Brandenburgisches OLG, Urteil vom 21.06.2012 - 5 U 5/11
Fundstelle
openJur 2012, 131884
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Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 18. Januar 2011 – Az. 1 O 214/09 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 95.343,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 90.000,00 € seit dem 25. Juni 2009 und aus weiteren 5.343,48 € seit dem 16. Februar 2010 zu zahlen, und zwar Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung des im Grundbuch von H… des Amtsgerichts Oranienburg verzeichneten Grundstücks, Blatt ..., Flur .., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche "… Straße 33", hinsichtlich eines Teilbetrages von 3.150,00 € nebst anteiliger Zinsen weiter Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruches auf Rückerstattung der Grunderwerbssteuer.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger alle künftigen Schäden zu ersetzen hat, die ihm aus dem am 15. April 2008 durch den Notar … zur Urkundenrolle-Nr. 107/2008 beurkundeten Grundstückskaufvertrag über das im Klageantrag zu 1 näher bezeichnete Grundstück noch entstehen werden.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.999,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16. Februar 2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger 5% und die Beklagte 95%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leistet.

Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: bis 110.000,00 €

Gründe

I.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit des vom Kläger am 8. Juni 2009 erklärten Rücktritts von dem am 15. April 2008 beurkundeten Grundstückskaufvertrag über das Grundstück … Straße 33 in H…. Der Kläger macht geltend, die Beklagte habe Feuchtigkeitsschäden des Hauses, insbesondere im Kellerbereich, und Schäden der gesamten Holzkonstruktion, wie sie sich aus der gutachterlichen Stellungnahme der der Sachverständigen C… L… vom 6. Januar 2009 (Anlage K2) ergeben, arglistig verschwiegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat nach Vernehmung von Zeugen die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Beklagte könne sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen, da sie die vom Kläger geltend gemachten Mängel nicht arglistig verschwiegen habe. Dass das Gebäude erhebliche altersbedingte Schäden aufweise, ergebe sich bereits aus dem der Beklagten bekannten Gutachten des Sachverständigen Dr. H…. Der Sachverständige habe eine Grundinstandsetzung für erforderlich gehalten und die Einholung eines Holzgutachtens für alle Holzbauteile für erforderlich gehalten. Die üblichen altersbedingten und durch den Investitionsrückstau bedingten Schäden stellten bereits keinen Mangel der Kaufsache dar. Dass der Beklagten Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen seien, die über den üblichen altersbedingten Zustand hinausgingen, habe der Kläger nicht dargetan. Im Übrigen sei die Beklagte nicht verpflichtet, den Kläger auf Umstände hinzuweisen, die für ihn erkennbar gewesen seien. Arglistiges Verschweigen liege nur dann vor, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Umstände eine Aufklärungspflicht bestehe. Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar seien, könne der Käufer nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen könne (BGH NJW-RR 1994, 907; BGHZ 132, 30).

Für den Kläger sei aufgrund der durchgeführten Besichtigungen deutlich erkennbar gewesen, dass es sich um ein altes Haus handele, an dem über Jahrzehnte nur unzureichende Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden seien und das sich in einem schlechten Zustand befunden habe. Eine Aufklärung über sämtliche Schäden des Gebäudes habe er daher nicht erwarten dürfen, dies selbst dann nicht, wenn er die Zeugin F… ausdrücklich nach solchen gefragt haben sollte. Die Zeugin habe eine solche Frage in der Weise verstehen können, dass sich diese Frage nicht auf die erkennbaren Schäden beziehe.

Der schlechte Zustand des Gebäudes werde durch die Aussage des Zeugen Fa… verdeutlicht. Dieser habe u. a. ausgesagt, bei einer Besichtigung ca. ½ Jahr vor der Besichtigung durch den Kläger im Januar 2008 sei der Keller feucht gewesen und es hätten sich Salpeterausblühungen gezeigt. Im Keller habe die Decke gefault und auf dem Boden sei Wasser gewesen. Das Dach sei undicht gewesen mit daraus resultierenden Feuchtigkeitsschäden.

Trotz der Aussage des Zeugen K… V…, das Dach habe bei der Besichtigung den Eindruck vermittelt habe, es sei dicht, habe der Kläger, auch wegen der Verwendung von Betonziegeln aus der DDR, damit rechnen müssen, dass altersbedingte Undichtigkeiten vorhanden sind, zumal der Zeuge weiter bekundet habe, in drei oder vier Zimmern des Obergeschosses seien an der Decke Wasserflecken zu erkennen gewesen. Die Feuchtigkeit im Keller sei ebenfalls für den Kläger erkennbar gewesen. Schließlich sei erkennbar gewesen, dass es wegen der Art und Weise der Anbringung von Fallrohren zu Feuchtigkeitsschäden gekommen sei. Nach der Aussage des Zeugen K… V… hätten Verfärbungen im Mauerwerk an zwei Stellen darauf hingedeutet.

