AG Hagen, Urteil vom 20.09.2010 - 143 C 94/09
Fundstelle
openJur 2013, 45525
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerinnen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst, die übrigen Kosten des Rechtsstreits tragen sie als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin zu 2) begehrt Hausgeldzahlungen in Höhe von insgesamt 2759,77 € vom Beklagten. Dabei handelt es sich um Hausgeld für die bereits abgerechneten Wirtschaftsjahre 2002/2003 bis 2007/2008 und um Hausgeldvorauszahlungen aufgrund der Wirtschaftspläne 2008/2009 und 2009/2010.

Die Klägerin zu 2) ist die Wohnungseigentümergemeinschaft C2b/26c in Hagen, die Klägerin zu 1) ist die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Der Beklagte ist Teileigentümer der Garagen Nummer 9 und 10 dieser Wohnanlage mit einem Miteigentumsanteil von je 20,76/1000stel. Eine Wohnung in der Wohnungseigentumsanlage gehört dem Beklagten nicht.

1.

Die Klägerin macht gegen den Beklagten Hausgeldansprüche für die abgerechneten Wirtschaftsjahre 2002/2003, 2003/2004, 2004/2005 geltend, insgesamt ergibt sich für diesen Zeitraum ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 602,94 €.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 8.1.2007 wurde unter Tagesordnungspunkt 3 die Jahreseinzel- und Gesamtabrechnung 2002/2003 (Abrechnungszeitraum 1.10.2002 bis 30.9.2003) beschlossen, wonach der Beklagte Hausgeld in Höhe von 179,49 € nachzahlen muss.

Unter Tagesordnungspunkt 4 wurde die Jahreseinzel- und Gesamtabrechnung 2003/2004 (Abrechungszeitraum 1.10.2003 bis 30.9.2004) beschlossen, danach muss der Beklagte 194,06 € nachzahlen.

Unter Tagesordnungspunkt 5 wurde die Jahreseinzel- und Gesamtabrechnung 2004/2005 (Abrechungszeitraum 1.10.2004 bis 30.9.2005) beschlossen, danach ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 229,39 € für den Beklagten.

2.

Die Klägerin begehrt weitere Hausgeldzahlungen für die abgerechneten Jahre 2005/2006, 2006/2007, sowie für das Wirtschaftsjahr 2007/2008, insgesamt für diesen Zeitraum 1523,23 €.

In der Eigentümerversammlung vom 25.4.2007 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 1 die Jahreseinzel- und Gesamtabrechnung für 2005/2006 (Abrechungszeitraum 1.10.2005 bis 30.9.2006), demnach hat der Beklagte Hausgeld in Höhe von 254,76 € nachzuzahlen.

Unter Tagesordnungspunkt 3 beschloss die Wohnungseigentümerversammlung am 13.6.2008 die Jahreseinzel- und Gesamtabrechnung 2006/2007 (Abrechnungszeitraum 1.10.2006 bis 30.9.2007), danach ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 851,04 € für den Beklagten.

Am 12.5.2009 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Tagesordnungspunkt 3 die Jahreseinzel- und Gesamtabrechnung 2007/2008 (Abrechnungszeitraum 1.10.2007 bis 30.9.2008), die einen Fehlbetrag in Höhe von 417,43 € ausweist.

3.

Darüber hinaus macht die Klägerin einen Hausgeldvorauszahlungsanspruch aufgrund des in der Eigentümerversammlung am 13.6.2008 unter Tagesordnungspunkt 5 beschlossenen Wirtschaftsplanes 2008/2009 für den noch nicht abgerechneten Zeitraum 1.10.2008 bis 31.12.2008 in Höhe von monatlich 21,03 € für jede dem Kläger gehörende Garage geltend, insgesamt 126,18 €.

Weitere Vorauszahlungen macht die Klägerin aufgrund der Wirtschaftspläne 2008/2009 und 2009/2010, der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.5.2009 unter Tagesordnungspunkt 5 beschlossen wurde, für die Zeiträume vom 1.1.2009 bis 31.12.2009 in Höhe von insgesamt 507,42 €. Nach dem Wirtschaftsplan 2009/2010 hat der Kläger 18,57 € je Garage pro Monat Vorauszahlungen zu leisten.

Zu keiner der Wohnungseigentümerversammlungen, in denen die Jahresabrechnungen und die Wirtschaftspläne beschlossen wurden, wurde der Beklagte eingeladen, er hat auch an keiner der Versammlungen teilgenommen. Keiner der gefassten Beschlüsse wurde angefochten, wegen des Inhalts der auf den Wohnungseigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse, der Wirtschaftspläne und der Jahresabrechnungen wird auf die Akte Bezug genommen.

Ursprünglich hat die Klägerin zu 1) den Anspruch geltend gemacht. Vor Stellung der Anträge in der mündlichen Verhandlung haben die Klägerinnen mitgeteilt, die Klägerin zu 2) soll an die Stelle der Klägerin zu 1) treten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat mit Beschluss vom 29.06.2010 beschlossen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Prozess gegen den Beklagten durch den Prozessbevollmächtigten vertreten werden solle.

Die Klägerinnen sind der Ansicht, dass ein zulässiger Parteiwechsel vorliege. Die Klägerinnen behaupten, der Beklagte sei zu den Eigentümerversammlungen nicht geladen worden, da er als Garageneigentümer Teileigentümer sei und deswegen kein Stimmrecht habe. Die Klägerin zu 2) ist der Ansicht, dass sich dies aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergebe. Wegen des Inhalts der Teilungserklärung wird auf die Teilungserklärung vom 18.12.1996 (Blatt 28 der Akte) Bezug genommen. Die Klägerin zu 2) ist weiter der Ansicht, sie habe durch die Nichteinladung des Beklagten nicht verwerflich gehandelt und dann führe die Nichteinladung eines Eigentümers zur Versammlung nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse.

Die Klägerin zu 2) beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 2) Hausgeld in Höhe von 602,94 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.12.2009 sowie vorgerichtliche Mahnkosten in Höhe von 3,75 € zu zahlen, mit der Maßgabe, dass der Beklagte verurteilt wird das Hausgeld einen in die Klägerin, zu Händen der Verwalterin, der Firma C unabhängiger Vermögensverwalter GmbH in Bad Sassendorf zu zahlen.

Den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin Hausgeld in Höhe von 1649,41 € nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1400,22 € seit dem 19.12.2009 und aus weiteren 249,19 € seit Zustellung der Anspruchsbegründung sowie vorgerichtliche Mahnkosten in Höhe von 3,75 € zahlen, mit der Maßgabe, dass der Beklagte verurteilt wird das Hausgeld einen in die Klägerin, zu Händen der Verwalterin, der Firma C unabhängiger Vermögensverwalter GmbH in Bad T zu zahlen.

Den Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin Hausgeld in Höhe von 507,42 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides sowie vorgerichtliche Mahnkosten in Höhe von 3,75 € zu zahlen, mit der Maßgabe, dass der Beklagte verurteilt wird das Hausgeld einen in die Klägerin, zu Händen der Verwalterin, der Firma C unabhängiger Vermögensverwalter GmbH in Bad T zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, dass sämtliche in den Wohnungseigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse nichtig seien, da er zu diesen Wohnungseigentümerversammlungen nicht eingeladen wurde. Der Beklagte ist weiter der Ansicht, dass die Klage bereits unzulässig sei, da ein wirksamer Parteiwechsel nicht vorliege.

Mit Beschluss vom 26.5.2010 wurden die Verfahren mit den Aktenzeichen ...#/..., ... und ... gemäß §§ 147, 128 Abs. 4 ZPO zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung unter Führung des Aktenzeichens ... verbunden.

Gründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

I.

Der Klägerwechsel ist zulässig. Die Klägerin zu 1) ist wirksam gemäß § 269 Abs. 1 ZPO aus dem Rechtsstreit ausgeschieden und die Klägerin zu 2) gemäß § 263 ZPO wirksam als neue Partei in den Rechtsstreit eingetreten.

Die Klägerin zu 1) konnte gemäß § 269 Abs. 1 ZPO ohne Zustimmung des Beklagten aus dem Rechtsstreit ausscheiden, da der Parteiwechsel vor Beginn der mündlichen Verhandlung erklärt wurde. Die mündliche Verhandlung beginnt mit dem Stellen der Anträge, da der Parteiwechsel zeitlich vor dem Stellen der Anträge erklärt wurde, lag ein Eintritt in die mündliche Verhandlung noch nicht vor, so dass es keiner Zustimmung des Beklagten hinsichtlich des Ausscheidens der Klägerin zu 1) aus dem Rechtsstreit bedurfte.

Die Klägerin zu 2) ist wirksam Partei des Rechtsstreits geworden, da der Klägerwechsel gemäß § 263 ZPO sachdienlich ist. Sachdienlich ist der Klägerwechsel immer dann, wenn mit der geänderten Klage die noch bestehenden Streitpunkte mit erledigt werden können und ein neuer Prozess vermieden wird. Vorliegend wurde kein neuer Streitstoff eingeführt und durch das zulassen des Klägerwechsels, wurde ein neuer Prozess nämlich der der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Beklagten verhindert.

