VG Ansbach, Urteil vom 09.10.2014 - AN 9 K 14.00830
Fundstelle openJur 2014, 24865
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Baurecht; rfolgreiche Nachbarklage gegen Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber im faktischen Gewerbegebiet; Gebietserhaltungsanspruch verletzt; Befreiung von der Gebietsart nicht rechtmäßig; Grundzüge der Planung berührt.

Tenor

1. Der Vorbescheid der Beklagten vom 15. April 2014 und der Ergänzungsbescheid der Beklagten vom 14. August 2014 werden aufgehoben.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Aufwendungen der Beigeladenen zu tragen.

3. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen den der Beigeladenen erteilten Vorbescheid zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der „Nutzungsänderung von Büro zu Asylantenheim“ (Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber).

Die Beigeladene ist Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., ..., auf dem sich ein zweigeschossiges Gebäude befindet, das zuletzt mit Baugenehmigung vom 21. März 2003 (B1-2003-5) als Call-Center mit technischem Kundendienst und Büro- und Schulungsräumen genutzt wurde. Zuvor waren Baugenehmigungen für ein Büro- und Werkstattgebäude mit gewerblichem Ausbildungs- und Fortbildungszentrum (1990 bis 1992) erteilt worden. Seit dem Auszug des Call-Centers steht das Gebäude leer.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Anwesen ... (Fl.Nr..., Gemarkung ...) und ... (Fl.Nr. ..., Gemarkung ...). Auf dem südlich der ...gelegenen Grundstück Fl.Nr. ... befindet sich ein Betriebsgebäude mit Büro, Lager und Verkaufsraum, auf dem nördlich gelegenen, ausschließlich gewerblich genutzten Grundstück Fl.Nr. ... das Gebäude mit Hochregallager. Beide Betriebsgebäude sind durch eine Verbindungsbrücke über die ... miteinander verbunden. Das Baugrundstück der Beigeladenen Fl.Nr. ... sowie das darauf befindliche Gebäude grenzen L-förmig in nördlicher und östlicher Richtung unmittelbar an das Betriebsgrundstück Fl.Nr. ... der Klägerin an.

Weder das Anwesen der Klägerin noch das Vorhabensgrundstück der Beigeladenen liegen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Ca. 200 m nördlich, beginnt der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. ..., der hier ein Industriegebiet im Sinne des § 9 BauNVO festsetzt. In den Umgriff dieses Bebauungsplans fallen unter anderem das Anwesen ..., auf dem sich derzeit eine Tierklinik befindet, sowie das Anwesen ..., auf dem der Logistikbetrieb ... (...angesiedelt ist.

Die Klägerin betreibt auf den Anwesen ... und ... entsprechend den erteilten Baugenehmigungen vom 28. April 1986 (B-Nr. ...) und 9. April 1998 (...) einen Groß- und Einzelhandel zur Lagerung, zum Verkauf und zum Versand von Leuchtmitteln. Die Klägerin verkauft ab Lager Leuchtmittel sowohl im Großhandel an Fachkunden als auch im Einzelhandel an Endkunden. Weiterhin erfolgt der Verkauf auch durch Versand, vor allem aufgrund von Bestellungen im Internet. Die Baugenehmigung für das Hochregallager auf dem Anwesen ... vom 9. April 1998 (...) setzt in der Auflage Nr. 25 fest, dass der Betriebsbeurteilungspegel aller Geräusche, die vom Betriebsgrundstück ausgehen, in dem Gewerbegebiet die Immissionsrichtwerte von tags 65 dB(A) und nachts 50 dB(A) nicht überschreiten darf. In der Baugenehmigung für das Betriebsgebäude ... findet sich eine solche Auflage nicht.

Sämtlicher Kunden-, Mitarbeiter sowie Lieferanten- und Speditionsverkehr zum und vom Betriebsgrundstück Fl.Nr. ... führt wegen der Lage der Betriebsein- und –ausfahrten an der nördlichen Außenwand der geplanten Asylbewerberunterkunft vorbei.

Unmittelbar südlich an das Grundstück der Beigeladenen grenzen mehrere unbebaute, im Eigentum der Beklagten stehende Grundstücke (Fl.Nrn. ... der Gemarkung ...), welche derzeit von einer Erdbaufirma genutzt werden, die dort Baumaterialien ablagert und Baufahrzeuge abstellt. Nach Osten und Süden hin werden die Grundstücke der Klägerin und der Beigeladenen durch den vierspurigen ..., nach Westen durch die angrenzende Bahnlinie ... sowie eine S-Bahnlinie mit insgesamt 7 Gleisen und nach Norden durch einen Teil der sich nördlich an die ... anschließende Bebauung begrenzt.

Außer den genehmigten Nutzungen der Klägerin und der Beigeladenen finden sich in der Umgebung des Vorhabensgrundstücks noch eine Tierklinik (...) und der Betrieb der Fa. ..., bestehend aus einem Produktions- und einem Bürogebäude. In dem letztgenannten Betrieb werden auf CNC-Dreh-/ Fräs-/ Schleif-Erodiermaschinen Präzisionswerkzeuge gefertigt.

Am 28. März 2014 beantragte die Beigeladene einen Vorbescheid für Umbau und Nutzungsänderung des bisher auf dem vorbezeichneten Grundstück befindlichen Call-Centers mit technischem Kundendienst, Büro- und Schulungsräumen zu einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber mit ca. 230 Plätzen. In den Akten des Vorbescheidsverfahrens befinden sich zwei Planzeichnungen, ein Grundriss „Bestandsplan/Lageplan“ sowie ein Grundriss „Bestandsplan/1. OG“.

Mit Bescheid vom 15. April 2014 erteilte die Beklagte der Beigeladenen den streitgegenständlichen Vorbescheid. Unter Nr. 1 des Vorbescheids wird die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens festgestellt und unter Nr. 2 eine Ausnahme gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO wegen der Zulassung einer sozialen Einrichtung (Asylbewerberheim) in einem Gewerbegebiet gewährt.

Zur Begründung wird ausgeführt:

„Im vorliegenden Fall wird die Umgebung als Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO eingestuft.

Für das Bauvorhaben liegen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme gem. § 8 Abs. 3 Ziff. 2 BauNVO vor. Aufgrund der nur kurzfristigen Verweildauer der einzelnen Asylanten und unter der Voraussetzung der Einhaltung der Lärmwerte wird der Zulassung einer sozialen Einrichtung (Asylantenheim) in einem Gewerbegebiet zugestimmt.“

Die Beigeladene hat inzwischen bei der Beklagten eine Baugenehmigung beantragt und hierfür eine Betriebsbeschreibung für die Gemeinschaftsunterkunft eingereicht, die von der Regierung ... unter dem 1. August 2014 (...) erstellt wurde. Nach dieser Betriebsbeschreibung können in dem streitgegenständlichen Anwesen 294 Asylbewerber untergebracht werden. Zur Dauer der Unterbringung heißt es in der Betriebsbeschreibung, die Leistungsberechtigten werden in der Regel, soweit es sich um Familien und Alleinerziehende mit Kind(ern) handelt, für die Zeit des behördlichen Erstverfahrens plus 1 Jahr in der Unterkunft wohnen, soweit es sich um Alleinstehende handelt, für die Zeit des behördlichen Erstverfahrens plus 4 Jahre. In Einzelfällen könne sich die Unterbringungszeit aber auch verlängern. Laut Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 sind im Erdgeschoss 3 abgeschlossene Wohneinheiten, 17 Bewohnerzimmer sowie der Verwaltungstrakt geplant. In den Geschossen 1 und 2 sind 10 abgeschlossene Wohneinheiten sowie 46 Bewohnerzimmer geplant.

Mit Schreiben vom 14. August 2014 beantragte die Beigeladene bei der Beklagten eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB von dem Erfordernis der Gebietsverträglichkeit wegen Lage der Gemeinschaftsunterkunft in einem Gewerbegebiet. Daraufhin erließ die Beklagte am 15. August 2014 einen Ergänzungsbescheid zum Vorbescheid vom 15. April 2014. In dem Ergänzungsbescheid heißt es:

„1. Die Betriebsbeschreibung 'Gemeinschaftsunterkunft ...' der Regierung von ... vom 01.08.2014 wird Bestandteil des Vorbescheids vom 15.04.2014.

2. Die Nr. 2 des Vorbescheides vom 15.04.2014 wird wie folgt ergänzt:

Befreiung wird erteilt gemäß § 31 Abs. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) von dem Erfordernis der Gebietsverträglichkeit wegen Lage der Gemeinschaftsunterkunft in ei- nem Gewerbegebiet.“

In der Begründung des Ergänzungsbescheids heißt es im Hinblick auf die erteilte Befreiung, Grundzüge der Planung stünden dem am Rande des faktischen Gewerbegebiets geplanten Vorhaben nicht entgegen. Gründe des Allgemeinwohls rechtfertigten die Erteilung der Befreiung. Zu den öffentlichen Interessen bzw. Belangen zähle auch die Unterbringung von Asylbewerbern. Es bestehe ein dringender Bedarf an Unterkünften und die Räumlichkeiten seien für die Unterbringung dieses Personenkreises geeignet. Im Übrigen verursachten die benachbarten Betriebe keinen Lärm, der für die künftigen Bewohner nicht zumutbar sei. Ohne die Nutzung von Gewerbeobjekten in Gewerbegebieten zur Unterbringung von Flüchtlingen werde es für die Stadt ... und die Regierung von ... nicht möglich sein, ihrer Unterbringungspflicht nachzukommen. Öffentliche Belange, die der Erteilung der Befreiung entgegenstehen, seien nicht erkennbar. Die Befreiung sei auch mit den nachbarlichen Interessen vereinbar. Eine im Wege der Befreiung und unter Berufung auf das Wohl der Allgemeinheit ausnahmsweise zugelassene Nutzung als Asylbewerberunterkunft in einem Gewerbegebiet begründe für die bestehenden und künftigen Gewerbebetriebe keine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme. Betriebliche Einschränkungen müsse der unmittelbar angrenzende nachbarliche Betrieb nicht befürchten. Der Ergänzungsbescheid wurde der Klägerin am 19. August 2014 zugestellt.

Gegen den der Beigeladenen erteilten Vorbescheid hat die Klägerin am 12. Mai 2014 Klage erheben lassen. Mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 17. September 2014, bei Gericht eingegangen am 19. September 2014, hat die Klägerin ihre Klage ausgeweitet auf den Ergänzungsbescheid vom 15. August 2014.

Zur Begründung wird ausgeführt, der Vorbescheid sei rechtswidrig und verletze die Klägerin in ihren Rechten.

Zum einen seien die dem Vorbescheid zu Grunde liegenden Bauvorlagen und damit auch der Vorbescheid selbst hinsichtlich der Frage, ob das Vorhaben zu erwartenden unzumutbaren Schallimmissionen ausgesetzt sei, so unbestimmt, dass nicht geprüft werden könne, ob das im Einfügungsgebot gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BauGB enthaltene nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme durch Überschreitung der zulässigen Immissionsrichtwerte verletzt sei. Eine Verletzung von Nachbarrechten sei auch dann gegeben, wenn der Vorbescheid bzw. die diesem zu Grunde liegenden Bauvorlagen unbestimmt seien und die Verletzung von nachbarschützenden Vorschriften aufgrund dieser Unbestimmtheit nicht geprüft werden könne. Bei vorhandenen erheblichen Immissionsvorbelastungen könne ein Vorbescheidsantrag nicht positiv bescheidungsfähig sein, wenn mangels ausreichender Planunterlagen nicht beurteilt werden könne, wie baulicherseits darauf Rücksicht genommen werden solle (BayVGH, B.v. 2.12.2010 – 15 ZB 08.1428BayVBl. 2011, 271; BayVGH B.v. 25.2.2013 – 2 ZB 12.668 – juris).

Bei den von der Beigeladenen eingereichten und geprüften Bauvorlagen handele es sich lediglich um ein Formblatt zum Vorbescheidsantrag sowie zwei Grundrisse, die lediglich den bereits genehmigten Baubestand sowie die bisher genehmigten Nutzungen darstellen. Allein auf dieser Grundlage könne nicht geprüft werden, ob das Vorhaben unzumutbaren Schallimmissionen, insbesondere von dem zulässigen Betrieb der Klägerin ausgesetzt sei. Entgegen § 3 Nr. 2 i.V.m. § 8 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 9 BauVorlV gehe aus den Bauvorlagen nicht hervor, welche Nutzungen an welchen einzelnen Stellen ausgeübt werden sollen. Dies gelte insbesondere für die besonders schutzwürdigen Schlaf- und Aufenthaltsräume. Darüber hinaus sei entgegen Art. 13 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. Art. 62 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BayBO eine Immissionsprognose nicht vorgelegt worden, die die Einhaltung der zulässigen Immissionsrichtwerte an den maßgeblichen Immissionsorten nachweise. Dies wäre jedoch notwendig gewesen, da der Vorbescheid im Rahmen der positiven Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit auch über die Frage des drittschützenden „Einfügens“ i.S.d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB und damit auch über die Frage der Einhaltung der zulässigen Lärmimmissionsrichtwerte durch den Betrieb der Klägerin an dem gegenständlichen Anwesen entschieden habe. Die Klägerin könne sich auch hierauf berufen, da sie das Heranrücken schutzwürdiger Bebauung nicht dulden müsse, soweit hiervon für ihren Gewerbebetrieb zukünftig Beeinträchtigungen zu befürchten seien. Da die Baugenehmigungen für das Betriebsgrundstück Fl.Nr. ... keinerlei schalltechnischen Auflagen im Hinblick auf das geplante Wohnheim für Asylbewerber als maßgeblichen Immissionsort enthalten, sei die Klägerin gemäß Nr. 6.1 lit.b) der TA Lärm jedenfalls berechtigt, Betriebslärm zu erzeugen, dessen Beurteilungspegel einen Immissionsrichtwert von 65 db(A) tags und 50 dB(A) nachts einhalte. Eine entsprechende Regelung befinde sich in der Auflage Nr. 25 des Baugenehmigungsbescheids vom 9. April 1998, Az. ..., für das Hochregallager. Zuschläge für Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit, auch an Sonn- und Feiertagen, gebe es nicht. Hinzu komme die Möglichkeit, im Wege seltener Ereignisse diese Werte zu überschreiten. Demgegenüber sei das Schutzniveau für das geplante Wohnheim für Asylbewerber jedenfalls so zu bestimmen, dass die Immissionsrichtwerte für den Beurteilungspegel eines Mischgebietes gemäß Ziff. 6.1 lit. c) TA Lärm, d.h. 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts eingehalten werden müssen. Andernfalls könne das Bedürfnis nach angemessener Wohnruhe nicht erfüllt werden.

Das Vorhaben der Beigeladenen verletze die Klägerin auch in ihrem Gebietserhaltungsanspruch, da durch das Vorhaben der Charakter des faktischen Gewerbegebiets gefährdet werde.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO. Die nähere Umgebung des Vorhabens sei als faktisches Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO einzustufen, da sich dort ausschließlich gewerbliche Nutzung fände. Bei dem Betrieb der Klägerin in den Anwesen ... und ... sowie dem Betrieb der Firma ... in dem Anwesen ... handele es sich unzweifelhaft um gewerbliche Nutzungen gemäß § 8 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und 2 BauNVO. Gleiches gelte für den Lagerplatz südlich des Baugrundstückes, vgl. § 8 Abs. 1, 2 Nr. 1, 3. Alt. BauNVO. Auch der Logistikbetrieb der Firma ..., ..., ..., stelle als nicht erheblich belästigender Betrieb gemäß § 8 Abs. 1, 2 Nr. 1 BauNVO eine gewerbliche Nutzung dar. Schließlich stelle auch die Tierklinik in dem Anwesen ... ..eine nicht erheblich belästigende gewerbliche Nutzung dar (§ 8 Abs. 1, 2 Nr. 1 BauNVO). Jedenfalls sei diese als freiberufliche Nutzung gemäß § 13 letzter Hs. BauNVO i.V.m. § 8 BauNVO auch in einem Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO allgemein zulässig.

Die beabsichtigte Nutzung als Asylbewerberheim stelle nach der Rechtsprechung bauplanungsrechtlich eine Anlage für soziale Zwecke mit wohnähnlichem Charakter dar. Zwar sei ein Asylbewerberheim als Anlage für soziale Zwecke zu qualifizieren. Jedoch stelle dieses für eine mehr als nur unbeachtlich kurze Dauer den Lebensmittelpunkt des einzelnen Asylbewerbers dar und sei damit dem Wohnen zumindest ähnlich. Die Nutzung entspreche zwar nicht dem Wohnen im allgemeinen Verständnis, sei jedoch dem Wohnen im engeren Sinn zumindest ähnlich und mit ihm verträglich (BVerwG, U.v. 17.12.1998, Az. 4 C 16-97). Eine Wohnnutzung könne auch nicht deshalb verneint werden, weil die Unterbringung lediglich vorläufig erfolge. Bei der Verweildauer sei die Länge des Asylverfahrens zu berücksichtigen, die sich regelmäßig über einige Monate oder sogar länger als ein Jahr erstrecke. In der sich daraus ergebenden nicht nur unbeachtlich kurzen Dauer der Unterbringung stelle das Asylbewerberheim den Lebensmittelpunkt eines jeden Bewerbers dar, dessen Schutzwürdigkeit bauplanungsrechtlich grundsätzlich erhöht sei.

Eine solche Nutzung als Anlage für soziale Zwecke mit wohnähnlichem Charakter sei nicht gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.v.m. § 8 Abs. 1, 2 BauNVO allgemein zulässig. Gewerbegebiete dienten primär der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sollten daher von Wohnbebauung freigehalten werden. Dies werde insbesondere durch § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bestätigt, nach dem nur Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter als notwendige Ergänzung ausnahmsweise zugelassen werden können. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs sei eine Wohnnutzung mit dem Gebietscharakter eines Gewerbegebiets unvereinbar. Etwas anderes könne auch nicht für eine wohnähnliche Nutzung wie die eines Asylbewerberheims gelten (OVG Hamburg, B.v. 17. Juni 2013, Az. 2 Bs 151/13).

Die beabsichtigte Nutzung sei auch nicht ausnahmsweise zulässig nach § 34 Abs. 2, 2. Hs. 1. Alt. BauGB i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB, § 8 Abs. 3 BauNVO. Die ausnahmsweise Zulassung dürfe nicht dazu führen, dass die Gebietsart verändert werde, was hier aber der Fall sei. Aufgrund des wohnähnlichen Charakters der Nutzung sei ein Asylbewerberheim - auch wenn es als Anlage für soziale Zwecke nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO eingestuft werden könne – in einem Gewerbegebiet aufgrund der Gebietsverträglichkeit auch nicht ausnahmsweise zulässig (VGH Mannheim, B.v. 14.3.2003, Az. 8 S 2504/12). Dies gelte insbesondere auch deshalb, weil das streitgegenständliche Asylbewerberheim von seinem Umfang her mindestens so groß sei wie das unmittelbar angrenzende Betriebsgebäude der Klägerin. Bereits durch diese Gleichwertigkeit bei der Größe „kippe“ das Gewerbegebiet in Richtung eines Mischgebietes.

Hierauf könne sich die Klägerin auch berufen, da ihr nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO i.V.m. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ein Anspruch auf Erhaltung des faktischen Gewerbegebietes zustehe und zwar unabhängig davon, welche tatsächlichen Auswirkungen der Betrieb der Klägerin auf die beabsichtigte Nutzung des Anwesens als Asylbewerberheim habe.

Ein Asylbewerberheim in einem durch Gewerbebetriebe eindeutig geprägten Gebiet widerspreche zudem dem Ziel des § 1 Abs. 5 BauGB, ein Leben in einer menschenwürdigen Umgebung zu sichern (OVG Schleswig, B.v. 16.10.1991, Az. 1 M 53/91). Das Bauvorhaben der Beigeladenen sei mit dem Charakter eines Gewerbegebiets nicht vereinbar. Bei einer Asylbewerberunterkunft fehle es ersichtlich an einem funktionalen Zusammenhang zwischen der Unterbringung von Menschen und einem Gewerbebetrieb. Selbst wenn ein Asylbewerberheim nicht dem Wohnen diene, stehe es dieser Nutzungsart erheblich näher als einer durch Gewerbegebiete geprägten Nutzung (OVG Münster, B.v. 4.1.2003, Az. 22 B 1345/03).

Die Beklagte habe zudem bei der Gewährung der Ausnahme ihr Ermessen nicht sachgerecht ausgeübt. Es fehle bereits an der erforderlichen Sachverhaltsermittlung. So habe die Beklagte bei ihrer Entscheidung auch nicht ansatzweise den unmittelbar angrenzenden Betrieb der Klägerin und dessen Auswirkungen auf das geplante Asylbewerberheim ermittelt und berücksichtigt. Auch die lapidare Begründung „aufgrund der nur kurzfristigen Verweildauer“ sei offensichtlich falsch, da die durchschnittliche Verfahrensdauer im Jahr 2012 bei über einem Jahr gelegen habe. Da die Zahl der Asylbewerber inzwischen sprunghaft gestiegen sei, sei mit einer noch längeren Verfahrensdauer und damit mit einer noch längeren Verweildauer zu rechnen. Ein Wohnaufenthalt von weit über einem Jahr sei deshalb ein Wohnen und mit einem Hotelaufenthalt (gewerblicher Betrieb des Übernachtungsgewerbes) nicht vergleichbar.

Entgegen der Auffassung der Beklagten komme vorliegend eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht in Betracht. Da es hier keine Festsetzungen gebe, treten an die Stelle der Grundzüge der Planung die sich aus der vorhandenen Bebauung, also der tatsächlichen städtebaulichen Situation und ihrer die Art der Nutzungen im Wesentlichen tragenden, ergebenden Elemente. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei dabei auf die gesamte tatsächliche städtebauliche Situation abzustellen sowie alle wesentlichen Elemente, welche die Art der Nutzung tragen. Deshalb sei über den Umfang der Verkehrslärm- und Gewerbelärmimmissionen Beweis zu erheben. Gleiches gelte dafür, dass eine wohntypische Infrastruktur im fußläufigen Umgriff von 1,5 km nicht vorhanden sei. Es sei demnach eine umfassende städtebauliche Würdigung vorzunehmen. Die geplante Wohnnutzung sei aus der konkreten städtebaulichen Situation in dem geplanten Umfang nicht ableitbar. Sie sei gleichzeitig gewebegebietstypischen Straßenverkehrslärmimmissionen (insbesondere ausgehend von der ... und dem ..., Schienenverkehrslärmimmissionen und schließlich Gewerbelärmimmissionen ausgesetzt. Sie liege in nur 6 m Entfernung von einem Gewerbebetrieb, der erhebliche Betriebsgeräusche verursache. Diese städtebauliche Situation präge das Baugrundstück so, dass eine Wohnnutzung diesen tragenden Elementen offensichtlich widerspreche. Durch die baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung hin zur Wohnnutzung werde tief in das Interessengeflecht des Bebauungsplanes eingegriffen. Damit werden die Grundzüge der Planung berührt. Die Aufnahme einer derart umfangreichen Wohnnutzung berühre eine Vielzahl der in § 1 Abs. 6 BauGB aufgeführten Belange.

Darüber hinaus treffe es hier nicht zu, dass Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern. Der von der Beklagten zitierten Entscheidung des VG Stuttgart (vom 14.10.2013, Az. 11 K 2941/13) habe ein nicht vergleichbarer Sachverhalt zu Grunde gelegen, da es sich um ein bereits eingeschränktes Gewerbegebiet gehandelt habe und auf dem Baugrundstück bereits eine Wohnnutzung vorhanden gewesen sei.

Schließlich führe die beabsichtigte Nutzung als Asylbewerberunterkunft zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung des Betriebs der Klägerin, so dass eine Abweichung auch nicht „unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen“ vereinbar sei (§ 31 Abs. 2 BauGB). Da hier erstmals eine sehr umfangreiche Wohnnutzung an einen bisher nur gewerbegebietstypischen Gewerbebetrieb heranrücke, sei hier - anders als in der Entscheidung des VG Stuttgart vom 14. Oktober 2013 - von einer unzumutbaren Beeinträchtigung zu Lasten der Klägerin auszugehen.

Das Vorhaben füge sich auch sonst nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, da es geeignet sei, rechtlich beachtliche oder erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder die vorhandenen Spannungen zu verschlechtern oder zu erhöhen (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977, Az. 4 C 37/75; U.v. 29.10.1997, Az. 4 B 8/97). In der näheren Umgebung gebe es kein Vorhaben, das nach Art und Ausmaß sowie dessen Schutzbedürftigkeit (wohnähnliche Nutzung) vergleichbar sei. Die gesetzliche Wertung des § 8 BauNVO gehe offensichtlich davon aus, dass nur wenige Personen in wenigen Wohnungen, die auch im funktionalen Zusammenhang mit dem jeweiligen Gewerbebetrieb stehen, Betriebslärmimmissionen ausgesetzt werden dürfen. Vorliegend handele es sich jedoch um 294 Personen, die zwischen dem Gewerbebetrieb der Klägerin und dem Lagerplatz einer Erdbaufirma wohnen sollten. Damit solle eine gebietsunverträgliche Bebauung im Umfang mehrerer Mehrfamilienhäuser erfolgen. Zugleich würden diese Betroffenen auch noch ganz erheblichen Verkehrslärmimmissionen der 7-gleisigen Bahnstrecke ausgesetzt, die in einer Entfernung von höchstens 20 m an dem geplanten Asylbewerberheim liege. Hinzu kämen noch ganz erhebliche Verkehrsimmissionen der vorbeiführenden ..., über die ein erheblicher Teil des Logistikverkehrs für den Hafen ... abgewickelt werde. Von angemessenen oder gar gesunden Wohnverhältnissen könne an diesem Standort keine Rede sein. Das Vorhaben begründe daher eine Planungsbedürftigkeit, so dass es sich - selbst wenn es sich, was hier nicht der Fall sei, im Rahmen der bestehenden Bebauung halten würde – nicht mehr in das faktische Gewerbegebiet einfüge.

Hierauf könne sich die Klägerin auch berufen, da das Vorhaben das in dem Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthaltene Rücksichtnahmegebot verletze.

Das Vorhaben der Beigeladenen sei zum einen deshalb rücksichtslos, da es sich den vom Betrieb der Klägerin ausgehenden unzumutbaren Schallimmissionen aussetze. Der Klägerin stehe ein Abwehranspruch gegen die heranrückende wohnähnliche Nutzung zu, da die Klägerin bei Realisierung des Vorhabens mit Betriebsbeschränkungen zu rechnen hätte. Sei ein Gebiet, wie hier, durch Immissionen bereits erheblich vorbelastet, treffe den Bauherrn die Obliegenheit, durch Platzierung des Gebäudes auf dem Grundstück, Grundrissgestaltung und andere ihm mögliche und zumutbare Maßnahmen der „architektonischen Selbsthilfe“ seinerseits die gebotene Rücksicht darauf zu nehmen, dass die Wohnnutzung nicht unzumutbaren Lärmbelästigungen ausgesetzt werde (BVerwG v. 23.9.1999, Az. 4 C 6/98; v. 29.3.2007, Az. 4 A 2003/07), wobei jedenfalls das Schutzniveau für ein Mischgebiet anzustreben sei. Dies sei für das geplante Asylbewerberheim schon deshalb nicht möglich, weil es sich nur 6,0 m von der Außenwand des Betriebsgebäudes der Klägerin (Grundstück Fl.Nr. ...) entfernt befinde. Es sei auch nur wenige Meter vom Betriebshof und der dort vorhandenen Müllpresse entfernt.

