OLG Hamburg, Urteil vom 11.07.2012 - 1 U 1/11 Baul
Fundstelle
openJur 2014, 21835
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Tenor

Die Berufung der Beteiligten zu 1., 2. a) und 2. b) gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Kammer für Baulandsachen, vom 26. August 2011 (Geschäfts-Nr. 351 O 1/09) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Beteiligte zu 1. zu ½ und die Beteiligten zu 2. a) und 2. b) zu je ¼.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3.

Die Beteiligten zu 2. a) und b) (im Folgenden kurz: zu 2.) verkauften - in ungeteilter Erbengemeinschaft - mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. März 2008 an den Beteiligten zu 1. das 3.251 m2 große Grundstück ... (Flurstück ... der Gemarkung ...) zu einem Kaufpreis von 1.350.000 €. Das Grundstück ist mit einem zweigeschossigen, etwa 1910 errichteten Gebäude bebaut, das an einen Gaststättenbetrieb vermietet ist. Es liegt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans ... vom 22. Juni 1994 (HmbGVBl. S. ...) und ist dort fast vollständig als Grünanlage - Parkanlage (Freie und Hansestadt Hamburg) - ausgewiesen. Ein etwa 26 m langer und einen Meter breiter Streifen auf der westlichen Seite des Bestandsgebäudes unterliegt der Ausweisung als Straßenverkehrsfläche. Schließlich trägt im Bebauungsplan ... ein etwa 50 m langer und 8,5 m breiter südöstlicher Streifen des Flurstücks ... die Kennzeichnung als vorgesehene Bahnanlage für die Verbindung von Hamburg-Altona nach Kaltenkirchen i.S. einer unverbindlichen Vormerkung.

Mit Schreiben vom 21. Juli 2008 beantragte der von den Beteiligten zu 1. und 2. bevollmächtigte Notar die Ausstellung eines Zeugnisses über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts. Die Beteiligte zu 3. wies ihn mit Schreiben vom 4. August 2008 darauf hin, dass für die Wirksamkeit des Kaufvertrages noch zwei Nachweise fehlten, die der Notar am 13. und 18. August 2008 nachreichte. Daraufhin teilte die Beteiligte zu 3. mit jeweils gleichlautenden Schreiben vom 21. August 2008 den Beteiligten zu 1. und 2. mit, dass sie erwäge, das ihr nach § 24 BauGB zustehende Vorkaufsrecht hinsichtlich zweier von ihr näher bezeichneter Teilflächen des Grundstücks ... auszuüben, und gab den Kaufvertragsparteien Gelegenheit zur Äußerung bis zum 5. September 2008. Der bevollmächtigte Notar beantragte mit Schreiben vom 15. September 2008 die Ausstellung eines Negativattestes für den am 11. September 2008 notariell beurkundeten geänderten Kaufvertrag, der sich nur noch auf den Grundstücksteil bezieht, der von der beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3. nicht betroffen ist. Diesem Begehren entsprach die Beteiligte zu 3. mit Schreiben vom 23. September 2008.

Nachdem sich die Beteiligten zu 1. und 2. zur Sache nicht weiter schriftlich geäußert hatten, übte die Beteiligte zu 3. mit Bescheid vom 8. Oktober 2008 - den Beteiligten zu 1. und 2. jeweils am 10. Oktober 2008 zugestellt - das Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für die beiden insgesamt etwa 905 m2 großen Teilflächen 451-1 (ca. 415 m2) und 451-2 (ca. 490 m2) des Grundstücks ... aus, wobei sie diese in dem beigefügten Auszug aus der Liegenschaftskarte vom 3. September 2008, auf den Bezug genommen wird, rot markierte. Zur Begründung führte sie aus, dass das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplans ... liege. Der Bebauungsplan setze für das gesamte Grundstück eine Nutzung für öffentliche Zwecke fest. Die Ausübung des Vorkaufrechts erfolge aus Gründen der Verhältnismäßigkeit jedoch nur für die Teilflächen 451-1 und 451-2. Die Verwirklichung dieser Planungen sei nach wie vor erforderlich. Die vom Vorkaufsrecht betroffenen Grundstücksteile seien unbebaut und dienten teilweise als Abgrenzungsflächen zur ... oder würden als Parkplatz bzw. Fußweg genutzt. Die derzeitige Nutzung entspreche nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans, der die Grundstücksteile als Straßenverkehrsfläche (Teilfläche 451-1) bzw. als Parkanlage/FHH und zum Teil als Bahnanlage (Teilfläche 451-2) vorsehe. Damit rechtfertige das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufrechts. Der zu zahlende Betrag bemesse sich gemäß § 28 Abs. 4 BauGB nach den Vorschriften des Baugesetzbuches über die Enteignungsentschädigung. Der Betrag ermittele sich im Einzelnen wie folgt: Die Wertermittlung erfolge auf der Grundlage der nachhaltigen gewerblichen Nutzung des Gesamtgrundstücks. Nach Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (Bodenrichtwertkarte mit Stand v. 1.8. 2008) betrage der Bodenwert für ein Gewerbegrundstück im Bereich ... einschließlich aller Anliegerbeiträge 130 €/m2. Aufgrund der öffentlichen Ausweisung sei jedoch für das Grundstück keine Beitragspflicht entstanden, was einen pauschalen Abschlag von 20 €/m2 rechtfertige. Der von ihr zu entrichtende derzeitige Verkehrswert der Teilflächen betrage damit 110 €/m2, zusammen also ca. 99.550 €.

Am 10. November 2008 stellten die Beteiligten zu 1. und 2. den Antrag auf gerichtliche Entscheidung, den die Beteiligte zu 3. am 27. Februar 2009 dem Landgericht vorgelegt hat. Zur Begründung haben die Beteiligten zu 1. und 2. vorgetragen, sie wendeten sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts und begehrten die Erteilung eines Negativattestes:

Die Ausübung des Vorkaufsrechts werde nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt und sei unverhältnismäßig. Die Planung eines zweispurigen Ausbaus der ... sei vollkommen unkonkret und die Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht erforderlich. Die geplante Straßenverkehrsfläche würde zudem mit ca. einem Meter in die Gaststätte hineinragen. Ohne Abriss des gesamten Gebäudes wäre daher die Maßnahme nicht realisierbar. Hinzu komme, dass die Straßenführung auch im Falle eines Verschwenkens der Fahrbahn derart nah am Gebäude vorbeiführen würde, dass der Gaststättenbetrieb vermutlich eingestellt werden müsste. Für die vorgesehene Erweiterung der bestehenden Gleisanlage würden nur ca. 88,5 m2 benötigt und nicht ca. 490 m2, wie in dem Bescheid von der Beteiligten zu 3. angenommen. Abgesehen davon beabsichtige die Beteiligte zu 3., die Teilfläche ... an die private ... Eisenbahn AG weiter zu veräußern. Eine Nutzung zu öffentlichen Zwecken sei daher nicht beabsichtigt. Ein etwaiges Interesse an der Errichtung eines Parks an dieser Stelle müsste jedenfalls hinter ihren Interessen zurücktreten. Denn ein Park von nur ca. 400 m2, eingebettet zwischen den ... Bahngleisen und der stark befahrenen ..., wäre für die Allgemeinheit nicht von Interesse.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei ermessensfehlerhaft, weil die Beteiligte zu 3. keine Ermessenserwägungen angestellt, zumindest aber das Ermessen fehlerhaft ausgeübt habe und der Verkehrswert des Grundstücksteils zu niedrig angesetzt worden sei. Irgendwelche Ermessenserwägungen zu der Frage, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden solle, seien dem angegriffenen Bescheid nicht zu entnehmen. Der Verwaltungsakt sei nicht ausreichend begründet. So fehlten Angaben dazu, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts im konkreten Einzelfall durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei. Auf ihre zu berücksichtigenden privaten Belange und die örtlichen Besonderheiten, die sich aus dem Betriebskonzept der Gaststätte und der Lage des streitbefangenen Grundstücks zwischen der ...Haltestelle ... und der ... ergäben, werde in der Begründung nicht ansatzweise eingegangen. So handele es sich bei der Teilfläche ... um einen für den Beteiligten zu 1. besonders sensiblen Grundstücksteil, dessen Verlust die Existenz des Gaststättenbetriebes gefährde. Denn über diesen Teil erfolge die gesamte Anlieferung für die Gaststätte. Ein anderer Zugang sei nicht vorhanden. Eine Anlieferung über die hinteren Stellplätze entlang der östlichen Gebäudeseite sei nicht möglich, da sich dort die Holzterrasse mit dem Biergarten befinde. Eine derartige Belieferung würde die Gäste und den Betriebsablauf erheblich stören. Eine Gaststätte von diesem Umfang könne im Übrigen nicht dauerhaft mittels einer Sackkarre beliefert werden. Des Weiteren fehlten in dem Bescheid jegliche Ausführungen zur Verhältnismäßigkeit. Allein die Feststellung, aus Gründen der Verhältnismäßigkeit habe man das Vorkaufsrecht nicht für das gesamte Grundstück ausgeübt, sei nicht ausreichend. Bereits bei der Ermessensentscheidung über die Ausübung des Vorkaufrechts hätten auch ihre wirtschaftlichen Belange beachtet werden müssen. Bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung wäre weiterhin zu erörtern gewesen, ob der Erwerb des Eigentums zur Verwirklichung der Festsetzungen überhaupt erforderlich sei oder ob stattdessen die Einräumung von Dienstbarkeiten in Betracht komme oder nur Teilflächen erworben würden, die für den Beteiligten zu 1. eine geringere Belastung darstellten. Schließlich sei der Entschädigungswert mit 110 €/m2 viel zu niedrig angesetzt worden, weil es sich bei der Teilfläche ... um potentielles Bauland handele, wo eine eingeschossige Wohnbebauung zulässig sei. Der Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr liege insoweit mindestens bei 225 €/m2. Mithin stehe ihnen eine Entschädigung in Höhe von 203.625 € zu. Im Übrigen sei eine Entschädigung für die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts einhergehenden Einnahmeausfälle des Gaststättenbetriebs gemäß §§ 28 Abs. 4, 96 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB zu leisten.

Die Beteiligten zu 1. und 2. haben beantragt,

die Beteiligte zu 3. unter Aufhebung des Bescheides vom 8. Oktober 2008 zu verpflichten, ihnen ein Negativzeugnis über die Nichtausübung bzw. das Nichtbestehen eines gemeindlichen Vorkaufsrechts hinsichtlich des Verkaufs von ca. 415 m2 des Flurstücks ... sowie von ca. 490 m2 des Flurstücks ... der Gemarkung ... durch notariell beurkundeten Vertrag UR-Nr. ... vom 14. März 2008 und UR-Nr. ... vom 11. September 2008 des Notars ... mit Amtssitz in ... zu erteilen.

Die Beteiligte zu 3. hat keinen Antrag gestellt und erwidert, dass im Bebauungsplan ... für beide von der Ausübung des Vorkaufsrechts betroffenen Flächen eine Nutzung für öffentliche Zwecke i.S.d. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB festgesetzt sei. Unter diesen Voraussetzungen rechtfertige das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nur dann nicht, wenn eine besondere Ausnahmesituation vorliege; unerheblich sei, ob die Grundstücke alsbald plangemäß verwendet werden sollten. Eine besondere Ausnahmesituation sei insbesondere nicht deshalb gegeben, weil für einen Teil der im angefochtenen Bescheid mit ... bezeichneten Fläche im Bebauungsplan die unverbindliche Vormerkung „vorgesehene Bahnanlage“ enthalten sei. Wenn die aktuell rechtsverbindliche Ausweisung durch einen derzeit in Vorbereitung befindlichen Planfeststellungsbeschluss, der den zweispurigen Ausbau der ... Trasse zum Gegenstand habe, geändert werden sollte, so wäre nach wie vor eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt. Auch eine Übereignung der davon betroffenen Teilfläche an einen anderen Träger öffentlicher Belange würde die Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit nicht in Frage stellen. Außerdem sei in dem Bescheid Ermessen ausgeübt und dabei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet worden. Das Vorkaufsrecht sei unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes lediglich für Teile der im Bebauungsplan als Parkanlage festgesetzten Flächen ausgeübt worden, damit der vorhandene Gebäudebestand erhalten bleiben könne. Unzutreffend sei, dass die Realisierung einer Straßenverkehrsfläche auf der Teilfläche ... ohne einen Abriss der vorhandenen Gebäude nicht möglich sei. Das Vorkaufsrecht sei vielmehr nur für eine nicht bebaute, an die vorhandenen Gebäude grenzende Teilfläche ausgeübt worden, obwohl im Bebauungsplan eine weiter nach Osten reichende Straßenverkehrsfläche festgesetzt sei. Hinsichtlich der Teilfläche ... sei die Ausübung des Vorkaufsrechts auf einen kleinen Teil der im Bebauungsplan als Parkanlage festgesetzten Fläche beschränkt worden, um - im Interesse der Beteiligten zu 1. und 2. - den vorhandenen Gebäudebestand zu schonen und darüber hinaus den Erhalt von Kfz-Stellplätzen zu ermöglichen. Die Inanspruchnahme der streitgegenständlichen Teilfläche für eine öffentliche Parkanlage sei erforderlich, um eine attraktive und zügige Fußwegverbindung zwischen dem Bahnhofspark ... und der Gemeinde ... herzustellen. Damit entstehe kein isolierter Park von nur 400 m2, sondern eine notwendige Vergrößerung des bestehenden ... Parks bis zur ... Im Übrigen sei eine Umstellung der Anlieferung der Gaststätte möglich und zumutbar. Was die Bemessung der Entschädigung angehe, sei unverständlich, weshalb auf einem seit 1994 als Straßenverkehrsfläche bzw. Parkanlage ausgewiesenen Grundstück eine eingeschossige Wohnbebauung zulässig sein solle. Soweit damit gemeint sein sollte, dass dem zu zahlenden Betrag die vor Inkrafttreten des Bebauungsplans ... zulässige, aber nicht ausgeübte Nutzung zugrunde gelegt werden müsse, sei dies gemäß §§ 28 Abs. 4, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB unzutreffend, weil die vor 1994 aufgrund des Baustufenplans ... festgesetzte Nutzung (eingeschossige Wohnbebauung) bereits über sieben Jahre lang zulässig gewesen sei, bevor sie durch den Bebauungsplan ... aufgehoben worden sei.

Das Landgericht hat mit Urteil vom 26. August 2011, den Beteiligten zu 1. und 2. am 30. August 2011 zugestellt, den Antrag auf gerichtliche Entscheidung abgewiesen. Zur Begründung heißt es, der Antrag sei zwar nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB zulässig, aber in der Sache unbegründet, weil der Bescheid vom 8. Oktober 2008 rechtmäßig sei. Mit der Veräußerung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück durch notariellen Kaufvertrag vom 14. März 2008 sei nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ein Vorkaufsrecht entstanden, das der Beteiligten zu 3. zustehe. Denn das Grundstück liege im Geltungsbereich des Bebauungsplans ..., der für die gesamte Grundstücksfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 und 15 BauGB eine Nutzung für öffentliche Zwecke festsetze. Vor der Ausübung des Vorkaufrechts seien alle Wirksamkeitsvoraussetzungen für den Kaufvertrag erfüllt gewesen. Die Beteiligte zu 3. habe ihr Vorkaufsrecht formell und materiell einwandfrei ausgeübt.

