Niedersächsisches OVG, Urteil vom 15.07.2014 - 1 LB 133/13
Fundstelle
openJur 2014, 15077
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Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Oldenburg - 4. Kammer - vom 3. Juli 2012 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die Gartenanlage auf seinem Grundstück kein Baudenkmal darstellt, weil er das Grundstück bebauen möchte.

Der Kläger ist Eigentümer eines 3.449 qm großen Grundstücks in der Gemeinde F., Ortsteil G. (Flurstück H., Flur 3, Gemarkung G.). Das unbebaute, dem unbeplanten Innenbereich zugehörige Grundstück liegt am südlichen Rand des Ortsteils, einer ehemaligen Rundwarft, und schließt dort an den Außenbereich an. Im Norden und Westen wird das Grundstück von der K.-straße begrenzt; im Osten grenzt es an die ehemalige Hofanlage K.-straße 1. Bei dieser Hofanlage handelte es sich ursprünglich um ein auf das 16. Jahrhundert zurückgehendes Gulfhaus, bestehend aus einem nach Norden zum Ortskern hin orientierten Wohnteil und dem südlich zum Außenbereich hin vorgelagerten Wirtschaftsteil mit Stallungen und Scheune. Östlich schließt sich eine Hoffläche an, die früher zur Bewirtschaftung genutzt wurde. Der Wirtschaftsteil brannte im Jahr 1998 ab und wurde wenig später im Wesentlichen in der historischen Kubatur, aber mit anderer Nutzung (Ferienwohnungen, Reitstall) und erheblichen Veränderungen der Fassade, etwa unter Nutzung moderner Türen und Fenster, wieder aufgebaut. Der Wohnteil stammt aus dem Jahr 1705 und erhielt im Jahr 1851 seine heutige Gestalt. Die Hoffläche ist noch vorhanden und dient im Wesentlichen als Reitplatz. Das Gulfhaus ist sowohl als Einzeldenkmal als auch als Teil einer Gruppe baulicher Anlagen - gemeinsam mit der Gartenanlage des Klägers und dem aus dem Jahr 1862 stammenden Altenteilerhaus K.-straße 2 in die Denkmalliste eingetragen.

Bei der Hofanlage K.-straße 1 handelt es sich um eine von insgesamt vier noch vorhandenen, allesamt nach Süden ausgerichteten Gulfhofanlagen im Ortsteil G.. Während die Höfe Ohlingslohne 1 und 5 mit ihrem Wirtschaftsteil an den östlichen Verlauf des G. er Rings angrenzen, liegt die Hofanlage Schipperslohne westlich der K.-straße. Alle vier Hofanlagen, deren Bau- und Erhaltungszustand sehr unterschiedlich ist, sind von Süden her weithin sichtbar; über eine Gartenanlage verfügt nur der Hof K.-straße 1. Auch alle weiteren Hofanlagen sind in die Denkmalliste eingetragen.

Bei dem westlich des Gulfhauses K.-straße 1 gelegenen Grundstück des Klägers handelt es sich um dessen ehemaligen Garten, der - wohl - auf das 18. Jahrhundert zurückgeht. Im Jahr 1982 wurde das ursprünglich einheitliche Grundstück geteilt; der Kläger erwarb das Gartengrundstück zu einem späteren Zeitpunkt. Bereits seit 1988 war die Gartenanlage mit Graft und altem Baumbestand sowohl als Einzeldenkmal als auch als Teil einer Gruppe baulicher Anlagen - insofern gemeinsam mit den Gebäuden K.-straße 1 und 2 - in die Denkmalliste eingetragen. Über diese Eintragung informierte das beigeladene Landesamt den Kläger mit Schreiben vom 24. Juli 2006. Seit dem Jahr 2011 geht das Landesamt nur noch von einem Baudenkmal in Gestalt eines Teils einer Gruppe baulicher Anlagen aus.

