AG Friedberg, Urteil vom 27.06.2012 - 2 C 329/12
Fundstelle
openJur 2013, 20998
  • Rkr:
  • AmtlSlg:
  • PM:

Der fristgemäße Zugang einer Mietnebenkostenabrechnung ist nicht nachgewiesen, wenn diese in einem adressierten Umschlag unter der Eingangstür eines Mehr-Parteien-Wohnhauses, bei dem die Einzelbriefkästen sich im inneren Hausflur befinden, durchgeschoben wird.

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, die Bürgschaftsurkunde der ... Nr... vom 27.08.2009 an die ..., herauszugeben sowie an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 155,29 € zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt nach beendetem Mietverhältnis die Herausgabe der zur Sicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses gegebenen Bürgschaftsurkunde.

Die Parteien waren durch Mietvertrag vom 14.08.2008 miteinander verbunden, Mietobjekt war eine Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens ... in ... gewesen. Neben der Nettomiete in Höhe von 340,00 € war die monatliche Vorauszahlung auf die in § 4Ziffer 1 b im Einzelnen aufgelisteten Nebenkosten in Höhe von 150,00 € zu zahlen. In § 24 des genannten Vertrages hatten die Parteien eine Sicherheitsleistung in Form einer Bankbürgschaft über 1.020,00 € vereinbart; nach Ende des Mietverhältnisses am 31.10.2011 mahnte die Klägerin mehrfach erfolglos die Rückgabe der entsprechenden Bürgschaftsurkunde.

Die Klägerin behauptet, weder aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010, die ihr nicht binnen Jahresfrist zugegangen sei,noch aus derjenigen für das Jahr 2011, noch aus anderem Rechtsgrund stünden dem Beklagten noch Forderungen gegen sie zu.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die Bürgschaftsurkunde der ... Nr... vom 27.08.2009 an die ..., herauszugeben sowie an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 155,29 € zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er behauptet, aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010stünden noch Nachzahlungen in Höhe von 1.107,37 €, aus derjenigen für das Jahr 2011 noch in Höhe von 47,36 € offen.Was die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 betrifft, habe er diese im Beisein seiner Ehefrau am 26.12.2011 unter der Haus/Wohnungstür der Klägerin durchgeschoben, so dass von einem rechtzeitigen Zugang auszugehen sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 09.05.2012 durch Vernehmung der Zeugin ...-. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzungsniederschrift vom 27.06.2012 (Bl. 59 – 60 Rückseite der Akten)verwiesen.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch (vergleiche § 371 Satz 1 BGB)auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an die ausstellende ... zu.

Der Beklagte kann keine von der Bürgschaft gedeckten Forderungen aus dem Mietverhältnis entgegenhalten.

Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht zwar davon überzeugt (§ 286 ZPO), dass der Beklagte am 2.Weihnachtsfeiertag des Jahres 2011 persönlich im Beisein der Zeugin ... den Umschlag mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010unter der Tür des Anwesens, in das die Klägerin verzogen ist,durchgeschoben hat. Für das Gericht sind die Ausführungen der Zeugin ... trotz eines möglichen Eigeninteresses an einem für ihren Mann günstigen Ausgang des Rechtsstreits glaubhaft, und es gibt für das Gericht keinen Anlass zu zweifeln, dass die Zeugin nicht die Wahrheit gesagt hätte.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung genügt das Durchschieben eines in einem adressierten Umschlag befindlichen Schriftstücks unter der Haustür eines Mehrfamilienanwesens, in dem die einzelnen Wohnungsbriefkästen sich erst im Inneren befinden, nicht den Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Zugang. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 ist nicht in der Weise in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hatte, vom Erklärungsinhalt Kenntnis zu nehmen (vergleiche Palandt-Heinrichs, 70. Auflage, §130 Randziffer 5). In einem Mehrfamilienhaus, in dem –unbestritten – 10 Mietparteien wohnen, ist nicht davon auszugehen, dass ein unter der Haustür durchgeschobenes Schreiben unter normalen Verhältnissen in den Machtbereich des Adressaten gelangt. Der jeweilige Wohnungsnutzer wird in der Regel nur damit rechnen, dass die in dem allgemein zugänglichen Hauseingangsbereich im Inneren vorgehaltenen Empfangsvorkehrungen in Form von Briefkästen enthaltenen Schriftstücke für ihn bestimmt sind. Bei der entsprechenden Fluktuation in einem Mehrparteienhaus dieser Größenordnung kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass das unter der Haustür durchgeschobene Schreiben von anderen Mietern oder Besuchern dem „richtigen“ Briefkasten zugeordnet wird. Durch das Vorhalten von Briefkästen haben die einzelnen Hausbewohner Empfangsvorkehrungen getroffen, so dass die an sie gerichteten Schreiben nach der Verkehrsanschauung auch erst in deren Verfügungsgewalt gelangen, wenn diese Empfangsvorkehrung genutzt wird (vergleiche Landgericht Krefeld, Urteil vom 06.02.2009, Aktenzeichen 1 S 117/08, zitiert nach juris). Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 16.06.2011 (3.Zivilsenat, Aktenzeichen III ZR 342/09, zitiert nach juris)ebenfalls zu der hier angesprochenen Problematik Stellung genommen.Nach dieser Entscheidung mag bei einem überschaubaren Personenkreis (drei Parteien) der allgemein genutzte Briefschlitz in einem Mehrparteienhaus ausreichend sein, um eine Zustellung anzunehmen.Abgesehen davon, dass vorliegend weitaus mehr Mietparteien in dem Anwesen wohnen (wie auch schon das Foto Blatt 91 der Akten nahelegt) war auch kein Briefschlitz in der Haustür als übliche Vorkehrung zum Zustellen von Post vorhanden, sondern das Schriftstück wurde unter der Tür durchgeschoben. Es ist weder vorgetragen, noch bieten sich Anzeichen dafür an, dass dies der typische Weg darstellt, auf dem die diversen Adressaten des Hauses ihre Post erhalten. Der Klägerin kann auch nicht der Vorwurf gemacht werden, in irgendeiner Weise die Zustellung an sie unter der neuen Adresse, etwa durch Nichtbeschriftung des Briefkastens o.ä. vereitelt zu haben. Sie musste auch nicht dafür Sorge tragen,dass an einem Feiertag, an dem keine Post ausgetragen wird, der Innenbereich des Mehrfamilienhauses für Zustellungen zugänglich gewesen ist.

Dem für den Zugang der Nebenkostenabrechnung beweisbelasteten Beklagten ist somit nicht der Nachweis einer ordnungsgemäßen Zustellung gelungen; die Zustellung per Einschreiben mit Rückschein wäre der sicherere Weg gewesen.

Doch auch aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 stehen dem Beklagten keine Forderungen in Höhe von 47,36 €, die von der Bürgschaft gedeckt wären, zu. Bereits die Differenz zur Grundsteuer – vom Beklagten eingeräumt – in Höhe von 12,07 € ist von diesem Betrag abzuziehen. Die Position Allgemeinstrom ist – unabhängig davon, ob die auf den Betrieb der Heizung entfallenden Stromkosten fälschlicherweise in dieser Position wiederum enthalten sind – so nicht abrechnungsfähig.Der Mietvertrag sieht ausdrücklich als Verteilerschlüssel „Personen“-Anteile vor. Daran ist der Beklagte gebunden. Die auf die Position Allgemeinstrom entfallenden Kosten sind bei korrekter Abrechnung nur in geringerer Höhe umlagefähig.Die Differenz übersteigt die verbleibende Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011.

Da somit keine Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen die Klägerin mehr geltend gemacht werden können, ist die Bürgschaftsurkunde herauszugeben.

Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergeben sich orientiert an einem Streitwert von bis zu 1.200,00 € in Höhe einer 1,3er-Geschäftsgebühr aus den Bestimmungen des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 708 Nr. 11, 711ZPO.