1. Allein das Vorliegen einer Sichtbeziehung genügt nicht für die Annahme, die Nutzung präge die Umgebung des Vorhabengrundstücks.

2. Verläuft der gesamte Zu- und Abfahrtsverkehr zu einer Schule über eine Straße, die der näheren Umgebung zuzuordnen ist und werden dadurch erhebliche bodenrechtliche Spannungen ausgelöst, kann die Schule nicht als Fremdkörper aus der Umgebung hinweg gedacht werden, ohne dass dies den Umgebungscharakter ändern würde.

3. Für die Annahme eines nicht störenden Gewerbebetriebes im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO spricht auch der Umstand, dass der Bereich, in dem die Kfz-Ausstellungsfläche errichtet werden soll, ohnehin stark durch Kraftfahrzeugverkehr vorbelastet ist.

Tenor

Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 31. Mai 2013 verpflichtet, dem Kläger einen Bauvorbescheid für die Errichtung einer Kfz-Ausstellungsfläche auf dem Grundstück T. 170 (Flurstück 110) zu erteilen. Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung seitens des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger, der eine Kfz-Werkstatt in der F.------straße 35 in Essen betreibt, begehrt die Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheides für eine Nutzungsänderung auf dem Grundstück in der T. in F1. , Gemarkung L. , Flur 1, Flurstück 110, dessen Eigentümer er ist, in eine Ausstellungsfläche für Kraftfahrzeuge.

Die Straße T. verläuft von südöstlicher in nordwestliche Richtung und bildet mit der von südwestlich in nordöstliche Richtung verlaufenden H. Straße in etwa ein X. Etwa parallel in nordöstlicher Richtung zur Straße T. verläuft die Straße C. . Die von der T. etwas südlicher abzweigende Straße gehört ebenfalls zur Straße C. und stößt auf diese im rechten Winkel. Die Straße T. ist auf Höhe des Vorhabengrundstücks dreispurig, wovon zwei Spuren in nordwestliche Richtung und eine Spur in südöstliche Richtung verlaufen. Durch die T. führt in beide Richtungen eine Buslinie. Es befindet sich auf jeder Straßenseite etwa in Höhe des Grundstücks T. 164 eine Bushaltestelle. Die Fahrgastunterstände sind jeweils mit Werbeanlagen ausgestattet. Die H. Straße ist auf der Höhe, in der sie die Straße T. kreuzt, vierspurig. In der Mitte der H. Straße verlaufen Straßenbahnschienen.

Die Grundstücke in dem Dreieck T. / C. sind mit Wohnhäusern bebaut. Das Vorhabengrundstück ist derzeit unbebaut. Das Grundstück des Beigeladenen, C. 14, grenzt im rückwärtigen Bereich unmittelbar an das Vorhabengrundstück des Klägers. Der Beigeladene nutzt einen Teil des auf seinem Grundstück errichteten Wohnhauses augenscheinlich als Büro. Baurechtlich genehmigt ist hier eine Arztpraxis. Auf dem Grundstück C. 33 befinden sich eine Grundschule sowie ein Teil einer Förderschule. Ausweislich der Homepage der jeweiligen Schulen lernen an der Grundschule rund 300 Kinder in zwölf Klassen und an der Förderschule rund 110 Schüler in sieben Klassen. Die Zufahrt zu den Schulen erfolgt aufgrund der Einbahnstraßenregelung ausschließlich über die Straße C. aus nordwestlicher Richtung von der H. Straße kommend. Der Abfahrtsverkehr von der Schule erfolgt über die Straße C. sowohl in nordwestliche als auch in südwestliche Richtung.

Mit Bauantrag vom 11. Januar 2013 beantragte der Kläger die Erteilung eines Vorbescheides hinsichtlich der Herstellung einer Ausstellungsfläche für Kraftfahrzeuge auf dem Grundstück T. , Flurstück 110. Ausweislich des Bauantrags sowie der im weiteren Verwaltungs- und Gerichtsverfahren nachgereichten Unterlagen, insbesondere der Bauzeichnung vom 29. April 2013, umfasst die herzurichtende Ausstellungsfläche 265 m² des insgesamt 469 m² großen Grundstücks. Das hintere Drittel des Grundstücks bleibt ungenutzt und wird durch eine Mauer abgegrenzt. Das Grundstück wird zur Straßenseite hin mit einem grünen Zaun umschlossen. An dem Zaun wird ein Schild mit den Öffnungszeiten sowie einer Telefonnummer und dem Hinweis an Interessenten, sich bei dem Kfz-Service I. in der F.------straße 35 zu melden, angebracht. An die Grundstücksgrenze zum Grundstück T. 170, das ebenfalls im Eigentum des Klägers steht, soll ein Tor errichtet werden, durch das die Anlieferung der Fahrzeuge erfolgen solle. Es werden nicht mehr als drei Fahrzeuge pro Woche angeliefert. Die Anlieferung erfolgt weder mittels Sattelschlepper noch durch einen Kfz-Anhänger, sondern die Fahrzeuge werden mit roten Kennzeichen von der Werkstatt in der F.------straße direkt auf die Ausstellungsfläche gefahren. Die an die jeweiligen Nachbargrundstücke grenzenden Grundstücksseiten werden zudem durch einen Pflanzstreifen begrünt. Auf der Ausstellungsfläche werden maximal 20 Kraftfahrzeuge bis zu einem zulässigen Gesamtgewicht von 3,5 Tonnen ausgestellt. Besichtigungen dürfen montags bis freitags von 8.00 Uhr bis 18.00 Uhr und samstags vom 9.00 Uhr bis 14.00 Uhr stattfinden. An den Fahrzeugen werden Schilder mit den jeweiligen Fahrzeugdaten und dem Kaufpreis angebracht. Ein Verkaufsbüro wird auf dem Grundstück, abweichend von der Bauzeichnung vom 29. April 2013, nicht errichtet werden. Sämtliche geschäftliche Abwicklungen sollen in der Kfz-Werkstatt des Klägers in der F.------straße erfolgen, für die eine entsprechende Genehmigung noch beantragt wird. Auf der Ausstellungsfläche werden schließlich keine Reparaturen, tägliche Umrangiervorgänge oder Vorführung von Motorleistungen erfolgen.

