AG Hamburg-Mitte, Urteil vom 05.03.2008 - 46 C 97/07
Fundstelle
openJur 2013, 256
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Die Kläger können die Vollstreckung gegen 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Kläger begehren vom Beklagten die Räumung von Wohnraum.

Die Kläger sind Rechtsnachfolger der ungeteilten Erbengemeinschaft, bestehend aus H. und C., die mit Mietvertrag vom 30. September 1980 eine Wohnung in der im dritten Obergeschoss vermieten an den Beklagten sowie Frau A. als Mieter. Frau K. hat in der Zwischenzeit den Namen E. angenommen und ist bereits 1989 aus der streitbefangenen Wohnung ausgezogen.

Ausweislich des Mietvertrages ist der Mietzins monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen (vgl. § 6 des Mietvertrages Anlage K 1, Blatt 9 der Akte. In § 8 des Mietvertrages findet sich die Regelung:

"1. Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn die Gegenforderung auf dem Mietverhältnis beruht, unbestritten ist oder ein rechtskräftiger Titel vorliegt."

Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.

Am 10. November 2004 machten die Klägerin zu 1) und der Kläger zu 2) gemeinsam Zahlungsansprüche geltend gegen Frau E. mit einer Klage zum Aktenzeichen des Amtsgerichts Hamburg 49 C 32/05. Grundlage des damals geltend gemachten Anspruchs war ein Wasserschaden, den der Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits durch unsachgemäße Montage eines Waschbeckens verursacht haben soll. Nach Durchführung der Beweisaufnahme nahmen die damaligen Kläger die Klage zurück. Wegen der weiteren Einzelheiten des Verfahrens wird auf den Inhalt der Akte 49 C 32/05 Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 10. November 2005, Anlage K 6, schrieb die Klägerin zu 1) an die Prozessbevollmächtigten von Frau E. (vgl. Anlage K 6 Blatt 48 der Akte):

"teilen wir Ihnen mit, daß diesseits bestätigt wird, daß das Mietverhältnis zu Ihrer Mandantin zum 31. Januar 2005 beendet worden ist. Da Ihre Mandantin die Wohnung über diesen Zeitpunkt hinaus nicht mehr nutzt, wird ihr gegenüber die Mieterhöhung bzw. Erhöhung der Nutzungsentschädigung ausgesprochen mit meinem Schreiben vom 16.08.2005 zurückgenommen. Entsprechend werden vermieterseits Ihrem Mandanten gegenüber nur noch solche Ansprüche geltend gemacht, die kausal in der Zeit bis zum 31. Januar 2005 entstanden sind. Ansprüche auf Räumung wie auch solche auf Zahlung von Nutzungsentschädigung ab dem 1. Februar 2005 werden diesseits nicht geltend gemacht."

Wegen der Einzelheiten der Abmahnung vom 13. Juli 2007 wird auf die Anlage K 3, Blatt 23 der Akte Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 11. September 2006 kündigten die Prozeßbevollmächtigten der Kläger das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB fristgerecht zum 31. September 2007 und bezogen sich zur Begründung darauf, daß der Beklagte die Miete unpünktlich zahle und es wiederholt verabsäumt habe, erforderliche Arbeiten pünktlich in der Wohnung durchführen zu lassen, insbesondere die Reinigung der Nachtspeicheröfen. Wegen der Einzelheit des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K 2, Blatt 20 der Akte Bezug genommen.

Die Kläger sind der Auffassung, die Kündigung vom 11. September 2006 sei wirksam, der Beklagte habe trotz Abmahnung vom 13. Juli 2006 die Augustmiete verspätet, nämlich erst am 7. August 2006 bezahlt. Auch zuvor habe er im Januar die Miete erst am 11. Januar und im Februar erst am 6. Februar bezahlt, Mai-Miete sei erst im Juni geleistet worden.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die im dritten Geschoss rechts in der, Hamburg belegene, aus 2 ½ Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung geräumt an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hält die Kündigung für unberechtigt. Diese sei nur eine Reaktion auf die Nichtzahlung des ihm unberechtigt angelasteten Wasserschadens. Er solle nach 28 Jahren aus dem Mietverhältnis gedrängt werden.

Für das weitere Vorbringen der Parteien wird ergänzend Bezug genommen auf den Sachvortrag in den Schriftsätzen nebst Anlagen sowie die zu Protokoll gegebenen Erklärungen.

Gründe

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet. Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von diesem bewohnten Wohnung gemäß § 546 BGB. Das Mietverhältnis besteht fort. Die von den Klägern bzw. deren Prozeßbevollmächtigten ausgesprochene Kündigung gemäß § 573 BGB ist unwirksam.

Dies folgt in erster Linie daraus, daß die Kündigung nur gegenüber dem Beklagten ausgesprochen wurde, während der Mietvertrag auf Mieterseite von Beklagtem und Frau E. abgeschlossen worden ist. Von Klägerseite ist nicht ausreichend vorgetragen worden, durch welches Rechtsgeschäft bzw. welche konkludenten Handlungen der ursprünglich bestehende Vertrag auf Mieterseite verändert wurde. Zu einer solchen Änderung des Mietvertrages bedarf es drei übereinstimmender Willenserklärungen, nämlich einer Willenserklärung von Vermieterseite sowie einer Willenserklärung des ausscheidenden Mieters und einer Willenserklärung des in der Wohnung verbleibenden Mieters. Hierzu haben die Kläger trotz Hinweises des Gerichts nicht ausreichend vorgetragen. Sie konnten lediglich vorlegen ein Schreiben der ehemaligen Mieterin E. aus dem sich ergibt, daß diese den Willen hatte, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen sowie eine Erklärung, daß die Vermieterseite Frau E. für Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag nach dem 31. Oktober 2005 nicht mehr in Anspruch nimmt. Das Schreiben von Frau E. stammt bereits aus dem Jahr 1988. Auf welche Weise der Beklagte einer Umgestaltung des Vertrages dahingehend, daß ab einem bestimmten Zeitpunkt allein der Beklagte Mieter der streitgegenständlichen Wohnung sei, hat dieser nach dem Vortrag der Kläger zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Die Kläger selbst haben noch im Jahr 2005 die ehemalige Mitbewohnerin auf Ansprüche aus dem Mietverhältnis in Anspruch genommen, obwohl diese bereits 1989 ausgezogen war. Eine Erklärung gegenüber Frau E., diese nicht in Anspruch zu nehmen, müssen sich die Kläger zwar nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB festhalten lassen, dies ändert jedoch nichts daran, daß durch diese Erklärung allein gegenüber einer Mietpartei eine Umgestaltung des Vertragsverhältnisses nicht zustande kommt. Somit fehlt es an einer wesentlichen Kündigungsvoraussetzung, die schon für sich genommen zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.

Hinzu kommt im vorliegenden Fall außerdem, daß entgegen der Auffassung der Kläger der Beklagte sich gar nicht in Verzug befindet. Zwischen den Parteien besteht ein sogenannter Altmietvertrag, der bereits vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde. Für derartige Verträge enthält Artikel 229 § 3 eine Übergangsregelung. Danach gilt nach Artikel 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB, daß hinsichtlich der Fälligkeit § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung anzuwenden ist. Nach § 551 Abs. 1 alter Fassung war der Mietzins am Ende der Mietzins zu entrichten bzw. wenn der Mietzins nach Zeitabschnitten bemessen ist, nach dem Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte. Dies bedeutet, daß für den zwischen den Parteien bestehenden nach der Gesetzeslage die Miete erst zum Ende des jeweiligen Zeitraumes, also zum Monatsende fällig wird, während der Beklagte jeweils im laufenden Monat gezahlt hat.

Eine frühere Fälligkeit ergibt sich auch nicht aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages. Die darin enthaltene Klausel bezüglich der Fälligkeit ist eine sogenannte "Vorfälligkeitsregelung". Der Mietvertrag enthält zudem in § 8 ein Aufrechnungsverbot. Für eine derartige Klauselkombination hat der Bundesgerichtshof durch Rechtsentscheid vom 26. Oktober 1994, BGHZ 127,245 entschieden, daß eine derartige Klauselkombination unwirksam ist und diese verstößt gegen § 537 Abs. 3 BGB alter Fassung entsprechend § 535 Abs. 4 BGB neuer Fassung, der im vorliegenden Fall mangels einer besonderen Überleitungsregel maßgeblich ist.

Zwar wird verbreitet die Auffassung vertreten, daß diese Rechtsprechung bezogen auf die Neuregelung in § 556 b Abs. 1 BGB nach der neuen Rechtslage nicht aufrechterhalten werden kann. Dies braucht im vorliegenden Fall jedoch nicht entschieden zu werden, weil dies nach der eindeutigen gesetzlichen Übergangsregelung allenfalls für Neufälle, d. h. für Mietverträge, die nach dem 1. September 2001 geschlossen wurden, gelten kann. Für Altmietverträge bleibt es jedoch bei einem Zusammentreffen von Vorfälligkeitsklauseln und Aufrechnungsverbot bei einer Unwirksamkeit beider Klauseln. Diese Rechtsprechung gewinnt nunmehr wieder verstärkte Bedeutung, nachdem durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Voraussetzungen für die Möglichkeit einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung in einer Weise verschärft wurde, die der Systematik des Kündigungsschutzes nach Auffassung des erkennenden Gerichts zuwiderläuft und zahlungsbereite, -willige und -fähige Mieter, die mit Mietzahlungen in Verzug kommen, schlechter stellt, als säumige Mieter, die die Miete überhaupt nicht bezahlen. Auch die Einführung eines Abmahnerfordernisses (vgl. BGH Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 145/07, WuM 2008, 31) vermag das entstandene Ungleichgewicht nicht ausreichend wieder herzustellen. Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Realitäten, daß entgegen dem in der Öffentlichkeit verbreiteten Bild Ursache für Zahlungsrückstände nicht eine betrügerische Absicht, sondern in aller Regel wirtschaftliche Not infolge Arbeitslosigkeit oder Krankheit und einem ungenügenden Eingreifen der staatlichen Hilfesysteme ist, dürfte einen angemessenen Interessenausgleich eher in der Erleichterung der Durchsetzung von etwaigen Verzugsschäden liegen anstelle einer Erleichterung der Kündigungsmöglichkeiten. Gerade der vorliegende Fall zeigt, wie in der Praxis versucht wird, sich die Rechtssprechung des Bundesgerichtshof zu erleichterten Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsrückstandes zunutze zu machen. Hätte der Beklagte nicht - aus seiner Sicht gesehen - das Glück, daß es sich um einen Altmietvertrag handelt und es noch eine weitere Mietvertragspartei gibt, so hätte er jetzt als fast 60jähriger Bezieher einer Berufsunfähigkeitsrente und eines Mietzuschusses nach 28 Jahren seine Wohnung verloren, ohne eine realistische Chance zu haben, auf dem Hamburger Wohnungsmarkt eine auch nur annähernd gleichwertige, bezahlbare Wohnung zu finden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.