Von den von der Klägerin zulässig genutzten Betriebsgrundstücken gingen bereits bei dem derzeitigen Betrieb in erheblichem Umfang Betriebslärmemissionen aus. Diese ergäben sich zum einen aus dem im Rahmen des Betriebes anfallenden Warenumschlag und dem damit im Zusammenhang stehenden Lkw- und Pkw-Verkehr.

Die Beigeladene könne diesen erheblichen Gewerbe- und Verkehrslärmimmissionen nicht ausreichend wirksam begegnen. Es werde insoweit darauf hingewiesen, dass passive Lärmschutzmaßnahmen nicht nach jedem einschlägigen Regelwerk geeignet seien, um die auf das Vorhaben einwirkenden Immissionen so weit zu reduzieren, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte an den jeweiligen Beurteilungsorten eingehalten werden. Die Errichtung einer ausreichend hohen Lärmschutzwand – das Anwesen der Beigeladenen sei zweigeschossig – scheide wegen der geringen Abstände der Baukörper zur Grenze ebenfalls aus.

Das Vorhaben sei auch deshalb rücksichtslos gegenüber der Klägerin, weil es zu unzumutbaren Beeinträchtigungen des Betriebs der Klägerin führe. So könne der erhebliche Zu- und Abfahrtsverkehr mit Lkw und Pkw zum Betrieb der Klägerin nicht mehr verkehrssicher abgewickelt werden (vgl. Art. 14 BayBO). Der Betrieb der Klägerin führe bereits jetzt täglich zu einem Aufkommen von täglich durchschnittlich 376 Fahrzeugbewegungen. Der Liefer- und Ladeverkehr werde ab Herbst 2014 wegen der beabsichtigten Betriebserweiterung kontinuierlich ansteigen. Da durchschnittlich 46 % der Asylbewerber Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren seien, bestehe hier eine beträchtliche Unfallgefahr, so dass der Liefer- und Ladeverkehr der Klägerin in unzumutbarer Weise beeinträchtigt wäre. Angesichts der hohen Unfallgefahr sei es nicht zu verantworten, eine Baugenehmigung für das streitgegenständliche Vorhaben zu erteilen.

Bislang gebe es keine Gerichtsentscheidung, die in einem nicht eingeschränkten Gewerbegebiet die planungsrechtliche Zulässigkeit eines derart großen Wohnheimes für Asylbewerber unmittelbar neben einem Betrieb, der dem der Klägerin vergleichbar ist und der in seinem Betriebsablauf empfindlich gestört würde, bejaht hat. Alle bisherigen Gerichtsentscheidungen hätten gemeinsam, dass es sich um wesentlich kleinere Wohnheime für Asylbewerber gehandelt habe, das Umfeld des betroffenen Gewerbebetriebes bereits durch eine Wohnnutzung mitgeprägt gewesen sei und sich der Standort auch sonst in städtebaulicher Hinsicht für eine Wohnnutzung grundsätzlich geeignet habe.

Die Klägerin beantragt,

den Vorbescheid der Beklagten, Az.: ..., vom 15. April 2014 und den Ergänzungsbescheid vom 15. August 2014 aufzuheben

sowie höchst vorsorglich,

die Berufung zuzulassen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es sei hier vom Vorliegen eines faktischen Gewerbegebietes (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO) auszugehen, in dem nach § 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO Anlagen für soziale Zwecke ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Aslybewerberunterkünfte seien regelmäßig Anlagen für soziale Zwecke und damit weder Wohngebäude noch Beherbergungsbetriebe (BayVGH, U.v. 13.9.2012 - 2 B 12.109 – juris; B.v. 29.1.2014 – 2 ZB 13.678 – juris; VG Augsburg, U.v. 6.2.2013 – Au 4 K 12.1227 – juris).

Die nähere Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB werde durch die Gebäude auf folgenden Anwesen bestimmt:... und ... Der Umgriff der näheren Umgebung ergebe sich aus den Zäsuren durch die Bahnstrecke im Westen und dem ... im Osten sowie der bestehenden Erschließungssituation. Das gewerblich genutzte Anwesen ... zähle nicht mehr zum Umgriff im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, da es seine Zufahrt nicht zur ..., sondern zur ... hin habe.

Das Bauvorhaben der Beigeladenen verstoße nicht gegen den vermeintlichen Anspruch auf Bewahrung des Charakters eines Gewerbegebietes. Dieser sei darauf gerichtet, Vorhaben zu verhindern, die weder regelmäßig noch ausnahmsweise in einem Baugebiet zulässig seien. Eine Verletzung von Nachbarrechten könne deshalb nur vorliegen, wenn die Voraussetzungen der ausnahmsweisen Zulässigkeit des Vorhabens nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nicht gegeben wären, was hier nicht der Fall sei, da die Gemeinschaftsunterkunft nicht den Gebietscharakter des faktischen Gewerbegebiets gefährde. Das am Rande des Gewerbegebietes zur Ausführung kommende Vorhaben der Beigeladenen wirke auch bei einer typisierenden Betrachtungsweise in einem faktischen Gewerbegebiet nicht störend.

Ohne die Nutzung von Gewerbeobjekten in Gewerbegebieten zur Unterbringung von Flüchtlingen sei es für die Beklagte und die Regierung von ... nicht möglich, ihrer Unterbringungsverpflichtung nachzukommen. Derzeit müsste rechnerisch jede Woche für ca. 30 Personen in ... eine Unterkunft besorgt werden. In 2014 werden insgesamt 1000 Flüchtlinge zusätzlich in ... unterzubringen sein.

Das Vorhaben verletze nicht zu Lasten der Klägerin das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot, da die derzeitige Nutzung des Betriebs der Klägerin durch das Bauvorhaben der Beigeladenen nicht unzumutbar beeinträchtigt werde. Insbesondere habe der Betrieb der Klägerin nicht aufgrund des Vorhabens der Beigeladenen Einschränkungen zu befürchten. Diese könnten sich allenfalls im Hinblick auf die Lärmimmissionen aus dem gegenwärtigen Betrieb der Klägerin ergeben, und zwar solcher, die den Bewohnern der Unterkunft nicht zugemutet werden können. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Schutzwürdigkeit der Bewohner der Gemeinschaftsunterkunft gegenüber den von Gewerbebetrieben ausgehenden Geräuschimmissionen geringer zu veranschlagen sei als diejenige einer Wohnbevölkerung im Falle einer heranrückenden gewerblichen Nutzung (VG Augsburg, U.v. 6.2.2013, Au 4 K 12.1227 – juris).

Zutreffend sei, dass zum Zeitpunkt der Erteilung des Vorbescheides noch Angaben dazu gefehlt hätten, in welchen Gebäudeteilen genau die Wohn- und Schlafräume der Asylbewerber eingerichtet werden sollen. Dies schade jedoch nicht, da sich weder aus dem Betrieb der Klägerin noch aus den anderen umgebenden Betrieben oder den Verkehrswegen Einschränkungen hinsichtlich der Situierung von schutzwürdigen Aufenthaltsräumen ergäben. Diese Unbestimmtheit hinsichtlich der Aufteilung des Gebäudes im Innern führe deshalb nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheides.

Weder der ... noch die vielbefahrene ... führten zu einer das Wohnen störenden Lärmbeeinträchtigung. Dies resultiere daraus, dass das Baugrundstück der Beigeladenen gegenüber den umliegenden Hauptverkehrsstraßen deutlich niedriger liege. Dies führe dazu, dass der von diesen Straßen herrührende Umgebungslärm als gering zu bezeichnen sei. Es schade deshalb auch nicht, dass im Vorbescheidsverfahren von der Einholung einer Lärmimmissionsprognose abgesehen worden sei.

Hinzu komme, dass die Gemeinschaftsunterkunft wohl in lärmfachlicher Hinsicht nicht den Schutzanspruch eines Mischgebietes beanspruchen könne. Letztlich hätten alle Betriebe im näheren Umfeld allenfalls das Störpotential von auch in einem Mischgebiet zulässigen Gewerbebetrieben.

Im Hinblick auf die vom Betrieb der Klägerin ausgehenden Betriebsgeräusche weist die Beklagte darauf hin, dass die Genehmigung der Lagerhalle, ..., mit der Auflage verbunden worden sei, dass der Beurteilungspegel aller Geräusche, die vom Betriebsgrundstück ausgehen, die Immissionsrichtwerte tags 65 dB (A) und nachts 50 dB (A) nicht überschreiten dürfe. In der Betriebsbeschreibung vom 29. Januar 1998 heiße es zum „Umweltschutz“, dass in der Halle kein erhöhter Lärm entstehe, der nach außen wirksam werden könnte, die An- und Abfahrt erfolge über das Gewerbegebiet, die Firma habe keinen eigenen Fuhrpark. Diese Einschätzung sei nachvollziehbar, da ein relevanter, außen bemerkbarer betrieblicher Lärm durch die Tätigkeiten im Innern des Gebäudes tatsächlich auch nicht entstehe. Auch die Rollanlage aus Stahlrollen innerhalb des Gebäudes verursache keine Geräusche, die ein Wohnen im unmittelbar angrenzenden Vorhabengebäude unzumutbar machten.

Nach dem Grundrissplan für das Erdgeschoss vom 27.10.1986/15.5.1986 befinde sich im südlichen Gebäudeteil des Betriebsgebäudes ... der Lagerbereich, im nördlichen Teil davon die Büro-, Verkaufs- und Ausstellungsflächen. Der Kundenverkehr werde somit nicht direkt gegenüber dem Baugrundstück, sondern – von diesem abgewandt – auf der anderen Gebäudeseite abgewickelt.

Hinsichtlich der Verkehrsgeräusche sei die Anlieferung im Speditionsverkehr durch Lkws in der Zeit von 17.00 – 18.00 Uhr durch täglich „drei bis fünf große Lkw, auch Sattelschlepper“ ebenso als vernachlässigend anzusehen wie der Lieferantenverkehr mit durchschnittlich 10 Fahrten/Tag. Gleiches gelte für den Verkehr, der durch Mitarbeiter-Pkw verursacht werde. Auch die Fahrzeugbewegungen durch Kunden, die täglich den Verkauf aufsuchten, wären für die Bewohner des Asylbewerberheims nicht unzumutbar. Der Verkehr sei als gering zu bezeichnen, in vielen allgemeinen Wohngebieten der Beklagten sei die Immissionsbelastung aus Verkehr eine wesentlich größere.

Die Einschätzung der Klägerin, dass spielende Kinder durch den Lkw-Verkehr vom und zum Grundstück gefährdet werden könnten, sei unbegründet. Das Baugrundstück der Beigeladenen weise große Freiflächen auf, auf denen sich Kinder beaufsichtigt oder unbeaufsichtigt bewegen könnten. Hinzu komme, dass das Baugrundstück wie die Anwesen der Klägerin am Ende einer Stichstraße lägen und deshalb das Verkehrsgeschehen ausschließlich durch den betrieblichen Verkehr der Klägerin und dem des streitgegenständlichen Vorhabens bestimmt werde. Aufsichtspersonen oder Kinder könnten deshalb auf einen sich nähernden Lkw oder Pkw reagieren oder ausweichen. Außerdem sei das Baugrundstück der Beigeladenen eingezäunt und werde auch weiterhin eingezäunt bleiben.

Die erteilte Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB sei rechtmäßig. Grundzüge der Planung könnten dem Vorhaben nicht entgegenstehen, da das Gebiet nicht überplant sei. Bei Anwendung des § 34 Abs. 2 Hs. 2 BauGB im unbeplanten Innenbereich sei auf die tatsächliche städtebauliche Situation und ihre die Art der Nutzung im Wesentlichen tragenden Elemente abzustellen. Dies bedeute, dass das Überschreiten des Rahmens, der auch für das „Einfügen“ nach § 34 Abs. 1 BauGB bestimmend sei, auch im Falle einer entsprechenden Anwendung des § 31 Abs. 2 „städtebaulich vertretbar“ sein müsse (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Juni 2011, Rn. 19 zu § 31 BauGB). Im Hinblick auf die besondere örtliche Situation am Rande des faktischen Gewerbegebietes sei das Vorhaben städtebaulich vertretbar. Zu den das Baugebiet prägenden Elementen gehöre auch die tierärztliche Klinik im Anwesen ..., bei der es sich auch um eine Anlage im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO handele.

Die Befreiung sei aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit gerechtfertigt, zu denen auch die Unterbringung von Asylbewerbern zähle (vgl. VG Stuttgart, B.v. 14.10.2013, 11 K 2941/13, juris Rn. 10). Gründe des Wohls der Allgemeinheit erforderten eine Befreiung im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht erst dann, wenn den Belangen der Allgemeinheit auf eine andere Weise als durch eine Befreiung nicht entsprochen werden könnte, sondern bereits dann, wenn es zur Wahrnehmung des jeweiligen öffentlichen Interesses vernünftigerweise geboten ist, mit Hilfe der Befreiung das Vorhaben an der vorgesehenen Stelle zu verwirklichen (BVerwG, U.v. 9.6.1978, IV C 54.75, BVerwGE 56, 71; VG Stuttgart, B.v. 14.10.2013, 11 K 2941/13, juris Rn. 11). Zur Anmietung von Objekten in Gewerbegebieten bestehe keine Alternative. Hotels, Pensionen oder Wohnheime seien prinzipiell eine solche Alternative, sie könnten aber den Bedarf an Flüchtlingsunterkünften nicht decken. Bislang habe man lediglich mit zwei Hotelbetreibern Beherbergungsverträge über jeweils 60 Betten abschließen können.

Öffentliche Belange, die der Erteilung der Befreiung entgegenstünden, seien nicht erkennbar. Die Befreiung sei auch mit den nachbarlichen Interessen der Klägerin vereinbar. Eine im Wege der Befreiung und unter Berufung auf das Wohl der Allgemeinheit ausnahmsweise zugelassene Nutzung als Asylbewerberunterkunft in einem Gewerbegebiet begründe für die bestehenden und künftigen Gewerbebetriebe keine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme. Die Klägerin müsse keine betrieblichen Einschränkungen befürchten.

Das Gericht hat am 9. Oktober 2014 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins am Vorhabensgrundstück und dessen näherer Umgebung erhoben. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen, hinsichtlich des Verlaufs von Augenschein und mündlicher Verhandlung wird auf die Niederschrift verwiesen.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der angefochtene Vorbescheid der Beklagten vom 15. April 2014 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Eine Verletzung drittschützender Rechte der Klägerin wegen fehlender Bestimmtheit des angefochtenen Bescheids ist allerdings nicht gegeben.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der streitgegenständliche Vorbescheid hinreichend bestimmt im Sinne von Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG. Nach Art. 71 Satz 1 BayBO kann vor Einreichung eines Bauantrags auf schriftlichen Antrag des Bauherrn zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erlassen werden. Aus der Formulierung „zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens“ folgt, dass der Vorbescheid hinreichend bestimmt sein muss. Nach herrschender Meinung ist für die Vorbescheidsfrage ein konkreter Vorhabensbezug erforderlich (vgl. BayVGH, B.v. 25.2.2013 – 2 ZB 12.668 – Rn. 3; U.v. 14.2.2008 – 15 B 06.3463 – juris; Schwarzer/König, BayBO, 4. Auflage 2012, Art. 71 Rn. 3). Dieser ist im vorliegenden Fall zu bejahen. Im Vorbescheidsantrag vom 28. März 2014 wird das Vorbescheidsvorhaben bezeichnet als „Umbau und Nutzungsänderung des ehemaligen Callcenters mit techn. Kundendienst, Büro und Schulungsräumen zu einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber mit ca. 230 Plätzen, ..., Gemarkung...“. In dem Anschreiben hierzu heißt es: „Bei oben genannten Bauvorhaben möchten wir im Zuge dieser Bauvoranfrage die baurechtliche Zulässigkeit der geplanten Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber mit ca. 230 Plätzen, auf dem als GE ausgewiesenen Grundstück Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., prüfen lassen“. Neben dem bloßen Vorbescheidsantrag sind auch die eingereichten Bauvorlagen (vgl. § 5 BauVorlV) in die Auslegung mit einzubeziehen (vgl. Decker in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, 114. EL 2013, Art. 71 Rn. 36). Dem Vorbescheidsantrag liegen hier ein amtlicher Lageplan und Bauzeichnungen bei (2 Bestandspläne Lageplan und 1. OG des Architekturbüros ... vom 27.3.2014). In dem einen Lageplan sind sowohl die Grundfläche des bestehenden Gebäudes als auch dessen Abstände zu den Grundstücksgrenzen vermaßt. Im zweiten Plan ist das 1. OG im Grundriss dargestellt, wenn auch ohne die beabsichtigte Einteilung in Wohneinheiten und Zimmer.

Des Weiteren wird die beabsichtigte Nutzung näher konkretisiert durch die Betriebsbeschreibung der Regierung von ... vom 1. August 2014, die mit Ergänzungsbescheid der Beklagten vom 15. August 2014 zum Bestandteil des Vorbescheids gemacht wurde.

In Verbindung mit den vorgelegten Plänen sowie der Betriebsbeschreibung sind die Frage des Vorbescheidsantrags und damit auch der Vorbescheid selbst hinreichend bestimmt.

2. Der streitgegenständliche Vorbescheid verstößt in bauplanungsrechtlicher Hinsicht gegen nachbarschützende Rechte der Klägerin. Das geplante Vorhaben, eine Asylbewerberunterkunft, ist als Anlage für soziale Zwecke (dazu 2.3.1) in der als faktisches Gewerbegebiet zu qualifizierenden näheren Umgebung (dazu 2.2) seiner Art nach weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (§ 34 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 8 BauNVO) und verletzt damit den Anspruch der Klägerin auf Erhaltung der Gebietsart (dazu 2.3.2). Die von der Beklagten erteilte Befreiung gemäß § 34 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. 31 Abs. 2 BauGB analog von dem Erfordernis der Gebietsverträglichkeit ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin ebenfalls in ihrem Gebietserhaltungsanspruch (dazu 2.4).

Der Gebietserhaltungsanspruch gewährt dem Eigentümer eines Grundstücks hinsichtlich der durch einen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsart einen Abwehranspruch gegen die Genehmigung eines Bauvorhabens im Plangebiet, das von der zulässigen Nutzungsart abweicht und zwar unabhängig davon, ob die zugelassene gebietswidrige Nutzung den Nachbarn selbst unzumutbar beeinträchtigt oder nicht (BVerwG, U.v. 23.8.1996 – 4 C 13/94BVerwGE 101, 364; BayVGH, B.v. 26.5.2008 – 1 CS 08.881/882 – BauR 2008, 1556; U.v. 12.7.2012 – 2 B 12.1211BayVBl. 2013, 51). Im Planbereich werden die Planbetroffenen durch die Festsetzungen zur Art der Nutzung zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundstückseigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind (vgl. BVerwG, U.v. 16.9.1993 – 4 C 28/91BVerwGE 94, 151; BayVGH, B.v. 18.12.2007 – 4 B 55/07BayVBl 2008, 583). Im Rahmen dieses nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung verhindern können. Aus der Gleichstellung geplanter und faktischer Baugebiete entsprechend der Baunutzungsverordnung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung durch § 34 Abs. 2 BauGB ergibt sich, dass derselbe Nachbarschutz im unbeplanten Innenbereich besteht, wenn die Eigenart der näheren Umgebung - wie hier - einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht (BVerwG, U.v. 16.9.1993 – 4 C 28/91BVerwGE 94, 151; BayVGH, B.v. 12.7.2012 – 2 B 12.1211BayVBl 2013, 51).

Aus dem Umfang des materiellen Anspruchs des Nachbarn auf Wahrung der Gebietsart, der darauf gerichtet ist, Vorhaben zu verhindern, die weder allgemein noch ausnahmsweise in einem Baugebiet zulässig sind, ergibt sich, dass eine Verletzung des nachbarlichen Rechts auf Gebietserhaltung nur vorliegen kann, wenn auch die Voraussetzungen der ausnahmsweisen Zulässigkeit des Vorhabens nicht gegeben sind (vgl. BayVGH, B.v. 30.4.2008 – 15 ZB 07.2914 – juris Rn. 10).

2.1 Bei der von der Beigeladenen beantragten Nutzungsänderung von einem Call-Center in eine Asylbewerberunterkunft handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung (Art. 55 Abs. 1 BayBO, § 29 Abs. 1 BauGB), da der bestehenden baulichen Anlage eine neue Zweckbestimmung gegeben wird und durch die Verwirklichung des Vorhabens die der bisher genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird, so dass für die geänderte Nutzung andere bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen können als die für die genehmigte Nutzung (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1990 – 4 C 49.89 - NVwZ 1991, 264; B. v. 14.4.2000 – 4 B 28.00 - juris Rn. 6; B.v. 7.11.2002 -  4 B 64.02 – juris; BayVGH, U.v. 19.5.2011 – 2 B 11.353BayVBl. 2012, 86).

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens bestimmt sich nach § 34 BauGB, da die Grundstücke der Klägerin und das Vorhabensgrundstück der Beigeladenen weder im Umgriff eines Bebauungsplanes noch im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB liegen. Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens gemäß § 34 Abs. 2 BauGB nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre.

2.2 Im vorliegenden Fall entspricht die nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche nähere Umgebung einem faktischen Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO.

Als für das Vorhaben der Beigeladenen maßgebliche „nähere Umgebung“ im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der umliegende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des betroffenen Grundstücks prägt oder beeinflusst (vgl. BVerwG, U.v. 26.5.1978 – 4 C 9.77BVerwGE 55, S. 369 ff. sowie zuletzt BVerwG, B.v. 13.5.2014 – 4 B 38/13 – juris Rn. 7 m.w.N; BayVGH B.v. 13.8.2003 - 2 B 00.497 - juris; B.v. 28.7.2004 - 2 B 03.54 - juris; B.v. 2.5.2006 - 2 B 05.787 – juris; B.v. 2.10.2014 - 15 ZB 13.819 – juris Rn. 6 ). Auch für die Beurteilung eines Bereichs als faktisches Baugebiet ist die nähere Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblich ( BVerwG, B.v. 11.2.2000 – 4 B 1/00 = juris Rn. 18).

Abzustellen ist auf die tatsächlich vorhandene Bebauung der Umgebung. Die Grenzen der maßgeblichen näheren Umgebung sind nicht schematisch, sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation, in die das Grundstück eingebettet ist, zu bestimmen. Der Baubestand bestimmt den Maßstab für die weitere Bebauung mit (vgl. BVerwG, U.v. 27.8.1998 – 4 C 5/98NVwZ 1999, 523; BayVGH, U. v. 13.9.2012 – 2 B 12.109 – juris Rn. 26). Auch die Einheitlichkeit der Bau- und Nutzungsstruktur kann Auswirkungen auf die Abgrenzung der maßgeblichen näheren Umgebung haben. Je einheitlicher sich die Bau- und Nutzungsstruktur darstellt, umso eher ist ggf. bei der Bestimmung der maßgeblichen Umgebung auf einen vergleichsweise geringeren Umfang abzustellen ( BVerwG, B.v. 28.8.2003 – 4 B 74/03 - juris).

Unter Anwendung dieser Grundsätze geht das Gericht unter Zugrundelegung der vorliegenden Katasterpläne und Luftbilder und der im Augenscheinstermin gewonnenen Erkenntnisse davon aus, dass im vorliegenden Fall der räumliche Umgriff, innerhalb dessen die tatsächlich vorhandene städtebauliche Situation zu bewerten ist, das Quartier umfasst, das durch die westlich des Vorhabensgrundstücks verlaufende Bahnlinie ... sowie die ebenfalls dort befindliche S-Bahn-Linie, den östlich bzw. südlich verlaufenden ... und die nördlich verlaufende ... eingegrenzt wird. Die Bebauung jenseits der Bahntrasse wird für die Prägung der näheren Umgebung als nicht mehr relevant erachtet, weil der Bahntrasse mit insgesamt sieben nebeneinander liegenden Gleisen trennende Wirkung zukommt. Auch der vierspurige, in Nord-Süd-Richtung verlaufende ... – eine Straße mit überörtlicher Verkehrsbedeutung - unterbricht den Bebauungszusammenhang und trennt die östlich und westlich davon gelegenen bebauten Bereiche erkennbar voneinander ab, so dass hier nicht mehr von einer wechselseitigen Prägung bzw. Beeinflussung ausgegangen werden kann. Die trennende Wirkung wird hier verstärkt durch den Umstand, dass der ... durch eine hohe Böschung von dem niedriger liegenden Baugebiet um das Vorhabensgrundstück abgetrennt wird. Die ... weist ebenfalls mehrere Fahrspuren auf und trennt nach den Erkenntnissen des Augenscheins die Bebauung nördlich der Hafenstraße erkennbar von der südlich gelegenen Bebauung.

Unter dem Eindruck des Augenscheins ist die Kammer zu dem Ergebnis gelangt, dass im Norden auch das Anwesen ... noch zur näheren Umgebung des Vorhabens zählt. Die auf diesem Grundstück vorhandene Tierklinik liegt noch im Bereich der wechselseitigen Beeinflussung mit dem streitgegenständlichen Vorhabensgrundstück, da sie davon nur ca. 250 m entfernt ist und sich im unmittelbaren Zufahrtsbereich zu diesem befindet. Auch stellt die nördlich der Tierklinik vorhandene Straßenführung (scharfer Rechtsknick der ... hin zur ...) nach Auffassung der Kammer eine Art „Grenze“ dar, welche das Anwesen ... dem nach Süden hin vorhandenen Gewerbegebiet zuordnet. Das Gericht vermag hier nach dem durchgeführten Augenschein keine Zäsur zwischen dem Anwesen ... und der sich hieran nach Süden in der ... anschließenden Bebauung - insbesondere auf den Grundstücken der Klägerin und der Beigeladenen – festzustellen. Unbeachtlich ist, dass die Tierklinik bereits im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. ... liegt, der hier ein Industriegebiet nach § 9 BauNVO ausweist. Denn für die Beurteilung der Umgebungsbebauung kommt es ausschließlich auf die jeweilige städtebauliche Situation an, die im Wesentlichen durch die tatsächlich vorhandene Bebauung bestimmt wird (BayVGH, U.v. 24.11.2010 – 9 B 10.363 - juris; U.v. 8.3.2013 – 15 B 10.2922 – juris).

In südlicher Richtung wird das hier maßgebliche Quartier durch die nach Osten hin vom ... und nach Westen von der Bahntrasse umschlossene südliche Spitze der im Eigentum der Beklagten stehenden unbebauten Grundstücke Fl.Nr. ...begrenzt.

Unabhängig davon, ob man den nördlich der ... bzw. ... auf dem Anwesen ... befindlichen Logistikbetrieb der Firma ... noch zur näheren Umgebung zählt, steht nach den Erkenntnissen des Augenscheintermins zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das für die Beurteilung nach § 34 BauGB maßgebliche Gebiet der näheren Umgebung in dem oben dargestellten Umfang geprägt ist von ausschließlich gewerblicher Grundstücksnutzung, auch in Form von produzierendem Gewerbe.

So befindet sich nördlich des Vorhabensgrundstücks in einer Stichstraße auf den Anwesen ... und ... der Groß- und Einzelhandelsbetrieb der Klägerin zur Lagerung, zum Verkauf und zum Versand von Leuchtmitteln, bestehend aus einem Betriebsgebäude mit Büro, Lager und Verkaufsraum (auf dem Grundstück Fl.Nr. ...) und einem Gebäude mit Hochregallager (auf dem Grundstück Fl.Nr. ...). In beiden Gebäuden ist eine rein gewerbliche Nutzung anzutreffen. Nördlich vom Baugrundstück der Beigeladenen ist auf dem Grundstück ... der Gewerbebetrieb der Firma ... angesiedelt, bestehend aus einem Produktions- und einem Bürogebäude. In dem Betrieb werden auf CNC-Dreh-/ Fräs-/ Schleif-Erodiermaschinen Präzisionswerkzeuge gefertigt. Auch die frühere gewerbliche Nutzung auf dem Anwesen der Beigeladenen (Fl.Nr. ..., Gemarkung ...), ..., zuletzt als Call-Center mit technischem Kundendienst und Büro- und Schulungsräumen, ist trotz Einstellung des Betriebs bei der Bestimmung des Gebietscharakters mit zu berücksichtigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts wirkt auch eine eingestellte Nutzung solange fort, wie nach der Verkehrsauffassung mit der Aufnahme einer gleichartigen Nutzung gerechnet werden kann (BVerwG Urt. v. 19. 9. 1986 – 4 C 15/84 - BVerwGE 75, 34 ( 42 f.); B.v. 24. 5. 1988 – 4 CB 12/88 - BauR 1988, 574; U. v. 3. 2.1984 – 4 C 25/82 - BVerwGE 68, 360 ( 368); OVG Greifswald, B. v. 9.11.2011 – 3 M 184/11 - DVBl. 2012, 373). Dies ist jedenfalls solange der Fall, wie über die Genehmigung einer neuen Nutzung für die bauliche Anlage noch ein Verwaltungsstreitverfahren anhängig ist (BVerwG, U.v. 3.2.1984 – 4 C 25/82 – juris).

Schließlich stellt auch die Tierklinik im nördlichen Teil der ... (Anwesen ... .), die – wie bereits festgestellt - noch in den maßgeblichen Umgriff der näheren Umgebung einzubeziehen ist, eine nicht erheblich belästigende gewerbliche Nutzung dar (§ 8 Abs. 1, 2 Nr. 1 BauNVO). Jedenfalls ist diese als freiberufliche Nutzung gemäß § 13 letzter Hs. BauNVO i.V.m. § 8 BauNVO auch in einem Gewerbegebiet allgemein zulässig.

Das südlich des Vorhabensgrundstücks gelegene unbebaute Grundstück ist dagegen nicht geeignet, prägende Wirkung für das Vorhabensgrundstück zu entfalten.

Die Eigenart der näheren Umgebung ist damit unter Berücksichtigung der speziellen örtlichen Verhältnisse eindeutig der in der Baunutzungsverordnung enthaltenen Gebietskategorie „Gewerbegebiet“ zuzuordnen, so dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens des Beigeladenen seiner Art nach danach beurteilt, ob es in einem solchen faktischen Gewerbegebiet zulässig ist (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO).

2.3 Das streitgegenständliche Vorhaben ist als Anlage für soziale Zwecke in einem faktischen Gewerbegebiet seiner Art nach weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Die Klägerin ist deshalb in ihrem Anspruch auf Wahrung der Gebietsart verletzt (vgl. auch BayVGH v. 30.4.2008 – 15 ZB 07.2914 – juris).

2.3.1 Bei einer Unterkunft für Asylbewerber handelt es sich nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs regelmäßig um eine Anlage für soziale Zwecke (vgl. BayVGH, B.v. 29.01.2014 – 2 ZB – 13.678 – juris Rn. 5; U.v. 13.09.2012 – 2 B 12.109 – juris Rn. 25;). Eine Asylbewerberunterkunft dient der Unterbringung von Asylbewerbern, in der Regel bis zum Abschluss des Asylverfahrens. Sie ist dem Wohnen ähnlich, weil sie nach ihrer gesetzlichen Zweckbestimmung für eine mehr als nur unbeachtlich kurze Dauer Lebensmittelpunkt des einzelnen Asylbewerbers ist (vgl. BVerwG, U.v. 17.12.1998 – juris; VGH Baden-Württemberg, B.v. 14.3.2013 – 8 S 2504/12 – juris).

2.3.2 Die streitgegenständliche Asylbewerberunterkunft ist im (faktischen) Gewerbegebiet als Anlage für soziale Zwecke weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB).

Gewerbegebiete dienen nach § 8 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Beim streitgegenständlichen Vorhaben handelt es sich – wie ausgeführt – weder um einen Gewerbebetrieb im Sinne des § 8 Abs. 1 BauNVO noch um ein anderes nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässiges Vorhaben.

Das geplante Vorhaben ist im vorliegenden faktischen Gewerbegebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Die ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit des Vorhabens scheitert hier an dem ungeschriebenen Erfordernis der Gebietsverträglichkeit.

Die Prüfung der Gebietsverträglichkeit folgt aus dem typisierenden Ansatz der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung. Diese weisen den Baugebieten jeweils in den Absätzen 1 der Baugebietsvorschriften eine allgemeine Zweckbestimmung, eine typische Funktion zu. Diese jeweilige spezifische Zweckbestimmung des Baugebietstyps steht regelmäßig in einem funktionalen Zusammenhang zu den jeweils zugeordneten Nutzungsarten und ist deshalb bei der Auslegung und Anwendung jeder tatbestandlich normierten Nutzungsart zu beachten. Maßgeblich für die Zulässigkeit eines bestimmten Vorhabens innerhalb eines Baugebiets der Baunutzungsverordnung ist also nicht nur die Einordnung des Vorhabens in eine bestimmte Begriffskategorie (Nutzungs- oder Anlagenart), sondern auch die Verträglichkeit mit der dem jeweiligen Baugebiet zugewiesenen allgemeinen Zweckbestimmung. Diese Zweckbestimmung wirkt begrenzend auf den Charakter des jeweiligen Baugebiets (stRspr., vgl. BVerwG, U.v. 2.2.2012 – 4 C 14/10- juris; U. v. 18.11.2010 – 4 C 10.09 - juris; U.v. 21.3.2002 – 4 C 1.02 - juris; B.v. 28.2.2008 – 4 B 60.07).

Ob ein Vorhaben mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Baugebiets der Baunutzungsverordnung verträglich ist, bestimmt sich nach den Anforderungen des jeweiligen Vorhabens an ein Gebiet, seinen Auswirkungen auf ein Gebiet und der Erfüllung des spezifischen Gebietsbedarfs. Da die Gebietsverträglichkeit der Einzelfallprüfung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO vorgelagert ist, kommt es dabei – anders als bei vorgenannter Vorschrift - nicht auf die konkrete Bebauung in der Nachbarschaft an. Gebietsverträglich ist eine Nutzung dann, wenn sie generell, also gerade unabhängig vom Einzelfall, mit der Eigenart des Baugebietes verträglich ist Dabei kann das typische Störpotenzial nicht nur im Störgrad, sondern auch in der Störempfindlichkeit eines Vorhabens liegen (vgl. BVerwG, U.v. 2.12.2012 – 4 C 14/10 - juris Rn. 17; U. v. 18.11.2010 – 4 C 10.09 – juris; U.v. 21.3.2002 – 4 C 1/02BVerwGE 116, 155). Für eine Gebietsunverträglichkeit genügt also bereits die Möglichkeit, dass auf den den Standort des beabsichtigten Vorhabens umgebenden Grundstücken Nutzungen ausgeübt werden dürfen, die allein schon vom Lärm her ein erhebliches Störpotenzial beinhalten.

Gemessen daran verträgt sich die von der Beigeladenen geplante Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber aufgrund ihrer typischen Nutzungsweise nicht mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets (vgl. vgl. BVerwG, U.v. 2.2.2012 – 4 C 14.10 – juris Rn. 13 zu einem Krematorium als Anlage für kulturelle Zwecke im Gewerbegebiet). Die vorliegend beabsichtigte wohnähnliche Unterbringung von ca. 300 Asylbewerbern steht in Widerspruch zu der (allgemeinen) Zweckbestimmung des Gewerbegebiets, weil in Gewerbegebieten – abgesehen von den betriebsbezogenen Wohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO - eine allgemeine Wohnnutzung bzw. wohnähnliche Nutzung nicht vorgesehen ist.

Gewerbegebiete dienen gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Nach dem Leitbild der Baunutzungsverordnung ist ein Gewerbegebiet den produzierenden und artverwandten Nutzungen vorbehalten. Es steht Gewerbebetrieben aller Art und damit verschiedenartigsten betrieblichen Betätigungen offen, die vom kleinen Handwerksbetrieb über Handels- und Dienstleistungsunternehmen bis zu industriellen Großbetrieben reichen können, sofern es sich um nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe handelt (BVerwG, U.v. 2.12.2012 – 4 C 14.10 – juris Rn. 18). Wohnnutzung und solche gewerblichen Nutzungen, von denen über das in Mischgebieten zulässige Maß hinausgehende Störungen ausgehen, sollen im gegenseitigen Interesse der beiden unterschiedlichen Nutzungen voneinander getrennt sein, damit gewerbegebietstypischen Gewerbebetrieben die Möglichkeit offen steht, sich in einem Gewerbegebiet ohne Rücksicht auf unmittelbar benachbarte Wohnbebauung zu entwickeln. Die Zulässigkeit von Anlagen für kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO beschränkt sich deshalb in der Regel auf solche Vorhaben, die einen Bezug zu den das Gewerbegebiet prägenden gewerblichen Nutzungen haben (BayVGH, B.v. 1.10.1992 – 26 CS 92.1676 – juris).