Bedingt durch mangelnde Pflege ist der Garten heute stark verwildert. Gestaltungselemente wie Beete, Einfassungen, Wege und Rasenflächen sind nicht mehr erkennbar. Vorhanden sind allerdings Vorkommen des Schneeglöckchens und der Wildtulpe, bei denen es sich um alteingeführte Zierpflanzen handelt. Im nördlichen Teil des Gartens, der der Eingangstür zum Wohnteil des Gulfhauses gegenüberliegt, sind zwei Altgehölze in Gestalt einer Traueresche und einer Walnuss mit einem Alter von jeweils mehr als 100 Jahren erhalten. Vor dem Eingang selbst stehen bereits auf dem Nachbargrundstück drei jüngere Kopflinden, die - jedenfalls zum heutigen Zeitpunkt - als sog. Hochhecke den Eingangsbereich des Wohnteils des Gulfhauses von dem Garten abgrenzen. Der Südteil des Gartens ist mit verschiedenen Obstgehölzen bestanden, deren Alter rund 70 Jahren beträgt. Weiter südlich zur K.-straße sowie zum G. er Ring hin ist der Garten mit einer Graft befriedet, an die sich innerhalb ein kleiner Wall (sog. Zingel) anschließt. Der Zingel ist von Stockausschlägen der Ulme vollständig überwuchert.

Nachdem der Beklagte angekündigt hatte, eine Bauvoranfrage eines potenziellen Erwerbers des Grundstücks abschlägig zu bescheiden, beantragte der Kläger im September 2010 die Zustimmung des Beklagten zu einem Bauvorhaben. Der Beklagte verweigerte diese Zustimmung unter Hinweis auf die Denkmaleigenschaft.

Der Kläger hat am 10. November 2010 Klage erhoben. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, bei der Gartenanlage handele es sich nicht um ein Denkmal. Ein Einzeldenkmal liege nicht vor, weil die Gartenanlage nur noch aus Brachland bestehe und etwaige Charakterzüge des Objekts nicht mehr erkennbar seien. Es handele sich auch nicht um einen Teil einer Gruppe baulicher Anlagen. Das Gulfhaus K.-straße 1 existiere seit dem Brand nicht mehr; der Ersatzbau habe keinen Denkmalwert. Es gebe deshalb keine Gruppe von Baudenkmalen, an deren Schutz der Garten teilhaben könne.

Der Kläger hat beantragt,

festzustellen, dass die Gartenanlage auf den Flurstück H., Flur 3, Gemarkung G. kein Baudenkmal oder Bestandteil eines Baudenkmals im Sinne des § 3 Abs. 2 und 3 NDSchG ist.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat im Wesentlichen ausgeführt, dass es sich bei der Gartenanlage um eine historisch bedeutsame Anlage handele, deren Zuordnung zu dem Gulfhof K.-straße 1 weiterhin erkennbar sei.

Das beigeladene Landesamt hat keinen Antrag gestellt, sich in der Sache aber mehrfach geäußert. Die Gartenanlage sei seit dem Jahr 2011 nur noch als Teil einer Gruppe baulicher Anlagen - hier in Verbindung mit dem Gulfhaus K.-straße 1 - Baudenkmal. Bei dem Gulfhaus handele es sich weiterhin um ein Baudenkmal, auch wenn der Wirtschaftsteil durch den Brand im Jahr 1998 verloren sei. Die Denkmaleigenschaft des Gulfhauses speise sich nunmehr allein aus dem Wohnteil. Mit dem Wiederaufbau in den ursprünglichen Dimensionen und Formen sei der seit 1851 unveränderte Wohnteil angemessen ergänzt worden, sodass der gesamten Hofanlage - bestehend aus Gulfhaus, Altenteiler und Gartenanlage, weiterhin ein außergewöhnlicher Informationswert und eine die Denkmaleigenschaft begründende historische und städtebauliche Bedeutung zukomme. Der Garten selbst sei mit seiner historischen Grundfläche, der Graft und dem Zingel überkommen und lasse angesichts einer noch erkennbaren Gliederung in Zier- und Nutzgarten die ursprüngliche Zuordnung zum Gulfhaus erkennen. Es handele sich dabei um ein seltenes Beispiel eines bäuerlichen Gartens in Ostfriesland; daraus folge seine historische Bedeutung. Zugleich präge der Garten nicht nur die Hofanlage, sondern trage zugleich zu einer visuellen Heraushebung des Gulfhofes innerhalb des an dieser Stelle von vier nebeneinander gelegenen Gulfhöfen geprägten Ortsbildes bei. Das gelte insbesondere für den in G. noch vorhandenen freien Blick auf die Dorfwarft von Süden, der nicht durch Bewuchs und Bebauung verstellt sei. Dabei unterstreiche der Garten den Repräsentationsanspruch der Erbauer der Hofanlage und mache die typische historische Siedlungsstruktur erlebbar. Daraus folge die städtebauliche Bedeutung der Anlage.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angegriffenen Urteil vom 3. Juli 2012 abgewiesen. Die Feststellungsklage sei unzulässig, weil die fehlende Denkmaleigenschaft kein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis darstelle und der Kläger seine Rechte durch Gestaltungs- oder Leistungsklage verfolgen könne. Ohne dass es noch darauf ankomme, sei die Klage zudem wohl unbegründet; das Landesamt habe die Denkmaleigenschaft plausibel dargelegt; das Gericht könne diese Bewertung nicht durch eine eigene Bewertung ersetzen.

Zur Begründung der vom Senat mit Beschluss vom 30. Juli 2013 zugelassenen Berufung trägt der Kläger vor: Die Klage sei zulässig; die aus der Denkmaleigenschaft hervorgehenden Schutzpflichten begründeten ein konkretes Rechtsverhältnis, das der gerichtlichen Feststellung zugänglich sei. Die Klage sei auch begründet. Es fehle bereits an der erforderlichen Grundstückseinheit zwischen dem Gebäude K.-straße 1 und dem Garten. Da es sich bei dem Wirtschaftsteil um einen Neubau handele, könne ein Zusammenhang allenfalls zu dem Wohnteil bestehen. Ein solcher Zusammenhang sei aufgrund der Ausdehnung des klägerischen Grundstücks wenig nachvollziehbar. Zudem lägen auch die von dem Beigeladenen geltend gemachten historischen und städtebaulichen Gründe nicht vor. Ein denkmalfachliches Privatgutachten vom 18. Februar 2013 zeige, dass keine relevanten Zeugen einer historischen Gartennutzung mehr erkennbar seien.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Oldenburg vom 3. Juli 2012 zu ändern und festzustellen, dass die Gartenanlage auf den Flurstück H., Flur 3, Gemarkung G., weder Baudenkmal noch Teil eines Baudenkmals ist.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er bezieht sich in der Sache im Wesentlichen auf die Stellungnahmen des Beigeladenen.

Das beigeladene Landesamt stellt keinen Antrag. Es bezweifelt weiterhin die Zulässigkeit der Feststellungsklage. In der Sache sei die Behauptung, es gebe keine relevanten Merkmale eines Gartens mehr, falsch; im Gegenteil seien zahlreiche Elemente wie auch der Garten selbst in Ausmaßen, Lage und Form noch gut erkennbar. Die historische und städtebauliche Bedeutung der gesamten Hofanlage bestehe fort; die Gartenanlage sei ein konstituierender Bestandteil der Anlage. Gerade der Freiraum charakterisiere das Objekt als ein großzügiges und repräsentatives bäuerliches Anwesen auf einer typischen Warftsiedlung im ostfriesischen Marschland. Als einer von nur vier Gärten im Landkreis handele es sich um eine Besonderheit.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Beiakten verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind. Der Senat hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen; insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Klage ist zwar zulässig, aber unbegründet.

Entgegen der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts ist die Klage als Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO zulässig.

Die Feststellungsklage ist statthaft, denn der Kläger begehrt mit der Feststellung, dass die Gartenanlage auf seinem Grundstück kein Baudenkmal bzw. Teil eines Baudenkmals darstellt, die Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses. Unter einem feststellungsfähigen Rechtsverhältnis sind die rechtlichen Beziehungen zu verstehen, die sich aus einem konkreten Sachverhalt aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Norm für das Verhältnis von (natürlichen oder juristischen) Personen untereinander oder einer Person zu einer Sache ergeben. Gegenstand der Feststellungsklage muss ein streitiges konkretes Rechtsverhältnis sein, d.h. es muss „in Anwendung einer Rechtsnorm auf einen bestimmten bereits überschaubaren Sachverhalt streitig" sein (stRspr., vgl. BVerwG, Urt. v. 28.1.2010 - 8 C 38.09 -, juris Rn. 32 = BVerwGE 136, 75 m. w. N.). Diese Voraussetzungen liegen vor. Aus der Denkmaleigenschaft folgen zahlreiche gesetzliche Pflichten, unter anderen die in § 6 NDSchG geregelte Erhaltungspflicht, die Pflicht zur denkmalgerechten Nutzung (§ 9 NDSchG) sowie zahlreiche Genehmigungsvorbehalte (§ 10 NDSchG). Mit der Feststellung des Nichtbestehens der Denkmaleigenschaft möchte der Kläger mithin geklärt wissen, dass (unter anderem) die vorgenannten Vorschriften auf seine Gartenanlage keine Anwendung finden; eben dies ist zwischen den Beteiligten umstritten (vgl. zur Statthaftigkeit einer Feststellungsklage bereits Nds. OVG, Urt. v. 30.10.1995 - 6 L 2747/94 -, juris Rn. 3 = OVGE 46, 319).

Der Feststellungsklage steht nicht der Grundsatz der Subsidiarität (§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO) entgegen. Nach dieser Vorschrift kann die Feststellung nicht begehrt werden, soweit der Kläger seine Rechte durch Gestaltungs- oder Leistungsklage verfolgen kann oder hätte verfolgen können. Dem Subsidiaritätsgrundsatz des § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt der Gedanke der Prozessökonomie zu Grunde. Der dem Kläger zustehende Rechtsschutz soll auf dasjenige Verfahren, das seinem Anliegen am wirkungsvollsten gerecht wird, konzentriert werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 19.3.2014 - 6 C 8.13 -, juris Rn. 13). Gemessen daran kann der Kläger nicht auf eine Klage auf Erteilung eines Bauvorbescheids bzw. einer Baugenehmigung verwiesen werden. Erstens führt eine solche Klage nicht zwangsläufig eine abschließende Klärung der Denkmaleigenschaft herbei; eine Baugenehmigung kann grundsätzlich auch aus anderen Gründen versagt oder aber erteilt werden, wenn den Anforderungen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird. Zweitens hängt es gerade von der Frage der Denkmaleigenschaft ab, ob der Kläger den Aufwand eines Bauantrags auf sich nimmt und welches Vorhaben er gegebenenfalls zur Genehmigung stellt. Vor diesem Hintergrund stellt in diesem Fall gerade die Feststellungsklage den wirkungsvollsten Rechtsschutz bereit.

Angesichts der erstmaligen Eintragung in die Denkmalliste im Jahr 1988 kann offen bleiben, ob die Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO auch dann statthaft ist, wenn ein Baudenkmal nach dem 30. September 2011 in das Verzeichnis der Kulturdenkmale eingetragen worden ist. Für diesen Fall bestimmt § 4 Abs. 5 NDSchG, dass das Landesamt für Denkmalpflege auf Antrag des Eigentümers durch Verwaltungsakt die Eigenschaft als Baudenkmal festzustellen hat. Ein solcher Verwaltungsakt kann mit der Anfechtungsklage angefochten werden, sodass eine Klärung im Rahmen einer Gestaltungsklage erfolgen kann (vgl. VG Hannover, Urt. v. 26.2.2013 - 4 A 734/12 -, juris). Demzufolge spricht vieles dafür, dass die Feststellungsklage (nur) in derartigen Fällen als subsidiär zurücktritt (§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO).

An dem Vorliegen des gemäß § 43 Abs. 1 VwGO erforderlichen Feststellungsinteresses besteht kein Zweifel. Der Kläger plant eine Bebauung des Gartengrundstücks; dem steht gegebenenfalls § 6 Abs. 2 NDSchG entgegen.

Die Klage ist gegen den Landkreis Aurich als untere Denkmalschutzbehörde (§ 19 Abs. 1 Satz 1 NDSchG) und damit gegen den richtigen Beklagten gerichtet. Entgegen seinen Erwägungen in der mündlichen Verhandlung ist nicht das beigeladene Landesamt für Denkmalpflege (§ 21 NDSchG) der richtige Klagegegner. Aus den oben genannten Vorschriften folgt nämlich, dass stets die untere Denkmalschutzbehörde als Ansprechpartner des Klägers im Hinblick auf seine denkmalrechtliche Pflichtenstellung fungiert. Das schließt es - von dem gesetzlich ausdrücklich geregelten Sonderfall des § 4 Abs. 5 NDSchG abgesehen - aus, eine Klage unmittelbar gegen das beigeladene Landesamt zu richten.

Die Klage ist unbegründet.

Bei dem Gartengrundstück des Klägers handelt es sich um einen Teil eines Baudenkmals.

Gemäß § 3 Abs. 1 NDSchG sind Kulturdenkmale im Sinne des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes Baudenkmale, Bodendenkmale, bewegliche Denkmale und Denkmale der Erdgeschichte. Baudenkmale sind gemäß § 3 Abs. 2 NDSchG bauliche Anlagen (§ 2 Abs. 1 NBauO), Teile baulicher Anlagen, Grünanlagen und Friedhofsanlagen, an deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Bedeutung ein öffentliches Interesse besteht; diese Vorschrift beschreibt das Einzeldenkmal. Baudenkmal ist gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 NDSchG auch eine Gruppe baulicher Anlagen, die aus den in § 3 Abs. 2 NDSchG genannten Gründen erhaltenswert ist, unabhängig davon, ob die einzelnen baulichen Anlagen für sich Baudenkmale sind. Pflanzen, Frei- und Wasserflächen in der Umgebung eines Baudenkmals und Zubehör eines Baudenkmals gelten als Teile des Baudenkmals, wenn sie mit diesem eine Einheit bilden, die aus den in § 3 Abs. 2 NDSchG genannten Gründen erhaltenswert ist (3 Abs. 3 Satz 2 NDSchG). Die letztgenannten Bestimmungen regeln den sog. Ensembleschutz.

Da ein Einzeldenkmal auch nach Auffassung des Beklagten und des Beigeladenen nicht vorliegt und der Garten selbst keine bauliche Anlage gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 NDSchG i. V. mit § 2 Abs. 1 NBauO darstellt, kommt Denkmalschutz allein nach Maßgabe des § 3 Abs. 3 Satz 2 NDSchG in Betracht. Erforderlich ist danach zweierlei: Es muss erstens ein Baudenkmal nach § 3 Abs. 2 oder Abs. 3 Satz 1 NDSchG vorliegen. Mit diesem Baudenkmal muss der Garten zweitens eine erhaltenswerte Einheit bilden. Beide Voraussetzungen liegen vor.

Der Senat ist auf der Grundlage der sachverständigen Darlegungen des Beigeladenen und des Denkmalpflegers des Beklagten einerseits und des während der mündlichen Verhandlung vor Ort gewonnenen Eindrucks andererseits überzeugt, dass es sich bei dem Gulfhaus K.-straße 1 um ein Einzeldenkmal i. S. von § 3 Abs. 2 NDSchG handelt. Das Gulfhaus ist trotz der nach dem Brand im Jahr 1998 vorgenommenen Rekonstruktion des Wirtschaftsteils - wenn auch nur der äußeren Form nach - weiterhin sowohl denkmalfähig als auch denkmalwürdig.

Bei der Beurteilung dieser Fragen kommt weder dem Beklagten noch dem Beigeladenen - anders, als es das Verwaltungsgericht in seinem Urteil anklingen lässt - ein Beurteilungsspielraum zu. Ausschlaggebend ist vielmehr das Urteil eines sachverständigen Betrachters, dessen Maßstab von einem breiten Kreis von Sachverständigen getragen wird. Anders als im Baugestaltungsrecht kommt es nicht auf den sogenannten gebildeten Durchschnittsmenschen an, also auf das Empfinden jedes für ästhetische Eindrücke offenen Betrachters, da die Beurteilung ein Vertrautsein mit dem zu schützenden Baudenkmal und seiner Epoche voraussetzt. Den entsprechenden Sachverstand vermittelt in erster Linie, aber nicht ausschließlich, das beigeladene Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege, dem nach der Aufgabenzuweisung des § 21 Abs. 1 NDSchG eine ganz besondere Sachkunde zukommt (vgl. in unterschiedlichen Zusammenhängen Senat, Urt. v. 26.3.1999 - 1 L 1302/97 -, juris Rn. 35; Urt. v. 3.5.2006 - 1 LB 16/05 -, juris Rn. 22 = BauR 2006, 1730 = BRS 70 Nr. 201; ebenso Nds. OVG, Urt. v. 2.10.1987, a. a. O.; Urt. v. 10.1.2008 - 12 LB 22/07 -, juris Rn. 64 = ZfBR 2008, 366; Kleine-Tebbe/Martin, Denkmalrecht Niedersachsen, 2013, § 3 Nr. 6.1). Die Vermittlung von Sachverstand ist indes nicht mit einem Beurteilungsspielraum gleichzusetzen. Die entsprechende Aufgabe des Landesamtes führt lediglich dazu, dass ein gerichtliches Sachverständigengutachten nur dann einzuholen ist, wenn der vom Landesamt vermittelte Sachverstand zur Entscheidungsfindung nicht ausreicht.

Das Gulfhaus K.-straße 1 ist weiterhin denkmalfähig. Sowohl seine geschichtliche als auch seine städtebauliche Bedeutung sprechen für seinen Erhalt.

Geschichtliche Bedeutung hat ein Bauwerk, wenn es in irgendeiner Weise historische Ereignisse und Entwicklungen heute und für künftige Generationen anschaulich macht, dem Bauwerk also ein Aussagewert zukommt. Die geschichtliche Bedeutung eines Bauwerkes kann insofern darin liegen, dass ihm als Wirkungsstätte namhafter Personen oder Schauplatz historischer Ereignisse ein Erinnerungswert zukommt oder aber es sich im Bewusstsein der Bevölkerung mit bestimmten politischen, kulturellen oder sozialen Verhältnissen seiner Zeit verbindet und damit einen Assoziationswert hat (vgl. Schmaltz/Wiechert, NDSchG, 2. Aufl. 2012, § 3 Rn. 21; ähnlich Kleine-Tebbe/Martin, Denkmalrecht Niedersachsen, 2013, § 3 Nr. 4.3.1).

Hier stellt die Hofanlage K.-straße 1 ein anschauliches Beispiel für einen Gulfhof eines wohlhabenden Landwirts auf einer Rundwarft dar, der das bäuerliche Leben dort vor rund 150 Jahren erlebbar macht. Das Gulfhaus selbst ist - der typischen Bauart entsprechend - mit seinem Wohnteil zur Mitte der Dorfwarft und mit seinem Wirtschaftsteil zur freien Marschlandschaft hin ausgerichtet. Während also der Wohnteil im höhergelegenen Teil der Warft angeordnet ist, grenzt der Wirtschaftsteil an die landwirtschaftlich genutzten Flächen der Marschen. Die traditionelle Lebens- und Wirtschaftsweise kommt darin zum Ausdruck; diese Struktur besteht zudem fort, obwohl das Gulfhaus selbst aufgrund des Brandes nur noch teilweise in seiner historischen Gestalt erhalten ist. Zum einen besteht mit dem Wohnteil ein wesentlicher überkommener Gebäudeteil fort, der trotz einiger nachteiliger Veränderungen - etwa Kunststofffenstern mit Scheinsprossen im 1. Stock in der Nordfassade - weiterhin im Wesentlichen das Erscheinungsbild des Jahres 1851 vermittelt. Zum anderen ist aufgrund der äußeren Rekonstruktion des Wirtschaftsteils nach dem Brand der Gesamteindruck des Gulfhauses erhalten geblieben. Anhand der Kubatur des Gebäudes, der Anordnung der Türen und Fenster sowie der Dachgestaltung ist trotz der insbesondere nach Süden hin modernen Ausführung der Türen und Fenster gut erkennbar, in welcher Weise der Hof vormals bewirtschaftet wurde.

Neben seiner geschichtlichen Bedeutung als Beispiel für das bäuerliche Leben auf einem Gulfhof kommt dem Bauwerk eine städtebauliche Bedeutung zu. Das ist der Fall, wenn ein Bauwerk an seinem Standort das Stadt-, Orts- oder Landschaftsbild in einer charakteristischen Weise prägt. Dabei muss die Prägung gerade aus seiner geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung, also seinem Alters-, Erinnerungs- und Gestaltungswert herrühren, auch wenn diese für sich genommen die Denkmalfähigkeit nicht begründen kann. Dass ein Gebäude aus anderen Gründen das Stadtbild prägt, ist nicht ausreichend (vgl. auch Schmaltz/Wiechert, NDSchG, 2. Aufl. 2012, § 3 Rn. 29 ff.; Kleine-Tebbe/Martin, Denkmalrecht Niedersachsen, 2013, § 3 Nr. 4.5.1).

Vor diesem Hintergrund liegt die städtebauliche Bedeutung der Hofanlage darin, dass es gemeinsam mit den drei weiteren, nach Süden orientierten Hofanlagen den Charakter des Ortsteils G. nachhaltig prägt. Diese Wirkung ist den Lichtbildern mit dem Blick auf den Ortsteil (Anhang zum Schriftsatz des Landesamtes vom 3. November 2011) deutlich zu entnehmen; sie bestätigt sich aber auch im Nahbereich sowie im Ort selbst. Gemeinsam mit den weiteren Gulfhäusern vermittelt das Gulfhaus K.-straße 1 den Eindruck von G. als altes Bauerndorf der Marschen. Es handelt sich mithin um eine landschafts- bzw. ortsbildprägende Wirkung; in der Hofanlage kommt zugleich die historische Siedlungsstruktur deutlich zum Ausdruck.

Der Erhalt des Gulfhauses liegt schließlich im öffentlichen Interesse, sodass Denkmalwürdigkeit besteht. Dabei ist von der Wertung des Gesetzgebers auszugehen, dass nicht jedes denkmalfähige Bauwerk zugleich denkmalwürdig ist. Es bedarf mithin einer Bewertung des Gewichts der für die Bejahung der Denkmalfähigkeit maßgeblichen Gründe, nicht aber einer Abwägung mit gegenläufigen Interessen Dritter; diese Abwägung findet vielmehr auf der Ebene der §§ 7, 10 NDSchG statt (vgl. Kleine-Tebbe/Martin, Denkmalrecht Niedersachsen, 2013, § 3 Nr. 5.2.1.2; anders aber Schmaltz/Wiechert, NDSchG, 2. Aufl. 2012, § 3 Rn. 37). Von Bedeutung sind im Hinblick auf die geschichtliche Bedeutung Alter und Seltenheit des Bauwerks, seine Originalität, sein Erhaltungszustand, im Hinblick auf die städtebauliche Bedeutung vor allem Art und Ausmaß der prägenden Wirkung.

Nach diesen Maßgaben ist das Gulfhaus K.-straße 1 denkmalwürdig. Der Wohnteil ist in einem guten und zudem originalen Erhaltungszustand, was ihn von den weiteren Gulfhäusern abhebt. Hinzu kommt, dass die Struktur eines Gulfhofes angesichts der ebenfalls noch vorhandenen Hoffläche und des in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts errichteten Altenteilers K.-straße 2 noch gut ablesbar ist (vgl. zur Entwicklung der Altenteiler I., Hausbau zwischen Landes- und Wirtschaftsgeschichte. Die Bauernhäuser der F. vom 16. bis zum 20. Jahrhundert, Diss. Münster 1999, http://repositorium.uni-muenster.de/document/miami/8f39b59d-52bf-43f4-9c20-bf9c26be7a17/diss_ruether.pdf, S. 199 f.). Beides unterstreicht die geschichtliche Bedeutung. Hinzu tritt die städtebauliche Wirkung am Südrand der Rundwarft, die das Erscheinungsbild von G. weithin prägt.

Handelt es sich mithin bei dem Gulfhaus K.-straße 1 um ein Baudenkmal gemäß § 3 Abs. 2 NDSchG, bildet das Grundstück des Klägers als Garten mit seinem Pflanzen, Frei- und Wasserflächen einen Teil dieses Baudenkmals (§ 3 Abs. 3 Satz 2 NDSchG).

Anders als der Kläger meint, ist sein Grundstück mindestens in den Augen eines sachkundigen Betrachters - auf diesen kommt es nach den obigen Ausführungen an - weiterhin als Garten erkennbar. Auch wenn klassische Gestaltungselemente eines Gartens wie Beete, Wege und Einfassungen untergegangen sind, bestehen wesentliche Elemente eines Gartens fort. Zu diesen Elementen gehört zunächst der alte Baumbestand (Traueresche und Walnuss im nördlichen Teil, Obstbäume im südlichen Teil), der die vormalige Trennung in Zier- und Nutzgarten aufzeigt. Diese Trennung wird auch daran deutlich, dass sich der Wohnteil des Gulfhauses nach Westen zum Ziergartenteil hin öffnet und die Traueresche in einer Blickachse ausgehend von der Eingangstür steht. Gut erhalten ist weiterhin die Graft; auch der anschließende Zingel ist noch vorhanden, wenngleich dieser mangels Pflegemaßnahmen von austreibenden Ulmen überdeckt wird. Beides grenzt den Garten nach Westen und Süden hin ab, wohingegen nach Osten zum Wohnteil hin keine überkommene Trennung vorhanden ist. Erkennbar ist der Garten schließlich daran, dass es sich um eine nur teilweise mit Bäumen bestandene Freifläche in unmittelbarer Nachbarschaft des Gulfhauses K.-straße 1 handelt.

Soweit der Kläger demgegenüber unter Bezugnahme auf ein Privatgutachten vom 18. Februar 2013 meint, der Garten sei vollständig untergegangen, folgt der Senat dem nicht. Wenn das Gutachten ausführt, es gebe keine relevanten Zeugen einer historischen Gartennutzung mehr, steht dies bereits in Widerspruch zu der eigenen Feststellung, die Graft, der Zingel sowie die beiden Altbäume seien zu erhalten. Zudem lässt das Gutachten außer Acht, dass die Freifläche innerhalb des Bebauungszusammenhangs nach ihrer Lage, Größe und Form bereits für sich genommen den Eindruck eines Gartens vermittelt.

Ist das Grundstück demnach trotz des aufgrund mangelnder Pflege und der Jahreszeit weithin üppigen Bewuchses als Garten erkennbar, besteht eine erhaltenswerte Einheit mit dem Gulfhaus K.-straße 1. Der Garten steigert die Aussagekraft des Gulfhauses, weil sich an ihm - das betrifft den Ziergarten, aber auch die Gräfte und den Zingel - die Repräsentationsansprüche der wohlhabenden Bauern, aber auch die Notwendigkeit der Selbstversorgung - das betrifft den Nutzgarten - ablesen lassen. Mithin trägt er zum historischen Charakter der Anlage wesentlich bei.

Die vorstehende Einheit ist ihrerseits aus den Gründen des § 3 Abs. 2 NDSchG schützenswert. Der Senat nimmt insofern Bezug auf seine obigen Ausführungen; die städtebaulichen Gründe für den Erhalt der Einheit entsprechen denjenigen, die für den Erhalt des Gulfhauses selbst streiten. In städtebaulicher Hinsicht ist zu ergänzen, dass der Garten - in den Sommermonaten einen Rückschnitt der Gehölze vorausgesetzt - das Gulfhaus nach Westen hin freistellt und zu einer Sichtbarkeit von allen Seiten beiträgt. Das unterstreicht den Charakter als einer großzügigen Hofanlage. In historischer Hinsicht tritt hinzu, dass der Objekttyp des ländlichen Gartens bundesweit selten geworden ist und es sich um einen von nur vier entsprechenden Gärten im Landkreis Aurich handelt. Der so begründete Seltenheitswert streitet ebenfalls für das öffentliche Erhaltungsinteresse.

Der Einwand des Klägers, die Erhaltung des Gartens sei wirtschaftlich unzumutbar, ist für die Frage der Denkmaleigenschaft ohne Bedeutung. Die Grenzen der Erhaltungspflicht gemäß § 7 NDSchG sind in einem bau- bzw. denkmalrechtlichen Genehmigungsverfahren gemäß § 10 Abs. 1 und 4 NDSchG zu bestimmen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 i. V. mit § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des beigeladenen Landesamtes sind erstattungsfähig, weil es das Verfahren wesentlich gefördert hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. mit §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.