BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01
Fundstelle
openJur 2010, 6351
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Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß der 5. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 17. April 2001 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Kostenentscheidung im Beschluß des Landgerichts geändert und der Beschluß des Amtsgerichts wie folgt neu gefaßt wird:

Der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 18. November 1999 zu Tagesordnungspunkt 2.1 wird hinsichtlich der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin für ungültig erklärt. Ferner wird festgestellt, daß der Verwaltervertrag vom 4./16. September 1997 durch die in diesem Beschluß ausgesprochene Kündigung nicht beendet worden ist.

Der weitergehende Antrag wird abgewiesen.

Die Gerichtskosten werden den Antragsgegnern auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert wird für die erste Instanz, insoweit unter Abänderung der Wertfestsetzung im Beschluß des Amtsgerichts, auf 19.953,68 lundlf:rld slRechtsáeschwerdeverf hrenl uf 18.931,09 lfestgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer in einer aus 34 Einheiten bestehenden Wohnanlage. In § 16 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 7. November 1996 bestellte die Antragsgegnerin zu 1 (teilende Eigentümerin) die Antragstellerin für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin der Anlage. § 16 Abs. 3 der Teilungserklärung sieht vor, daß die Wohnungseigentümer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit durch Mehrheit aller vorhandenen Eigentümer die Abberufung des jeweiligen Verwalters beschließen können.

Am 4./16. September 1997 schlossen die Antragstellerin und die Antragsgegnerin zu 1 einen formularmäßigen Verwaltervertrag für die Laufzeit von fünf Jahren, beginnend ab dem 1. Oktober 1997 (§§ 2.1, 2.2 des Vertrags). Nach § 2.3 dieser Vereinbarung ist nicht nur für die Abberufung der Verwalterin, sondern auch für die Kündigung des Vertrags das Vorliegen eines wichtigen Grundes und ein entsprechender Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

§ 6.1 des Verwaltervertrags verpflichtet die Antragstellerin in Ergänzung zur Gemeinschaftsordnung, die jährliche Eigentümerversammlung innerhalb des ersten halben Jahrs abzuhalten, sofern keine zwingenden Gründe dagegen sprechen. Nach § 5.1 des Vertrags ist nach Ablauf eines jeden Wirtschaftsjahrs eine Abrechnung einschließlich aller Belege dem Verwaltungsbeirat innerhalb des darauffolgenden Wirtschaftsjahrs zur Prüfung vorzulegen. Dabei gilt grundsätzlich das Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr; zum ersten Wirtschaftsjahr ist jedoch der Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis 31. Dezember 1998 bestimmt (§ 5.7/5.8 des Vertrags). § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung verpflichtet die Verwalterin darüber hinaus, nach Schluß eines jeden Geschäftsjahrs eine Abrechnung über die von den Wohnungseigentümern zu erbringenden Geldleistungen und Abschlagszahlungen bis spätestens 30. Juni des Folgejahrs vorzulegen. Außerdem bestimmt § 14 Abs. 1 der Teilungserklärung, daß der Wirtschaftsplan für das jeweilige Geschäftsjahr im voraus aufzustellen und von der Eigentümerversammlung zu beschließen ist.

Am 30. September 1997 fand eine Versammlung statt, an der lediglich die Antragsgegnerin zu 1 als damalige Alleineigentümerin teilnahm. Dabei wurde der Wirtschaftsplan für den Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis 31. Dezember 1998 festgelegt und gleichzeitig bestimmt, daß dieser bis zu einer erneuten Beschlußfassung auch für das Jahr 1999 gelten solle. In der Folgezeit veräußerte die Antragsgegnerin zu 1 einige Wohnungen. Als erste Erwerberin wurde am 14. April 1998 die Antragsgegnerin zu 2 in das Grundbuch eingetragen.

Im Spätsommer/Herbst 1999 erstellte die Antragstellerin die Jahresabrechnung für das Rumpfjahr 1997 und das Jahr 1998. Die von ihr angesammelte Instandhaltungsrücklage hatte sie in Form eines Bausparvertrags angelegt.

Nachdem sie hierzu im Oktober 1999 von einigen Eigentümern aufgefordert worden war, wurde von der Antragstellerin erstmals nach dem 30. September 1997 eine Eigentümerversammlung zum 18. November 1999 einberufen. In dieser Versammlung wurde mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 2.1