Es sei schließlich nicht ersichtlich, dass der Beklagten der Befall der Holzbalken durch Braunfäule und holzzersetzende Pilze bekannt gewesen sei. Solche Feststellungen habe der Sachverständige Dr. H… nicht getroffen. Diese Schäden seien offensichtlich erst nach der Öffnung der Decken erkennbar gewesen.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner rechtzeitigen Berufung unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Er macht insbesondere weiter geltend, die Zeugin F… habe auf Nachfrage stets erklärt, der einzige Mangel sei der Holzwurmbefall im Dachbereich. Von der Existenz eines Wertermittlungsgutachtens oder eines Exposés habe er keine Kenntnis gehabt. Dem Sachverständigen Dr. H… habe es sich geradezu aufgedrängt, aufgrund des baulichen Zustandes ein Holzgutachten einzuholen. Die von dem Sachverständigen festgestellten Schäden gingen über den üblichen altersbedingten Zustand hinaus. Der Kläger habe ausdrücklich nach allen der Beklagten bekannten Baumängeln gefragt. Gerade die schweren Durchfeuchtungsschäden im Keller seien für den Kläger als Naturalpartei nicht als solche zu erkennen gewesen.

Der Beklagten als Vermieterin müssten die Feuchtigkeitsschäden im Obergeschoss bekannt gewesen sein.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 18. Januar 2001 – Az. 1 O 214/09 – zu verurteilen, an ihn 100.776,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 90.000,00 € seit dem 25. Juni 2009 und auf 10.776,54 € seit Rechtshängigkeit der Klageerweiterung zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung des im Grundbuch von O… von H… des Amtsgerichts Oranienburg verzeichneten Grundstücks , Blatt ..., Flur .., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche "… Straße 33".

2. festzustellen, dass die Beklagte dem Kläger alle künftigen Schäden zu ersetzen hat, die ihm aus dem seitens des Notars … am 15. April 2008 beurkundeten Grundstückskaufvertrag zur Urkundenrolle-Nr. 107/2008 über das im Klageantrag zu 1 näher bezeichnete Grundstück noch entstehen werden und

3. die Beklagte zu verurteilen, an ihn vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten seines Prozessbevollmächtigten in Höhe von 1.999,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt demgegenüber die angefochtene Entscheidung. Das Gutachten der Sachverständigen L… enthalte keine Einschätzung zum Grad der Beschädigung der Hölzer und keine Angaben zu den statischen Auswirkungen. Bei diesen Schadensbildern an Holzbauteilen handele es sich offensichtlich um sog. Verdeckte Mängel. Das eingeholte Sachverständigengutachten diene ausschließlich der Nachweisführung gemäß § 90 GemO. Der Sachverständigen Dr. H… habe kein Baugutachten, sondern ein Verkehrswertgutachten erstattet. Er habe die Bauteile lediglich nach dem Alter und dem allgemeinen Instandhaltungsrückstau des Hauses auf der Grundlage allgemeiner Erfahrungen bewertet. Seine Empfehlung zur Einholung eines Holzgutachtens sei nicht so aufzufassen, dass damit auf die Möglichkeit verborgener wesentlicher Mängel habe hingewiesen werden sollen. Solche Empfehlungen seien vielmehr regelmäßig in den Verkehrswertgutachten dieses Sachverständigen zu finden. Der Rücktritt des Klägers sei ausschließlich auf die in der Anlage K 4 gerügten Mängel gestützt worden. Die Zeugin F… habe keine Kenntnis von verdeckten Mängeln gehabt. Die vom Kläger behaupteten Mängel der Holzbalkendecke seien ohne Bauteilöffnung nicht erkennbar. Aus der Anlage 4 des Gutachtens Dr. H… (Blatt 4-5 und 9-10, Bl. 316-R f. und Bl. 319 u. Bl. 319-R), das von der Beklagten in der Berufungsinstanz vorgelegt worden ist, ergebe sich, dass die dort dokumentierten Bauschäden für jedermann erkennbar seien.

In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger erklärt, den Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer an die Beklagte abzutreten.

II.

Die Berufung des Klägers ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). Das Rechtsmittel hat in der Sache weit überwiegend Erfolg. Der Kläger kann aufgrund des wirksam erklärten Rücktritts von der Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des gekauften Grundstücks verlangen. Hinsichtlich des beziffert geltend gemachten Schadensersatzes ist die Klage nur teilweise begründet; darüber hinaus war festzustellen, dass die Beklagte zum Ersatz des künftigen Schadens verpflichtet ist.

1) Rücktritt

Der Kläger ist durch den mit Schriftsatz vom 8. Juni 2009 erklärten Rücktritt wirksam von dem am 15. April 2008 zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag zurückgetreten, weil die Kaufsache mangelhaft ist und die Beklagte als Verkäuferin diesen Sachmangel arglistig verschwiegen hat (§§ 444, 434, 437 Nr. 2, 440, 323, 326 BGB).

1.

Die Kaufsache ist mangelhaft.

Dies ergibt sich jedenfalls aus dem von der Beklagten selbst veranlassten holzschutztechnischen Begutachtung (Anlage K2; zu weiteren Mängeln der Kaufsache s. nachfolgend 2.). Danach sind die Holzbalkendecken zwischen Kellergeschoss und Erdgeschoss sowie zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss (S. 8 des Gutachtens, Obergeschoss?) in großem Umfang von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen. Teilweise hat die Sachverständige auch Braunfäule festgestellt.

Anhaltspunkte dafür, dass es sich hierbei um die übliche oder vertragsgemäße Beschaffenheit eines alten Gebäudes handelt, sind nicht ersichtlich. Eine uneingeschränkte Eignung zur vorausgesetzten bzw. gewöhnlichen Verwendung als Wohngebäude ist in dieser Form nicht gegeben.

2.

Die Feststellungen des Landgerichts zur fehlenden Arglist der Beklagten haben keinen Bestand.

1) Das Landgericht geht grundsätzlich von den zutreffenden rechtlichen Voraussetzungen aus, wenn es ausführt, arglistiges Verschweigen liege nur dann vor, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Umstände eine Aufklärungspflicht bestehe. Eine derartige Pflicht besteht dann, wenn das Verschweigen von Tatsachen, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Vereitelung des Vertragszwecks, gegen Treu und Glauben verstoßen würde und der Erklärungsgegner eine entsprechende Aufklärung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte. Dieser Grundsatz geht aber nicht soweit, dass der Verkäufer von sich aus über alle Umstände aufzuklären hat, die für die Willensbildung des Käufers von Bedeutung sein können. Vielmehr hat derjenige, der einen Vertrag schließt, sich selbst darüber zu vergewissern, ob er für ihn von Vorteil ist oder nicht. Darauf darf sich der andere Vertragsteil einstellen und braucht nicht auf solche Umstände hinzuweisen, von denen er annehmen darf, dass er nach ihnen gefragt werde, falls auf sie Wert gelegt wird. Beim Kauf eines Hausgrundstücks ist eine Pflicht zur Offenbarung regelmäßig nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen, die nach der Erfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen. Eine Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich sind, kann der Käufer dagegen nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH NJW-RR 1994, 907; BGHZ 132, 30).

Diese Ausführungen sind zwar zutreffend aber nicht erschöpfend. Nicht hinreichend Beachtung findet durch das Landgericht zunächst der Umstand, dass Fragen des potentiellen Käufers im Rahmen der Aufklärungspflicht stets vollständig und wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen (m. w. Nachw. BGH NJW 2009, 2120 Rn. 25; Palandt/Weidenkaff, 71. Aufl. 2012, § 444 Rdnr. 12). Das Landgericht hat weiter nicht hinreichend beachtet, dass im Einzelfall – etwa bei Feuchtigkeitsschäden – eine Offenbarungspflicht schon dann besteht, wenn der Verkäufer mit dem Auftreten von Schäden einer bestimmten Art rechnet, also einen bestimmten Verdacht hat (BGH NJW 1993, 1703; OLG Saarbrücken OLGR 2004 18 Rn. 13; OLG Koblenz NJW-RR 2010, 989; BGH LM § 463 Nr. 8 für den Fall des Verdachts der Trocken- und Nassfäule).

b) Es steht zur Überzeugung des Senates fest, dass der Beklagten durch das von ihr eingeholte Verkehrswertgutachten des Gutachters Dr. H… vom 21. Juni 2006 verdeckte Mängel des Gebäudes oder jedenfalls der Verdacht solcher Mängel bekannt geworden sind, auf die sie vor Abschluss des Kaufvertrages von sich aus hätte hinweisen müssen.

In der höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist nicht nur ein Verhalten des Veräußerers erfasst, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH IBR 2002, 383; OLG Koblenz OLGR 2006, 527). Der Verkäufer muss nämlich nicht nur ihm bekannte (verdeckte) Mängel von sich aus offenbaren, er muss, etwa bei Feuchtigkeitsschäden, bereits einen bestehenden Verdacht auf das Vorhandensein solcher Mängel offenbaren (BGH NJW 1993, 1703; OLG Saarbrücken OLGR 2004, 18, OLG Koblenz NJW-RR 2010, 989).

aa) Das auf dem Grundstück … Straße 33 aufstehende Gebäude weist weitere Mängel im Sinne des § 434 BGB auf, die seine Brauchbarkeit für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung bzw. für die gewöhnliche Verwendung der Kaufsache – das Grundstück wurde von der Beklagten als Wohngrundstück (Zweifamilienhaus) angeboten - beeinträchtigen.

(1) Das Verkehrswertgutachten enthält an zwei Stellen Hinweise auf (feine) Risse im Außenmauerwerk des Gebäudes. Auf S. 10 des Gutachtens ist unter dem Punkt "Baugrund" folgendes ausgeführt:

"Am Wohnhaus sind an verschiedenen Stellen Risse auffällig, überwiegend feine Risse, möglicherweise entstanden infolge eines Absinkens des Grundwasserstandes." Bei der Beschreibung des Reparaturrückstaus kommt der Sachverständige im Folgenden bei seiner Gesamteinschätzung noch einmal auf diesen Punkt zurück und führt aus, einzelne feine Risse im Mauerwerk müssten nicht den Bestand gefährden, seien aber augenscheinlich nicht abschätzbar (S. 16 des Gutachtens). Das Gutachten lässt an dieser Stelle also für den objektiven Leser ohne weiteres erkennbar die Möglichkeit offen, dass es sich um bestandsgefährdende feine Risse handelt, die Frage der Bestandsgefährdung aber nicht abschließend eingeschätzt werden kann und die mögliche Ursache hierfür ein Absinken des Grundwasserstandes ist. Danach besteht aber zumindest der objektive Verdacht, dass die Risse bestandsgefährdend sind.

Bereits das Vorhandensein solcher Risse stellt einen Sachmangel dar, ohne dass es darauf ankommt, ob diese tatsächlich einen bestandsgefährdenden Charakter haben.

Dass auf diese Risse hingewiesen worden wäre, ist nicht ersichtlich. Auch die Zeugin F… hat entsprechendes nicht bekundet.

(2) Der Sachverständige hat in seiner Beschreibung des Reparaturrückstaus weiter ausgeführt (S. 15 des Gutachtens), in den Außenwänden/Fassade (also nicht im Keller) sei aufsteigende Nässe festzustellen und Putzschäden bis zu 2 m Höhe. Die Horizontalsperrung sei deswegen zu prüfen und ggf. zu erneuern.

Auch hierauf hat die Beklagte nicht hingewiesen. Die Zeugin F… (Bl. 143) konnte insoweit zwar bekunden, dass sie allgemein auf die Putz- und Feuchtigkeitsschäden aufmerksam gemacht habe und in diesem Zusammenhang bei Besichtigungen gegenüber Interessenten angegeben habe, dass in diesem Zusammenhang eine zu kurze Dachrinne eine Rolle spielen könne.

Dass die Zeugin gegenüber dem Kläger einen solchen konkreten Hinweis erteilt hat, steht allein aufgrund dieser Aussage aber noch nicht fest. Einer erneuten Beweisaufnahme – die Beweislast dafür, dass ein entsprechender Hinweis unterblieben ist, liegt beim Kläger – bedarf es indessen nicht, da ein solcher Hinweis, wie ihn die Zeugin im Allgemeinen erteilt haben will, nicht ausreichend war. Einen Zusammenhang mit einer zu kurzen Dachrinne als Ursache für die aufsteigende Mauerwerksfeuchtigkeit hatte der Sachverständige gerade nicht hergestellt, vielmehr als mögliche Ursache eine fehlende oder unzureichende Horizontalsperre vermutet. Die Angabe der Zeugin F…, die an zwei Stellen erkennbare Feuchtigkeit der Außenfassade habe ihre Ursache in der Art und Weise der Dachentwässerung war vielmehr geeignet, bei einem objektiven Käufer den Eindruck zu erwecken, es handele sich um von außen eindringende Feuchtigkeit, deren Ursachen leicht zu beheben sei, nicht aber um von innen im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit, wie sie in dem von der Beklagten eingeholten Verkehrswertgutachten festgestellt worden ist und deren Beseitigung technisch wesentlich aufwändiger ist.

Neben dem in dem Verkehrswertgutachten festgestellten Mangel der aufsteigenden Nässe in den Außenwänden ist bereits der konkrete Verdacht, dies habe seine Ursache in einer unzureichenden Horizontalsperre, ebenfalls ein Mangel der Kaufsache. Die Beklagte kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, der Mangel sei für den Kläger bei der Besichtigung ohne weiteres erkennbar gewesen, so dass ein entsprechender Hinweis nicht erforderlich gewesen sei. Zwar spricht nach der Aussage des Zeugen Fa… vieles dafür, dass die Feuchtigkeit im Keller ohne weiteres erkennbar war und, wie der Zeuge K… V… in I. Instanz bekundet hat, im Rahmen der Besichtigungen an den Decken im Obergeschoss sowie an zwei Stellen der Außenfassade feuchte Stellen bemerkt worden sind. Davon zu unterscheiden ist aber der weitere Mangel der aufsteigenden Nässe in der Außenfassade, der durch einen nicht fachkundigen Käufer im Rahmen einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkannt werden kann, insbesondere dann nicht, wenn feuchte Stellen in der Außenfassade im Rahmen der Besichtigung mit der unzureichenden Ableitung von Niederschlagswasser erläutert wird.

(3) Schließlich fehlt eine Aufklärung über den Verdacht, dass wesentliche Teile der Holzdecken von Holzschädlingen befallen sind, ein Verdacht, der sich durch die nachträglich von der Beklagten veranlassten Untersuchung bestätigt hat.

In dem Verkehrswertgutachten des Gutachters Dr. H… wird ausgeführt, dass entsprechend dem Gebäudealter und dem Gebäudezustand für alle Holzteile ein Holzschutzgutachten als erforderlich erscheine (S. 14 des Gutachtens). Bei der Darstellung des Reparaturrückstaus wird im Zusammenhang mit den Decken ausgeführt, die teils ausgetretenen Dielung sei zu prüfen und der Einbezug in ein Holzschutzgutachten sei zu empfehlen. Unter dem Punkt Fußboden/Bodenbeläge wird festgehalten, es sei eine Absenkung, teilweise federnd festzustellen, ein Ausgleich bzw. teilweise Erneuerung sei erforderlich. Bei der Feststellung der Ursache seien ggf. die Balkenköpfe zu prüfen, die Einbeziehung in ein Holzschutzgutachten sei zu empfehlen (S. 15). Bei der Gesamteinschätzung (S. 16) wird dann nochmals ausgeführt, entsprechend Gebäudealter und Zustand erscheine ein Holzschutzgutachten für alle Holzbauteile als erforderlich.

Auf S. 14 führt der Gutachter aus, die Einschätzung zum baulichen Zustand gehe aus von der Erfassung anlässlich der Ortsbesichtigung, an der auch die Zeugin F… teilgenommen hatte. Darstellungen des Auftraggebers und der jeweils anwesenden Mieter seien zur Kenntnis genommen worden. Auf S. 4 hatte der Sachverständige bei der Kurzdarstellung des Grundstücks allgemein ausgeführt, eine Grundinstandsetzung sei überfällig, eine Wertschätzung ergebe sich als anteilig nutzbarer Rohbau.

Im Zusammenhang mit der Holzbalkendecke zwischen Keller und Erdgeschoss ergibt sich aus der Lichtbildanlage des Gutachters Dr. H…, dass sich von der Decke in großem Umfang der Putz von der Decke gelöst hatte und daher diese durch den Sachverständigen ohne weiteres in Augenschein genommen werden konnte (Bl. 4 und 5 der Anlage 4 zu dem Verkehrswertgutachten).

Aufgrund dieser Feststellungen in dem Gutachten musste aus der Sicht eines objektiven Verkäufers der hinreichend konkrete Verdacht entstehen, dass tragende Holzbauteile aufgrund ihres konkret festgestellten Zustandes durch Holzschädlinge oder in anderer Weise beeinträchtigt sein können und deswegen im Rahmen eines Holzschutzgutachtens zu überprüfen sind.

bb) Hinsichtlich der dargestellten Mängel musste sich für die Beklagte als Verkäuferin jedenfalls ein hinreichend konkreter Verdacht aufdrängen, der sie veranlassen musste, potentielle Käufer auch ohne konkrete Nachfrage hierüber zu informieren.

(1) Von einem solchen hinreichend konkreten Verdacht ist hinsichtlich der aufsteigenden Mauerwerksfeuchtigkeit ohne weiteres auszugehen. Der Gutachter Dr. H… hat ohne Einschränkung allgemein in den Außenwänden aufsteigende Nässe und Putzschäden bis zu einer Höhe von 2 m festgestellt und als mögliche Schadensursache eine jedenfalls nicht mehr funktionsfähige horizontale Sperrung benannt. Der Schaden/Mangel und seine mögliche Ursache sind damit konkret benannt, einem entsprechenden Verdacht auf einen möglichen Mangel der Kaufsache konnte sich die Beklagte hier nicht mehr verschließen. Hinsichtlich der in den Außenwänden aufsteigenden Nässe war der Beklagten der Mangel sogar positiv bekannt, der konkrete Verdacht bezieht sich allein auf die Ursache des Mangels.

Der Hinweis im Rahmen der mit Kaufinteressenten durchgeführten Besichtigungstermine, als Ursache für zwei einzelne feuchte Stellen der Außenfassade komme die Art und Weise der Ableitung des Niederschlagswassers in Betracht – für eine solche Ursache ist nach der von der Beklagten veranlassten Begutachtung des Gebäudes nicht einmal ansatzweise ein konkreter Anhaltspunkt ersichtlich –, war vor diesem Hintergrund eher dazu geeignet, den Blick auf den tatsächlich vorhandenen Mangel der Kaufsache zu verstellen und einen potentiellen Käufer von weiteren Untersuchungen abzuhalten.

(2) Ein hinreichend konkreter Verdacht eines Sachmangels bestand für die Beklagte ebenfalls hinsichtlich der in dem Verkehrswertgutachten festgestellten feinen Risse.

Bei der Feststellung des Reparaturrückstaus werden zunächst von dem Gutachter Dr. H… alte Setzungsrisse erwähnt. Im Rahmen der nachfolgenden Gesamteinschätzung führt dieser dann aus, dass einzelne feine Risse im Mauerwerk den Bestand nicht gefährden müssen. Bei der Beschreibung des Baugrundes stellt der Sachverständige ebenfalls fest, dass an verschiedenen Stellen des Hauses überwiegend feine Risse auffällig seien, die ihre Ursache möglicherweise in einem Absinken des Grundwasserstandes haben. Der Gutachter stellt – aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten – damit zunächst das Vorhandensein feiner Risse fest. Die weitere Feststellung, die Risse müssten nicht den Bestand gefährden, schließt ersichtlich die Möglichkeit, dass sie den Bestand gefährden können, ein. Jedenfalls ein Verdacht, es könnten bestandsgefährdende Risse vorhanden sein, musste damit bei der Beklagten bestehen. Auch wenn es sich nicht um ein Baugutachten handelt, stammen die Feststellungen doch von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zu dessen Tätigkeitsbereich gerade auch die Bewertung von Baumängeln zählt. Darauf, ob der Sachverständige in der Lage war, das Vorhandensein des Mangels positiv festzustellen, kommt es nicht an, es genügte, dass er in der Lage war, der Beklagten einen begründeten Verdacht mitzuteilen, der die Beklagte entweder veranlassen musste, durch die Einholung eines weiteren Gutachtens diesem Verdacht nachzugehen oder aber potentielle Käufer auf diesen Verdacht hinzuweisen. Jedenfalls durfte die Beklagte nicht beides unterlassen und darauf vertrauen, der Verdacht werde sich nicht bestätigen. Sie konnte auch nicht davon ausgehen, dass die von dem Gutachter in Bezug genommenen feinen Risse, insbesondere aber deren möglichen Auswirkungen auf den Zustand des Gebäudes von einem durchschnittlichen Käufer ohne besondere Sachkenntnisse im Rahmen einer Besichtigung erkannt werden, dies selbst dann nicht, wenn in dem Putz der Fassade einzelne Schadensbilder, insbesondere Risse ohne weiteres erkennbar gewesen sein sollten.

(3) Schließlich bestand auch hinsichtlich des Befalls tragender Holzbauteile mit Holzschädlingen aus Sicht der Beklagten als Verkäuferin ein hinreichend konkreter Verdacht eines Sachmangels, der Anlass bot, entweder durch die Einholung eines Holzschutzgutachtens den Verdacht aufzuklären oder aber mögliche Käufer auf diesen Verdacht hinzuweisen.

Der Gutachter Dr. H… beschränkt sich hier an verschiedenen Stellen seines Gutachtens auf die Feststellung, entsprechend Gebäudealter und Zustand erscheine die Einholung eines Holzschutzgutachtens als erforderlich bzw. sei die Einholung eines solchen Gutachtens zu empfehlen. Allerdings gelangt der Gutachter zu dieser Empfehlung ersichtlich nicht nur allgemein im Rahmen einer Gesamteinschätzung des Gebäudezustandes, sondern konkret auch im Zusammenhang mit einzelnen Gebäudeteilen. So heißt es etwa bei den Decken, die Prüfung der teils ausgetretenen Dielung und ggf. die Einbeziehung in ein Holzschutzgutachten sei zu empfehlen. Unter dem Punkt Fußboden/Bodenbeläge stellt der Sachverständige u. a. eine Absenkung fest, eine Prüfung sei insoweit erforderlich. Er führt in diesem Zusammenhang weiter aus, ggf. seien die Balkenköpfe zu prüfen, eine Einbeziehung in ein Holzschutzgutachten sei zu empfehlen. Eine entsprechende Empfehlung wird hinsichtlich des Dachholzes ausgesprochen. Berücksichtigt man weiter, dass der Sachverständige seine Empfehlung an verschiedenen Stellen seines Gutachtens nicht allein allgemein auf das Gebäudealter stützt, sondern auch auf den Zustand des Gebäudes, so müsse sich aus Sicht eines Verkäufers ein hinreichend konkreter Verdacht aufdrängen. Zwar hat der Sachverständige, worauf die Beklagte zutreffend hinweist, im Rahmen seiner Begutachtung keine Bauwerksöffnungen vorgenommen, aber er hat auf Grund konkreter äußerer Erscheinungen Schäden der Holzkonstruktion für möglich gehalten. So war etwa bei der Kellerdecke eine Öffnung von Bauteilen nicht erforderlich, hier lag, wie sich aus den von dem Gutachter Dr. H… gefertigten Lichtbildern ergibt, die durch Feuchtigkeit beeinträchtigte Holzdecke offen zu Tage. Diese Feuchtigkeit ist aber, wie sich dem nachträglich von der Beklagten veranlassten Holzgutachten ergibt, der Nährboden für Holzschädlinge.

Diesem Ergebnis hält die Beklagte ohne Erfolg entgegen, der Sachverständige habe keine Bauteile geöffnet, ihm sei daher der Zustand der Holzbalken in der Decke zwischen Keller und Erdgeschoss sowie zwischen Erdgeschoss und Obergeschoss nicht positiv bekannt gewesen. Er habe diese Bauteile allein nach dem Alter und dem allgemeinen Instandhaltungsstau des Hauses auf der Grundlage allgemeiner Erfahrungen bewertet. Selbst wenn dem Kläger das Verkehrswertgutachten bekannt gewesen wäre, hätte er daraus nicht entnehmen können, dass Teile der Holzbalkendecke von Holzschädlingen befallen ist.

Dass der Sachverständige die Holzbalkendecke im Keller ohne weiteres in Augenschein nehmen konnte, ergibt sich aus den von ihm gefertigten Lichtbildern. Wie oben ausgeführt, knüpft sich die Empfehlung des Sachverständigen darüber hinaus durchaus auch an weitere konkrete Feststellungen. Darauf, ob der Kläger dem Gutachten den Befall mit Holzschädlingen entnehmen konnte, kommt es nicht an, entscheidend ist allein, ob die Feststellungen des Sachverständigen geeignet waren, bei der Beklagten als Verkäuferin insoweit einen konkreten Verdacht hervorzurufen. Daher ist auch der weitere Vortrag der Beklagten, derartige Empfehlungen seien regelmäßig in den Verkehrswertgutachten des Gutachters Dr. H… zu finden, wenn es um die Bewertung von Altbausubstanz gehe, unerheblich, so dass dem Beweisantritt durch Vernehmung dieses Gutachters als Zeugen nicht nachzugehen war. Es kommt nicht darauf an, dass dieser Gutachter allgemein eine solche Empfehlung ausspricht, auch wenn konkrete Anhaltspunkte fehlen mögen, entscheidend ist allein, dass es sich vorliegend gerade nicht um eine solche allgemeine, ohne konkrete Anhaltspunkte ausgesprochene Empfehlung handelte.

cc) Es bedarf schließlich keiner Beweiserhebung zu der Frage, ob die weiteren Mängel (den Bestand des Gebäudes gefährdende Risse, unzureichende Horizontalabsperrung als Ursache für in den Außenwänden aufsteigende Nässe) tatsächlich vorhanden sind, weil unter bestimmten, vorliegend gegebenen, Umständen, schon der Verdacht, dass ein Mangel besteht, zu einem Sachmangel i. S. des § 434 BGB führt.

Dies ist dann der Fall, wenn der Verdacht eines Mangels, ohne dass er feststeht, bereits selbst qualitätsmindernd ist. Dies wird etwa bejaht bei Verdacht des Befalls mit Hausschwamm (BGH NJW-RR 2003, 772) oder bei Verdacht auf Feuchtigkeit im Hausfundament (LG Bonn NJW 2004, 74; zum Ganzen Palandt/Weidenkaff, 71. Aufl. 2012, § 434 BGB Rdnr. 58).

Von dem Verdacht solcher schwerwiegenden Schäden, die bereits für sich genommen zu einer Qualitätsminderung und damit einem Sachmangel führen, ist im vorliegenden Fall auszugehen. Bei den feinen Rissen konnte der Sachverständige eine Gefahr für den Bestand nicht ausschließen. Entsprechendes gilt für den Verdacht, die Horizontalsperre sei nicht mehr wirksam. In beiden Fällen kommt hinzu, dass nach der Verkehrsanschauung selbst nach einer fachgerechten Beseitigung der Mängel die Möglichkeit, der Mangel sei nicht endgültig beseitigt worden, nie ganz ausgeschlossen werden kann.

Der Verdacht als solcher betrifft aber im vorliegenden Fall letztlich das Vorhandensein weiterer Mängel bzw. die Frage nach der Mängelursache. In beiden Fällen waren der Beklagten aber Mängel aus dem Verkehrswertgutachten bekannt, nämlich das Vorhandensein zahlreicher feiner Risse und die aufsteigende Mauerwerksfeuchtigkeit. Auf beides hat die Beklagte aber ebenfalls nicht hingewiesen. Bei diesen Mängeln handelt es sich schließlich nicht um solche, bei denen allein schon wegen des Alters eines Gebäudes ohnehin zu rechnen ist. Selbst wenn etwa wegen des Alters des Gebäudes nicht zu erwarten war, dass der Keller über eine heutigen Maßstäben genügende Abdichtung gegen von außen einwirkende Bodenfeuchtigkeit verfügt (vgl. BGH NJW-RR 1992, 333 f.; Urt. V. 7.11.2008 – V ZR 138/07), musste etwa mit aufsteigender Nässe in den Außenwänden auch bei einem erkennbaren Instandhaltungsrückstau des Gebäudes nicht gerechnet werden.

c) Die weiteren Voraussetzungen für den mit Schriftsatz vom 8. Juni 2009 wirksam erklärten Rücktritt vom Kaufvertrag sind erfüllt.

Hinsichtlich der Risse und der aufsteigenden Mauerwerksfeuchtigkeit kann die Beklagte nicht mit Erfolg geltend machen, der Beklagte habe sich auf diese Mängel bislang nicht berufen, eine mögliche arglistige Täuschung sei für die Willensbildung des Klägers nicht kausal geworden.

Eine Kausalität der Arglist für den Kaufentschluss ist nämlich nicht erforderlich (BGHZ 190, 272 ff.; Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 444 BGB Rdnr. 11 a. E.), weil § 444 BGB nicht die Freiheit der Willensentschließung schützt, sondern an eine Verletzung der Pflicht zur Lieferung einer mangelfreien Sache anknüpft. Nicht vorausgesetzt wird, dass der Mangel die Kaufentscheidung tatsächlich beeinflusst hat. Die Vorschrift soll den Käufer allein vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers von der Sachmängelhaftung schützen. Es reicht danach aus, wenn der Verkäufer Mängel verschweigt, die objektiv für die Kaufentscheidung bedeutsam sein können.

Die Angabe eines Rücktrittsgrundes ist bei Erklärung des Rücktritts nicht erforderlich (BGH NJW 1987, 831, 833; Palandt/Grüneberg, a. a. O., § 349 Rdnr. 1), es kommt allein darauf an, ob ein Rücktrittsgrund tatsächlich vorliegt.

Eine Frist zur Nachbesserung, die grundsätzlich im Hinblick auf die arglistig verschwiegenen Mängel ohnehin nicht erforderlich war (BGH NJW 2007, 835), hat der Kläger mit Schriftsatz vom 19. Februar 2009 erfolglos gesetzt.

Der Kläger kann daher von der Beklagten nach den §§ 346 ff. BGB die Rückabwicklung des Kaufvertrages, also Rückzahlung des Kaufpreises Zug umg Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung der Kaufsache verlangen.

B) Schadensersatz

Der Kläger kann daneben gemäß § 325 BGB neben dem Rücktritt von der Beklagten den Ersatz des ihm entstandenen Schadens gemäß § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. §§ 437 Nr. 3, 440, 444 BGB verlangen.

1.

Ersatzfähig sind danach in jedem Fall die vergeblichen Aufwendungen, die der Kläger im Vertrauen auf den Bestand des Kaufvertrages getätigt hat. Dies sind im Einzelnen:

- Notarrechnung vom 17.4.2008  617,73 €- Notarrechnung vom 17.4.2008  249,66 €- Notarrechnung vom 28.4.2008   53,55 €- Notarrechnung vom 8.5.2008   95,20 €- Notarrechnung vom 22.8.2008   53,55 €- Kauf von Baumaterialien  360,00 €- Grundsteuer  279,79 €- GVO-Gebühr   90,00 €- Kosten der Grundpfandrechtseintragung             202,00 €- Kosten der Eigentümereintragung  192,00 €        2.193,48 €Dem Kläger steht als Schadensersatz weiter ein Anspruch auf Erstattung der Grunderwerbssteuer zu (3.150,00 €). Da die Grunderwerbssteuer bei tatsächlicher Rückabwicklung wieder zurückerstattet wird, besteht der Anspruch nur Zug um Zug gegen Abtretung dieses Rückübertragungsanspruches (vgl. BGH VersR 2012, 585 ff.).

Insgesamt beläuft sich der bezifferte und von der Beklagten zu ersetzende Schaden danach auf 5.343,48 €.

Schließlich kann der Kläger als Schadensersatz von der Beklagten die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.999,32 € verlangen.

Mit der Rückzahlung des Kaufpreises befindet sich die Beklagte aufgrund des Rücktrittschreibens vom 8. Juni 2009, mit dem der Kläger eine Frist zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks bis zum 24. Juni 2009 gesetzt hatte, seit dem 25. Juni 2009 in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), so dass der Kläger ab diesem Zeitpunkt auf den Kaufpreis Verzugszinsen verlangen kann (§ 288 BGB). Darüber hinaus macht der Kläger Prozesszinsen gemäß § 291 BGB geltend.

2.

Ein Anspruch auf Erstattung von Versicherungsprämien (333,06 €) steht dem Kläger dagegen nicht zu. Er konnte auch in II. Instanz eine Zahlung nicht nachweisen, insbesondere nicht im Termin die angekündigten Belege vorlegen.

Wegen des Abschlusses eines Werkvertrages über eine Zaunanlage kann der Kläger Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 4.600,00 € nicht verlangen. Die Zaunanlage wurde bislang nicht hergestellt, der vereinbarte Werklohn ist also mangels Abnahme noch nicht fällig geworden. Welcher Betrag tatsächlich gezahlt werden muss, wenn endgültig feststeht, dass der Werkvertrag nicht mehr durchgeführt wird, steht bislang nicht fest.

Schließlich kann der Kläger von der Beklagten nicht die Rückerstattung einer gezahlten "Gebühr" über 500,00 € verlangen. Wofür diese Gebühren gezahlt worden sein sollen, trägt der Kläger nicht vor. Wie im Termin erörtert, handelt es sich hierbei um den nicht finanzierten Kaufpreisanteil, den der Kläger an die Beklagte gezahlt hat, ist also in dem Kaufpreis von 90.000,00 €, der Gegenstand des Klageantrages zu 1 ist, bereits enthalten.

Die Schadensersatzklage war danach insgesamt in Höhe eine Betrages von 5.433,06 € abzuweisen.

3.

Weiter war festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den künftigen, gegenwärtig noch nicht bezifferbaren Schaden zu ersetzen, der ihm durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 15. April 2008 noch entsteht.

C) Nebenentscheidungen

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen (§ 543 Abs. 2 ZPO), sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

Unter Berücksichtigung auch des Feststellungsantrages erscheint eine Festsetzung des Streitwertes für die Berufungsinstanz auf bis zu 110.000,00 € als angemessen.