I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 22. Februar 2005 verkündete Urteil des Landgerichts Cottbus - 6 O 338/03 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 13.396,81 nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 06. November 2003 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 32 % und die Beklagte 68 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten zur Last.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
I.
Die Prozessparteien streiten darum, ob und in welcher Höhe die Beklagte der Klägerin aus einem am 13. November 1995 von ihren Rechtsvorgängern abgeschlossenen Mietvertrag (Kopie Anlage K1 = GA I 8 ff.), der zu Verkaufs- und Lagerzwecken – insbesondere zum Betrieb eines Supermarktes – überlassene Gewerberäume und -flächen, belegen auf dem Anwesen Z.Straße 5/S.straße in C., zum Gegenstand hat und seit dem 01. Oktober 1998 zwischen den hiesigen Parteien besteht, Nachzahlungen auf die Nebenkosten schuldet. In zweiter Instanz geht es noch um die Abrechnungen für die beiden Wirtschaftsjahre 2000 (Kopie Anlage K4 = GA I 30 ff.) und 2001 (Kopie Anlage K5 = GA I 35 ff.). Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Das Landgericht hat der Klage für den Gesamtzeitraum von 1998 bis 2001 im Umfange von € 13.466,50 nebst näher bezeichneten Zinsen stattgegeben und das klägerische Rechtsschutzbegehren im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Das erstinstanzliche Urteil, auf das vom Senat auch wegen der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird (LGU 5 ff.), ist der Beklagten am 25. Februar 2005 – zu Händen ihrer erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten – zugestellt worden. Sie hat am 29. März 2005, dem Dienstag nach Ostern, mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel – nach antragsgemäßer Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 25. Mai 2005 – durch einen an diesem Tage bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht per Telekopie eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet.
Die Beklagte ficht das landgerichtliche Urteil – ihr bisheriges Vorbringen wiederholend und vertiefend – lediglich insoweit an, wie sie zur Nebenkostennachzahlung für die Wirtschaftsjahre 2000 und 2001 verurteilt worden ist; im Übrigen nimmt sie es hin. Sie trägt insbesondere Folgendes vor:
Die Abrechnungspositionen Allgemeinstrom sowie der Posten Pflege der Grün- und Außenanlagen aus der Position Straßenreinigung/Winterdienst/Fußwege/Außenanlagen seien nicht umlagefähig; sie müssten nach dem Mietvertrag von der Klägerin getragen werden. Durch die in diesem enthaltene Direkt-Abrechnungsklausel werde die Umlagefähigkeit von Allgemeinstrom ausgeschlossen; es handele sich um eine abschließende Regelung. Eine ergänzende Heranziehung von § 5 Abs. 4 Satz 2 sei unzulässig und schon systematisch fernliegend. Energieversorgungsunternehmen rechneten – anders als Wasserversorgungsbetriebe – regelmäßig ohne weiteres direkt mit dem Endverbraucher ab. Jedenfalls sei die Vereinbarung bezüglich des Allgemeinstromes nicht eindeutig, so dass es bei der Kostenlast des Vermieters verbleibe; Abweichendes sei von den Vertragspartnern auch nicht nachträglich vereinbart worden. Betreffend die Grün- und Außenanlagen dürfe der Vermieter nur die Sauberhaltungs- sowie die Schnee- und Eisbeseitigungskosten umlegen, nicht aber die – wesentlich umfassenderen – Kosten der Gartenpflege. Da eine Kostenabgrenzung fehle, seien die klägerischen Abrechnungen nicht prüffähig. Zudem habe das Landgericht den von ihr – der Beklagten – substanziiert vorgebrachten Unwirtschaftlichkeitseinwand übergangen. Ferner sei bestritten worden, dass sich für 2000 bei der Klägerin Kosten für Straßenreinigung/Winterdienst/Fußwege/Außenanlagen von DM 11.497,29 ergeben hätten. Der von ihr – der Beklagten – freiwillig gezahlte Betrag enthalte insoweit lediglich € 169,28; wie das Landgericht den ausgeurteilten Betrag ermittelt habe, sei unverständlich. Entsprechendes gelte für 2001. Darüber hinaus werde die Geltendmachung etwaiger Nachzahlungsansprüche durch § 5 Abs. 8 des Mietvertrages ausgeschlossen; die darin bestimmte Abrechnungsfrist habe die Klägerin erheblich überschritten. Es handele sich nach Sinn und Zweck der Regelung um eine Ausschlussfrist. Schließlich habe die Eingangsinstanz der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2000 eine höhere Summe zugesprochen als beantragt wurde.