In formeller Hinsicht habe sie insbesondere den Verwendungszweck des Grundstücks gemäß § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB in ausreichender Weise bezeichnet. Sie habe in der Begründung des Bescheids nicht nur angegeben, für welchen Zweck die Teilflächen ... und ... ausgewiesen seien, sondern zugleich erklärt, dass die Verwirklichung dieser Planungen nach wie vor erforderlich sei. Es bestünden daher keine Zweifel, dass die Flächen jeweils für den Zweck verwendet werden sollten, für den sie ausgewiesen worden seien. Dies reiche aus, um beurteilen zu können, ob eine derartige Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Teilflächen ... und ... sei materiell durch das Wohl der Allgemeinheit i.S.d. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt. In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB sei die Ausübung des Vorkaufsrechts in aller Regel durch das Allgemeinwohl gedeckt, wenn das Grundstück nach den Festsetzungen des Bebauungsplans für einen öffentlichen Zweck bestimmt sei und es von der Sache her in das Eigentum der Gemeinde überführt werden müsse. Grundsätzlich ergebe sich die Rechtfertigung des Vorkaufs bereits aus der rechtsverbindlichen Festsetzung im Bebauungsplan; nur besondere Ausnahmesituationen erforderten eine zusätzliche Erläuterung. Das Vorkaufsrecht sei auch dann durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn es ausgeübt werde beim Kauf von Flächen, die nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeitpunkt benötigt würden, wie z.B. Verkehrs- oder öffentliche Grünflächen. Für die Teilfläche ... ergebe sich eine besondere Ausnahmesituation nicht daraus, dass die Festsetzung der Verkehrsfläche teilweise das Bestandsgebäude erfasse. Die Grenzen der Teilfläche ... sparten das auf dem Grundstück vorhandene Gebäude aus. Die Ausweisung des Bebauungsplans schneide zwar tatsächlich um etwa einen Meter in das Gebäude hinein, doch werde dieser schmale Streifen für den Straßenausbau anscheinend nicht benötigt. Da sich in diesem Bereich der Fußweg befinde, sei ein Verzicht der Beteiligten zu 3. auf den Erwerb dieses Grundstücksteils nachvollziehbar. Der teilweise Verzicht stelle nicht in Frage, dass der Erwerb der verbleibenden Verkehrsfläche dem Allgemeinwohl diene. Eine Ausnahme ergebe sich ferner nicht daraus, dass bei einem Ausbau der ... die Straße derart nah am Gebäude vorbeiführen würde, dass der Gaststättenbetrieb eingestellt werden müsste. Zum einen sei derzeit nicht erkennbar, wie nah die Fahrstreifen an das Gebäude heranrückten. Zum anderen gebe es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass auf das Gebäude allein infolge einer Verbreiterung der Straße derart schwerwiegende Immissionen einwirken könnten, dass jeglicher Geschäftsbetrieb unmöglich gemacht werde. Hinsichtlich der Teilfläche ... ergebe sich keine besondere Ausnahmesituation aus dem Umstand, dass ein Teil dieser Fläche für die Erweiterung des angrenzenden Bahngeländes durch die ... benötigt werden könnte. Die entsprechende Planung sei im Oktober 2008 nicht derart konkret gewesen, dass eine Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der ... Bahn nach § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Betracht gekommen wäre, denn noch im Mai 2009 habe sich ein entsprechender Planfeststellungsbeschluss erst in der Vorbereitungsphase befunden. Zudem werde von der ... Eisenbahn ... lediglich beabsichtigt, ihr Gelände für das Versetzen des Bahnsteigs um etwa 1,5 m in nordwestlicher Richtung zu erweitern. Selbst wenn diese Pläne zu einem späteren Zeitpunkt realisiert werden sollten, würde diese geringfügige Erweiterung die vorgesehene Nutzung der Teilfläche ... als Parkanlage nicht in Frage stellen. In diesem Falle verbliebe immer noch eine etwa 4,5 m breite Verbindung zu dem vorhandenen Bahnhofspark. Hieraus lasse sich nicht ableiten, dass das Vorkaufsrecht lediglich zum Zwecke der Weiterveräußerung an die ... Eisenbahn AG ausgeübt worden sei.

Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts seien keine Ermessensfehler i.S.d. § 223 Satz 1 BauGB festzustellen. Ein Ermessensfehler ergebe sich insbesondere nicht aus dem Einwand, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts unverhältnismäßig sei. Eine Beeinträchtigung des Gaststättenbetriebs sei allein mit dem Erwerb der Teilfläche ... zwischen dem Gebäude und dem derzeitigen Gehweg nicht verbunden. Eine derartige Beeinträchtigung möge zwar als Folge einer zukünftigen Straßenerweiterung denkbar sein, gegen den zugrunde liegenden Planungsakt könnte der Beteiligte zu 1. aber um Rechtsschutz nachsuchen. Ein Verzicht auf die Umsetzung der Grünplanung oder eine Verkleinerung der Teilfläche ... sei ebenfalls nicht geboten, um die Angemessenheit der Ausübung des Vorkaufsrechts zu wahren. Bei dieser Fläche handele es sich nicht um einen Grundstücksteil, dessen Verlust die Existenz des Gaststättenbetriebs gefährden würde. Selbst wenn über diese Fläche die derzeitige Belieferung des Betriebs erfolgten sollte, könnten entsprechende Vorgänge auch auf einem anderen Weg, insbesondere über die nördlich des Gebäudes liegende Fläche und das rückwärtige Grundstück, geschehen. Gründe, warum dies nicht möglich sein sollte, hätten die Beteiligten zu 1. und 2. nicht hinreichend dargelegt. Ebenso wenig ergebe sich eine Existenzgefährdung des Gaststättenbetriebs aus dem Wegfall der auf der Teilfläche ... liegenden Parkplätze, die von den Besuchern nicht mehr genutzt werden könnten.

Letztlich begegne die festgesetzte Höhe des Entschädigungsbetrags nach § 28 Abs. 4 i.V.m. §§ 93 ff. BauGB keinen rechtlichen Bedenken. Angesichts der Festsetzungen für öffentliche Zwecke bestehe an der abstrakten Enteignungsmöglichkeit der Teilflächen ... und ... nach den §§ 85 ff. BauGB kein Zweifel. Hingegen müsse deren Enteignung im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht konkret zulässig gewesen sein, denn das Vorkaufsrecht solle bereits ausgeübt werden können, wenn feststehe, dass zu irgendeinem späteren Zeitpunkt das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans enteignet werden könnte. Die Voraussetzungen des § 87 Abs. 2 BauGB brauchten nicht erfüllt zu sein. Soweit demgegenüber teilweise vertreten werde, dass eine Enteignung im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts konkret möglich sein müsse, würden die Anforderungen an die Ausübung des Vorkaufsrechts gerade in seinen Hauptanwendungsfällen überspannt. Die Beteiligte zu 3. habe die Höhe der Entschädigung in Anwendung der §§ 95 f. BauGB mit 99.550 € zutreffend bestimmt.

