OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 30.05.2013 - OVG 70 A 1.11
Fundstelle
openJur 2013, 29287
  • Rkr:
  • AmtlSlg:
  • PM:
Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Für bare Auslagen wird ein Pauschsatz von 30,00 € erhoben; das Verfahren ist gebührenpflichtig nach einem Streitwert von 5.000 €.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen den im Bodenordnungsverfahren „Wohnblöcke S...“ ergangenen Bodenordnungsplan vom 13. November 2008 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 13. Januar 2011.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 29. Dezember 1995 (Urkundenrolle Nr. 307/1995 des Notars F..., Berlin) erwarb der Kläger als Käufer von der Beigeladenen als Verkäuferin das von der - später in die Beigeladene umgewandelten - LPG Pflanzenproduktion S... im Jahr 1981 auf dem Flurstück 5... der Flur 1... der Gemarkung S... errichtete Wohnhaus mit 12 Wohneinheiten (Postanschrift „W...“). Das Eigentum an dem Wohnhaus stehe gem. § 27 LPG-Gesetz im Eigentum der Verkäuferin, da die Bebauung im Jahr 1981 auf der Grundlage eines Nutzungsrechts aus § 18 LPG-Gesetz erfolgt sei. Ein Gebäudegrundbuch für das verkaufte Gebäude sei bisher nicht angelegt worden, die Anlegung sei beantragt worden bzw. werde vorsorglich beantragt. Gem. § 2 des Kaufvertrages sollte der Kaufpreis nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das noch anzulegende Gebäudegrundbuch fällig und zahlbar werden; die Auflassung sollte erst erklärt und die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erst beantragt werden, wenn beide Vertragsparteien dem Notar die vollständige Zahlung des Kaufpreises bestätigt haben (§ 14 Abs. 2 des Kaufvertrages).

Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgte zum 1. Januar 1996 (§ 7 Abs. 1 des Kaufvertrages). Zur Anlegung eines Gebäudegrundbuchblatts für das vom Kläger erworbene Gebäude kam es in der Folge nicht.

Auf den Antrag der Grundstückseigentümerinnen vom 5. August 1999 hin leitete das damalige Amt für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung Brieselang mit Anordnungsbeschluss vom 28. Februar 2000 gem. § 64 i.V.m. § 56 Abs. 1 LwAnpG das Bodenordnungsverfahren „Wohnblöcke S...“ ein. Der Anordnungsbeschluss wurde in der Zeit vom 21. März bis 19. Mai 2000 „nach den für öffentliche Bekanntmachungen von Verfügungen der Gemeinden bestehenden Rechtsvorschriften ortsüblich“ in der Gemeinde S... bekannt gemacht. Widerspruch hiergegen wurde nicht erhoben. Neben den im Grundbuch Bl. 1...eingetragenen Grundstückseigentümerinnen, der im Gebäudegrundbuch Bl. 1... eingetragenen Erwerberin eines zweiten, von einer anderen LPG-Nachfolgerin veräußerten Gebäudes auf demselben Grundstück und der nicht in einem Grundbuch oder Gebäudegrundbuch eingetragenen Beigeladenen als Gebäudeeigentümerin des an den Kläger verkauften Wohnblocks wurde der Kläger als Nebenbeteiligter (Ordnungsnummer 4) am Verfahren beteiligt.

In Umsetzung einer Landverzichtserklärung der Eigentümerinnen des Grundstücks, die diese nach entsprechender Einigung mit den Gebäudeeigentümern im Rahmen des Bodenordnungsverfahrens für die jeweils neu zu bildenden Flurstücke abgegebenen hatten, wurde mit dem Bodenordnungsplan vom 13. November 2008 (u.a.) geregelt, dass das Eigentum an den neuen Flurstücken 7... und 7... der Flur 1... der Gemarkung S... der Beigeladenen als Eigentümerin des an den Kläger verkauften Mietwohngebäudes zugeordnet wurde. Diese hatte den Grundstückseigentümerinnen dafür eine Abfindung in Höhe von 72.500 EUR zu zahlen. Mit Blick auf die Rechte des Klägers enthält der Bodenordnungsplan den Hinweis, dass der Erwerb eines Wohnblocks mit notariellem Kaufvertrag vom 29. Dezember 1995 „außerhalb des Verfahrens nach Abschluss des Bodenordnungsverfahrens durchgesetzt“ werde.

