LG Dortmund, Urteil vom 31.01.2013 - 17 S 103/12
Fundstelle
openJur 2014, 2855
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Tenor

Auf die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten wird das am 08.03.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bielefeld unter Zurückweisung der Berufung und der Anschlussberufung im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 3 gefasste Beschluss hinsichtlich der Genehmigung der Abrechnung für das Jahr 2009 wird insoweit für ungültig erklärt, als dass die Jahresabrechnung im Hinblick auf die Darstellung der Instandhaltungsrücklage genehmigt worden ist.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 3 gefasste Beschluss hinsichtlich der Entlastung der Verwaltung wird für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt dass der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7 c gefasste Beschluss nichtig ist, soweit er die Sanierung der Kelleraußentür betrifft. Die Klage wird hinsichtlich der Anfechtung des auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 gefassten Beschlusses zu TOP 7 c) insoweit abgewiesen, als er die Sanierung des Kellerhalses und der Kelleraußentreppe einschließlich Erneuerung des Geländers (nicht der Kelleraußentür) betrifft.

Es wird festgestellt, dass der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7 d) gefasste Beschluss nichtig ist.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7 e) gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7 g) gefasste Beschluss nichtig ist.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7 h) gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 gefasste Beschluss zu TOP 7 i) wird für ungültig erklärt.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 gefasste Beschluss zu TOP 7 j) wird für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz und zweiter Instanz tragen die Beklagten zu 55%, die Klägerin zu 45%.

Das Urteil ist - hinsichtlich der Kostenentscheidung - vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien bleibt nachgelassen, die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des gegen sie zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, soweit nicht die Gegenseite vor Beginn der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit geleistet hat.

Die Revision wird zugelassen, soweit die Frage der Auslegung von § 7 der vorliegenden Gemeinschaftsordnung in Hinblick auf die Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Austausch der Fenster in der Wohnung Nr. 3 (= TOP 7 g), der Garagenausgangstür zur Wohnung Nr. 1 (= TOP 7 d) und der Kellerausgangstür (TOP 7 c) betroffen ist.

Gründe

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T-straße ... in C.

Die Teilungserklärung der WEG enthält unter § 7 u.a. folgende Regelung:

"Instandhaltung und Versicherungen

(1) Jeder Gemeinschafter hat die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum, oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, und zwar auf eigene Kosten (...).

(2) Diese Verpflichtung umfasst insbesondere: (...)

a) Die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen des Farbanstriches der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster;

(...)

(4) Die Wohnungseigentümer dürfen an der äußeren Gestaltung des Gebäudes keine Änderungen vornehmen. Veränderungen an der Außenfassade, der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren unterliegen einem Beschluss der Wohnungseigentümer mit 2/3 Mehrheit.

Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt auch über sonstige Veränderungen."

Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung wird auf Bl. 19 ff. der Akte verwiesen.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss am 27.04.2000, den Kellerhals instand zu setzen. Dieser führt zum im Sondereigentum der Beklagten zu 1.) gehörenden Kellerraum. 2010 wurden verschiedene Kostenvoranschläge über die Kosten für die Sanierung des Kellerhalses und der Kelleraußentreppe einschließlich des Geländers eingeholt. Zur weiteren Darstellung der Angebote im Einzelnen wird auf Bl. 59 ff. der Akte verwiesen.

Es kam zu Rissbildungen in der Fassade und der Garage Nr. 2, welche im Rahmen einer Begehung von Herrn P von der Firma Gebr. P2 Bauunternehmen GmbH in Augenschein genommen wurde. Herr P empfahl, eine Rissüberbrückung am Gebäude zu veranlassen, wenn das Objekt insgesamt malermäßig überarbeitet werde.

Am 20.08.2010 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf welcher über die Beschlüsse zu TOP 2 bis 7 k) abgestimmt wurde.

Zu TOP 6 a lehnten die Eigentümer mehrheitlich die von der Klägerin begehrte Begutachtung und Entfernung der Risse in der Fassade sowie der Garage Nr. 2 ab.

Zu TOP 7 c beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Instandsetzung von Kellerhals,- außentreppe, und -geländer gemäß Angebot der Fa. P2 sowie der Kellerausgangstür, wobei über die Auftragsvergabe nach Einholung weiterer Angebote auf einer weiteren Versammlung entschieden werden sollte.