Die klägerische Behauptung, dass die angesetzten Kosten erforderlich und angemessen seien, habe sich im Rahmen der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Das Gutachten des Sachverständigen F. sei – auch unter Berücksichtigung des ersten Nachtrages – unbrauchbar, weil es von falschen Voraussetzungen ausgehe, insbesondere nicht umlagefähige Leistungen einbeziehe, eine fehlerhafte Flächenbestimmung zugrunde lege und unzulängliche Rechercheergebnisse verwende. Die vom Gutachter genutzte Methodik der Preisermittlung sei ungenau. Die Straßenreinigung werde von der Stadt C. durchgeführt und bereits über die Grundbesitzabgaben abgegolten; eine nochmalige Belastung der Mieter mit solchen Reinigungskosten verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die Fläche der sauber zu haltenden Grün- und Außenanlagen habe der Sachverständige zu groß angesetzt. Eine werktägliche Reinigung sei unwirtschaftlich; es genüge völlig, wenn – wie in der städtischen Straßenreinigungssatzung bestimmt und tatsächlich geschehen – einmal pro Woche saubergemacht werde; hierdurch würden monatlich nur € 100,00 an Reinigungskosten anfallen. Die von der Klägerin angesetzten Kosten für den Winterdienst seinen auch nach dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen überzogen. Dieser hätte jedoch überprüfen müssen, ob die von ihm befragten Unternehmen wirklich ihre Preise aus den Jahren 2000 und 2001 angegeben hätten; eine Plausibilitätskontrolle fehle. Methodisch richtig wäre es gewesen, nach den aktuellen Preisen zu fragen und dann unter Berücksichtigung der allgemeinen Teuerungsrate das Preisniveau für die streitgegenständlichen Jahre zu errechnen. Im Übrigen bleibe zu berücksichtigen, dass man die Preise in der Branche durch Nachverhandlungen im Allgemeinen um 30 bis 40 % gegenüber der ersten Angebot senken könne. Mit den von ihr, der Beklagten, beigebrachten Vergleichsangeboten setze sich das Gutachten nicht im erforderlichen Maße auseinander. Umlagefähig seien nur Kosten in Höhe von jährlich DM 2.839,42.
Die Beklagte beantragt sinngemäß,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen, soweit sie – die Beklagte – verurteilt wurde, an die Klägerin € 13.240,15 nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 06. November 2003 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.
Sie verteidigt – ihr erstinstanzliches Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend – das landgerichtliche Urteil, soweit es ihr günstig ist und vom Gegner angefochten wird; im Übrigen nimmt sie es hin. Sie trägt insbesondere Folgendes vor:
Die Regelung in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages sei keineswegs abschließend, sondern – wie bereits das einleitende Wort „ Ebenso „ zeige – im Zusammenhang mit § 5 Abs. 4 zu sehen; eine separate Abrechnung der Allgemeinstromkosten mit den einzelnen Mietern scheide nach der Natur der Sache aus. Bezüglich der Grün- und Außenanlage verlange sie, die Klägerin, lediglich die Sauberhaltungs- sowie die Schnee- und Eisbeseitigungskosten. Der Aufwand für die Gartenpflege sei keineswegs höher; er falle – im Unterschied zu den Sauberhaltungskosten – nur gelegentlich an. Die Pflegearbeiten führe der Hausmeister durch; er erstelle darüber gesonderte Rechnungen, die nicht umgelegt würden. Der Mietvertrag enthalte keine Ausschlussfristen für die Geltendmachung von Nebenkostennachzahlungen. Von ihren Untermietern habe die Beklagte die hier streitigen Beträge längst vereinnahmt. Inzwischen lägen Entscheidungen des LG Neubrandenburg (Kopie Anlage K24 = GA II 573) und des OLG Rostock (Kopie Anlage K26 = GA III 608 ff.) vor, in denen aufgrund identischer Klauseln zu ihren – der Klägerin – Gunsten erkannt worden sei.
