OLG Stuttgart, Urteil vom 31.08.2011 - 3 U 44/11
Fundstelle
openJur 2013, 15583
  • Rkr:

BGH AZ: V ZR 228/11.

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 11.02.2011 - 23 O 125/10 - wird

z u r ü c k g e w i e s e n.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i. H. v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungsstreitwert: 50.000,00 EUR.

Gründe

I.

Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadensersatz, weil diese ihre Zustimmung zur Umwandlung eines vormals im Sondereigentum des Klägers stehenden Raumes nicht erteilt hat.

Wegen des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat den Hauptantrag und den Hilfsantrag zurückgewiesen.

Der Hauptantrag sei unbegründet.

Die Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, das Handeln des Klägers als vollmachtlosem Vertreter zu genehmigen. Sie sei auch nicht verpflichtet gewesen, der Zuweisung des Vorraums zum Gemeinschaftseigentum zuzustimmen. Die Unterteilung von Wohnungs- bzw. Teileigentum sei ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer möglich. Zur Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum bedürfe es nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung nach § 925 Abs. 1 BGB und der Eintragung ins Grundbuch. Anders als bei der Begründung von Wohnungseigentum werde bei der nachträglichen Unterteilung von Sondereigentum nicht alles, was nicht Sondereigentum sein könne, automatisch Gemeinschaftseigentum. Ein Wohnungseigentümer dürfe den übrigen Eigentümern nicht einen Teil seines Sondereigentums als Gemeinschaftseigentum aufdrängen. Wenn die Zustimmung der übrigen Eigentümer und der betroffenen dinglich Berechtigten zu einer Umwandlung nicht erlangt werden könne, so sei die vorgesehene Unterteilung nicht möglich. Ein Anspruch auf Umwandlung von Sondereigentum komme nicht nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG in Betracht, weil nicht das schuldrechtliche Verhältnis der Eigentümer untereinander i. S. v. § 5 Abs. 4 WEG, sondern die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume betroffen sei. Ein solcher Anspruch könne sich allenfalls aus dem Sonderverhältnis der Wohnungseigentümer i. V. m. § 242 BGB ergeben. Dieser Anspruch bestehe nur in Ausnahmefällen. Die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch lägen jedenfalls nicht vor.

Es sei nicht nachzuvollziehen, dass sich ein Verstoß gegen Treu und Glauben bei der Verweigerung der Mitwirkung an der Änderung förmlich aufdrängen müsse und deshalb die dem deutschen Recht fremde zwangsweise Zuweisung von Eigentum rechtfertige. Der Kläger habe sich von der von ihm vorgesehenen Unterteilung mit Zuweisung des Vorraums zum Gemeinschaftseigentum eigene wirtschaftliche Vorteile versprochen. Es gehe nicht darum, dass ein Teileigentum ohne die Unterteilung für ihn die Nutzbarkeit verliere und quasi wertlos werde. Vielmehr habe er den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten seines Teileigentums steigern wollen. Allein solche wirtschaftlichen Interessen rechtfertigten eine Umwandlung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum im Zwangswege nicht. Der Kläger habe nicht dargelegt, dass eine andere Lösung nicht oder zumindest nicht mit zumutbarem Aufwand möglich gewesen sei.

Der Hilfsantrag sei unzulässig. Wegen des grundsätzlichen Vorrangs der Leistungsklage fehle dem Kläger das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse. Der Kläger habe nicht vorgetragen, dass sich der Schaden noch in der Fortentwicklung befinde. Es sei regelmäßig nicht zulässig, denselben Anspruch mit Leistungs- und hilfsweise mit Feststellungsantrag geltend zu machen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers.

Die entscheidende Frage des vorliegenden Rechtsstreits sei, ob die Beklagte aufgrund des Sonderverhältnisses der Wohnungseigentümer, welches Schutz-, Treue- und Mitwirkungspflichten begründe, der vom Kläger vorgenommenen Aufteilung zuzustimmen verpflichtet gewesen sei und damit die Zuweisung des Vorraums mit einer Fläche von 3 m² bis 4 m² zum Gemeinschaftseigentum hinzunehmen, verpflichtet gewesen sei. Die Ausführungen des Landgerichts seien rechtsfehlerhaft. Der Beschluss des OLG Saarbrücken vom 28.09.2004 sei nicht einschlägig. Im vorliegenden Fall komme es gerade nicht zu einer Änderung von Miteigentumsquoten. Außerdem sei es in dem vom Landgericht zu Vergleichszwecken beigezogenen Fall vor dem OLG Saarbrücken um eine wesentlich größere Fläche, nämlich um einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraum, gegangen. Aus dem Sonderverhältnis der Eigentümer i. V. m. § 242 BGB folge, dass ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung gegeben sei. Dies auch dann, wenn man an das Entstehen eines solchen Anspruchs einen strengen Maßstab anlege. Wirtschaftliche oder rechtliche Belastungen mit der Zuweisung des Vorraums zum Gemeinschaftseigentum für die Beklagte seien nicht ersichtlich. Dies gelte insbesondere deswegen, weil das Recht zur dauernden ausschließlichen Nutzung des Vorraums den neu gebildeten Teileigentumseinheiten 6... und 7... zugewiesen sei und die Sondernutzungsberechtigten die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dieser Fläche zu gleichen Teilen zu tragen hätten. Die Beklagte habe Nachteile nicht geltend gemacht, die ihr durch die Zuweisung des Vorraums zum Gemeinschaftseigentum entstehen könnten. Solche seien nicht ersichtlich. Die Meinung des Landgerichts, ein Anspruch auf Zustimmung setze voraus, dass die Verweigerung der Zustimmung als ein Verstoß gegen Treu und Glauben sich aufdrängen müsse, sei fehlerhaft. Wenn man einen Anspruch auf Zustimmung im vorliegenden Fall verneine, sei fragwürdig, wann ein solcher Anspruch dann überhaupt entstehen könne. Eine äußerst geringe Vergrößerung um ca. 3 m² bis 4 m² könne nicht mit dem Argument, zwangsweise Zuweisung von Eigentum verneint werden. Es bedürfe eines irgendwie nachvollziehbaren Grundes, die Verweigerung der Zustimmung zu rechtfertigen. Ein solcher Grund sei nicht erkennbar.

Die Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien führe zu keinem anderen Ergebnis. Ein Grund für die Verweigerung der Zustimmung durch die Beklagte sei nicht ersichtlich. Ein rein wirtschaftliches Interesse des Klägers reiche aus.

Die Beklagte sei verpflichtet, dem Kläger denjenigen Schaden zu ersetzen, der ihm durch die Verweigerung der Zustimmung entstanden sei. Der Verkehrswert der Räume der Einheit 7... betrage mindestens 83.000,00 EUR.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 11.02.2011 - 23 O 125/2010 - abzuändern und

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 50.000,00 EUR zzgl. Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (= 30.03.2010) zu bezahlen.

Hilfsweise:

festzustellen, dass die Beklagte dem Kläger den gesamten Schaden zu ersetzen hat, der diesem dadurch entstanden ist und noch entsteht, dass die Beklagte ihre ursprünglich mit Schriftsatz vom 13.11.2009 geforderte Zustimmung zur Aufteilung des im Teileigentumsgrundbuch von Stuttgart, Bl. ..., BV-Nr. 1. eingetragenen Teileigentums - Aufteilungsplan Nr. ... - nicht bis spätestens 30.12.2009 erteilt hat.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er trägt vor,

der Kläger sei in der Urkunde vom 04.08.2008 als Vertreter ohne Vertretungsmacht für die Beklagte aufgetreten. Erst dann habe er die Beklagte zur Erteilung der Genehmigung aufgefordert. Bereits Ende 2008, spätestens aber Mitte 2009 habe die Beklagte dem Kläger gegenüber unmissverständlich deutlich gemacht, sie werde die Genehmigung nicht erteilen. Mit der Verweigerung der Genehmigung seien die bis dahin vom vollmachtlosen Vertreter vorgenommenen Geschäfte endgültig unwirksam geworden. Danach habe es nichts mehr zu genehmigen gegeben. Die Klage sei in ihrer ursprünglichen Form ins Leere gegangen. Der Kläger habe bis Ende 2009 nichts mehr unternommen. Das endgültig unwirksame Geschäft hätte ggf. neu vorgenommen werden müssen. Dass dies nicht erfolgt sei, könne nicht der Beklagten angelastet werden.

Das Landgericht habe zutreffend dargestellt, dass im Fall des Überführens von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum die Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch erforderlich sei. Es sei auch richtig, dass gemeinschaftliches Eigentum niemand aufgedrängt werden dürfe. Die Änderung der Aufteilung betreffe die dingliche Grundlage der Eigentümergemeinschaft sowie die sachenrechtliche Zuordnung. Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum falle nicht in den Regelungsbereich des § 10 WEG. Dort seien die schuldrechtlichen Verhältnisse der Eigentümer geregelt. Es könne daher keine Zustimmungspflicht nach § 10 WEG, § 242 BGB konstruiert werden. Die dingliche Rechtsänderung sei dieser Vorschrift nicht zugänglich.

Die Beklagte sei berechtigt gewesen, ihre Genehmigung zu verweigern.

Es handele sich bei der Fläche nicht lediglich um 3 m² bis 4 m². Es seien 5,7 m² betroffen.

Bereits die Gefahr einer Nutzungsänderung sei abwehrbar.

Selbst bei Annahme der Grundsätze des § 242 BGB müsste die Verweigerung der begehrten Erklärung wegen außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls grob unbillig sein. Tatsachen, die das Beharren der Beklagten auf ihrem Recht als anstößig erscheinen ließen, seien nicht ersichtlich. Der Kläger habe nicht dargetan, warum er ohne die geforderten Erklärungen der Beklagten an einer wirtschaftlich sinnvollen Verwertung seines Eigentums gehindert gewesen sei. Der Kläger habe sich nie mit Alternativlösungen auseinandergesetzt. Es stehe nicht fest, dass nur eine Lösung für die Probleme des Klägers übrigbleibe, was aber zur Begründung eines Anspruchs im Rahmen des § 242 BGB gehöre.

Es sei bestritten, dass sämtliche Grundpfandgläubiger und sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer ihre Zustimmung erklärt hätten. Dazu sei vom Kläger nie Beweis angeboten worden. Gründe, das neue Vorbringen in der Berufungsinstanz zuzulassen, lägen nicht vor.

Für das neue Gemeinschaftseigentum werde für die Gemeinschaft eine Verkehrssicherungspflicht begründet. Deshalb sei die Beklagte belastet. Die bloße Begründung von Sondernutzungsrechten ändere im Außenverhältnis nichts an der Haftung. Der Kläger dürfte sich nicht den ihm genehmsten Weg aussuchen und lediglich auf § 242 BGB verweisen.

Der Hilfsantrag sei unzulässig. Dem Kläger wäre eine Bezifferung seines behaupteten Schadensersatzanspruchs zuzumuten.

Es sei unbestritten, dass die vorgesehene Unterteilung mit der Begründung von Sondereigentum eine bauliche Änderung erforderlich mache. Bauliche Veränderungen seien zustimmungsbedürftig. Die Zustimmung dürfe nicht durch Billigkeitserwägungen ersetzt werden.

Falsch sei, dass die Beklagte sich nur darauf berufen habe, sie befürchte nach der Teilung die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum. Deshalb sei die Klage aus verschiedenen Gesichtspunkten heraus abweisungsreif. Der Beklagten sei nicht zuzumuten, Erklärungen zu genehmigen, die sukzessive den Bestand verändern und ihre Existenzgrundlage gefährdeten.

Zur Schadenshöhe sei nicht genügend vorgetragen. Das jetzige Beweisangebot sei verspätet und in der Berufungsinstanz nicht zuzulassen.

Wegen der Einzelheiten wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf das Sitzungsprotokoll vom 03.08.2011 verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

1.

Ein Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung seines Sondereigentumsrechts durch das Verhalten der Beklagten steht dem Kläger nicht zu.

Dieser hatte zu keinem Zeitpunkt einen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Umwandlung eines Teiles seines Sondereigentums in Gemeinschaftseigentum.

a)

Nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG bedarf es im Rahmen einer Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum der Auflassung nach § 925 Abs. 1 BGB und der Eintragung ins Grundbuch (BGH NJW 1998, 3711 ff.; BayObLG DNotZ 1999, 665 ff.). Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich nicht einen Teil seines Sondereigentums der Gemeinschaft als Gemeinschaftseigentum aufdrängen (DNotZ 2007, 946 ff.). Wenn sich die Zustimmung aller übrigen Eigentümer und der betroffenen dinglich Berechtigten nicht erreichen lässt, so ist die vorgesehene Unterteilung nicht möglich (Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl. 2011, § 10 WEG, Rn. 3). Der Kläger hat bereits keine Gründe dafür dargelegt, weshalb die Beklagte in sachenrechtlicher Hinsicht verpflichtet gewesen sein soll, eine Umwandlung seines Sondereigentums in Gemeinschaftseigentum zu genehmigen. Unabhängig von einer notwendigen Änderung der Teilungserklärung, welche der notariellen Beurkundung bedurfte hätte, war die Beklagte nicht verpflichtet, die vom Kläger als vollmachtlosem Vertreter abgegebenen Willenserklärungen zu genehmigen. Ein Wohnungseigentümer darf den übrigen Eigentümern nicht einen Teil seines Sondereigentums als Gemeinschaftseigentum aufdrängen. Wenn die Zustimmung der übrigen Eigentümer und der Betroffenen dinglichen Berechtigten zu einer Umwandlung nicht erlangt werden kann, so ist eine vorgesehene Unterteilung im Rahmen von § 10 Abs. 2 S. 3 WEG ausgeschlossen, weil in dieser Beziehung auf die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume abzustellen ist.

b)

Zwar kommt ausnahmsweise ein Anspruch auf Zustimmung zur Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum nach § 242 BGB beziehungsweise aus den sich aus dem Wohnungseigentümerverhältnis abzuleitenden Rücksichtnahme- und Treuepflichten in Betracht. Die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch sind im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben. Der Anspruch auf Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum kann nur dann aus dem gemeinschaftlichen Verhältnis abgeleitet werden, wenn sich die bisherige Regelung als untragbar erweist und eine Änderung dringend geboten ist. Der Kläger hat keine durchschlägigen Gründe vorgetragen, dass sich ein Verstoß gegen Treu und Glauben durch die Verweigerung der Mitwirkung an der Änderung durch die Beklagte förmlich aufdrängen musste und deshalb die angestrebte Ausnahmesituation zu rechtfertigen ist. Durch die vom Kläger vorgenommene Unterteilung des bisherigen Sondereigentums mit der Nr. 3... in die Nrn. 6.. und 7... verfolgte er lediglich eigene wirtschaftliche Vorteile. Es ist offensichtlich, dass er den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten seines Teileigentums steigern wollte. Allein wirtschaftliche Interessen sind nicht geeignet, eine Umwandlung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum im Zwangswege zu erreichen (Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl. 2011, § 10 WEG, Rn. 3). Der Kläger hat auch nicht dargetan, dass es keine Alternativlösungen zur Bildung von Gemeinschaftseigentum gibt, mit denen er sein Ziel der Aufteilung seines Teileigentums auch erreichen könnte.

Im Rahmen der Wertung des Vorgangs vor dem Hintergrund des § 242 BGB ist eine grobe Unbilligkeit der Verhaltensweise der Beklagten nicht zu erkennen. Auf die Frage, ob sämtliche Grundpfandgläubiger und sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer in der erforderlichen Weise ihre Zustimmung erklärt haben, kommt es nicht an. Zu Recht führt die Beklagte aus, für das neue Gemeinschaftseigentum werde für die Gemeinschaft eine Verkehrssicherungspflicht begründet, wodurch sie belastet werde. Im Übrigen gibt es auch keine Ausführungen des Klägers dazu, ob wegen der Änderung des bestehenden Hausbestandes Probleme im Hinblick auf die Statik des Gebäudes auftreten könnten. Nicht von der Hand zu weisen ist die Befürchtung der Beklagten, der Kläger könne das neu gebildete Sondereigentum von Gewerbe in Wohnfläche ändern und die Beklagte deshalb mit Auflagen für die von ihr verpachteten Gewerberäumlichkeiten rechnen müsse. Die Größe der vom Kläger vom Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum zu überführen beabsichtigte Fläche ist im Rahmen des vorliegenden Falls unbeachtlich. Ebenso kann es vor dem Hintergrund des Vorgesagten offen bleiben, ob die zu bildenden neuen Einheiten einen baurechtswidrigen Zustand des Gesamtgebäudes schaffen würden.

2.

Da eine Haftung dem Grunde nach nicht besteht, kommt es auf die Höhe des vom Kläger nunmehr begehrten Schadensersatzanspruchs nicht an.

3.

Das Landgericht hat den Feststellungsantrag zu Recht mangels Feststellungsinteresse abgewiesen, weil der Kläger in der Lage ist, seinen behaupteten Schadensersatzanspruch zu beziffern. Im Übrigen ist aus oben genannten Gründen bereits dem Grunde nach ein Anspruch des Klägers zurückzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO).