VG Augsburg, Urteil vom 10.10.2013 - Au 5 K 10.2056
Fundstelle
openJur 2014, 2640
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Erstattungsansprüche im Zusammenhang mit einem öffentlich-rechtlichen Vertrag;Wirksamkeit/Unwirksamkeit des Vertrages;Vertraglicher Vertragsanpassungsanspruch (salvatorische Klausel);Gesetzlicher Vertragsanpassungsanspruch;Allgemeiner Erstattungsanspruch wegen rechtsgrundloser Leistung;Erstattungsanspruch wegen über den Ausgleichsbetrag hinausgehenden Kosten der Ordnungsmaßnahmen bzw. der Kosten von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.

III. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Gegenstand der Klage sind Erstattungsansprüche der Beklagten im Zusammenhang mit einem zwischen der Klägerin und der Beklagten abgeschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag.

Die Klägerin erwarb mit notariellen Kaufverträgen vom 9. Dezember 2002 (URNr. ...) und vom 12. Dezember 2002 (URNr. ...) von der Bundesrepublik Deutschland aus dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... eine Fläche von 118.602 qm sowie aus dem Grundstück Fl.Nr. ... eine Fläche von 116.109 qm zu einem Gesamtkaufpreis von 7.714.800,00 EUR. Jeweils in § 4 Nr. 1 der Notarverträge wird festgestellt, dass den Vertragsparteien bekannt sei, dass die Kaufverträge der im Geltungsbereich der Sanierungssatzung „...“ der Beklagten vom 3. Dezember 1999 liegenden Grundstücke der Genehmigung der Beklagten bedürften. Weiter sei den Vertragsparteien bekannt, dass diese Genehmigung vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrages abhängig gemacht werden könne, wenn hierdurch der Genehmigung entgegenstehende Versagungsgründe ausgeräumt werden könnten. In diesem Zusammenhang habe sich die Klägerin gegenüber der Beklagten verpflichtet, die Kosten der gesamten Überplanung einschließlich der dazugehörigen Gutachten auf der Vertragsfläche und der Anschlussbereiche zu tragen, die komplette Erschließung durchzuführen, soweit die Erschließungsanlagen innerhalb der Vertragsfläche liegen, anschließend die künftigen öffentlichen Verkehrsflächen unentgeltlich an die Beklagte zu übertragen, einen öffentlichen Grünzug auf der Vertragsfläche nach den Vorgaben der Beklagten herzustellen, die gesamten Ver- und Entsorgungseinrichtungen herzustellen und diese unentgeltlich zu übertragen sowie gegenüber der Beklagten bei Abschluss des städtebaulichen Vertrages eine Bürgschaftserklärung als Sicherheit für die von der Klägerin zu erbringenden Infrastrukturmaßnahmen inklusive eines eventuell anfallenden Ausgleichsbeitrages abzugeben. In § 4 Nr. 2 der Notarverträge wird jeweils festgestellt, dass die Höhe des Kaufpreises einer Überprüfung gemäß § 153 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) unterliege. In § 4 Nr. 3 der Notarverträge wird jeweils festgehalten, dass der Kaufpreisbildung der sanierungsunbeeinflusste Anfangswert zu Grunde gelegt worden sei, so dass etwaige sanierungsbedingte Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB von der Klägerin zu tragen seien. Die Klägerin stellte die Bundesrepublik Deutschland hinsichtlich des Vertragsobjektes insoweit von allen öffentlich-rechtlichen Forderungen in Form von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB frei und verpflichtete sich zur Übernahme der Beträge.

Mit notarieller Urkunde vom 21. Januar 2004 (URNr. ...) schlossen die Klägerin und die Beklagte einen „Erschließungsvertrag/Städtebaulichen Vertrag“, der u.a. folgende Regelungen enthält:

Vorbemerkung

§ 4 Vertragszweck

1. Durch den nachfolgenden Vertrag sollen noch fehlende Voraussetzungen zur Umsetzung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. ... sowie die sonstigen Vorbereitungen und Durchführungen der städtebaulichen Maßnahme gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auf Kosten des Bauwerbers geregelt werden.

2. Nachdem mit der durch den künftigen Bebauungsplan ermöglichten Nutzung soziale infrastrukturelle Auswirkungen und sonstige Auswirkungen verbunden sein werden, schließen die Vertragsteile zur Regelung der anteiligen Übernahme derjenigen Kosten oder Aufwendungen, die der Beklagten als Folge des geplanten Vorhabens entstanden sind oder entstehen werden, im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB folgenden Vertrag.

A. Bauleitplanung

§ 1 Planungsleistungen und Verfahren

Der Bauwerber hat auf seine Kosten im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sowie der weiterführenden Planung der Erschließungsanlagen erforderliche Planungsleistungen, Gutachten, einen Umweltbericht von qualifizierten Planern bzw. Gutachtern in Abstimmung mit der Bauverwaltung erstellen zu lassen (vgl. Abschnitt C).

B. Sanierungsrechtliche Vereinbarungen

§ 1 Bauliche Zielsetzungen

1. Bauliche Maßnahmen

Der Bauwerber verpflichtet sich,

- die Altlastenbeseitigung in Abstimmung mit der Beklagten gemäß dem Altlastensanierungskonzept (Anlage 2) unter Berücksichtigung der Einschränkungen in Abschnitt B § 2 Nr. 4.2 durchzuführen,

zur Herstellung der Grünfläche mit See gemäß Beschreibung (Anlage 3),

- das Wohngebiet mit überwiegend Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern zu planen, umzusetzen und das Projektmanagement (Abstimmung der einzelnen Baustellen) zu übernehmen,

- ausreichende Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs und ein entsprechendes Dienstleistungsangebot (z.B. ärztliche Versorgung) sicherzustellen.

2. Zeitraum

Die Durchführung der baulichen Sanierungs- und Erschließungsmaßnahmen im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. ... „...“ und in der ...straße erfolgt in zeitlicher Hinsicht innerhalb eines Zeitraumes von 36 Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages.

§ 2 Sonstige Sanierungsziele

1. Gärten und oberirdische Stellplätze

Der Bauwerber verpflichtet sich, die oberirdischen Besucherparkplätze südlich der Bestandsgebäude einzuhausen (Schallschutz und Wohnqualität). Die Dächer sollen intensiv begrünt werden und als mieter- und eigentumsbezogene Gärten (im ersten Obergeschoss der südlichen Bestandsgebäude) genutzt werden.

2. Tiefgaragen

Die Klägerin verpflichtet sich, für die bestehenden Gebäude des Sondergebietes ausreichend Tiefgaragenstellplätze für die Bewohner bzw. Nutzer zu errichten.

3. Eigentümergenutzte Wohnungen bzw. Häuser

Die Klägerin wird ihre Vertriebstätigkeit im Zusammenhang mit dem Verkauf von Grundstücken und Eigentumswohnungen darauf einrichten, dass nach Möglichkeit in gewissem Umfang (ca. 50 %) eine Wohnnutzung durch die künftigen Eigentümer selbst (eigentümergenutzte Wohneinheiten) erfolgt.

4. Altlasten

4.1 Bestandsgebäude

Die Klägerin verpflichtet sich, im Zusammenhang mit der Durchführung von Baumaßnahmen Altlasten und schädliche Bodenveränderungen und Schadstoffbelastungen in den Gebäuden in der Weise zu sanieren, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nach Maßgabe der jeweiligen Festsetzungen des Bebauungsplanes zu den Nutzungsverhältnissen gewahrt werden. Die Durchführung der Altlastensanierung hat der Bauwerber mit der Beklagten abzustimmen.

4.2 Boden

Der Bauwerber verpflichtet sich, die Altlastensanierung in Abstimmung mit der Beklagten und dem Wasserwirtschaftsamt durchzuführen. Das vorgelegte Sanierungskonzept nach Anlage 2 muss vor Baubeginn vom Umweltamt beurteilt und gegebenenfalls ergänzt werden. Flächen, von denen die belastete Auffüllung entfernt wird (Sanierungsabschnitte I bis III) und bei denen nachvollziehbare repräsentative Untersuchungen ergeben, dass sich auch außerhalb der Auffüllungen keine Schadstoffbelastungen mehr befinden, können wie vorgeschlagen bebaut werden. Das Sanierungskonzept für Abschnitt IV ist vor Aufnahme der Arbeiten in diesem Abschnitt noch abschließend von den zuständigen Behörden zu prüfen und gegebenenfalls zu ergänzen. Der Bauwerber verpflichtet sich, Altlasten sanierungsbegleitend und nach Abschluss der Altlastensanierung diese von einem altlastenerfahrenen Gutachter dokumentieren zu lassen. Der Bauwerber verpflichtet sich, nach Abschluss der Altlastensanierung durch Gutachten nachzuweisen, dass im gesamten vertragsgegenständlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes entsprechend der zukünftigen Nutzung gemäß Bebauungsplan hinsichtlich der Bodenverhältnisse und der Schadstoffsituation in den Bestandsgebäuden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gegeben sein werden und keine durch Altlasten verursachten Gewässerverunreinigungen bestehen werden. Der Bauwerber wird mit sämtlichen Grundstückskäufern vereinbaren, dass Baumaßnahmen erst begonnen werden dürfen, wenn zuvor für das jeweilige Grundstück nachgewiesen wurde, dass hinsichtlich der Bodenverhältnisse und der eventuell vorhandenen Schadstoffsituation in den Bestandsgebäuden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gegeben sind.

5. Planungsziele

Der Bauwerber verpflichtet sich, die nachfolgend genannten sanierungsrechtlichen Zielsetzungen im Rahmen der im Weiteren durchzuführenden Bauleitplanung sicherzustellen (Planungsziele):

- Schaffung von Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf (Anlage 9)

- Schaffung von Dienstleistungen (z.B. ärztliche Versorgung)

- Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Freien gegenüber der bisherigen Situation

- Erhaltung und Schaffung von Wegebeziehungen und Spieleinrichtungen

- Erhaltung und Schaffung erforderlicher Infrastruktureinrichtungen

- Verbesserung des Nahverkehrs

- Vernetzung öffentlicher und privater Freiflächen

- Schaffung einer Grünfläche, welche zur Erholung der umliegenden Bevölkerung dient und die zukünftige Grünvernetzung zwischen den ehemaligen US-Flächen ... und ... sicherstellen soll

- Herstellung einer Kindertagesstätte für vier Gruppen

C. Erschließung im engeren Sinne

(Straßen, Kanal, Wasser, Fernwärme, Strom)

Soweit nachfolgend keine abweichenden Regelungen getroffen werden, verpflichtet sich der Bauwerber, die im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. ... erforderlichen Anlagen (Straße, Kanal, Wasser, Fernwärme und Strom) zur Erschließung der künftig in seinem Eigentum befindlichen Grundstücksbereiche selbst, auf eigene Kosten bzw. für eigene Rechnung herzustellen.

§ 1 Übertragung, Bestandteile und Gegenstand

1. Übertragung von Erschließungsaufgaben

Die Beklagte überträgt mit diesem Vertrag gemäß § 124 Abs. 1 BauGB die Erschließung des Baugebietes im nachfolgend beschriebenen Umfang auf den Bauwerber. Der Bauwerber ist insoweit Erschließungsträger. Die Erschließungsmaßnahmen sind hinsichtlich ihres Inhalts sanierungsrechtliche Ordnungsmaßnahmen (§ 147 BauGB).

2. Bestimmung von Art und Umfang

Für die Art, den Umfang und die Ausführung der Erschließung sind die diesbezüglichen Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes, die sonstigen vertragsgegenständlichen Anlagen und die diese Festsetzungen konkretisierenden Ausführungsunterlagen maßgebend, die gemäß der vorliegenden Vereinbarung jeweils zwischen den Vertragspartnern abzustimmen sind. Soweit konkretisierende Planungen noch nicht vorliegen, sind diese in Abstimmung zwischen dem Bauwerber und der Beklagten zu entwickeln. Bei der Planung sind die Kriterien des ortsüblichen Standards bzw. der ortsüblichen Qualität maßgeblich. Der ortsübliche Standard des Abwasserbetriebes für die Abwasseranlagen wird durch die Anlage 21 definiert.

3. Herstellung bzw. Anpassung

Der Bauwerber verpflichtet sich, im vertraglich geregelten Umfang (vgl. § 2) zur Herstellung der Erschließungsanlagen bzw. zur Anpassung bestehender Erschließungsanlagen gemäß §§ 2 und 3 des Abschnittes C und übernimmt die Erschließung insoweit im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Für den Bereich der Wasser-, Strom- und Fernwärmeversorgung erfolgt die Herstellung und Anpassung von Erschließungsanlagen gemäß Angebot der ... vom 14.11.2003 (Anlage 5 inklusive Plan).

4. Übernahme

Die Beklagte verpflichtet sich, die vertragsgegenständlichen Erschließungsanlagen bei Vorliegen der in Abschnitt C § 8 geregelten Voraussetzungen in ihr Eigentum, ihre Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht zu übernehmen. Alle von den ...n gemäß Angebot vom 14.11.2003 erstellten Erschließungsanlagen verbleiben im Eigentum der ... Der Bauwerber verpflichtet sich, die vertragsgegenständlichen Erschließungsanlagen bis zur Bezugsfertigkeit der angeschlossenen baulichen Anlagen benutzbar herzustellen bzw. herstellen zu lassen und bis spätestens sechs Monate nach Bezugsfertigkeit bzw. nach Abstimmung mit der Beklagten abnahmefähig fertigstellen zu lassen.

§ 2 Umfang der Erschließungs- und Herstellungspflichten

1. Der Bauwerber verpflichtet sich, sämtliche erforderlichen Erschließungsanlagen (vgl. Anlage 11) im gesamten vertragsgegenständlichen Bebauungsplan und ...straße (Beleuchtung) herzustellen bzw. die bestehenden Erschließungsanlagen neu zu gestalten.

Für die Art, den Umfang, den Qualitätsstandard und die Ausführung der Erschließung sind die diesbezüglichen Festsetzungen des künftigen (rechtswirksamen) Bebauungsplanes und die sonstigen vertragsgegenständlichen Anlagen maßgeblich, wobei aus dem zukünftig in Kraft gesetzten Bebauungsplan und den sonstigen vorbenannten Unterlagen vom Bauwerber mit der Beklagten abgestimmte und von dieser freigegebene Ausführungspläne zu entwickeln sind.

2. Die Erschließung nach diesem Vertrag umfasst:

a) die Freilegung der öffentlichen Erschließungs- und Grünflächen inklusive Sanierung von eventuell vorhandenen Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen und dadurch verursachten Gewässerverunreinigungen im Einvernehmen mit der Beklagten (entsprechend dem als Anlage 2 beigefügten Altlastensanierungskonzept unter Berücksichtigung der Maßgaben in Abschnitt B § 2 Nr. 4.2) nach Maßgabe des Bodenschutzgesetzes nebst Ausführungsvorschriften in der bei der Bauausführung jeweils geltenden Fassung

b) die Herstellung der öffentlichen Straßen, Wege und Plätze mit den Anschlüssen an das vorhandene Straßennetz einschließlich

- Fahrbahnen

- Parkflächen

- Geh-, Fuß- und Radwege

- Straßenentwässerung

- Straßenbeleuchtung

- Verkehrszeichen

- Fahrbahnmarkierungen

- Straßenbenennungsschilder

- Lichtsignalanlagen nur, soweit diese verkehrstechnisch erforderlich werden

- Straßenbegleitgrün einschließlich einer Entwicklungspflege nach DIN 18919

- die Beleuchtungsanlage an der ...straße

Der Bauwerber zahlt der Beklagten einen einmaligen Pauschalbetrag in Höhe von 110.000,-- EUR für den Unterhalt des Sees. Der Betrag ist nach Herstellung und Übergabe der Grünfläche samt See an die Beklagte zur Zahlung fällig.

Der Bauwerber zahlt der Beklagten einen einmaligen Pauschalbetrag in Höhe von 28.000,-- EUR für den Spielplatz südlich der ...straße. Der Betrag ist am 30.3.2004 zur Zahlung fällig.

c) die Herstellung der erforderlichen öffentlichen Abwasseranlagen einschließlich des Anschlusses an den von der Beklagten zur Verfügung gestellten Sammler (im Nordosten des Bebauungsplangeltungsbereichs) und zum privaten Sammler im Bereich der Kreuzung ...-/...straße gemäß Entwässerungsplan (enthalten in Anlage 10)

d) die Herstellung der selbstständigen öffentlichen Grünanlagen inklusive Gewässer (Anlage 3, 11) und der Herstellung von Grünflächen (gemäß Anlage 11) südlich der „...Straße“ einschließlich einer Entwicklungspflege nach DIN 18919

e) sämtliche Veränderungen, Anpassungen und Umlegungen von Versorgungs- oder Entsorgungsleitungen und Ver- und Entsorgungseinrichtungen sowie der Straßenbeleuchtung, der Verkehrsanlagen, Grünanlagen und sonstigen baulichen Anlagen, welche auf Grund der Herstellung der oben genannten Erschließungsanlagen und sonstigen Bauvorhaben des Bauwerbers innerhalb und außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes erforderlichen werden.

f) Wasser-, Strom- und Fernwärmeeinrichtungen sind entsprechend des Erschließungsangebotes der ... vom 14.11.2003 (Anlage 5 mit Plan) herzustellen.

g) Der Bauwerber stellt ein Gebäude für eine Kindertagesstätte gemäß Anlage 14 und Anlage 15 her und überträgt kostenfrei das Teileigentum an der Erdgeschosseinheit samt Sondernutzungsrecht an die Beklagte.

h) Für den Fall, dass eine wasserrechtliche Erlaubnis für den See nicht erteilt wird, wird die Grünfläche gemäß Anlage 19 vom Bauwerber auf seine Kosten hergestellt. Eine Beteiligung an den Unterhaltskosten für den See gemäß vorstehendem § 2 Abs. 2 b entfällt in diesem Fall.

§ 3 Ausschreibung, Vergabe, Ausführung, Bauüberwachung

6. Der Bauwerber übernimmt bzw. vergibt die Planung, Ausschreibung, Vergabetätigkeit und Überwachung der Durchführung der von ihm zu erbringenden Erschließungsmaßnahmen selbst.

8. Der Bauwerber hat der Beklagten rechtzeitig vor Beginn der ihm obliegenden Erschließungsarbeiten die Werkpläne für die Ausführung und Anpassung der Erschließungsanlagen bzw. für selbstständige Teile hiervon vorzulegen.

18. Unabhängig von der gegebenenfalls erfolgenden Aufteilung in Erschließungsabschnitte (vgl. vorstehend Nr. 9) sind die Erschließungsanlagen zeitlich entsprechend den Erfordernissen der Bebauung herzustellen und müssen spätestens bis zur Bezugsfertigkeit der anzuschließenden Bauten benutzbar sein und spätestens drei Monate danach endgültig abnahmefähig fertiggestellt werden. Der Zeitpunkt der Abnahmefertigkeit wird vom Bauwerber mit der Beklagten abgestimmt. Die Grünanlage samt See muss spätestens drei Jahre nach Abschluss des städtebaulichen Vertrages fertiggestellt sein.

§ 4 Kosten

1. Kostentragungspflicht des Bauwerbers

Der Bauwerber führt die von ihm zur Ausführung übernommenen Erschließungsmaßnahmen auf eigene Kosten und für eigene Rechnung aus. Zu den hiernach zu tragenden Kosten gehören neben denjenigen der Bauausführung auch diejenigen der Projektierung (Planung, Nebenkosten und Vermessungskosten) und der Bauleitplanung.

5. Herstellungsbeiträge BauGB

Soweit die erstmalige Herstellung der vertragsgegenständlichen Erschließungsleistungen im Geltungsbereich des städtebaulichen Vertrages über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen vom Bauwerber auf eigene Kosten erbracht werden, die dafür erforderlichen Grundstücksflächen kostenfrei übereignet wurden und somit der Beklagten keine Aufwendungen entstehen und soweit diese im Sanierungsgebiet liegen, werden für diese Leistungen zur erstmaligen Herstellung von Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB keine Beiträge gemäß §§ 127 ff. BauGB erhoben.

6. Straßenausbaubeiträge

Soweit die erstmalige Herstellung der Straßen im Geltungsbereich und die Anbindungen an die „...Straße“ der Bauwerber auf eigene Kosten erbringt, die dafür erforderlichen Grundstücksflächen kostenfrei übereignet wurden, werden für diese keine Straßenausbaubeiträge erhoben. Insoweit steht auch einer Erschließungsbeitragserhebung das Vorliegen eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes entgegen. Im Übrigen werden die vertragsgegenständlichen Straßenbau- bzw. Straßenausbaumaßnahmen auf Kosten des Bauwerbers ausgeführt, so dass auch insoweit ein beitragsfähiger Aufwand nicht vorliegt.

7. Sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge

Wie in § 2 der Vorbemerkung dargelegt, liegt die in der Anlage 8 definierte Kauffläche des Bauwerbers im Geltungsbereich der Sanierungssatzung „...“. Die Beklagte hat auf Grund ihrer Prüfung für diese Kauffläche mit Schreiben vom 14.11.2003 festgestellt, dass die von dem Bauwerber nach diesem Vertrag zu erbringenden Leistungen, soweit es sich nach § 155 Abs. 1 BauGB um anrechenbare Leistungen handelt, die prognostizierte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 BauGB abdeckt und somit kein Ablösebetrag anfällt. Aus Gründen der Kalkulations- und Rechtssicherheit vereinbaren die Parteien deshalb, dass der für die in der Anlage 8 definierte Kauffläche zukünftig anfallende Ausgleichsbetrag im Sinne von § 154 Abs. 1 und Abs. 3 BauGB unter der aufschiebenden Bedingung der vertragsgemäßen Erfüllung dieses Erschließungs- und städtebaulichen Vertrages abgelöst ist. Des Weiteren verzichtet der Bauwerber in seiner Eigenschaft als zukünftiger Eigentümer in diesem Zusammenhang gegenüber der Beklagten für die in der Anlage 8 definierte Kauffläche für sich und seine Rechtsnachfolger unwiderruflich auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB.

9. Folgelasten

Der Bauwerber errichtet bis spätestens 30.8.2005 ein zweigeschossiges Gebäude für eine Kindertagesstätte auf der in den Anlagen 1 und 14 gekennzeichneten Grundstücksfläche mit ca. 1.190 qm. Im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss werden dabei Räume für jeweils zwei Kindergartengruppen zuzüglich Nebenräumen erstellt. Der Bauwerber überträgt der Beklagten auf seine Kosten das Eigentum an der Teileigentumseinheit im Erdgeschoss. Zur Erdgeschosseinheit gehört auf Grund der Teilungserklärung (Anlage 15) ein Sondernutzungsrecht an den südlich des Gebäudes gelegenen Außenanlagen.

Mit der Übertragung des Eigentums an der oben genannten Kindertagesstätte gilt der Folgelastenbetrag gemäß dem Stadtratsbeschluss vom 2.3.1995 (Drs.Nr. 95/00092) als abgegolten.

D. Allgemeine Bestimmungen

§ 4 Vertragserfüllungsbürgschaft

1. Vertragserfüllungsbürgschaft

Zur Sicherung aller sich aus dem Abschnitt C des Vertrages für den Bauwerber ergebenden Verpflichtungen leistet er eine Sicherheit in Höhe von 6.500.000,00 EUR durch Übergabe einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bürgschaft eines als Zoll- oder Steuerbürgen anerkannten Kredit- oder Versicherungsinstituts. Die Bürgschaft wird durch die Beklagte entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen von

Straßen, Wege inklusive Kanal, Beleuchtung, Signalanlagen in Höhe von 4.337.000,00 EUR,

Grünanlagen mit See inklusive der Fuß- und Fahrradwege und des Straßenbegleitgrüns in Höhe von 1.300.000,00 EUR,

Herstellung der Kindertagesstätte in Höhe von 600.000,00 EUR,

Zuschuss zum Jugendspielplatz (als Ausgleich für Grünflächen und Spielflächen im Wohngebiet) in Höhe von 28.000,00 EUR,

Kostenübernahme für den Umbau Bushaltestellen in Höhe von 25.000,00 EUR,

Beleuchtung ...straße in Höhe von 50.000,00 EUR,

Unterhaltskostenbeteiligung am See in Höhe von 110.000,00 EUR,

freigegeben.

§ 5 Schlussbestimmungen

Der Vertrag wird wirksam, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

a) Bestätigung des Erhalts der in Abschnitt D § 4 Abs. 1 beschriebenen Vertragserfüllungsbürgschaft durch die Beklagte;

b) die Bedingung gemäß a) ist auch eingetreten, wenn die Beklagte dem Notar den Bedingungseintritt schriftlich bestätigt hat; die Beklagte ist nach Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen verpflichtet, dem Notar unverzüglich den Bedingungseintritt mitzuteilen;

c) dem Notar, seinem Vertreter oder seinem Amtsnachfolger eine Bestätigung des Bundesvermögensamtes, dass der Kaufpreis aus den in der Vorbemerkung § 1 erwähnten Kaufurkunden vollständig bezahlt wurde, vorliegt.

Der Notar wird gebeten, den Bedingungseintritt mitzuteilen.

Die Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren – außer im Fall des § 202 Abs. 1 BGB – mit Ablauf von 10 Jahren, gerechnet ab dem gesetzlichen Beginn der Verjährungsfrist.

Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen für ihre Rechtswirksamkeit der Schriftform, soweit eine notarielle Beurkundung nicht erforderlich ist, dies gilt auch für die Abänderung des Schriftformerfordernisses selbst. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht oder haben keine Gültigkeit.

Bei dem in Anlage 1 beschriebenen Bebauungsplan handelt es sich um einen Entwurf. Sofern sich dieser bis zum Inkrafttreten im Sinne von § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB unter Berücksichtigung von § 1 Abs. 6 BauGB wesentlich ändert, so verpflichten sich die Parteien, diesen Vertrag im erforderlichen Umfang anzupassen.

Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam oder undurchführbar werden, so soll der Fortbestand der übrigen Bestimmungen davon unberührt bleiben. Anstelle der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmung soll dann eine solche als vereinbart gelten, die dem ursprünglichen Parteiwillen in wirtschaftlicher Hinsicht weitestgehend entspricht. Gleiches gilt, soweit sich herausstellt, dass der Vertrag eine Regelungslücke enthält. Es soll dann eine angemessene Regelung gelten, die rechtswirksam dem am nächsten kommt, was die Vertragsschließenden gewollt hätten, wenn die Rechtsunwirksamkeit der Bestimmung oder Vertragslücke bekannt gewesen wäre.

E. Ergänzungen

Die Beteiligten ergänzen den vorstehenden Vertragstext wie folgt:

§ 1

Die Beteiligten haben genaue Kenntnis vom Bebauungsplan, Entwurf Stand: 29.10.2003. Sämtliche Beteiligten nehmen von den Regelungen gegenwärtiger Urkunde Kenntnis und stimmen diesen vorbehaltlos zu.

Mit Schriftsatz vom 30. Dezember 2010 hat die Klägerin bei Gericht Klage erhoben und beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 8.000.000,00 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Zur Begründung der geltend gemachten Erstattungsansprüche hat die Klägerin in dem Schreiben vom 30. Dezember 2010 im Wesentlichen Folgendes ausgeführt. Die Beklagte gehe in einer Aufstellung vom 14. November 2003, auf die in C § 4 Nr. 7 des Vertrages Bezug genommen werden, pauschal und ohne genaue Ermittlung der jeweiligen Wertpositionen davon aus, dass die sanierungsmaßnahmebedingte Bodenwertsteigerung größtenteils durch die Schaffung von Baurecht entstehe und nicht durch Bau- und Ordnungsmaßnahmen der Klägerin. Hierüber sei bereits unmittelbar vor Vertragsabschluss zwischen den Vertragsparteien Streit entstanden. Der Geschäftsführer der Klägerin habe die entsprechenden Kalkulationsgrundlagen der Beklagten einsehen wollen, was ihm letztlich dann auch gestattet worden sei, wobei ihm eine Aufstellung vom 14. November 2003 ohne nähere Erläuterungen vorgelegt worden sei. Aus der Aufstellung hätten sich folgende Bewertungsgrundlagen für die Verrechnung von Leistungen der Klägerin mit einem zukünftigen Ausgleichsbeitrag ergeben, wobei der sanierungsunbeeinflusste Anfangswert bereits bei der Genehmigung des Kaufvertrages nach § 144 BauGB durch die Beklagte festgestanden habe. Im Einzelnen habe es sich um einen Betrag in Höhe von 7.714,800 EUR, zuzüglich Erwerbsnebenkosten um einen Betrag in Höhe von 8.085.000,00 EUR, gehandelt. Soweit in der Aufstellung ein Anfangswert von 9.450.000,00 EUR angegeben worden sei, sollte dies nach Mitteilung der Beklagten der altlastenfreie Anfangswert sein. Als Endwert sei von der Beklagten in einem ersten Schritt ein Betrag in Höhe von 20.363.000,00 EUR ermittelt worden. Hiervon sei dann von der Beklagten in einem zweiten Schritt ein Zinsabschlag für die Entwicklungszeit für die Bereiche, die baurechtlich nach § 35 BauGB eingestuft worden seien, in Höhe von 3.070.000,00 EUR angesetzt worden, so dass der sanierungsbedingte Endwert von der Beklagten in einer Aufstellung vom 18. Dezember 2003 mit 17.293.000,00 EUR angegeben worden sei. Hieraus habe sich eine maximale sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Höhe von 9.208.000,00 EUR ergeben, die als Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB gegenüber der Klägerin hätte abgerechnet werden können. Dagegen seien von der Beklagten Kosten für Sanierungsaufwendungen, die die Klägerin nach § 155 BauGB dem Ausgleichsbetrag hätte gegenrechnen können, laut Aufstellung vom 18. Dezember 2003 in Höhe von 11.772.400,00 EUR kalkuliert worden. Diese Kosten hätten sich zusammengesetzt aus Kosten für Erschließungsmaßnahmen in Höhe von 2.706.000,00 EUR, Kosten für Grünanlagen in Höhe von 480.000,00 EUR, Kosten für Folgelasten Infrastruktur in Höhe von 1.006.400,00 EUR, Kosten für Altlastensanierung in Höhe von 3.950.000,00 EUR, Abbruchkosten in Höhe von 500.000,00 EUR und Managementkosten in Höhe von 3.130.000,00 EUR. Diese Kosten seien der Klägerin vor Vertragsabschluss so mitgeteilt worden. Die Klägerin habe die Beklagte bereits im Jahr 2003 darauf hingewiesen, dass gemäß der Sanierungswertermittlung die Sanierungsaufwendungen die maximale sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung überstiegen. Daraufhin habe die Beklagte der Klägerin seinerzeit mitgeteilt, dass dies im zulässigen Rahmen der Fall sei und man deshalb Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB im städtebaulichen Vertrag ausschließen werde, was dann auch so erfolgt sei. Die Klägerin habe damals den Ausschluss von Erstattungsansprüchen nach § 155 Abs. 6 BauGB akzeptiert, wobei sie von einer Unterdeckung in Höhe von 2.564.400,00 EUR (11.772.400,00 EUR – 9.208.000,00 EUR) ausgegangen sei. Auf der Grundlage dieser Berechnungen habe die Klägerin den Vertrag mit der Beklagten abgeschlossen, jedoch gleichzeitig mit der Bundesrepublik Deutschland über eine Herabsetzung des Kaufpreises der von der Klägerin erworbenen Flächen verhandelt. Anlass hierfür sei gewesen, dass die Beklagte im Rahmen ihrer Aufstellung vom 18. Dezember 2003 von einem altlastenbelasteten Anfangswert von 5.510.000,00 EUR ausgegangen sei, die Klägerin hingegen der Bundesrepublik Deutschland für die altlastenbelasteten Flächen 7.714,800 EUR bezahlt habe. In der Folge sei es dann zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Klägerin am 19. Dezember 2004 auch zu einer Vereinbarung gekommen, in der sich die Bundesrepublik Deutschland verpflichtet habe, sich an den endgültigen Kosten der Altlastensanierung anteilig zu beteiligen. Nach jahrelangen Verhandlungen habe die Klägerin sich mit der Bundesrepublik Deutschland auf eine endgültige Abrechnung einigen können. Die Bundesrepublik Deutschland habe mit Schreiben vom 8. November 2007 erklärt, dass sie der Klägerin anteilig die Kosten der Altlastensanierung in Höhe von 2.659.654,00 EUR erstatte. Die Klägerin habe bereits im Jahr 2004 mit der Umsetzung des Vertrages begonnen. Dabei habe sie feststellen müssen, dass die in der Aufstellung der Beklagten vom 18. Dezember 2003 zugrunde gelegten Kosten für die jeweiligen Bau- und Ordnungsmaßnahmen auch unter Berücksichtigung der erfolgten Erstattung durch die Bundesrepublik Deutschland deutlich zu gering angesetzt gewesen seien. Die Klägerin sei letztlich zu der Erkenntnis gelangt, dass die gesamte Kalkulation der Beklagten hinsichtlich der Kosten für Bau- und Ordnungsmaßnahmen von falschen Zahlen ausgehe und der Klägerin im Ergebnis deutlich höhere Aufwendungen entstanden seien als in der Aufstellung vom 18. Dezember 2003 festgehalten. Tatsächlich seien der Klägerin in Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vertrag bislang Kosten in folgender Höhe entstanden:

– Für die Herstellung der Erschließungsmaßnahmen, Straßen und Wege gemäß Abschnitt C § 1 Nr. 3 und § 4 des städtebaulichen Vertrages 4.337.000,00 EUR

– Für die Herstellung von Grünanlagen gemäß Abschnitt B § 1 2. Spiegelstrich des städtebaulichen Vertrages 1.300.000,00 EUR

– Für die Durchführung der Folgelasten (Errichtung Kindergarten) gemäß Abschnitt C § 2 Nr. 2g des städtebaulichen Vertrages 600,000,00 EUR

– Für die Altlastensanierung gemäß Abschnitt B § 1 1. Spiegelstrich des städtebaulichen Vertrages bislang 6.000.000,00 EUR

– Für die Abbruchkosten gemäß Abschnitt B § 1 1. Spiegelstrich des städtebaulichen Vertrages 3.067.000,00 EUR

– Für die Managementkosten gemäß Abschnitt B § 1 3. Spiegelstrich des städtebaulichen Vertrages 3.130.000,00 EUR

Weiter habe die Klägerin folgende Zahlungen auf vertragliche Leistungen erbracht:

– Die Leistung eines Zuschusses gemäß Abschnitt C § 2 Nr. 2b des städtebaulichen Vertrages zum Jugendspielplatz in Höhe von 28.000,00 EUR

– Die Ablöse der Unterhaltskosten für den See gemäß Abschnitt C § 2 Nr. 2b des städtebaulichen Vertrages in Höhe von 110.000,00 EUR

– Die Herstellung/den Umbau der Bushaltestelle gemäß Abschnitt C § 1 Nr. 3 und 4, §§ 3 und 4 des städtebaulichen Vertrages in Höhe von 25.000,00 EUR

– Die Herstellung der Beleuchtung in der ...straße gemäß Abschnitt C § 1 Nr. 3 und 4, §§ 3 und 4 des städtebaulichen Vertrages in Höhe von 50.000,00 EUR

– Die Herstellung der Grünausgleichsflächen gemäß Abschnitt C §§ 1, 2 und 3 des städtebaulichen Vertrages in Höhe von 300.000,00 EUR

– Die kostenfreie Übereignung des Grundstückes für den Kindergarten gemäß Abschnitt C § 2 Nr. 2g des städtebaulichen Vertrages in Höhe von 351.050.,00 EUR

– Die Gewährung einer Bankbürgschaft/Tragung der Kosten für Bankbürgschaft für die Leistungen aus dem städtebaulichen Vertrag gemäß Abschnitt D, § 4 des städtebaulichen Vertrages in Höhe von 250.000,00 EUR

– Die Tragung der Erschließungskosten Wasser, Abwasser, Strom bei den ... gemäß Abschnitt C § 1 Nr. 3 des städtebaulichen Vertrages in Höhe von 518.847,00 EUR

– Die kostenfreie Übereignung des Grundstücksanteils von 18.500 qm an die Beklagte für Grünmaßnahmen (Grünfläche mit See) gemäß Abschnitt C § 5.1.2 des städtebaulichen Vertrages in Höhe von 1.361.600,00 EUR

– Die kostenfreie Übereignung des Grundstücksanteils von 12.500 qm an die Beklagte für Straßenverkehrsflächen gemäß Abschnitt C § 5.2.1 des städtebaulichen Vertrages in Höhe von 925.000,00 EUR.