Das Klagevorbringen habe sich in der Beweisaufnahme bestätigt. Von der Stadt C. werde allein die Fahrbahn der Straße und nicht der Bürgersteig gereinigt; bei dessen Säuberung müsse auch der in den Rinnstein fallende Schmutz beseitigt werden. Die zwei Meter breite Gehwegfläche des öffentlichen Nachbargrundstücks einzubeziehen sei sachgerecht, weil sie – die Klägerin – insoweit nach der Straßenreinigungssatzung von C. Anliegerpflichten zu erfüllen habe. Eine tägliche Reinigung sei im Umfeld eines Lebensmittelmarktes für dessen Akzeptanz unerlässlich; zudem befinde sich in der Nähe eine Bahnhaltestelle, wodurch es zu erhöhter Kundenfrequenz und damit auch zu mehr Verschmutzung komme. Der Marktleiter der Untermieterin habe dem Sachverständigen bei der Ortsbesichtigung bestätigt, dass der Hausmeister täglich seine Reinigungsrunde mache. Preissteigerungen für den Hausmeister- und Winterdienst habe es in den vergangenen Jahren nicht gegeben. Keineswegs könne bei Nachverhandlungen eine Preissenkung um 30 bis 40 % ausgehandelt werden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze beider Parteien nebst Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen. Der Senat hat gemäß Beschluss vom 09. November 2005 (GA III 647 ff.) Beweis erhoben über die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Nebenkosten betreffend die Straßenreinigung, die Sauberhaltung der Grün- und Außenanlagen sowie die Schnee- und Eisbeseitigung. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Volkswirt W. F. vom 18. Dezember 2006, auf den ersten Nachtrag hierzu vom 14. Februar 2007 sowie auf die in das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18. April 2007 aufgenommenen mündlichen Erläuterungen des Gutachters verwiesen (GA IV 830 ff.).
II.
A. Das Rechtsmittel der Beklagten ist zulässig; es wurde von ihr insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt die Berufung jedoch nahezu vollständig erfolglos. Das Landgericht hat der Klage betreffend die Nebenkosten für die Wirtschaftsjahre 2000 und 2001 im noch streitgegenständlichen Umfange ganz überwiegend zu Recht stattgegeben; in zweiter Instanz bedarf es lediglich der Korrektur eines betragsmäßig geringfügigen Rechenfehlers. Die Klägerin kann von der Beklagten aus dem hier vorliegenden Mietvertrag vom 13. November 1995 (Kopie Anlage K1 = GA I 8 ff.) Nachzahlungen von € 6.319,29 für 2000 und von € 6.851,17 für 2001 verlangen (§ 535 Satz 2 BGB a.F. = § 535 Abs. 2 BGB n.F.). Die auf § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO gestützte Verfahrensrüge der Beklagten greift schon deshalb nicht durch, weil die Klägerin in zweiter Instanz, als eine entsprechende Klageerweiterung im Wege der Anschlussberufung nach § 524 ZPO noch ohne weiteres möglich war, vorbehaltlos die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels begehrt hat; darin liegt nach wohl ganz herrschender Meinung, der sich der Senat angeschlossen hat, eine Genehmigung der Antragsüberschreitung, durch die der prozessuale Mangel heilt (vgl. Reichold in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 308 Rdn. 5; Zöller/Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., § 308 Rdn. 7, jeweils m.w.N.). Ob und inwieweit die Beklagte von ihren Untermietern Zahlungen auf die Nebenkosten der noch streitgegenständlichen Wirtschaftsjahre erhalten hat, spielt – entgegen der Auffassung der Klägerin – keine maßgebliche Rolle. Die in § 641 Abs. 2 Satz 1 BGB befindliche Regelung, die bei Leistungsidentität in gestuften Werkvertragsverhältnissen gilt und allein die Fälligkeit der