AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 17.12.2010 - 19 C 28/10
Fundstelle
openJur 2014, 28532
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Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, die im Hause E Straße Berlin, Vorderhaus, 2. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Korridor, Toilette mit Bad und Kellerraum geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2011 gewährt.

3. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 69,31 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.10. 2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.700,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe einer Wohnung sowie eine Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Die Klägerin ist seit dem 29. Oktober 2003 im Grundbuch von Luisenstadt als Eigentümerin des Erbbaurechts eingetragen. Der Beklagte ist seit 1972 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung.

Der Beklagte wurde durch Urteil des Landgerichts Berlin (62 S 361/07) vom 11. Februar 2008 zur Duldung des Anschlusses seiner Wohnung an die Fernwärme verurteilt. Am 5. März 2008 erfolgte der entsprechende Anschluss an die Fernwärme. Mit Schreiben vom 11. März 2008 verlangte die Klägerin von dem Beklagten einen monatlichen Heizkostenvorschuss in Höhe von 70,00 Euro. Für die Monate März 2008 bis April 2009 leistete der Beklagte keine Zahlungen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 6. Mai 2008 ließ der Beklagte die Zahlung eines Heizkostenvorschusses von 50,00 € monatlich ankündigen. Der Bescheid des JobCenters Berlin Friedrichshain-Kreuzberg vom 28. Oktober 2008 (Bl. 42 d.A.) wies als Kosten für Unterkunft und Heizung einen Betrag von 302,81 € aus. Dieser Betrag ist jedoch nicht unmittelbar an die Klägerin gezahlt worden. Vielmehr hat das JobCenter nach wie vor die ursprüngliche Bruttokaltmiete von 252,81 € an die Klägerin überwiesen und die 50,00 € für die Heizkostenvorauszahlung auf das vom Beklagten benannte Konto überwiesen. Ab 1. Juli 2009 zahlte der Beklagte den angekündigten Vorschuss, wobei er rückwirkend für Mai und Juni 2008 ebenfalls noch eine Zahlung von jeweils 50,00 € leistete. Offen blieben die Heizkostenvorschüsse für die Zeit von März 2008 bis April 2009. Legt man eine Vorschusspflicht von 70,00 € zugrunde, bestand ein Rückstand von 980,00 € (14 x 70,00 €), legt man die vom Beklagten seinerseits angekündigte Vorschusszahlung von 50,00 € zugrunde, bestand ein Rückstand von 700,00 € (14 x 50,00 €).

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2009 kündigte die Klägerin fristgemäß zum 31. Juli 2010 wegen schuldhafter Pflichtverletzung des Mietverhältnisses. Die Kündigung erfolgte im Namen der Gesellschafter der Klägerin,.

Die Gesellschafter der Klägerin klagten sowohl die Heizkostenvorauszahlung von monatlich 70,00 € als auch die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierungsmaßnahme Heizungseinbau in Höhe von 27,86 € monatlich ein. Mit Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 12. November 2009 (18 C 50/09) wurde der Beklagte sowohl zur Zahlung von Heizkostenvorschüssen in Höhe von monatlich 70,00 € als auch zur Zahlung eines Mieterhöhungsbetrages von monatlich 27,86 € verurteilt. Die diesbezügliche Berufung des Beklagten wurde mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 15. November 2010 zurückgewiesen (67 S 641/09). Aufgrund dieser Entscheidung betrug die Miete zumindest seit Februar 2009 350,67 €.

Mit dem Klageantrag zu 2) verlangt die Klägerin nunmehr eine restliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 69,31 € für den Monat Oktober 2010. Mit Mieterhöhung vom 27. Mai 2010 (Bl. 14 d.A.) verlangte die Klägerin nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen im Bad der Wohnung ab 1. August 2010 einen Modernisierungszuschlag von 69,31 €. Im März 2010 wurde das Bad des Beklagten nach Verpflichtung zur Duldung der Modernisierung durch das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (20 C 429/08) und einer bestätigenden Entscheidung des Landgerichts Berlin (67 S 185/09) eingebaut. Der Beklagte zahlte den geforderten Modernisierungszuschlag nicht. Nachdem die offenen Forderungen für August ganz und für September teilweise durch Aufrechnung erloschen sind, verlangt sie mit dem Klageantrag zu 2) den vollständigen Erhöhungsbetrag für Oktober 2010.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen,

1. die im Hause E Straße Berlin, 2. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Korridor, Toilette mit Bad und Kellerraum geräumt an die Klägerin herauszugeben,

2. an die Klägerin 69,31 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. August 2010 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen. Vorsorglich beantragt er, ihm eine geräumige Räumungsfrist zu gewähren.

