VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.03.2012 - 5 S 1778/11
Fundstelle
openJur 2013, 15074
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Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 4. November 2010 - 2 K 218/10 - geändert. Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer Baugenehmigung für die Erweiterung einer von ihm betriebenen Spielhalle.

Der Kläger betreibt auf dem im Gebiet der Beklagten gelegenen Grundstück Flst. Nr. ... (...straße 2b) in einem Teil eines ehemaligen Fabrikgebäudes eine Spielhalle. Das Grundstück liegt im nicht beplanten Innenbereich. Die durch Baugenehmigungen vom 27.06.2003 und 26.01.2004 genehmigte Spielhalle besteht aus zwei Spielstätten im Erdgeschoss mit einer Spielfläche von ca. 270 qm. Im Obergeschoss des Gebäudes ist ein Billard-Café mit einer Nutzfläche von ca. 160 qm eingerichtet, das von der Beklagten "aufgrund der prägenden Nutzung durch einen Sportverein" als Anlage für sportliche Zwecke genehmigt worden ist.

Am 04.03.2008 reichte der Kläger bei der Beklagten einen Bauantrag zur Erweiterung der Spielhalle ein. Im Erd- und im Obergeschoss sollen vier Einzelspielstätten mit einer Gesamtspielfläche von insgesamt ca. 610 qm entstehen.

Im Juli 2008 erklärte der Kläger sich bereit, das Billard-Café im Obergeschoss unverändert bestehen zu lassen und nicht an die Spielhallen im Erdgeschoss anzubinden, so dass sich die Spielfläche nur um 99 qm im Erdgeschoss vergrößern werde. Bei einer Besprechung am 27.01.2009 erklärten die Vertreter der Beklagten, dass die vom Kläger eingereichte geänderte Planung (Stand Dezember 2008) nicht genehmigungsfähig sei; die Spielstätten könnten nicht unabhängig voneinander betrieben werden, da die Spielstätten 3 und 4 nur über die Spielstätten 1 und 2 Zugang zu den Toiletten hätten. Daraufhin bat der Kläger darum, wieder die ursprüngliche Planung nach dem Stand vom Februar 2008 aufzugreifen. Nach diesen Plänen und der Betriebsbeschreibung vom 17.04.2008 verfügt zwar jede der vier Spielstätten über einen separaten Eingang und es soll jede Spielstätte unabhängig von den anderen betrieben werden können. Andererseits sind jedoch alle vier Spielstätten durch eine gemeinsame Aufsichtstheke miteinander verbunden und verfügen über gemeinsame sanitäre Einrichtungen für alle Besucher. Die Spielstätten sind auch durch Türen miteinander verbunden und sollen zu einheitlichen Zeiten betrieben werden. Insgesamt sollen zwar vier Personen beschäftigt werden, jedoch maximal zwei pro Schicht anwesend sein.

Mit Bescheid vom 31.07.2009 lehnte die Beklagte den Bauantrag des Klägers (Planstand vom Februar 2008) ab. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass es sich bei den vier Spielstätten rechtlich um eine Vergnügungsstätte handele, die mit ca. 610 qm Spielfläche eine kerngebietstypische Größenordnung habe und in dem faktischen Gewerbegebiet, in dem sie errichtet werden solle, auch nicht im Wege der Ausnahme zugelassen werden könne. Dieses Gewerbegebiet umfasse lediglich 11.500 qm und sei damit verhältnismäßig klein. Es sei zu befürchten, dass bei Zulassung des Vorhabens ein sog. "Trading-down-Effekt" entstehe und ein Verdrängungsmechanismus zu Lasten des vorhandenen Gewerbes in Gang gesetzt werde.

Den gegen diesen Bescheid eingelegten Widerspruch des Klägers wies das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Widerspruchsbescheid vom 22.12.2009 - zugestellt am 29.12.2009 - als unbegründet zurück.

Am 27.01.2010 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Karlsruhe Klage erhoben und zuletzt beantragt, die Beklagte unter Aufhebung der ergangenen Bescheide zu verpflichten, die von ihm am 04.03.2008 beantragte Baugenehmigung - modifiziert im Juli 2008 - zu erteilen. Zur Begründung hat er vorgetragen: Entgegen der Auffassung der Beklagten entspreche die Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabens nicht einem faktischen Gewerbegebiet i. S. des § 8 BauNVO 1990. Denn die nähere Umgebung werde entsprechend den örtlichen Verhältnissen nicht nur geprägt durch gewerbegebietstypische Anlagen und Nutzungen, sondern zumindest auch durch ein gebietsunverträgliches Wohnhaus und eine gebietsunverträgliche Moschee. Beide Gebäude entfalteten eine das Gebiet prägende Wirkung und könnten weder einzeln noch zusammen als Fremdkörper außer Betracht bleiben. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens sei damit nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB, sondern nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu beurteilen. Bei ausschließlicher Anwendung dieser Vorschrift füge es sich in jeder Hinsicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Dies gelte vor allem in Bezug auf die Nutzungsart; insoweit halte es sich schon deshalb innerhalb des vorgegebenen Rahmens, weil es im fraglichen Gebiet bereits ein Vorbild habe. Zudem könne eine Befreiung gemäß § 34 Abs. 3 a Satz 1 BauGB erteilt werden, da das Vorhaben der Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebs diene und die Erweiterung städtebaulich unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sei.

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO. Neben der bereits bestehenden Spielhalle des Klägers befänden sich dort vier Gewerbebetriebe (Eisengewerbe, Maschinenbaubetrieb, Baustoffbetrieb und Baustoffgewerbe), eine Tankstelle und eine Werkstatt. Außerdem befänden sich dort ein Wohnhaus und eine Moschee. Da das Wohnhaus nur eine Grundfläche von 80 qm habe, sei es bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung nicht zu berücksichtigen. Es könne schon aufgrund seiner Größe (80 qm Wohnfläche gegenüber gewerblichen Flächen zwischen 1400 und 2800 qm) deren Eigenart nicht beeinflussen. Die Moschee sei die einzige Anlage für kirchliche Zwecke im fraglichen Baugebiet und stelle insoweit einen nicht zu berücksichtigenden Fremdkörper dar, weil sie völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfalle. Im Gewerbegebiet sei das Vorhaben des Klägers nur ausnahmsweise zulässig. Eine Ausnahmeentscheidung zugunsten des Klägers komme nicht in Betracht, weil das Vorhaben nach seinem Umfang der Eigenart des Gebietes widerspreche. Eine Spielhalle mit ca. 610 qm Spielfläche, die als kerngebietstypische Spielhalle zu qualifizieren sei, habe beträchtliche städtebauliche Auswirkungen. Das maßgebliche Gewerbegebiet umfasse lediglich eine Fläche von 11.500 qm und sei damit verhältnismäßig klein. Der Charakter dieses Gebietes könnte durch die Zulassung einer Spielhalle dieser Größe abgewertet werden ("Trading-down-Effekt"), weil es einen überregionalen Spielerkreis anziehen dürfte. Außerdem sei zu befürchten, dass von einem derart großflächigen Vergnügungsgewerbe ein Verdrängungsmechanismus zu Lasten des vorhandenen Handels- und Dienstleistungsgewerbes in Gang gesetzt werde. Die Ansiedlung einer Spielhalle dieser Größe in einem Gewerbegebiet sei vor allen Dingen deswegen finanziell besonders lukrativ, da sie typischerweise in einem Kerngebiet mit wesentlich höheren Immobilienpreisen in diesem Ausmaß kaum oder nur schwer realisierbar wäre. Damit bestehe die Gefahr, dass die Mietpreise im Gewerbegebiet in die Höhe getrieben würden und damit auch aus diesem Grund das Gewerbegebiet für die Ansiedlung herkömmlicher Dienstleistungs- und Handelsgewerbebetriebe nicht mehr interessant sei, so dass letztlich eine städtebaulich nicht erwünschte Entwicklung des Gebiets zu einem Vergnügungsviertel befördert werde. Entgegen der Auffassung des Klägers könnte das Vorhaben aber auch dann baurechtlich nicht genehmigt werden, wenn sich seine Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB richten sollte. Denn aufgrund der städtebaulichen Auswirkungen von Vergnügungsstätten dieser Größe könne sich das Vorhaben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung i. S. des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügen.

Mit Urteil vom 04.11.2010 hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und die Beklagte unter Aufhebung der angefochtenen Bescheide verpflichtet, dem Kläger die von ihm am 04.03.2008 beantragte, im Juli 2008 modifizierte Baugenehmigung zu erteilen. Zur Begründung wird ausgeführt, dass die Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks einem Gewerbegebiet i. S. des § 8 BauNVO entspreche. Der eingenommene Augenschein habe ergeben, dass in diesem Bereich, der im Norden durch die Bahnlinie, im Osten durch das Gebäude ... Straße 115, im Süden durch die B 10 und im Westen durch die ...straße begrenzt werde, nahezu ausschließlich Gewerbebetriebe vorhanden seien. Auch das ursprüngliche Wohnhaus ... Straße 75 werde inzwischen gewerblich als Architekturbüro genutzt. Die im maßgeblichen Gebiet neben der gewerblichen Nutzung vorhandene Moschee sei gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässig. Das gleiche gelte für die vom Kläger betriebene Spielhalle, die mit einer Spielfläche von insgesamt 270 qm bereits eine nach der Rechtsprechung kerngebietstypische Größe aufweise. Die Erweiterung dieser Spielhalle könne gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden. Auch wenn die Beklagte zu Recht davon ausgehe, dass die beantragten vier Spielstätten betrieblich und organisatorisch als Einheit zu betrachten seien, so gingen die Beklagte und das Regierungspräsidium Karlsruhe zu Unrecht davon aus, dass die Spielhalle vorliegend unzulässig sei, weil sie nach Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspreche. Dieses werde durch die vorhandene Spielhalle mit einer kerngebietstypischen Größe von 270 qm bereits entscheidend mitgeprägt. Auch wenn sich durch das Bauvorhaben die Größe dieser Spielhalle mehr als verdoppele, so habe sich die Kammer beim Augenschein nicht davon überzeugen können, dass eine Spielhalle dieser Größenordnung beträchtliche städtebauliche Auswirkungen auf das Gewerbegebiet habe. Es seien keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass durch das Vorhaben das Gewerbegebiet i. S. eines "Trading-down-Effekts" zum "Kippen" gebracht werden könnte. Die Erweiterung der Spielhalle werde nach außen in keiner Weise in Erscheinung treten. Darüber hinaus sei ein "Trading-down-Effekt" schon deshalb nicht zu befürchten, weil die übrigen im maßgeblichen Gebiet vorhandenen Gebäude offensichtlich als Produktionsstätten oder Lagerstätten errichtet worden seien und bereits deshalb eine Nutzungsänderung in eine Spielhalle nicht oder jedenfalls nicht ohne größere bauliche Umbaumaßnahmen möglich sei. Bereits aus diesem Grund scheide auch der von der Beklagten befürchtete Verdrängungsmechanismus zu Lasten der vorhandenen Gewerbebetriebe aus. Im Übrigen handele es sich insoweit lediglich um eine Befürchtung, die in keiner Weise durch konkrete Angaben über die einerseits vom Kläger und andererseits von den anderen Gewerbetreibenden bezahlten Mieten erhärtet werde. Nach dem Eindruck der Kammer sei maßgeblich für die Ablehnung des Bauantrages insbesondere die Erwägung der Beklagten gewesen, dass Spielhallen oder deren Erweiterung aus allgemeinpolitischen Gründen unerwünscht seien. Hierbei handele es jedoch nicht um eine zulässige städtebauliche Erwägung. Auch wenn die Zulassung einer Vergnügungsstätte nach dem Wortlaut des § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO grundsätzlich im Ermessen der Baurechtsbehörde stehe, sei vorliegend die Entscheidung derart eingeengt, dass lediglich die Entscheidung für die Zulassung der Erweiterung der bereits vorhandenen Spielhalle rechtmäßig getroffen werden könne.

Gegen das ihr am 23.11.2010 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 10.12.2010 die Zulassung der Berufung beantragt. Mit Beschluss vom 15.06.2011 - 5 S 2791/10 -, zugestellt am 22.06.2011, hat der Senat die Berufung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils zugelassen.

Zur Begründung ihrer Berufung führt die Beklagte mit am 21.07.2011 eingegangenem Schriftsatz aus: Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der begehrten Erweiterung der Spielhalle beurteile sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Vorliegend entspreche die nähere Umgebung einem Gewerbegebiet i.S. des § 8 BauNVO. In diesem befänden sich nahezu ausschließlich Gewerbebetriebe. Auch ein ursprünglich als Wohnhaus genutztes Gebäude mit einer ohnehin nicht gebietsprägenden Nutzfläche von 80 qm beherberge mittlerweile ein Architekturbüro und werde somit ebenfalls gewerblich genutzt. Allein das Vorhandensein einer Moschee als kirchlicher Einrichtung führe nicht zum Wegfall des bestehenden faktischen Gewerbegebiets hin zu dem vom Kläger behaupteten "diffusen" Baugebiet. Kirchliche Einrichtungen könnten nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise zugelassen werden und schon deshalb keine Änderung des Gebietscharakters bewirken. Im Übrigen handele es sich bei der Moschee auch um einen singulären Fremdkörper, der nicht geeignet sei, die Eigenart der näheren Umgebung zu prägen. In einem Gewerbegebiet seien Vergnügungsstätten nicht allgemein zulässig, sondern könnten nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden. Die Erteilung einer Ausnahme sei im Hinblick auf den Umfang und die Eigenart der Spielhalle im Wesentlichen aus folgenden städtebaulichen Gründen abzulehnen gewesen: Die beantragte zweitgrößte Spielhalle Pforzheims habe mit einer Größe von über 600 qm für das umgebende sehr kleine (11000 qm) Gewerbegebiet erhebliche städtebauliche Auswirkungen und drohe selbiges "zum Kippen" zu bringen ("Trading-down-Effekt"); eine derart großflächige Vergnügungsstätte bringe die Gefahr steigender Immobilienpreise mit sich und setze auf diese Weise einen Verdrängungsmechanismus im betroffenen Gewerbegebiet zu Lasten des vorhandenen Gewerbes in Gang. Aufgrund der ungewöhnlichen Größe der beantragten Spielhalle bestünden auch Bedenken im Hinblick auf § 15 BauNVO, der gerade auch der Aufrechterhaltung der gebietstypischen Prägung diene. Denn es entspreche einem städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorhanden seien, negativ auf die Umgebung auswirkten, indem sie den sog. "Trading-down-Effekt" auslösten. Dies gelte im vorliegenden Fall um so mehr, als es sich um eine sehr große Spielhalle in einem kleinen Gewerbegebiet handele, so dass diese naturgemäß eine besonders prägende Wirkung entfalte. U.a. im Hinblick auf die noch nicht vollständige Bebauung des Gebiets bestehe auch real die Gefahr, dass sich weitere Vergnügungsstätten in diesem - auch verkehrstechnisch günstig gelegenen - Gebiet ansiedelten. Da Betreiber von Vergnügungsstätten erfahrungsgemäß in der Lage seien, erheblich höhere Mieten und Grundstückspreise zu bezahlen als insbesondere das im vorliegenden Gebiet schwerpunktmäßig angesiedelte einfachere Produktionsgewerbe, sei auch ein Anstieg der Mieten bzw. Grundstückspreise zu befürchten.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 04.11.2010 - 2 K 218/10 - zu ändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er trägt vor: Die Auffassung der Beklagten, dass es sich um kein "diffuses" Baugebiet handele und sich deshalb die Zulässigkeit des Vorhabens nicht nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB beurteile, treffe nicht zu. Die Bestimmung der näheren Umgebung überzeuge nicht. Vielmehr hätten die "... Straße", die "...straße" und die Hauptstrecke der Deutschen Bahn keine trennende, sondern verbindende Wirkung, so dass der Bereich der näheren Umgebung weiter zu ziehen sei und auch die anschließende Bebauung umfasse (z.B. den "Kohlebunker", das Heizkraftwerk und den Schlachthof). Außerdem werde das von der Beklagten angenommene "kleine Gewerbegebiet" nicht nur von gewerbegebietstypischen Anlagen und Nutzungen geprägt. Gewerbegebietsunverträglich seien die Moschee auf dem Grundstück Flst. Nr. 3093 und das Hochschulgebäude auf dem Grundstück Flst. Nr. 3104; zumindest offen sei, ob das Wohngebäude ...Straße 75 tatsächlich nur als Architekturbüro genutzt werde. Überdies würden die Gebäude ...Straße Nr. 111a und 115 als "Fabrikgebäude" bezeichnet, was auf eine industriegebietstypische Nutzung schließen lasse.

Aber auch dann, wenn mit der Beklagten davon auszugehen wäre, dass das Vorhaben in einem faktischen Gewerbegebiet verwirklicht werde, müsse es gemäß § 31 Abs. 1 BauGB, § 8 Abs. 3 BauNVO im Wege der Ausnahme zugelassen werden, weil das Ermessen der Beklagten auf null reduziert sei. Insbesondere scheitere die Spielhallenerweiterung nicht an § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Der von der Beklagten befürchtete "Trading-down-Effekt" sei nicht zu erkennen, denn das von der Beklagten angenommene faktische Gewerbegebiet verlöre mit der Zulassung des Vorhabens nicht seinen Charakter. Die gesamte Eigenart des Gebiets, das u.a. eine Spielhalle, eine Moschee, eine Tankstelle und ein Hochschulgebäude umfasse, sei durch Anlagen mit einem übergeordneten Einzugsbereich geprägt. Außerdem zielten die im Gebiet ansässigen Gewerbebetriebe auf Geschäftskunden ab, für welche die Attraktivität der Umgebung keine Rolle spiele. Es sei auch sonst nicht zu erkennen, welcher Gewerbebetrieb vor einer Erweiterung der Spielhalle geschützt werden müsste. In dem betroffenen Gebiet seien keine Nutzungen vorhanden, denen eine Spielhallennutzung widersprechen würde bzw. die durch eine gewinnträchtige Spielhallennutzung verdrängt werden könnten. Es sei deshalb keine Umwandlung des Gebietscharakters in eine Gemengelage oder gar in ein Vergnügungsviertel zu befürchten. Insgesamt seien städtebauliche Gründe, die eine ermessensfehlerfreie Versagung der Ausnahmezulassung rechtfertigen könnten, weder substantiiert geltend gemacht noch ersichtlich.

Dem Senat haben die einschlägigen Akten der Beklagten und des Regierungspräsidiums Karlsruhe sowie die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vorgelegen. Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf diese Akten und die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme des Vorhabengrundstücks und dessen näherer Umgebung. Hinsichtlich der getroffenen Feststellungen wird auf die Anlage zur Niederschrift vom 13.03.2012 verwiesen.

Gründe

Die nach Zulassung durch den Senat statthafte Berufung ist auch im Übrigen zulässig. Die Berufungsbegründung wurde form- und fristgerecht innerhalb der Berufungsbegründungsfrist von einem Monat (§ 124a Abs. 6 i.V.m. Abs. 3 Satz 3 VwGO) vorgelegt.

Die Berufung ist auch begründet. Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 31.07.2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 22.12.2009 verpflichtet, dem Kläger die von ihm am 04.03.2008 beantragte - und im Juli 2008 modifizierte - Baugenehmigung zu erteilen. Denn die Ablehnung des Bauantrags war rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten; dieser hat keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Baugenehmigung (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Gemäß § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt. Der vom Kläger beantragten Spielhallenerweiterung stehen bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen. Maßgeblich sind insoweit allein - entsprechend der Erklärung des Klägers in der mündlichen Verhandlung - die ursprünglich mit dem Bauantrag eingereichten Bauvorlagen (Planstand Februar 2008) und nicht spätere Änderungen.

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB. Bei der Spielhallenerweiterung handelt es sich um eine Nutzungsänderung i.S. des § 29 Abs. 1 Satz 1 BauGB, da durch sie - wie zwischen den Beteiligten auch unstreitig ist - die Genehmigungsfrage in bodenrechtlicher Hinsicht neu aufgeworfen wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.02.1984 - 4 C 17.82 -, NJW 1984, 1775). Die §§ 30 bis 37 BauGB finden somit Anwendung. Das Baugrundstück liegt weder im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB) noch im räumlichen Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 2 BauGB), sondern im nicht beplanten Innenbereich. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung - die als einzige von den Kriterien des Einfügens i.S. des § 34 Abs. 1 BauGB Fragen aufwirft und zwischen den Beteiligten auch umstritten ist - entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem Gewerbegebiet i.S. der BauNVO (1.). Insoweit kommt es allein darauf an, ob die Spielhallenerweiterung nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO zulässig ist. Da Spielhallen bauplanungsrechtlich eine Unterart der Vergnügungsstätten sind, sind sie in einem Gewerbegebiet nur ausnahmsweise zulässig (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB). Vorliegend hat die Beklagte die Zulassung einer Ausnahme für die vom Kläger beabsichtigte Spielhallenerweiterung zu Recht abgelehnt (2.).

1. Bei der zunächst erforderlichen Bestimmung der "näheren Umgebung" muss diese zum einen insoweit berücksichtigt werden, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Dabei muss zwar die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden, und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint; aber es darf doch nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch "prägend" auf dasselbe einwirkt (vgl. BVerwG, Urt. v. 26.05.1978 - IV C 9.77 -, BVerwGE 55, 369; Urt. v. 03.04.1981 - 4 C 61.78 -, BVerwGE 62, 151).

Insofern ist etwa der maßgebliche Bereich bei einem emissionsträchtigen Gewerbebetrieb naturgemäß wesentlich größer als bei einem Wohngebäude (vgl. Soefker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 01.04.2010, § 34 RdNr. 36). Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, Beschl. v. 28.08.2003 - 4 B 74.03 -, juris).

Hiervon ausgehend haben das Verwaltungsgericht und die Baurechtsbehörden hinsichtlich des Merkmals der Art der baulichen Nutzung zu Recht auf das Gebiet abgestellt, das im Norden durch die Bahnlinie, im Osten durch das Gebäude ...Straße 115, im Süden durch die ...Straße (B 10) und im Westen durch die ...straße begrenzt wird. Der Auffassung des Klägers, Bahnstrecke und Straßen hätten nicht trennende, sondern verbindende Wirkung, vermag der Senat nach dem Ergebnis des Augenscheins nicht zu folgen. Dass Immissionen oder sonstige Auswirkungen des Vorhabens über den breit angelegten Bereich der Bahntrasse (Hauptstrecke der Deutschen Bahn) auf das nördlich gelegene Baugebiet mit dem Schlachthof einwirken, erscheint ausgeschlossen. Die Erweiterung der Spielhalle tritt nach außen nicht in Erscheinung und auch der Zu- und Abgangsverkehr wird im Wesentlichen über die ...Straße und nicht durch die schmale Unterführung für Fußgänger und Radfahrer unter der Bahnstrecke erfolgen. Andererseits wirken aber auch die jenseits - nördlich - der Bahntrasse gelegenen Betriebsgebäude der Fa. ... auf dem früheren Schlachthofgelände nicht prägend auf das Vorhabengrundstück ein. Sie treten zwar aufgrund ihrer erhöhten Lage und ihres Volumens wuchtig und unübersehbar in Erscheinung, vermögen jedoch aufgrund ihrer Entfernung und der deutlichen Zäsur der Bahntrasse das Grundstück mit dem Gebäude der Spielhalle bodenrechtlich nicht zu beeinflussen. Nichts anderes gilt für die ...x Straße (B 10), einer - wie der Augenschein ergeben hat - viel befahrenen mehrspurigen Hauptverkehrsstraße mit Anbindung an die Autobahn A 8 (Ausfahrt Pforzheim Ost). Dabei tritt der trennende Charakter dieser Straße umso deutlicher in Erscheinung, als entlang ihrem südlichen Rand im hier in den Blick zu nehmenden Abschnitt unbebaute Flächen vorherrschen. Soweit die Grundstücke bebaut sind, sind die Gebäude östlich der beiden Tankstellen deutlich von der Straße abgerückt und liegen aufgrund des abfallenden Geländes tiefer als die ...Straße. Die großvolumigen Betriebsgebäude des Heizkraftwerks liegen ebenfalls unterhalb dieser Straße. Sie sind zwar insbesondere auch vom höher gelegenen Vorhabengrundstück aus gut zu erkennen; eine prägende Wirkung üben sie jedoch auf dieses nicht aus. Auch dass der Zu- und Abgangsverkehr zur Spielhalle im Wesentlichen über die ...Straße verläuft, fällt in Anbetracht der Erschließungsfunktion und des hohen Verkehrsaufkommens auf dieser Straße praktisch nicht ins Gewicht; vielmehr ist davon auszugehen, dass dieser im allgemeinen Verkehr aufgeht. Westlich des Vorhabens endet die nähere Umgebung an der ...straße. Diese hat zwar einerseits nicht die Verkehrsbedeutung der ...Straße und muss andererseits den Zu- und Abgangsverkehr zur Spielhalle im Wesentlichen aufnehmen. Jedoch liegt das Vorhaben des Klägers auch nicht unmittelbar an dieser Straße, sondern inmitten des von der N…- und ...Straße umrahmten Bereichs. Für eine Trennlinie entlang der ...straße spricht nach dem Ergebnis des Augenscheins entscheidend, dass die parallel zu dieser Straße verlaufende, aufgeständerte "Kohlebahn" wie eine "Barriere" wirkt, die hinsichtlich der westlich angrenzenden Flächen zusätzlich trennende Wirkung entfaltet. Aber auch bei einer Einbeziehung der unmittelbar westlich der ...straße gelegenen Grundstücke in die nähere Umgebung ("Kohlebunker" und Park-and-Ride-Anlage) würde sich nichts daran ändern, dass diese als faktisches Gewerbegebiet einzustufen ist (s. dazu unten); die dargestellten Grundstücksnutzungen - Park-and-Ride-Anlage und "Kohlebunker" - sind in einem solchen Gebiet ohne Weiteres zulässig.