Vergütung betrifft, kann auf die Abrechnung der Nebenkosten in mehrstufigen Mietverhältnissen nicht analog angewendet werden; fälligkeitsbegründend wirkt hier nicht eine Abnahme der Leistungen im Sinne von § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Mieter, sondern die Nebenkostenabrechnung des Vermieters. Gegen diese kann sich der Mieter allerdings grundsätzlich nur mit konkreten und substanziierten Einwendungen erfolgreich verteidigen; es obliegt ihm, dazu gegebenenfalls von seinem Recht Gebrauch zu machen, die jeweiligen Originalbelege beim Vermieter beziehungsweise bei dessen Hausverwaltung einzusehen (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urt. v. 08.06.2000 - 10 U 94/99, NZM 2000, 762 = DWW 2000, 193; Urt. v. 05.09.2002 - 10 U 150/01, DWW 2002, 329 = ZMR 2003, 105; ferner Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 535 Rdn. 99). Danach gilt für den Streitfall im Einzelnen gilt Folgendes:
151. Zu Unrecht meint die Beklagte, § 5 Abs. 8 Satz 3 des Mietvertrages enthalte eine Ausschlussfrist , nach deren Ablauf Nachzahlungen auf die Nebenkosten nicht mehr verlangt werden können. Dafür gibt schon der Wortlaut der vereinbarten Klausel nichts her. Sie besagt lediglich, dass die Abrechnung seitens des Vermieters spätestens vier Monate nach dem Ende des betreffenden Zeitraumes zu erfolgen hat. Dies ist eine schlichte Fälligkeitsregelung im Sinne von § 271 Abs. 2 BGB, die bestimmt, ab wann der Mieter seinen Anspruch auf Vorlage der Nebenkostenabrechnung geltend machen kann. Die Schlussfolgerungen, die aus einer ähnlichen Regelung in der Entscheidung des AG Diez (Rheinland-Pfalz), Urt. v. 28.07.1993 - 5 C 49/93, DWW 1994, 25, gezogen werden, vermögen den Senat keineswegs zu überzeugen. Denn es trifft nicht zu, dass die Vereinbarung einer Frist für die Abrechnung der Nebenkosten überflüssig wäre und Verstöße folgenlos blieben, wenn man darin keine Ausschlussfrist sehen würde. Das Landgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass mit dem Verstreichen der Abrechnungsfrist andere – mildere – Konsequenzen verbunden sind (LGU 9). In einer Entscheidung, die nach dem angefochtenen Urteil verkündet wurde, hat der Bundesgerichtshof für den Fall, dass das Mietverhältnis inzwischen beendet ist, lediglich einen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung aller geleisteten Abschläge bejaht und dabei ausdrücklich auf die Möglichkeit des Vermieters hingewiesen, die Abrechnung nachzuholen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (vgl. BGH, Urt. v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04, NZM 2005, 373 = ZMR 2005, 439; ferner BGH, Urt. v. 29.03.2006 - VIII ZR 191/05, NZM 2006, 533 = ZMR 2006, 67). Auch in dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag findet sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die ursprünglichen Vertragsparteien eine Ausschlussfrist vereinbaren wollten. Eine solche Regelung hätte zudem weder der Interessenlage des Vermieters noch der des Mieters entsprochen. Denn könnte mit dem Ablauf des vierten Monats nach dem Ende des jeweiligen Wirtschaftsjahres keine Nebenkostenabrechnung mehr vorgelegt werden, wozu es angesichts des äußerst kurzen Zeitraumes nicht selten kommen dürfte, so wären auch etwaige Ansprüche des Mieters auf Auszahlung eines eventuellen Abrechnungsguthabens nicht durchsetzbar. Ein übereinstimmendes – vom eindeutigen objektiven Wortlaut abweichendes – Verständnis von § 5 Abs. 8 Satz 3 des Mietvertrages durch die Vertragsunterzeichner ist weder dargetan noch unter Beweis gestellt worden.