Die Beteiligten zu 1. und 2. haben am 29. September 2011 Berufung gegen das erstinstanzliche Endurteil eingelegt. Zur Begründung tragen sie mit ihrem am 27. Oktober 2011 eingegangenen Schriftsatz vor, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei. Das Landgericht habe außer Acht gelassen, dass eine Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit ausscheide, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Teilfläche ... nur erfolgt sei, um privatwirtschaftlichen Gewinnstreben nachzugehen. Denn entgegen der Annahme des Landgerichts hätte die Beteiligte zu 3. ihr Vorkaufsrecht gemäß § 27a BauGB zugunsten der ... Eisenbahn AG ausüben können. Dass sie stattdessen die Ausübung zu eigenen Gunsten vorgezogen habe, spreche dafür, dass es ihr um den späteren Verkauf, die Erzielung eines höheren Kaufpreises und damit um privatwirtschaftliches Gewinnstreben gegangen sei. Das Landgericht habe zwar die Möglichkeit gesehen, dass die Beteiligte zu 3. gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB das Vorkaufsrecht für die Teilfläche ... zugunsten der ... Eisenbahn AG hätte ausüben können. Dies sei aber mit dem Argument verworfen worden, dass eine entsprechende Planung im Oktober 2008 nicht hinreichend konkret gewesen sei. Diese Begründung sei nicht tragfähig, weil für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers keine anderen Voraussetzungen gelten würden als für die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 BauGB, soweit in § 27a BauGB nichts anderes bestimmt sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten müsse daher ebenfalls durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Daraus folge, dass in Bezug auf den Zeitrahmen und die konkrete Planung, die die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Allgemeinwohl rechtfertigten, für § 27a BauGB keine Besonderheiten gelten würden. Das Landgericht hätte also für die durch das Allgemeinwohl gerechtfertigte Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter gemäß § 27a BauGB hinsichtlich des Zeitrahmens der Planung denselben Maßstab anlegen müssen, wie für das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB. Wenn es für die vom Allgemeinwohl gerechtfertigte Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB aber ausreiche, dass die Teilfläche ... nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt oder möglicherweise gar nicht benötigt werde, so müsse dies ebenso für die Fläche ... und die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gelten. Dass die Teilfläche ... bloß zur Weiterveräußerung an die ... Eisenbahn AG erworben worden sei, hätte das Landgericht auch daran ersehen können, dass einer lediglich 4,5 m breiten Fläche, die überdies an einer Bahntrasse und Hauptverkehrsstraße liege, die Eignung als Parkanlage fehle.

Das Landgericht habe weiterhin nicht erkannt, dass in Bezug auf die Teilfläche ... eine besondere Ausnahmesituation vorliege, die eine zusätzliche Erläuterung zugunsten eines Erwerbs der öffentlichen Hand erfordere, weil die geplante Erweiterung der ... unter Inanspruchnahme der streitgegenständlichen Fläche faktisch unmöglich sei. Denn die Straße solle auf der ganzen Fläche gebaut werden und nur das Gebäude aussparen. Eine derartige Straßenführung, die praktisch durch ein Gebäude hindurchgehe, sei tatsächlich unmöglich. Das Landgericht habe sich insoweit nicht mit der Frage beschäftigt, wie die Straße an dem vorhandenen Gebäude vorbeigeführt werden solle. Zweifel an der Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen bestünden auch im Hinblick darauf, dass für das Gericht derzeit nicht erkennbar sein solle, wie nahe die Fahrstreifen an das Gebäude heranrücken würden, obwohl sich aus der dem angegriffenen Bescheid beigefügten Liegenschaftskarte deutlich entnehmen lasse, dass die für den Straßenbau benötigte Verkehrsfläche direkt um das Gebäude herumführe. Bei einer Hauptstraße, die so direkt an ein Gebäude heranreiche, dass sie praktisch durch dieses hindurchführe, bestünden zudem konkrete Anhaltspunkte, dass auf das Gebäude derart schwerwiegende Immissionen einwirkten, dass jeglicher Geschäftsbetrieb unmöglich sei.

Des Weiteren hätte das Landgericht beanstanden müssen, dass die Beteiligte zu 3. ihr Ermessen fehlerhaft ausgeübt habe. Dies ergebe sich bereits daraus, dass der Bescheid vom 8. Oktober 2008 keine den Anforderungen des Art. 19 Abs. 4 GG genügende Begründung enthalte. Die Beteiligte zu 3. teile dort lediglich mit, dass die streitigen Flächen gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans in Anspruch genommen werden sollten und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Gesichtspunkte, von welchen sich die Beteiligte zu 3. zu diesem Ergebnis habe leiten lassen, fänden sich in dem Bescheid nicht. Es sei nicht klar, ob überhaupt verschiedene Gesichtspunkte in Erwägung gezogen worden seien. Davon abgesehen sei die Beurteilung des Landgerichts, die Entscheidung der Beteiligten zu 3. verstoße nicht gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, unzutreffend. Die Ausführungen des Landgerichts zu der Frage, ob eine Belieferung der Gaststätte über die nördlich des Gebäudes liegende Fläche und das rückwärtige Grundstück erfolgen könnte, gingen fehl. Wenn das Gericht insoweit keine Hinderungsgründe gesehen habe, liege das lediglich an der unzureichenden Auseinandersetzung mit ihrem Tatsachenvorbringen im Schriftsatz vom 17. März 2009. Dort sei dargelegt, aus welchen Gründen eine alternative Belieferung der Gaststätte über den rückwärtigen Teil des Grundstücks nicht möglich sei.

Außerdem habe das Landgericht die Grundsätze der Entschädigung nach § 28 Abs. 4 BauGB zu Unrecht angewandt. Wenn das Gericht meine, für die Anwendung des § 28 Abs. 4 BauGB müssten die Voraussetzungen der Enteignung nicht tatsächlich vorliegen, weil andernfalls die Anforderungen an die Ausübung des Vorkaufsrechts überspannt würden, sei dem entgegenzuhalten, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Frage der Entschädigung rechtlich getrennt zu beurteilen seien. Nur im Falle der konkreten Enteignungsmöglichkeit sei es mit der Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG vereinbar, wenn der Zugriff auf das Grundstück zu einem geringeren als dem im Kaufvertrag vereinbarten Wert erfolge. Schließlich beruhe die Entscheidung des Verkäufers zum Verkauf auch ausschlaggebend darauf, dass er den Kaufpreis selbst bestimme. Dass die Entscheidung zum Verkauf erheblich vom Kaufpreis beeinflusst werde und ein Eingriff in diese Entscheidung nicht ohne weiteres möglich sein solle, zeige auch § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift könne der Verkäufer vom Kauf sogar zurücktreten, wenn die ihr Vorkaufsrecht ausübende Gemeinde einen höher liegenden Kaufpreis an den Verkehrswert anpasse.

Die Beteiligten zu 1. und 2. beantragen,

das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 26. August 2011 abzuändern und1. den Bescheid der Beteiligten zu 3. vom 8. Oktober 2008 aufzuheben sowie2. die Beteiligte zu 3. unter Aufhebung des vorgenannten Bescheides zu verpflichten, ein Negativattest über die Nichtausübung und das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts für die mit notariell beurkundeten Vertrag vom 14. März 2008 mitverkauften Teilflächen ... und ... des Flurstücks ... der Gemarkung ..., die in dem dem vorgenannten Bescheid beigefügten Auszug aus der Liegenschaftskarte vom 3. September 2008 rot markiert sind, auszustellen.

Die Beteiligte zu 3. hat sich im Berufungsverfahren nicht geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird ergänzend Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze und die beigezogene Sachakte der Beteiligten zu 3., die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden ist.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache mit beiden Anträgen keinen Erfolg. Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet, weil der Bescheid der Beteiligten zu 3. vom 8. Oktober 2008 über die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Teilflächen ... und ... des Grundstücks ... Chaussee ... rechtmäßig ist (1.). Die Verpflichtungsklage ist mangels Rechtsschutzinteresses bereits unzulässig und darüber hinaus auch unbegründet, weil die Beteiligten zu 1. und 2. keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Negativattestes haben (2.).

