Die Berufung eines Mieters auf ein Minderungsrecht stellt eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB dar, wenn dem Vermieter wegen einer verspäteten Mängelanzeige im Sinne des § 536 c BGB ein Schadensersatzanspruch zusteht. Wenn nämlich ein Vermieter einerseits eine Minderung hinnehmen muss, andererseits aber eigene Gewährleistungsansprüche gegen Handwerker wegen Verjährung nicht mehr durchsetzen kann, so folgt daraus ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB, der die Geltendmachung einer Mietminderung hindert, sofern sich der Schadensersatzanspruch mit dem von der Mietminderung erfassten Betrag deckt.
Dann ist dem Mieter gemäß § 242 BGB nach dem Grundsatz "Pflicht zur alsbaldigen Rückgewähr die Berufung auf den Minderungsanspruch verwehrt.
1.
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger 2.125,00 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von jeweils 125,00 EUR seit dem 05.10., 05.11., 05.12.2008, 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05. sowie 05.09., 05.10., 05.11., 05.12.2009, 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05., 05.06. sowie 05.07.2010 zu zahlen.
2.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
3.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten haben von den Klägern mit Vertrag vom 22.09.2003 eine Wohnung im Hause Q-Straße in O gemietet. Als monatlichen Mietzins ist eine Miete von 625,00 EUR zuzüglich Vorauszahlung auf die Nebenkosten in Höhe von 79,00 EUR vereinbart.
Gegenstand der Klage sind die Mietminderungen der Beklagten aus dem Zeitraum Oktober 2008 bis Juli 2010 mit Ausnahme der Monate Juni bis August 2009, indem die Kläger die Mietminderung aufgrund Vergleichsverhandlungen akzeptierten.
Hintergrund ist Folgendes:
Das Mietobjekt wurde von den Klägern im Jahr 2001 errichtet. Über die durchgeführten Fliesen- und Estricharbeiten verhalten sich die klägerseits zur Gerichtsakte gereichten Angebote und Rechnungen der J GmbH (Anlage K 7, Bl. 73 ff., Anlage K 9, Bl. 89 ff. und Anlage K 10 Bl. 90 ff.) und GSE-Estriche (Anlage K 8 Bl. 87 ff.) aus dem Jahr 2001.
Mit Schreiben vom 09.06.2008 (Bl. 9 d. Beiakte) und 15.09.2008 (Anlage K 3 Bl. 35 GA.) rügten die Beklagten gegenüber den Klägern u.a. Fliesenrissse in der gesamten Wohnung.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.10.2008 (Bl. 13 ff.d.Beiakte) wiesen die Beklagten nochmals auf Schäden an den Fußbodenfliesen hin und kündigten eine Mietminderung in Höhe von 20 % an. Zugleich teilten sie mit, ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten, sollten die Kläger die Fliesen nicht austauschen.
Entsprechend ihrer Ankündigung minderten die Beklagten sodann seit Oktober 2008 die Kaltmiete um 125,00 EUR (20 % der Kaltmiete).
Zudem leiteten sie unter dem Aktenzeichen 562 H 16/08 ein selbständiges Beweisverfahren ein. Dieses bestätigte laut Gutachten des Sachverständigen Rundmund Risse in den Fliesen und gab als Ursache an, dass sich bedingt durch kraftschlüssige Verbindungen zu den Wandbereichen und in den Bodenbereichen der beheizte Estrich nur unzureichend oder gar nicht ausdehen könne, wodurch es zu Fliesen- und Estrichrissen komme. Zudem seien im Bodenfliesenbelag die erforderlichen Bewegungsfugen nicht richtig übernommen worden (Bl. 45 d.Beiakte).
Die Kläger sind der Ansicht, dass den Beklagten kein Minderungsrecht zustehe, weil sie die Risse in den Fliesen erst im Jahr 2008 anzeigten, obwohl die Schäden bereits im Jahr 2005/2006 aufgetreten seien.