2. Die Umlagefähigkeit der Kosten für den Allgemeinstrom hat das Landgericht völlig zu Recht bejaht (LGU 6 f.). Die entsprechende Vereinbarung findet sich in § 5 Abs. 3 und 4 des Mietvertrags; zwischen den beiden Absätzen besteht – ungeachtet ihrer kleinen räumlichen Trennung – ein klarer inhaltlicher Zusammenhang, der äußerlich dadurch bestärkt wird, dass der vierte Absatz nicht mit einem vollständigen Satz, sondern mit einer Ellipse beginnt. Dies ist bei der sachgemäßen und beiderseits interessengerechten Auslegung der getroffenen Abreden zu berücksichtigen, so dass sich – entgegen der Auffassung der Beklagten – eine isolierte Betrachtung der beiden Absätze verbietet. Auch das Landgericht Neubrandenburg (Urt. v. 17.03.2005 - 2 O 51/04 [Kopie GA II 573, 585]) und das Oberlandesgericht Rostock (Beschl. v. 02.09.2005 - 3 U 58/05 [Kopie GA III 608, 610]), deren Argumentation der Senat beitritt, haben eine gleichlautende Regelung, die sich in einem Mietvertrag aus dem Jahre 1997 betreffend Gewerberäume in Neukalen befindet, in diesem Sinne interpretiert. Ob der streitgegenständliche Mietvertrag aus allgemeinen Geschäftsbedingungen der Vermieterseite besteht, kann hier letztlich offen bleiben. Denn die so genannte Unklarheitenregel des § 5 AGB-Gesetz, die seit dem 01. Januar 2002 in § 305c Abs. 2 BGB enthalten ist, erweist sich im Streitfall schon deshalb als nicht einschlägig, weil es für ihre Anwendung nicht ausreicht, wenn zwischen den Prozessparteien lediglich Uneinigkeit über das Klauselverständnis besteht. Vielmehr müssen nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmethoden nicht behebbare Zweifel verbleiben und wenigstens zwei Interpretationen rechtlich vertretbar sein (vgl. Palandt/Heinrichs aaO, § 305c Rdn. 18, m.w.N.). Das trifft jedoch hier – wie bereits oben ausgeführt wurde – nicht zu. Nur ergänzend weist der Senat an dieser Stelle vorsorglich darauf hin, dass schon das äußere Erscheinungsbild der Vertragsurkunde vom 13. November 1995 deutlich dafür spricht, dass es sich bei dem Mietvertrag um ein von der Rechtsvorgängerin der Beklagten – der seinerzeit in A. ansässigen D. S. Handels-GmbH – häufiger verwendetes Klauselwerk handelt. So erscheint jeweils am unteren Blattrand der Hinweis „ A. MV Stand 03/94 „ und die Angaben zur Person des ursprünglichen Vermieters sind handschriftlich korrigiert worden. Hinzu kommt, dass die Beklagte – ausweislich der Entscheidung des Oberlandesgericht Rostock (Beschl. v. 02.09.2005 - 3 U 58/05 [Kopie GA III 608, 610]) – zugestanden hat, dass es sich bei dem dortigen Mietvertragstext um einen von Mieterseite gestellten Vordruck handelt; die hiesige Klägerin war an diesem Rechtsstreit indes nicht beteiligt. Ob von Mieterseite früher einmal Formularverträge mit anderen Klauseln verwendet wurden, ist für die Entscheidung des hiesigen Streitfalles ohne Bedeutung. Eine Direktabrechnung der Mieter mit dem Energieversorgungsunternehmen betreffend den Allgemeinstrom ist, wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat (LGU 6), der Natur der Sache nach ausgeschlossen; dass über die Versorgung mit Elektroenergie – anders als etwa bei der Wasserversorgung – grundsätzlich Verträge mit dem jeweiligen Endverbraucher abgeschlossen werden, ändert daran – entgegen der Auffassung der Beklagten – nichts.
3. Ebenfalls ohne Erfolg greift die Beklagte die Abrechnung der Kostenposition Straßenreinigung/Winterdienst/Fußwege/Außenanlagen durch die Klägerin an.