Die so abgegrenzte nähere Umgebung des Vorhabens entspricht einem Gewerbegebiet i.S. des § 8 BauNVO. Nach den vom Senat bei der Einnahme des Augenscheins getroffenen Feststellungen und den bei den Akten befindlichen Übersichtsplänen mit Nutzungsangaben befinden sich neben der vom Kläger bereits betriebenen Spielhalle und dem Billard-Café noch folgende Gewerbebetriebe in diesem Gebiet: eine Firma für den Handel und die Bearbeitung von Baustoffen (...straße 6, 1400 qm); eine Schreinerei und ein weiterer Baustoffbetrieb (...straße 4, 1500 qm und ...Straße 111a, 800 qm); ein Maschinen- bzw. Werkzeugbaubetrieb (...Straße 115, 2200 qm); ein gewerbliches Lager in der sog. "Keil-Halle" (...straße 68, 2800 qm), in der auch verschiedene andere gewerbliche Nutzungen stattfinden (Werkstätten der Hochschule Pforzheim, Studiengang Transportationsdesign, und Räume der Firmen "... media" und "... med") und eine Tankstelle (...Straße 85, 220 qm). In dem kleinen, von der ...straße deutlich abgesetzten (früheren) Wohnhaus ...Straße 75 befindet sich inzwischen ein Architekturbüro, so dass auch auf diesem Grundstück nunmehr einer in einem Gewerbegebiet zulässige Nutzung stattfindet (vgl. § 13 BauNVO). Selbst wenn dieses - was nach dem Ergebnis des Augenscheins zwar nicht festgestellt, aber auch nicht völlig ausgeschlossen werden konnte - daneben zum Teil noch zu Wohnzwecken genutzt werden sollte, hätte dies keine Auswirkungen auf die deutlich gewerblich geprägte Umgebung. Bei den Gebäuden der Hochschule Pforzheim, Studiengang Transportationsdesign handelt es sich um Anlagen für kulturelle Zwecke, die in einem Gewerbegebiet gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO jedenfalls ausnahmsweise zulässig sind (vgl. Stock, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 4 BauNVO RdNr. 86). Sie werden zudem nach den Feststellungen des Senats zu großen Teilen zu Ausstellungs- und Lagerzwecken und damit jedenfalls auch gewerbeähnlich genutzt. In den Schulungsräumen findet zudem nicht nur Unterricht statt, sondern dort werden auch die Modelle für das Fahrzeugdesign an Computern entworfen, die in den Werkstätten der Hochschule, die sich - wie ausgeführt - in unmittelbarer Nähe in der sog. "Keil-Halle" befinden, hergestellt werden. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung erfolgt durch die Hochschule damit eine gebietsverträgliche, mit der typischen Eigenart eines Gewerbegebiets vereinbare gewerbeähnliche Nutzung. Lediglich das Grundstück ...straße 66, auf dem eine Moschee errichtet wurde, wird nicht gewerblich genutzt. Diese ist indes bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung nach den oben dargestellten Grundsätzen nicht zu berücksichtigen. Sie ist zwar aufgrund ihrer Andersartigkeit nicht zu übersehen; eine Anlage für kirchliche Zwecke gehört jedoch einerseits in einem Gewerbegebiet zu den ausnahmsweise zulässigen Vorhaben (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO), andererseits handelt es sich bei der in den Blick zu nehmenden näheren Umgebung bei der Moschee - nicht zuletzt aufgrund ihrer äußerlich erkennbaren Zweckbestimmung - aber auch um eine singuläre Anlage, die in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden weitgehend homogenen gewerblichen Bebauung steht, so dass sie als Fremdkörper außer Betracht bleiben kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.02.1990 - 4 C 23.86 -, NVwZ 1990, 755). Sie wirkt als "Unikat," ohne indes tonangebend oder beherrschend in ihrer Umgebung zu sein. Dagegen spricht auch ihre Randlage und ihre geringe Größe (Grundfläche von nur 500 qm) im Vergleich zur umgebenden gewerblichen Bebauung mit Flächen von 800 qm bis 2800 qm.

Dass in den von der Beklagten vorgelegten Nutzungsbeschreibungen manche Gebäude als "Fabrikgebäude" bezeichnet werden, lässt entgegen der Auffassung des Klägers nicht auf eine "industriegebietstypische Nutzung" schließen. Maßgeblich ist vielmehr insoweit die gegenwärtig ausgeübte gewerbliche Nutzung, wie sie oben dargestellt wurde.

2. In einem Gewerbegebiet sind Vergnügungsstätten gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO nicht allgemein zulässig, sondern können gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO, § 31 Abs. 1 BauGB nur ausnahmsweise zugelassen werden. Hier liegen schon die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung des Vorhabens nicht vor; darüber hinaus sind auch die von der Beklagten angestellten Ermessenserwägungen frei von Rechtsfehlern (§ 114 Satz 1 VwGO).

Welche Gewerbebetriebe in einem Gewerbegebiet zulässig sind, richtet sich nicht nur nach dem Wortlaut des § 8 BauNVO, sondern auch nach der Zweckbestimmung des Gewerbegebiets (BVerwG, Urt. v. 29.04.1992 - 4 C 43.89 -, BVerwGE 90, 140). Eine Vergnügungsstätte i.S. des § 8 Abs. 3 Nr. 3  BauNVO, um die es sich bei einer Spielhalle handelt, kann in einem Gewerbegebiet daher nur zulässig sein, wenn sie gebietsverträglich ist. Das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit bestimmt nicht nur die regelhafte Zulässigkeit nach § 8 Abs. 2 BauNVO, sondern erst recht den vom Verordnungsgeber vorgesehenen Ausnahmebereich des § 8 Abs. 3 BauNVO. Zwischen der jeweiligen spezifischen Zweckbestimmung des Baugebietstypus und dem jeweils zugeordneten Ausnahmekatalog besteht ein gewollter funktionaler Zusammenhang. Das bedeutet, dass die normierte allgemeine Zweckbestimmung auch für die Auslegung und Anwendung der tatbestandlich normierten Ausnahmen bestimmend ist (BVerwG, Urt. v. 21.03.2002 - 4 C 1.02 -, BVerwGE 116, 155; Beschl. v. 28.02.2008 - 4 B 60.07 -, NVwZ 2008, 786).

Nach diesen Grundsätzen kann zwar nicht davon ausgegangen werden, dass sich eine Spielhalle der hier geplanten Größenordnung generell nicht mit der Eigenart eines Gewerbegebiets verträgt. Zwar handelt es sich bei dem Bauvorhaben um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte i.S. von § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Der Abgrenzung von kerngebietstypischen zu mischgebietsverträglichen Spielhallen wird als Anhalt grundsätzlich ein Schwellenwert von 100 qm Nutzfläche zugrunde gelegt (vgl. etwa VGH Bad.-Württ., Urt. v. 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, NVwZ-RR 1992, 465; Urt. v. 22.02.2011 - 3 S 445/09 -, NVwZ-RR 2011, 510). Ob dieser Wert aufgrund der Änderung der Spielverordnung vom 01.01.2006 ggfs. nach unten zu korrigieren ist (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.02.2011 - 3 S 445/09 - a.a.O.) bedarf hier keiner Entscheidung, da das Bauvorhaben des Klägers den Schwellenwert mit ca. 610 qm in jedem Fall bei weitem überschreitet. Die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass die beantragten vier Einzelspielstätten betrieblich und organisatorisch als Einheit zu betrachten sind, wird auch vom Kläger nicht mehr in Frage gestellt. Kerngebietstypische Spielhallen können indes in einem faktischen Gewerbegebiet typischerweise zugelassen werden. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO differenziert gerade nicht zwischen kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Spielhallen (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.08.1992 - 4 C 54.89 -, NVwZ-RR 1993, 65; Soefker a.a.O., § 8 BauNVO RdNr. 46). Das (faktische) Gewerbegebiet hat mit der ausnahmsweisen Zulässigkeit von auch sonst nur im Kerngebiet zulässigen Vergnügungsstätten gleichsam eine Auffangfunktion. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass Gewerbegebiete unterschiedlich strukturiert sind und daher im Einzelfall auch kerngebietstypische Vergnügungsstätten in ihnen unbedenklich sein können (vgl. Bay.VGH, Urt. v. 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, NVwZ-RR 2011, 514).

Die Zulassung der Spielhallenerweiterung scheitert hier jedoch an § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Diese Vorschrift schränkt die Zulässigkeit von Vorhaben, die mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans übereinstimmen bzw. nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 2 bis 9 BauNVO allgemein zulässig sind oder jedenfalls - wie hier - im Wege einer Ausnahme zugelassen werden können, im Einzelfall ein (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.01.2007 - 4 C 1.06 -, BVerwGE 128, 118; Urt. v. 06.10.1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343). Sie ergänzt die §§ 2 bis 14 BauNVO; dies gilt nicht nur für durch einen Bebauungsplan festgesetzte Baugebiete, sondern auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der BauNVO - hier einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO - entspricht (BVerwG, Beschl. v. 16.12.2008 - 4 B 68.08 -, BRS 73 Nr. 82). Dabei vermittelt § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auch einen Anspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung eines Baugebiets (vgl. BVerwG, Beschl. v. 13.05.2002 - 4 B 86.01 -, NVwZ 2002, 1384; Urt. v. 06.10.1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343). Auch für Ausnahmen nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO (i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB) gilt daher, dass das Vorhaben nach den in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO aufgeführten Kriterien (Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung) mit der Eigenart des Baugebiets - hier des faktischen Gewerbegebiets - vereinbar sein muss.

Die Eigenart eines einzelnen Baugebiets i.S. von § 15 Abs. 1 BauNVO ergibt sich nicht allein aus den typisierenden Regelungen der BauNVO; nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts lässt sich die Eigenart eines in einem Bebauungsplan festgesetzten Gebiets abschließend erst bestimmen, wenn zusätzlich auch die jeweilige örtliche Situation, in die ein Gebiet "hineingeplant" worden ist, und der jeweilige Planungswille der Gemeinde, soweit dieser in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck gekommen ist, berücksichtigt werden. Bei unbeplanten Gebieten i.S. von § 34 Abs. 2 BauGB ist dementsprechend auf den sich aus den örtlichen Verhältnissen ergebenden besonderen Gebietscharakter des konkreten Baugebiets abzustellen (BVerwG, Beschl. v. 16.12.2008 - 4 B 68.08 -, BRS 73 Nr. 82).

Unter Berücksichtigung dieser Maßgaben widerspricht das Vorhaben des Klägers der Eigenart des Baugebiets, wie es sich in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks darstellt, jedenfalls seinem Umfang nach.

Für Gewerbegebiete ist zunächst kennzeichnend, dass in ihnen gearbeitet wird. Nach dem Leitbild der BauNVO sind sie den produzierenden und artverwandten Nutzungen vorbehalten (BVerwG, Beschl. v. 20.12.2005 - 4 B 71.05 -, NVwZ 2006, 457). Diesem Leitbild entsprechen Spielhallen dem Grunde nach nicht, weshalb der Verordnungsgeber sie als Vergnügungsstätten lediglich ausnahmsweise zulassen will (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO). Zwar sind auch sie - wie die anderen ausnahmsweise zulässigen Anlagen auch - Bestandteil des (festgesetzten) Baugebiets und damit des Gebietscharakters; sie sollen aber eben nur ausnahmsweise zulässig sein, um diesen Charakter nicht zu stören (Söfker a.a.O. § 31 RdNr. 10). Das hier den Beurteilungsmaßstab bildende, oben näher umschriebene Gewerbegebiet wird ganz überwiegend durch herkömmliche gewerbliche Nutzungen geprägt (Maschinen- und Werkzeugbau, Baustoffbetriebe und Baustoffhandel, gewerbliche Lager- (-plätze) und Tankstelle). Hinzu kommen - als zwar aus dem Rahmen des Üblichen fallende, jedoch gewerbeähnliche Nutzung - die Werkstätten, Ausstellungs- und Lagerräume des Studiengangs Transportationsdesign (Fahrzeugdesign) der Hochschule Pforzheim. Daneben sind - als nicht gewerbliche Nutzungen im o.g. Sinne - lediglich die vom Kläger betriebene Spielhalle, die mit einer Spielfläche von 270 qm allerdings bereits jetzt eine kerngebietstypische Größe aufweist, das Billard-Café und die Moschee vorhanden, die indes weder für sich noch in ihrer Gesamtheit den Charakter des Gewerbegebiets maßgeblich beeinflussen. Vor dem Hintergrund, dass das in den Blick zu nehmende Gebiet mit 11000 qm sehr klein ist, würde das Vorhaben des Klägers nach dem beantragten Umfang und mit der entsprechend der angestrebten Nutzung einhergehenden Ausstrahlungswirkung das Gewerbegebiet in einer Weise dominieren, die mit dem besonderen Charakter dieses Baugebiets nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht mehr vereinbar wäre. Der von vornherein nur als Ausnahme zulässigen Spielhalle würde aufgrund der mit den typischen und auch beabsichtigten Nutzung verbundenen Folgewirkungen die beherrschende Prägung zuteil und es würde damit die Eigenart der näheren Umgebung grundlegend verändern. Denn nach dem Umfang des beantragten Vorhabens handelt es sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte von außergewöhnlicher Größe. Eine solche ist dann anzunehmen, wenn die Vergnügungsstätte als zentraler Dienstleistungsbetrieb einen größeren Einzugsbereich besitzt und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar ist oder jedenfalls sein soll (BVerwG, Beschl. v. 29.10.1992 - 4 B 103.92 -, NVwZ-RR 1993, 287; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BauR 2007, 1373 und Beschl. v. 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, NVwZ-RR 2010, 45). Im Rahmen der Einzelfallbeurteilung ist die Größe des Betriebs ein maßgeblicher Anhalt; diese wird bei einer Spielhalle vor allem durch die Fläche (hier 610 qm), die Zahl und Art der Spielgeräte sowie die Besucherparkplätze bestimmt (hier: 12 Spielgeräte mit Geldgewinnmöglichkeit je Spielstätte) sowie die Besucherplätze (insgesamt sind nach der Stellplatzberechnung der Beklagten 60 Stellplätze nachzuweisen) bestimmt. Außerdem ist im vorliegenden Fall als Besonderheit zu berücksichtigen, dass die Spielhalle mit dem Billard-Café und dem dortigen Gastronomiebereich verbunden sein soll (dieser Bereich ist nach den Antragsplänen von den Spielstätten aus über einen Flur erreichbar), so dass eine Art "Entertainment-Center" von ca. 770 qm entsteht. Eine Vergnügungsstätte dieser Größe und derartigen Zuschnitts ist ersichtlich auf einen erheblichen Umsatz und großen Einzugsbereich angewiesen, der ersichtlich auch angestrebt wird (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 26.08.2009 a.a.O.). Ein solcher Betrieb entfaltet naturgemäß auch einen erheblichen Einfluss auf das gesamte Gewerbegebiet und dessen zukünftige Entwicklung. Die mit der vorgesehenen Nutzung gerade beabsichtigte beträchtliche Ausstrahlungswirkung und die damit auch zu erwartende hohe Frequentierung der geplanten Spielhalle durch einen aus einem überregionalen Einzugsgebiet stammenden Kundenkreis lassen erwarten, dass das Vorhaben aufgrund seiner Dominanz (auch wenn es im Vergleich mit dem vorhandenen gewerblichen Bestand in rein quantitativer Hinsicht nicht überdimensioniert ist) die zukünftige Prägung des - ohnehin sehr kleinen - Gewerbegebiets bestimmen würde. Bei einer Genehmigung des beantragten Vorhabens könnte aufgrund seiner Vorbildwirkung die Zulassung weiterer - insbesondere auch kleinerer - Vergnügungsstätten, sei es in Form von Nutzungsänderungen in den bestehenden Gebäuden und Hallen oder in Form der Errichtung von Neubauten auf den in unmittelbarer Nähe vorhandenen Freiflächen kaum mehr verhindert werden. Bei dieser Sachlage ist der Beklagten auch darin zuzustimmen, dass die Zulassung der Spielhalle im beantragten Umfang ein "Abkippen" des Gebiets i.S. eines "Trading-down-Effekts" mit ernstzunehmender Wahrscheinlichkeit bewirken kann.

Es entspricht einem städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorhanden sind, negativ auf die Umgebung auswirken, indem sie einen sog. "Trading-down-Effekt" auslösen (BVerwG, Urt. v. 15.12.1994 - 4 C 13.93 -, NVwZ 1995, 698; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.02.2011 - 3 S 445/09 -, a.a.O.; Bay.VGH, Urt. v. 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73). Diese Feststellung erlaubt indes nicht den Rückschluss, dass nur eine oder nur wenige Spielhallen keine solchen negativen Auswirkungen haben können. Auch wenn - wie hier - lediglich eine einzige Spielhalle, aber mit einem Umfang von 610 qm geplant ist, kann sich die Vergnügungsstätte so negativ auf ihre Umgebung auswirken, dass sie der Eigenart des Baugebiets widerspricht. Ab wann von einem "Trading-down-Effekt" auszugehen ist, lässt sich nicht allgemein, sondern nur mit Blick auf die Umstände des konkreten Einzelfalles beantworten. Dabei kann auch die geringe Größe des betroffenen Gebiets - wie im vorliegenden Fall - zu den in den Blick zu nehmenden Umständen gehören, die den allgemeinen Erfahrungssatz vom "Trading-down-Effekt" tragen (BVerwG, Beschl. v. 04.09.2008 - 4 BN 9.08 -, BRS 73 Nr. 26). Die Annahme eines solchen Effekts, der entgegen der Auffassung des Klägers je nach den Umständen des Einzelfalls auch in Gewerbegebieten und sogar in Gemengelagen eintreten kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.12. 1994 a.a.O.; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, BauR 2010, 117 und Beschl. v. 10.02.2010 - 3 S 2170/09 -; VG Neustadt, Urt. v. 09.02.2009 - 4 K 1199/08.NW -, BauR 2009, 1258; der Bayerische VGH hält ihn jedenfalls ausnahmsweise für möglich, vgl. Urt. 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, BauR 2011, 1143), wird im vorliegenden Fall - anders als der Kläger meint - nicht dadurch ausgeschlossen, dass auch die anderen im betroffenen Gebiet vorhandenen Gewerbebetriebe ebenso wie die Einrichtungen der Hochschule und die Moschee auf einen übergeordneten Einzugsbereich abzielen und nicht nur der Versorgung bzw. kirchlichen Zwecken in einem begrenzten Stadtteil dienen. Der Senat hat bereits erhebliche Zweifel daran, ob sich die "Versorgungsbereiche" von Gewerbebetrieben bzw. Anlagen für kirchliche Zwecke einerseits und Vergnügungsstätten andererseits so miteinander vergleichen lassen (vgl. aber Bay.VGH, Urt. v. 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 und v. 24.03.2011 - 2 B 11.59 -, UPR 2011, 216). Jedenfalls ändert dieser Gesichtspunkt nichts an der "Sogwirkung" von Vergnügungsstätten, die durch den "Trading-down-Effekt" ausgelöst wird (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.02.2011 - 3 S 445/09 -, a.a.O.) und wie er auch im hier fraglichen Gebiet eintreten kann.

Die Gefahr, dass sich weitere Spielhallen im hier betroffenen Gebiet ansiedeln, ist dabei nicht nur abstrakt, sondern im Hinblick auf die größeren unbebauten Flächen im Gewerbegebiet (wie etwa auf den Grundstücken Flst.Nrn. 3086 und 3090 unmittelbar östlich bzw. südöstlich des Vorhabengrundstücks sowie auf dem westlich davon gelegenen Grundstück Flst.Nr. 3087) und auf Flächen, die eine Nutzungsänderung in bestehenden gewerblichen Bauten (wie im Falle der schon bestehenden Spielhalle des Klägers) erfahren können, durchaus real; auch in der benachbarten sog. "Keil-Halle" haben sich, wohl ausgelöst durch Gewerberaumleerstände, schon verschiedenste gewerbliche und gewerbeähnliche Nutzungen angesiedelt. Ebenso wenig wird durch den Hinweis auf den "übergeordneten Einzugsbereich" der vorhandenen Gewerbebetriebe das - ebenfalls eine Folge des "Trading-down-Effekts" darstellende - Problem der Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke sowie "normalen" Gewerbebetrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke beseitigt. Dieses führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Gewerbebranchen mit schwächerer Finanzkraft (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.02.2011 a.a.O. und OVG Rheinland-Pfalz, Beschl. v. 27.08.2009 - 8 A 10480/09 -, BRS 74, 85). Dass dieser Verdrängungsmechanismus auch im vorliegenden Fall zu befürchten ist, hat die Beklagte unter Hinweis darauf, dass im fraglichen Gewerbegebiet nicht besonders hochwertige Produktionsstätten, sondern eher einfachere Produktionsbetriebe und Lagerflächen angesiedelt sind, zu Recht dargelegt. Soweit der Kläger ferner darauf abhebt, dass für die Geschäftskunden der Gewerbebetriebe die Attraktivität der Umgebung keine Rolle spiele, kommt es auch auf diesen Gesichtspunkt nicht entscheidend an. Im Übrigen verkennt er, dass sich der von einer Spielhalle - zumal der vorliegenden Größe - angelockte Kundenkreis von den Besuchern und Geschäftskunden herkömmlicher Gewerbebetriebe jedenfalls deutlich unterscheidet. Hinzu kommt, dass das fragliche - sehr kleine - Gebiet ganz besonders in den Abend- und Nachtstunden eine deutliche Prägung durch die Vergnügungsstätte erfahren würde, da in dieser Zeit in den Gewerbebetrieben, wie sie sich im hier fraglichen Gebiet befinden, üblicherweise nicht mehr gearbeitet wird. Im Hinblick hierauf kann auch dahingestellt bleiben, ob die pauschale Behauptung des Klägers, die Attraktivität des Gebietes spiele für die Kunden der Gewerbebetriebe keine Rolle, im Hinblick auf die Besucher der Moschee sowie die Studierenden und Lehrpersonen der Hochschule Pforzheim tatsächlich zutrifft.

Nach alledem scheidet die Erteilung der begehrten Baugenehmigung schon aus Rechtsgründen aus. Unabhängig davon hat die Beklagte aber auch zu Recht im Rahmen ihrer Ermessenserwägungen - wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt - darauf hingewiesen, dass mit der Zulassung der vom Kläger geplanten Spielhalle ein "Trading-down-Effekt" eintreten und Gebietscharakter sowie Gebietsqualität beeinträchtigt würden. Auch im Rahmen der Ermessensausübung nach § 31 Abs. 1 BauGB dürfen solche Folgewirkungen einer Ausnahmeerteilung berücksichtigt werden (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BRS 70 Nr. 72).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss

vom 13. März 2012

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gem. §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 47 Abs. 1 Satz 1, 52 Abs. 2 GKG auf EUR 5000,00 festgesetzt, da davon auszugehen ist, dass die Beklagte als Berufungsführerin lediglich öffentliche Interessen verfolgt (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 25.06.2010 - 5 S 574/08 - und v. 30.03.2009 - 8 S 31/08 -); insofern war an der vorläufigen Streitwertfestsetzung nicht festzuhalten. Der Streitwert für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist dagegen - unter Änderung der dortigen Streitwertfestsetzung - auf EUR 204.000,00 festzusetzen (§§ 63 Abs. 3 Satz 1, 47 Abs. 1 Satz 1, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.1.5 des Streitwertkataloges 2004).