Die Beklagte lehnte den Bauantrag des Klägers mit Bescheid vom 31. Mai 2013 ab. Zur Begründung führte sie aus, die nähere Umgebung entspreche einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung. Der geplante Autohandel gehöre jedoch nicht zu den gemäß § 4 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässigen Nutzungen. Im Hinblick auf die vorhandene Wohnbebauung sowie die Vorbildwirkung für ähnliche Vorhaben im Bereich des Antragsgrundstückes und die damit zu erwartende negative städtebauliche Entwicklung, insbesondere für den Bereich südlich des Antragsgrundstückes mit überwiegender Wohnbebauung und dem Außenbereich als naturnahen Freiraum, sei eine ausnahmsweise Zulassung des Autohandels auf Basis des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb nicht möglich. Darüber hinaus sei das Grundstück aufgrund der beanspruchten Fläche von mindestens 330 m², bezogen auf die Grundstücksgröße von 469 m², übernutzt und füge sich daher nicht gemäß § 34 BauGB in die Umgebungsbebauung ein. Das Vorhaben sei daher insgesamt planungsrechtlich unzulässig.

Der Kläger hat am 1. Juli 2013 Klage erhoben.

Er ist der Ansicht, die nähere Umgebung sei als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO einzustufen, so dass die Kfz-Ausstellungsfläche als sonstiger Gewerbebetrieb, der das Wohnen nicht stört, zulässig sei. Die zahlreichen Nutzungen auf der T. sowie der H. Straße im Umkreis von bis zu 100 m seien zur Beurteilung der maßgeblichen näheren Umgebung heranzuziehen. Durch die Verkehrsinsel vor dem Antragsgrundstück sowie durch die H. Straße erfolge keine Trennung, da insbesondere die Bebauung auf der H. Straße, namentlich mehrere Geschäfte und weitere gewerblichen Nutzungen, vom Antragsgrundstück aus betrachtet in Luftlinie von etwa 10 m komplett einsehbar sei. Selbst wenn die nähere Umgebung nur auf das Dreieck C. 6-24 sowie T. 164-170 zu begrenzen sei, liege kein reines Wohngebiet, sondern ein allgemeines Wohngebiet vor, in dem die Ausstellungsfläche als sonstiger Gewerbebetrieb ausnahmsweise zulässig sei. Die gepflegte Ausstellungsfläche mit mäßigem Publikumsverkehr zu festgelegten Öffnungszeiten störe das Wohnen nicht wesentlich. Eine Belästigung durch das Rangieren oder Anliefern der Fahrzeuge sei ausgeschlossen. Das Grundstück solle lediglich als Stellplatz genutzt werden. Lärmimmissionen oder sonstige Immissionen seien durch diesen Betrieb nicht zu erwarten. Kaufinteressenten könnten das Grundstück auch nicht außerhalb der Betriebszeiten aufsuchen, da es dann verschlossen sei. In der näheren Umgebung seien dem Wohnen wesentlich abträglichere Gewerbebetriebe genehmigt worden. Vor dem auf dem Grundstück C. 14 ansässigen Betrieb des Beigeladenen, der auch optisch als Gewerbebetrieb hervorsteche, würden mit Firmenaufschrift versehen Einsatzwagen parken und starten. Auch die Zahnarztpraxis in dem Gebäude T. 170 habe starken Publikumsverkehr mit an- und abfahrenden Pkw der Patienten.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 31. Mai 2013 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, den beantragten planungsrechtlichen Bauvorbescheid zur Nutzungsänderung des Grundstücks T. 170 (Flurstück 110), zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung trägt sie in Abweichung zu den Gründen des angefochtenen Bescheides vor, die vorhandenen Nutzungen in der unmittelbaren Umgebung des Antragsgrundstückes entsprächen denen eines reinen Wohngebietes. Neben einer Arztpraxis im Gebäude T. 170 und einer Büronutzung im Kellergeschoss des Gebäudes C. 14, für die ebenfalls eine Arztpraxis baurechtlich genehmigt sei, befände sich in diesem Bereich ausschließlich Wohnnutzung. Der geplante Autohandel stelle eine gewerbliche Anlage dar, die im reinen Wohngebiet planungsrechtlich unzulässig sei. Die Einbeziehung der Bebauung entlang der H. Straße in die nähere Umgebung scheide hier aus, da die dazwischen liegende Straßen- und Grünfläche aufgrund ihrer Breite eine trennende Wirkung entfalte. Auch die Berücksichtigung noch weiter entfernt liegender Flächen in einem Umkreis von 1000 m sei nicht sachgerecht, da keine Sicht- oder funktionale Verbindung zum Antragsgrundstück bestehe. Die auf der Straße T. vorhandenen Bushaltestellen und andere Verkehrseinrichtungen seien für die planungsrechtliche Gebietseinstufung unerheblich und könnten auch in reinen Wohngebieten liegen. Bei den an den Wartehäuschen angebrachten Werbeanlagen handele es sich um untergeordnete Werbeanlagen, die über eine Abweichung gemäß § 73 Abs. 1 BauO NRW auch in einem reinen Wohngebiet zulässig seien. Gegen die illegale Nutzung der Räumlichkeiten im Gebäude C. 14 für das Büro einer Bautenschutzfirma beabsichtige die Beklagte ordnungsbehördlich vorzugehen. Ferner würden die Schulen auf dem Grundstück C. 33 nicht zur maßgeblichen Umgebung des Vorhabens gehören. Jedenfalls würden die Schulen einen Fremdkörper darstellen, der keine prägende Wirkung entfalten könne. Sie stünden, abgesehen von der Bauweise, in allen übrigen Einfügungskriterien des § 34 BauGB im krassen Widerspruch zur sonstigen Bebauung in diesem Bereich. Dass der Kläger beabsichtige, den Pkw-Verkauf auf der F.------straße 35 stattfinden zu lassen, sei angesichts der Entfernung der beiden Grundstücke völlig lebensfremd. Zudem sei auf dem Grundstück F.------straße 35 der Verkauf von Pkw baurechtlich nicht genehmigt. Schließlich würden auch von einem reinen Ausstellungsplatz ähnliche Auswirkungen wie von einem Verkaufsplatz ausgehen. Auch ein reiner Ausstellungsplatz werde von potentiellen Kunden zu allen Tages- und Abendzeiten angefahren und besucht. Der Umstand, dass mögliche Geschäftsabschlüsse am Hauptsitz der Firma in einem anderen Stadtteil getätigt würden, führe daher nicht zwangsläufig zu einer Entlastung der Umgebung von Störungen, die sich aus der geplanten Nutzung ergeben.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

Er trägt vor, er nutze seine Wohnadresse C. 14 lediglich als Postadresse für sein Unternehmen. Das Büro des Unternehmens befinde sich jedoch seit jeher in der L1. -N. -Straße 121 in F1. , wo sich auch der Firmensitz der Firma M. befände. Auf dem Grundstück C. 14 finde keinerlei gewerbliche Nutzung statt. Es würden auch keine Einsatzwagen der Firma vor dem Grundstück parken und starten. Er ist ferner der Ansicht, die Umgebungsbebauung entspreche einem reinen Wohngebiet. Die Geschäfte an der H. Straße, sowie die Grundschule auf dem Grundstück C. 33 würden nicht mehr zur näheren Umgebung des Vorhabens gehören, da sie das Grundstück des Klägers aufgrund der gegebenen Verkehrsführung und des rückwärtig angeordneten Pausenhofs nicht beeinflussen würden. Selbst wenn man von einem allgemeinen Wohngebiet ausgehe, wäre das Vorhaben des Klägers auch nicht ausnahmsweise zulässig. Das Vorhaben stelle keinen nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO dar. Durch eine Kfz-Ausstellungsfläche komme es zu einem nicht unerheblichen zusätzlichen Verkehrsaufkommen. Insbesondere durch das Probefahren komme es zu erheblichen zusätzlichen Lärm durch Motorengeräusche und Türen zuschlagen. Es sei darüber hinaus realitätsfern, anzunehmen, dass wegen des fehlenden Verkaufsraums keine Verkaufsgespräche auf dem Gelände abgehalten würden. Das Vorhaben würde sich auch optisch nicht unterordnen, so wie es die Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets verlange. Schließlich sei die Nutzung den Nachbarn nicht zumutbar, da es vor allem im belästigungsempfindlichen rückwärtigen Gartenbereich zu Kundenverkehr komme. Eine vergleichbare Nutzung gebe es bislang nicht im rückwärtigen Gartenbereich. Schließlich werde auch der öffentliche Straßenraum für die Bewohner des Baugebiets durch die Kunden des Klägers unzumutbar in Anspruch genommen, da der Kläger die notwendigen Kundenparkplätze nicht berücksichtigt habe. Die Einrichtung einer Kfz-Ausstellungsfläche würde die ordnungswidrige Nutzung des Bürgersteiges und damit die Behinderung der Passanten noch verstärken. Die Nutzung könne auch nicht ausnahmsweise genehmigt werden, da eine Ermessensreduzierung auf Null nicht gegeben sei. Schließlich sei bereits heute der Abzweig L. verkehrstechnisch überlastet, weshalb es dort häufig zu Unfällen komme. Das geplante Vorhaben würde die Situation vor Ort noch verschärfen und sich auch aus diesem Grund städtebaulich negativ auswirken.

