (2.1.1). Die Festsetzung C) 01.b) kann auch nicht in engerem Umfang - nur auf „Sammelunterkünfte“ bezogen - Bestand haben (2.1.2).

2.1.1 § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO enthält eine Ermächtigungsgrundlage, alle oder ein-zelne der in einem Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 vorgesehenen Ausnahmen nicht zum Bestandteil des Bebauungsplans werden zu lassen. Die Vorschrift gibt der planenden Gemeinde ein Instrument zur Differenzierung an die Hand, um ihr die städtebauliche Entwicklung bestimmter Baugebiete auch im Hinblick auf die dort ausnahmsweise zulässigen Nutzungen zu ermöglichen (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 1.1.2014, § 1 BauNVO Rn. 81 ff.; Roeser in König/Roeser/Stock, 3. Aufl. 2014, § 1 Rn. 72 f.). Allerdings verlangen beide Alternativen des § 1 Abs. 6 BauNVO für eine entsprechende Festsetzung das Vorliegen städtebaulicher Gründe, die in die planerische Abwägung einzubeziehen sind (Söfker, a.a.O., § 1 BauNVO Rn. 85; Roeser, a.a.O., § 1 Rn. 75).

Der im Normaufstellungsverfahren erkennbar gewordene zentrale Gesichtspunkt für den Ausschluss von „Sammelunterkünften“ - gemeint sind damit offenbar von der Regierung von Oberbayern betriebene Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünfte für Asylbewerber (vgl. §§ 44, 53 AsylVfG und Art. 2 bis 4 Gesetz über die Aufnahme und Unterbringung der Leistungsberechtigten nach dem Asylbewerberleistungsgesetz) - im Gewerbegebiet ist das mögliche Entstehen städtebaulicher Spannungen, die sich aus dem Nebeneinander von emissionsträchtigem gewerblichem Umfeld und dem Schutzbedürfnis der dort lebenden Asylbewerber vor unzumutbarem Lärm ergeben. Dieser von der Antragsgegnerin mehrfach hervorgehobene Gedanke trägt allerdings nicht den Ausschluss sämtlicher sozialer Einrichtungen, insbesondere nicht von solchen Einrichtungen, in denen nicht übernachtet wird, sondern die von einem bestimmten Kundenkreis nur tagsüber zur Entgegennahme von Leistungen aufgesucht werden. Weder aus den Normaufstellungsakten noch aus sonstigen Materialien der Antragsgegnerin ergeben sich städtebauliche Gründe, die den Ausschluss sämtlicher sozialer Einrichtungen im Gewerbegebiet rechtfertigen könnten. Anlass für die Festsetzung C) 01.b) war das bekannt gewordene Bestreben der Eigentümer des Hotels, das nicht mehr als solches nutzbare Gebäude dem Freistaat Bayern als Unterkunft für Asylbewerber zu vermieten. Dementsprechend wurde die Diskussion im Gemeinderat nur im Hinblick hierauf geführt und die Erwägungen der Antragsgegnerin beziehen sich ausschließlich auf die im Klammerzusatz der angegriffenen Festsetzung genannten „Sammelunterkünfte für Asylbewerber, Aus- und Übersiedler“. Zwar fallen derartige Unterkünfte in die Kategorie der Anlagen für soziale Zwecke (vgl. BVerwG, B.v. 4.6.1997 – 4 C 2.96NVwZ 1998, 173; BayVGH, B.v. 29.1.2014 – 2 ZB 13.678 – juris; Stock, a.a.O., § 4 Rn. 52 mit weiteren Nachweisen); mit der gewählten weiten Formulierung der Festsetzung, mit der sämtliche Anlagen für soziale Zwecke erfasst werden, ist der Satzungsgeber jedoch über das von ihm eigentlich verfolgte Ziel „hinausgeschossen“, und hat auch andere soziale Einrichtungen wie z.B. Kindertagesstätten, Jugendfreizeitstätten, ambulante Pflegedienste oder Schuldnerberatungsstellen, um nur einige beispielhaft zu nennen, ausgenommen. Gründe, warum derartige Anlagen auch nicht ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässig sein sollten, sind nicht erkennbar.