a) Hinsichtlich der Grün- und Außenanlagen einschließlich des Straßenbereichs hat die Klägerin die Kosten für die Sauberhaltung sowie für die Schnee- und Eisbeseitigung sowohl für das Wirtschaftsjahr 2000 (Anlagenkonvolut K17 = GA II 341 ff.) als auch für das Wirtschaftsjahr 2001 (Anlagenkonvolut K22 = GA II 377 ff.) hinreichend dargetan und belegt. Die jeweils in Kopie eingereichten Hausmeisterrechnungen weisen als erbrachte Leistungen Winterdienst , Straßenreinigung sowie Reinigung beziehungsweise Sauberhaltung der Grün- und Außenanlagen aus. Zwischen Reinigung und Sauberhaltung besteht kein Unterschied; es handelt sich um Synonyme. Von Gartenpflege oder Pflege der Grün- und Außenanlagen, die auch klassische Gärtnerarbeiten wie das Rasenmähen, die Bepflanzung, das Harken, die Unkrautbeseitigung, das Schneiden der Gehölze und das Düngen umfasst, ist in den Rechnungen, die jeweils von selbstständig tätigen Hausmeistern erstellt wurden, keine Rede. Kosten, die seitens der Klägerin nicht geltend gemacht werden, muss sie nicht – entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht etwa zu Abgrenzungszecken in der Abrechnung – offenlegen. Auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen F., auf die später noch näher einzugehen sein wird, ergibt sich, dass die Klägerin für das Sauberhalten der Grün- und Außenanlagen nur etwa die Hälfte des in der Region ortsüblichen und angemessenen Entgelts aufgewandt hat. Somit fehlt jedweder Anhaltspunkt dafür, dass die Leistungsangabe in den Rechnungen unpräzise und in Wirklichkeit Pflegearbeiten umfasst sein könnten. Aus der undatierten handschriftlichen Aufstellung, die von der Beklagten in Kopie als Anlage B13 (GA II 430 f.) vorgelegt wurde und in der ein Posten mit Gartenpflege bezeichnet wird, lässt sich nichts Gegenteiliges entnehmen. Denn dort geht es um die Wirtschaftsjahre 1998 und 1999, deren Abrechnung in zweiter Instanz nicht mehr streitgegenständlich ist. Deshalb kann dahinstehen, ob die Bezeichnung – wie die Klägerin einwendet – lediglich auf einem Irrtum beruht. Den Anfall der Kosten an sich kann die Beklagte – worauf bereits einleitend hingewiesen wurde – nicht wirksam pauschal bestreiten.
b) Zu Recht rügt die Beklagte, dass vom Landgericht – trotz substanziierter Einwendungen – nicht geprüft wurde, ob die Klägerin den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gewahrt hat. Die in diesem Zusammenhang erforderliche Beweisaufnahme ist vom Senat in zweiter Instanz nachgeholt worden. Im Ergebnis erweist sich die Abrechnung der Klägerin für die Wirtschaftsjahre 2000 und 2001 auch unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt als unbedenklich.
20aa) Die Beklagte überspannt, wofür insbesondere die Ausführungen in ihren jüngsten anwaltlichen Schriftsätzen sprechen, die Anforderungen, die an die Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes durch den Vermieter zu stellen sind. Dieser Grundsatz, der im Rahmen der Mietrechtsreform zur Klarstellung für das Wohnraummietrecht in § 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbs. BGB ausdrücklich normiert wurde, ergibt sich aus bereits § 242 BGB und gilt deshalb ohne weiteres – nach wie vor – auch für gewerbliche Mietverhältnisse (vgl. dazu Fritz, NJW 2002, 3372, 3373; Palandt/Weidenkaff aaO, § 556 Rdn. 9). Er darf jedoch nicht missverstanden werden. Mit ihm soll lediglich die Abwälzung von unnötigen und unwirtschaftlichen Kosten auf den Mieter ausgeschlossen werden (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff aaO). Dies bedeutet indes nicht, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter nur Billigst-Preise für immobilienwirtschaftliche Dienstleistungen auszugleichen hätte. Vielmehr darf der Vermieter – im Rahmen der vertraglichen Umlagevereinbarung – alle Kosten in Ansatz bringen, die sich von seinem Standpunkt aus bei vernünftiger Betrachtung für die ordentliche und sparsame Bewirtschaftung des Gebäudes beziehungsweise des Grundstücks als angemessen und erforderlich erweisen; ihm ist dabei ein gewisser Ermessenspielraum zuzubilligen, so dass er vor der Vergabe von Leistungen grundsätzlich keine Ausschreibung durchführen muss, um unter den verschiedenen Offerten den jeweils preisgünstigsten Anbieter auszuwählen (vgl. LG Hannover, Urt. v. 31.01.2002 - 3 S 1268/01, WuM 2003, 450; im Ergebnis ebenso Tonner/Schlemmer in jurisPK-BGB, 3. Aufl., § 556 Rdn. 75; ferner Palandt/Weidenkaff aaO, § 535 Rdn. 88). Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge zu behalten; die Kosten müssen bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sein (arg. § 20 Abs. 1 Satz 2 NMVO; vgl. Tonner/Schlemmer aaO Rdn. 73 und75, m.w.N.). Selbst eine Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit bewirkt keineswegs, dass der Vermieter die betreffende Position überhaupt nicht auf den Mieter umlegen darf, sondern führt nur zu entsprechenden Abzügen bei der Nebenkostenabrechnung (vgl. dazu Fritz, NJW 2002, 3372, 3378 [lit. h], m.w.N.).
bb) Im Streitfall geht der Senat – im Übereinstimmung mit dem Sachverständigen F. – zunächst davon aus, dass eine Reinigungsfrequenz von werktäglich einer Stunde für die Sauberhaltung der befestigten Freiflächen angemessen und erforderlich ist. Auf dem nicht eingefriedeten Grundstück wird – von einer Untermieterin der Beklagten – entsprechend dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck ein Lebensmittel-Supermarkt betrieben. Geschäftslokale dieser Art erzeugen üblicherweise einen hohen Kundenstrom, wobei es im Rahmen der Einkaufstätigkeiten ständig zu leichteren Verschmutzungen kommt, die kontinuierlich beseitigt werden müssen, um die Attraktivität des Objekts zu erhalten. Dass unter solchen Umständen – entgegen der Auffassung der Beklagten – die einmalige Reinigung pro Woche nicht ausreicht, liegt auf der Hand. Der Senat ist – unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme (§ 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO) – ferner davon überzeugt, dass die Reinigung tatsächlich in der Regel an jedem Werktag und nicht – wie die Beklagte einwendet – nur einmal wöchentlich stattgefunden hat. Entsprechende Angaben des Marktleiters ihm gegenüber hat der Sachverständige sowohl im ersten Nachtrag zu seinem Gutachten (dort S. 5) als auch bei dessen Erläuterung im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestätigt. Auf die Vernehmung des gegenbeweislich als Zeugen benannten Hausmeisters U. S. hat die Beklagte verzichtet, nachdem von diesem vorab in einem per Telekopie übermittelten Schreiben unter anderem mitgeteilt worden war, ab Mai 2000 habe einer seiner Angestellten montags bis samstags vor Geschäftsöffnung die Eingangsbereiche aller Geschäfte einschließlich Wagenbox gesäubert sowie Verunreinigungen auf dem Parkplatz und den angrenzenden Gehwegen beseitigt (GA IV 826). Auch der Einwand, die Straßenreinigung werde bereits von der Stadt C. durchgeführt und sei deshalb mit den Grundbesitzabgaben abgegolten, greift nicht durch. Eine finanzielle Doppelbelastung der Beklagten liegt nicht vor. Die Abgabenbescheide für 2000 (Kopie GA II 372) und 2001 (Kopie GA II 408), die in die klägerische Nebenkostenabrechnung eingeflossen sind, beziehen sich auf einen Teil der S.straße mit der Reinigungsklasse (RK) 22. In dieser betreibt die Stadt C. gemäß ihrer Straßenreinigungssatz – sowohl in der ab dem 01. Januar 2000 (Amtsblatt für die Stadt C. v. 31.12.1999, Jahrgang IX Nr. 18 S. XI ff.) als auch in der ab dem 01. Januar 2001 geltenden Fassung (Amtsblatt für die Stadt C. v. 13.12.2000, Jahrgang X Nr. 19 S. VI ff.) – lediglich die Reinigung der Fahrbahn der Sammelstraße einmal wöchentlich sowie den Winterdienst der Fahrbahn; im Übrigen – also hinsichtlich der Geh- und Radwege – ist die Reinigungspflicht einschließlich Winterdienst den Anliegern und Hinteranliegern übertragen (§ 2 Abs. 1 i.V.m. § 5 Abs. 4 Satzung).