Die Wohnungseigentumsgemeinschaft hat aufgrund des Beschlusses vom 19.6.2010 zur Beauftragung des Klägervertreters die erforderliche Übernahmeerklärung des Verfahrens zumindest konkludent erklärt.

II.

Die Klägerin zu 2) hat keinen Anspruch auf Hausgeldzahlungen gegen den Beklagten. Es ergibt sich weder ein Anspruch auf Zahlung von Hausgeld aufgrund der Beschlüsse über die abgerechneten Wirtschaftsjahre, noch wegen der Beschlüsse über die Wirtschaftspläne.

Sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Abrechnungen und der Wirtschaftspläne im Hinblick auf den Beklagten sind nichtig, da der Beklagte zu den jeweiligen Versammlungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorsätzlich nicht eingeladen wurde.

Zwar ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung trotz unterbliebener Einladung einzelner Wohnungseigentümer zu dieser Versammlung grundsätzlich gültig und lediglich anfechtbar (BGH, 23. 9.1999, V ZB 17/99). Ein Beschluss ist jedoch nichtig und entfaltet keine Rechtswirkungen, wenn ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft bewusst von der Mitwirkung an der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen wurde, indem es hierzu nicht geladen worden ist (OLG Zweibrücken, 21.11.2002, 3 W 179/02; BayObLG 2005, 630; OLG Celle, 15.1.2002, 4W 310/01).

Da der Beklagte hier unstreitig bewusst nicht geladen wurde, sind zumindest die Beschlüsse, die den Beklagten zur Zahlung des Hausgeldes verpflichten, nichtig. Das Gericht geht nicht davon aus, dass der Beklagte von den Eigentümerversammlungen vorsätzlich ausgeschlossen werden sollte und deshalb die Ladung unterblieben ist, um ihm die Möglichkeit zu nehmen an den Beschlüssen mitzuwirken. Eine solche Gesinnung ist allerdings nicht Voraussetzung dafür, dass die Beschlüsse nichtig sind, vielmehr genügt es, wenn ein Wohnungseigentümer bewusst nicht geladen wird, da es darauf ankommt, dass er die Möglichkeit hat an den Versammlungen teilzunehmen und nicht entscheidend ist, warum er nicht eingeladen wurde. Liegt der Nichteinladung, wie hier möglicherweise ein Irrtum zu Grunde, führt dies jedoch nicht zur Wirksamkeit der Beschlüsse, da ein Irrtum des Einladenden nicht zulasten des nicht eingeladenen Wohnungseigentümers gehen kann und ihm deshalb die Möglichkeit genommen wird an den Versammlungen teilzunehmen.

Einen Grund, den Beklagten von der Versammlung auszuschließen, gibt es nicht. Insbesondere kann die Klägerin zu 2) nicht geltend machen, dass der Beklagte lediglich Garageneigentümer sei und deswegen nicht eingeladen werden musste. Aus der Teilungserklärung der Wohnungseigentumsgemeinschaft ergibt sich nicht, dass die Garageneigentümer nicht zu den Eigentümerversammlungen einzuladen sind. Zwar heißt es unter Abschnitt II. § 15 der Teilungserklärung, dass jeder "Wohnungseigentümer" eine Stimme in der Eigentümerversammlung hat und unter Abschnitt II. § 2 Nr. 1 wird zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum differenziert, wonach ein Teileigentümer eben kein Wohnungseigentümer ist. Aber aus Abschnitt II. § 1 Nr. 1 ergibt sich, dass sowohl Wohnungseigentümer, als auch Teileigentümer in der Teilungserklärung als Wohnungseigentümer bezeichnet werden und damit beide an den Versammlungen teilnehmen dürfen. Demnach ergibt sich bereits allein aus der Auslegung der Teilungserklärung, dass auch die Teileigentümer zu den Versammlungen einzuladen waren. Darüber hinaus ist nur eine solche Auslegung mit den Grundsätzen von Treu und Glauben vereinbar, denn wenn die Teileigentümer gemäß ihrer Eigentumsanteile an den Kosten der Wohnungseigentumsgemeinschaft beteiligt werden, ist ihnen ein Stimmrecht bezüglich dieser Kosten einzuräumen. Treffen die Wohnungseigentümer Verpflichtungen, müssen sie auch an den Rechten beteiligt werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.