AG Wedding, Urteil vom 20.12.2007 - 19 C 277/07
Fundstelle
openJur 2014, 17785
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt es jedoch nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H. des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abzuwenden, sofern nicht die Beklagten zuvor Sicherheit i.H. des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leisten.

Tatbestand

Die Beklagten waren Mieter der Wohnung ..., in Berlin Reinickendorf. Die Klägerin behauptet, dass sie Vermieterin geworden sei.

Mit Schreiben vom 23.5.2007 verlangte die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zu einer Anhebung des Bruttomietzinses von bisher 301,48 Euro auf 331,07 Euro ab dem 1.8.2007. Auf Seite 2 des Schreibens hatte die Klägerin eine Berechnung der neuen Miete vorgenommen. Dem auf der Basis des Berliner Mietspiegels berechneten Nettomietzins war eine Wert von 1,72 Euro/ qm für "konkrete Betriebskosten" zugeschlagen. Weitere Erläuterungen hinsichtlich der Betriebskosten enthielt das Schreiben insoweit nicht. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf Bl. 5 und 6 der Akte Bezug genommen.

Die Beklagten erklärten keine Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Bruttokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemieteten Wohnung im Hause ... in Berlin Reinickendorf von zur Zeit 301,48 Euro monatlich um 29,59 Euro monatlich auf 331,07 Euro ab dem 1.8.2007 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation und eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Klägerin. Auch könnte die Beklagte die Höhe der konkreten Betriebskosten nicht überprüfen. Die von der Klägerin auf der Basis des Mietspiegels vorgenommene Spanneneinordnung würde nicht zutreffen.

Mit Schriftsatz vom 7.11.2007 hat die Klägerin umfangreiche Ausführungen zur Aktivlegitimation, zur Stellvertretung und zur Spanneneinordnung gemacht. Zudem hat sie einen Nachweis hinsichtlich der konkret anzusetzenden Betriebskosten 2005 beigefügt.

Mit Schriftsatz vom 6.12.2007 hat die Beklagte eine Sterbeurkunde des Beklagten eingereicht.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien, die Hinweise des Gerichts und das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Gründe

I) Die Klage ist hinsichtlich des Beklagten bereits unzulässig (vgl. Zöller-Vollkommer, Zivilprozessordnung, 26. Auflage 2007, Vor § 50, Rn. 12). Ausweislich der von der Beklagten eingereichten Sterbeurkunde ist der Beklagte bereits am 14.7.2006 verstorben.

II) Die Klage ist hinsichtlich der Beklagten unbegründet.

Die Klägerin hat – unabhängig davon, ob sie tatsächlich Vermieterin der Beklagten ist – keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihr am 23.5.2007 erklärten Mieterhöhung. Zwar kann der Vermieter gem. § 558 Abs. 1 BGB vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung für diesen Anspruch ist jedoch, dass dieser Anspruch formell ordnungsgemäß gem. § 558a BGB geltend gemacht worden ist (Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 67. Auflage 2008, § 558, Rn. 8). Daran fehlt es hier bereits. Gem. § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter nämlich in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, NJW-RR 2006, 227, 228). Für den Fall, dass der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Bruttomiete verlangt, gehört hierzu, dass er nachvollziehbar erläutert, wie sich der neben der Nettomiete verlangte Betriebskostenanteil zusammensetzt (vgl. LG Berlin, GE 2007, 785; LG Berlin, GE 2006, 579; LG Berlin, GE 2006, 973). Ohne die Angabe konkreter Betriebskosten kann der Mieter nämlich keine zutreffende Überprüfung vornehmen, ob die verlangte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (LG Berlin, GE 2006, 973). Er müsste erst bei beim Vermieter die notwendigen Erläuterungen einholen, um anhand dieser eine konkrete Überprüfung vornehmen zu können (LG Berlin, GE 2007, 447).

Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 7.11.2007 nunmehr eine Aufstellung der konkreten Betriebskosten eingereicht hat, ist die Klage unzulässig. Gem. § 558 Abs. 3 S. 1 BGB kann der Vermieter im Prozess zwar grundsätzlich einen formalen Fehler des Erhöhungsverlangens beheben. Gem. § 558 Abs. 3 S. 2 BGB steht dem Mieter in einem solchen Fall aber eine erneute Zustimmungsfrist nach § 558b Abs. 2 BGB zu, die im vorliegenden Fall noch nicht abgelaufen ist. Da es bereits an einer ausreichenden Textform des Mieterhöhungsverlangens fehlt, kommt es auf die Frage der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung und darauf, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell begründet gewesen ist – insbesondere ob die Spanneneinordnung korrekt vorgenommen worden ist –, nicht mehr an.

III) Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.