Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts – Cottbus, Az. 34 LW 24/10, abgeändert.

Es wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene landwirtschaftliche Pachtvertrag vom 17. Februar 2003 nicht vor dem 31. Dezember 2012 durch Kündigung sein Ende gefunden hat.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger die Kosten des außergerichtlichen Verfahrens in Form der Geschäftsgebühr der Rechtsanwälte … in Höhe von insgesamt 446,13 € zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.500,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger begehrte die Feststellung, dass ein Landpachtvertrag mit der Beklagten trotz Kündigungserklärung seitens der Verpächterin fortbesteht. Wegen des Sachverhaltes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Zu ergänzen ist, dass der Vertrag unter § 8 folgende Klausel enthält:

“Dieser Vertrag läuft 5 Jahre, und zwar vom 01.01.2003 bis 31.12.2008. Erfolgt nicht mindestens 9 Monate vor Ablauf der vereinbarten Pachtzeit eine schriftliche Kündigung, so läuft dieser Vertrag um 1 Jahr weiter.”

Die vom Pachtvertrag erfassten Flächen hat die Beklagte zwischenzeitlich an einen Dritten verpachtet.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Pachtvertrag sei jedenfalls mit Wirkung zum 31. Dezember 2009 beendet worden. Die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 23. September 2008 sei jedenfalls gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umzudeuten. Aus der Kündigungserklärung habe der Kläger schließen können, dass die Beklagte das Pachtverhältnis um jeden Preis beenden wollte und kein Interesse an einer Fortsetzung hatte. Dafür habe auch das weitere Verhalten der Beklagten nach Ausspruch der Kündigung gesprochen, da sie gegenüber dem Kläger erklärte, an der Kündigung festzuhalten, und indem sie die verpachteten Flächen an einen Dritten verpachtete. Damit habe sie bekräftigt, den Vertrag mit dem Kläger nicht fortsetzen zu wollen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er zunächst sein erstinstanzliches Begehren weiterverfolgt hat. Er macht geltend, die Voraussetzungen einer Umdeutung hätten nicht vorgelegen. Das Kündigungsschreiben vom 23. September 2008 habe keinen unbedingten Beendigungswillen erkennen lassen, zumal die Voraussetzungen von § 9 c des Pachtvertrages nicht vorgelegen hätten. Die behaupteten Pflichtverletzungen habe er nicht begangen. Das Amtsgericht habe mindestens feststellen müssen, dass das Pachtverhältnis zum 31. Dezember 2009 geendet hat. Anlässlich eines Telefonates am 23. Januar 2009 habe der Sohn der Beklagten ihm erklärt, dass eine Rücknahme der Kündigung wegen Weiterverpachtung der Flächen nicht in Frage käme.

Der Kläger hat zunächst beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils festzustellen, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene landwirtschaftliche Pachtvertrag vom 17. Februar 2003 nicht durch die Beklagte wirksam gekündigt wurde, er mithin weiterhin besteht und die Beklagte verpflichtet ist, die Kosten des außergerichtlichen Verfahrens in Form der Geschäftsgebühr der Rechtsanwälte … in Höhe von insgesamt 446,13 € zu zahlen. Hilfsweise hat er beantragt, festzustellen, dass der Pachtvertrag nicht vor dem 31. Dezember 2009 durch Kündigung sein Ende gefunden hat.

Mit Schreiben vom 28. März 2012 hat die Beklagte gegenüber dem Kläger unter Bezugnahme auf § 8 des Pachtvertrages die Kündigung des Vertrages zum Ablauf des 31. Dezember 2012 ausgesprochen. Im Hinblick hierauf haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des ursprünglichen Hauptantrages (Ziff. 1.) in der Berufungsverhandlung vom 10. Januar 2013 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Kläger beantragt nunmehr,

1. unter Abänderung des angefochtenen Urteils festzustellen, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene landwirtschaftliche Pachtvertrag vom 17. Februar 2003 nicht vor dem 31. Dezember 2012 durch Kündigung sein Ende gefunden hat,

2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger die Kosten des außergerichtlichen Verfahrens in Form der Geschäftsgebühr der Rechtsanwälte … in Höhe von insgesamt 446,13 € zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen und die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und ist weiterhin der Auffassung, der Vertrag sei nach dessen § 8 jedenfalls zum 31. Dezember 2009 beendet gewesen, eine darüber hinausgehende Verlängerung sei nicht vereinbart worden. Die Umdeutung sei zutreffend vorgenommen worden; es sei nicht erforderlich gewesen, dass sie sich hierauf ausdrücklich beruft. Zudem sei auch die außerordentliche Kündigung wirksam erklärt worden, Der Beklagte habe die Flurstücke 374, 385/2 und 387 unberechtigter Weise Frau S… H… überlassen. Die Bewirtschaftung der Flächen durch Frau H… sei nicht ordnungsgemäß gewesen, da die erforderlichen Pflegemaßnahmen nicht durchgeführt worden seien, die Flächen seien zum Teil auch verbuscht. In Bezug auf das Flurstück 48 habe der Kläger die notwendigen Pflegemaßnahmen unterlassen; der Kläger sei auch abgemahnt worden. Sie selbst habe erst im ersten Halbjahr 2008 vom Zustand der Pachtflächen Kenntnis erlangt, da zunächst der verstorbene Ehemann der Beklagten die Durchführung des Pachtvertrages überwacht habe. Der Zeuge K… habe im Juni und Juli 2008 telefonisch bei einer Mitarbeiterin des Klägers verlangt, dass die Nutzung der Flächen allein durch den Kläger erfolgen müsse und er die Flächen mähen und mulchen müsse.

Der Kläger bestreitet die Flächenüberlassung sowie das Unterlassen erforderlicher Pflegemaßnahmen. Er meint, die Beklagte habe die Kündigung nicht unverzüglich nach Kenntniserlangung von den (vermeintlichen) Kündigungsgründen erklärt. Die Behauptung fernmündlicher Abmahnungen hält er für unsubstantiiert und bestreitet sie vorsorglich.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Die infolge der Kündigungserklärung vom 28. März 2012 erklärte Klageänderung ist sachdienlich, § 533 ZPO.

1.

Die Feststellungsklage ist zulässig. Der Kläger hat ein schutzwürdiges Interesse an der begehrten Feststellung. Feststellungsklagen gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erfordern ein schutzwürdiges Interesse des Klägers an alsbaldiger Feststellung. Dieses besteht, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernstlich bestreitet und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Ein allgemeines Klärungsinteresse reicht nicht aus (BGH NJW 2010, 1877 Rz. 12; Zöller-Greger, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 256 Rn 7). Dem Kläger kommt es darauf an, das Ende des Pachtvertrages verbindlich feststellen zu lassen, um gegebenenfalls die Voraussetzungen für die Auszahlung von Fördermitteln nachweisen zu können. Daran hat er ein schutzwürdiges Interesse, da die Beklagte von einer wirksamen außerordentlichen Kündigung ausgeht und mit der begehrten Feststellung das Ende der wechselseitigen vertraglichen Verpflichtungen verbindlich festgestellt wird.

2.

Wie auch der Kläger nicht in Abrede stellt, ist der Landpachtvertrag vom 17. Februar 2003 aufgrund der Kündigungserklärung vom 28. März 2012 gemäß § 8 des Pachtvertrages mit Wirkung zum 31. Dezember 2012 beendet worden.

Zu einem früheren Zeitpunkt ist der Landpachtvertrag weder durch Zeitablauf noch durch die Kündigungserklärung vom 23. September 2008 beendet worden.

a) Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Pachtvertrag nicht nach § 8 spätestens zum 31. Dezember 2009 endete. Die Regelung enthält eine Verlängerungsklausel, die dahingehend auszulegen ist, dass der Vertrag um “jeweils” ein Jahr weiterläuft, sofern er nicht mindestens neun Monate vor Ablauf der Pachtzeit schriftlich gekündigt wird. Unterbleibt bei einem Vertrag mit Verlängerungsklausel die Kündigung, wird das Mietverhältnis mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt. Auch die Beklagte stellt nicht in Abrede, dass der Vertrag sich jedenfalls um ein Jahr verlängerte, wenn nicht fristgerecht vor Ablauf des 31. Dezember 2008 ordentlich gekündigt wurde. Mit Eintritt dieser (ersten) Verlängerung galt als vertraglich vereinbarte Pachtzeit damit der 31. Dezember 2009, mit der Folge, dass der Vertrag um ein (weiteres) Jahr weiterlief, sofern er nicht neun Monate vor Ablauf dieser neuen Pachtzeit gekündigt wurde.

b) Der Vertrag ist auch nicht mit Schreiben vom 23. September 2008 wirksam fristlos gekündigt worden. In § 9 c) ist das Recht der Vertragsparteien zur fristlosen Kündigung geregelt, sofern der eine Teil sich ein Vergehen hat zuschulden kommen lassen, durch welches die Beziehungen der Parteien derart gestört werden, dass dem anderen Teil die Vertragsfortsetzung nicht zugemutet werden kann. Auf diese Klausel hat die Beklagte die Kündigungserklärung gestützt.

Von den in der Kündigungserklärung angeführten Pflichtverletzungen wäre allein die unerlaubte Unterverpachtung geeignet gewesen, eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte wird vom Gesetz als besonderer Kündigungsgrund herausgestellt, §§ 594e Abs. 1, 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. In der Vernachlässigung bzw. dem vertragswidrigen Gebrauch der Pachtsache liegende Pflichtverletzungen müssen die Rechte des Verpächters demgegenüber in erheblichem Maße verletzten, so dass die Pachtsache erheblich gefährdet wird, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die insoweit darlegungsbelastete Beklagte trägt bereits nicht hinreichend substantiiert vor, weshalb das unterblieben Mähen und Mulchen sowie die Beseitigung von nicht näher spezifiziertem Baumaufwuchs zu einer erheblichen Gefährdung der Pachtsache geführt haben sollen; eine zur außerordentlichen Kündigung berechtigende erhebliche Pflichtverletzung lässt sich ihrem Vortrag nicht entnehmen.

Die fristlose Kündigung eines Landpachtvertrages setzt gemäß § 594e, 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine vorangegangene erfolglose Abmahnung voraus. Soweit erforderlich, ist die Abmahnung Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Dem Pächter muss Gelegenheit gegeben werden, sein ordnungswidriges Verhalten einzustellen, also etwa ein nicht erlaubtes Unterpachtverhältnis zu kündigen oder eine fehlerhafte Bewirtschaftungsweise nachzubessern (Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 594e Rn 11). Eine Abmahnung ist inhaltlich die Beanstandung einer konkreten Pflichtverletzung und die Aufforderung, diese Pflichtverletzung innerhalb einer Abhilfefrist zu beseitigen (Palandt-Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. 2013, § 543 Rn 47).

Dass eine Abmahnung im Streitfall entbehrlich gewesen wäre, weil der Kläger zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Flächen weder willens noch in der Lage gewesen wäre, kann nicht festgestellt werden. Eine wirksame Abmahnung ist nicht hinreichend vorgetragen worden.Die Beklagte behauptet, die Abmahnung sei dadurch ausgesprochen worden, dass der Zeuge K… den Zustand der Pachtflächen gerügt habe. Im Juni und Juli 2008 habe er gegenüber einer Mitarbeiterin des Klägers telefonisch erklärt, die Nutzung der Flächen habe allein durch den Kläger zu erfolgen und dieser müsse die Flächen ordnungsgemäß mähen und mulchen. Ob damit - in Bezug auf die behauptete Unterverpachtung - eine ausreichend genaue Bezeichnung der Pflichtverletzung vorgetragen ist, erscheint sehr zweifelhaft, da auch nach Vortrag der Beklagten in der Abmahnung nicht von einer unerlaubten Unterverpachtung die Rede war, sondern nur unspezifisch die Nutzung der Flächen durch den Kläger verlangt worden sein soll. Zudem will die Beklagte offenbar selbst nicht behaupten, dass sämtliche verpachtete Flächen vom Kläger vertragswidrig unterverpachtet wurden, trägt aber nicht vor, dass in der Abmahnung insoweit differenziert worden wäre. Danach ist eine wirksame Abmahnung bereits nicht hinreichend substantiiert vorgetragen worden.

Eine fristlose Kündigung wegen unerlaubter Unterverpachtung scheitert auch daran, dass eine zeitnahe Beanstandung der behaupteten Pflichtverletzung durch die Beklagten nicht festgestellt werden kann. Die Beklagte will von der Pflichtverletzung in der ersten Hälfte des Jahres 2008 Kenntnis erlangt haben. Bei dieser unspezifischen zeitlichen Angabe kommt auch Kenntniserlangung im Januar 2008 in Betracht. Die erste Abmahnung soll im Juni 2008 ausgesprochen worden sein, die Kündigung wurde im September 2008 erklärt. Bei dieser Sachlage steht nicht fest, dass die Verpächterin die behauptete Unterverpachtung als so erheblich angesehen hat, dass sie eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen könnte. Der Umstand, dass sich zunächst der Ehemann der Beklagten um die Vertragsdurchführung gekümmert hatte, ändert daran nichts, da es aus Sicht des Klägers auf die Kenntnis des jeweiligen Verpächters ankommt.

c) Die Kündigungserklärung vom 23. September 2008 kann im Streitfall nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden.

Eine fristlose Kündigung kann nicht stets in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden; eine Umdeutung im Einzelfall ist allerdings nicht ausgeschlossen. Dies setzt jedoch voraus, dass der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein muss. Grundsätzlich muss sich deshalb aus der Erklärung selbst ergeben, dass die Kündigung hilfsweise als ordentliche gelten soll. Das ist zur Sicherheit des Rechtsverkehrs geboten. Nur wenn sich dem Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, aus Umständen, die aus der Kündigungserklärung nicht ersichtlich sind, eindeutig ergibt, dass der Kündigende das Vertragsverhältnis auf alle Fälle zur Beendigung bringen will, kann auch in einem solchen Falle eine fristlose Kündigung in eine ordentliche umgedeutet werden (BGH NJW 1981, 253; 1998, 1551; Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 542 Rn 19).

Die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung in Betracht kommt, liegen nicht vor. Die Kündigungserklärung selbst nimmt ausdrücklich Bezug auf das in § 9c vereinbarte außerordentliche Kündigungsrecht und enthält keine Erklärung des Inhalts, dass es sich hilfsweise um eine ordentliche Kündigung handeln soll. Hiergegen spricht auch der letzte Satz “Falls es Rückfragen geben sollte, gebe ich gern Auskunft”. Ein unbedingter Wille zur Beendigung des Pachtvertrages, der über die zuvor aufgeführten außerordentlichen Kündigungsgründe hinausgehen würde, kann dem nicht entnommen werden. Die Benennung des Zeugen K… als Ansprechpartner legt dies ebenfalls nicht nahe.

Aus dem Umstand, dass die Beklagte die Flächen unmittelbar im Anschluss an die Kündigung einem Dritten verpachtet haben mag, kann in diesem Zusammenhang nichts abgeleitet werden, da dieser Umstand für den Kläger bei Kündigungserklärung nicht erkennbar war. Hiervon hat er seinem insoweit unbestrittenen Vortrag zufolge erst im Januar 2009 Kenntnis erlangt. Weitere außerhalb der Kündigungserklärung liegende Umstände, die eindeutig auf den unbedingten Willen der Beklagten zur Beendigung des Pachtverhältnisses schließen ließen, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Bei dieser Sachlage kann nicht angenommen werden, dass die außerordentliche Kündigungserklärung zugleich eine „schriftliche Kündigung“ i.S.v. § 8 des Landpachtvertrages darstellte.

Angesichts der weitreichenden Folgen einer Kündigung hätte es der Beklagten oblegen, insoweit für Klarheit zu sorgen. Dass dies nicht geschehen ist, geht zu ihren Lasten. Zwar sind Umstände, die nach Ausspruch der Kündigung aufgetreten sind, für die Auslegung der Erklärung nicht mehr heranzuziehen. Dennoch kann in diesem Zusammenhang berücksichtigt werden, dass die Beklagte - soweit ersichtlich - zu keinem Zeitpunkt die Herausgabe und Räumung der Flächen begehrt hat; mit dem behaupteten Willen zur unbedingten Vertragsbeendigung lässt sich das nicht in Übereinstimmung bringen.

3.

Die Beklagte schuldet dem Kläger aus § 280 Abs. 1 S. 1 BGB Ersatz der zur außergerichtlichen Abwehr entstandenen, nicht anrechenbaren Rechtsanwaltskosten in Höhe von 446,13 €. Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB und handelt im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB pflichtwidrig. Zu vertreten hat die Vertragspartei diese Pflichtwidrigkeit nicht schon dann, wenn sie nicht erkennt, dass ihre Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt ist, sondern erst, wenn sie diese Rechtsposition auch nicht als plausibel ansehen durfte (BGH NJW 2009, 1262). So liegt der Fall hier, weil die Beklagte bei Zugrundelegung ihres eigenen Prozessvortrags bereits nicht davon ausgehen konnte, vor Abgabe der zur Klageerhebung führenden Kündigungserklärung eine hinreichende Abmahnung ausgesprochen zu haben.

4.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 3 EGZPO. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits auch hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils zu tragen, weil der ursprüngliche Hauptantrag aus den unter II. 2. genannten Gründen zulässig und begründet war.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts für den Feststellungsantrag beruht auf § 3 ZPO.