1. Die Anfechtungsklage der Beteiligten zu 1. und 2. ist unbegründet, weil der Bescheid der Beteiligten zu 3. über die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde (a) wie der Höhe (b) nach rechtmäßig ist.

a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dem Grunde nach formell (aa) und materiell rechtmäßig (bb).

aa) Wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ist das Vorkaufsrecht von der Beteiligten zu 3. gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB fristgemäß binnen zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt worden. Denn wenn - wie im vorliegenden Fall - die Erteilung von Genehmigungen für die Wirksamkeit des Kaufvertrages noch aussteht, beginnt die Frist erst mit der Mitteilung der Genehmigungen zu laufen (siehe Stock in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 27; Grziwotz in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2009, § 28 Rn. 22; Roos in: Brügelmann, BauGB, § 28 Rn. 12; Paetow in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, § 28 Rn. 10). Zu der gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB gebotenen Mitteilung des gesamten Inhalts des Kaufvertrags gehört es auch, dass für die Wirksamkeit des Kaufvertrags erforderliche Genehmigungen erteilt worden sind (OVG Lüneburg, Beschl. v. 27.5.2008, BauR 2008, 1570, 1571). Demgemäß wurde der Lauf der zweimonatigen Frist erst mit der Mitteilung der Genehmigung des Beteiligten zu 2. b) am 18. August 2008 in Gang gesetzt, so dass die Frist am Montag, den 20. Oktober 2008, ablief. Die Ausübung des Vorkaufsrechts am 10. Oktober 2008 erfolgte mithin fristgemäß.

Die Beteiligte zu 3. hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts auch den Verwendungszweck des Grundstücks gemäß § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB ordnungsgemäß angegeben. Die Gemeinde soll schon bei Erlass des Verwaltungsakts den Zweck offenlegen, zu dem sie das Grundstück erwerben will. Diese Angabe soll Eigentümer und Käufer die Möglichkeit geben, zu prüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB führt die Angabe des Verwendungszwecks darüber hinaus nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zum Ausschluss eines Abwendungsrechts des Käufers nach § 27 Abs. 1 BauGB.

Gemessen daran hat die Beteiligte zu 3. mit ihren knappen, aber präzisen Angaben in dem angefochtenen Bescheid dem formellen Begründungserfordernis des § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB genügt: Denn sie hat dargelegt, dass die beiden Teilflächen für eine den planerischen Festsetzungen des Bebauungsplans ... entsprechende Nutzung für öffentliche Zwecke i.S.v. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB in Anspruch genommen würden. Der Bebauungsplan sehe nämlich für die beiden Teilflächen die Festsetzung als Straßenverkehrsfläche bzw. als Parkanlage/FHH und zum Teil als Bahnanlage vor. Diese Angaben beziehen sich auf den Einzelfall und geben Aufschluss darüber, auf welche konkreten Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Beteiligte zu 3. ihr Vorkaufsrecht stützt. Die Kaufvertragsparteien wurden dadurch in die Lage versetzt, inhaltlich zu überprüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist.

Da es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zugleich um eine Ermessensentscheidung handelt, hat die Angabe des Verwendungszwecks auch für die Begründung dieser Entscheidung Bedeutung. In § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist vor diesem Hintergrund lediglich eine fachspezifische (Mindest-)Begründungspflicht zu sehen, die durch die allgemeine Regelung in § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbVwVfG ergänzt wird (vgl. OVG Magdeburg, Beschl. v. 11.3.2010, ZfBR 2010, 379; zustimmend Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 39 Rn. 13b). Daraus folgt im Grundsatz die Pflicht der Gemeinde, die Ermessensgesichtspunkte offenzulegen und zu erläutern, weshalb sie sich gerade für den Erwerb des betroffenen Grundstücks entschieden hat. Dabei hat sie neben dem Verwendungszweck des Grundstücks auch die Abwägung des Für und Wider der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennen zu lassen oder andere Alternativen im Rahmen ihres Ermessensspielraums zu diskutieren.

Entgegen den Einwänden der Berufung genügt der angefochtene Bescheid der Beteiligten zu 3. jedoch auch dieser erweiterten Begründungspflicht: Denn bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB handelt es sich um eine intendierte Entscheidung, die im Regelfall keine (weiteren) Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein Ausnahmefall vorliegt (siehe Stock, a.a.O., § 24 Rn. 67; Roos, a.a.O., § 24 Rn. 47; Paetow, a.a.O., § 28 Rn 40; ferner OVG Lüneburg, Urt. v. 28.2.1983, ZMR 1984, 389). Hiervon ist auch das Landgericht ausgegangen, wenn es angenommen hat, dass in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Ausübung des Vorkaufsrechts in aller Regel durch das Allgemeinwohl gedeckt sei, so dass nur in besonderen Ausnahmesituationen eine zusätzliche Erläuterung erforderlich sei. Der Verleihung eines Vorkaufsrechts für ein Grundstück zur Verwirklichung einer im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung für öffentliche Zwecke ist gleichsam der Wille des Gesetzgebers eingeschrieben, dass dieses Vorkaufsrecht im Regelfall ausgeübt wird. Da dem Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur diejenigen Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans unterliegen, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke (oder für Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a Abs. 3 BauGB) festgesetzt worden ist, wird ihr Erwerb regelmäßig aus sachlichen Gründen für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich sein (Paetow, a.a.O., § 28 Rn. 38; Stock, a.a.O., § 28 Rn. 79). Dies bedarf keiner besonderen Begründung.

Wenn die Beteiligten zu 1. und 2. demgegenüber geltend machen, es liege insofern ein Ausnahmefall vor, als die Gaststätte auf dem Grundstück ... Chaussee ... durch den Verlust der beiden Teilflächen zukünftig unzumutbaren (Lärm-)Immissionen ausgesetzt sei und ihre Belieferung unmöglich werde, greifen diese Einwände schon deshalb nicht durch, weil sie in der Anhörung von den Beteiligten zu 1. und 2. nicht geltend gemacht worden sind. Denn Gründe, die in der Sphäre des Betroffenen liegen, die dieser aber nicht vorgetragen hat, und die sich der Behörde nicht aufdrängen mussten, müssen von ihr bei der Ermessensausübung auch nicht erörtert werden (U. Stelkens in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl. 2008, § 39 Rn. 61). Eine Ermessensentscheidung wird nicht dadurch rechtswidrig, dass die Behörde einen Sachverhalt nicht berücksichtigt hat, den der Betroffene selbst hätte vorbringen müssen (Kallerhoff in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl. 2008, § 26 Rn. 52). Unerheblich sind daher die Einwände, die die Beteiligten zu 1. und 2. im Zusammenhang mit dem Gaststättenbetrieb erstmals im gerichtlichen Verfahren vorgetragen haben. Derartige betriebsinterne Vorgänge, wie die Belieferungswege der Gaststätte, mussten sich der Beteiligten zu 3. bei ihrer Ermessenentscheidung nicht aufdrängen. Als mögliche Folge des Erwerbs eines lediglich einen Meter breiten Grundstücksstreifens als Straßenverkehrsfläche musste sich der Beteiligten zu 3. ebenso wenig aufdrängen, dass die Gaststätte infolgedessen unzumutbaren Lärmimmissionen ausgesetzt sein würde. Anders als die Beteiligten zu 1. und 2. anzunehmen, ist nicht davon auszugehen, dass die zusätzliche Verkehrsfläche als Fahrstreifen für den Kraftfahrzeugverkehr genutzt wird. Denn zu der gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB 1986 festgesetzten Verkehrsfläche gehören ebenso Geh- und Fahrradweg. Außerdem bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass die Verbreiterung der Straßenverkehrsfläche nicht so geplant werden kann, dass unzumutbare Lärmimmissionen für die Gaststätte ausgeschlossen sind.

bb) Das Vorkaufsrecht ist materiell entstanden, weil nach der Vorlage der Genehmigungserklärung des Beteiligten zu 2. b) ein wirksamer Kaufvertrag über die beiden Teilflächen vorliegt. Nach einhelliger Auffassung kann sich das Vorkaufsrecht auf Teile eines (Buch-) Grundstücks beschränken (Roos, a.a.O., § 24 Rn. 46; Paetow, a.a.O., § 24 Rn. 6).