Die Berichterstatterin hat am 18. Februar 2014 einen Ortstermin durchgeführt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Ortsterminprotokoll nebst Fotomaterial verwiesen.

Im weiteren Verlauf des gerichtlichen Verfahrens hat der Kläger eine Zaunanlage auf dem Vorhabengrundstück entlang der vorderen Grundstücksgrenze errichtet, für die ihm die Beklagte unter dem 21. Mai 2014 eine nachträgliche Baugenehmigung erteilt hat.

Unter dem 10. Juli 2014 hat die Beklagte ein Anhörungsschreiben an den Beigeladenen hinsichtlich der beabsichtigten Nutzungsuntersagung einer gewerblichen Büronutzung auf dem Grundstück C. 14 gerichtet.

Im Übrigen wird wegen der Einzelheiten auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Verwaltungsvorgangs verwiesen.

Gründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 31. Mai 2013 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung des begehrten Vorbescheides, da dem Vorhaben öffentlichrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen, §§ 71 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 in Verbindung mit 75 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW).

Das Vorhaben des Klägers ist planungsrechtlich zulässig.

Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich vorliegend nach § 34 des Baugesetzbuches (BauGB), da ein Bebauungsplan für diesen Bereich nicht existiert und das Grundstück des Klägers innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Nach Absatz 2 der Vorschrift beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) allgemein zulässig wäre, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht.

Hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Art der Nutzung, der grundsätzlich nachbarschützende Wirkung zukommt, kann ein Verstoß nicht festgestellt werden. Das Vorhaben fügt sich nach den in § 34 Abs. 1 BauGB genannten Kriterien in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung und der Auswertung der beigezogenen Pläne entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO.

Die für die Beurteilung des Gebietscharakters maßgebliche nähere Umgebung eines Grundstücks wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Bei der Ermittlung der näheren Umgebung ist die Betrachtung auf das Wesentliche zurückzuführen und sind Fremdkörper und Ausnahmen außer Acht zu lassen, solange beispielsweise die erkennbaren "Grundzüge der Planung" durch sie nicht berührt werden. Bei der für die Prüfung erforderlichen Bestandsaufnahme ist grundsätzlich alles tatsächlich Vorhandene in den Blick zu nehmen. Die Grenzen der näheren Umgebung sind nicht schematisch, sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation zu bestimmen. Es darf aber nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch "prägend" auf dasselbe einwirkt. Wie weit die wechselseitige Prägung - und damit die "nähere Umgebung" - reicht, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls. Hierbei kann eine Straße sowohl trennende als auch verbindende Wirkung haben. Welche Wirkung sie jeweils entfaltet, kann stets nur das Ergebnis einer Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts sein.

Vgl. bereits Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 -; Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 2. Dezember 2013 - 2 A 1510/12 -, mit weiteren Nachweisen; zitiert nach juris.

Die Grenze kann dort gezogen werden, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen. Der Grenzverlauf der näheren Umgebung kann durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie, wie zum Beispiel eine Straße, markiert sein; dies ist allerdings nicht zwingend erforderlich.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - 4 B 74.03 -; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 16. September 2013 - 8 A 10558/13; VG Würzburg, Urteil vom 13. Mai 2014 - W 4 K 13.932 -; jeweils zitiert nach juris.

Ausgehend von diesen Grundsätzen wird nach dem Eindruck der Berichterstatterin im Ortstermin, den sie der Kammer vermittelt hat, sowie dem vorliegenden Karten- und Bildmaterial die nähere Umgebung hier auf das Dreieck T. Nr. 164-172 und C. Nr. 6-24 beschränkt, wobei die Bebauung auf dem Grundstück C. 33 ebenfalls in die nähere Umgebung einzubeziehen ist.

Entgegen der Ansicht des Klägers ist in die nähere Umgebung nicht die Bebauung auf der H. Straße einzubeziehen. Denn die H. Straße entfaltet gegenüber der dort vorhandenen Bebauung und Nutzung trennende Wirkung im oben dargestellten Sinne. Die H. Straße ist in diesem Bereich vierspurig, zudem verlaufen in der Mitte Straßenbahnschienen. Hinzu kommt der Verlauf der in diesem Bereich dreispurigen Straße T. . Zwar besteht eine Sichtbeziehung zwischen dem Vorhabengrundstück und der Bebauung auf der gegenüberliegenden Seite der H. Straße. Allein das Vorliegen einer Sichtbeziehung genügt jedoch nicht für die Annahme, die Nutzung präge die Umgebung des Vorhabengrundstücks. Darüber hinaus führt auch die auffällig unterschiedliche Bebauungs- und Nutzungsstruktur zu dem Schluss, dass die H. Straße trennende Wirkung entfaltet. Handelt es sich bei der Bebauung auf der T. überwiegend um Einfamilienhäuser, zeichnet sich die Bebauung auf der H. Straße durch gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und Wohnnutzung in den Obergeschossen aus.

Entgegen der Ansicht der Beklagten und des Beigeladenen ist die Bebauung auf dem Grundstück C. 33 jedoch für die Umgebung des Vorhabengrundstücks prägend, so dass auch dieser Bereich bei der Beurteilung der näheren Umgebung berücksichtigt werden muss. Denn der gesamte Zu- und Abfahrtsverkehr zu der Grundschule sowie der Förderschule auf dem Grundstück C. 33, die insgesamt ausweislich der Mitteilung auf der jeweiligen homepage der Schulen 410 Schüler umfassen, führt über die Straße C. . Aufgrund der Einbahnstraßenregelung erfolgt der gesamte Zufahrtsverkehr über die von der H. Straße in südöstliche Richtung abzweigende Straße C. . Der Abfahrtsverkehr erfolgt sowohl über die Straße C. zurück zur H. Straße oder über die Straße C. in südwestliche Richtung auf die Straße T. stoßend. Da schließlich auch der Schulbus in beide Richtungen der T. auf Höhe des Vorhabengrundstücks fährt, sind die Auswirkungen der Schulen für die Umgebung prägend.

Der Beklagten ist auch nicht darin zu folgen, dass es sich bei der Schule um einen so genannten Fremdkörper, der bei der Beurteilung des Gebietstyps nicht zu berücksichtigen ist, handelt. Fremdkörper bzw. Ausreißer in diesem Sinn sind solche Anlagen, die nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen, was namentlich dann anzunehmen ist, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen - auch äußerlich erkennbaren - Kontrast zur übrigen Bebauung steht. Dabei ist für die Annahme eines Fremdkörpers als aus der beurteilungserheblichen Umgebungsbebauung auszuscheidenden Bestandteils des faktisch Vorhandenen Zurückhaltung geboten.

Vgl. OVG des Saarlandes, Urteil vom 27. Mai 2014 - 2 A 2/14; Bayerischer VGH, Urteil vom 16. März 2004 - 2 B 01.1195 -; mit weiteren Nachweisen; zitiert nach juris.

Eine solche Singularität kann hier nicht bereits deshalb angenommen werden, weil es sich um die einzige nicht der Wohnnutzung dienende Bebauung in der maßgeblichen Umgebung handeln würde. Bereits der Baukörper als solcher und damit das Erscheinungsbild der Schulen fällt trotz der Größe des Objektes nicht aus dem Rahmen der sonstigen anzutreffenden Bebauung.

Vgl. zu diesem Kriterium VG Gelsenkirchen, Urteil vom 7. Juni 2010 - 6 K 3008/08 -, zitiert nach juris.

Hinzu kommt, dass bereits aufgrund des Umstands, dass der gesamte Zu- und Abfahrtsverkehr durch die Straße C. verläuft und damit erhebliche bodenrechtliche Spannungen ausgelöst werden, die Schulen nicht als Fremdkörper aus der Umgebung hinweg gedacht werden könnten, ohne dass dies den Umgebungscharakter ändern würde. Es handelt sich bei der Schule gerade nicht um eine nur zufällig in dem Gebiet entstandene Nutzung, die das Wohngebiet in nur unwesentlicher Weise beeinflusst. Gegen die Annahme eines singulären Fremdkörpers spricht schließlich auch, dass nicht nur eine Grundschule, sondern auch eine Förderschule und damit zwei Schulen auf dem Grundstück ansässig sind.

Die so verstandene und hier maßgebliche "nähere Umgebung" entspricht entgegen der von der Beklagten - erst im Klageverfahren - geäußerten Ansicht nicht der eines reinen Wohngebiets nach § 3 BauNVO, sondern der eines allgemeinen Wohngebietes nach § 4 BauNVO.

Nach § 3 Abs. 1 BauNVO dienen reine Wohngebiete dem Wohnen. Nach Absatz 3 der Vorschrift können unter anderem ausnahmsweise dem Bedürfnis der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kulturelle Zwecke zugelassen werden. Allgemeine Wohngebiete dienen dagegen nach § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Nach Absatz 2 Nr. 2 der Vorschrift sind Anlagen für - unter anderem - kulturelle Zwecke zulässig.

Es bedarf insofern keiner näheren Prüfung der Werbeanlagen an den Fahrgastunterständen und der Nutzung des Grundstücks C. 14. Denn die auf dem Grundstück C. 33 ansässige L2. schule , bei der es sich um eine Gemeinschaftsgrundschule handelt, sowie der Standort der D. -N1. -Förderschule, sind aufgrund ihrer Größe und vor allem der damit verbundenen An- und Abfahrtbewegungen in einem reinen Wohngebiet nicht mehr zulässig.

Schulen sind im bauplanungsrechtlichen Sinne grundsätzlich unabhängig von dem Träger der Einrichtung als Anlagen für kulturelle Zwecke im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zu verstehen.

Vgl. König / Roeser / Stock, BauNVO, 3. Auflage 2014, § 4 Rn. 49.

Nach § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind in reinen Wohngebieten Anlagen für kulturelle Zwecke ausnahmsweise nur insofern zulässig, als sie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen. Dagegen ist die Einschränkung der Bedarfsdeckung in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 BauNVO nicht vorgesehen. Die auf dem Grundstück C. 33 ansässigen Schulen erfüllen bereits aufgrund ihrer Größe von insgesamt etwa 410 Schülern, wovon 300 Schüler die Grundschule und 110 Schüler die Förderschule besuchen, eine Funktion, welche nicht nur den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dient. Vor allem eine Förderschule ist grundsätzlich nicht nur auf den Bedarf der Bewohner in der näheren Umgebung, sondern auf den Bedarf über den Stadtteil hinaus ausgerichtet. Werden jedoch andere Stadtteile von der kulturellen Einrichtung mitversorgt, ist eine solche Einrichtung mit dem Charakter eines reinen Wohngebiets nicht mehr zu vereinbaren.

Vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 10. November 2009 - 1 LC 236/05; VG München, Beschluss vom 22. April 2013 - M 8 SN 12.5578; zitiert nach juris.

Unter diesem Gesichtspunkt ist auch unabhängig von dem Vorhandensein der Förderschule selbst die hier ansässige Gemeinschaftsgrundschule für sich betrachtet in einem reinen Wohngebiet nicht mehr zulässig. Dass die auf dem Grundstück C. 33 ansässige Grundschule den Versorgungscharakter des § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nicht mehr wahrt, ergibt sich vor allem aus dem Verzeichnis der Schulbezirke der Grundschulen der Stadt F1. , das als Anlage zur Verordnung über die Bildung der Schulbezirke der Grundschulen der Stadt F1. vom 29. September 2006 aufgenommen wurde. Nach deren § 1 werden für alle Grundschulen der Stadt F1. räumlich abgegrenzte Gebiete als Schulbezirke gebildet. Die in diesem Verzeichnis der L2. schule zugewiesenen Straßen liegen in Bereichen, die allein räumlich betrachtet weit über die hier maßgebliche Umgebung hinausgehen.

Verordnung sowie Verzeichnis der Schulbezirke abrufbar unter: www.essen.de/rathaus/aemter/ordner_15/satzungen/Satzungen_Schulen.de.html

Nach alledem entspricht die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks einem allgemeinen Wohngebiet, so dass die Zulässigkeit des klägerischen Vorhabens allein am Maßstab des § 4 BauNVO zu beurteilen ist.

Die von dem Kläger beabsichtigte Errichtung einer Kfz-Ausstellungsfläche auf dem Grundstück in der T. ist ausnahmsweise als nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO bauplanungsrechtlich zulässig.

Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind nicht zulässig, wenn ein sonstiger Gewerbebetrieb den Gebietscharakter des allgemeinen Wohngebiets gefährdet und damit gebietsunverträglich ist. Das ist dann der Fall, wenn das Vorhaben ? bezogen auf den Gebietscharakter des allgemeinen Wohngebiets ? aufgrund seiner typischen Nutzungsweise störend wirkt. Das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit bestimmt nicht nur die regelhafte Zulässigkeit, sondern erst recht den vom Verordnungsgeber vorgesehenen Ausnahmebereich. Zwischen der jeweiligen spezifischen Zweckbestimmung des Baugebietstypus und dem jeweils zugeordneten Ausnahmekatalog besteht ein gewollter funktionaler Zusammenhang. Das bedeutet: Die normierte allgemeine Zweckbestimmung ist auch für Auslegung und Anwendung der tatbestandlich normierten Ausnahmen bestimmend. Das allgemeine Wohngebiet dient vorwiegend dem Wohnen. Es soll nach Möglichkeit ein ungestörtes Wohnen gewährleistet sein. Das prägt seinen Gebietscharakter. Anders als im reinen Wohngebiet sind aber unter den in § 4 Abs. 2 BauNVO genannten Voraussetzungen auch andere Nutzungsarten regelmäßig zulässig. Die Gebietsunverträglichkeit beurteilt sich für § 4 BauNVO in erster Linie nach dem Kriterium der gebietsunüblichen Störung.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 ? 4 C 1.02 ?, zitiert nach juris.

Es sollen Immissionsbelastungen vermieden werden, die nicht in ein allgemeines Wohngebiet passen. Bei der Beurteilung des Störgrades ist auf die typische Betriebsform und die sich daraus erfahrungsgemäß ergebenden Auswirkungen abzustellen.

Vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18. Januar 1995 ? 3 S 3153/94 ?, zitiert nach juris.