Der im Anhörungstermin über den Bodenordnungsplan am 14. Januar 2009 erhobene Widerspruch des Klägers gegen „die Durchführung des Bodenordnungsplans in der beabsichtigten Form“ wurde mit Widerspruchsbescheid vom 13. Januar 2011, dem Kläger zugestellt am 19. Januar 2011, zurückgewiesen.

Zur Begründung seiner am Montag, dem 21. Februar 2011 erhobenen Klage führt der Kläger aus, dass es zu der im Kaufvertrag vom 29. Dezember 1995 vorgesehenen Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes für den von ihm erworbenen Wohnblock nicht gekommen sei, weil die Beigeladene entgegen § 8 des Kaufvertrages die in ihrem Besitz befindlichen Urkunden nicht herausgegeben habe. Der von ihm - dem Kläger - am 5. März 2010 gestellte Antrag beim zuständigen Grundbuchamt, zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nach Maßgabe des § 7 GGV (Verordnung über die Anlegung und Führung von Gebäudegrundbüchern - Gebäudegrundbuchverfügung -, BGBl. I 1994, 1606, i.d.F. der Änderung v. 11. August 2009, BGBl. I 2009, 2713) vor der Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes in der zweiten Abteilung des Grundbuchblattes des betroffenen Grundstücks von Amts wegen einen Vermerk einzutragen, sei vom Grundbuchamt rechtsfehlerhaft abgelehnt worden.

Soweit der Beklagte ausgeführt habe, dass eine Eigentumsübertragung auf den Kläger mangels Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes nicht stattgefunden habe, da es nach Art. 233 § 2b EGBGB für eine nach dem 21. Juli 1992 vorgenommene Übereignung der grundbuchmäßigen Form bedürfe, treffe dies nicht zu. Art. 233 § 2b EGBGB stelle lediglich klar, dass eine bis zum Ablauf des 21. Juli 1992 vorgenommene Übereignung nicht deshalb unwirksam sei, weil sie nicht nach den für die Übereignung von Grundstücken geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorgenommen worden sei. Dieses schreibe in § 311b BGB für die Übertragung des Eigentums die notariell beurkundete Form vor; eine „grundbuchmäßige“ Form sei dem Gesetz unbekannt. Die Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes sei nicht konstitutiv für den Eigentumserwerb nach Art. 233 § 2b Abs. 1 EGBGB. Da die Übergabe des Kaufgegenstandes gemäß § 7 des Kaufvertrages vom 29. Dezember 1995 bereits am 1. Januar 1996 erfolgt und in Abs. 2 ausdrücklich vereinbart worden sei, dass von diesem Tage an alle Nutzungen und Lasten sowie die Gefahr hinsichtlich des Kaufgegenstandes auf den Kläger übergehen, besitze er das Gebäude seither als Eigenbesitzer im Sinne des § 872 BGB. Da im Bodenordnungsverfahren die §§ 12 und 13 FlurbG entsprechend anzuwenden seien und die Beigeladene als Verkäuferin „mangels Voreintragung“ nicht als Eigentümerin des Gebäudes aus dem Grundbuch ersichtlich sei, gelte gemäß § 13 Abs. 1 FlurbG der Eigenbesitzer – mithin der Kläger – als Beteiligter. Wegen des Widerspruchs zu § 13 FlurbG sei der Beklagte auch im Verfahren gem. § 64 LwAnpG nicht befugt, Gebäudeeigentum festzustellen; die ausschließliche Zuständigkeit für die Feststellung von Gebäudeeigentum liege bei der Oberfinanzdirektion oder beim Grundbuchamt.

Es sei mit dem „Landwirtschaftsgesetz“ unvereinbar, wenn der landwirtschaftliche Betrieb anstelle des Klägers mit den Erben einen Kaufvertrag über das Grundstück schließe, weil er meine, auf diese Weise werde rückwirkend das Eigentum an dem Gebäude mit den Rechten am Grundstück vereinigt. Tatsächlich stünden ihm - dem Kläger - die Rechte nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu, das jedoch während der Dauer des Bodenordnungsverfahrens nicht habe eingeleitet werden können.

Der Kläger beantragt,

den Bodenordnungsplan im Bodenordnungsverfahren „Wohnblöcke S...“ vom 13. November 2008 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. Januar 2011 dahingehend zu ändern, dass der Kläger als Zuordnungsempfänger sowohl des Eigentums an dem von ihm erworbenen Wohnblock als auch der zugehörigen Grundfläche ausgewiesen wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hält die Klage für unbegründet. Der Kläger behaupte selbst nicht, Gebäudeeigentümer oder im Grundbuch eingetragen worden zu sein, sondern wolle seine Beteiligtenstellung aus Eigenbesitz im Sinne des § 872 BGB und § 13 Abs. 1 FlurbG ableiten. Da diese Regelung indessen nur der Ermittlung der am Verfahren zu Beteiligenden bei ungeklärter Rechtslage diene, ergäbe sich daraus kein Anspruch auf Eintragung als Eigentümer. Schon nach dem eigenen Vortrag des Klägers sei unklar, ob dieser sich überhaupt darauf berufe, dass die Eintragung im Grundbuch nicht der wahren Rechtslage entspreche. Er trage nicht etwa den Abschluss eines dinglichen Kaufvertrages (Auflassung) für das Gebäude, sondern einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die Beigeladene aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 29. Dezember 1995 vor, und aus der Klagebegründung ergebe sich, dass es schon bei der Abwicklung des schuldrechtlichen Kaufvertrages zu Leistungsstörungen zwischen den Vertragsparteien gekommen und die Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes gescheitert sei. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Bodenordnungsplans sei der Kläger danach lediglich Eigenbesitzer des Gebäudes gewesen. In die aufgrund des notariellen Kaufvertrages bestehende Berechtigung zum Besitz und zur Nutzung der erworbenen Flächen werde durch den Bodenordnungsplan nicht eingegriffen. Die diesbezüglichen Ausführungen des Klägers führten zu keiner anderen Wertung. Insbesondere führe ein Eigenbesitz des Klägers am Gebäude im Sinne des § 13 FlurbG nicht dazu, dass er im Rahmen des Bodenordnungsverfahrens als Eigentümer eingetragen werden könne.

Die Beigeladene beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet ein Rechtsschutzinteresse des Klägers und meint, dass das Verfahren nur der Verzögerung diene.

Den zu Protokoll der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag des Klägers, ihm „mit Blick auf die heutige Erörterung“ Schriftsatznachlass zu gewähren, hat der Senat abgelehnt.

Für die weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die vorgelegte Verwaltungsakte (1 Ordner) Bezug genommen.

Gründe

Die Klage, über die der Senat ohne Gewährung der vom Kläger beantragten Schriftsatznachlassfrist entscheiden konnte (1.), ist zulässig (2.), aber unbegründet (3.).

1. Der nach der Erörterung der Sach- und Rechtslage zu Protokoll der mündlichen Verhandlung gestellte Antrag des Klägers, ihm mit Blick auf diese Erörterung Schriftsatznachlass bis zum 15. Juni 2013 zu gewähren, war abzulehnen. Ein Anspruch auf Gewährung einer Schriftsatzfrist besteht dann, wenn in der mündlichen Verhandlung durch neues Vorbringen eines anderen Verfahrensbeteiligten oder durch einen Hinweis des Gerichts erstmals erhebliche neue Gesichtspunkte zur Sprache gekommen sind, zu denen sich der Beteiligte in der gerade stattfindenden Verhandlung nicht äußern kann (vgl. § 108 Abs. 2 VwGO, § 173 VwGO i.V.m. § 283 ZPO, § 139 Abs. 5 ZPO). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen vermochte der Senat indes nicht zu erkennen. Denn bei der Erörterung der Sach- und Rechtslage wurde nicht auf neues, dem Kläger bis dahin unbekanntes Vorbringen der übrigen Beteiligten abgestellt: solches ist weder kurz vor dem Termin noch in dessen Verlauf vorgetragen worden. Es ist aber auch nicht ersichtlich, dass im Verlauf der durchgeführten Erörterung auf erhebliche neue rechtliche oder tatsächliche Gesichtspunkte hingewiesen wurde, zu denen eine Stellungnahme im Termin nicht möglich gewesen wäre. Dem pauschal auf die gesamte durchgeführte Erörterung verweisenden Antrag ist hierfür ebenfalls nichts zu entnehmen. Die Frage einer - dem angegriffenen Bodenordnungsplan ganz offensichtlich zugrunde liegenden - Befugnis der Neuordnungsbehörde zur Feststellung von außerhalb des Grundbuchs bestehendem Gebäudeeigentum im Rahmen eines Verfahrens gem. § 64 LwAnpG, zu der der Kläger im Anschluss an die durchgeführte Erörterung eine Erklärung zu Protokoll gegeben hat, stellt jedenfalls keinen neuen Gesichtspunkt dar, der die Gewährung des begehrten Schriftsatznachlasses hätte gebieten können.

2. Die fristgemäß – am Montag nach dem auf einen Samstag fallenden Tag des Fristablaufs – erhobene Klage ist auch im Übrigen zulässig.

Dies folgt zwar nicht schon aus der Beteiligung des Klägers als Käufer und (Eigen-)Besitzer eines im Bodenordnungsgebiet gelegenen, im selbständigen Eigentum stehenden Gebäudes am Bodenordnungsverfahren „Wohnblöcke S...“ als Nebenbeteiligten (gem. § 56 Abs. 2 LwAnpG, § 63 Abs. 2 LwAnpG i.V.m. § 10 Nr. 2 Buchst. d FlurbG). Diese ist nach Auffassung des Senats allerdings zu Recht erfolgt. Denn für das Flurbereinigungsverfahren ist anerkannt, dass der Käufer eines im Verfahrensgebiet gelegenen Grundstücks mit Abschluss des Kaufvertrages jedenfalls dann eine eigene, seine Beteiligung am Verfahren begründende Rechtsposition erworben hat, wenn ihm der Besitz eingeräumt worden ist oder ein Anwartschaftsrecht zusteht (Wingerter/Mayr, FlurbG, Kommentar, 9. Aufl. 2013, § 10 Rn 21 m.w.N.; z.B. OVG Lüneburg, Urteil v. 2. Juli 1981 - F OVG A 62/80 -, RzF 5 zu § 10 Nr. 2 d FlurbG). Dies gilt auch im Bodenordnungsverfahren, und zwar auch für den Erwerber selbständigen Gebäudeeigentums (ebenso OVG Sachsen-Anhalt, Urteil v. 20. Juli 2000 - 8 K 1/00 -, RzF 2 zu § 56 Abs. 2 LwAnpG), das insoweit dem Grundstückseigentum gleichsteht. Die gegenteilige, auf den gegenüber § 10 Nr. 2 Buchst. d FlurbG engeren Wortlaut des § 56 Abs. 2 LwAnpG abstellende Auffassung des OVG Mecklenburg-Vorpommern (Urteil v. 6. September 1998 - 9 K 2/98 -, zit. nach juris Rn 17; dem folgend Urteil v. 13. September 2006 - 9 K 4/06 -, zit. nach juris Rn 44 ff.) erscheint weder zwingend (vgl. OVG Sachsen-Anhalt, a.a.O., wonach „mit `Inhabern von Rechten an Grundstücken´ … der in § 10 Nr. 2 Buchst. d FlurbG genannte Personenkreis gemeint [sei], mithin auch die Inhaber von persönlichen Rechten, die zum Besitz oder zur Nutzung solcher Grundstücke berechtigen“) noch sachlich gerechtfertigt. Denn da Besitzrechte zu den unter den Schutz der Eigentumsgarantie fallenden vermögenswerten Rechten gehören, die ihrem Inhaber von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass er die damit verbundenen Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu seinem privaten Nutzen ausüben darf (vgl. BVerwG, Urteil v. 29. Januar 2009 - 9 C 3/08 -, zit. nach juris Rn 15 f., zur Klagebefugnis von Pächtern im Unternehmensflurbereinigungsverfahren), erscheint es geboten, die Möglichkeit zur Wahrung dieser Rechte auch in einem Bodenordnungsverfahren einzuräumen.

Allein aus der Nebenbeteiligung als solcher lässt sich indes noch nichts für eine verletzbare subjektive Rechtsstellung des Betreffenden herleiten (OVG Thüringen, Urteil v. 5. Juni 2002 - 7 F 950/00 -, zit. nach juris Rn 29 unter Bezugnahme auf BVerwG, Urteil v. 23. Juni 1983 - 5 C 13.83 -, RzF 24 zu § 4 FlurbG). Der Umfang der dem Nebenbeteiligten zustehenden und im Klagewege zu verteidigenden Rechte wird vielmehr durch den Umfang und den Inhalt der ihm jeweils konkret zustehenden - hier im einzelnen streitigen - Rechte beschränkt (OVG Niedersachsen, Urteil v. 2. Juli 1981 - F OVG A 62/80 -, RzF 5 zu § 10 Nr. 2 d FlurbG).

3. Die zu Protokoll der mündlichen Verhandlung im Sinne des nunmehr gestellten Antrags konkretisierte, auf Ausweisung des Klägers als Zuordnungsempfänger sowohl des Eigentums an dem von ihm erworbenen Wohnblock als auch der zugehörigen Grundfläche im Bodenordnungsplan gerichtete Klage hat keinen Erfolg.

a) Der Kläger hat zunächst nicht etwa deshalb einen Anspruch auf Zusammenführung von Grundstück und Gebäudeeigentum in seiner Hand statt in der der Beigeladenen, weil Letztere als Eigentümerin des Gebäudes „aus dem Grundbuch nicht ersichtlich“ war und er selbst als Eigenbesitzer deshalb gem. § 13 Abs. 1 FlurbG anstelle der Beigeladenen als „Beteiligter“ mit den für den Eigentümer geltenden Mitwirkungsrechten - und mit Anspruch auf entsprechende Änderung der Eigentumszuordnung - am Bodenordnungsverfahren zu beteiligen gewesen wäre. Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger - dem durchaus bekannt und bewusst ist, dass die vereinbarte weitere Durchführung des Kaufvertrages mangels Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes „stecken geblieben“ ist - tatsächlich i.S.d. § 872 BGB Eigenbesitzer des Gebäudes ist.

Denn zum einen hat der Beklagte bereits zutreffend darauf hingewiesen, dass § 13 Abs. 1 FlurbG lediglich eine Beteiligung des Eigenbesitzers am Verfahren zur Wahrnehmung der Interessen des Eigentümers vorsieht. Diese Beteiligung berechtigt indes „nur“ zur Wahrnehmung der Verfahrensrechte eines Eigentümers und nicht etwa zu einer Änderung der materiellen Rechtslage durch die Eintragung des Eigenbesitzers als Eigentümer im Grundbuch (i.d.S. bereits BVerwG, Beschluss vom 20. Dezember 1961 - I B 148.61 -, RzF 1 zu § 10 Nr. 1 FlurbG = RdL 1962 S. 190; vgl. auch § 58 Abs. 1 Satz 3 FlurbG).

Zum anderen war der Kläger hier aber auch nicht anstelle der Beigeladenen am Verfahren zu beteiligen, denn letztere war auch ohne Eintragung im Gebäudegrundbuch als Gebäudeeigentümerin zu ermitteln. Die Verfahrensbeteiligten sind zwar auch in Verfahren nach dem 8. Abschnitt des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes „auf der Grundlage der Eintragung im Grundbuch“ zu ermitteln (§ 57 LwAnpG), da Eigentumsrechte an Grund und Boden sich in der Regel aus dem Grundbuch ergeben. Gerade im Gebiet der neuen Bundesländer und für den Anwendungsbereich des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes trifft dies aber keineswegs immer zu (dazu sowie zum Folgenden OVG Brandenburg, Urteil v. 11. August 2004 - 8 D 39/01.G -, zit. nach juris Rn 30 ff.). Da Eigentumsrechte an Gebäuden von Gesetzes wegen auch außerhalb des Grundbuches entstehen konnten und weiterhin fortbestehen können, kann insbesondere § 13 FlurbG mit Blick auf derartige Rechte insoweit (nur) sinngemäß gelten, als die Flurneuordnungsbehörde in den - nach der Abschnittsüberschrift nicht nur der Neuordnung, sondern ausdrücklich auch der "Feststellung“ der Eigentumsverhältnisse dienenden - Verfahren des 8. Abschnitts des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes die Inhaber derartiger außerhalb des Grundbuchs bestehender Rechte auch auf andere Weise ermitteln kann und muss. Eine entsprechende Regelung für Inhaber von Rechten, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, aber zur Beteiligung am Flurbereinigungsverfahren berechtigen, trifft i.Ü. auch § 14 FlurbG, der einen Nachweis der Berechtigung auf anderem Wege in derartigen Fällen ausdrücklich zulässt. Für die Beteiligung eines Eigentümers von selbständigem Gebäudeeigentum am Verfahren gem. § 64 LwAnpG kommt es damit nicht maßgeblich darauf an, ob für das Gebäude bereits ein Grundbuchblatt angelegt oder eine Entscheidung durch den Präsidenten der Oberfinanzdirektion gem. Art. 233 § 2b Abs. 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch - EGBGB - getroffen worden ist. Ein Nachweis der Berechtigung auf anderem Wege reicht aus. Ist der Eigentümer des selbständigen Gebäudeeigentums auf diesem Wege ermittelbar, so ist für eine Anwendung des § 13 Abs. 1 FlurbG kein Raum.

Dies gilt im Übrigen auch für die nachfolgende Feststellung des Gebäudeeigentums im Bodenordnungsplan und ist nicht etwa deshalb anders zu beurteilen, weil - wie der Kläger meint - das in Art. 233 § 2b Abs. 3 EGBGB geregelte Feststellungsverfahren Vorrang beanspruchen würde. Denn das Verfahren zur Feststellung selbständigen Gebäudeeigentums durch den Präsidenten der Oberfinanzdirektion ist gemäß Art. 233 § 2b Absatz 3 Satz 4 EGBGB seinerseits subsidiär gegenüber anderen Verfahren, bei denen es sich, wie die Formulierungen „bei keiner anderen Stelle“ und „vergleichbarer Antrag“ deutlich machen, auch nicht lediglich um Grundbuchberichtigungsverfahren oder Verfahren bei einer anderen Oberfinanzdirektion handeln kann (so BVerwG, Urteil vom 2. September 1998 - 11 C 4.97 -, BVerwGE 107, 177, 184 f.; vgl. auch BGH, Urteil v. 12. Januar 2007 - V ZR 268/05 -, NJW-RR 2007, 523, 524). Mit Art. 233 § 2b Abs. 3 EGBGB wollte der Gesetzgeber die Entscheidung über das Bestehen von Sondereigentum nicht in einer Hand konzentrieren, sondern neben dem Grundbuchberichtigungsverfahren ein im Hinblick auf § 29 GBO vereinfachtes, insbesondere dem Amtsermittlungsgrundsatz unterworfenes Verfahren bereitstellen. Diese Zielrichtung wird durch die eigenständige Durchführung eines auf konstitutive Eigentumsänderung außerhalb des Grundbuchs gerichtetes Verfahren nach § 64 LwAnpG, für das gleichermaßen das Amtsermittlungsprinzip gilt, nicht in Frage gestellt. Die Flurneuordnungsbehörde ist vielmehr zur eigenständigen Prüfung der maßgeblichen sachenrechtlichen Voraussetzungen berufen (BVerwG, Urteil vom 2. September 1998 - 11 C 4.97 -, BVerwGE 107, 177, 184 f., OVG Brandenburg, Urteile vom 13. April 2000 - 8 D 12/99.G - und - 8 D 44/99.G -, n.v.; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 4. November 1996 - 9 K 3/94 -, zit. nach juris; Sächsisches OVG, Urteil vom 18. Oktober 2002 - F 7 D 13/01-, RdL 2003, 50 ff.).

Davon ausgehend ist weder die Beteiligung der Beigeladenen als Eigentümerin des vom Kläger erworbenen Gebäudes am Verfahren noch die entsprechende Feststellung und Zuordnung im Bodenordnungsplan zu beanstanden. Die Beigeladene ist - wovon im Übrigen auch § 1 des Gebäudekaufvertrages vom 29. Dezember 1995 ausgeht - als Rechtsnachfolgerin der LPG, die das Mietwohnhaus in Ausübung ihres Nutzungsrechts am Grundstück gem. § 18 LPG-Gesetz errichtet und dadurch gem. § 27 LPG-Gesetz Eigentum am Gebäude erlangt hat, Eigentümerin selbständigen Gebäudeeigentums geworden, ohne dass es insoweit einer Eintragung im Grundbuch bedurft hätte. Dass es nach dem 3. Oktober 1990 nicht zu der gem. Art. 233 § 2b Abs. 2, 3 EGBGB möglichen Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes und Eintragung der entsprechenden Belastung im Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks gekommen ist, ändert daran nichts. Hiervon geht ersichtlich auch der Kläger aus, zumal seine eigenen Ansprüche allein auf dem mit der Beigeladenen als Verkäuferin geschlossenen Gebäudekaufvertrag beruhen und damit ein dieser zustehendes Eigentumsrecht am Gebäude gerade voraussetzen.

Der Kläger ist auch nicht etwa selbst bereits Eigentümer des Gebäudes geworden. Denn zum einen sieht schon der konkret abgeschlossene Kaufvertrag einen von der bloßen Übergabe des Kaufgegenstandes (§ 4 des Kaufvertrages) zu unterscheidenden Vollzug des vertraglich geschuldeten Eigentumsübergangs durch eine - nach der in § 14 Kaufvertrag vereinbarten Durchführungsbestimmung erst nach Zahlung des Kaufpreises zu erklärende bzw. zu beantragende - Auflassung und Eintragung des Erwerbers in das noch anzulegende Gebäudegrundbuchblatt vor. Zum anderen ist eine Verfügung über selbständiges Gebäudeeigentum i.S.d. Art. 233 § 2b EGBGB gemäß dessen Absatz 4, der eine entsprechende Anwendbarkeit u.a. des Art. 233 § 4 Abs. 1 EGBGB vorsieht, vom 3. Oktober 1990 an aber ohnehin nur noch nach Maßgabe der sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs - und damit gem. § 873 Abs. 1 BGB durch Auflassung gem. § 925 BGB (d.h. durch die Einigung über die dingliche Rechtsänderung) und Eintragung im (Gebäude-)Grundbuch - möglich. An beidem fehlt es hier bisher. Soweit der Kläger meint, dass „das Bürgerliche Gesetzbuch in § 311b für die Übertragung des Eigentums die notariell beurkundete Form“ vorschreibe und eine „grundbuchmäßige“ Form dem Gesetz unbekannt sei, verkennt er, dass § 311b BGB lediglich die notarielle Beurkundungspflicht für das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft regelt. Die Erfüllung dieser Verpflichtung durch Übereignung des Grundstücks hat demgegenüber nach Maßgabe der § 873, § 925 BGB zu erfolgen. Die Voraussetzungen der in Art. 233 § 2b Abs. 6 EGBGB geregelten Ausnahme, wonach eine bis zum Ablauf des 21. Juli 1992 vorgenommene Übereignung u.a. des gem. § 27 LPG-Gesetz entstandenen selbständigen Gebäudeeigentums nicht deshalb unwirksam ist, weil sie nicht nach den für die Übereignung von Grundstücken geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorgenommen worden ist, liegen unstreitig nicht vor.

Bestätigt wird dieses Ergebnis im Übrigen dadurch, dass der Bundesgerichtshof in einem Verfahren über eine gegen die hiesige Beigeladene gerichtete Klage der Grundstückseigentümer auf Zahlung von Nutzungsentgelt - in dem dem hiesigen Kläger der Streit verkündet worden war - ebenfalls angenommen hat, dass es bisher nicht zu einer Übertragung des Eigentums am Gebäude auf den Kläger gekommen ist (Beschluss v. 15. März 2012 - V ZR 164/11 -, zit. nach juris Rn 1). Selbst eine Rechtsnachfolge in die Nutzerstellung nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 3 SachenRBerG hat der Bundesgerichtshof (a.a.O. Rn 9 f.) abgelehnt. Diese setze bei - wie hier - nutzungsrechtslosem Gebäudeeigentum eine vollendete Rechtsnachfolge voraus und trete deshalb erst ein, wenn die Übertragung des Gebäudeeigentums wirksam geworden sei. Der Nutzer, der - wie hier die Beigeladene - den Besitz an dem baulich genutzten fremden Grundstück einem Dritten überlasse, bleibe selbst zum Besitz dieses Grundstücks berechtigter Nutzer im Sinne dieser Vorschrift. Das Besitzmittlungsverhältnis, das bis zur Vollendung der Rechtsnachfolge zwischen ihm und einem Dritten bestehe, begründe nach §§ 2 und 8 SachenRBerG als solches keine bereinigungsfähige Nutzung (BGH, a.a.O. Rn 9 f.).

b) Unabhängig davon, dass der Kläger nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs vor einer - hier bis heute fehlenden - vollendeten Übertragung des Gebäudeeigentums tatsächlich nicht über eigene, sicherungsfähige Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz verfügt, kommt es auf die Einwände des Klägers gegen die beanstandete - auf andere Gründe gestützte - Entscheidung des Grundbuchamtes vom 25. Mai 2010 im Rahmen des hiesigen Verfahrens schon deshalb nicht an, weil er etwaige Mängel dieses Beschlusses mit einem dagegen gerichteten Rechtsmittel hätte geltend machen können und müssen. Ein Anspruch des Klägers auf Zuordnung des Eigentums am Gebäude und am Grundstück oder auch nur eine Rechtsbeeinträchtigung durch die mit dem hier allein verfahrensgegenständlichen Bodenordnungsplan getroffenen Regelungen ergibt sich weder aus dieser ablehnenden Entscheidung des Grundbuchamtes noch aus den dagegen gerichteten Einwänden des Klägers. Da weder die Eintragung eines Sicherungsvermerks zugunsten des Klägers erfolgt noch ein Gebäudegrundbuchblatt angelegt worden ist, konnte und musste der Bodenordnungsplan auch keine Regelungen zum Nachvollzug bzw. zur Sicherung derartiger Grundbucheintragungen treffen.

c) Dass der schuldrechtliche Anspruch des Klägers gegen die Beigeladene auf Übertragung des Eigentums am Gebäude, der nach dem im konkreten Fall abgeschlossenen Kaufvertrag zudem von weiteren Voraussetzungen wie der erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung im noch anzulegenden Gebäudegrundbuch fälligen Zahlung des Kaufpreises und einer entsprechenden Bestätigung beider Vertragsparteien gegenüber dem beurkundenden Notar abhängig ist (vgl. § 3 Abs. 1 und 2, § 14 Abs. 2 des Kaufvertrages), keine Verpflichtung des Beklagten zur Zusammenführung des Eigentums am Gebäude und an der zugehörigen Grundstücksfläche in der Hand des Klägers im Bodenordnungsverfahren begründen kann, liegt auf der Hand.

Von der gem. § 63 Abs. 2 LwAnpG i.V.m. § 52 FlurbG grundsätzlich bestehenden Möglichkeit (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 6. September 1998 - 9 K 2/98 -, zit. nach juris Rn 17; Urteil v. 13. September 2006 - 9 K 4/06 -, zit. nach juris Rn 47), durch Abgabe einer entsprechenden Verzichtserklärung zugunsten des Klägers als „Drittem“ im Bodenordnungsverfahren eine Vollziehung der vertraglich vereinbarten Eigentumsübertragung durch Zuordnung des Gebäudeeigentums an ihn zu ermöglichen - in deren Konsequenz dann auch ein Landverzicht der Grundstückseigentümer zu seinen Gunsten und eine Zuordnung des Eigentums am Grund und Boden an ihn möglich geworden wäre -,hat die Beigeladene keinen Gebrauch gemacht. Ein dahingehender Anspruch des Klägers besteht weder nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz noch nach dem Flurbereinigungsgesetz. Ob der Kläger aufgrund des Gebäudekaufvertrages einen entsprechenden schuldrechtlichen Anspruch gegen die Beigeladene hätte geltend machen können, kann dahinstehen, da ein solcher Anspruch weder von der Beigeladenen anerkannt noch zivilgerichtlich festgestellt worden ist und damit auch im Bodenordnungsverfahren nicht unterstellt werden kann. Denn im Bodenordnungsverfahren können weder bei der Abwicklung zivilrechtlicher Verträge - und so ersichtlich auch hier - aufgetretene Streitigkeiten „entschieden“ werden noch findet eine „Umverteilung“ von Eigentum zur Umsetzung derartiger, nicht (vollständig) abgewickelter Verträge statt. Die Klärung derartiger zivilrechtlicher Streitigkeiten muss den dafür zuständigen Gerichten vorbehalten bleiben. Die Bodenordnung ist beschränkt auf eine dem Zweck des Verfahrens entsprechende Neuordnung des Verfahrensgebietes, bei der jeder Beteiligte für die von ihm eingebrachten Rechte wertgleich - in Land oder, mit seiner Zustimmung, in Geld - abgefunden wird (vgl. § 58 LwAnpG). Für eine hiervon abweichende, die bestehenden dinglichen Rechte der Beteiligten und die sich daraus ergebenden Abfindungsansprüche missachtende Zuordnung ist auch in einem Verfahren zur Zusammenführung von Boden und Gebäudeeigentum gem. § 64 LwAnpG kein Raum.

d) Die dem Kläger nach allem derzeit nur zustehenden Rechte auf Besitz und Nutzung des mit Kaufvertrag vom 29. Dezember 1995 erworbenen und ihm zum 1. Januar 1996 übergebenen Gebäudes, die den Umfang der ihm in diesem Verfahren zustehenden Ansprüche begrenzen, begründen allein ersichtlich keinen Anspruch auf Zuordnung des Eigentums am Gebäude und am Grundstück und werden durch die mit dem Bodenordnungsplan getroffenen Anordnungen im Übrigen nicht berührt. Hinsichtlich der Rechte des Klägers wird dort lediglich festgestellt, dass dieser mit notariellem Kaufvertrag vom 29. Dezember 1995 einen Wohnblock erworben habe und der Vertrag außerhalb des Verfahrens nach Abschluss des Bodenordnungsverfahrens durchgesetzt werde. In welcher Weise dies geschieht, ist - sofern Kläger und Beigeladene sich hierüber nicht einigen können - zivilgerichtlich zu klären.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 60 LwAnpG i.V.m. § 147 Abs. 1 FlurbG, § 154 Abs. 1 VwGO; die Gebührenpflicht richtet sich nach Nr. 5112 der Anlage I zum GKG. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO, § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine Revisionszulassungsgründe gem. § 132 Abs. 2 VwGO ersichtlich sind.