Die unterlassene Mängelanzeige habe dazu geführt, dass Gewährleistungsrechte gegenüber den Handwerkern am 31.12.2006 ( 5-jährige Gewährleistungsfrist nach Vertrag und BGB) verjährt seien, ohne dass sie auf Schadensbehebung in Anspruch genommen werden konnten.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie 2.125,00 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von jeweils 125,00 EUR seit dem 05.10., 05.11., 05.12.2008, 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05. sowie 05.09., 05.10., 05.11., 05.12.2009, 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05., 05.06. sowie 05.07.2010 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, zwar erst im Jahr 2008 die Fliesenschäden schriftlich gerügt zu haben. Bereits im Jahr 2005 hätten sich aber sowohl in ihrer als auch in der Wohnung des Zeugen S im Fliesenbelag des Bodens gezeigt, worauf sie den klagenden Ehemann gemeinsam mit dem Zeugen S angesprochen hätten. Daraufhin habe der Kläger die Risse im Oktober 2005 erstmals in Augenschein genommen. Klägerseits sei sodann aber nichts unternommen worden. Daraufhin sei die klagende Ehefrau im September 2006 von dem Beklagten gemeinsam mit dem Zeugen I auf der Straße auf die sich vertiefenden Risse angesprochen worden. Daraufhin habe der klagende Ehemann im September/Oktober 2006 die Mängel erneut in Augenschein genommen. Nachdem die Risse Anfang 2007 schärfer und tiefer wurden, habe der klagende Ehemann im Januar 2007 die Schäden erneut besichtigt.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 14.01.2011 (Bl. 94 ff.GA.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 24.02.2011 (Bl. 104 ff.GA.) Bezug genommen.
Die Akte 562 H 16/08 ist beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.
Die Klage ist begründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagten aus § 535 BGB ein Zahlungsanspruch in Höhe der beantragten 2.125,00 EUR zu.
Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass eine große Anzahl von Fliesen in der von den Beklagten bewohnten Wohnung gerissen ist und dies auf einen bauseitigen Mangel, nämlich nach den Ausführungen des Sachverständigen Rundmund aus dem Beweissicherungsverfahrens auf mangelhaften Einbau des Fliesenbelages bzw. fehlende Erstellung der erforderlichen Bewegungsfugen, zurückzuführen ist.
In der Wohnung liegt daher ein Mangel vor, der die Beklagten grundsätzlich zur Mietminderung in der – klägerseits unbeanstandeten – Höhe von 20 % berechtigt, § 536 BGB.
Dennoch steht den Beklagten vorliegend kein Minderungsrecht zur Seite.
Die Berufung eines Mieters auf ein Minderungsrecht stellt nämlich eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB dar, wenn dem Vermieter wegen einer verspäteten Mängelanzeige im Sinne des § 536 c BGB ein Schadensersatzanspruch zusteht. Wenn nämlich ein Vermieter einerseits eine Minderung hinnehmen muss, andererseits aber eigene Gewährleistungsansprüche gegen Handwerker wegen Verjährung nicht mehr durchsetzen kann, so folgt daraus ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB, der die Geltendmachung einer Mietminderung hindert, sofern sich der Schadensersatzanspruch mit dem von der Mietminderung erfassten Betrag deckt. Zwar führt die Mangelhaftigkeit einer Mietsache dazu, dass der Mietzins vom Eintritt des Mangels an auch ohne ausdrückliche Geltendmachung herabgesetzt ist, § 536 BGB. Ein Mieter kann sich dennoch auf eine Minderung nicht berufen, weil es ein Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt, wenn ein Gläubiger etwas fordert, was er sofort wieder zurückzugewähren hat. Dann ist dem Mieter gemäß § 242 BGB nach dem Grundsatz „Pflicht zur alsbaldigen Rückgewähr (vgl. Palandt, BGB, 69. Auflage, § 242 Rdnr. 52) die Berufung auf den Minderungsanspruch verwehrt (vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 17.12.1986 zum Az: VIII ZR 279/85, abgedruckt in NJW 1987, 1072 ff.).
Vorliegend haben die Beklagten ihre aus § 536 c Abs. 1 BGB folgende Anzeigepflicht verletzt, § 280 BGB.
Die nachweisbaren schriftlichen Mängelanzeigen datieren aus dem Jahr 2008, nämlich Schreiben vom 09.06.2008 (Bl. 9 d. Beiakte), Schreiben vom 15.09.2008 (K 3, Bl. 35 GA.) und anwaltliches Schreiben vom 10.10.2008 (Bl. 13 d. Beiakte).
In der Antragsschrift des Beweissicherungs-verfahrens 562 H 16/08 ist zudem auch nur auf die vorgenannten Schreiben Bezug genommen. Insbesondere heißt es dort
„mit Schreiben vom 09.06.2008 haben die Antragsteller die Antragsgegner über die Schäden an den Fußbodenfliesen informiert“ (Bl. 3 d. Beiakte).
Nicht dagegen haben die Beklagten als Antragsteller des Beweissicherungsverfahrens ausgeführt, dass sie die Kläger als Vermieter bereits zeitlich zuvor auf Risse in den Fliesen hinwiesen.
Weiter tragen die Beklagten selber vor, dass ihnen die Schäden bereits seit dem Jahr 2005 bekannt waren.
Ihre Behauptung, die Kläger auch bereits in den Jahren 2005 und 2006 auf die Risse hingewiesen zu haben, haben sie nicht beweisen können.
Der Zeuge S, der ebenfalls im Hause Q-Straße gewohnt hat, hat die klägerische Behauptung, dass der beklagte Ehemann gemeinsam mit ihm dem klagenden Ehemann die Risse in den Fliesen anzeigte, nicht bestätigt. Ebenso wenig hat der Zeuge S die Behauptung der Beklagten, dass die Beklagte zusammen mit dem Zeugen vor dem Haus die klägerische Ehefrau erneut auf die sich vertiefenden Risse mit der Bitte um Besichtigung ansprach, bestätigt.
Vielmehr hat der Zeuge S nur ausgesagt, dass er zwar von den Beklagten etwa 1 oder 1 ½ Jahre nach deren Einzug auf Risse in den Fliesen angesprochen wurde. Der Zeuge hat vermutet, dass der Hinweis, dass in der Wohnung der Beklagten Risse in den Fliesen vorhanden sind und die Frage, ob dies in der Wohnung des Zeugen ebenfalls der Fall ist, im Jahr 2005 oder auch im Jahr 2006 erfolgte. Sicher gewesen ist der Zeuge sich aber nicht; auf Nachfrage hat er erklärt, dass möglicherweise die Nachfrage der Beklagten auch im Jahr 2007 erfolgt sein könnte.
Zudem hat der Zeuge nicht bestätigen können, dass er gemeinsam mit dem Beklagten oder auch einer der beklagten Personen den klagenden Vermieter ansprach. Er hat erläutert, dass er vielmehr nur mit dem Beklagten hierüber sprach. Ob die Beklagten seinem Rat, sich diesbezüglich an den Vermieter zu wenden, folgten und in Kontakt mit den Klägern traten, hat der Zeuge nicht sagen können. Der Zeuge S hat weiter erklärt, dass es nur ein gemeinsames Gespräch zwischen dem klagenden Vermieter, ihm und der beklagten Ehefrau gab, das „an der Mülltonne“ stattfand. Der Zeuge S hat aber weder sagen können, wann genau dieses Gespräch stattfand, noch was konkret Gesprächsinhalt war.
Die Aussage des Zeugen S ist daher für die Behauptung der Beklagten, dass der klagende Ehemann im Jahr 2005 und 2006 auf die Risse in den Fliesen durch die Beklagten angesprochen wurde, unergiebig.
Die Zeugin K hat zwar bekundet, dass sie im Januar 2007 den klagenden Vermieter in der Wohnung der Beklagten antraf, als sie dort auf Bitten der Beklagten Arbeitshemden abholen wollte. Sie hat berichtet, dass auf den Fliesen gelbe Haftzettel klebten und dass ihr die Beklagte sowohl vor ihrem Erscheinen in der Wohnung als auch später berichtete, dass es bei dem Termin mit dem Vermieter um die Risse in den Fliesen ging.
Zum einen bestehen aber bereits Zweifel daran, ob die Zeugin K den Vermieter tatsächlich im Januar 2007 in der beklagten Wohnung sah. Das Gericht ist von der Datumsangabe der Zeugin nicht im Sinne des § 286 ZPO überzeugt. Zwar hat die Zeugin mehrfach betont, dass sie sich sicher sei, dass sie den Vermieter im Januar 2007 in der Wohnung der Beklagten antraf, weil es sich um etwas Außergewöhnliches gehandelt habe. Auf Nachfrage hat sie aber erklärt, dass sie bereits mehrfach Arbeitshemden bei der Beklagten abzuholen hatte. Erläutern können, warum sie sich bezüglich der Monatsangabe so sicher sei, hat die Zeugin nicht. So hat sie beispielhaft nicht sagen können, was sie im Februar 2007 tat und um was für einen Tag es sich bei der Abholung der Arbeitshemden handelte. Auch die Erläuterung, warum sie den Vorfall für außergewöhnlich gehalten hat, überzeugt das Gericht nicht. Die Zeugin hat als Begründung angegeben, dass sie die gelben Haftzettel auf dem Boden als Besonders empfand.
Letztlich kann dies aber dahinstehen. Die Zeugin hat nämlich die Behauptung der Beklagten, dass es sich um einen wiederholten Besichtigungstermin des klagenden Ehemannes in der Wohnung der Beklagten handelte, nicht bestätigen können. Sie hat zwar erklärt, dass ihr von der Beklagten bereits im Jahr 2006 von den Rissen in den Fliesen berichtet worden sei. Ob die Beklagten allerdings ihren Vermieter hierüber informierten, hat die Zeugin nicht sagen können. Sie hat nur bestätigt, dass ihr die Risse gezeigt wurden. Auch hat die Zeugin den klagenden Vermieter zu keinem anderen Zeitpunkt in der Wohnung der Beklagten angetroffen, obwohl die Zeugin nach eigenem Bekunden bereits mehrfach dort Arbeitshemden abzuholen hatte.
Den weiteren Beweisantritten der Beklagten war nicht nachzugehen.
Soweit sie Beweis angeboten haben durch Vernehmung des Zeugen L3 dazu, dass dieser Zeuge sich Ende 2005/Anfang 2006 ebenfalls die Risse in der beklagten Wohnung angesehen hat, so kann dies zugunsten der Beklagten unterstellt werden. Nicht ersichtlich ist, inwiefern die Kenntnis dieses Zeugen den klagenden Vermietern zuzurechnen ist.
Gleiches gilt hinsichtlich des Beweisantritts auf Vernehmung des Zeugen P. Die Beklagten haben zwar behauptet, dass dieser sich im November 2005 einen Fliesenschaden angesehen hat. Dass dies auf Veranlassung der Kläger oder im Beisein der Kläger erfolgte, haben die Beklagten allerdings nicht behauptet.
Ebenfalls ist ihrer beantragten Parteivernehmung nicht nachzugehen. Die Kläger haben der Parteivernehmung widersprochen, § 447 ZPO. Auch für eine Parteivernehmung von Amts wegen nach § 448 ZPO ist kein Raum. Voraussetzung hierfür wäre, dass die Beklagten ihre behauptete Mangelanzeige in den Jahren 2005 bzw. 2006 „anbewiesen“ haben. Wie ausgeführt, ist dies aber nicht der Fall. Insbesondere haben die Beklagten als Antragsteller des Beweissicherungsverfahrens in der Antragsschrift nur Bezug auf ihre schriftlichen Mängelanzeigen genommen.
Nach alledem haben die Beklagten nicht beweisen können, bereits vor den schriftlichen Mängelanzeigen aus dem Jahr 2008 die Risse in den Fliesen angezeigt zu haben.
Die zeitlich nachfolgend erfolgten Mängelanzeigen – auch die hinsichtlich der Zeitangabe Januar 2007 nicht überzeugende Aussage der Zeugin K – erfolgte zu spät und begründet einen Schadensersatzanspruch der Kläger im Sinne des § 280 BGB.
Denn nach den von den Klägern zur Gerichtsakte gereichten Unterlagen der J und GSE-Estriche (Anlagen K 8 ff., Bl. 87 ff.GA.) weisen nach, dass die Arbeiten im Jahr 2001 fertiggestellt wurden. Weiter haben die Kläger als Anlage K 7 den Auftrag zur Gerichtsakte gereicht, der auf Seite 2 unter Punkt 2 eine Gewährleistungsfrist nach BGB von 5 Jahren ausweist. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre, § 634 a Abs. 1 Nr. 2 n.F. BGB bzw. § 638 BGB a.F. in Verbindung mit § 6 zu Artikel 229 EGBGB.
Die Gewährleistungsanprüche der Kläger waren daher am 31.12.2006 verjährt. Aufgrund der unterlassenen Mängelanzeige der Beklagten waren die Kläger daran gehindert, diese Gewährleistungsansprüche innerhalb der Gewährleistungsfrist durchzusetzen.
Eine Berufung auf einen Minderungsanspruch ist den Beklagten daher verwehrt, da aus dem Gutachten des Sachverständigen Rundmund des selbständigen Beweisverfahrens zum Aktenzeichen: 562 H 16/08 folgt, dass die Gesamtkosten für die Mängelbeseitigung 13.000,00 EUR betragen werden (Bl. 45 d. Beiakte).
Der Zinsausspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 2.125,00 EUR.