Er trägt vor, er sei aufgrund des Bescheides des JobCenters Friedrichshain davon ausgegangen, dass ein Betrag in Höhe von 302,81 € monatlich an die Vermieterin gezahlt werde. Erst später habe sich herausgestellt, dass lediglich ein Betrag von 252,81 € an die Klägerin und 50,00 € direkt an ihn gezahlt worden seien. Dies sei ihm nicht aufgefallen, weil die Leistungen, die er beziehe nie ausreichen würden. Eine Zuvielzahlung von 50,00 € falle dabei nicht ins Gewicht. Außerdem könne er nicht mit Geld umgehen und habe deshalb einen Dritten gebeten, ihm die Leistungen "zuzuteilen”. Er ist der Auffassung, er habe aufgrund der Bewilligung von Prozesskostenhilfe in voller Höhe davon ausgehen können, dass seine Rechtsverteidigung hinsichtlich der Heizkostenvorschüsse Erfolg haben werde. Ein Verschulden könne ihm deshalb nicht zur Last gelegt werden. Außerdem habe die Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigung bereits gewusst, dass nach der Heizkostenabrechnung für 2008 die tatsächlichen Kosten wesentlich geringer gewesen seien, als die geforderten Vorschüsse.

Der Modernisierungszugschlag sei nicht gerechtfertigt, weil die Klägerin die Mieterhöhung nicht erklärt habe und die Rechnungen alle nicht auf die Klägerin ausgestellt seien. Außerdem sei der Heizkörper anders als angekündigt an den Heizkörper in der Küche angeschlossen worden und die Kosten seien höher ausgefallen als angekündigt. Die Rechnung der Fa. S. enthalte Pauschalpositionen und sei nicht prüffähig.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegen den Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung E Straße Berlin, Vorderhaus, 3. OG links, gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu (1.) sowie ein Anspruch auf Zahlung eines Modernisierungszuschlags in Höhe von 69,31 € gemäß §§ 535 Abs. 2, 559, 559b BGB zu (2.)

1. Der Beklagte ist verpflichtet, die gemietete Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB an die Klägerin zurückzugeben. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin zum 31. Juli 2010 beendet worden.

Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten ist die Kündigung wirksam. Zwar ist sie nicht im Namen der Klägerin, sondern namens und in Vollmacht der beiden Gesellschafter ausgesprochen worden. Dies ändert jedoch an der Wirksamkeit der Kündigung nichts. Denn auch im Falle einer teilrechtsfähigen GbR sind die Gesellschafter nicht gehindert, die der Gesellschaft als Vermieterin zustehenden Rechte als Gesellschafter persönlich im Wege der Streitgenossenschaft geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 29.01.2001 - II ZR 331/00; OLG Dresden, Beschluss vom 16.08.2001 - 23 W 916/01; LG Berlin, Urteil vom 15.11.2010 - 67 S 641/09).

Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies ist unter Berücksichtigung aller Umstände im vorliegenden Fall zu bejahen.

Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist unzweifelhaft jedenfalls dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, zitiert nach juris; Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.

Der Beklagte hatte zum Zeitpunkt der Kündigung am 5. Oktober 2009 unstreitig keine Heizkostenvorauszahlungen für die Monate März 2008 bis einschließlich April 2009 (14 x 70,00 € = 980,00 €) geleistet. Er hat mithin seine mietvertraglichen Pflichten - die Zahlung von Heizkostenvorschüssen - über einen erheblichen Zeitraum hinweg nicht erfüllt.

Eine wirksame Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt jedoch ein Verschulden des Mieters voraus. Verschulden ist dem Beklagten jedoch im vorliegenden Fall zumindest zum Zeitpunkt der Kündigung zur Last zu legen. Denn er wusste spätestens seit dem Zeitpunkt der Klageerhebung im Verfahren 18 C 50/09, dass die Heizkostenvorauszahlungen überhaupt nicht geleistet worden sind. Es kann deshalb dahinstehen, ob der Beklagte auch für das Verschulden des JobCenters Berlin Friedrichshain-Kreuzberg gemäß § 278 BGB einzustehen hat. Auch wenn in dem Bescheid vom 28.10.2008 (Bl. 42 d.A.) eine direkte Zahlung für Unterkunft und Heizung von 302,81 € aufgeführt ist, wusste der Beklagte spätestens seit der Zustellung der Klage, dass keinerlei Vorschüsse geleistet worden sind. Spätestens ab diesem Zeitpunkt oblag es ihm, den Verbleib der angekündigten Zahlungen zu klären und dafür Sorge zu tragen, dass diese unverzüglich an die Klägerin gezahlt werden. Dies hat der Beklagte jedoch unterlassen. Insoweit kann den Beklagten auch nicht entlasten, dass er "nicht mit Geld umgehen kann” und die Verfügung über seine Mittel einem Dritten übertragen hat. Denn hier haftet der Beklagte unzweifelhaft nach § 278 BGB auch für das Verschulden des Dritten. Angesichts der auch von dem Beklagen betonten "Knappheit der Mittel” muss dem Verfügungsberechtigten eine zusätzliche Zahlung von 50,00 € monatlich aufgefallen sein. Selbst wenn man keine erhöhten Anforderungen an die Verfolgung von Kontobewegungen stellt, gehört ein Abgleich von den zu erwartenden Zahlungen laut Bescheid und den tatsächlich erfolgten Zahlungen auf das Konto zu den Mindestanforderungen, die an einen Leistungsempfänger zu stellen sind. Dies gilt umso mehr, wenn - wie im vorliegenden Fall - begründeter Anlass zu einer Überprüfung besteht, weil der Vermieter im Klageverfahren vorträgt, dass Zahlungen nicht geleistet worden sind.

Auch die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Verfahren 18 C 50/09 kann das Verschulden des Beklagten nicht in Frage stellen. Denn die Bewilligung von Prozesskostenhilfe setzt gemäß § 114 ZPO neben der persönlichen und wirtschaftlichen Bedürftigkeit nur voraus, dass die Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und nicht mutwillig erscheint. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Rechtsverteidigung sicher Erfolg haben wird und der Beklagte sich - bereits zum Zeitpunkt der Bewilligung von Prozesskostenhilfe - darauf "verlassen” kann. Denn dann wäre die Durchführung des Klageverfahrens obsolet.

Gemäß § 721 Abs. 1 ZPO war dem Beklagten eine Räumungsfrist zu bewilligen, deren Dauer bis zum 28. Februar 2011 das Gericht für angemessen erachtet, damit er eine Ersatzunterkunft finden und den bevorstehenden Umzug vorbereiten kann.

2. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Zahlungsanspruch in Höhe von 69,31 € gemäß §§ 535 Abs. 2, 559, 559 b) BGB für den Monat Oktober 2010 zu. Auch insoweit gelten die Ausführungen unter 1) für die Geltendmachung des Erhöhungsbetrages aufgrund Modernisierung durch die persönlich haftenden Gesellschafter der Klägerin. Diese berührt die Wirksamkeit der Mieterhöhung nicht. Die Mieterhöhungserklärung genügt auch den Anforderungen der §§ 559, 559b BGB. Die Klägerin hat 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umgelegt (§ 559 Abs. 1 BGB) und die Kosten der baulichen Maßnahmen für alle Wohnungen angemessen auf die einzelne Wohnung verteilt (§ 559 Abs. 2 BGB). Soweit der Beklagte vorträgt, dass die Heizung anders angeschlossen wurde als vorgesehen, hat dies keinen Einfluss auf die geltend gemachte Erhöhungserklärung. Denn die Klägerin muss nur die voraussichtlichen Arbeiten ankündigen. Dass der nunmehr durchgeführte Anschluss den Beklagten in irgendeiner Weise behindert oder beeinträchtigt, hat der Beklagte nicht vorgetragen. Soweit er beanstandet, dass die Rechnungen nicht auf die Klägerin, sondern auf die vertretende Hausverwaltung ausgestellt sind, führt auch dies nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Denn die Hausverwaltung war unwidersprochen entsprechend bevollmächtigt. Nähere Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei Herrn S. um einen Angestellten der klägerischen Hausverwaltung handelt, hat der Beklagte gleichfalls nicht vorgetragen. Der in der Rechnung vom 23.04.2010 erkennbare Schreibfehler ist unbeachtlich. Zwar ist in der Rechnung das 3. OG genannt, sie bezieht sich aber unzweifelhaft auf den Beklagten und dieser hat auch nicht vorgetragen, dass die abgerechneten Arbeiten bei ihm nicht durchgeführt wurden. Auch die pauschalierte Abrechnung von Teilarbeiten in der Rechnung vom 23.04.2010 ist nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich, warum diese Abrechnung nicht prüffähig sein sollte. Der Beklagte konnte doch die gesamten Arbeiten in seiner Wohnung verfolgen und könnte demnach aus eigener Kenntnis vortragen, ob abgerechnete Arbeiten nicht vorgenommen worden sind. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB hat die Klägerin die Erhöhung auch in Textform ordnungsgemäß erklärt. Insoweit schuldete der Beklagte die erhöhte Miete seit dem 1. August 2010, denn der verlangte Erhöhungsbetrag weicht nicht mehr als 10 % von dem angekündigten Betrag ab. Eine Fristverlängerung gemäß § 559b Abs. 2 BGB kommt mithin nicht in Betracht.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 2 Nr. , 288 BGB. Der weitergehende Zinsanspruch war abzuweisen, weil die Klägerin nunmehr nicht mehr den offenen Modernisierungszuschlag für August 2010 geltend macht, sondern den für Oktober 2010. Dieser wird jedoch erst zum 3. Werktag im Oktober fällig, so dass Verzug erst am 6. Oktober 2010 eingetreten ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO.

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