Das Vorkaufsrecht steht der Beteiligten zu 3. auf der Grundlage des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Zu den Flächen mit öffentlicher Zweckbestimmung gehören u.a. die Verkehrsflächen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB 1986 und öffentliche Grünflächen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB 1986, wie z.B. Parkanlagen. Für die beiden vom Vorkaufsrecht betroffenen Teilflächen gelten gemäß dem Bebauungsplan ... eben diese Festsetzungen.

Aus dem Umstand, dass die Festsetzungen für das Flurstück ... seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans im Jahr 1994 bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts im Jahr 2008 beinahe 15 Jahre lang nicht verwirklicht worden sind, ist nicht bereits auf ihre Unwirksamkeit zu schließen. Die Frage, aus welchen tatsächlichen oder rechtlichen Gründen mit der Realisierung einer planerischen Festsetzung auf absehbare Zeit nicht zu rechnen ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls (so BVerwG, Beschl. v. 14.6.2007, BRS 71 Nr. 3). In Bezug auf den avisierten zeitlichen Prognosehorizont kann im Allgemeinen ein Zeitraum von zehn bis 15 Jahren zugrunde gelegt werden (Gaentzsch in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, § 5 Rn. 10; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 5 BauGB Rn. 13; Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, § 5 Rn. 1). Dieser Zeitraum ist hier aber länger zu bemessen, weil dem Plangeber bereits bei Planerlass bekannt war, dass die bislang auf dem Flurstück ... ausgeübte gewerbliche Nutzung Bestandsschutz genießt (siehe die Begründung zum Bebauungsplan...), so dass er sich darüber im Klaren war, dass bis auf weiteres eine Verwirklichung der getroffenen Festsetzung nicht zu erwarten ist. Trotz der langen Zeitdauer konnten die Beteiligten zu 2., deren Rechtsvorgänger den Bestandschutz für den Gaststättenbetrieb in Anspruch genommen hatte, daher nicht darauf vertrauen, dass ein Zugriff auf ihr Grundstück zwecks Verwirklichung der Festsetzungen nicht mehr erfolgen werde.

Des Weiteren ist die Ausübung des Vorkaufsrechts, wie in § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB vor-ausgesetzt, durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. An die Ausübung des Vorkaufsrechts sind nicht die gleichen strengen Anforderungen zu stellen wie an die Zulässigkeit einer Enteignung gemäß § 87 Abs. 1 BauGB, die im einzelnen Fall nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann (BVerwG, Beschl. v. 15.2.1990, NJW 1990, 2703, 2704). Die verschiedenen Regelungen beruhen auf der unterschiedlichen Intensität des Eingriffs in zivile Rechtspositionen. Im Falle des Vorkaufsrechts erleidet der Verkäufer keinen zwangsweisen Zugriff auf sein Eigentum, vielmehr ist er zu dessen Aufgabe freiwillig bereit; allerdings muss er sich gegebenenfalls gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf den Verkehrswert des Grundstücks verweisen lassen. Für den Käufer äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts darin, dass sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht mehr erfüllt werden kann (OVG Koblenz, Urt. v. 12.4.2011, NVwZ-RR 2011, 611, 613). Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt vor diesem Hintergrund die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn der gesetzlich vorausgesetzte Erwerbsgrund das Interesse der Kaufvertragsparteien an freier Disposition überwiegt. In aller Regel ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Erwerb des Eigentums - wie hier - zur Verwirklichung einer Nutzung für öffentliche Zwecke erfolgt (BGH, Urt. v. 5.7. 1990, NJW 1990, 293, 294; OVG Lüneburg, Urt. v. 28.2.1983, a.a.O., 389; Stock, a.a.O., § 24 Rn. 67 und § 28 Rn. 79; Roos, a.a.O., § 24 Rn. 47; Paetow, a.a.O., § 24 Rn. 21; Grziwotz, a.a.O., § 24 Rn. 22).

Dem Interesse der Beteiligten zu 1. und 2. an freier Disposition über die Teilfläche ... kommt nicht deshalb ein vorrangiges Gewicht zu, weil, wie sie meinen, einer Verwirklichung der Festsetzung als Verkehrsfläche entgegenstünde, dass die Straße nicht gleichsam durch das Bestandsgebäude hindurch geführt werden könne. Denn eine Herstellung der Verkehrsfläche kann auch dadurch erfolgen, dass die Teilfläche als Geh- oder Fahrradweg genutzt wird. Davon abgesehen kann bei einem späteren Wegfall des Bestandsschutzes die festgesetzte Verkehrsfläche von der Beteiligten zu 3. vollständig erworben werden. Anders als im Enteignungsfall ist es nicht erforderlich, dass die Teilfläche ... alsbald planungsgemäß verwendet wird. Ebenso wenig sind im Falle einer Realisierung der Straßenverbreiterung unzumutbare (Lärm-)Immissionen für die Gaststätte zu erwarten. Der Verwirklichung der Nutzung der Teilfläche ... als öffentliche Grünfläche steht nicht entgegen - wie die Beteiligten zu 1. und 2. meinen -, dass es sich nur um eine 4,5 m breite Fläche handelt, die überdies an der ...-Bahntrasse und der Hauptverkehrsstraße ... Chaussee liegt. Denn diese Teilfläche soll einerseits lediglich der besseren Zuwegung der Parkanlage „Bahnhofspark ...“ dienen und andererseits nicht allein die Parkanlage bilden, sondern zusammen mit dem knapp 3.000 m2 großen Flurstück ... der Gemarkung ... Soweit den Beteiligten zu 1. und 2. darüber hinaus der Erwerb dieser Teilfläche wegen ihrer Lage an der ... Chaussee - der Bundesstraße 4 - für die Verwirklichung einer Parkanlage nicht zweckmäßig erscheint, übersehen sie, dass Zweckmäßigkeitserwägungen gemäß § 223 BauGB nicht der Beurteilung des Gerichts unterliegen.