In Anwendung dieser Grundsätze, sind von dem hier streitgegenständlichen Vorhaben nicht solche Immissionen zu erwarten, die in einem allgemeinen Wohngebiet nicht mehr hinzunehmen sind. Es handelt sich bei dem Vorhaben um eine reine Ausstellungsfläche für Kfz. Der Verkauf der Fahrzeuge und die jeweilige Abwicklung sollen ausweislich des Bauantrags und der weiteren Klarstellung des Klägers im Rahmen der mündlichen Verhandlung nicht auf dem Vorhabengrundstück selbst, sondern auf dem Grundstück der Kfz-Werkstatt des Klägers stattfinden. Die Beklagte dringt auch nicht mit dem Argument durch, die Behauptung, auf dem Vorhabengrundstück fänden keine geschäftlichen Abwicklungen statt, sei lebensfremd. Denn für den Fall, dass über den Regelungsgehalt eines Vorbescheids bzw. einer sich daran anschließenden Baugenehmigung hinaus gleichwohl der Verkauf auf dem Vorhabengrundstück stattfindet, obliegt es der Beklagten, hiergegen ordnungsbehördlich einzuschreiten.

Für die Annahme, dass das Vorhaben sich ausnahmsweise als nicht störender Gewerbebetrieb in ein allgemeines Wohngebiet einfügt, spricht auch, dass die Fahrzeuge nicht mittels Sattelschlepper oder Anhänger auf das Grundstück an- und abgeliefert werden sollen, sondern mit einem roten Kennzeichen von dem Grundstück des Klägers in der F.------straße aus überführt werden. Es kommt damit nur zu einzelnen Fahrzeugbewegungen und nicht zum gleichzeitigen und damit besonders immissionsträchtigen regelmäßigen Austausch aller Fahrzeuge.

Zudem ist die Größe der Ausstellungsfläche, nach der Konkretisierung der Voranfrage durch den Kläger im Rahmen der mündlichen Verhandlung, so bemessen, dass maximal 20 Fahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu 3,5 Tonnen gleichzeitig ausgestellt werden können. Die reine Abstellfläche ist damit hinsichtlich ihrer Störwirkungen mit der Stellplatzanlage eines Mehrfamilien-Wohnhauses vergleichbar.

Vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 29. Juli 2013 - 1 LA 49/13 -; zitiert nach juris.

Auch die Öffnungszeiten lassen keine gebietsunverträglichen Immissionen erwarten. So können Interessenten das Grundstück wochentags von 8.00 Uhr bis 18.00 Uhr und samstags von 9.00 Uhr bis 14.00 Uhr betreten. Diese Zeiten entsprechen in etwa auch den Zeiten, in denen die durch An- und Abfahrtverkehr der Schulen im C. 33 hervorgerufenen Immissionen in das Wohngebiet drängen. Von einer wesentlichen Steigerung der Lärmimmissionen durch den zu erwartenden Kundenverkehr ist daher nicht auszugehen.

Schließlich spricht für die Annahme eines nicht störenden Gewerbebetriebes im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO auch der Umstand, dass der Bereich, in dem die Kfz-Ausstellungsfläche errichtet werden soll, ohnehin stark durch Kraftfahrzeugverkehr vorbelastet ist. Entlang des Grundstücks führt in beide Richtungen die Buslinie von und nach L. . Die Straße unmittelbar vor dem Grundstück ist dreispurig, durch eine schmale Verkehrsinsel davon getrennt ist die an dieser Stelle vierspurige H. Straße. Die Belastungen durch den An- und Abfahrtverkehr zum klägerischen Vorhaben werden demnach kaum von der Lärmkulisse von der H. Straße sowie der T. zu unterscheiden sein, so dass sie für das allgemeine Wohngebiet nicht als störend oder unzumutbar erfasst werden.

Vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 29. Juli 2013 - 1 LA 49/13 -; zitiert nach juris.

Entgegen der Ansicht des Beigeladenen ist auch keine Verschärfung der verkehrlich bereits angespannten Situation in der T. zu erwarten. Das Verkehrsaufkommen in der T. spricht bereits dafür, dass es sich in dieser Umgebung ohnehin um keinen beruhigten und lärmimmissionsfreien Raum handelt. Der Befürchtung, Interessenten könnten ihre Fahrzeuge in unzulässiger Weise auf den Bürgersteigen parken und damit den Verkehr behindern, kann durch ordnungsbehördlichen Maßnahmen begegnet werden, führt aber nicht zur planungsrechtlichen Unzulässigkeit des Vorhabens.

