VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.07.1996 - 5 S 462/95
Fundstelle
openJur 2013, 10133
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1. Es ist mit dem Abwägungsgebot unvereinbar, in einem Bebauungsplan ein (gemäß § 34 BauGB) bebaubares, in privater Hand befindliches  Grundstück als Sondergebiet für eine Kunstausstellungshalle festzusetzen, wenn diese Zweckbestimmung mangels konkreter Realisierungsmöglichkeit und Wirtschaftlichkeit das Grundstück praktisch entwertet.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Gültigkeit des Bebauungsplans "H-West" der Antragsgegnerin vom 26.11.1990, soweit er für den östlichen, über 1800 qm großen Teil des Grundstücks Flst Nr 1077 (alt) der Antragstellerin (Nr 1782 neu) ein Sondergebiet festsetzt.

Am 10.11.1986 beschloß der Gemeinderat der Antragsgegnerin, für das am westlichen Rand ihres Ortsteils H gelegene Gebiet, das im Norden von der W-K-Straße, im Süden vom O-D-Weg und im Westen vom M Wald begrenzt wird, einen Bebauungsplan aufzustellen. Der an einem Südhang über dem Bodensee gelegene Bereich ist in aufgelockerter Weise mit überwiegend villenartigen Landhäusern bebaut, weist aber auch eine Reihe von Baulücken auf. Innerhalb des Planbereichs liegt in einem ursprünglich ca 9.500 qm großen parkartigen Gelände das Anwesen des verstorbenen O D (ursprünglich Flurstücke Nr 1066, 1072, 1073, 1077 und 1090/4). Die Antragsgegnerin setzte sich als Ziel, durch den Bebauungsplan "die mögliche Restbebauung in Art und Umfang in die gewachsene Baustruktur einzufügen und das in markanter Lage stehende Haus von einer einengenden Nachbarbebauung freizuhalten", insbesondere aber auch "den Ausbau des Hauses zu einer Begegnungs- und Gedenkstätte für den berühmten Maler zu ermöglichen und zu sichern".

Nach Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 14.11.1986 unterrichtete die Antragsgegnerin in einer Veranstaltung vom 10.02.1987 die Bürger über die Ziele der Planung und gab Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung. Nach weiterer Behandlung des Entwurfs in der Sitzung des Gemeinderats vom 23.03.1987 wurden mit Schreiben vom 28.12.1987 die Träger öffentlicher Belange angehört.

Mit Datum vom 01.07.1988 schlossen die Antragstellerin, Eigentümerin des Anwesens, und die Antragsgegnerin einen Mietvertrag über das Haus zu dem Zweck, dieses Gebäude als Kunstmuseum der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. In der Einleitung zum Mietvertrag heißt es:

"Es wird beiderseits zusätzlich angestrebt, auf dem östlichen Grundstücksteil neben dem Haus ein öffentliches Kunstmuseum für die Maler mit einem großzügigen Wechselausstellungsraum entstehen zu lassen."

Am 12.06.1989 faßte der Gemeinderat der Antragsgegnerin den Beschluß, den Entwurf des Bebauungsplans (idF v 12.06.1989) und dessen Begründung vom selben Tag öffentlich auszulegen. Nach Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 23.06.1989 erfolgte die öffentliche Auslegung in der Zeit vom 03.07. bis 03.08.1989. Der Entwurf sah für das gesamte Plangebiet einschließlich des Grundstücks der Antragstellerin nach der Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet vor.

Ausweislich eines Aktenvermerks des Bürgermeisters der Antragsgegnerin ließ die Antragstellerin am 21.03.1990 durch ihren damaligen Rechtsanwalt mitteilen, daß sie mit dem Bebauungsplanvorschlag einverstanden sei. Von dritter Seite wurden hingegen Bedenken und Anregungen vorgebracht, die insbesondere die Ausweisung von Pkw- und Busstellplätzen für die Besucher des Museums und den zu erwartenden Pkw- und Busverkehr betrafen. Die Bedenken und Anregungen wurden vom Gemeinderat der Antragsgegnerin in seinen Sitzungen vom 19.02., 19.03, 28.03. und 18.06.1990 behandelt. In der Sitzung vom 28.03.1990 legte der Bürgermeister der Antragsgegnerin dem Gemeinderat einen ergänzten Bebauungsplanentwurf vor. Dieser sieht insbesondere eine Erweiterung des Plangebiets auf der Südseite um die Grundstücke Flst Nr 1109/7 und 1109/8 sowie einen Fußweg zwischen der Hauptstraße (L 192) und dem Weg vor, außerdem erweiterte Bebauungsmöglichkeiten auf Flst. Nr 1083. Nach einer Ortsbesichtigung befaßte sich der Gemeinderat der Antragsgegnerin mit einer weiteren Änderung des Entwurfs, die insbesondere den Wegfall des Busparkplatzes und zweier Pkw-Stellplätze am Weg vorsah. Der Lageplan zum Bebauungsplanentwurf vom 16.07.1990 enthält außerdem für das Grundstück Flst Nr 1077 (alt) der Antragstellerin die Ausweisung eines Sondergebiets. Die Zweckbestimmung wird im Lageplan zum Bebauungsplan nicht genannt. In der Begründung vom 16.07.1990 heißt es unter Nr 2.3:

"Das Hausgrundstück auf Lgb Nr 1077 wird als "Sondergebiet" nach § 11 BauNVO ausgewiesen mit der ausschließlichen Zweckbestimmung: Einrichtung und Betrieb einer Begegnungs- und Gedächtnisstätte.

Das Gebiet soll von jeder weiteren Wohnbebauung freigehalten werden.

Einer eventuell notwendig werdenden geringfügigen Erweiterung des Hauses und dem eventuellen Neubau eines Ausstellungspavillons in der Nordostecke des Grundstücks wird durch Ausweisung von zwei Baufenstern Rechnung getragen."

Nach entsprechender Beschlußfassung wurde der geänderte Planentwurf vom 16.07.1990 in der Zeit vom 03.09. bis 12.10.1990 öffentlich ausgelegt. Hierauf war im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 24. und 31.08.1990 hingewiesen worden.

Mit Schreiben vom 23.08.1990 wurde dem damaligen Bevollmächtigten der Antragstellerin der Entwurf vom 16.07.1990 zur Kenntnisnahme übersandt. Außerdem wurde das Landratsamt angehört (vgl Schr v 06.08.1990). Da das Landratsamt unter anderem gebeten hatte, "die Begründung des Bebauungsplans zu ergänzen und sie von textlichen Festsetzungen zu trennen und die textlichen Festsetzungen zu ergänzen" (vgl Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 12.10.1990), wurde "aus Gründen der Rechtssicherheit" der Entwurf des Bebauungsplans nochmals in der Zeit vom 22.10. bis 23.11.1990 zur Einsicht öffentlich ausgelegt.

In seiner öffentlichen Sitzung vom 26.11.1990 beschloß der Gemeinderat der Antragsgegnerin den Bebauungsplan als Satzung. Bestandteile dieser Satzung sind der Bebauungsplan mit Bebauungsvorschriften in der Fassung vom 26.11.1990. Nach Ausfertigung des Bebauungsplans durch den Bürgermeister der Antragsgegnerin führte diese das Anzeigeverfahren durch (vgl Schr v 29.11.1990). Das Landratsamt machte eine Verletzung von Rechtsvorschriften nicht geltend; dies gab die Antragsgegnerin in ihrem Amtsblatt vom 21.12.1990 unter Hinweis auf die Vorschriften der §§ 214, 215 BauGB, § 4 Abs 4 GemO BW bekannt.

Im Rahmen eines Umlegungsverfahrens wurde der östliche Teil des früheren Grundstücks Flst Nr 1077 der Antragstellerin abgetrennt. Das Restgrundstück erhielt die Flurstücksnummer 1780, der selbständige östliche Teil die Nr 1782. Außerdem wurden auf dem nordwestlichen, bislang unbebauten Teil des Grundstücks der Antragstellerin entsprechend den "Baufenstern" des Bebauungsplans vier Baugrundstücke geschaffen, ferner ein öffentlicher Weg zu deren Erschließung.

Am 11.02.1993 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg das Normenkontrollverfahren gegen den Bebauungsplan eingeleitet. Auf Antrag der Beteiligten hat der Senat mit Beschluß vom 11.05.1993 das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Am 16.02.1995 hat die Antragstellerin das ruhende Verfahren wieder angerufen und beantragt,

den Bebauungsplan der Antragsgegnerin vom 26. November 1990 für nichtig zu erklären, soweit er sich auf das Grundstück Flst Nr 1782 der Antragstellerin erstreckt.

