AG Schöneberg, Urteil vom 10.12.2009 - 106 C 336/09
Fundstelle
openJur 2014, 17779
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin und der Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrages vom 29.1.1976 Mieter einer 66,55 qm großen Wohnung im Haus H.straße in B., die ansonsten den Kriterien des Feldes I2 des Berliner Mietspiegels 2009 entspricht. Aufgrund der Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB vom 31.3.2006 betrug der zuletzt geschuldete monatliche Bruttokaltmiete 410,26 €. Der enthaltene Betriebskostenanteil beträgt real 1,05 E/qm.

Das ca. 3 qm große Bad ist alleine mit einer Dusche versehen; nur im Bereich der Dusche ist das Bad verfliest; die Wohnung verfügt alleine über einen sog. französischen Balkon.

Mit Scheiben vom 28.4.2009, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 16 ff d. A. verwiesen wird, begehrte die Klägerin die Zustimmung zu einer Anhebung der monatlichen Bruttomiete um 57,05 € auf 467,31 € zum 1.7.2009. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2007.

Die Klägerin verfolgt ihr Zustimmungsbegehren nunmehr alleine in einer Höhe von 30,97 €. Sie behauptet, dass eine Bruttokaltmiete in Höhe von monatlich 441,23 € die ortsübliche Vergleichsmiete sei; der Eingangsbereich sei repräsentativ und der Instandhaltungszustand sei überdurchschnittlich; sie ist der Ansicht, dass die Wohnung bei einer guten Wohnlage in einer bevorzugten Citylage belegen sei.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der von ihm geschuldeten Bruttokaltmiete für den von ihm innegehaltenen Wohnraum auf dem Grundstück H.straße in B., Vorderhaus, 2. OG links, von monatlich 410,26 € um 30,97 € auf monatlich 441,23 € seit dem 1.7.2009 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass er die Fliesen im Bereich der Dusche selber angebracht habe, die Elektroinstallation unzureichend und der Keller verfault seien; er ist der Ansicht, dass die Wohnung über einen nicht nutzbaren Balkon verfüge.

Die Klage ist am 30.9.2009 bei Gericht eingereicht worden; unter dem 2.10.2009 ist der Gerichtskostenvorschuss angefordert worden, den die Klägerin am 9.10.20096 eingezahlt hat. Die Klage ist dem Beklagten sodann am 20.10.2009 zugestellt worden. In der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2009 ist dem Beklagten der Schriftsatz vom 11.11.2009 übergeben worden; vorsorglich hat er eine Erklärungsfrist beantragt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Gründe

Der Rechtsstreit ist i. S. d. § 300 ZPO entscheidungsreif. Dem Beklagten war keine vorsorglich beantragte Erklärungsfrist gemäß § 283 ZPO auf den Schriftsatz vom 11.11.2009 zu bewilligen. Denn dieser enthält keinen neuen Tatsachenvortrag, der entscheidungserheblich wäre.

Die Klage ist zulässig, indes unbegründet.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ging ihr ein formell hinreichend begründetes Zustimmungsbegehren i. S. d. § 558a BGB voraus und die Klagefrist des § 558b II 2 ZPO ist i. V. m. § 167 ZPO gewahrt.

Die Klage ist indes unbegründet. Der Klägerin steht kein Anspruch gemäß § 558 BGB gegen den Beklagten auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete zu. Denn der bereits jetzt geschuldete Mietzins übersteigt den ortsüblichen Vergleichsmietzins.

Der ortsübliche Vergleichsmietzins ist nach dem Berliner Mietspiegel 2009 zu ermitteln. Denn das Zustimmungsbegehren ging dem Beklagten nach dem Stichtag des Mietspiegels zu (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 202; KG GE 2007, 1629; LG Berlin GE 2008, 334).

Maßgebend ist das Feld I2 mit einem Unterwert von 3,77 €/qm, einem Mittelwert von 5,03 €/qm und einem Oberwert von 6,33 €/qm nettokalt.

Die Umrechnung in die Vergleichsbruttokaltmiete erfolgt durch die Addition der realen kalten Betriebskosten in Höhe von 1,05 €/qm, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsbegehrens konkret angefallenen sind (vgl. BGH GE 2006, 46; KG GE 2005, 180; OLG Stuttgart NJW 1983, 2329; OLG Hamm GE 1993, 151; a. A. LG Berlin GE 1999, 378; LG Berlin GE 1999, 983; AG Charlottenburg, GE 2005, 807 (ohne jedes Argument); offen: BGH GE 2005, 663). Ansonsten würde die Gefahr einer Systemwidrigkeit bestehen. Das System des Berliner Mietspiegels 2009 begründet sich auf einer abstrakten Nettokaltvergleichsmiete nebst konkreten Betriebskosten. Denn nach dem Berliner Mietspiegel 2009 soll eine abstrakte Nettokaltvergleichsmiete ermittelt werden. Diese soll als ortsübliche Vergleichsmiete die maßgebliche Vergleichsmiete sein. Ist eine Nettokaltmiete vereinbart, so werden die konkreten Betriebskosten über die monatlichen Vorschüsse und die Jahresabrechnungen hinzuaddiert. Würde man es zulassen, die abstrakte Nettokaltvergleichsmiete durch die Addition ortsüblich vergleichbarer kalter Betriebskosten in eine Bruttokaltvergleichsmiete umzurechnen, so würde als Ergebnis sich systemwidrig eine sowohl hinsichtlich der Nettomiete als auch hinsichtlich der kalten Betriebskosten eine abstrakte Vergleichsmiete ergeben (vgl. KG GE 2005, 180 (181)) .

Die bereits jetzt geschuldete Bruttokaltmiete von 410,26 € übersteigt den Vergleichsmietzins. Bei einer Wohnungsgröße von 66,55 qm und einem realen Betriebskostenanteil von 1,05 €/qm beträgt der derzeitige Bruttokaltmietzins 6,1647 €/qm; dies entspricht einem Nettokaltmietzins von 5,1147 €/qm. Dieser übersteigt den ortsüblichen gemäß dem Berliner Mietspiegel 2009.

Die konkrete ortsübliche Nettovergleichsmiete war aufgrund der Spannwerteinordnung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2007 zu ermitteln. Denn auch wenn diese nicht mehr Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist, hat sie zumindest eine hohen Beweiswert i. S. d. § 286 ZPO (vgl. BGH GE 2005, 663; LG Berlin GE 2003, 1020; LG Berlin GE 2003, 1022; LG Berlin GE 2003, 1082; LG Berlin GE 2009, 383 ;AG Charlottenburg GE 2003, 81; AG Neukölln GE 2003, 102; AG Wedding GE 2003, 1084; zuletzt zweifelnd Blümmel, GE 2003, 365 (366)).

Die Merkmalsgruppe 1 ist infolge der fehlenden überwiegenden Verfliesung negativ. Denn unstreitig gibt es alleine im Bereich der Dusche Fliesen. Auf die Frage, wer diese angebracht hat, kommt es demgemäß nicht an.

Die Merkmalsgruppe 2 ist unstreitig neutral.

22Die Merkmalsgruppe 5 ist ebenfalls neutral. Das wohnwerterhöhende Merkmal der bevorzugten Citylage in guter Wohnlage ist nicht gegeben. Zum einen befindet sich die Wohnung nicht in unmittelbarer Umgebung zum nördlichen Ende der S.straße in S.. Alleine der Umstand, dass eine bevorzugte Citylage mit längeren Fußmärschen oder schnell mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist, bedeutet nicht, dass die Wohnung selbst in einer bevorzugten Citylage liegt (vgl. LG Berlin / AG Charlottenburg GE 2008, 542) . Denn die Möglichkeit einer schnellen Anreise zu einer bevorzugten Citylage schließt bereits begriffslogisch die Lage in der selben aus. Denn bei einer Lage in einer bevorzugten Citylage bedürfte es gar keiner Anreise. Ferner handelt es sich auch bei der S.straße in S. mit den dortigen Einkaufsmöglichkeiten nicht um eine bevorzugte Citylage i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009. Eine solche ist nur gegeben bei einer besonders attraktiven Lage (vgl. AG Schöneberg MM 2004, 238) , die aufgrund ihrer Bekanntheit, ihrer Historie, ihren Sehenswürdigkeiten, ihren Einkaufsmöglichkeiten und ihren Kultureinrichtungen überregionale Bedeutung hat. Gemeint sind hiermit die auch von Touristen aufgesuchten (vgl. LG Berlin GE 2008, 542) besonderen Lagen und Institutionen in Berlin, wie z. B. der K.damm, das E., das K., der P., U. und Teile der F.straße (vgl. AG Schöneberg GE 2009, 117) . Hierzu gehört die unmittelbare Umgebung der S.straße in S. nicht. Weder gibt es dort außergewöhnliche Einkaufsmöglichkeiten, noch besondere Kultureinrichtungen, noch Sehenswürdigkeiten (vgl. AG Schöneberg, Urt. v. 12.6.2008 – 106 C 41/08 –; AG Schöneberg, Urt. v. 5.2.2009, - 106 C 518/08 – soweit ersichtlich jeweils unveröffentlicht).

Demgemäß kann es dahingestellt bleiben, ob die Merkmalsgruppe 3 neutral oder negativ ist. Ferner kann es dahingestellt bleiben, ob die Merkmalsgruppe 4 positiv oder neutral oder sogar negativ ist. Denn per Saldo ist bei einer unstreitigen negativen Merkmalsgruppe und maximal einer positiven Merkmalsgruppe maximal der Mittelwert der ortsübliche Vergleichmietzins. Dieses ist 5,03 €/qm nettokalt und einem Betriebskostenanteil von 1,05 €/qm 6,08 €/qm bruttokalt; dieses sind bei einer Wohnungsgröße von 66,55 qm absolut 404,62 € bruttokalt. Indes beträgt der derzeitig geschuldete Bruttokaltmietzins bereits 410,26 € monatlich.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.