Bei der Bewertung dieser Kosten seien von der Klägerin jeweils die Anfangswerte der Grundstücke angesetzt worden, da die Beklagte die Grundstücke im Sanierungsgebiet zu diesem Wert hätte erwerben müssen. Zudem ergäben sich für die Klägerin künftig noch weitere Kosten im Vollzug des Vertrages, die zur Erfüllung der Festsetzungen des nach Abschluss des Vertrages in Kraft getretenen Bebauungsplanes notwendig würden. So enthalte der Vertrag in B § 2 Nr. 1 die Verpflichtung der Klägerin zur Überdachung der südlichen Stellplätze gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die dafür aufzuwendenden Kosten veranschlage die Klägerin nach aktueller Kalkulation in Höhe von ca. 1.800.000,00 EUR. Zudem würden in der Umsetzung des Bebauungsplanes, so wie er in Kraft getreten sei, im Vergleich zu der ursprünglichen Planung, wie sie dem Vertrag zugrunde gelegt worden sei, zusätzliche Schallschutzmaßnahmen für die Wohnnutzung erforderlich, deren voraussichtliche Kosten die Klägerin mit 1.000.000 EUR kalkuliere. So sehe der in Kraft getretene Bebauungsplan im Unterschied zu der Entwurfsfassung, die bei Vertragsabschluss vorgelegen habe, nunmehr unter § 11 Nr. 1.3 der textlichen Festsetzungen die Verpflichtung vor, zwischen den nördlichen Bestandsgebäuden mindestens 14 m hohe Schallschutzwände zu errichten. Weiter müssten Fassaden mit dahinter befindlichen schützenswerten Räumen nach § 11 Nr. 1.5 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes schalldämmend ausgestattet werden und seien bei Fenstern nach § 11 Nr. 1.6 zusätzliche Schallschutzvorkehrungen zu treffen. Darüber hinaus müsse die Klägerin gemäß C §§ 3 und 4 des Vertrages in Verbindung mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes einen zentralen Platz (Plaza) errichten. Die hierfür aufzuwendenden Kosten veranschlage die Klägerin derzeit mit 900.000 EUR. Zudem habe die Beklagte ihrer Aufstellung vom 18. Dezember 2003 Flächen nach § 34 BauGB eingestuft, die sie im weiteren Verlauf der Umsetzung der Sanierungsmaßnahme dann aber planungsrechtlich dem Außenbereich nach § 35 BauGB zugeordnet habe. Konkret seien von der Beklagten fünf Bauanträge für diesen Bereich mit der Begründung einer Außenbereichslage abgelehnt worden. Auf die insoweit vor dem Verwaltungsgericht geführten Verfahren Au 5 K 09.1776, Au 5 K 09.1777, Au 5 K 09.1778, Au 5 K 09.1779, Au 5 K 09.1780 werde Bezug genommen. Bei einer korrekten Berechnung des Ausgleichsbetrages und der darin enthaltenen Einstufung dieser Bereiche wäre ebenso wie bei den anderen nach § 35 BauGB eingestuften Flächen eine entsprechende Abzinsung für die Zeit bis zur Schaffung von Baurecht anzurechnen gewesen, welche die Klägerin mit 1.178,528,00 EUR veranschlage. Die Gesamtkosten für die Sanierungsaufwendungen, die die Klägerin nach § 155 BauGB nun tatsächlich hätte ansetzen können, betrügen daher nach derzeitigem Kenntnisstand ca. 27.232.025,00 EUR. Damit belaufe sich der Betrag, den die Klägerin aufgrund des Ausschlusses der Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 1 und Abs. 6 BauGB nicht ansetzen könne, auf 18.024.025,00 EUR. Dieser Betrag setze sich zusammen aus anrechenbaren Kosten im Sinne des § 155 Abs. 1 BauGB in Höhe von 27.232.025,00 EUR abzüglich der maximalen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung in Höhe von 9.208.000,00 EUR. Der Betrag, der von der Bundesrepublik Deutschland der Klägerin im Hinblick auf die gestiegenen Altlastenkosten nachträglich erstattet worden sei, nämlich 2.659.654,00 EUR, sei in der oben genannten Aufstellung der Altlastenkosten bereits mindernd berücksichtigt worden. Damit ergebe sich eine Differenz zwischen den kalkulierten und den der Klägerin tatsächlich entstandenen Kosten in Höhe von 15.459.625,00 EUR (27.232.025,00 EUR – 11.772.400,00 EUR) bzw. eine Differenz der kalkulierten Unterdeckung in dieser Höhe. Das sei vor dem Hintergrund der damit bewirkten Bodenwertsteigerung unangemessen, da es den Betrag der kalkulierten Unterdeckung um mehr als 100 % übersteige. Die von der Beklagten kalkulierten anrechenbaren Kosten im Sinne des § 155 BauGB hätten 11.772.400,00 EUR, die tatsächlich anrechenbaren Kosten im Sinne des § 155 BauGB jedoch 27.232.025,00 EUR betragen. Der Erstattungsverzicht im Sinne des § 155 Abs. 6 BauGB sei von der Beklagten ursprünglich in Höhe von 2.564.400 EUR angegeben worden. Tatsächlich umfasse dieser Erstattungsverzicht nunmehr aber einen Betrag von 18.024.025,00 EUR und sei somit um 15.459.625,00 EUR höher als zunächst angenommen. Daraus ergäben sich folgende rechtliche Konsequenzen.

Die Regelung in C § 4 Nr. 7 des Vertrages enthalte eine Vereinbarung zur Verrechnung des voraussichtlichen Ausgleichsbetrages im Sinne des § 154 BauGB mit Ansprüchen im Sinne des § 155 Abs. 1 BauGB inklusive einer Deckelung des grundsätzlich nach § 155 Abs. 6 BauGB gegebenen Erstattungsanspruches für den Fall, dass die Kosten dieser Aufwendungen den Ausgleichsbetrag überstiegen. Dieser Ausgleichsbetrag sollte nach C § 4 Nr. 7 des Vertrages aufschiebend bedingt für den Fall der vertragsgemäßen Erbringung aller Leistungen abgelöst sein. Eine solche Verrechnung verbunden mit einer Deckelung sei zwar grundsätzlich nicht zu beanstanden. Es sei allerdings der Grundsatz zu beachten, dass die Verrechnung und die Deckelung den gesamten Umständen nach angemessen sein müsse, d.h. die Kosten der durch die Klägerin übernommenen Verpflichtungen müssten im Vergleich zur sanierungsmaßnahmebedingten Bodenwertsteigerung angemessen sein. Das sei aus Sicht der Klägerin weder für die Verrechnung noch die Deckelung festzustellen. Dabei sei zunächst festzuhalten, dass die aufgewendeten Kosten in voller Höhe auf den Ausgleichsbetrag nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbar seien. Für die übernommenen Ordnungsmaßnahmen ergebe sich das bereits aus § 155 Abs. 1 Nr. 2 Alt.2 BauGB, für die Baumaßnahmen daraus, dass die hierfür aufgewandten Kosten bei marktgerechter Betrachtung ebenfalls in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen zu einer Bodenwertsteigerung führten. Sie seien in voller Höhe bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages als Bodenwerterhöhung abrechenbar, auch wenn § 154 BauGB nur vom Bodenwert bzw. § 155 Abs. 1 Nr. 2 Alt.1 BauGB nur von einer Bodenwertsteigerung spreche.

Die Unangemessenheit der vereinbarten Verrechnung ergebe sich aus Folgendem. Die Regelung einer Übertragung von Leistungen durch einen Vertrag auf private Dritte, insbesondere von Erschließungsleistungen als Ordnungsmaßnahmen nach § 147 BauGB, unterlägen auch im Bereich des Sanierungsrechts den allgemeinen Grund-sätzen für die Angemessenheit solcher Vereinbarungen dahingehend, dass bei einer Verrechnung mit Beitragslasten die Berechnungsgrundlagen zu ermitteln und vorher konkret darzustellen seien. Die Vereinbarung einer verdeckten Verrechnung sei wohl unzulässig, zumindest gelte dies für den Bereich des allgemeinen Erschließungsvertrages. Dabei sei nach den dortigen Grundsätzen nicht erforderlich, dass die Kalkulation im Vertrag selbst dargestellt werde. Vielmehr genüge es, dass die Gemeinde diesen Betrag dem Vertragspartner vorher mitteile und dieser ihn in dem Gesamtpreis erkennen könne. Das sei vorliegend in Bezug auf die Aufstellung der Beklagten vom 18. Dezember 2003 geschehen. Diese enthalte die Vorwegberechnung der zu erwartenden Beitragsforderung. Dem Wesen der Verrechnung nach könne es sich dabei sicherlich nicht um eine exakte Berechnung der Kosten handeln, sondern nur um eine sachgerechte Schätzung. Das folge auch daraus, dass eine Gemeinde grundsätzlich keine Nachforderungen stellen könne, sollte sich später ergeben, dass die tatsächlich entstandenen Kosten höher sind als die geschätzten und der Ablösevereinbarung zugrunde gelegten. Im umgekehrten Fall könne auch der Ablösende keine Rückzahlungsansprüche geltend machen. Das habe die Beklagte erkennbar auch mit dem vorliegenden Vertrag erreichen wollen. Ein Erstattungsanspruch könne allerdings dann entstehen, wenn sich ergebe, dass die rechtliche Grundlage der Vereinbarung von vornherein bereits fehlte oder später entfallen ist. So liege es hier. Für die Differenz zwischen dem vereinbarten Ablösungsbetrag und dem auf die vertragsgegenständlichen Flächen entfallenden tatsächlichen Ausgleichsbetrag bestehe nach dem Grundsatz der Abgabengerechtigkeit eine sog. Missbilligungsgrenze. Das Bundesverwaltungsgericht (U.v. 1.12.1989 – Az. 8 C 44.88) gehe davon aus, dass diese Grenze überschritten sei, wenn sich im Rahmen der Beitragsabrechnung herausstelle, dass der Betrag, der dem betreffenden Grundstück zugeordnet sei, das Doppelte oder mehr als das Doppelte bzw. die Hälfte oder weniger als die Hälfte des vereinbarten Ablösungsbetrages ausmache. Diese Grundsätze seien auf den vorliegenden Fall anwendbar. Die in der Aufstellung vom 18. Dezember 2003 angenommenen Werte für die Bau- und Ordnungsmaßnahmen seien aus heutiger Sicht unzutreffend. Im Ergebnis liege eine Differenz von mehr als 100 %, nämlich von 18.024.025 EUR anstelle der kalkulierten 2.564.400,00 EUR vor.

Darüber hinaus sei auch die Deckelung unangemessen. Bei der vorliegenden Unterdeckung der Kosten für die Bau- und Ordnungsmaßnahmen mit einer rentierlichen Bodenwertsteigerung sei vorliegend auch bei einer zutreffenden Kalkulationsgrundlage von einer Unangemessenheit der vertraglichen Regelung auszugehen. Auch nach § 155 Abs. 6 BauGB könnten Erstattungsansprüche nicht in beliebiger Höhe ausgeschlossen werden. Die Grenze sei dort erreicht, wo eine der Vertragsparteien unangemessen belastet werde. Das sei dann anzunehmen, wenn der Vertragspartner die Kosten nicht durch seine Veräußerungserlöse abdecken könne und damit im Ergebnis Verluste mache. Die Beklagte habe in ihrer Aufstellung vom 18. Dezember 2003 weitgehend die damals tatsächlich erzielten Verkaufspreise zur Endwertermittlung herangezogen und diese mit 20.363.000,00 EUR zutreffend festgelegt. Die Gesamtkosten für die Klägerin setzten sich aus dem bezahlten Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten in Höhe von 8.085.000,00 EUR und den nach § 155 BauGB übernommenen Kosten in Höhe von 27.232.025,00 EUR zusammen, was insgesamt einen Betrag von 35.317.025,00 EUR ergebe. Der von der Beklagten bei Vertragsabschluss zugrunde gelegte Endwert werde somit um 15.000.000,00 EUR überschritten. Die sanierungsmaßnahmebedingte Bodenwertsteigerung decke somit bei weitem nicht die Kosten der Klägerin für die durchgeführten Bau- und Ordnungsmaßnahmen ab. Die sanierungsmaßnahmebedingte Werterhöhung stelle aber den wichtigsten Indikator für die Angemessenheit einer Kostenvereinbarung dar. Der Zusammenhang zwischen der planungsrechtlichen oder maßnahmebedingten Werterhöhung einerseits und der Angemessenheit der Vereinbarung andererseits sei evident. Solle der Betrag der Bodenwerterhöhung überschritten werden, was grundsätzlich im Sanierungsrecht zulässig sei, bedürfe dies einer besonderen Rechtfertigung und Darstellung. Ohne diese spreche die Überschreitung der Kosten für eine Unangemessenheit der Vereinbarung.

Der Klägerin stehe daher ein Erstattungsanspruch in Höhe des genannten Differenzbetrages zu, aus welchem die Klägerin den im Klageantrag bezifferten Geldbetrag in Höhe von 8.000.000 EUR geltend mache.

Die Beklagte hat mit Schreiben vom 5. Juli 2011 beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung des Antrages auf Klageabweisung hat die Beklagte in dem Schreiben vom 5. Juli 2011 im Wesentlichen Folgendes ausgeführt. In C § 4 Nr. 1 des Vertrages sei vereinbart worden, dass der Bauwerber die von ihm zur Ausführung übernommenen Erschließungsmaßnahmen auf eigene Kosten und für eigene Rechnung ausführe. Weiter sei in C § 4 Nr. 5 geregelt worden, dass der Beklagten, soweit die erstmalige Herstellung der vertragsgegenständlichen Erschließungsleistungen vom Bauwerber auf eigene Kosten erbracht würden, die dafür erforderlichen Grundstücksflächen kostenfrei übereignet würden und somit der Beklagten keine Aufwendungen entstünden. Damit habe die Klägerin für die vertraglich vereinbarten Leistungen die Kostentragungspflicht vollständig übernommen, eine Kostenerstattungspflicht sei vertraglich nicht geregelt worden. Die Klägerin mache dementsprechend gesetzliche Ansprüche aus § 155 Abs. 6 BauGB bzw. auf der Grundlage eines öffentlich-rechtlichen Bereicherungsanspruches geltend, nicht aber Leistungen bzw. Erstattungsansprüche aus einem öffentlich-rechtlichen Vertrag. Für die geltend gemachten Ansprüche sei daher Art. 71 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuches und anderer Gesetze (AGBGB) anwendbar. Danach würden auf eine Geldzahlung gerichtete öffentlich-rechtliche Ansprüche in drei Jahren erlöschen, soweit nichts anderes bestimmt sei. Für den Beginn der Erlöschensfrist sei die Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen ausreichend. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof habe bereits entschieden (U.v. 17.8.2006 – Az. 4 ZB 05.2771), dass die rechtliche Bewertung der dem geltend gemachten Erstattungsanspruch zugrunde liegenden Vorgänge nicht zu den anspruchsbegründenden Tatsachen gehöre. Vorliegend sei bereits im Jahr 2004 mit der Umsetzung des Vertrages begonnen worden. Bei der Durchführung eines derartigen Projektes stelle jeder Unternehmer einen belastbaren Wirtschaftsplan auf, den er mit aktuellen Zahlen aus Marktabfragen oder neuesten Erfahrungswerten hinterlege. Dafür, dass dies bei der Klägerin anders gewesen sein sollte, gebe es keine Anhaltspunkte. Es sei daher davon auszugehen, dass die Klägerin bereits vor Abschluss des Vertrages gewusst habe, welche finanzielle Belastungen und welche Gewinnaussichten bei der Realisierung des Vertrages auf sie zukommen würden. Dementsprechend habe die Erlöschensfrist bereits am 31. Dezember 2004, also am Ende des Jahres, in dem der Vertrag abgeschlossen worden sei, zu laufen begonnen. Darüber hinaus seien bis zum 31. Dezember 2006 die von der Klägerin aufgezählten Maßnahmen bereits zum ganz überwiegenden Teil durchgeführt worden. Im Einzelnen handle es sich dabei um folgende Maßnahmen:

– Die Herstellung der Erschließungsmaßnahmen, Straßen und Wege sei bis zum 31. Dezember 2006 vollständig erbracht worden. Die letzte Verkehrsfreigabe sei noch im Jahr 2006 erfolgt.

– Die Herstellung der Grünanlagen sei jedenfalls zum ganz wesentlichen Teil (deutlich über 90 %) bis zum 31. Dezember 2006 hergestellt worden. Dies sei auf anlässlich einer Befliegung des Areals am 16. Dezember 2006 gemachten Lichtbildern gut erkennbar. Insbesondere seien bereits der See und der Hügel hergestellt worden. Der diesbezüglich behauptete Anspruch sei jedenfalls zum ganz wesentlichen Teil (deutlich über 90 %) erloschen.

– Die Errichtung des Kindergartens sei bis zum 31. Dezember 2006 vollständig erfolgt. Auch dies lasse sich dem Luftbild entnehmen. Der behauptete Anspruch sei vollständig erloschen.

– Die Altlastensanierung sei jedenfalls zum ganz wesentlichen Teil (deutlich über 90 %) bis zum 31. Dezember 2006 durchgeführt worden. Dies ergebe sich auch aus den Ausführungen der Klägerin, dass nach langjährigen Verhandlungen mit der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2007 eine endgültige Abrechnung erfolgt sei. Ein ganz wesentlicher Teil der Sanierungskosten für die Beseitigung einer sehr umfangreichen Erdverunreinigung (200.000 cbm) sei durch Ölrückstände veranlasst gewesen. Diese Maßnahme sei jedenfalls vor dem 31. Dezember 2006 abgeschlossen worden. Der behauptete Anspruch sei diesbezüglich zum ganz wesentlichen Teil (deutlich über 90 %) erloschen.

Die Abbruchkosten seien bis zum 31. Dezember 2006 tatsächlich angefallen. Dies könne sich ebenfalls dem genannten Lichtbild gut entnehmen lassen. Bis auf die beiden noch vorhandenen Gebäude im Westen des Areals seien alle Abbrucharbeiten zu diesem Zeitpunkt bereits durchgeführt worden. Weitere Abbruchmaßnahmen hätten seither nicht mehr stattgefunden und seien auch nicht geplant. Der behauptete Anspruch sei insoweit vollständig erloschen.

Der von der Klägerin verwendete Begriff der Managementkosten sei im Rahmen der Vertragsverhandlungen als quasi deckungsgleich mit dem fiktiven Ansatz für Wagnis und Gewinn verstanden worden. Nach dem auf den genannten Lichtbildern wiedergegebenen Stand der Bauarbeiten seien diese Kosten wohl auch schon zu einem Großteil vor dem 31. Dezember 2006 angefallen und ein diesbezüglicher Anspruch mithin erloschen.

– Für alle anderen geltend gemachten Ansprüche hätten die notwendigen Tatsachen für deren Geltendmachung bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgelegen, so dass Erstattungsansprüche insoweit erloschen seien.

Die Klägerin äußerte sich zu dem Schreiben der Beklagten vom 5. Juli 2011 mit Schreiben vom 5. Januar 2012 wie folgt. Dem Erlöschen der Ansprüche nach Art. 71 Abs. 1 AGBGB werde entgegengehalten, dass der Vertrag vom 21. Januar 2004 der Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. 277 „...“ dienen solle, letzterer aber erst am 23. Dezember 2005 in Kraft getreten sei. Bereits nach dem Vortrag der Beklagten, nach dem auf die Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen abgestellt werden müsse, sei somit frühestens auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans abzustellen, der maßgeblichen Einfluss auf die Bewertungssystematik, namentlich auf den Endwert, gehabt habe. Auch dieser Zeitpunkt sei allerdings noch zu früh bemessen bzw. nicht maßgeblich für den Erlöschensbeginn. Auf den Beginn der Arbeiten könne nicht hier nicht abgestellt werden, auch nicht auf eine von der Beklagten lediglich behauptete Gewinnermittlung der Klägerin vor Abschluss des Vertrages, aus der diese angeblich die Unangemessenheit der vertraglichen Vereinbarung hätte erkennen können. Die Frist für das Erlöschen des Anspruches beginne richtigerweise erst mit dem endgültigen Abschluss der Arbeiten bzw. der vollständigen Erfüllung des Vertrages. In C § 4 Nr. 7 des Vertrages sei dementsprechend geregelt, dass die Ablösevereinbarung unter der aufschiebenden Bedingung der vollständigen Erfüllung des Vertrages abgeschlossen worden sei. Aber selbst, wenn man auf den Zeitpunkt abstelle, an dem die Klägerin aufgrund der getätigten Investitionen die Unangemessenheit der vertraglichen Regelungen hätte erkennen können, fehle in der diesbezüglichen Auflistung der Beklagten die Kaufpreisrückerstattung durch die Bundesrepublik Deutschland an die Klägerin in Höhe von 2.659.654,00 EUR, die erst im Jahr 2007 erfolgt sei. Erst ab diesem Zeitpunkt habe die Klägerin frühestens übersehen können, welche Aufwendungen letztlich bei ihr verbleiben würden bzw. von ihr zu tragen seien. Die Erlöschensfrist habe daher frühestens am 31. Dezember 2007 zu laufen begonnen und habe daher frühestens am 31. Dezember 2010 geendet. Zum Zeitpunkt des Eingangs der Klage bei Gericht am 30. Dezember 2010 seien die Ansprüche daher noch nicht verfristet gewesen. Für den Fall des Erlöschens von Ansprüchen stehe ein Schadensersatzanspruch gegen den vormaligen Bevollmächtigten der Klägerin im Raum. Die Klägerin beantrage daher dessen Beiladung zum Verfahren.

Das Gericht hat mit Beschluss vom 10. Juli 2012 Herr Rechtsanwalt ..., ..., nach § 65 Abs. 1 VwGO zu dem Verfahren beigeladen.

Mit Schreiben vom 12. April 2013 hat die Beklagte zur Begründung ihres Antrages auf Klageabweisung noch Folgendes ausgeführt. Die Kosten der Altlastensanierung könnten nicht in Ansatz gebracht werden, da diese laut Kaufvertrag vom 9. Dezember 2002 bereits bei der Kaufpreisermittlung hinreichend wertmindernd berücksichtigt worden seien. Die von der Klägerin übernommenen Planungskosten seien nicht Teil der Sanierungskosten. Soweit durch die Schaffung einer Vielzahl neuer Wohneinheiten Bedarf an weiteren Infrastruktureinrichtungen entstehe, handle es sich um Folgekosten, an denen die Klägerin zu Recht vertraglich beteiligt worden sei. Die vereinbarte hundertprozentige Übernahme der Erschließungskosten sowie die Herstellung der öffentlichen Grünanlagen seien bei Neubaugebieten ebenso üblich wie die dazugehörigen unentgeltlichen Grundstücksübertragungen. Die Planungs-, Erschließungs- und Folgekosten in dem Sanierungsgebiet seien in dem Vertrag eindeutig als Sanierungsleistungen definiert worden, deren Übertragung auf die Klägerin gesetzlich zulässig sei. Die in dem Vertrag insoweit vereinbarten Leistungen seien allesamt nachweislich durch die Umnutzung des ehemaligen Kasernengrundstückes bedingt und damit angemessen und verhältnismäßig. Die Vertragsparteien seien sich vor Abschluss des Vertrages darüber im Klaren gewesen, dass die Klägerin alle sanierungsbedingten Kosten übernehmen und auf keinen Fall eine Erstattung der den Ausgleichsbetrag übersteigenden Kosten durch die Beklagte erfolgen solle. Dies habe die Klägerin von Anfang an ihrer Kalkulation so zugrunde legen können. Die unter C § 4 Nr. 7 des Vertrages getroffene Regelung sei völlig ausreichend, zumal beide Vertragsparteien dies „im Interesse der Kalkulations- und Rechtssicherheit“ so vereinbart hätten. Die Klägerin habe bislang auch keine geprüfte Bilanz für die von ihr im Zusammenhang mit der Erschließung und Entwicklung des Gebiets entstandenen Aufwendungen vorgelegt. Aus einer solchen würde sich aller Voraussicht nach ergeben, dass die gesamten Erschließungskosten bereits von den Käufern der von der Klägerin erbauten Einfamilienhäuser und Wohnungen refinanziert wurden. Auch wenn die Beklagte selbst die Erschließung und Entwicklung des Gebiets durchgeführt hätte, wären die hierdurch angefallenen Kosten als durchlaufender Posten zwar vom Sanierungsträger aufgewandt, aber dann im Ergebnis von den Grundstückskäufern getragen worden. Obwohl sowohl in dem Kaufvertrag als auch dem städtebaulichen Vertrag der Begriff des Anfangswerts auftauche, sei nie förmlich ein Anfangswert, ein Endwert oder ein Ausgleichsbetrag im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB berechnet worden. Der Begriff des Anfangswertes so wie er von den Vertragsparteien verwendet worden sei, stehe vielmehr für die Qualität des ausgehandelten Kaufpreises zwischen der Klägerin und der Bundesrepublik Deutschland und solle verdeutlichen, dass der Ausgleichsbetrag von der Klägerin in voller Höhe zu entrichten sei. Bei dem nach § 144 BauGB genehmigten Kaufpreis handle es sich jedenfalls nicht um den Anfangswert. Der Wert, der im Rahmen der Kaufpreisprüfung zur Genehmigung nach § 144 BauGB am 16. April 2003/12. Juni 2003 ermittelt worden sei, habe nur verhindern sollen, dass der Kaufpreis so hoch angesetzt werde, dass deswegen die Durchführung der Sanierung wegen fehlender Finanzierbarkeit gefährdet sei. Im Übrigen handle es sich bei dem vereinbarten Kaufpreis ohnehin um das Ergebnis einer Mischkalkulation. Da der Anfangswert nie konkret bestimmt worden sei, seien alle weitergehenden Berechnungen der Klägerin, die von der Existenz eines solchen echten Auffangwertes ausgingen, fehlerhaft. Soweit die Klägerin sich zur Begründung des geltend gemachten Anspruches auch auf die im Rahmen der Beitragsabrechnung entwickelte sog. Missbilligungsgrenze berufe, trage dies bereits deshalb nicht, weil ein konkreter Ablösebetrag zwischen der Klägerin und der Beklagten überhaupt nicht vereinbart worden sei und auch keinerlei Beitragsabrechnung stattgefunden habe. Darüber hinaus habe die Klägerin für die Behauptung, dass die vereinbarten Leistungen der Klägerin das zulässige Maß überschritten hätten, weil die Ausgaben nicht mehr durch Veräußerungserlöse abgedeckt werden könnten, keine nachvollziehbaren Belege, insbesondere z.B. keine geprüfte Bilanz, vorgelegt.

Mit Schreiben vom 24. April 2013 führte die Klägerin zu dem von ihr geltend gemachten Anspruch noch Folgendes aus. Die Beurteilung einer zutreffenden Kostenkalkulation setze nicht die Notwendigkeit gerade der Prüfung der Kostenkalkulation der Klägerin voraus. Wenn und soweit die Beklagte Beiträge ablöse, sei es ihre Aufgabe, die Ablösegrundlagen zutreffend zu ermitteln. Nach § 154 Abs. 4 BauGB müsse vor Festsetzung des Ausgleichsbetrages dem Ausgleichsverpflichteten Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstückes maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge gegeben werden. Der Ablösevertrag sei seiner Rechtsnatur nach ein vorgezogener Ausgleichsbetrag. Stelle sich dessen Kalkulationsgrundlage im Nachgang als unzutreffend heraus, sei die Ablösevereinbarung bei Überschreiten der sog. Missbilligungsgrenze unwirksam. Die interne Kostenkalkulation der Klägerin sei in diesem Zusammenhang nicht relevant. Die von der Beklagten geforderte Differenzierung zwischen sanierungsrechtlichen Vereinbarungen und nicht sanierungsrechtlichen Vereinbarungen in dem städtebaulichen Vertrag sei nicht möglich, da es sich um einen einheitlichen Vertrag handle, dessen Zweck die Umsetzung der Sanierungsmaßnahme sei. Soweit die Beklagte darauf hinweise, dass in dem städtebaulichen Vertrag ein Kostenerstattungsanspruch nach § 155 Abs. 6 BauGB ausgeschlossen worden sei, werde dem entgegengehalten, dass darin eine unangemessene Deckelung zu erkennen sei. Dass eine Deckelung grundsätzlich rechtlich zulässig sei, bedeute nicht automatisch, dass diese ungeachtet der Höhe der möglichen Erstattungsansprüche zulässig sei. Sei die Deckelung unangemessen, sei auch die getroffene Vereinbarung unwirksam. Daraus ergäben sich für die Klägerin sowohl vertragliche als auch gesetzliche Erstattungsansprüche. Da die unter C § 4 Nr. 7 des Vertrages getroffene Vereinbarung, nach der die Geltendmachung von Erstattungsansprüchen nach § 155 Abs. 6 BauGB vollständig ausgeschlossen sein soll, wegen ihrer Unangemessenheit unwirksam sei, greife die salvatorische Klausel in E § 5 des Vertrages. Danach gelte anstelle der unwirksamen Vereinbarung das, was dem Parteiwillen am nächsten komme. Der Verzicht auf die Geltendmachung von Ansprüchen nach § 155 Abs. 6 BauGB sei unter der Prämisse vereinbart worden, dass der Ablösebetrag und der Ausgleichsbetrag in etwa gleich hoch seien. Die Vertragsparteien hätten offensichtlich übersehen, eine Höchstgrenze für die Abweichung der Beträge festzulegen. Davon ausgehend, dass eine Abweichung von bis zu 50 % von beiden Parteien noch als angemessen angesehen worden wäre, hätten sie vermutlich eine Vereinbarung getroffen, nach der der Betrag, der über eine 50 %ige Differenz der Beträge hinausgeht, ausgleichspflichtig werden soll. Es wäre also ein bedingter vertraglicher Erstattungsanspruch vereinbart worden. Eine solche Regelung sei nunmehr aufgrund der salvatorischen Klausel anstelle des unwirksamen Ausschlusses des Erstattungsanspruches getreten. Für diesen Anspruch gelte die zehnjährige vertragliche Verjährungsfrist.

Am 25. April 2013 fand eine mündliche Verhandlung vor Gericht statt.

Mit Schreiben vom 30. August 2013 gab das Gericht den Beteiligten den rechtlichen Hinweis, dass es gegebenenfalls auf die in der mündlichen Verhandlung vom 25. April 2013 allenfalls am Rande zum Thema gemachte rechtliche Frage des Zeitpunktes des Entstehens des geltend gemachten Erstattungsanspruches rechtlich erheblich ankommen könne.

Die Beklagte führte hierzu mit Schreiben vom 24. September 2013 aus, Erstattungsansprüche entstünden regelmäßig mit dem Abschluss der Sanierungsmaßnahme. Ein anderer Zeitpunkt komme in Betracht, wenn unter den Parteien eine Ablösevereinbarung geschlossen worden sei.

Die Klägerin wies in Bezug auf den Zeitpunkt des Entstehens des Ausgleichsbetrages ebenfalls auf die in dem Vertrag vereinbarte Ablösevereinbarung hin. Die Frage, ob hierbei die sog. Missbilligungsgrenze überschritten worden sei, sei im Rahmen einer ex post Betrachtung zu beurteilen.

Am 10. Oktober 2013 fand eine weitere mündliche Verhandlung vor Gericht statt.

Ergänzend wird auf die vorgelegten Behördenakten, die Gerichtsakten sowie die Niederschriften über die mündlichen Verhandlungen vom 25. April 2013 und 10. Oktober 2013 Bezug genommen.

Gründe

1. Für die Klage ist der Verwaltungsrechtsweg gegeben, da es sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit im Sinne des § 40 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) handelt.

Der von der Klägerin und der Beklagten am 21. Januar 2004 abgeschlossene „Erschließungsvertrag/Städtebaulicher Vertrag“ hat jedenfalls ganz überwiegend öffentliches Recht zum Gegenstand. Es handelt sich schwerpunktmäßig um einen Sanierungsvertrag bzw. Erschließungsvertrag, soweit sich die Klägerin in dem Vertrag zur Durchführung von Ordnungs- und Baumaßnahmen nach den §§ 147, 148 BauGB bzw. zur Durchführung von Erschließungsmaßnahmen nach den §§ 124 ff. BauGB verpflichtet und in dem Vertrag eventuelle gegenseitige Ausgleichs- bzw. Erstattungsansprüche nach den §§ 154 Abs. 1, § 155 BauGB ausgeschlossen worden sind. Diese vertraglichen Regelungen treten weitgehend an die Stelle einer sonst möglichen Regelung durch Verwaltungsakt.

Soweit die Klägerin mit der Klage Erstattungsansprüche auf vertraglicher Grundlage geltend macht, ist für diese Ansprüche ebenfalls der Verwaltungsrechtsweg eröffnet, da es sich insoweit um öffentlich-rechtliche Erstattungsansprüche handelt. Die Erstattungsansprüche teilen als gleichsam umgekehrte Leistungsansprüche die Rechtsnatur des ihnen entsprechenden Leistungsanspruchs (BVerwG, U.v. 16.5.2000 – 4 C 4.99BVerwGE 111, 162; BVerwG, U.v. 23.8.1991 – 8 C 61.90BVerwGE 89, 7).

Soweit die Klägerin Erstattungsansprüche auf der Grundlage gesetzlicher Vorschriften, nämlich aus § 155 Abs. 6 BauGB bzw. als öffentlich-rechtliche Bereicherungsansprüche in entsprechender Anwendung der §§ 812 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend macht, sind diese öffentlich-rechtlicher Natur und ist daher ebenfalls der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten eröffnet.

2. Die Klage ist zulässig.

Der erhobenen Leistungsklage fehlt es nicht an dem hierfür erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis, da weder ersichtlich ist, dass der Klägerin eine einfachere oder effektivere Möglichkeit des Rechtsschutzes eröffnet ist noch von vornherein offensichtlich ist, dass der geltend gemachte Anspruch der Klägerin unter keinem möglichen rechtlichen Gesichtspunkt zustehen kann.

3. Die Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht weder auf der Grundlage vertraglicher Ansprüche (im Folgenden 3.1) noch auf der Grundlage gesetzlicher Ansprüche (im Folgenden 3.2) der geltend gemachte Anspruch auf eine Verurteilung der Beklagten, an die Klägerin 8.000.000 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Klage zu bezahlen, zu.

3.1 Vertragliche Ansprüche, auf deren Grundlage die Klägerin den geltend gemachten Anspruch stützen könnte, bestehen nicht.

Hierbei ist zu differenzieren, ob man von der Wirksamkeit der einschlägigen vertraglichen Regelungen ausgeht (im Folgenden unter 3.1.1) oder deren Unwirksamkeit unterstellt (im Folgenden unter 3.1.2).

3.1.1 Geht man von der Wirksamkeit der in dem Vertrag getroffenen Regelungen, die die streitgegenständlichen Ansprüche betreffen, aus, scheidet ein von der Klägerin geltend gemachter vertraglicher Anspruch aus folgenden Gründen aus.

Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstückes besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Die Gemeinde kann aber nach § 154 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 BauGB die Ablösung auch im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen. Dabei kann nach § 154 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 zur Deckung der Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Der Ausgleichsbetrag kann nach § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB auch vorzeitig festgesetzt werden, wenn der Ausgleichspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann. Sind dem Eigentümer des Grundstückes Kosten für Ordnungsmaßnahmen oder die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen entstanden, hat die Gemeinde diese dem Grundstückseigentümer nach § 155 Abs. 6 BauGB zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 BauGB, § 155 Abs. 1 BauGB ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Vorliegend haben die Klägerin und die Beklagte von der Möglichkeit des § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB Gebrauch gemacht und eine entsprechende Ablösungsvereinbarung getroffen. Die Vertragsparteien haben in C § 4 Nr. 7 Satz 2 des Vertrages eine Vereinbarung getroffen, nach der die Beklagte aufgrund ihrer Prüfung für die in der Anlage 8 des Vertrages definierte Kauffläche der Klägerin mit Schreiben vom 14. November 2003 festgestellt hat, dass die von der Klägerin nach diesem Vertrag zu erbringenden Leistungen, soweit es sich nach § 155 Abs. 1 BauGB um anrechenbare Leistungen handelt, die die prognostizierte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 BauGB abdecken und somit kein Ablösebetrag anfällt. Die Vertragsparteien haben in C § 4 Nr. 7 Satz 3 des Vertrages weiter vereinbart, dass aus Gründen der Kalkulations- und Rechtssicherheit deshalb der für die in der Anlage 8 des Vertrages definierte Kauffläche zukünftig anfallende Ausgleichsbetrag im Sinne des § 154 Abs. 1 und Abs. 3 BauGB unter der aufschiebenden Bedingung der vertragsgemäßen Erfüllung des Vertrages abgelöst ist.

Eine solche Ablösungsvereinbarung kann sowohl für die Klägerin als auch für die Beklagte von Vorteil sein. Sie schafft Rechtssicherheit – hierauf beziehen sich die Vertragsparteien nach dem Wortlaut des Vertrages auch ausdrücklich – und zwar für beide Seiten. Für die Klägerin stellt die Ablösung insbesondere ein Vorfinanzierungsinstitut dar, mit dem sich zudem der mit der Erhebung von Ausgleichsbeträgen verbundene Verwaltungsaufwand einsparen lässt. Der Klägerin ermöglicht sie, ihre Vorhaben auf sicherer Grundlage zu kalkulieren, wobei der besondere Vorteil der Ablösungsvereinbarung im Gegensatz zur Vorauszahlung darin besteht, dass die Ablösung endgültig ist und Nacherhebungen ausgeschlossen sind. Die Ablösungsvereinbarung ist damit von einer gegenseitigen Interessenlage durchdrungen (vgl. Kleiber in Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Stand Januar 2013, § 154 Rn. 169). Der Ablösungsbetrag ist seiner Rechtsnatur nach ein vorgezogener Ausgleichsbetrag. Die Höhe des Ablösungsbetrages bemisst sich nach den dafür einschlägigen Bestimmungen, insbesondere nach § 154 Abs. 2 BauGB. Gegenstand der Ablösungsvereinbarung sind die sanierungsbedingten, gegebenenfalls prognostizierten Bodenwerterhöhungen in ihrer Gesamtheit. Bei der Ermittlung ist von der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des Sanierungsgebietes bzw. des Entwicklungsbereichs auszugehen, so dass auch von daher keine Nachzahlungs- oder Erstattungspflicht entstehen kann. Auch die übrigen Regelungen der §§ 154 und 155 BauGB finden Anwendung. In der Vereinbarung über die Ablösung des Ausgleichsbetrages sollten die Grundlagen für seine Ermittlung angegeben werden, z.B. der maßgebliche Bebauungsplan, der Anfangs- und Endwert, die Anrechnungsbeträge sowie gegebenenfalls auch Protokolle über vorangegangene Verhandlungen und Besprechungen zwischen den Beteiligten (vgl. Kleiber in Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 154 Rn. 180).

Darüber hinaus ermöglicht es § 146 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Gemeinde, die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen und die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB aufgrund eines Vertrages ganz oder teilweise dem Eigentümer des Grundstückes bzw. der Grundstücke zu überlassen. Von dieser Befugnis hat die Beklagte vorliegend Gebrauch gemacht und mit der Klägerin in B und C des Vertrages umfangreiche Regelungen dazu getroffen, dass die Durchführung der unter § 146 Abs. 3 Satz 1 BauGB fallenden Maßnahmen der Klägerin überlassen werden und von dieser durchzuführen sind.

Dabei kann auch vereinbart werden, dass die dem Grundstückseigentümer entstehenden Kosten der Ordnungsmaßnahmen auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden und – soweit dadurch die Kosten nicht gedeckt werden – nach Maßgabe des § 155 Abs. 6 BauGB erstattet werden. § 155 Abs. 6 BauGB sieht aber auch vor, dass vereinbart werden kann, die über die Werterhöhung hinausgehenden Kosten des Grundstückseigentümers nicht zu erstatten. Letzteres haben die Klägerin und die Beklagte in C § 4 Nr. 7 Satz 4 des Vertrages vereinbart, soweit darin geregelt wird, dass die Klägerin in ihrer Eigenschaft als zukünftige Eigentümerin der in der Anlage 8 definierten Fläche für sich und ihre Rechtsnachfolger unwiderruflich auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB verzichtet.

Geht man davon aus, dass dieser vertragliche Ausschluss eventueller Erstattungsansprüche wirksam ist, enthält der Vertrag darüber hinaus keine weiteren Vereinbarungen, die dann gleichwohl noch als vertragliche Rechtsgrundlage des von der Klägerin geltend gemachten Erstattungsanspruchs in Frage kommen könnten.

3.1.2 Davon ausgehend kommt eine vertragliche Rechtsgrundlage für den von der Klägerin geltend gemachten Erstattungsanspruch nur in Betracht, wenn man von der Unwirksamkeit des vertraglich vereinbarten Ausschlusses von Erstattungsansprüchen in C § 4 Nr. 7 Satz 4 des Vertrages ausgeht.

Aber auch eine Unwirksamkeit des vertraglichen Ausschlusses von Erstattungsansprüchen unterstellt, steht der Klägerin der geltend gemachte Erstattungsanspruch auf der Grundlage vertraglicher Regelungen im Ergebnis aus folgenden Gründen nicht zu.

3.1.2.1 Wie bereits dargelegt handelt es sich bei der Ablösungsvereinbarung um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer des Grundstückes. Die durch die Ablösung rechtswirksam getroffene Regelung ist – wie oben ausgeführt – endgültig. Sie bewirkt, dass der Ausgleichsbetrag für das Grundstück nicht mehr entstehen kann. Mit dem Abschluss eines wirksamen Ablösungsvertrages wird dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit genommen, später, wenn sich der Ausgleichsbetrag feststellen lässt, eine Überbezahlung zu reklamieren. Umgekehrt nimmt die Vereinbarung das Recht auf Nachforderungen (vgl. Kleiber in Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 154 Rn. 183 m.w.N.).

Ungeachtet dessen sind auf den Ablösungsvertrag die Grundsätze der Ablösung von Erschließungsbeiträgen sinngemäß anzuwenden (vgl. Kleiber a.a.O. Rn. 182).

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom 9. November 1990 (8 C 36/89) zum Erschließungsbeitragsrecht entschieden, dass abschließende vertragliche Ablösevereinbarungen auch schon vorab, also zu einem Zeitpunkt, in dem typischerweise die Erschließungsanlagen noch nicht endgültig hergestellt sind und folglich die Höhe des dafür anfallenden Aufwandes noch nicht bekannt sein kann, zulässig sind. Dabei wird in Kauf genommen, dass diesen Ablösungsverträgen im Hinblick eben darauf, dass im Zeitpunkt ihres Abschlusses regelmäßig noch mehr oder weniger erhebliche Unsicherheiten über den weiteren Geschehensablauf bis zur endgültigen Herstellung der beitragsfähigen Erschließungsanlage und namentlich in Bezug auf die Höhe des dafür entstehenden Aufwandes bestehen, beträchtliche Risiken immanent sind. Solche Ablösungsverträge können in ihrer Verbindlichkeit durch die nach dem Vertragsschluss eingetretene Entwicklung nur dann berührt werden, wenn diese Entwicklung, weil jenseits der ablösungstypischen Risiken liegend, die Grundlage des Vertrages erschüttert. Unabhängig davon setzt das Erschließungsbeitragsrecht Ablösungsverträgen laut Bundesverwaltungsgericht jedoch eine absolute (Missbilligungs-)Grenze, die überschritten ist, wenn sich im Rahmen einer von der Gemeinde durchgeführten Beitragsabrechnung herausstellt, dass der Beitrag, der dem Grundstück als Erschließungsbeitrag zuzuordnen ist, das Doppelte oder mehr als das Doppelte bzw. die Hälfte oder weniger als die Hälfte des vereinbarten Ablösungsbetrages ausmacht (vgl. BVerwG, U.v. 9.11.1990 – 8 C 36/89BVerwGE 87, 77).

Ob dies der Fall ist, nämlich ob die in C § 4 Nr. 7 Satz 3 des Vertrages zwischen den Vertragsparteien getroffene Regelung, nach der ein zukünftig anfallender Ausgleichsbetrag im Sinne des § 154 Abs. 1 und Abs. 3 BauGB unter der aufschiebenden Bedingung der vertragsgemäßen Erfüllung des Vertrages abgelöst ist und der in C § 4 Nr. 7 Satz 4 des Vertrages erklärte unwiderrufliche Verzicht der Klägerin auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB – gemessen an den oben dargelegten Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichts – von Anfang an unwirksam war oder zu einem späteren Zeitpunkt unwirksam geworden ist, ist vorliegend im Ergebnis nicht entscheidungserheblich.

Denn selbst wenn man die Unwirksamkeit der insoweit getroffenen Vereinbarungen oder des gesamten Vertrages unterstellt, hat dies nicht zur Folge, dass der Klägerin auf der Grundlage einer (anderweitigen) vertraglichen Vereinbarung der geltend gemachte Erstattungsanspruch zusteht.

Die Klägerin besitzt weder einen vertraglichen Anspruch auf Anpassung des Vertrages in entsprechender Anwendung des § 313 BGB (im Folgenden 3.1.2.2), noch sind andere vertragliche Anspruchsgrundlagen ersichtlich (im Folgenden 3.1.2.3).

Es war daher für das Gericht auch unter Berücksichtigung der in § 86 Abs. 1 VwGO normierten gerichtlichen Amtsermittlungspflicht nicht geboten, den für die Frage der Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit des vertraglichen Ausschlusses von Erstattungsansprüchen entscheidungserheblichen Sachverhalts über die dem Gericht vorgelegten Unterlagen hinaus, gegebenenfalls durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens, weiter aufzuklären. Das gilt insbesondere für die Frage, ob bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder durch eine nach dem Vertragsabschluss eingetretene Entwicklung Umstände zu bejahen sind, die jenseits der ablösungstypischen Risiken liegen, ob gegebenenfalls die oben zitierte (Missbilligungs-)Grenze überschritten wird und ob gegebenenfalls ein Wegfall der Geschäftsgrundlage für die getroffene Ablösungsvereinbarung bzw. den vertraglichen Ausschluss von Erstattungsansprüchen eingetreten ist. Nicht entscheidungserheblich ist daher auch die Frage, ob die Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages von einem zutreffenden sanierungsbedingten Endwert bzw. sanierungsunbeeinflussten Anfangswert ausgegangen sind oder nicht, ob und wenn ja in welcher Höhe ein zutreffender End- bzw. Anfangswert zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages überhaupt hätte bereits bestimmt werden können, ob und in welcher Höhe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages oder später von den Beteiligten Kosten für von der Klägerin durchgeführte Sanierungs- bzw. Ordnungsmaßnahmen entstanden sind, die als Ausgleichsbetrag gegenüber der Klägerin hätten abgerechnet werden können. Weiter kann offen bleiben, ob die von der Klägerin tatsächlich aufgewandten Kosten für die Durchführung von Bau- und Ordnungsmaßnahmen die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung tatsächlich übertrafen und wenn ja in welchem Umfang.

Soweit die Klägerin in ihren Schriftsätzen vom 30. Dezember 2010, 5. Juli 2011 und 24. April 2013 umfangreiche Ausführungen macht, in denen sie darlegt, dass die Ablösevereinbarung in C § 4 Nr. 7 Satz 3 des Vertrages bzw. der Verzicht auf Erstattungsansprüche in C § 4 Nr. 7 Satz 4 des Vertrages auf einer derart unzureichenden bzw. fehlerhaften Kalkulationsgrundlage der Beklagten beruht hätten, dass bereits bei Vertragsabschluss die oben beschriebene (Missbilligungs-)Grenze überschritten gewesen sei bzw. diese jedenfalls durch die nach Abschluss des Vertrages eingetretene weitere Entwicklung zu einem späteren Zeitpunkt überschritten worden sei bzw. es den genannten Vereinbarungen von vornherein an einer entsprechenden Geschäftsgrundlage gefehlt habe, diese aber jedenfalls zu einem späteren Zeitpunkt entfallen sei, und die in C § 4 Nr. 7 Satz 3 und 4 des Vertrages getroffenen Vereinbarungen deshalb von Anfang an unwirksam gewesen seien, jedenfalls aber zu einem späteren Zeitpunkt unwirksam geworden seien, kommt es darauf daher nicht entscheidungserheblich an, wenn man – wie oben ausgeführt – für die weitere Prüfung des von der Klägerin geltend gemachten Anspruchs unterstellt, dass die genannten Vereinbarungen unwirksam sind.

3.1.2.2 Ausgehend von der Unwirksamkeit der in C § 4 Nr. 7 Satz 3 und Satz 4 des Vertrages getroffenen Ablösevereinbarung bzw. des Verzichts auf Erstattungsansprüche kommt als vertragliche Rechtsgrundlage für den von der Klägerin geltend gemachten Erstattungsanspruch zwar grundsätzlich die zwischen den Vertragsparteien in C § 5 c) Sätze 8, 9, 10 und 11 des Vertrages vereinbarte Regelung in Betracht.

Nach C § 5 c) Satz 8 des Vertrages soll für den Fall, dass ein Teil der vertraglichen Regelungen unwirksam ist, die Wirksamkeit der übrigen Vereinbarungen davon unberührt bleiben. Anstelle der unwirksamen Vereinbarung soll dann nach D § 5 c) Satz 9 eine solche als vereinbart gelten, die dem ursprünglichen Parteiwillen in wirtschaftlicher Hinsicht weitestgehend entspricht. Gleiches soll nach D § 5 c) Satz 10 gelten, soweit sich herausstellt, dass der Vertrag eine Regelungslücke enthält. Es soll dann nach D § 5 c) Satz 11 des Vertrages eine angemessene Regelung gelten, die dem am nächsten kommt, was die Vertragsschließenden gewollt hätten, wenn die Unwirksamkeit der Vereinbarung oder der Vertragslücke bekannt gewesen wäre. Dies entspräche einer vertraglichen Anpassungspflicht in entsprechender Anwendung der für privat-rechtliche Verträge in § 313 BGB geregelten Vertragsanpassungspflicht.

Derartige salvatorische Klauseln wie die von den Vertragsparteien vereinbarte sind auch in öffentlich-rechtlichen Verträgen grundsätzlich zulässig und können zu einer Ersetzung der nichtigen Regelung im Wege gerichtlicher Anpassung entsprechend § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB führen (vgl. BVerwG, B.v. 29.10.2010 – 9 B 9/10NVwZ 2011, 125).

Haben die Vertragsparteien wie im vorliegenden Fall eine salvatorische Klausel für den Fall der Unwirksamkeit vertraglicher Regelungen in den Vertrag aufgenommen, entbindet das das Gericht aber nicht von der Prüfung, ob die Parteien den Vertrag auch ohne die unwirksame Vereinbarung abgeschlossen hätten. Sind die unwirksamen Regelungen von grundsätzlicher Bedeutung für den Vertragsabschluss, ist regelmäßig die Aufrechterhaltung des Vertrages im Übrigen trotz einer entsprechenden Erhaltungsklausel vom Parteiwillen nicht mehr gedeckt (vgl. Ellenberger in Palandt, 72. Aufl., BGB, § 139 Rn. 17).

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann die Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Einer Veränderung der Umstände steht es nach § 313 Abs. 2 BGB gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, sich als falsch herausstellen.

§ 313 BGB ermöglicht es damit als gesetzliche Ausformung des Gedankens von Treu und Glauben unter bestimmten, im Zweifel eng auszulegenden Voraussetzungen, bei Störungen der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertragsinhaltes an veränderte Verhältnisse vorzunehmen. Unter die subjektive Geschäftsgrundlage fallen dabei die bei Abschluss des Vertrages zu Tage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut. Die objektive Geschäftsgrundlage bilden diejenigen Umstände, deren Vorhandensein oder Fortdauer objektiv erforderlich ist, damit der Vertrag im Sinne der Intention beider Vertragsparteien noch als eine sinnvolle Regelung bestehen kann (vgl. Grüneberg in Palandt, BGB, § 313 Rn. 3 und 4). Bei gegenseitigen Verträgen gehört der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur Geschäftsgrundlage, und zwar grundsätzlich auch dann, wenn er während der Vertragsverhandlungen nicht besonders zum Ausdruck gekommen ist. Wird das Äquivalenzverhältnis durch unvorhersehbare Ereignisse schwerwiegend gestört, ist der Vertrag an die veränderten Umstände anzupassen, soweit die Störung das von der benachteiligten Partei zu tragende Risiko überschreitet (vgl. Grüneberg, a.a.O. Rn. 25). Ein Vertragsanpassungsanspruch scheidet dagegen aus, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das eine Partei zu tragen hat. Wie die Risikosphären der Parteien gegeneinander abzugrenzen sind, ergibt sich aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag. Bei ausdrücklicher vertraglicher Risikoübernahme sind Rechte aus § 313 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Anders kann es liegen, wenn nur ein bestimmtes, klar abgegrenztes Risiko übernommen worden ist (vgl. Grüneberg, a.a.O. Rn. 19 und 20).

Die Klage einer Vertragspartei kann dabei auf Zustimmung zur Anpassung durch die andere Vertragspartei oder unmittelbar auf die nach dem veränderten Vertragsinhalt geschuldete Leistung gerichtet werden (vgl. Grüneberg, a.a.O. Rn. 41).

Legt man die dargelegten Anforderungen an das Bestehen eines Vertragsanpassungsanspruches zugrunde, führt das im vorliegenden Fall dazu, dass auch bei Annahme der Unwirksamkeit der in C § 4 Nr. 7 Satz 3 getroffenen Ablösevereinbarung bzw. des in C § 4 Nr. 7 Satz 4 geregelten Verzichts der Klägerin auf Erstattungsansprüche und unter Berücksichtigung der in dem Vertrag zum Ausdruck kommenden Vorstellungen der Vertragsparteien zur Aufteilung der im Rahmen der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen entstehenden Kosten kein Anspruch auf Vertragsanpassung besteht, auf dessen Grundlage der Klägerin vertragliche Erstattungsansprüche gegen die Beklagte zustehen könnten.

Die Frage, ob die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Vertragsanpassung und wenn ja gegebenenfalls in welcher Höhe sie in der Folge gegebenenfalls Erstattungsansprüche gegen die Beklagte geltend machen kann, ist einer der ganz maßgeblichen Bestandteile des vertraglich vereinbarten Leistungsgefüges zwischen den Vertragsparteien. Wird diese Frage grundsätzlich neu aufgeworfen und ist hierüber im Rahmen einer gerichtlichen Anpassung des Vertrages nach § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB zu entscheiden, ist dies nicht ohne eine vollständige Neuberechnung der von der jeweiligen Vertragspartei aufzubringenden Kostenanteile möglich. Hierbei sind auch die im gerichtlichen Verfahren zutage getretenen gravierenden Differenzen der Vertragsparteien in Bezug auf maßgebliche Parameter wie die Ermittlung des zutreffenden Endwertes bzw. Anfangswertes und der zutreffenden Bodenwertsteigerung etc. – und zwar sowohl hinsichtlich der zutreffenden Berechnungsmethode zur Ermittlung und Bewertung dieser Beträge als auch hinsichtlich der Berechnung selbst – zu berücksichtigen.

Eine gleichwohl vorgenommene, nachträgliche Anpassung der als unwirksam unterstellten vertraglichen Regelungen in C § 4 Nr. 7 Satz 3 und 4 getroffenen Regelungen durch eine nachträgliche Prüfung im gerichtlichen Verfahren, ob Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 und 3 BauGB überhaupt anfallen und gegebenenfalls die Festsetzung deren Höhe im gerichtlichen Verfahren sowie die nachträgliche Prüfung im gerichtlichen Verfahren, ob Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB in Betracht kommen und gegebenenfalls die Festsetzung deren Höhe, käme einer nahezu vollständigen Rückabwicklung des Vertrages im gerichtlichen Verfahren und einer vom Gericht vorzunehmen nahezu vollständigen Neuregelung des Gesamtvertrages gleich.

Angesichts des unternehmerischen Risikos, das beide Vertragsparteien mit dem Ausschluss von Erstattungsansprüchen ganz bewusst eingegangen sind und der dargelegten grundsätzlichen Bedeutung dieser Vereinbarungen für den Vertrag, kann daher auch die salvatorische Klausel in D § 5 c) des Vertrages keinen Vertragsanpassungsanspruch mit der Folge einer durch das Gericht vorzunehmenden inhaltlichen Neuregelung der maßgeblichen Vertragsbestandteile begründen.

3.1.2.3 Andere vertragliche Rechtsgrundlagen für einen Vertragsanpassungsanspruch als der unter 3.1.2.2 abgehandelte vertragliche Anspruch auf Vertragsanpassung auf der Grundlage der salvatorischen Klausel in D § 5 c) des Vertrages sind nicht ersichtlich.

3.1.3 Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass es für die von der Klägerin geltend gemachten Erstattungsansprüche keine vertragliche Rechtsgrundlage gibt.

3.2 Gesetzliche Anspruchsgrundlagen, auf die die Klägerin die geltend gemachten Erstattungsansprüche stützen könnte, bestehen ebenfalls nicht.

3.2.1 Geht man wiederum von der Unwirksamkeit der in C § 4 Nr. 7 Satz 3 und Satz 4 des Vertrages getroffenen Ablösevereinbarung bzw. des Verzichts auf Erstattungsansprüche aus, kommt grundsätzlich ein gesetzlicher Erstattungsanspruch auf der Grundlage der zwischen den Vertragsparteien in C § 5c) Sätze 8, 9, 10 und 11 des Vertrages vereinbarten salvatorischen Klausel i.V.m. einem Vertragsanpassungsanspruch entsprechend § 313 BGB in Betracht.

Liegen die Voraussetzungen hierfür vor, kann die Klage auch unmittelbar auf die nach dem veränderten Vertragsinhalt geschuldete Leistung gerichtet werden (vgl. Grüneberg in Palandt, BGB, § 313 Rn. 41).

Die Voraussetzungen für das Bestehen dieses gesetzlichen Vertragsanpassungsanspruches sind aber die gleichen wie bei einem vertraglichen Anpassungsanspruch in entsprechender Anwendung des § 313 BGB.

Liegen – wie unter 3.1.2.2 dargelegt – die Voraussetzungen für einen Vertragsanpassungsanspruch auf vertraglicher Grundlage nicht vor, kann dementsprechend für einen gesetzlichen Vertragsanpassungsanspruch nichts anderes gelten. Auf die Ausführungen unter Nr. 3.1.2.2 wird insoweit Bezug genommen.

3.2.2 Die Klägerin kann den geltend gemachten Anspruch auch nicht auf den allgemeinen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch in entsprechender Anwendung der §§ 812 ff BGB stützen.

Der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch bildet die Parallele zum zivilrechtlichen Bereicherungsanspruch. Leistungen ohne Rechtsgrund und sonstige rechtsgrundlose Vermögensverschiebungen müssen rückgängig gemacht werden. Auch dort, wo es an einer ausdrücklichen Regelung fehlt, gilt dieser unmittelbar aus dem Postulat wiederherstellender Gerechtigkeit fließende Rechtsgedanke. Hierzu dient der seit langem anerkannte öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch. Er setzt ebenso wie der zivilrechtliche Bereicherungsanspruch voraus, dass entweder Leistungen ohne Rechtsgrund erbracht worden sind, oder dass eine sonstige rechtsgrundlose Vermögensverschiebung stattgefunden hat (vgl. BVerwG, U.v. 15.6.2006 – 2 C 10/05BayVBl 2007, 219; BVerwG, U.v. 12.3.1985 – 7 C 48.82BVerwGE 71, 85). Im Übrigen stimmen die Voraussetzungen und Rechtsfolgen des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs und des zivilrechtlichen Bereicherungsanspruchs im Wesentlichen überein (vgl. BVerwG, U.v. 30.11.1990 – 7 A 1.90BVerwGE 87, 169).

Auch wenn man wiederum von der Unwirksamkeit des zwischen der Klägerin und der Beklagten abgeschlossenen Vertrages ausgeht, liegen die Tatbestandsvoraussetzungen für einen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch in entsprechender Anwendung der §§ 812 ff. BGB aus folgenden Gründen nicht vor.

Soweit die Klägerin auf der Grundlage eines (unwirksamen) Vertrages auf ihre Kosten umfangreiche Bau- und Ordnungsmaßnahmen durchgeführt hat, die zu einer Bodenwertsteigerung der Baugrundstücke geführt haben, handelt es sich dabei weder um eine rechtsgrundlose Leistung an die Beklagte, noch ist in der Bodenwertsteigerung der Baugrundstücke eine rechtsgrundlose Vermögensverschiebung von der Klägerin auf die Beklagte zu sehen. Die Klägerin hat die Baugrundstücke unmittelbar von der Bundesrepublik Deutschland erworben und auch wieder unmittelbar an private Dritte weiter veräußert, ohne dass insoweit ein vertragliches Leistungsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten bestanden hätte, das zu öffentlich-rechtlichen Erstattungsansprüchen in entsprechender Anwendung der zivilrechtlichen Bereicherungsansprüche nach den §§ 812 ff. BGB führen könnte.

3.2.3 Die geltend gemachten Erstattungsansprüche kann die Klägerin auch nicht auf § 155 Abs. 6 BauGB stützen.

Geht man von der Unwirksamkeit des Vertrages oder auch nur der Unwirksamkeit der in C § 4 Nr. 7 Satz 3 getroffenen Ablösevereinbarung bzw. des in C § 4 Nr. 7 Satz 4 geregelten Verzichts der Klägerin auf Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB aus, ist nicht von vorne herein ausgeschlossen, dass sich die Klägerin in diesem Fall auf gesetzliche Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB berufen kann.

Ein Erstattungsanspruch besteht nach dieser Vorschrift, soweit dem Eigentümer Kosten für Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB entstanden sind, soweit diese über den nach § 154 BauGB und § 155 Abs. 1 BauGB ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht bzw. nicht wirksam vertraglich ausgeschlossen worden ist. Dabei erfasst § 155 Abs. 6 BauGB auch die Fälle, in denen dem Eigentümer Kosten für Ordnungsmaßnahmen und die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen erst nach Ermittlung des Ausgleichsbetrages entstanden sind (vgl. BVerwG, B.v. 26.3.1985 – 4 B 9/85NVwZ 1985, 749).

Der Ausgleichsbetrag ist nach der ausdrücklichen Regelung in § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Der Ausgleichsbetrag entsteht mit der Verwirklichung des Tatbestandes, an den die Beitragspflicht anknüpft. Das ist nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung durch die Aufhebung der Sanierungssatzung. Der Entstehungszeitpunkt des Ausgleichsbetrages ist zugleich der für die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte maßgebliche Wertermittlungsstichtag. Um die Fälligkeit der Forderung herbeizuführen, bedarf es der Geltendmachung des entstandenen Ausgleichsbetrages durch Bescheid nach § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauGB, § 154 Rn. 156 und 204).

Soweit in den Tatbestandsvoraussetzungen für einen Erstattungsanspruch nach § 155 Abs. 6 BauGB darauf abgestellt bzw. vorausgesetzt wird, dass dem Eigentümer Kosten entstanden sind, die über den nach § 154 BauGB, § 155 Abs. 1 BauGB ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen, hat dies zur Folge, dass der Erstattungsanspruch grundsätzlich frühestens gleichzeitig mit dem Entstehen des Ausgleichsbetrages, also dem Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme, dem Grunde nach entstehen kann.

Davon ausgehend kann die Klägerin die geltend gemachten Erstattungsansprüche zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bereits deshalb nicht auf § 155 Abs. 6 BauGB stützen, weil die Sanierungsmaßnahme zu diesem Zeitpunkt unstreitig noch nicht abgeschlossen war.

Ob ausnahmsweise ein anderer Zeitpunkt für das Entstehen des Erstattungsanspruches nach § 155 Abs. 6 BauGB bereits vor Abschluss der Sanierungsmaßnahme in Betracht kommt, nämlich dann, wenn die Vertragsparteien eine vorgezogene Ablösungsvereinbarung im Sinne des § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB getroffen haben, kann vorliegend dahingestellt bleiben.

Zwar ist eine solche Ablösungsvereinbarung ihrer Rechtsnatur nach ein vorgezogener Ausgleichsbetrag (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 154 Rn. 180). Ginge man davon aus, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Ablösungsvertrages auch der (vorgezogene) Ausgleichsbetrag entstünde, wäre deshalb zu prüfen, ob in diesem Fall ausnahmsweise auch der Zeitpunkt des Entstehens der Erstattungsanspruches nach § 155 Abs. 6 BauGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Ablösungsvertrages vorzuverlegen ist.

Diese Frage stellt sich aber im vorliegenden Fall aus folgenden Gründen nicht.

Geht man davon aus, dass die von den Parteien in C § 4 Nr. 7 Satz 3 des Vertrages getroffene Ablösungsvereinbarung unwirksam ist und – wie oben dargelegt – auch keine vertragliche oder gesetzliche Vertragsanpassungspflicht besteht, gibt es keine vorgezogene Ablösungsvereinbarung, so dass es bei dem Grundsatz bleibt, dass der Ausgleichsbetrag im Sinne des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB bzw. der Erstattungsanspruch nach § 155 Abs. 6 BauGB frühestens zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme entstehen kann, was bislang nicht der Fall ist.

Aber auch wenn man entgegen der obigen Ausführungen jedenfalls im Rahmen der Prüfung eines Erstattungsanspruches nach § 155 Abs. 6 BauGB unterstellt, dass die in C § 4 Nr. 7 Satz 3 des Vertrages getroffene Ablösevereinbarung nicht bereits wegen des Überschreitens der oben dargestellten (Missbilligungs-)Grenze oder aus anderen Gründen unwirksam ist, führt dies nicht zu einer Vorverlegung des Zeitpunkts des Entstehens möglicher Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB. Die Ablösevereinbarung in C § 4 Nr. 7 Satz 3 des Vertrages wurde von den Vertragsparteien nämlich ausdrücklich unter der „aufschiebenden Bedingung“ der „vertragsgemäßen Erfüllung“ des Vertrages geschlossen. Nach den schriftsätzlichen Äußerungen der Klägerin und der Beklagten im gerichtlichen Verfahren sowie unter Berücksichtigung ihrer Ausführungen in den mündlichen Verhandlungen und auf der Grundlage der dem Gericht vorgelegten Unterlagen ist aber davon auszugehen, dass es bislang nicht zu einer vollständigen, vertragsgemäßen Erfüllung des Vertrages gekommen ist. Unabhängig von der Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit der Ablösungsvereinbarung bzw. des Vertrages im Übrigen ist danach jedenfalls die ausdrücklich formulierte aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit der Ablösevereinbarung noch nicht eingetreten, so dass auch aus diesem Grund wegen des Fehlens einer wirksamen vorgezogenen Ablösevereinbarung die von der Klägerin geltend gemachten gesetzlichen Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB jedenfalls zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht entstanden sein können.

3.2.4 Geht man davon aus, dass der Klägerin jedenfalls zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung dem Grunde nach keine gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Erstattungsansprüche zustehen, stellt sich die von den Klageparteien aufgeworfene Frage des Erlöschens eventueller öffentlich-rechtlicher Erstattungsansprüche nach Art. 71 Abs. 1 AGBGB nicht mehr.

4. Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass der Klägerin die geltend gemachten Ansprüche unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zustehen und die Klage insgesamt abzuweisen war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO, § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.  

Beschluss

Der Streitwert wird auf 8.000.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes (GKG).