Dabei ließe § 1 Abs. 9 BauNVO zu, nur bestimmte (Unter-)Arten ausnahmsweise zulässiger Einrichtungen auszuschließen; diese Bestimmung räumt der planenden Gemeinde eine über § 1 Abs. 6 BauNVO hinausgehende Befugnis zu einer weitergehenden „Feingliederung“ ein (vgl. Söfker, a.a.O. § 1 BauNVO Rn. 100: Keine Beschränkung der Festsetzungen nach § 1 Abs. 9 auf die einzelnen Nutzungsbegriffe; Stock, a.a.O., § 8 Rn. 50: weitere Untergliederungsmöglichkeit der jeweils vier selbstständigen Nutzungsarten). Die Planungsfreiheit der Gemeinde ist lediglich dadurch begrenzt, dass sich die Differenzierung auf bestimmte Anlagentypen beziehen muss, die es in der sozialen und ökonomischen Realität bereits gibt (vgl. zuletzt: BVerwG, B.v. 5.6.2014 – 4 BN 8.14UPR 2014, 397, für Bordelle). Dies bedeutet, dass die Antragsgegnerin ihr erkennbar gewordenes Planungsziel auf der Basis von § 1 Abs. 9 BauNVO hätte umsetzen können, sofern es für den Ausschluss von Unterkünften für Asylbewerber und Übersiedler ausreichend tragfähige städtebauliche Erwägungen gegeben hätte.

Ist aber der umfassende Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke insgesamt (zur fehlenden Teilbarkeit: 2.1.2) abwägungsfehlerhaft festgesetzt worden, braucht nicht mehr der zwischen den Beteiligten strittigen Frage nachgegangen zu werden, ob die von der Antragsgegnerin angeführten Gründe für den Ausschluss von „Sammelunterkünften für Asylbewerber“ ausreichendes städtebauliches Gewicht besitzen oder nicht. Sollte man im Übrigen, der überwiegenden Meinung folgend, Asylbewerberunterkünfte als generell mit der Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets nicht vereinbar ansehen, weil zwar die entsprechenden Gebäude keine Wohngebäude sind, gleichwohl die in ihnen stattfindende Nutzung einen zumindest wohnähnlichen Charakter aufweist (so zuletzt: OVG Hamburg, B.v. 17.6.2013 – 2 Bs 151/13NVwZ-RR 2013, 990; VGH BW, B.v. 14.3.2013 – 8 S 2504/12DVBl 2013,795; VG Schwerin, B.v. 29.9.2012 – 2 B 409/12 – juris; Stock, a.a.O., § 8 Rn. 19, 49a; für ein Seniorenwohn- und Pflegeheim: BVerwG, B.v. 13.5.2002 – 4 B 86.01NVwZ 2002, 1384), müsste ein auf Asylbewerberunterkünfte beschränkter Ausschluss als lediglich deklaratorischer Hinweis auf die sich bereits aus § 8 BauNVO ergebende Gebietsunverträglichkeit von Wohnheimen jeglicher Art im Gewerbegebiet aufgefasst werden. Der erfolgte umfassende Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke macht weitere Überlegungen in diese Richtung entbehrlich. .

2.1.2 Die angegriffene Festsetzung kann auch nicht teilweise aufrechterhalten werden.

Der Senat folgt nicht der Ansicht der Antragsgegnerin, die angegriffene Festsetzung sei insoweit teilbar, als sie auf den Ausschluss von Asylbewerberunterkünften im Gewerbegebiet beschränkt werden könnte. Die Korrektur einer über die Vorstellung der Satzungsgeberin hinausgehenden, gleichwohl vom Wortlaut her betrachtet eindeutigen Festsetzung durch das Normenkontrollgericht unterliegt engen Grenzen. Hier scheitert eine derartige Auslegung bereits daran, dass die „Sammelunterkünfte“ gerade nur als Beispiel für den darüber hinausgehenden Begriff der Anlage für soziale Zwecke im Satzungstext genannt werden; daraus wird deutlich, dass noch weitere, über das aufgeführte Beispiel hinausgehende Einrichtungen gemeint sein können. Ein Eingriff in den Satzungstext, der nur den beispielhaft genannten Aus-schluss fortbestehen ließe, wäre unvereinbar mit dem objektiv eindeutigen Wortlaut der Festsetzung, unabhängig davon, dass die nun von der Antragsgegnerin vorgenommene Auslegung möglicherweise ihrem Willen entsprochen hätte. Im Übrigen scheitert sie auch daran, dass damit andere soziale Einrichtungen mit immissionsempfindlichen Nutzungen, wie beispielsweise Jugendhilfe- oder schulische Einrichtungen, (grundsätzlich) ausnahmsweise zulässig blieben. Schließlich hätte eine derartige Festsetzung wegen ihres lediglich deklaratorischen Charakters (vgl. 2.1.1 am Ende) keinen eigenständigen Normgehalt und bliebe zudem unvollständig, weil nicht auf die Unvereinbarkeit anderer wohnähnlicher Nutzungen mit dem Charakter des Gewerbegebiets aufmerksam gemacht wird.

2.2 Die Antragsteller haben den dargestellten, nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlichen Mangel des Abwägungsvorgangs innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht. Den nach § 215 Abs. 2 BauGB erforderlichen Hinweis hat die Antragsgegnerin in die Bekanntmachung des Bebauungsplans aufgenommen (vgl. BVerwG, B.v. 8.5.1995 – 4 NB 16.95 – juris).

Das an die Antragsgegnerin gerichtete Schreiben vom 3. Juli 2013, das der Bevollmächtigte im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft verfasst hat, erfüllt ungeachtet seines unverbindlichen, auf eine gütliche Einigung abzielenden Grundtons die als Voraussetzung für eine wirksamen Rüge bestehende Substantiierungspflicht. Mit ihm wird in eindeutiger Weise ein bestimmter Mangel einer Festsetzung geltend gemacht und damit dem Zweck des § 215 Abs. 1 BauGB Genüge getan (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 215 Rn. 1, 5). Es wird insbesondere dargetan, dass die von der Antragsgegnerin vorgebrachte städtebauliche Argumentation von der Rechtsprechung nicht als relevant akzeptiert werde und aus diesem Grund insoweit eine Korrektur des Bebauungsplans erforderlich sei; andernfalls wolle man gegen die Antragsgegnerin gerichtlich vorgehen. Auch wenn das Schreiben vom 3. Juli 2013 die Begriffe „Rüge“ und „Abwägungsmangel“ nicht verwendet, geht aus seinem Inhalt doch klar hervor, gegen welche Festsetzung sich die Eigentümergemeinschaft wendet und aus welchem Grund. Es handelt sich damit nicht um eine nur vorsorgliche oder pauschale „Generalrüge“, vielmehr ist das geltend gemachte Begehren in einer Weise dargestellt, dass es der Antragsgegnerin grundsätzlich möglich war, ihm im Wege eines ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB Rechnung zu tragen. Keine Rolle spielt in diesem Zusammenhang, dass die Rüge nicht von den Antragstellern, sondern von der Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben wurde, denn es reicht aus, wenn die Rüge von einem Rügeberechtigten geltend gemacht wird, ohne dass diese Person mit dem späteren Antragsteller im Normenkontrollverfahren identisch sein müsste (Battis, a.a.O. § 215 Rn. 4, 7).

2.3 Die Fehlerhaftigkeit der Festsetzung C) 01.b) führt nicht zur Gesamt-unwirksamkeit der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23. Die hier maßgebliche Festsetzung ist vielmehr als untergeordneter Teil der 8. Änderung von den übrigen Festsetzungen abtrennbar und führt im Falle ihrer Aufhebung nicht dazu, dass der verbleibende Änderungsplan nur noch ein nicht mehr realisierungsfähiges Torso darstellt. Der mutmaßliche Wille der Antragsgegnerin geht dahin, dass sie die Änderung des Bebauungsplans auch erlassen hätte, wenn sie Kenntnis von der Unwirksamkeit der hier maßgeblichen Festsetzung gehabt hätte. Denn der Schwerpunkt der 8. Änderung war die Einräumung von Baurecht für weitere Einkaufsmärkte auf den Flächen der ehemaligen Tennisanlagen und die Umwandlung des Sondergebiets „Tennishotel“ in ein Gewerbegebiet. Diese zentralen Festsetzungen werden von dem Ausschluss einer ansonsten ausnahmsweise zulässigen Nutzung nicht berührt.

Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Normenkontrollverfahrens zu tragen, weil sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO).

Die Kostenentscheidung war gemäß § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Nr. 1 der Entscheidungsformel ist nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils von der Antragsgegnerin ebenso zu veröffentlichen wie die streitgegenständliche Satzung (§ 47 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO).  

Beschluss

Der Streitwert für das Normenkontrollverfahren wird auf 10.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und 7 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.8.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (Beilage 2/2013 zu NVwZ Heft 23/2013).