Zu TOP 7 d beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Auswechslung der Nebenausgangstür der zum Teileigentum der Wohnung Nr. 1 gehörenden Garage auf Kosten der Instandhaltungsrücklage.

Zu TOP 7 g und h genehmigten die Eigentümer mehrheitlich nachträglich den Austausch der Fenster in Wohnung Nr. 3 und beschlossen eine Erstattung der hierfür seitens des Beklagten zu 2.) verauslagten Kosten.

Zu TOP 7 i und j lehnten die Eigentümer mehrheitlich den Antrag der Klägerin ab, eine Verstärkung der Stromversorgung ihrer Wohnung zu genehmigen.

Hinsichtlich des weiteren Inhalts der Beschlüsse sowie der Abstimmungsergebnisse wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010, Bl. 36 ff. d.A. verwiesen.

Mit ihrer am 13.09.2010 bei Gericht eingegangenen Klage hat die Klägerin die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu den TOP 3, 6a, 7a, 7c, 7d, 7e, 7g, 7h, 7i und 7j angefochten.

Sie hat erstinstanzlich beantragt,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu den Tagesordnungspunkten 3, 3, 6a, 7a, 7c, 7d, 7e, 7g, 7h, 7i und 7j für ungültig zu erklären.

Die Beklagten haben erstinstanzlich beantragt,

die Klage abzuweisen.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht die Beschlüsse zu TOP 3, 7 e, 7 h für (teilweise) ungültig, die Beschlüsse zu 7 c, 7 d, und 7 g für (teil-)nichtig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Hinsichtlich der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung wird auf das Urteil des Amtsgerichts vom 08.02.2012, Bl. 114 ff. d. A. Bezug genommen.

Mit der Berufung wendet sich die Klägerin gegen die Abweisung der Klage bezüglich der Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 6 a), 7 i) und j).

Die Klägerin ist der Ansicht:

TOP 6 a: Es könne ihr, der Klägerin, als Laie nicht vorgeworfen werden, dass sie den Beschlussantrag so formuliert habe, dass er auf Begutachtung und Entfernung der Risse gerichtet gewesen sei. Es könne nicht zu ihren Lasten gehen, dass die Verwalterin versäumt habe, den Antrag neu zu formulieren.

TOP 7 i und j: Das Amtsgericht habe die Versagung der Verstärkung der Stromversorgung zu Unrecht als ordnungsgemäß gewertet und verkannt, dass ein Eigentümer eine Beschlussfassung zu einer baulichen Veränderung verlangen könne, wenn keine optische Beeinträchtigung vorliege, was bei der Verlegung der Leitungen auch nicht der Fall sei. Einzige optische Veränderung sei der Kabelkanal im Kellerabgang, ansonsten sollten die Kabel unter Putz laufen. Auch bei einer Abwägung der Interessen der Eigentümer hätten die Beklagten die Verlegung zu dulden.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Bielefeld - 5 c 824/10 - teilweise abzuändern und die auf der Eigentümerversammlung vom 20. August 2010 zu TOP 6 a), 7 i) und 7 j) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen

sowie im Wege ihrer rechtzeitig eingelegten Anschlussberufung

die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Bielefeld - 5 C 824/10 - hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse gemäß TOP 7 c), 7d), 7g) und 7h) zurückzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht:

TOP 6 a): Der angefochtene Beschluss halte sich im Rahmen des den Eigentümern eingeräumten Ermessens bezüglich des "Ob" und "Wie" einer Instandsetzungsmaßnahme, insbesondere habe kein Notfall vorgelegen. Im Übrigen treffe auch die Hilfserwägung des Amtsgerichts zur Unklarheit der Anträge zu.

TOP 7 i) und j): Zur Verlegung der Kabel habe die Klägerin bereits einmal die Treppenstufe durchbohrt, so dass im Treppenhaus erkennbar das Kabel aus dem Loch der Stufe austreten werde, eine solche optische Beeinträchtigung sei nicht zumutbar. Auch eine Abwägung der gegenseitigen Interessen könne nicht zugunsten der Klägerin ausfallen. Die Notwendigkeit einer Verstärkung der Stromversorgung werde bestritten.

Zur Anschlussberufung (TOP 7c), 7d), 7 g) und 7h):

Bei der Auslegung von § 7 der Teilungserklärung habe das Amtsgericht die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 02.03.2012 (NJW 2012, 1722) verkannt. Aus dieser ergebe sich, dass ein Austausch der Fenster nicht dem Sondereigentümer, sondern der Gemeinschaft der Eigentümer einschließlich der Kostentragungspflicht obliege. Ferner umfasse Instandhaltung und Instandsetzung zwar grundsätzlich auch einen Austausch, nicht jedoch bei der hier vorliegenden differenzierten Regelung, bei deren Auslegung sich ergebe, dass sie keine eindeutige Abweichung von § 5 Abs. 2 WEG enthalte, so dass es bei der Erneuerungs- und Kostentragungspflicht der Gemeinschaft verbleibe. Der Gemeinschaft fehle daher nicht die Kompetenz, derartige klarstellende Beschlüsse zu fassen.

Auch im Übrigen entspreche der Beschluss zu 7 c) ordnungsgemäßer Verwaltung. Wie substantiiert vorgetragen worden sei, seien die Äußerungen des Sachverständigen Obermann einer sachverständigen Äußerung gleichzusetzen.

Aus den genannten Gründen sei auch der Beschluss zu TOP 7d nicht nichtig, ebenso wenig wie der zu TOP 7 g). Der Beschluss zu TOP 7 h) stelle eine konsequente Umsetzung der gesetzlichen Grundregel aus § 5 Abs. 2 WEG dar und entspreche daher ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Klägerin ist zur Anschlussberufung (TOP 7c), 7d), 7 g) und 7h) der Auffassung, das Amtsgericht habe § 7 der Teilungserklärung (=TE) zutreffend ausgelegt. Im Gegensatz zu der der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Gemeinschaftsordnung handele es sich um eine eindeutige Regelung, die es erlaube, von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abzuweichen. Hier sei nur die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster der Eigentümergemeinschaft zugewiesen, nicht jedoch die Fenster einschließlich Außenanstrich und Verglasung. Überdies hätten die Eigentümer mit § 7 Abs. 4 TE hier eine gesonderte Regelung zur Sicherstellung der einheitlichen Außenansicht getroffen.

Der Beschluss zu 7d) sei nichtig, da eine eindeutige Zuweisung an den jeweiligen Wohnungseigentümer vorliege, somit keine Auslegung möglich sei.

Auch der Beschluss zu TOP 7c) sei nichtig bzw. ungültig. Äußerungen eines Bauunternehmers in einem Begehungstermin ersetzten kein Gutachten.

Zur weiteren Darstellung des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, die überreichten Schriftsätze und die zu den Akten gelangten Unterlagen Bezug genommen. Die Beigeladene ist dem Rechtsstreit nicht beigetreten.

II.

Die Berufung und die Anschlussberufung sind jeweils zulässig, aber nur teilweise begründet.

1. Die Berufung ist begründet, soweit die Entscheidung des Amtsgerichts zu TOP 7 i) und j) angegriffen wird.

a) TOP 7 i) und j)

Die Berufung ist begründet, soweit die Klägerin begehrt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7 i und j für ungültig zu erklären.

Die Kammer schließt sich der Auffassung des Amtsgericht an, dass es sich bei der von der Klägerin begehrten Verstärkung der Stromversorgung ihrer Wohnung um eine bauliche Veränderung handelt, welche über die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, § 22 WEG. Die Maßnahme bedarf damit der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, soweit diese dadurch über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Letzteres kann jedoch auf Grundlage des Parteivortrags nicht erkannt werden. Zutreffend hat bereits das Amtsgericht festgestellt, dass ein zusätzlicher Kabelkanal im Keller keine erhebliche optische Beeinträchtigung darstellt, weil der optischen Gestaltung des Kellers geringe Bedeutung zukommt.

Entgegen der Annahme des Amtsgerichts stellt allerdings auch die Durchbohrung der Treppenstufe keinen erheblichen Nachteil im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar. Erhebliche Nachteile durch die Veränderung der äußeren Gestaltung der Wohnungseigentumsanlage liegen nicht bereits deshalb vor, weil die bauliche Veränderung überhaupt sichtbar ist (Jennißen, 3. Auflage, WEG, § 22, Rn. 32 - Hogenschurz). Ein Nachteil erfordert vielmehr, dass die bauliche Veränderung das optische Bild wesentlich verändert (Jennißen, a.a.O.). In der reinen Durchbohrung einer Treppenstufe zwecks Durchführung einer Stromleitung liegt keine wesentliche Veränderung des optischen Bilds. Auch die weitere Kabelführung stellt keinen erheblichen optischen Nachteil dar, wenn die Verlegung der Leitungen - wie von der Klägerin ausdrücklich angekündigt - unter Putz erfolgt.

Da die geplante bauliche Veränderung somit die Rechte der Wohnungseigentümer nicht in der in § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Weise beeinträchtigt, bedarf sie keiner Zustimmung, § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG. Die Klägerin ist also berechtigt, ihre Stromversorgung auf eigene Kosten in der bezeichneten Weise zu verstärken, ohne dass es auf die Frage ankommt, ob ihre derzeitige Stromversorgung ausreicht.

Die Tatsache, dass es somit keiner Anfechtung des ablehnenden Beschlusses bedurfte, weil die Erteilung der Zustimmung nicht erforderlich war, lässt das Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin für den ablehnenden Beschluss zu TOP 7 i und j nicht entfallen, da es ihr nur so möglich war, die Frage, ob eine optische Beeinträchtigung vorliegt, gerichtlich klären zu lassen, ohne Gefahr zu laufen, dass der ablehnende Beschluss bestandskräftig wird.

Im Übrigen ist die Berufung unbegründet.

b) TOP 6 a)

Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass der Beschluss zu TOP 6 a ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Zuzugeben ist der Klägerin zwar, dass auf den eingereichten Lichtbildern eine Rissbildung an der Garagenwand deutlich erkennbar ist. Jedoch ist es für einen Laien nicht ohne Hinzuziehung sachverständiger Hilfe feststellbar, ob es sich bei den Rissen lediglich um optische Mängel handelt, die keiner sofortigen Reparatur bedürfen, sondern bei der nächsten Fassadenerneuerung überbrückt werden sollen, oder ob durch die Risse in unmittelbarer Zukunft Folgeschäden an der Bausubstanz entstehen. Aus diesem Grund war die Durchführung eines zweistufigen Verfahrens geboten, d.h. erst die Klärung der Frage, ob eine umgehende Sanierung notwendig ist, und dann (je nach Ergebnis) ein Beschluss über das "wie" der Sanierung (vgl. dazu Jennißen, a.a.O., § 21, Rn. 76 - Heinemann). Eine derartige Vorgehensweise mag zwar von der Klägerin beabsichtigt gewesen sein. Dies hat jedoch nicht ausreichend Ausdruck in der Formulierung des Beschlusses gefunden. Auf die Ausführungen des Amtsgerichts wird Bezug genommen. Soweit die Klägerin mit der Berufung vorbringt, die Verwalterin habe versäumt, auf eine sachgerechte Formulierung des Antrags hinzuwirken, kann dahinstehen, ob dieser seitens der Beklagten bestrittene Vortrag zutrifft. Zwar hat der Versammlungsvorsitzende, d.h. regelmäßig der Verwalter, für klare und eindeutige Formulierung von Beschlussanträgen zu sorgen und gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG Maßnahmen für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen, jedoch ist dies für den hier zu entscheidenden Fall letztlich unerheblich, da eine mögliche Pflichtverletzung der Verwaltung nicht zur Aufhebung der Beschlüsse führen, sondern allenfalls eine Haftung der Verwaltung begründen würde (vgl. Urteil der Kammer vom 07.09.2012 zum Az. 17 S 104/12 - m.w.N.).

2. Die Anschlussberufung ist teilweise begründet, soweit die Entscheidung des Amtsgerichts zu TOP 7 c) angegriffen wird.

a) TOP 7 c)

Zu Recht geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass zu Punkt 7 c) ein Beschluss über die Instandsetzung des Kellerhalses und der Kelleraußentreppe gefasst worden ist, wobei ebenfalls beschlossen wurde, dass die Kosten zu Lasten der Instandhaltungsrücklage gehen. Lediglich die konkrete Auftragsvergabe sollte einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vorbehalten bleiben.

(1) Kelleraußentür

Soweit das Amtsgericht des Weiteren ausführt, die Beklagte zu 1.) sei gemäß § 7 Abs. 2 b) der Teilungserklärung für die Instandsetzung der in ihrem Sondereigentum stehenden Kellertür zuständig, ist auch dies zutreffend. In § 7 Abs. 2 b) der Teilungserklärung ist die Instandhaltung der Türen einschließlich Rahmen und Verglasung dem jeweiligen Sondereigentümer zugewiesen, ausgenommen werden lediglich die Farbanstriche der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren. Selbst bei Auslegung dieser Regelung der Teilungserklärung im Lichte der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2012 (NJW 2012, 1722) gelangt man nicht zu einer Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft für die Kellerau0entür. Wie sich aus dem systematischen Zusammenhang der in § 7 Abs. 2 b) enthaltenen Regelung in der Teilungserklärung mit § 7 Abs. 4 ergibt, hat die Gemeinschaft sich zur Sicherstellung eines einheitlichen Erscheinungsbildes die Entscheidung über den Anstrich der Wohnungsabschlusstüren der Gemeinschaft vorbehalten. Dies gilt jedoch nicht für die laut Aufteilungsplan einzige Kelleraußentür, welche überdies - wie auf dem Foto Bl. 103 d.A. ersichtlich - in den allein von der Beklagten zu 1.) genutzten Garten führt, so dass die Fassadengestaltung von ihrem Austausch unberührt bleibt.

Die Eigentümergemeinschaft war demnach nicht befugt, den Austausch der Tür auf Kosten der Instandhaltungsrücklage zu beschließen, da dies gegen § 7 TE verstößt. Der ohne Beschlusskompetenz gefasste Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu TOP 7 d) ist damit teilweise nichtig.

(2) Kellerhals und -treppe

Nicht zuzustimmen ist hingegen den Ausführungen des Amtsgerichts zur Ungültigkeit des Beschlusses über die Sanierung von Kellerhals und Kellertreppe einschließlich Geländer. Der Beschluss über das "Ob" der Instandsetzung des Kellerhalses und der Kellertreppe entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, ist die Instandsetzung in diesem Bereich der Gemeinschaft der Eigentümer zugewiesen, da sich Kellerhals und Kellertreppe nicht "im", sondern "am" Bereich des Sondereigentums der Beklagten zu 1.) befinden. Auch wurde das geforderte zweistufige Beschlussverfahren (1."Ob" u. 2. "Wie" der Instandsetzung) insoweit eingehalten worden.

Im Rahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums muss sowohl die Entscheidung, ob eine Instandsetzungsmaßnahme erfolgen soll, als auch deren konkret beschlossene Umsetzung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (Jennißen, a.a.O., § 21, Rn. 75 - Heinemann). Dies ist der Fall, wenn die beschlossenen Maßnahmen sich bei einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der Gemeinschaft ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit als vertretbar erweisen (BayOLG, ZMR 2004, 607; Jennißen, a.a.O. § 21, Rn. 65 - Heinemann).

Nach Auffassung der Kammer ist die Entscheidung hinsichtlich des "Ob" der Instandsetzung von Kellerhals und -treppe vertretbar. Denn es ist laut Angaben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 11.01.2013 unstreitig, dass der Kellerhals an sich sanierungsbedürftig ist, bestritten wird lediglich Sanierungsbedürftigkeit der Treppe und des Geländers (vgl. auch Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.06.2011, Bl. 148 d.A.). Die Instandsetzung des Kellerhalses stellt aber den größten Teil der von der Eigentümergemeinschaft beabsichtigten Sanierung in diesem Bereich dar.

