Tenor

I. Der Antrag wird abgelehnt.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu

tragen.

III. Der Streitwert wird auf 2.500,-- € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Anwesens ...straße 4 Fl.Nr. ... Gemarkung ... Das auf dem Grundstück befindliche Vordergebäude verfügt über ein Erdgeschoss, drei Obergeschosse und zwei Dachgeschossebenen. Nach der Erstgenehmigung vom ... August 1896 (Plan-Nr. 15824) war keine der Dachgeschossebenen ausgebaut und im Übrigen je Geschoss eine Wohnung vorgesehen. Mit der Tekturgenehmigung vom ... April 1897 (Plan-Nr. ...) wurde im rückwärtigen Bereich der ersten Dachgeschossebene ein Atelier sowie ein Requisitenraum und eine Kammer genehmigt, im vorderen straßenseitigen Bereich war nach wie vor Speicher vorgesehen.

Mit Bescheid vom ... Januar 1901 (Plan-Nr. ...) wurde im vorderen, zuvor als Speicher genehmigten Bereich der ersten Dachgeschossebene der Einbau einer Hausmeisterwohnung mit zwei Zimmern, einer Küche und einer Kammer genehmigt. Mit der Tektur vom ... März 1901 (Plan-Nr. ...) wurde die Raumaufteilung der Hausmeisterwohnung geändert, sowie die Küche von der Westseite an die Ostseite versetzt. Mit Genehmigungen vom ... Oktober 1933 (Plan-Nr. ...) und ... Januar 1936 (Plan-Nr. ...) wurde die Teilung der Wohnung im dritten Obergeschoss bzw. im ersten und zweiten Obergeschoss in je zwei Wohnungen genehmigt.

Mit Schreiben vom 18. August 1983 wurde der damalige Eigentümer auf brandschutzrelevante Mängel, die bei einer Feuerbeschau am 11. Juli 1983 festgestellt worden waren, hingewiesen und zur Beseitigung aufgefordert. Feststellungen zum Ausbau der zweiten Dachgeschossebene finden sich in diesen Schreiben ebenso wenig wie in den Folgeschreiben vom 4. Oktober 1983 und 29. Oktober 1984.

Aufgrund entsprechender Feststellungen wurde am ... September 1985 eine Nutzungsuntersagung wegen - nicht genehmigter - gewerblicher Nutzung des Vordergebäudes in allen Geschossen bis einschließlich des dritten Obergeschosses erlassen. Im Änderungsbescheid vom ... November 1985 wurde diese Nutzungsuntersagungsverfügung auf das Kellergeschoss und das dritte Obergeschoss reduziert.

Feststellungen zu einem nicht genehmigten Ausbau der zweiten Dachgeschossebene als Wohnung finden sich anlässlich dieser bauaufsichtlichen Maßnahmen in den Akten nicht.

Mit Schreiben vom ... Mai 1986 wurde der damalige Eigentümer auf die bei einer Ortseinsicht am 13. Mai 1986 festgestellten, brandschutzrelevanten baulichen Mängel im Treppenhaus des Vordergebäudes bis einschließlich zum dritten Obergeschoss hingewiesen und zu deren Beseitigung aufgefordert. Eine entsprechende Verfügung, die Fenster im Treppenhaus und den Abschluss des Treppenraumes feuerbeständig bzw. feuerhemmend auszugestalten, erging am ... Juni 1988. Auch im Rahmen dieses Beanstandungsverfahrens finden sich keine Feststellungen zu einem Ausbau der zweiten Dachgeschossebene.

Bei einer Feuerbeschau am 3. Februar 2006 wurden erneut diverse bauliche Mängel am streitgegenständlichen Anwesen festgestellt. Mit Schreiben vom 8. Februar 2006 wurde die damalige Eigentümerin auf die im Einzelnen unter den Ziffern 1 bis 6 angeführten baulichen Mängel ohne erhebliche Gefahr und die empfohlenen Maßnahmen zur Behebung hingewiesen. Feststellungen zu einer Wohnung im zweiten Dachgeschoss finden sich auch in diesem Schreiben nicht.

Unter dem 3. Dezember 2008 erging auf der Basis einer Ortsbesichtigung vom 27. November 2008 ein erneutes Schreiben an die damalige Eigentümerin des Anwesens ...straße 4, in dem u.a. bauliche Mängel mit einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit der Nutzer im Brandfall festgestellt worden sind. Neben einer Reihe von anderen erheblichen baulichen Mängeln wurde unter der Überschrift "I. zwingende bauliche Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr" unter Ziffer I.2.1 festgestellt, dass für das Objekt entgegen Art 31 Abs. 2 BayBO der zweite Rettungsweg sowohl für die rückliegende Wohneinheit im Dachgeschoss als auch für die im zweiten Dachgeschoss straßenseitig gelegene Wohnung nur über ein zurückgesetztes Dachflächenfenster, das mit Rettungsmitteln der Feuerwehr von der öffentlichen Verkehrsfläche aus nicht erreicht werden könne, verfüge, weshalb auch für die letztgenannte Wohnung der zweite Rettungsweg fehle. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten könne eine Feuerwehrzufahrt nachträglich augenscheinlich auch nicht mehr erstellt werden.

Unter dem ... Oktober 2011 erging aufgrund der Ortsbesichtigung vom 27. September 2011 ein weiteres Beanstandungsschreiben an die Antragstellerin, in dem nochmals u.a. darauf hingewiesen wurde, dass für die Nutzer der Wohnung in der zweiten Dachgeschossebene im Brandfall eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bestehe, zu deren Abwehr zwingend bauliche Maßnahmen erforderlich seien. In diesem Schreiben findet sich unter Ziffer 1 "zwingende bauliche Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr" unter Ziffer 1.1.5 der Mängelliste die Feststellung, dass die Wohnung in der zweiten Dachgeschossebene zum Treppenraum mit einer nicht ausreichend feuerwiderstandsfähigen Holzwand abgetrennt sei. Die Wohnung sei daher zum Treppenraum mit einer feuerbeständigen Wand abzutrennen und die vorhandene Holzabschlusstür durch eine vollwandig dicht- und selbstschließende Tür zu ersetzen (bauliche Mängel und Maßnahmen zur Sicherung des ersten Rettungsweges).

Unter der Rubrik bauliche Mängel und Maßnahmen zur Sicherung des zweiten Rettungsweges (Ziffer 1.2) findet sich die Feststellung, dass die Fenster der Nutzungseinheit in der zweiten Dachgeschossebene nicht mit Rettungsgeräten der Feuerwehr von der öffentlichen Verkehrsfläche aus erreicht werden können, weshalb auch für diese Wohnung der zweite Rettungsweg nicht vorhanden sei. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten könne eine Feuerwehrzufahrt nachträglich augenscheinlich nicht mehr erstellt werden.

Ein Zustellungsnachweis für die Schreiben vom ... Dezember 2008 und ... Oktober 2011 findet sich nicht in den Akten.

Mit Schreiben vom 24. Februar 2012 wurde die Antragstellerin unter Bezugnahme auf das Schreiben vom ... Oktober 2011 zur Behebung noch vorhandener Mängel mit erheblicher Gefahr für Leben und Gesundheit sowie zur Notwendigkeit der unverzüglichen Nutzungsaufgabe der Wohnung im zweiten Dachgeschoss angehört. Hinsichtlich der Wohnung im zweiten Dachgeschoss wurde im Schreiben ausgeführt, dass diese Wohnung abweichend von der Genehmigung vom ... Januar 1901, Plan-Nr. ..., ohne bauaufsichtliche Genehmigung errichtet worden sei. Die Wohnung sei über eine Treppe aus dem ehemals genehmigten Speichergang im ersten Dachgeschoss erschlossen. Die erhebliche Gefahr sei entsprechend dem Schreiben der Branddirektion vom ... Oktober 2011 gegeben. Der nicht genehmigte Ausbau der zweiten Dachgeschossebene mit einer Wohnung widerspreche sowohl Art. 14 Abs. 1 BayBO, da die Treppe vom Flur im ersten Dachgeschoss zur Wohnung im zweiten Dachgeschoss nicht ausreichend verkehrssicher sei (wurde im Einzelnen unter Hinweis auf die Defizite bei der Auftrittstiefe, des Stufenabstands, der fehlenden Sicherung am Treppenlauf und des Podestes ausgeführt) als auch Art. 29 Abs. 1 BayBO, da die Decke über dem ersten Dachgeschoss nicht entsprechend feuerwiderstandsfähig sei. Wegen des Nichtvorhandenseins von zwei voneinander unabhängigen Rettungswegen widerspreche die bauliche Anlage auch Art. 31 Abs. 1 und 2 BayBO. Weiterhin erfülle die Treppe ins zweite Dachgeschoss nicht die Anforderungen der Art. 32 Abs. 4 und 33 Abs. 1 BayBO, da die tragenden Teile der notwendigen Treppe nicht feuerhemmend aus nicht brennbaren Baustoffen erstellt seien und nicht in einem eigenen, durchgehenden Treppenraum (notwendiger Treppenraum) lägen. Die Treppe in das zweite Dachgeschoss befinde sich in dem ehemals als Speichergang genehmigten Flur im ersten Dachgeschoss, der vom Treppenraum durch eine Türe abgetrennt sei. Die Wände und Decken dieses Flures gegen die angrenzenden Nutzungseinheiten entsprächen nicht den Anforderungen des Art. 33 Abs. 4 BayBO (Wände in Bauart von Brandwänden und Decken mindestens feuerbeständig bei Gebäudeklasse 5), noch könne der Flur gemäß Art. 33 Abs. 8 BayBO entraucht werden.

Ebenfalls mit Schreiben vom 24. Februar 2012 wurde der Mieter der Wohnung in der zweiten Dachgeschossebene des streitgegenständlichen Anwesens zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung unter Beifügung des Schreibens an die Antragstellerin/Eigentümerin des Anwesens ...straße 4 angehört.

Unter dem 27. April 2012 schlug die Antragspartei u.a. als Sofortmaßnahme hinsichtlich der Wohnung in der zweiten Dachgeschossebene das Vergrößern des Dachflächenfensters zum Notausstieg und Anbringen eines Rettungspodestes auf der Dachfläche, welches von der ...straße angeleitert werden könne, vor und legte zur Veranschaulichung ein entsprechend bearbeitetes Foto mit Erläuterung vor.

Mit Bescheid vom ... Mai 2012 verfügte die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin, die Eigen- und Fremdnutzung der von Herrn ... bewohnten Einheit im zweiten Dachgeschoss als singulär vermietete Einheit ohne gesicherten Rettungsweg unverzüglich, spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Verfügung aufzugeben und in Zukunft zu unterlassen (Ziffer 1).

Weiterhin wurde die sofortige Vollziehung der Verfügung angeordnet (Ziffer 2) und für den Fall der nicht fristgerechten Erfüllung ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,-- € angedroht (Ziffer 3). Zur Begründung wurde neben der Wiederholung der Feststellungen im Anhörungsschreiben vom 24. Februar 2012 ausgeführt, dass der Antragstellerin von der Antragsgegnerin bereits mitgeteilt worden sei, dass die Vergrößerung des Dachflächenfensters und Anbringung eines Rettungspodestes angesichts des ohne größere Umbauten nicht herstellbaren gesicherten ersten Rettungsweges nicht ausreiche, um die Nutzungsuntersagung abzuwenden, zumal für den Fall der Vorlage einer genehmigungsfähigen Planung ein Bewohnen der Wohnung während der notwendigen Umbauten eher nicht möglich erscheine. Darüber hinaus sei es auch nicht sicher, ob Herr Hinrichs in der Lage wäre, diesen Rettungsweg zu begehen.

Die derzeitige Wohnnutzung in der zweiten Dachgeschossebene sei formell rechtswidrig, da diese von der vorhandenen Genehmigung abweiche. Eine offenkundige Genehmigungsfähigkeit liege nicht vor; es sei derzeit nicht vorstellbar, wie brandschutztechnisch ohne größere Umbauten eine eigenständige Wohnung im zweiten Dachgeschoss mit zwei gesicherten Rettungswegen geschaffen werden könne. Zudem würde eine eigenständige Wohnung auch einen Stellplatznachweis erfordern, der derzeit nicht geführt sei.

Weiterhin sei die Nutzung auch wegen Verstoßes gegen Art. 14 Abs. 1 BayBO, Art. 29 Abs. 1 BayBO, Art. 31 Abs. 1 und 2 BayBO, Art. 32 Abs. 4 BayBO sowie Art.33 Abs. 1 BayBO materiell rechtswidrig.

Die Verstöße gegen die genannten Vorschriften wurden detailliert und im Einzelnen ausgeführt; insbesondere wurde im Einzelnen dargelegt, dass die Treppe vom Flur im ersten Dachgeschoss zur Wohnung im zweiten Dachgeschoss aufgrund einer Auftrittstiefe der Stufen von nur 18 cm und einem Abstand von 15 cm statt maximal 12 cm nicht verkehrssicher sei, zumal der Treppenlauf auf einer Seite nicht gegen Absturz gesichert sei und der Treppenlauf ohne Podest direkt vor der Türe ende. Gerade im Brandfall bei Verrauchung des Treppenraumes und damit einhergehender Sichtschwierigkeiten bzw. bei Panik wegen des Brandes bestehe eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass dieser Weg nicht sicher begangen werden könne und es zu einem Sturz komme, der ein eigenständiges Retten unmöglich mache. Der über eine notwendige Treppe zu führende erste Rettungsweg sei nicht gegeben, da die Treppenstufen nur eine Auftrittstiefe von 18 cm und die Treppe nur eine lichte Breite von 74 cm habe und somit den Mindestanforderungen an bauaufsichtlich notwendige Treppen nach DIN 18065 von 26 cm (Auftrittstiefe) bzw. 100 cm (lichte Breite der Treppe) nicht erfüllt seien. Somit sei das zweite Dachgeschoss nicht für eine notwendige Treppe erschlossen, die Wohnung im zweiten Dachgeschoss habe auch keine anleiterbare Stelle. Die angebotene Schaffung eines zweiten Rettungsweges sei nicht realisiert und würde für sich alleine angesichts des Gefährdungsgrades auch nicht ausreichen.

Hinsichtlich Art. 32 Abs. 4 BayBO und Art. 33 Abs. 1 BayBO wurden die Ausführungen des Anhörungsschreibens vom 24. Februar 2012 wiederholt.

Auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Anordnung der Beendigung der langjährigen Wohnnutzung einen gravierenden Eingriff bedeute und die fristgemäße Umsetzung der Anordnung mit Schwierigkeiten verbunden sei, überwiege das öffentliche Interesse an der Beendigung der ungenehmigten und unter erheblicher Gefahr bestehenden Nutzung die privaten Interessen des Adressaten an der Beibehaltung der ungenehmigten Wohnnutzung. Angesichts der erheblichen Gefahr, der der Mieter durch die Nutzung der ungenehmigten Wohnung in der zweiten Dachgeschossebene ausgesetzt sei, bestehe für die Behörde keine Möglichkeit auf ein Einschreiten zu verzichten. Zwar sei bekannt, dass der Voreigner durch die ungenehmigte Vermietung die Gefahrenquelle geschaffen habe; dennoch sei die Antragstellerin als derzeitige Eignerin für den Zustand und die Weiterführung des Mietvertrages verantwortlich. Da die erhebliche Gefahr fortbestehe, bis ein eventueller zivil-/mietrechtlicher Räumungstitel vollstreckt würde, sehe die Antragsgegnerin als öffentlich-rechtliches Vorgehen zur Beendigung der erheblichen Gefahr nur die Möglichkeit, die Nutzungsuntersagung auszusprechen. Sie sei auch erforderlich, da weder der Mieter noch die Antragstellerin innerhalb der Anhörungsfrist Bereitschaft zur kurzfristigen Räumung gezeigt habe. Da die Antragstellerin angegeben habe, dass bis zum 30. Juni 2012 mehrere ebenfalls ungenehmigte Nutzungen in dem Anwesen aufgegeben würden, würde es sich ggf. anbieten, den Mieter, Herrn ... zunächst in eine der freiwerdenden Räumlichkeiten umzusetzen und (falls tatsächlich im Rahmen eines Bauantrages mit hinreichendem Brandschutznachweis oder Prüfsachverständigenbescheinigung eine Genehmigungsfähigkeit einer Wohnung im zweiten Dachgeschoss zu angemessenen Umbaukonditionen nachgewiesen werde) nach Umbau und Schaffung von zwei gesicherten Rettungswegen ggf. eine Rückkehr zu ermöglichen. Bei dem derzeitigen Zustand sehe die Antragsgegnerin jedenfalls trotz der 26 Jahre, die nach Angaben des Mieters diese Wohnung schon bestehe, keine Möglichkeit, die erhebliche Gefahr anders als durch Nutzungsaufgabe zu beenden.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei notwendig, da sich die aus dem Fehlen gesicherter Rettungswege ergebende erhebliche Gefahr jederzeit konkretisieren könnte und es im Hinblick auf die Gefährdung des Mieters nicht zumutbar sei, mit der Vollstreckung der Nutzungsuntersagung bis zur Bestandskraft der Verfügung nach einem evtl. verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu warten. Aus der Tatsache, dass es in den letzten 26 Jahre glücklicherweise nicht zu einem Brand gekommen sei, der zu einer Verrauchung des Dachgeschossbereiches geführt habe, könne nicht geschlossen werden, dass sich die erhebliche Gefahr auch in Zukunft nicht konkretisiere.

Der Bescheid vom ... Mai 2012 wurde der Antragstellerin am 5. Juni 2012 zugestellt.

Mit einem am gleichen Tage beim Verwaltungsgericht München eingegangenem Schriftsatz vom 29. Juni 2012 erhoben die Bevollmächtigten der Antragstellerin Klage gegen den Bescheid vom ... Mai 2012 (M 8 K 12.3013).

Mit einem am gleichen Tage beim Verwaltungsgericht München eingegangenem Schriftsatz vom 2. August 2012 stellten die Bevollmächtigten der Antragstellerin gemäß § 80 Abs. 5 VwGO den Antrag,

die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin vom 29. Juni 2012 gegen den Bescheid vom ... Mai 2012 wiederherzustellen.

Zur Begründung wurde neben der Darstellung der Vorgeschichte im Wesentlichen ausgeführt, dass die Anordnung der sofortigen Vollziehung im „Bescheid der Stadt ... vom ... Oktober 2012“ materiell rechtswidrig sei, weshalb aus diesem Grund die aufschiebende Wirkung der Klage wiederherzustellen sei. Die Rechtswidrigkeit der Anordnung einer sofortigen Vollziehung sei in der Regel gegeben, wenn der illegale Zustand von der Bauaufsichtsbehörde bereits über einen längeren Zeitraum mit deren Wissen und Wollen geduldet worden sei. Das Anwesen ...straße 4 sei seit 1985 mehrfach im Detail bauaufsichtlich kontrolliert worden. Zwar sei die Wohnung im zweiten Dachgeschoss in den daraufhin erfolgten Anhörungsschreiben und Verfügungen nicht ausdrücklich erwähnt; es müsse aber davon ausgegangen werden, dass die Antragsgegnerin auch von der Wohnung im zweiten Dachgeschoss Kenntnis gehabt habe. Der Sofortvollzug wegen erheblicher Gefahr sei nicht notwendig, da der Architekt der Antragstellerin mit E-Mail vom 27. April 2012 vorgeschlagen habe, kurzfristig einen Rettungsweg über das Dachfenster der Wohnung durch Anbau eines Podestes herzustellen. Eine solche Maßnahme wäre geeignet und ausreichend gewesen, die erhebliche Gefahr zu beseitigen. Auch sei die Nutzungsuntersagung schon deshalb rechtswidrig, weil sie keine ausreichende Übergangsfrist einräume. Der Mieter wohne seit 26 Jahren in der Wohnung, weshalb der Mietpreis entsprechend moderat sei. In München innerhalb von zwei Monaten eine entsprechende Wohnung zu einem für den Mieter tragbaren Mietzins zu finden, sei angesichts des angespannten Wohnungsmarktes völlig unmöglich und für den Mieter auch nicht zumutbar. Zu berücksichtigen sei zudem, dass die letzten 26 Jahre kein Brandfall eingetreten sei, was gegen das Vorliegen einer erheblichen Gefahr spreche. Dies sei im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen (BayVGH vom 20.2.2009, Az.: 2 CS 08.3390).

Mit einem am 13. August 2012 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Schreiben vom 9. August 2012 beantragte die Antragsgegnerin,

den Antrag abzulehnen.

Zur Begründung vertiefte die Antragsgegnerin die Ausführung im Bescheid vom... Mai 2012 und führte weiterhin aus, dass die bestehende akute Gefahrenlage nicht dadurch entfallen könne, dass die Behörde Kenntnis von der bestehenden Wohnung gehabt habe. Es sei bereits eine Kenntnis im vorliegenden Fall nicht belegbar, weil sich aus den Akten früherer brandschutztechnischer Begehungen zu der betreffenden Wohnung nichts entnehmen lasse. In jedem Fall führe aber ein langer Zeitraum, in dem glücklicherweise nichts passiert sei, nicht zum Entfallen der unmittelbaren Gefahrensituation, die anhand objektiver Kriterien zu beurteilen sei. Der als Sofortmaßnahme vorgeschlagene Einbau eines Podests sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig, da infolge der schwerwiegenden brandschutztechnischen Mängel, insbesondere nach Art. 45 und 46 BayBO die brandschutztechnische Ertüchtigung der Wohnung überhaupt in Frage stehe. Unter dieser Gefahrenlage sei auch die Frist von zwei Monaten angemessen, zumal, wie im Bescheid ausgeführt, ein Umzug des Mieters innerhalb des Hauses möglich sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegte Behördenakte sowie das schriftsätzliche Vorbringen der Beteiligten verwiesen.

II.

Der Antrag ist zulässig und hat aber in der Sache keinen Erfolg.

1. Gemäß § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO hat eine Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung. Diese entfällt kraft Gesetzes bei den in § 80 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 VwGO aufgeführten Maßnahmen und des Weiteren nach Nr. 4 der Bestimmung, wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde besonders angeordnet wird. Das Vollziehungsinteresse ist in diesem Falle schriftlich zu begründen (§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO).

Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung der Klage in den Fällen, in denen wie vorliegend die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet wurde, wiederherstellen, wenn das private Aussetzungsinteresse des Antragstellers das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts überwiegt. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn der erlassene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, da dann an dessen sofortiger Vollziehung ein öffentliches Interesse nicht bestehen kann. Dagegen überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das private Interesse des Antragstellers, von der Vollziehung vorläufig verschont zu bleiben, wenn sich der Verwaltungsakt als offensichtlich rechtmäßig erweist und ein besonderes Vollziehungsinteresse gegeben ist. Wenn sich bei der im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens allein möglichen, aber auch ausreichenden summa-rischen Prüfung dagegen weder die offensichtliche Rechtswidrigkeit noch die offensichtliche Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung feststellen lässt, hängt der Ausgang des Verfahrens vom Ergebnis einer vom Gericht vorzu-nehmenden Interessenabwägung ab.

Vorliegend ist nach Aktenlage und insbesondere auf der Grundlage der Ausführungen in den Gründen des Bescheides vom ... Mai 2012 von einer erheblichen Gefahr auszugehen, der auch nicht ohne weiteres mit den von der Antragstellerin angebotenen Abhilfemaßnahmen angemessen begegnet werden kann, so dass davon auszugehen ist, dass der angefochtene Bescheid rechtmäßig ist und die Klage in der Hauptsache keinen Erfolg haben wird.

2. Rechtsgrundlage der angefochtenen Nutzungsuntersagung ist Art. 76 Satz 2 BayBO. Hiernach kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung von Anlagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, untersagen.

Es entspricht dabei ganz herrschender Meinung, dass für eine Nutzungsuntersagung grundsätzlich die bloße formelle Rechtswidrigkeit ausreicht, d.h., eine Nutzung ohne die erforderliche Baugenehmigung, es sei denn, die Genehmigungsfähigkeit wäre offensichtlich (BayVGH, Beschl. v. 11.02.2010, Az.: 2 ZB 09.1197; BayVGH, Urt. v. 28.10.2008, Az.: 2 B 05.3342; BayVGH v. 19.4.2000, Az.: 2 ZB 00.158; BayVGH v. 29.9.1981, BayVBl. 1982, 51; BayVGH v. 11.1.1989, BayVBl. 90, 403; OVG Münster v. 27.4.1998, UPR 1999, 159; OVG Lüneburg v. 8.5.1987, NVwZ 1989, 170; OVG Berlin v. 9.4.1987, NVwZ-RR 1998, 21).

2.1 Die streitgegenständliche Wohnnutzung in der zweiten Dachgeschossebene des Anwesens ...straße 4 ist formell rechtswidrig, da sie abweichend von den vorhandenen Genehmigungen ausgeübt wird und Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO nicht gegeben ist.

Die Nutzung ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig, wie die detaillierte Darstellung der dieser Nutzung entgegen stehenden - insbesondere - brandschutzrechtlichen Vorschriften im streitgegenständlichen Bescheid zeigt. Insoweit verweist das Gericht auf die unter II. zu Ziffer 1 in a) bis e) dargestellten Verstöße und macht sich die Ausführungen im Bescheid vom ... Mai 2012 insoweit zu Eigen (§ 117 Abs. 5 VwGO), zumal diese Verstöße von der Antragstellerin sachlich auch nicht bestritten werden.

3. Die Ermessensentscheidung der Antragsgegnerin im Rahmen des Art. 76 Satz 2 BayBO ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Interessen der Antragstellerin haben gegenüber dem öffentlichen Interesse und dem des Mieters der streitgegenständlichen Wohnung vor derartig erheblichen und konkreten Gefahren, wie sie die Antragsgegnerin im Bescheid detailliert darlegt, geschützt zu sein, zurückzustehen. Diese Bewertung wird in der Ermessensentscheidung der Antragsgegnerin auch deutlich gemacht. Zu Recht geht die Antragsgegnerin von einer erheblichen und konkreten Gefahr für den Nutzer der streitgegenständlichen Dachgeschosswohnung im Brandfall aus. Die von der Antragspartei behauptete Tatsache, dass der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung dort bereits 26 Jahre wohnt und bisher kein Brand aufgetreten ist, vermag am Vorhandensein einer konkreten Gefahr nichts zu ändern. Mit der Entstehung eines Brandes muss praktisch jederzeit gerechnet werden. Der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, beweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern stellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit dessen Ende jederzeit gerechnet werden muss (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen v. 25.8.2010 NVwZ-RR 2011, 47). Für die Beurteilung der Frage, ob ein Schadenseintritt hinreichend wahrscheinlich und damit eine erhebliche Gefahr anzunehmen wäre, ist daher nicht primär darauf abzustellen, ob ein Brandereignis mehr oder weniger wahrscheinlich erscheint, sondern ob für den Fall, dass es dazu kommt, die bestehenden Mängel zu einer relevanten Gefahrerhöhung führen können, die sich auf der Grundlage einer an den Schutzgütern Leben und Gesundheit orientierten und damit die Erheblichkeitsschwelle niedrig ansetzenden Risikobewertung als nicht mehr hinnehmbar darstellt. Die im Rahmen der Ermessensentscheidung angenommene erhebliche Gefahr durch die Antragsgegnerin wird somit den Gegebenheiten in jeder Weise gerecht.

3.1 Die Ermessensentscheidung der Antragsgegnerin ist auch nicht insoweit zu beanstanden, als die Antragspartei die Erstellung eines zweiten Rettungsweges in Form der Vergrößerung des Dachflächenfensters und der Anbringung eines Rettungspodestes, das von der ...straße aus anleiterbar wäre, angeboten hat. Abgesehen davon, dass die Antragsgegnerin zu Recht darauf hinweist, dass eine solche Maßnahme ein Verbleiben des Mieters in der streitgegenständlichen Wohnung wohl nicht zuließe, ist die Möglichkeit einer zeitnahen Erstellung einer solchen Baumaßnahme ebenso offen, wie deren Geeignetheit als zweiter Rettungsweg, da die bloße Vergrößerung des Dachflächenfensters nicht ohne weiteres mit einem geeigneten Ausstieg gleichzusetzen ist.

3.2 Auch die von der Antragsgegnerin gesetzte Zweimonatsfrist ist nicht zu beanstanden. Zwar mag die Frist relativ kurz erscheinen. Angesichts der akuten Gefährdungslage ist sie auch im Hinblick auf den angespannten Mietwohnungsmarkt in ... noch angemessen. Hierbei kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Antragspartei die Notwendigkeit eines Auszugs des Mieters aus der streitgegenständlichen Wohnung seit dem Anhörungsschreiben vom 24. Februar 2012 und die Rettungswegproblematik der streitgegenständlichen Wohnung seit dem Schreiben vom ... Oktober 2011 bekannt war. Auch die langjährige Nutzung kann insoweit nicht entscheidend gegen den Fristansatz durchschlagen, da diese zum Einen ungenehmigt erfolgte und im Übrigen offensichtlich potentiell die Möglichkeit der Unterbringung des Mieters im gleichen Anwesen besteht.

4. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffer 1 des Bescheides vom... Mai 2012 ist gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4, Abs. 3 Satz 1 VwGO formell rechtmäßig.

4.1 Die Antragstellerin ist vor Erlass der streitgegenständlichen Verfügung mit Schreiben vom 24. Februar 2012 angehört worden, Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG.

4.2 Die (separate) Begründung der Vollzugsanordnung ist rechtmäßig, da sie nicht nur formelhaft ist, sondern substantiiert und einzelfallbezogen unter Bezugnahme auf die durch die brandschutzrechtlichen Mängel verursachte Gefahrenlage darstellt, weshalb die sofortige Erfüllung der unter Ziffer 1 des streitgegenständlichen Bescheides geforderten Maßnahme aus sicherheitsrechtlichen Gründen erforderlich ist.

In den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO ist gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen. Aus § 80 Abs. 3 VwGO ergibt sich weiter, dass bei einer im öffentlichen oder überwiegenden privaten Interesse angeordneten Vollziehung das allgemeine, jedem Gesetz innewohnende öffentliche Interesse an der Vollziehung des Gesetzes allein die Anordnung des Sofortvollzuges nicht rechtfertigt. Diese Anordnung erfordert grundsätzlich ein besonderes Vollzugsinteresse, das über das hinausgeht, was den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Auch wenn an den Inhalt der Begründung keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind, ist es unzureichend, die sofortige Vollziehbarkeit lediglich formelhaft, etwa allein mit dem Vorliegen eines öffentlichen Interesses zu begründen. Vielmehr müssen die besonderen, auf den konkreten Fall bezogenen Gründe angegeben werden, die die Behörde dazu bewogen haben, den Suspensiveffekt auszuschließen. Das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung i.S. des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 VwGO stellt sich letztlich immer als das Ergebnis einer Abwägung aller im konkreten Fall betroffenen öffentlichen und privaten Interessen unter Berücksichtigung der Natur, Schwere und Dringlichkeit des Interesses an der Vollziehung bzw. an der aufschiebenden Wirkung und der Möglichkeit oder Unmöglichkeit einer etwaigen Rückgängigmachung der getroffenen Regelung und ihrer Folgen dar (so zusammenfassend BayVGH, Beschluss vom 20.03.2008, Az.: 20 CS 08.421 - aus juris).

Die Begründung der Sofortvollzugsanordnung genügt diesen Anforderungen.

Da sich jedenfalls die im Bescheid vom ... Mai 2012 dargestellten erheblichen Defizite des ersten Rettungsweges in Kombination mit dem gänzlichen Fehlen eines zweiten Rettungsweges als schwerwiegende sicherheitsrechtliche Mängel darstellen, kann sich die Begründung des Sofortvollzuges wie vorliegend auch auf die kurze Darstellung dieser - bereits unter II zu Ziffer 1 - detailliert benannten akuten Gefahren beschränken. Es liegt auf der Hand, dass der bestehenden Situation eine besondere Gefährlichkeit zukommt. Mit dieser hat sich der Bescheid auch ausreichend und nachvollziehbar auseinandergesetzt.

Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht aus dem dahingehenden Vorbringen der Antragspartei, dass die ungenehmigte Wohnnutzung durch den aktuellen Mieter seit 26 Jahren bestehe und die Antragsgegnerin solange nichts unternommen habe.

Den Akten lässt sich eindeutig entnehmen, dass die Antragsgegnerin trotz diverser Feuerbeschauen seit den 80er Jahren des letzten Jahrhunderts bis Oktober 2008 keine Kenntnis einer etwaigen derartigen Wohnnutzung hatte. Der Antragsgegnerin kann diese fehlende Kenntnis auch nicht im Sinne eines mangelnden Vollzugsinteresses entgegen gehalten werden. Unabhängig von den sich hieraus für das Vollzugsinteresse ergebenden Konsequenzen besteht eine Obliegenheit der Antragsgegnerin, ein Anwesen im Rahmen der Feuerbeschau investigativ nach ungenehmigten Nutzungen zu untersuchen, allenfalls dann, wenn sich ein entsprechender Verdacht aufdrängt. Eine solche Fallkonstellation kann vorliegend aufgrund des Zuschnitts der beiden Dachgeschossebenen nicht angenommen werden. Die zweite Dachgeschossebene, die in den Grundrissplänen der Genehmigungen vom ... August 1896, ... April 1897, ... Januar 1901 und... März 1901 ohnehin nicht dargestellt ist, wird nicht direkt vom (Haupt)Treppenhaus erschlossen, sondern über einen Gang der ersten Dachgeschossebene und einer weiteren - den brandschutzrechtlichen Vorschriften nicht entsprechenden - Treppe.

5. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung wurde auch gegenüber dem richtigen Verantwortlichen erlassen. Da die BayBO die Maßnahmerichtung nicht regelt, sie aber sicherheitsrechtliche Regelungen wie die Nutzungsuntersagung enthält, kann auf Art. 9 LStVG zurückgegriffen werden. Danach wird zwischen Handlungs- und Zustandsstörer unterschieden. Die Antragstellerin ist vorliegend nach Art. 9 LStVG als Zustandsstörerin zu betrachten. Da die Richtschnur des Ermessens hinsichtlich der Störerauswahl die Effektivität der Gefahrenabwehr ist, ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass vorliegend sowohl der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung als auch die Eigentümerin des Grundstücks als sogenannte Zustandsstörerin in Anspruch genommen wurden, da andernfalls eine effektive Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes nicht gewährleistet ist. Die von der Antragsgegnerin im Bescheid vom ... Mai 2012 verfügte Unterlassungsverpflichtung der "Eigen- und Fremdnutzung" entspricht dem in diesen Fällen üblichen Prozedere gegenüber dem Eigentümer eines von der Nutzungsuntersagung betroffenen Anwesens. Sie ist, da grundsätzlich auch die Möglichkeit der Eigennutzung einer vermieteten, von der Nutzungsuntersagung betroffenen Einheit besteht, grundsätzlich rechtlich nicht zu beanstanden, auch wenn im Einzelfall die Wahrscheinlichkeit, dass der als Zustandsstörer in Anspruch genommene Eigentümer tatsächlich eine Eigennutzung aufnehmen könnte - wie vorliegend - relativ fern liegt. Eine zusätzliche Belastung des Zustandsstörers ist durch diese Verpflichtung, auch wenn für diesen eine solche Möglichkeit praktisch nicht in Betracht kommt, jedenfalls nicht gegeben.

6. Der Betrag des gemäß Art. 31 Abs. 1, Abs. 2 und Art. 36 Abs. 2 Satz 1 BayVwZVG im streitgegenständlichen Bescheid angedrohten Zwangsgeldes ist eher moderat angesetzt - Art. 31 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 BayVwZVG - so dass auch kein Anlass besteht, dessen sofortige Vollziehbarkeit, Art. 21a BayVwVZG, auszusetzen.

Da der Klage gegen den Bescheid vom ... Mai 2012 aus den genannten Gründen keine Erfolgsaussichten zugemessen werden können, war der Antrag mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzulehnen.

Der Streitwert richtet sich nach §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs.2 GKG.