Asylbewerberunterkünfte sind zwar, wie bereits ausgeführt (dazu oben 2.3.1), als Anlagen für soziale Zwecke zu qualifizieren. Sie sind jedoch dem Wohnen ähnlich, weil sie nach ihrer gesetzlichen Zweckbestimmung für eine mehr als nur unbeachtlich kurze Dauer Lebensmittelpunkt des einzelnen Asylbewerbers sind (vgl. BVerwG, U.v. 17.12.1998 – juris). Anders als bei einer Not- oder Erstaufnahmestelle ist hier nicht von einer nur kurzfristigen Unterbringung auszugehen. Angesichts der derzeitigen – durchschnittlich wohl mindestens einjährigen - Verfahrensdauer ist vielmehr von einer längeren, wohnähnlichen Nutzung auszugehen (Stock in: König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014; § 8 Rn. 49a). Dies ergibt sich insbesondere auch aus der von der Beigeladenen vorgelegten Betriebsbeschreibung, die zum Teil von einer mehrjährigen Verweildauer ausgeht.

Die Unverträglichkeit mit der Zweckbestimmung des Gewerbegebiets folgt hier darüber hinaus aus dem Umfang des geplanten Vorhabens. Mit einer Aufnahmekapazität von bis zu 294 Asylbewerbern wird der Rahmen dessen überschritten, was in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise hinzunehmen ist. Aus der wohnähnlichen Nutzung eines Asylbewerberheims folgt auch eine gewisse nicht mit dem Gewerbegebietscharakter vereinbare Störempfindlichkeit. Der Umstand, dass das streitgegenständliche Vorhaben dem üblichen Umgebungslärm und der allgemeinen Geschäftigkeit eines Gewerbegebiets ausgesetzt ist, kann deshalb umgekehrt auch zu einem gewerbebegrenzenden Störpotenzial führen. Ein Vorhaben wie das von der Beigeladenen beabsichtigte ist daher aufgrund seiner Störempfindlichkeit regelmäßig geeignet, in der von gewerblichen Nutzungen geprägten Umgebung ein bodenrechtlich beachtliches Störpotenzial zu entfalten, das sich nicht mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets verträgt.

Aus alledem ergibt sich, dass die streitgegenständliche Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber mit dem Gebietscharakter eines Gewerbegebiets nicht vereinbar ist (so auch OVG Hamburg, B.v. 17.6.2013 – 2 Bs 151/13 - NVwZ-RR 2013, 990; VGH BW, B. v. 14.3.2013 – 8 S 2504/12 - BauR 2013, 1088; BayVGH, B. v. 24.3.1994 - 14 CS 93.3945, BeckRS 1994, 15913; VG Augsburg, U.v. 29.11.2012 - Au 5 K 11.1606, Au 5 K 11.1967 – juris; VG München, U.v. 3.6.2014 – M 1 K 14.339 – juris).

2.4 Die Rechtmäßigkeit des Vorbescheids kann auch nicht durch die mit Ergänzungsbescheid der Beklagten vom 15. August 2014 erteilte Befreiung von der Einhaltung der Gebietsart (§ 34 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB analog) hergestellt werden.

2.4.1 Zwar steht der Umstand, dass eine bauliche Anlage - wie im vorliegenden Fall - in einem Baugebiet weder allgemein zulässig ist noch im Wege einer Ausnahme zugelassen werden kann, einer Befreiung nicht von vornherein entgegen (vgl. BVerwG, U. v. 2.2.2012 - 4 C 14/10 - BVerwGE 142, 1; U. v. 18.11.2010 - 4 C 10/09 - BVerwGE 138, 166). Auch ist eine Befreiung von einer nicht durch Festsetzungen eines Bebauungsplan, sondern dem faktischen Gebietscharakter der näheren Umgebung bestimmten zulässigen Nutzungsart in der von § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB geregelten „entsprechenden“ Anwendung von § 31 Abs. 2 BauGB vom Gesetzgeber durchaus vorgesehen.

Nach dem Wortlaut des § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und einer der in Nrn. 1 bis 3 der Bestimmung aufgeführten Befreiungsgründe vorliegt und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Da es im unbeplanten Innenbereich keine städtebauliche Planung in Gestalt der Festsetzungen eines Bebauungsplans gibt, treten bei entsprechender Anwendung des § 31 Abs. 2 BauGB (vgl. § 34 Abs. 2 Satz 2 BauGB) an Stelle der „Grundzüge der Planung“ die sich aus der vorhandenen Bebauung, also der tatsächlichen städtebaulichen Situation und ihrer die Art der Nutzung im Wesentlichen ergebenden tragenden Elemente (vgl. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, Baugesetzbuch, 113. EL 2014, § 34 Rn. 82). Bei einem faktischen Baugebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB bestimmt also die Zweckbestimmung, wie sie sich aus den jeweils ersten Absätzen der Baugebietsvorschriften der BauNVO ergibt, unter Berücksichtigung der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Anlagen die Grundzüge der Planung. Diese sind betroffen, wenn die Zulassung des Vorhabens im Wege der Befreiung den Gebietscharakter berühren oder sogar zu einem Wechsel des Baugebietscharakters führen würde (BVerwG – U. v. 15.2.1990 – 4 C 23/86 – juris; vgl. Sächs. OVG, U.v. 5.4.2013 – 1 A 247/12 – juris).

Gemessen daran ist hier davon auszugehen, dass das streitgegenständliche Vorhaben die Grundzüge der Planung berühren würde. Wie bereits ausgeführt dient ein Gewerbegebiet nach seiner Zweckbestimmung vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Die vorliegend geplante Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber ist mit ihrem wohnähnlichen Nutzungscharakter nicht mit dieser Zweckbestimmung vereinbar (dazu bereits oben 2.3.2.). Eine Asylbewerberunterkunft mit einer hohen Belegungsdichte von fast 300 Asylbewerbern, die dort nicht nur kurzfristig, sondern für einen längeren Zeitraum untergebracht werden sollen, weist tatsächliche und rechtliche Besonderheiten auf, die dazu führen, dass das Vorhaben boden- bzw. planungsrechtliche Relevanz hat (vgl. auch BayVGH, U.v. 13.9.2012 – 2 B 12.109 – juris Rn. 40). In einem faktischen Gewerbegebiet sind derartige bodenrechtlich relevanten Spannungen geeignet, den Gebietscharakter zu beeinflussen bzw. ihn sogar zum Kippen zu bringen. Dies gilt hier umso mehr, weil der Umkreis der maßgeblichen näheren Umgebung vergleichsweise eng zu fassen ist, so dass das relativ kleine (faktische) Gewerbegebiet beim Heranrücken einer derart umfangreichen wohnähnlichen Nutzung noch eher in ein Mischgebiet umkippt als es bei einem größeren Gewerbegebiet der Fall wäre.

Eine Befreiung scheitert im vorliegenden Fall auch daran, dass es zur Bewältigung der gegenläufigen Nutzungskonflikte einer Planung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB bedarf. Bei den im vorliegenden Fall gegebenen städtebaulich relevanten Spannungen, die sich hier insbesondere aus der beabsichtigten Belegungsdichte, also dem größenmäßigen Umfang des Vorhabens ergeben, handelt es sich um generelle, also typischerweise bei Vorhaben dieser Art auftretende Nutzungskonflikte. Derartige Nutzungskonflikte lassen sich nicht im Wege einer einzelfallbezogenen Befreiung der Baugenehmigungsbehörde bewältigen, sondern erfordern eine spezifische Lösung durch Planung unter Abwägung sämtlicher öffentlicher und nachbarlicher Interessen (BVerwG, U. v. 9.6.1978 - BVerwG 4 C 54.75 - BVerwGE 56, 71, 79; U.v. 19.9.2002 - BVerwG 4 C 13.01 - BVerwGE 117, 50, 53 f.).

Nach alledem erweist sich die von der Beklagten erteilte Befreiung bereits wegen der Unvereinbarkeit mit dem Gebietscharakter des Gewerbegebiets als rechtswidrig, so dass es nicht auf das Vorliegen eines Befreiungsgrundes nach § 31 Abs. 2 Nr. 1-3 BauGB ankommt. Insbesondere war nicht darüber zu entscheiden, ob – wie von der Beklagten dargelegt - Gründe des Wohls der Allgemeinheit im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB die Befreiung erfordern und ob die erteilte Befreiung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Da sich die Rechtswidrigkeit des Vorbescheids bereits aus der fehlenden Gebietsverträglichkeit ergibt, kann hier auch dahinstehen, ob das streitgegenständliche Vorhaben – wie von der Klägerin vorgetragen – rücksichtslos gegenüber der Klägerin ist.

3. Der rechtswidrige Vorbescheid verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin kann sich insoweit auf bauplanungsrechtlichen Nachbarschutz berufen. Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung durch einen Bebauungsplan sind stets nachbarschützend; derselbe Nachbarschutz besteht im unbeplanten Innenbereich, in dem die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsordnung entspricht (grundlegend zum Drittschutz nach § 34 Abs. 2 BauGB: BVerwG, U.v. 16.9.1993, BVerwGE 94, 151, Leitsatz 3). Da sich ein Nachbar im Baugebiet auch dann gegen die Zulassung einer gebietswidrigen Nutzung wenden kann, wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird, kommt es hier auf das Vorliegen „unzumutbarer Beeinträchtigungen“ durch das Vorhaben gegenüber der Klägerin nicht an.

4.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 O.

5.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.

6.

Die Berufung ist wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage, ob eine Asylbewerberunterkunft im (faktischen) Gewerbegebiet im Wege der Befreiung vom Erfordernis der Gebietsverträglichkeit nach § 31 Abs. 2 BauNVO zugelassen werden kann, gemäß § 124 a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zuzulassen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 30.000,00 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).