Hinsichtlich der Treppe ist bereits fraglich, wie der Kellerhals grundlegend ohne Austausch der Treppe saniert werden soll. Darüber hinaus belaufen sich die Kosten für das Herstellen der Teppenstufen-Auflagen und Liefern und Verlegen der Betonfertigstufen laut Angebot der Fa. P2 auf 1.033,50 Euro netto (=1.229,86 Euro brutto), Bl. 59 d.A.. Dies fällt gegenüber den insgesamt von der Fa. P2 veranschlagten Kosten für die Sanierung des Kellerhalses i. H. v. von 12.134,43 Euro (bzw. 7.628,77 Euro laut Angebot Breese, Bl. 62 d.A.) nicht erheblich ins Gewicht. Das Geländer soll ausweislich des Kostenvoranschlags der Fa. W 1.981,35 Euro kosten (Bl. 61 d.A.). Ist aber der Kellerhals unstreitig sanierungsbedürftig, so ist es zumindest vertretbar, im Rahmen der Sanierung dieses Teils auch Treppe und Geländer im Rahmen einer Gesamterneuerung instand zu setzen. Der Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Durchführung von Instandhaltungsarbeiten ist nicht bereits dann überschritten, wenn über die erforderliche Sanierung hinaus weitere Arbeiten vergeben werden, die zwar noch nicht zwingend notwendig, aber doch vertretbar sind (Jennißen, a.a.O., § 21, Rn. 76 - Heinemann; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 766). Es kann damit dahinstehen, ob die "Begutachtung" durch Herrn P zur Feststellung der Sanierungsbedürftigkeit der Treppe ausreicht, wogegen allerdings aus den vom Amtsgericht genannten Gründen Bedenken bestehen.

Die Teilnichtigkeit des Beschlusses zu TOP 7 c (hinsichtlich der Kellertür) erfasst nicht den Beschlussteil hinsichtlich der Sanierung von Kellertreppe/-hals. Soweit die Nichtigkeit eines Beschlusses nur einen abgrenzbaren Teil eines einheitlichen Beschlusses betrifft, kommt § 139 BGB mit der Folge zur Anwendung, dass der übrige Teil wirksam bleibt, wenn er als selbständige Regelung Bestand haben kann (Jennißen, a.a.O., § 23, Rn. 117 - Elzer -m.w.N.). Dies ist hier der Fall. Die Eigentümer hätten auch über das "Ob" der Instandsetzung von Kellerhals, -treppe und Geländer ohne Einbeziehung der Kelleraußentür entscheiden können und dies wohl in Kenntnis der fehlenden Kompetenz für diesen Teil des Beschluss mutmaßlich auch getan.

Im Übrigen ist die Anschlussberufung unbegründet.

b) TOP 7 d)

Es wird auf die Ausführungen zu TOP c und die zutreffenden und ausführlichen Feststellungen des Amtsgerichts zur Nichtigkeit des Beschlusses über den Austausch der Nebenausgangstür der Garage Bezug genommen. Soweit die Berufung sich demgegenüber auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2012 stützt, trägt dies nicht. Denn hinsichtlich der Garagennebenausgangstür kommt eine Zuweisung der Beschlusskompetenz zur Wohnungseigentümergemeinschaft zwecks Sicherstellung einer einheitlichen Fassadengestaltung nicht in Betracht, da diese Tür für den einheitlichen Gesamteindruck der Fassade nicht maßgeblich ist (vgl. auch Ausführungen zu TOP 7 c).

c) TOP 7g).

Zu Recht geht das Amtsgericht von einer Nichtigkeit des zu TOP 7 g) gefassten Beschlusses über die Genehmigung des Austauschs der Fenster in der Wohnung des Beklagten zu 2.) aus. Der Gemeinschaft fehlte insoweit die Beschlusskompetenz.

Dies ergibt sich bei Auslegung der Teilungserklärung für den vorliegenden Einzelfall.

§ 7 Abs. 2 b) der Teilungserklärung verpflichtet den jeweiligen Sondereigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster seiner Wohnung. Dies umfasst nach Überzeugung der Kammer auch den Austausch der Fenster, sofern es sich um einen Austausch bei grundsätzlicher Beibehaltung der vorhandenen Gestaltung handelt, welcher nicht mit einer wesentlichen Veränderung der Fassadengestaltung einhergeht.

Der Wortlaut von § 7 Abs. 2 b) der Teilungserklärung spricht für eine Kompetenz des jeweiligen Sondereigentümers zum Fensteraustausch und damit gegen eine solche der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 02.03.2012 ausführt, umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung im gesetzlichen Sprachgebrauch auch einen Austausch (BGH NJW 2012, 1722).

Die Auslegung von § 7 Abs. 2 b) der Teilungserklärung nach ihrem Sinn und Zweck unter Berücksichtigung des Gesamtzusammenhangs ergibt ebenfalls, dass für einen Fensteraustausch, welcher der Instandsetzung dient und nicht mit einer deutlich erkennbaren Fassadenumgestaltung verbunden ist, der Sondereigentümer zuständig sein soll. Dies lässt sich insbesondere den Regelungen der Teilungserklärung in ihrer Gesamtschau entnehmen. Denn § 7 Abs. 4 der Teilungserklärung verbietet den Wohnungseigentümern ausdrücklich, an der äußeren Gestaltung Änderungen vorzunehmen und sieht für Veränderungen an der Außenfassade, den Fenstern und Wohnungsabschlusstüren einen Beschluss mit 2/3 Mehrheit vor. Dies zeigt, dass die Eigentümergemeinschaft sich lediglich insoweit die Kompetenz zum Fensteraustausch vorbehalten wollte, als es um eine Veränderung der Gestaltung ging, nicht jedoch um eine reine Instandsetzung bei grundlegender Beibehaltung der vorhandenen Gestaltung.

Dem steht das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2012 nicht entgegen. Darin hat der Bundesgerichtshof zwar die Auffassung vertreten, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft, welche sich zur Sicherstellung einer einheitlichen Außenansicht in der Teilungserklärung die Kompetenz zur Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen vorbehalten hat, erst recht für die Entscheidung über die vollständige Erneuerung der Fenster zuständig ist, da ein Austausch der Fenster die Außenansicht in gleichem oder stärkeren Maße beeinflussen kann als ein Anstrich (BGH NJW 2012, 1722).

Dies gilt jedoch nicht, wenn feststeht, dass durch den Austausch der Fenster die Außenansicht nicht verändert wird, da es nur um eine Instandsetzung unter grundlegender Beibehaltung der vorhandenen Gestaltung geht. Dies ist vorliegend der Fall. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, welche mit der Anschlussberufung nicht angegriffen werden, ist eine Veränderung der Gestaltung der Außenfassade durch den bereits erfolgten Fensteraustausch weder vorgetragen noch ersichtlich.

d). TOP 7h)

Der zu TOP 7 h) gefasste Beschluss über die Erstattung der Kosten für den Austausch der Fenster in der Wohnung des Beklagten zu 2.) ist ungültig. Dieser Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er nicht mit den Vorgaben der Teilungserklärung im Einklang steht.

Da nach den Ausführungen zu TOP 7 g) der Beklagte zu 2.) gemäß § 7 Abs. 2 b) der Teilungserklärung für den Austausch der Fenster zuständig war, muss er auch die Kosten dafür tragen. Dies ergibt sich aus § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung, die vorsieht, dass der Gemeinschafter Teile, welche in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten instandzusetzen hat.

Zwar steht der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich die Beschlusskompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu. Ein derartiger Beschluss hätte allerdings gemäß § 16 Abs. 4 WEG einer ¾ Mehrheit bedurft und überdies vor Durchführung der Maßnahme gefasst werden müssen (vgl. Jennißen, a.a.O., § 16, Rn. 68, 74 - Jennißen). Auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts wird Bezug genommen.

Die Revision wird zugelassen, soweit die Frage der Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Austausch der Fenster in der Wohnung Nr. 3 (=TOP 7 g), der Garagenausgangstür zur Wohnung Nr. 1 (=TOP 7 d) und der Kellerausgangstür (TOP 7 c) betroffen ist Die Revision wird gemäß §§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO insoweit zugelassen, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung - insbesondere angesichts des Urteils des Bundesgerichtshofs 02.03.2012 (V ZR 174/11) - eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92 ZPO. Die Klägerin unterliegt in der ersten Instanz mit der Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 3 (= teilweise im Hinblick auf 7a), 6a) 7c) (teilweise), die Beklagten im Übrigen. Die Berufung der Klägerin ist im Hinblick auf TOP 6 i) und j) begründet, im Hinblick auf die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 6a) unterliegt sie. Die Anschlussberufung der Beklagten ist bzgl. TOP 7c) teilweise begründet, im Hinblick auf TOP 7 d), g) und h) unbegründet. Aus dem teilweisen Unterliegen bzw. Obsiegen der Parteien in der jeweiligen Instanz ergibt sich die errechnete Kostenquote.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 8.421,78 Euro festgesetzt (= 2.250,00 Euro zuzüglich 6.171,78 Euro Kosteninteresse Anschlussberufung). Der Streitwert für die erste Instanz wird 9.316,62 Euro festgesetzt.