Die Errichtung der Kfz-Ausstellungsfläche auf dem Grundstück des Klägers verstößt schließlich auch nicht gegen das in § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 15 Abs. 1 BauNVO enthaltene nachbarschützende Rücksichtnahmegebot. Das Gebot der Rücksichtnahme soll angesichts der gegenseitigen Verflechtung der baulichen Situation benachbarter Grundstücke einen angemessenen planungsrechtlichen Ausgleich schaffen, der einerseits dem Bauherrn ermöglicht, was von seiner Interessenlage her verständlich und unabweisbar ist und andererseits dem Nachbarn erspart, was an Belästigungen und Nachteilen für ihn zumutbar ist. Die Beachtung des Rücksichtnahmegebots soll gewährleisten, Nutzungen, die geeignet sind, Spannungen und Störungen hervorzurufen, aneinander so zuzuordnen, dass Konflikte möglichst vermieden werden. Die sich daraus ergebenden Anforderungen sind im Einzelfall festzustellen, wobei die konkreten Umstände zu würdigen, insbesondere die gegenläufigen Interessen des Bauherrn und des Nachbarn in Anwendung des Maßstabes der planungsrechtlichen Zumutbarkeit gegeneinander abzuwägen sind. Dabei kann desto mehr an Rücksichtnahme verlangt werden, je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellen dessen sind, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zu Gute kommt; umgekehrt braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, desto weniger Rücksicht zu nehmen, je verständlicher und unabweisbarer die von ihm mit dem Bauvorhaben verfolgten Interessen sind.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 21. Januar 1983 - 4 C 59.79 ?, vom 28. Oktober 1993 - 4 C 5.93 ? und vom 23. September 1999 ? 4 C 6.98 ?, jeweils zitiert nach juris.

In Anwendung dieser Grundsätze ergibt die rechtliche Würdigung in einer Gesamtschau der maßgeblichen Umstände nicht, dass der Beigeladene durch die Kfz-Ausstellungsfläche auf dem Grundstück des Klägers im dargestellten Sinne rücksichtslos beeinträchtigt wird. Wie bereits dargelegt, ist das Vorhaben des Klägers hinsichtlich seiner Störwirkungen mit der Stellplatzanlage eines Mehrfamilien-Wohnhauses vergleichbar. Aufgrund der geringen Größe der Ausstellungsfläche sowie die Begrenzung aus maximal 20 ausgestellte Fahrzeuge sind häufige Fahrzeugbewegungen nicht zu erwarten, zumal nur maximal drei Fahrzeuge pro Woche angeliefert werden. Eine andere Bewertung folgt auch nicht daraus, dass das Grundstück des Beigeladenen im besonders geschützten rückwärtigen Gartenbereich an das Vorhabengrundstück grenzt. Denn aufgrund der zu errichtenden Mauer wird ersichtlich, dass der hintere Grundstücksteil ungenutzt bleiben soll und damit selbst die ohnehin nicht intensiv störenden Lärmimmissionen von dem Grundstück des Beigeladenen abgehalten werden. Zudem soll entlang der gesamten Grundstücksgrenze ein Pflanzstreifen errichtet werden, der zusätzlich Störungen von den Nachbargrundstücken abhält.

Die von Seiten des Beigeladenen aufgeworfenen bauordnungsrechtlichen Fragen, insbesondere zu der Anzahl der notwendigen Stellplätze, deren Zufahrtsmöglichkeit und Anordnung nach § 51 Abs. 7 BauO NRW, sind nicht Gegenstand des hier beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheides, sondern werden im Rahmen eines etwaigen Verfahrens auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Prüfung stehen. Hieraus folgende Beeinträchtigungen zu Lasten des Beigeladenen, die auch im Verfahren auf Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheides im Rahmen des Rücksichtnahmegebots zu berücksichtigen sind, sind jedenfalls schon unter dem Gesichtspunkt nicht erkennbar, dass die Zufahrt zum Grundstück des Beigeladenen über die Straße C. erfolgt und er damit durch die Stellplatzsituation auf der T. in keinster Weise beeinträchtigt wird.

Die Erteilung einer Ausnahme nach § 4 Abs. 3 BauNVO steht grundsätzlich im Ermessen der Beklagten. Allerdings ist hier von einer Ermessensreduzierung auf Null auszugehen, da das Vorhaben ein nicht störender Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ist und ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot nicht festzustellen ist. Die Beklagte kann daher im Rahmen ihres Ermessens auf keine sachgerechten Kriterien abstellen, die zur Unzulässigkeit des Vorhabens führen. Die von dem Beigeladenen aufgeworfene Frage der Vereinbarkeit des Vorhabens mit Bauordnungsrecht führt zu keiner anderen Ermessensentscheidung. Denn die Berücksichtigung entgegenstehenden Bauordnungsrechts im Rahmen des behördlichen Ermessens, kann im Verfahren zur Erteilung eines Vorbescheides nur dann zu dessen Ablehnung führen, wenn sich die landesrechtlichen Hindernisse "schlechthin nicht ausräumen lassen".

Vgl. Gädtke / Temme / Heintz / Czepuck, BauO NRW, 11. Auflage 2008, § 71 Rn. 8a mit Verweis auf BVerwG, Urteile vom 23. Mai 1975 - IV C 28.72 - und vom 24. Oktober 1980 - 4 C 3.78 -.

Dafür, dass die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die Stellplatzpflicht im Baugenehmigungsverfahren offensichtlich nicht erfüllt werden könnte, ist nichts ersichtlich und liegen auch sonst keine Anhaltspunkte vor. Da die Sache spruchreif im Sinne des § 113 Abs. 5 VwGO ist, darf das Gericht die Beklagte verpflichten, den beantragten Vorbescheid zu erteilen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da er keinen Antrag gestellt hat und sich damit keinem Prozessrisiko ausgesetzt hat, §§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3. VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.