Den Beteiligten zu 1. und 2. ist zwar darin zuzustimmen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vom Gemeinwohl gedeckt wird, wenn die Gemeinde das Grundstück lediglich aus privatwirtschaftlichen Gewinnstreben erwirbt (siehe BGH, Urt. v. 22.3.1965, DVBl. 1966, 264, 266; v. 5.7.1990, a.a.O., 294). Anders als von ihnen vertreten kann auf ein derartiges Gewinnstreben aber nicht daraus geschlossen werden, dass die Beteiligte zu 3. gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Möglichkeit gehabt hätte, das ihr zustehende Vorkaufsrecht für die Teilfläche ... zugunsten der ... Eisenbahn AG auszuüben. Die ... Eisenbahn AG hat ausweislich der Vorlage für die Sitzung der Kommission für Bodenordnung vom 2. Oktober 2008 die Beteiligte zu 3. zwar gebeten, von deren Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Weiter heißt es dort aber: „Die für den Ausbau der Bahntrasse benötigten Flächen wären zur gegeben[en] Zeit an die ... zu veräußern ..., die Restfläche wird Parkanlage.“ Dahinter steht die rechtlich zutreffende Überlegung, dass die Gemeinde das ihr gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zustehende Vorkaufsrecht nur für die im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Zwecke ausüben darf. Das gilt erst recht, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht zugunsten eines Bedarfs- oder Erschließungsträgers ausübt (Paetow, a.a.O., § 27a Rn. 8). Nach dem Bebauungsplan ... gilt aber für die Teilfläche ... nur die verbindliche Festsetzung als Grünanlage mit der Zweckbestimmung „Parkanlage (Freie und Hansestadt Hamburg)“. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der ... Eisenbahn AG wäre auf dieser Grundlage nicht zulässig gewesen. Soweit es um den vorgesehenen Ausbau der Bahnanlage ging, fehlte (und fehlt) es aber an einer verbindlichen Festsetzung der Teilfläche ... als Eisenbahnverkehrsfläche. Deshalb ist es zutreffend, wie die Beteiligte zu 3. in ihrer Vorlage vom 2. Oktober 2008 vermerkt hat, dass ein Verkauf der Teilfläche an die ... Eisenbahn AG erst „zur gegeben[en] Zeit“ in Frage kommt. Die Annahme eines Erwerbs lediglich aus privatwirtschaftlichen Gewinnstreben lässt sich auch nicht darauf stützen, dass einer nur 4,5 breiten Fläche, die überdies an einer Bahntrasse und Hauptverkehrsstraße liege, die Eignung als Parkanlage fehle. Dieser Einwand der Beteiligten zu 1. und 2. geht - wie oben bereits ausgeführt - schon deshalb fehl, weil er ausblendet, dass zu der Parkfläche auch das knapp 3.000 m2 große Flurstück 3990 gehört und die 4,5 m breite Fläche im Wesentlichen nur als Zuwegung zur Parkanlage dienen soll.

Außerdem weist der angefochtene Bescheid entgegen der Rechtsansicht der Beteiligten zu 1. und 2. keine Ermessensfehler auf. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB („darf“) im Ermessen der Gemeinde (Jäde in: Jäde/Dirnberger/Weis, BauGB/BauNVO, 6. Aufl. 2010, § 24 BauGB Rn. 24). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (Stock, a.a.O., § 24 Rn. 66). Nach § 223 Satz 1 BauGB kann der Antrag auf gerichtliche Entscheidung insoweit nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Zu den rechtserheblichen Ermessensfehlern gehört auch der Fall, dass die Behörde den ihr zu Gunsten eines Beteiligten eingeräumten Ermessensspielraum nicht erkannt und somit überhaupt keine Ermessenserwägungen angestellt hat (Dösing in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2009, § 223 Rn. 5; Scharmer in: Brügelmann, BauGB, § 223 Rn. 5).

Die Beteiligte zu 3. hat in dem angefochtenen Bescheid den ihr eingeräumten Ermessensspielraum erkannt und in der Weise ausgeübt, dass sie „aus Gründen der Verhältnismäßigkeit“ das Vorkaufsrecht nicht für das gesamte Grundstück, sondern nur für die beiden Teilflächen ausgeübt hat. Wie oben bereits aufgezeigt, bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, die Beteiligte zu 3. habe sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts von der sachfremden Erwägung leiten lassen, die Teilflächen lediglich aus privatwirtschaftlichen Gewinnstreben zu erwerben. Soweit die Beteiligten zu 1. und 2. rügen, die Beteiligte zu 3. habe ihr Ermessen überschritten, weil die Nutzung der Teilfläche ... als Verkehrsfläche zu unzumutbaren Lärmimmissionen führen werde und der Verlust der Teilfläche ... zu einer unzumutbaren Behinderung des Lieferverkehrs für die Gaststätte, hätten sie diese Gesichtspunkte bereits bei ihrer Anhörung im Verwaltungsverfahren geltend machen müssen. Denn die Anhörung hat gerade auch die Funktion, dass alle für die Entscheidung erheblichen Tatsachen von der Behörde ermittelt werden. Was ein Betroffener aus seiner Sphäre aber nicht vorträgt und was sich der Behörde auch nicht aufdrängen musste, muss schließlich nicht in das Ermessen eingestellt und nicht durch Ermittlungen „ins Blaue hinein“ aufgeklärt werden (Stuhlfauth in: Bader/Funke-Kaiser/Stuhlfauth/von Albedyll, VwGO, 5. Aufl. 2011, § 114 Rn. 13). Soweit der Beteiligte zu 1. in der mündlichen Verhandlung in diesem Rechtsstreit erstmals geltend gemacht hat, er habe die Beteiligte zu 3. vor der Ausübung des Vorkaufsrechts darauf hingewiesen, dass er im Falle eines Erwerbs der Teilfläche ... über zu wenige Kfz-Stellplätze für die Gaststätte verfügen werde, ist auch dies nicht geeignet, einen Ermessensfehler aufzuzeigen. Denn zum einen hat die Beteiligte zu 3. auf diesen Einwand reagiert und als Ausgleich einen Flächentausch für möglich gehalten. Insoweit war also dem Beteiligten zu 1. die Auffassung der Beteiligten zu 3. bekannt, so dass es gemäß § 39 Abs. 2 Nr. 2 HmbVwVfG keiner weiteren Begründung bedurfte. Unabhängig davon ist die Parkplatzsituation für die Gaststätte im Falle des Verlustes der Teilfläche ... nicht von dem Gewicht, um eine Ausnahmesituation begründen zu können, die eine zusätzliche Erläuterung erforderlich machen würde, weshalb der öffentliche Nutzungszweck an der Teilfläche ... das Interesse des Beteiligten zu 1. am Erwerb überwiegt. Denn der Gaststätte bleiben jedenfalls im nördlichen Grundstücksbereich und in ihrem näheren Umfeld zahlreiche Stellplätze erhalten.

b) Der angefochtene Bescheid der Beteiligten zu 3. ist auch der Höhe nach rechtmäßig. Die Beteiligte zu 3. hat die Höhe der Entschädigung für die Ausübung des Vorkaufsrechts zutreffend auf der Grundlage des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestimmt. In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB bestimmt die Gemeinde den an den Verkäufer zu zahlenden Betrag gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils des Baugesetzbuchs (§§ 93 ff. BauGB), wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Die Beteiligten zu 1. und 2. halten die von der Beteiligten zu 3. vorgenommene Bemessung der Entschädigung auf der Grundlage des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu Unrecht für rechtswidrig. Entgegen einer in der Literatur vertretenen Ansicht (so Jäde, a.a.O., § 28 BauGB Rn. 26; Grziwotz, a.a.O., § 28 Rn. 36; Bracher in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, Rn. 2564) kommt es nicht darauf an, ob das Grundstück bereits im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 87 Abs. 1 BauGB hätte enteignet werden können.

Das Berufungsgericht schließt sich vielmehr der herrschenden Meinung an, wonach es ausreicht, wenn feststeht, dass das Grundstück zu irgendeinem späteren Zeitpunkt entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans enteignet werden könnte (so BGH, Urt. v. 11.10.2007, BGHZ 174, 25, 26 f.; v. 20.4.1989, III ZR 237/87, juris Rn. 8; Stock, a.a.O., § 28 Rn. 81; Paetow, a.a.O., § 28 Rn. 39; Roos, a.a.O., § 28 Rn. 77; W. Schrödter in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 28 Rn. 37a; May in: Rixner/Biedermann/Steger, PK-BauGB/Bau-NVO, 2010, § 28 BauGB Rn. 22). Für diese Ansicht streitet bereits der Wortlaut der Vorschrift, weil bloß der Konjunktiv („enteignet werden könnte“) verwandt wird und es einschränkend heißt „nach dem festgesetzten Verwendungszweck“, was eine konkrete Prüfung der Erforderlichkeit i.S.d. § 87 BauGB gerade nicht einschließt. Systematisch spricht gegen eine Prüfung der Erforderlichkeit der Enteignung der Umstand, dass § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB bereits voraussetzt, dass der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist. Eine doppelte Erforderlichkeitsprüfung entspräche keiner klaren Normenstruktur. Dies würde auch insoweit gelten, als § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB lediglich auf die Vorschriften des zweiten Abschnitt des fünften Teils des Baugesetzbuches verweist, während nach der Mindermeinung ebenso die Vorschriften des ersten Abschnitt des fünften Teils des Baugesetzbuches, die §§ 85 ff. BauGB über die Zulässigkeit der Enteignung, Anwendung fänden. Hinzu kommt, dass das aktuelle Vorliegen der Voraussetzungen für eine Enteignung entgegen der Mindermeinung verfassungsrechtlich nicht geboten ist, um den Zugriff der Gemeinde auf das Grundstück gemessen am Eigentumsschutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG rechtfertigen zu können, und zwar auch nicht für den Fall, dass der Verkehrswert unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen sollte. Regelmäßig wird es bereits so sein, dass der vereinbarte Kaufpreis dem Entschädigungswert entspricht. Denn auch der Verkäufer wird unter Marktbedingungen als Kaufpreis in der Regel nur das vereinbaren können, was der Summe entspricht, die er unter Berücksichtigung der §§ 95 und 96 BauGB bei der Enteignung des Grundstücks erhalten würde (vgl. Stock, a.a.O., § 28 Rn. 83 f.). Liegt aber der Kaufpreis merklich höher, greift gerade der Zweck des § 28 Abs. 4 BauGB ein, die Gemeinde vor überhöhten Grundstückspreisen zu schützen. Davon abgesehen ist der Eingriff in das Eigentum durch die Ausübung des Vorkaufsrechts weniger intensiv als bei einer Enteignung des Grundstücks, weshalb es sich fragt, warum in den durch § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB privilegierten Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ein höherer Preis als der des Verkehrswerts von der Gemeinde gezahlt werden sollte, obgleich es für die Gemeinde zufällig ist, wann der Verkaufsfall eintritt und ob in diesem Zeitpunkt die Voraussetzungen für eine Enteignung vorliegen.

Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 28 Abs. 4 Satz 1 sind deshalb vom Landgericht zu Recht bejaht worden: Der Erwerb der beiden Teilflächen durch die Beteiligte zu 3. ist für die Durchführung des Bebauungsplans ... erforderlich, weil zum einen das Hamburgische Wegegesetz und das Gesetz über Grün- und Erholungsanlagen bei Verkehrs- und Grünflächen davon ausgehen, dass diese im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg stehen, und zum anderen insoweit eine dauerhafte funktions- und sachgerechte Nutzung und Unterhaltung nur gesichert ist, wenn der Gemeinde auch das Eigentum an dem Grundstück zusteht. Die Erforderlichkeit des Erwerbs setzt nicht voraus, dass ein Fachgesetz die Gemeinde zum Eigentumserwerb verpflichtet. Es genügt, dass der Grunderwerb aus sachlichen Gründen zur Verwirklichung der festgesetzten Nutzung zweckmäßigerweise geboten ist (siehe Stock, a.a.O., § 28 Rn. 79; Roos, a.a.O., § 28 Rn. 76). Die Beteiligte zu 3. muss sich daher beim Erwerb der Teilfläche ... von den Beteiligten zu 1. und 2. auch nicht auf die ihr weniger zweckmäßig erscheinende Alternative verweisen lassen, die Nutzung dieser Teilfläche lediglich durch eine Baulast zu sichern. Schließlich bestehen keine Zweifel daran, dass die beiden Teilflächen nach dem festgesetzten öffentlichen Verwendungszweck zu irgendeinem späteren Zeitpunkt enteignet werden könnten.

Gegen die Bestimmung der Höhe der Entschädigung nach den §§ 93 ff. BauGB erheben die Beteiligten zu 1. und 2. im Berufungsverfahren zu Recht keine Einwendungen mehr. Der Bodenwert für die beiden Teilflächen ist nicht nach der früher auf der Grundlage des Baustufenplans ... vom 10. Mai 1951, erneut festgestellt am 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61), zulässigen Wohnnutzung zu bemessen. Dies ist gemäß § 95 Abs. 2 Nr. 7 i.V.m. § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB ausgeschlossen, weil die zulässige Wohnnutzung erst nach Ablauf der 7-Jahresfrist des § 42 Abs. 2 BauGB durch das Inkrafttreten des neuen Bebauungsplans ... vom 22. Juni 1994 aufgehoben wurde, so dass der Grundstückseigentümer nur noch eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen kann. Die Beteiligte zu 3. hat deshalb zutreffend für die Bemessung der Entschädigung den Bodenwert für eine gewerbliche Nutzung des Grundstücks zugrunde gelegt. Soweit die Beteiligten zu 1. und 2. erstinstanzlich auch eine Entschädigung für Folgeschäden, wie etwa Mietausfall, i.S.v. §§ 93 Abs. 2 Nr. 2, 96 Abs. 1 BauGB geltend gemachten haben, bleibt ihr Vorbringen unsubstantiiert.

2. Die von den Beteiligten zu 1. und 2. außerdem weiter verfolgte Verpflichtungsklage auf Ausstellung eines Negativattestes i.S.d. § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB über die Nichtausübung und das Nichtbestehen eines Vorkaufrechts für die beiden Teilflächen ist bereits wegen Fehlens eines Rechtsschutzinteresses unzulässig. Denn die Beteiligten zu 1. und 2. können auch in anderer grundbuchmäßiger Form (siehe dazu § 29 Abs. 1 GBO) nachweisen, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht, indem sie als öffentliche Urkunde ein rechtskräftiges gerichtliches Urteil vorlegen, in dem die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3. aufgehoben worden ist. Gerades dieses versuchen aber die Beteiligten zu 1. und 2. mit ihrer zugleich erhobenen Anfechtungsklage zu erstreiten, so dass daneben für eine Verpflichtungsklage auf die Ausstellung eines Negativattestes kein Rechtsschutzinteresse mehr besteht.

Davon abgesehen steht den Beteiligten zu 1. und 2. kein Anspruch auf die Erteilung eines Negativattestes zu, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3., wie oben unter 1. ausgeführt, rechtmäßig ist, so dass die Verpflichtungsklage jedenfalls unbegründet wäre.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 222 Abs. 3 Satz 1 BauGB i.V.m. §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 2 ZPO. Eventuelle Kosten des Beteiligten zu 3. sind gemäß § 228 Abs. 2 BauGB nicht erstattungsfähig, da es insoweit bereits an einem entsprechenden Antrag fehlt. Das Urteil ist gemäß § 708 Nr. 10 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Der Ausspruch einer Abwendungsbefugnis zum Schutz der Beteiligten zu 1. und 2. im Fall der Vollstreckung ist gemäß § 711 Satz 1 ZPO nicht erforderlich, weil die Beteiligte zu 3. keine Kosten vollstrecken kann.

Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, liegen nicht vor. Insbesondere hat die Rechtssache in Bezug auf die von den Beteiligten zu 1. und 2. aufgeworfene Frage, ob die Festsetzung einer Entschädigung auf der Grundlage des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB voraussetzt, dass die Enteignung des Grundstücks im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 87 Abs. 1 BauGB zulässig ist, keine grundsätzliche Bedeutung. Diese Frage ist vielmehr mit dem oben angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Oktober 2007 (BGHZ 174, 25) zu verneinen, ohne dass die Beteiligten zu 1. und 2. insoweit neuen Klärungsbedarf aufgezeigt hätten.