OLG Celle, Beschluss vom 21.11.2013 - 4 W 201/13
Fundstelle
openJur 2013, 44672
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Tenor

Die Beschwerde der Antragstellerin vom 1. November 2013 gegen die Verfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Buxtehude vom 22. Oktober 2013 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 100.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Mit notariellem Vertrag vom 29. Juli 2013 hat die Eigentümerin ein Grundstück an die Antragstellerin verkauft. Bei der Antragstellerin handelt es sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den drei Söhnen der Eigentümerin. Mit Schriftsatz vom 13. September 2013 hat die Antragstellerin die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch dergestalt beantragt, dass sie als neue Eigentümerin eingetragen wird. Wegen des genauen Inhalts des Antrags wird auf den genannten Schriftsatz nebst Anlagen Bezug genommen. Mit Verfügungen vom 18. September und 22. Oktober 2013, auf die Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung entgegenstehe, dass eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde i. S. v.  § 28 Abs. 1 BauGB fehle. Die Ausnahmeregelung des § 26 Nr. 1 BauGB sei vorliegend nicht einschlägig, da die Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Grundstück erwerben solle. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin, wegen deren genauen Inhalts auf den Schriftsatz vom 1. November 2013 Bezug genommen wird. Ergänzend wird auf die seitens der Antragstellerin eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die nach § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des Grundbuchamts ist von Rechts wegen nicht zu beanstanden.

1. Das Grundbuchamt darf nach § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei - wie hier - Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer nur dann in das Grundbuch eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts durch ein Negativzeugnis in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Allerdings kann das Grundbuchamt die Vorlage eines Zeugnisses nicht verlangen, wenn der Gemeinde überhaupt kein Vorkaufsrecht zustehen kann. Dies hat das Grundbuchamt selbständig und eigenverantwortlich zu prüfen. Indes gilt das nur, soweit das Grundbuchamt mit den ihm zur Verfügung stehenden Mitteln die Voraussetzungen der §§ 24 f. BauGB eigenständig prüfen kann; ist das nicht möglich, hat das Grundbuchamt vom Antragsteller die Vorlage eines Zeugnisses der Gemeinde zu verlangen (vgl. Bauer/von Oefele-Kössinger, Grundbuchordnung, 3. Aufl., § 20 Rn. 209; Hügel, GBO, 2. Aufl., § 20 Rn. 75; Demharter, Grundbuchordnung, 28. Aufl., § 20 Rn. 52).

2. Nach dieser Maßgabe ist die angefochtene Entscheidung des Grundbuchamtes von Rechts wegen nicht zu beanstanden.

a) Ob vorliegend der Gemeinde nach § 24 BauGB oder ggf. § 25 BauGB ein Vorkaufsrecht zusteht, ist den seitens der Antragstellerin eingereichten Unterlagen nicht zu entnehmen; mit den ihm zur Verfügung stehenden Mitteln kann dies das Grundbuchamt auch nicht selbst ermitteln. Bezogen darauf war das Grundbuchamt daher vom Grundsatz her berechtigt, von der Antragstellerin die Vorlage eines Negativzeugnisses der Gemeinde zu verlangen.

b) Zu recht ist das Grundbuchamt auch davon ausgegangen, dass auf eine Fallkonstellation wie die Vorliegende die Ausnahmevorschrift des § 26 Nr. 1 BauGB keine Anwendung findet.

aa) Mit der Frage, ob § 26 Nr. 1 BauGB auch dann Anwendung findet, wenn Käufer des Grundstückes eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, deren Gesellschafter ausschließlich (natürliche) Personen sind, die ihrerseits dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen, hat sich - soweit ersichtlich - in der Rechtsprechung bislang lediglich das LG Würzburg (Beschluss v. 29. Mai 1989 - 3 T 918/89, MittBayNot 1989, 217) auseinander gesetzt. Das LG Würzburg hat § 26 Nr. 1 BauGB auch für eine derartige Fallkonstellation als einschlägig angesehen und hat dies insbesondere damit begründet, dass die Gesellschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit erlange. Unter Bezugnahme auf die Entscheidung des LG Würzburg geht auch die Literatur - soweit diese sich überhaupt mit der Frage befasst - davon aus, dass § 26 Nr. 1 BauGB auch dann Anwendung findet, wenn Käufer des Grundstücks eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, deren Gesellschafter ausschließlich (natürliche) Personen sind, die ihrerseits dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen (vgl. Demharter, a. a. O., § 20 Rn. 53; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Januar 2006, § 26 Rn. 2 e).

bb) Der Senat folgt dieser Auffassung nicht.

(1) Der Senat muss sich nicht damit auseinandersetzen, ob die Entscheidung des LG Würzburg nach Maßgabe der damaligen Rechtslage richtig gewesen ist. In jedem Fall hat sich seit dieser Entscheidung die Rechtsprechung in Bezug auf die Rechtsnatur der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geändert. Nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, zitiert nach juris) ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts rechtsfähig, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet. Später hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch die Fähigkeit umfasst, Eigentümerin von Grundstücken zu sein (vgl. BGH, Urteil v. 25. Januar 2008 - V ZR 63/07, juris Rn. 7). Durch das ERVGBG vom 11. August 2009 ist schließlich dem § 47 GBO ein Absatz 2 hinzugefügt worden, aus dem sich ergibt, dass auch eine BGB-Gesellschaft als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden kann.

(2) Gemessen an dem Wortlaut des § 26 Nr. 1 BauGB unterfällt der Verkauf eines Grundstückes an eine BGB-Gesellschaft, deren Gesellschafter ausschließlich (natürliche) Personen sind, die selbst dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen, nicht dieser Vorschrift. Denn der Verkauf erfolgt in diesem Fall gerade nicht an die natürlichen Personen selbst, sondern an die Gesellschaft, die nach den vorstehenden Ausführungen eine eigene Rechtspersönlichkeit hat.

(3) Ein hiervon abweichendes Ergebnis rechtfertigt sich nach Auffassung des Senats auch nicht aus Sinn und Zweck der Vorschrift des § 26 Nr. 1 BauGB.

(a) Zwar ist Zweck des § 26 Nr. 1 BauGB, dem Umstand Rechnung zu tragen, dass unter Verwandten sehr häufig Preise deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Grundstücke vereinbart werden und die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu diesen Preisen nicht angemessen wäre (vgl. BT Drucks. 10/4630, S. 83). Man könnte demgemäß argumentieren, dass dieser Gesetzeszweck auch dann gleichermaßen zutrifft, wenn - wie vorliegend - der Verkauf des Grundstückes innerhalb der Familie an mehrere Familienmitglieder erfolgen soll und diese zu diesem Zweck eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen.

(b) Gegen ein derartiges Verständnis der Vorschrift des § 26 Nr. 1 BauGB spricht nach Auffassung des Senats aber, dass hierdurch eine Umgehung des Vorkaufsrechts der Gemeinden ermöglicht werden könnte (was der Senat den vorliegend Beteiligten nicht unterstellen will): Aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit folgt, dass die (Gründungs-) Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dadurch ausgetauscht werden können, dass jeder von ihnen seinen Gesellschaftsanteil mit Zustimmung der Anderen auf einen jeweiligen Rechtsnachfolger überträgt, ohne dass dies die Identität der Gesellschaft berührt (vgl. z. B. Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 736 Rn. 5 f.; Piehler/Schulte in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts, 3. Aufl., § 10 Rn. 33, 112). Theoretisch denkbar ist mithin, dass handelnde Personen das Vorkaufsrecht der Gemeinde dadurch unterlaufen, dass der Eigentümer das Grundstück an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts veräußert, deren Gesellschafter ausschließlich Personen sind, die ihrerseits dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen, und diese Gesellschafter anschließend - wie von Anfang an geplant - ihren jeweiligen Gesellschaftsanteil mit Zustimmung der anderen Gründungsgesellschafter auf einen jeweiligen Rechtsnachfolger, nämlich die Personen, die das Grundstück von vornherein erhalten sollten, übertragen.

(4) Im Hinblick darauf hat es nach Auffassung des Senats dabei zu verbleiben, dass nach dem eindeutigen Wortlaut des § 26 Nr. 1 BauGB diese Vorschrift auch dann nicht einschlägig ist, wenn Käufer des Grundstückes eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, deren Gesellschafter ausschließlich (natürliche) Personen sind, die ihrerseits dem Anwendungsbereich des § 26 Nr. 1 BauGB unterfallen.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG. Die Festsetzung des Werts für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 36 Abs. 1 GNotKG.

2. Der Senat lässt nach § 78 Abs. 2 Nr. 1 GBO die Rechtsbeschwerde zu. Die vorliegend behandelte Rechtsfrage hinsichtlich § 26 Nr. 1 BauGB bedarf nach Auffassung des Senats einer höchstrichterlichen Entscheidung; dies allein schon im Hinblick auf die vorstehend aufgezeigte Rechtsprechung und Literatur, die eine gegenteilige Auffassung vertreten.