Zur Begründung bringt die Antragstellerin im wesentlichen vor: Der Normenkontrollantrag sei zulässig. Insbesondere erleide sie einen Nachteil, da ihr die Festsetzung eines Sondergebiets die wirtschaftliche Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks Flst Nr 1782 (neu) entziehe. Die Antragsgegnerin kaufe das Grundstück nicht ab, sie pachte es auch nicht, und auf dem freien Markt lasse sich ein Sondergebietsgrundstück nicht veräußern. Der Umstand, daß die Antragstellerin im Bebauungsplanverfahren keine Bedenken erhoben habe, führe nicht zur Präklusion. Die Betroffenheit der Antragstellerin als Eigentümerin des Areals habe sich der Antragsgegnerin als abwägungsbeachtlich aufdrängen müssen. Dieser Beurteilung stehe auch die im Mietvertrag vom 01.07.1988 abgegebene Absichtserklärung, auf dem östlichen Grundstücksteil ein öffentliches Kunstmuseum für die Maler entstehen zu lassen, nicht entgegen. Vielmehr habe dies unter der Voraussetzung gestanden, daß für die Antragstellerin fünf Baufenster ausgewiesen würden. Außerdem könnten mietvertragliche Vereinbarungen über ein ganz anderes Grundstück und Absichtserklärungen die planerische Abwägung des Gemeinderats nicht binden.

Der Normenkontrollantrag sei auch begründet; der Bebauungsplan sei ungültig, soweit er das Grundstück Flst Nr 1782 als Sondergebiet ausweise. Diese Ausweisung sei rechtswidrig, weil es dafür keine planerische Erforderlichkeit (Planrechtfertigung) gebe. Es sei nämlich völlig offen, wer den vorgesehenen Ausstellungspavillon errichten und unterhalten solle. Die Antragsgegnerin könne zu dessen Errichtung nicht gezwungen werden, da es sich um ein Privatgrundstück handle und der Bebauungsplan ein Baugebot nicht festsetze. Es sei des weiteren völlig ungeklärt, was in einem Ausstellungspavillon überhaupt ausgestellt werden solle, zumal da die Antragsgegnerin offenbar beabsichtige, ein öffentliches Kunstmuseum für die Maler zu errichten, während in der Begründung des Bebauungsplans hiervon nicht mehr die Rede sei. Die Begründung müsse vielmehr so verstanden werden, daß es sich um eine mögliche Erweiterung der Ausstellungsfläche des Museums handeln solle. Dann aber fehle die Begründung dafür, daß das bestehende Gebäude als Museum nicht ausreiche. Mithin fehle es an einer erkennbaren städtebaulichen Konzeption für die Ausweisung des zweiten Sondergebiets. Es handle sich um eine reine Vorratsplanung, um sich die vorhandene Grünfläche kostenlos zu sichern. Die Ausweisung des Flst Nr 1782 als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Begegnungs- und Gedächtnisstätte" und dem Verbot der Wohnbebauung sei auch abwägungsfehlerhaft. Vor Erlaß des Bebauungsplans sei eine Wohnbebauung auf dem Grundstück gemäß § 34 BauGB zulässig gewesen. Nach Erlaß des Plans sei Wohnbebauung unzulässig, so daß sich der Wert des Grundstücks auf dem Baulandmarkt nicht nur verringert habe, sondern das Grundstück überhaupt keinen Verkehrswert mehr besitze. Auf Dauer entstehe ein unzumutbares Bauverbot. Die Errichtung eines Ausstellungspavillons werde mangels Wirtschaftlichkeit auch in Zukunft weder von der Antragstellerin noch von der Antragsgegnerin realisiert werden können. Die Präambel des Mietvertrags vom 01.07.1988 enthalte keine Bauverpflichtung. Es handele sich um eine unverbindliche Absichtserklärung. Diese stimme nicht einmal mit der Bebauungsplanbegründung überein. Das in der Absichtserklärung genannte "öffentliche Kunstmuseum für die Maler" sei nach dem Bebauungsplan überhaupt nicht zulässig. Dort werde nämlich als Zweck der SO-Fläche die Schaffung einer "Begegnungs- und Gedächtnisstätte" genannt, also ein Erweiterungsbau für das Museum und kein allgemeines öffentliches Kunstmuseum für die Maler. Im Ergebnis erweise sich die Sondergebietsausweisung als Bauverbot und Festsetzung einer Grünfläche. Der Antragstellerin verbleibe keine wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit. Für diesen Eigentumsentzug gebe es keine hinreichend gewichtigen öffentlichen Interessen. Es bestehe zwar durchaus ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Museums bzw an der Umnutzung des früheren Wohnhauses des berühmtem Malers zu einem Museum und kulturellen Anziehungspunkt. Dieses Interesse erstrecke sich jedoch nur auf das Museum selbst und das dieses umgebende Parkgelände, nicht jedoch auf einen Erweiterungsbau auf einem selbständigen Baugrundstück. Der festzustellende Mangel im Abwägungsvorgang und im Abwägungsergebnis könne auch heute noch gerügt werden. Die Festsetzung eines Sondergebiets sei im vorliegenden Fall auch deshalb unzulässig, weil sich das Gebiet nicht wesentlich von den Baugebieten der §§ 2 bis 10 BauNVO unterscheide. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets schließe nämlich das Museum bzw die Begegnungs- und Gedächtnisstätte als Anlage für kulturelle Zwecke mit ein. Auch eine Gliederung des WA-Gebiets und die Festsetzung der Nutzung als Anlage für kulturelle Zwecke für das ausgegliederte Grundstück der Antragstellerin wären zulässig gewesen. Die Festsetzung verstoße schließlich gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Für sonstige Sondergebiete seien die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung festzusetzen. Vorliegend enthielte der zeichnerische Teil und der Textteil des Bebauungsplans für die SO-Festsetzung auf dem Flst Nr 1782 überhaupt nichts. Der Textteil lege in Nr 1.3 lediglich die Zweckbestimmung "Museum" fest, die für das bestehende Gebäude gelte. Hingegen werde für das weitere Sondergebiet auf dem unbebauten Grundstück Flst Nr 1782 eine Zweckbestimmung nirgends festgesetzt. Lediglich in Nr 2.3 der Bebauungsplanbegründung werde vom Neubau eines Ausstellungspavillons gesprochen. Diese Begründung sei allerdings nicht Bestandteil der Satzung und nehme folglich an deren normativer Kraft nicht teil. Außerdem sei selbst nach der Begründung unklar, was es mit einem Ausstellungspavillon auf sich haben solle.

Die Antragsgegnerin beantragt

den Normenkontrollantrag abzuweisen.

Sie erwidert: Der Normenkontrollantrag sei unzulässig. Die Antragstellerin erleide durch die Sondergebietsausweisung keinen Nachteil. In der Präambel zum Mietvertrag vom 01.07.1988 erkläre sie sich ausdrücklich damit einverstanden, daß "auf dem östlichen Grundstücksteil neben dem Haus ein öffentliches Kunstmuseum für die Maler mit einem großzügigen Wechselausstellungsraum" entstehen solle. Der Normenkontrollantrag sei auch wegen fehlenden Rechtsschutzinteresses unzulässig. Die Antragstellerin habe sich sowohl durch die Regelung im Mietvertrag wie auch dadurch, daß sie während des Auslegungsverfahrens Bedenken und Anregungen nicht erhoben habe, mit der Zielsetzung einverstanden erklärt. Die jetzt gewünschte Bebaubarkeit mit Wohngebäuden habe sich als privates Interesse der Antragstellerin in der Abwägung nicht aufgedrängt.

Der Normenkontrollantrag sei auch unbegründet. Die in den textlichen Festsetzungen vorgenommene Beschreibung des Sondergebiets sei ausreichend bestimmt. Eine weitere Konkretisierung sei nicht notwendig, da selbstverständlich zur Zweckbestimmung der Errichtung des Hauses auch Ausstellungen sonstiger Künstler gehörten. Im übrigen ergebe sich Näheres aus der Bebauungsplanbegründung. Die beiden SO-Baufenster seien als Einheit zu sehen; auf dem Grundstück Flst Nr 1782 solle die Möglichkeit geschaffen werden, weitere Ausstellungsflächen zu errichten. Über den beiden Baufenstern stehe als Oberbegriff Museum bzw Haus. Der Bebauungsplan sei auch nicht abwägungsfehlerhaft. Die Interessen der Antragstellerin seien gesehen, in die Abwägung eingestellt und ordnungsgemäß gewichtet worden. Die Antragstellerin sei an allen Auslegungen beteiligt worden. Ihr habe der Bebauungsplanentwurf vorgelegen, aus dem sich die Ausweisung der östlichen Sondergebietsfläche und die Zahl der Baufenster im Wohngebiet ergeben hätten. Bedenken und Anregungen seien von ihr nicht eingegangen. In Verbindung mit der mietvertraglichen Regelung habe der Gemeinderat davon ausgehen können, daß die Antragstellerin mit der Ausweisung des östlichen Sondergebiets einverstanden gewesen sei. Damit stehe fest, daß die Belange der Antragstellerin nicht unverhältnismäßig zurückgesetzt worden seien. Schließlich sei darauf hinzuweisen, daß der Bebauungsplan nicht in der von der Antragstellerin angestrebten Weise teilweise für nichtig erklärt werden könne. Der Gemeinderat habe nämlich beabsichtigt, neben dem bestehenden Haus eine weitere Fläche auszuweisen, die zukünftig für Ausstellungen zur Verfügung stehen solle. Auch die im westlichen Bereich des Plangebiets ausgewiesene Wohnbebauung sei nicht abspaltbar. Der Bebauungsplan sei eine Einheit und die Annahme der Teilnichtigkeit ausgeschlossen, da der Gemeinderat den Bebauungsplan ohne diese östliche Sondergebietsfläche nicht als Satzung beschlossen hätte. Da eine Bindung an den Antrag nicht bestehe, könne bei Begründetheit nur der gesamte Plan für nichtig erklärt werden. Die Antragstellerin verliere dann aber auch die ihr besonders wichtigen Wohnbaumöglichkeiten auf dem westlichen Teil ihres Geländes.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses bei den Gerichten der allgemeinen Verwaltungsgerichtsbarkeit in Baden-Württemberg hat sich am Verfahren beteiligt, jedoch von der Stellung eines eigenständigen Antrags abgesehen. Er unterstützt den Antrag der Antragsgegnerin.

Wegen der Einzelheiten wird auf die dem Senat vorliegenden Verfahrensakten der Antragsgegnerin und die Gerichtsakten verwiesen.

Gründe

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Er ist zulässig (dazu unter I.) und auch begründet (dazu II.).

I.

Der Normenkontrollantrag ist entgegen dem Vorbringen der Antragsgegnerin weder wegen Fehlens der Antragsbefugnis noch des allgemeinen Rechtsschutzinteresses unzulässig.

1. Die Antragstellerin ist antragsbefugt, weil sie durch die angegriffene Sondergebietsfestsetzung für ihr Grundstück Flst Nr 1782 einen Nachteil im Sinne von § 47 Abs 2 S 1 VwGO erleidet. Der Bebauungsplan bestimmt Inhalt und Schranken ihres Grundeigentums durch Nutzungsbeschränkungen, die eine aus der Sicht der Antragstellerin günstigere Nutzung ihres Grundstücks verhindern (vgl dazu insbesondere BVerwG Beschl v 17.12.1992 - 4 N 2.91 -, NVwZ 1993, 562; Beschl v 06.01.1993 - 4 NB 38.92 -, NVwZ 1993, 561).

2. Auch das allgemeine Rechtsschutzinteresse kann der Antragstellerin nicht abgesprochen werden. Zwar enthält der Mietvertrag zwischen den Beteiligten vom 01.07.1988 im letzten Absatz seiner Einleitung die Erklärung, "auf dem östlichen Grundstücksteil neben dem Haus ein öffentliches Kunstmuseum für die Maler mit einem großzügigen Wechselausstellungsraum entstehen zu lassen". Zu beachten ist indes zunächst, daß diese Erklärung keine vertragliche Rechtspflicht der Antragstellerin begründet hat, ein öffentliches Kunstmuseum mit Ausstellungsraum auf dem östlichen Grundstücksteil, der jetzt das Flst Nr 1782 bildet, zu errichten oder zu dulden. Diese Auslegung ergibt sich zum einen aus der Wortwahl ("... wird angestrebt"), zum andern aus dem Umstand, daß die Erklärung nur in der Präambel zum Mietvertrag enthalten ist, die der eigentlichen vertraglichen Regelung (vgl §§ 1 bis 11) vorangeht. Außerdem ist von einer "beiderseitigen" Absicht die Rede, so daß deren Realisierung nicht einseitig der Antragstellerin überantwortet werden darf. Schließlich ist die Erklärung inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, um mit der Antragsgegnerin davon zu sprechen, "daß die angegriffene Festsetzung einer ausdrücklichen Erklärung im Mietvertrag entspricht". Vielmehr sind auch andere bauplanungsrechtliche Regelungen denkbar, welche die Errichtung eines Kunstmuseums mit zusätzlichen Ausstellungsflächen zulassen.

An dieser Beurteilung ändert auch das Verhalten der Antragstellerin im Planaufstellungsverfahren nichts. Die telefonische Einverständniserklärung vom 21.03.1990, welche der Bürgermeister der Antragsgegnerin in einem Aktenvermerk festgehalten hat, ist in diesem Zusammenhang deshalb ohne Belang, weil der Planentwurf, der Gegenstand des ersten Auslegungsverfahrens war und mit welchem sich die Antragstellerin einverstanden erklärte, für das gesamte Plangebiet einschließlich der Grundstücke der Antragstellerin noch eine Ausweisung als allgemeines Wohngebiet vorsah. Der geänderte Planentwurf, der Gegenstand des zweiten Auslegungsverfahrens des Jahres 1990 war, enthielt zwar bereits die Ausweisung eines Sondergebiets für das damalige Grundstück Flst Nr 1077 der Antragstellerin, die Legende sowie die textlichen Festsetzungen, die der Lageplan selbst enthielt, bestimmten aber den Zweck des Sondergebiets nicht. Ob und inwieweit der Antragstellerin gegenüber zusätzliche Angaben über die Zweckbestimmung des Sondergebiets gemacht wurden, läßt sich den Akten, insbesondere dem Schreiben der Antragsgegnerin vom 23.08.1990 an den damaligen Bevollmächtigten der Antragstellerin, nicht entnehmen. Aus einer späteren Beanstandung des Landratsamts, die zum dritten Beteiligungsverfahren geführt hat (vgl die Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 12.10.1990), darf sogar geschlossen werden, daß es außer den im Lageplan enthaltenen keine sonstigen textlichen Festsetzungen gab, die § 11 Abs 2 S 1 BauNVO über die Zweckbestimmung eines Sondergebiets genügten. Selbst wenn aber die auf den 16.07.1990 datierte Begründung zum Bebauungsplan, die unter Nr 2.3 Angaben zur Zweckbestimmung des Sondergebiets macht, dem damaligen Bevollmächtigten der Antragstellerin zugegangen ist, wie in der mündlichen Verhandlung des Senats vorgetragen wurde, so reicht das Schweigen der Antragstellerin - auch im Zusammenhang mit der Erklärung in der Präambel des Mietvertrags betrachtet - nicht für die weitreichende Folgerung aus, ihr jegliches Rechtsschutzbedürfnis für ein Normenkontrollverfahren abzusprechen. Angesichts der rechtlichen Unverbindlichkeit der Absichtserklärung im Mietvertrag vermag die Nichtigerklärung des Bebauungsplans die Rechtsposition der Antragstellerin durchaus zu verbessern; die Stellung des Normenkontrollantrags ist auch kein Verstoß gegen Treu und Glauben.

II.

Der Normenkontrollantrag ist auch begründet.

1. Bedenken ergeben sich gegen die Ordnungsmäßigkeit des Bebauungsplanverfahrens. Es ist nämlich zweifelhaft, ob den Änderungen, die der als Satzung beschlossene Bebauungsplan im Vergleich mit dem Entwurf vom 16.07.1990 gerade auch für die Grundstücke der Antragstellerin aufweist, ein ordnungsgemäßes Beteiligungsverfahren gemäß § 3 Abs 2 bzw § 3 Abs 3 BauGB vorausgegangen ist. Zwar wurde der Planentwurf ein drittes Mal ausgelegt (in der Zeit vom 22.10. bis 23.11.1990), jedoch weist die der dritten Auslegung vorangegangene Bekanntmachung vom 12.10.1990 nicht auf Art und Umfang der Änderungen hin, erweckt vielmehr den Anschein, daß nur formalen Bedenken des Landratsamts Rechnung getragen und sicherheitshalber eine neue Auslegung durchgeführt werde. Es läßt sich nicht ersehen, daß gerade für die Grundstücke der Antragstellerin erhebliche sachliche Änderungen vorgenommen wurden. Dies wäre nur dann unschädlich, wenn entsprechend § 3 Abs 3 in Verb. mit § 13 Abs 1 S 2 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden wäre. Dafür läßt sich den Akten, die dem Senat vorliegen, aber nichts entnehmen.

Die Bedenken können aber deshalb auf sich beruhen, weil die Antragstellerin insoweit bisher keine Rüge erhoben hat und ihr dies gemäß § 215 Abs 1 Nr 1 BauGB wegen Ablaufs der Jahresfrist auch nicht mehr möglich ist.

2. Der Senat hat des weiteren erhebliche Zweifel daran, ob die Ausweisung eines Sondergebiets für das Grundstück Flst Nr 1077 (alt) der Antragstellerin dem Bestimmtheitsgebot des § 11 Abs 2 S 1 BauNVO genügt. Dieser Vorschrift zufolge sind für sonstige Sondergebiete (im Vergleich zu den in § 10 BauNVO aufgezählten) die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung festzusetzen. Der vom Gemeinderat zum Bestandteil der Bebauungsplansatzung erklärte Lageplan vom 26.11.1990 enthält nunmehr zwar in der Zeichenerklärung die Aufführung eines Sondergebiets, dessen Zweckbestimmung wird aber ebensowenig angegeben wie in den nach wie vor auf dem Lageplan befindlichen "Festsetzungen in Textform". Allerdings bezeichnet die Satzung vom 26.11.1990 als ihren Bestandteil auch die Bebauungsvorschriften in der Fassung vom 26.11.1990 (vgl § 2). Damit dürfte der "Textteil zum Bebauungsplan vom 26.11.1990" gemeint sein. Darin wird unter der Überschrift "Art der baulichen Nutzung" unter Nr 1.3 als Zweckbestimmung des Sondergebiets die "Einrichtung des Hauses" angegeben. Es wird nicht differenziert zwischen den beiden auf dem ursprünglichen Gesamtgrundstück festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen. Da auf dem westlichen Teil dieses Grundstücks bereits das Haus des Malers steht, wird allein aus dieser Regelung nicht hinreichend deutlich, welcher Zweck mit dem zweiten "Baufenster" auf dem östlichen Grundstücksteil verfolgt wird. Zumindest läßt sich aus den genannten Umschreibungen nicht mit hinreichender Klarheit die Zwecksetzung erkennen, ein Gebäude für dauernde und/oder wechselnde Ausstellungen bildender Künstler zu ermöglichen. Dies ist aber erforderlich, um auch im Hinblick auf die mit einem solchen Ausstellungsgebäude verbundenen Auswirkungen auf die Nachbarschaft (höhere Besucherzahlen, Zufahrtsverkehr) § 11 Abs 2 S 1 BauNVO zu genügen.

Ein anderes Bild könnte sich freilich ergeben, wenn man zusätzlich zu den textlichen Festsetzungen die dem Bebauungsplan "beigefügte" Begründung vom 16.07.1990 heranzieht. Diese hat zwar keine normative Wirkung, kann jedoch als Auslegungshilfe dienen. Die Begründung spricht sowohl von einer "Begegnungs- und Gedächtnisstätte", was wohl der Sache nach identisch ist mit der in den textlichen Festsetzungen enthaltenen Erwähnung des Hauses bzw des Museums, aber auch von "dem eventuellen Neubau eines Ausstellungspavillons in der Nordostecke des Grundstücks". Ob damit dem Bestimmtheitsgebot des § 11 Abs 2 S 1 BauNVO genügt ist, kann letztlich deshalb offen bleiben, weil die Festsetzung eines Sondergebiets für das Grundstück Flst Nr 1782 (neu) das Abwägungsgebot des § 1 Abs 6 BauGB verletzt.

3. Eine Verletzung des Abwägungsgebots sieht der Senat darin, daß die Sondergebietsfestsetzung eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Eigentums der Antragstellerin ist. Die Ausweisung des Flst Nr 1782 als Sondergebiet mit der - als hinreichend bestimmt unterstellten - Zwecksetzung "Einrichtung des Hauses" ließ dieses im Grundstücksverkehr erheblich an Wert verlieren, wenn sie das Grundstück nicht gar unverwertbar machte. Während das Grundstück ohne Erlaß eines Bebauungsplans gemäß § 34 BauGB für Wohnzwecke bebaubar war, weil eindeutig innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils gelegen, ist die Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit der im angegriffenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzung äußerst zweifelhaft. Die Antragstellerin selbst kann nicht dazu verpflichtet werden, die Zweckbestimmung zu verwirklichen, auch die Antragsgegnerin oder Dritte haben ersichtlich kein ernsthaftes Interesse daran, ein Museum oder dergleichen zu errichten.

Diese Konsequenzen der Bebauungsplanfestsetzung waren in der Abwägung auch nicht unbeachtlich. Zwar hat die Antragstellerin - ungeachtet der Frage ihrer ordnungsgemäßen Beteiligung - gegen den umstrittenen Inhalt des Plans keine Bedenken erhoben. Ihr Interesse an der wirtschaftlichen Nutzbarkeit ihres Grundstücks mußte sich der Antragsgegnerin aber aufdrängen. Dieser Belang war ihr auch bekannt, denn die Absicht der Antragstellerin, das Gelände zu veräußern, und die sich daran anknüpfende Befürchtung der Antragsgegnerin, daß die gesamte Fläche einer intensiven Wohnbebauung zugeführt würde (vgl Nr 1 der Begründung zum Bebauungsplan vom 16.07.1990), waren der Grund für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens.

Die danach vom Bebauungsplan verursachte und in der Abwägung zu berücksichtigende Eigentumsbeeinträchtigung ist von der Antragsgegnerin weder hinreichend erkannt und gewürdigt worden, noch ist sie der Antragstellerin im Ergebnis zuzumuten. In den von der Antragsgegnerin dem Gericht vorgelegten Aufstellungsakten findet sich über diese Problematik nichts. Lediglich in der Niederschrift über die Verhandlung des Gemeinderats vom 18.06.1990, die nur in den vom Senat angeforderten Akten des Landratsamts enthalten ist, wird der Konflikt erwähnt. Dort heißt es:

"In der anschließenden Diskussion wurde das fünfte östliche Baufenster auf dem Grundstück angesprochen. Dieses Baufenster liegt in dem im Bebauungsplan ausgewiesenen Sondergebiet. Somit handelt es sich nicht um Baugebiet..."

Dieser knappe Hinweis, der im übrigen die obige Einschätzung bestätigt, daß das Grundstück, obwohl in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gelegen, infolge der Überplanung seine Bebaubarkeit und damit den bis dahin vorhandenen wirtschaftlichen Wert praktisch verloren hat, wird der Bedeutung dieser Konsequenz für die Antragstellerin nicht gerecht. Angesichts der gerichtsbekannt hohen Preise für Wohnbaugrundstücke in bevorzugten Hanglagen der Bodenseegemeinden und der Größe des Flst Nr 1782 mit über 1800 qm hat die Antragsgegnerin damit einen Wert in Millionenhöhe zunichte gemacht, ohne ihrerseits dafür Ausgleich zu schaffen. Daß dieses Abwägungsergebnis für einen Grundstückseigentümer nicht hinnehmbar ist, zeigt nicht zuletzt § 40 BauGB. Danach ist der Eigentümer zu entschädigen, wenn in einem Bebauungsplan private Grundstücksflächen für öffentliche Zwecke (zB für den Gemeinbedarf, Verkehrs-, Versorgungs- und öffentliche Grünflächen oder sonst von Bebauung freizuhaltende Flächen) festgesetzt werden. Diese gesetzliche Wertung darf die Gemeinde nicht dadurch umgehen, daß sie eine Fläche, obwohl für öffentliche Zwecke bestimmt, als Sondergebiet mit dieser Zielsetzung ausweist. An dieser Beurteilung kann auch die Absichtserklärung in der Präambel zum Mietvertrag vom 01.07.1988 nichts ändern. Wie schon erwähnt, handelt es sich letztlich um eine Zielvorstellung der Beteiligten; sie kann nicht dahingehend interpretiert werden, daß die Antragsgegnerin einseitig zu Lasten der Antragstellerin in einem Bebauungsplan normative Vorgaben macht, die Frage der Realisierung und Realisierbarkeit aber völlig offenläßt. Immerhin ist davon die Rede, daß das fragliche Kunstmuseum "beiderseits" angestrebt wird. Nach der Festsetzung des Bebauungsplans wird aber die Verwirklichung dieses Ziels einseitig der Antragstellerin aufgebürdet (vgl zu dieser Problematik auch BVerwG, Urt v 29.09.1978 - 4 C 30.76 -, BRS 33 (1978) Nr 11; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Oktober 1989, § 1 Rdnr 211 - 213 und 217 f; Bay VGH, Urt v 29.11.1991 - 1 B 90.26-88 -, BRS 54 Nr 9).

4. Der gemäß § 214 Abs 3 S 2 BauGB beachtliche Fehler im Abwägungsergebnis führt zur Nichtigerklärung des Bebauungsplans in dem von der Antragstellerin beantragten Umfang. Über diesen Antrag hinausgehend den Bebauungsplan insgesamt für nichtig zu erklären, mußte vorliegend entgegen der Meinung der Antragsgegnerin ausscheiden. Die in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aufgestellten Grundsätze, nach denen ein Bebauungsplan nur teilweise für nichtig zu erklären ist, sind erfüllt (vgl zB BVerwG, Beschl v 08.08.1989 - 4 NB 2.89 -, DVBl 1989, 1103; Beschl v 29.03.1993 - 4 NB 10.91 -, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr 75). Der Bebauungsplan bleibt für den übrigen Geltungsbereich auch ohne den nichtigen Teil sinnvoll (Grundsatz der objektiven Teilbarkeit), und es ist mit Sicherheit anzunehmen, daß der Bebauungsplan auch ohne diesen Teil erlassen worden wäre (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers). Zwar hat die Antragsgegnerin diesen Willen in ihrer Antragserwiderung bestritten, was aber seinen Grund wohl eher darin haben dürfte, der Antragstellerin die möglichen, sie selbst schädigenden Konsequenzen ihres Vorgehens gegen den Plan vor Augen zu führen. Sachliche Gründe dafür, warum die Teilnichtigkeit dem mutmaßlichen Willen des Normgebers nicht oder weniger als die Gesamtnichtigkeit entspräche, hat sie nicht angeführt.