cc) Soweit sich der Sachverständige in seinem Gutachten zur Höhe der erforderlichen und angemessenen Kosten geäußert hat, greift die Beklagte die Grundlagen seiner Feststellungen und Wertungen ohne Erfolg an. Dass der hier einschlägige örtliche Markt für immobilienwirtschaftliche Dienstleistungen technischer Art im Raum C. sehr begrenzt ist und nur wenige Vergleichsangebote eingeholt werden konnten, führt keineswegs ohne weiteres dazu, dass die Klägerin Kürzungen des im Wege der Abrechnung ermittelten Nachzahlungsbetrages hinnehmen muss; Abzüge sind erst gerechtfertigt, wenn und soweit sich ein Verstoß des Vermieters gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz feststellen lässt. Gegen die Methodik, die der Sachverständige angewandt hat, bestehen seitens des Senats keine Bedenken. Eine rechnerische Ermittlung des Preisniveaus der Jahre 2000 und 2001 durch Reduzierung der heute verlangten Entgelte um die allgemeine Teuerungsrate, wäre – wie der Sachverständige im ersten Nachtrag zum Gutachten überzeugend ausgeführt hat (dort S. 5 f.) – weitaus ungenauer. Dass die vom Gutachter angeschriebenen Unternehmen nur so genannte Wunschpreise angegeben haben, ist unwahrscheinlich, weil sie mit einer Auftragserteilung für die hier streitgegenständlichen Zeiträume nicht mehr rechnen konnten. Die Behauptungen der Beklagten, die zunächst angebotenen Preise ließen sich durch Nachverhandlungen regelmäßig um 30 bis 40 % senken, ist von Klägerseite bestritten und seitens der Beklagten weder substanziiert noch unter Beweis gestellt worden. Einer exakten Bestimmung der Größe der sauber zu haltenden Fläche bedarf es, wie vom Sachverständigen im Gutachtennachtrag erläutert wurde (dort S. 3 f.), im vorliegen Zusammenhang nicht. Die zusammenfassende Betrachtung der Unterpositionen Straßenreinigung, Sauberhaltung der Grün- und Außenanlagen sowie Schnee- und Eisbeseitigung, die der Gutachter vorgenommen wurde, erweist sich als sachgerecht. Denn es steht im Ermessen der Klägerin als Vermieterin, ob sie die entsprechenden Dienstleistungen, die unter dem Oberbegriff der Reinigung zusammengefasst werden können, zu einem Gesamtpreis aus einer Hand bezieht oder – wie tatsächlich geschehen – einzeln gegen Zahlung einer Monatspauschale vergibt. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist in Fällen de vorliegenden Art gewahrt, wenn der Mieter insgesamt für die Abrechnungsposition Reinigung nur einen Betrag aufbringen muss, der sich im Rahmen des Erforderlichen und Angemessenen bewegt. Das trifft hier zu. Bei der Erläuterung seines Gutachten hat der Sachverständige F. ausgeführt, dass im Falle eines Komplettangebotes eine Preisspanne von bis zu 20 % noch marktüblich sei (GA IV 834, 836 f.). Die tatsächlich von der Klägerin abgerechneten Kosten überschreiten diese nicht. Dies gilt unabhängig davon, ob man die aus der Recherche abgeleiteten anteiligen Kosten nach dem Gutachten vom 18. Dezember 2006 oder die gemäß dem ersten Nachtrag vom 14. Februar 2007 zugrunde legt. Selbst unter Berücksichtigung der weiteren Angebote, die nachträglich von der Beklagten vorgelegt wurden, und die nur bedingt zum Vergleich geeignet sind, ist der Sachverständige auf einen Betrag von DM 8.266,00 p.a. gekommen (GA IV 834, 835), den die Abrechnungswerte der Klägerin nicht um mehr als 20 % übersteigen.
4. Im Einzelnen ergibt sich bei der Abrechnung der auf die Beklagte entfallenden Nebenkostenanteile folgendes Zahlenbild:
a) Für das Wirtschaftsjahr 2000
b) Für das Wirtschaftsjahr 2001:
B. Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 92 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Danach sind die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz entsprechend dem Unterliegen beider Parteien zu teilen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat allein die Beklagte zu tragen, weil ihr Rechtsmittel nahezu in vollem Umfange erfolglos geblieben ist und durch die verhältnismäßig geringfügige Zuvielforderung der Klägerin keine höheren Kosten veranlasst worden sind.
C. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus § 708 Nr. 10 i.V.m. § 713 und § 543 Abs. 1 ZPO sowie § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO.
D. Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht.
E. Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug beträgt € 13.240,15 (§ 3 1. Halbs. ZPO i.V.m. § 47 Abs. 1 Satz 1 und § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG).