OLG München, Beschluss vom 18.07.2012 - 34 Wx 158/12
Fundstelle openJur 2012, 128416
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Tenor

I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Memmingen - Grundbuchamt - vom 23. April 2012 wird zurückgewiesen, soweit der Berichtigungsantrag vom 20. März 2012 zurückgewiesen wird.

II. Im Übrigen wird der Beschluss des Amtsgerichts Memmingen - Grundbuchamt - vom 23. April 2012, soweit er den Antrag der Beteiligten zu 1 und 2 vom 17. April 2012 betrifft, aufgehoben und die Sache zur eigenständigen Prüfung und Behandlung an das Grundbuchamt zurückverwiesen.

III. Der Wert des Beschwerdegegenstands beträgt - hinsichtlich des zurückgewiesenen Teils - 9.000 €.

Gründe

I.

Für die Beteiligten zu 1 bis 3 sind in mehreren Grundbüchern seit 18.11.2004 Vorkaufsrechte für den ersten Verkaufsfall eingetragen. Die jeweiligen Bewilligungen stammen vom 23.2.2001 bzw. 13.7.2004. Die Vorkaufsrechte sind nicht vererblich und übertragbar; sie bestehen auch bei einem Verkauf durch einen Sonderrechtsnachfolger. Ein Gemeinschaftsverhältnis ist im Grundbuch nicht vermerkt.

Die Bestellungsurkunde für die Vorkaufsrechte vom 23.2.2001 enthält auch einen Kaufvertrag. Hiernach erwarben die Beteiligten zu 1 bis 3 zum Miteigentum einer bereits errichteten Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) unter der Bezeichnung X-GbR Grundbesitz. Demzufolge wurden die Beteiligten zu 1 bis 3 in Gesellschaft nach dem bürgerlichen Recht unter deren Bezeichnung am 18.11.2004 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Infolge Anteilsübertragung schied zunächst der Beteiligte zu 2 und zuletzt der Beteiligte zu 3 aus der GbR aus. Die entsprechenden Veränderungen wurden am 12.10.2005 und 16.10.2007 im Grundbuch eingetragen. Dieses verlautbart nunmehr den Beteiligten zu 1 als Eigentümer.

Unter dem 20.3.2012 hat der beurkundende Notar wegen beabsichtigten Verkaufs von Grundbesitz die Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich der Vorkaufsrechte dahingehend zur Eintragung in das Grundbuch beantragt, dass Berechtigter der genannten Vorkaufsrechte jeweils der Beteiligte zu 1 allein ist.

Am 17.4.2012 wurde der Antrag noch dahin ergänzt, dass unter Vorlage einer Bewilligung des Beteiligten zu 2 Vollzug der Grundbuchberichtigung hinsichtlich der jeweiligen Vorkaufsrechte beantragt wird. Der Beteiligte zu 2 hat in der so bezeichneten Berichtigungsbewilligung bzgl. Vorkaufsrechten notariell beglaubigt erklärt, dass das (jeweilige) Vorkaufsrecht den Berechtigten (zu 1 bis 3) als Gesellschaftern bürgerlichen Rechts zustehe. Mit Urkunde vom 2.5.2005 sei die eigene Beteiligung auf den Beteiligten zu 1 übertragen worden. Damit sei auch die Berechtigung am Vorkaufsrecht auf den Beteiligten zu 1 übergegangen; Grundbuchberichtigung werde bewilligt.

Soweit das Grundbuchamt eine Berechtigung in Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht anerkennen sollte, werde vorsorglich die Mitberechtigung des Beteiligten zu 2 an dem Vorkaufsrecht auf den Beteiligten zu 1 übertragen und die entsprechende Berichtigung bewilligt. Weiter vorsorglich werde auf das Vorkaufsrecht verzichtet und dieser Verzicht zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 23.4.2012 den Antrag zurückgewiesen. Es hat sich, unter Bezugnahme auf ein vorangegangenes formloses Schreiben vom 22.3.2012, auf den Standpunkt gestellt, dass ein Gemeinschaftsverhältnis im Sinne von § 47 GBO für das Verhältnis der Vorkaufsberechtigten untereinander nicht anzugeben war. Die Eintragung bedeute nicht, dass Berechtigte der Vorkaufsrechte die zwischen den Erwerbern bestehende GbR selbst hätte sein sollen. Das ergebe sich auch aus der Formulierung. Zumindest hätte damals die Bewilligung die gesamthänderische Bindung zum Ausdruck bringen müssen. Gegebenenfalls hätten die Erwerber wenigstens als Gesellschafter bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen werden müssen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Die Beschwerdebegründung stützt sich im Wesentlichen darauf, dem Grundbuchamt sei durch öffentliche Urkunde nachgewiesen, dass die Anteile der Beteiligten zu 2 und 3 an der X-GbR auf den einzig verbliebenen Gesellschafter, den Beteiligten zu 1, übergegangen seien, die GbR demgemäß erloschen und der Beteiligte zu 1 alleiniger Inhaber des gesamten Gesellschaftsvermögens geworden sei. Dazu gehörten auch die bezeichneten Vorkaufsrechte. Aus der Formulierung in der Bestellungsurkunde lasse sich nicht schließen, dass keine Bestellung gerade für die Gesellschaft gewollt gewesen sei. Das richtige Gemeinschaftsverhältnis sei ohne weiteres aus der ursprünglichen Bewilligungsurkunde zu entnehmen.

II.

Die nach § 71 Abs. 1, § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat nur zu einem Teil Erfolg.

1. Die Zurückweisung des Berichtigungsantrags vom 20.3.2012 ist zutreffend.

a) Dingliche Vorkaufsrechte, deren Rechtsinhalt nach §§ 1094, 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 472 BGB zwingend festliegt, wurden, wenn sie für mehrere Personen bestellt sind, in der Vergangenheit überwiegend ohne Zusatz auf das Verhältnis der Berechtigten untereinander eingetragen (BayObLGZ 1958, 196/203; OLG Frankfurt FGPrax 1998, 170/171 rechte Spalte; OLG Düsseldorf MittRhNot 1983, 49; Demharter GBO 28. Aufl. § 47 Rn. 3; ders. MittBayNot 1999, 16/18; modifizierend Hügel/Reetz GBO 2. Aufl. § 47 Rn. 6: in das Grundbuch sei lediglich einzutragen, dass § 472 BGB auf das Vorkaufsrecht Anwendung finde). Diese Praxis hatte zur Folge, dass § 47 Abs. 1 GBO keine Anwendung fand. Darauf beruhen offensichtlich auch die gegenständlichen Einträge - im Übrigen auch bereits der notarielle Eintragungsantrag -, denen für das maßgebliche Rechtsverhältnis der drei Berechtigten untereinander nichts entnommen werden kann.

b) Die ursprüngliche - und fortbestehende - Eintragung lautet auf mehrere Berechtigte. Sie lässt sich nicht im Sinne einer Berechtigung der GbR umdeuten, zugunsten derer seinerzeit zur selben Notarsurkunde das Eigentum aufgelassen wurde.

Nach Art. 229 § 21 EGBGB gelten § 899a BGB sowie § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO auch, wenn die Eintragung vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften vom 11.8.2009 (ERVGBG - BGBl I S. 2713) am 18.8.2009 erfolgt ist. Ist die Eintragung vor dem 18.8.2009 nur unter Angabe der Gesellschafter mit Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses vorgenommen worden, so wird durch diese Eintragung weiterhin verlautbart, dass die GbR selbst Rechtsträger ist; die Angabe der Gesellschafter gilt anfänglich als Grundbuchinhalt (Senat vom 18.8.2009, 34 Wx 47/09 = DNotZ 2009, 680; Palandt/Bassenge BGB 71. Aufl. Art. 229 EGBGB § 21 Rn. 1 m.w.N.). Die Vorschrift ermöglichte die Löschung der ausgeschiedenen Gesellschafter, soweit diese mit dem auf die Gesellschaft hinweisenden Zusatz als Eigentümer eingetragen waren. Sie erlaubt aber nicht den vom Beschwerdeführer gezogenen weitergehenden Schluss auf sonstige im Grundbuch eingetragene Rechte, die auf mit den Gesellschaftern identische Personen lauten. Denn aus dem Umstand, dass Berechtigte der Vorkaufsrechte mehrere Personen sind, die ihrerseits im Grundbuch für andere Rechte als Gesellschafter einer GbR verlautbart sind, kann nicht geschlossen werden, dass sie für die gegenständlichen Rechte ebenfalls als Gesellschafter eingetragen wurden, Träger des Rechts nicht diese sind, sondern die Gesellschaft selbst ist. Ein derart weitgehendes Verständnis würde der Intention des Gesetzgebers, die Vermutung in § 899a BGB nur auf das eingetragene Recht zu beschränken, widersprechen. Denn die Eintragung von Gesellschaftern - zumal sie hier gar nicht als solche ausgewiesen sind - hat nicht die Folge eines allgemeinen Gesellschaftsregisters (Palandt/Bassenge § 899a Rn. 6; BT-Drucks. 16/13437, S. 30 zu Art. 4 Nr. 2 - § 899a BGB neu -).

c) Von einer nachgewiesenen oder gar offenkundigen Unrichtigkeit im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO kann nicht ausgegangen werden. An die Führung des Nachweises sind allgemeiner Meinung zufolge strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Vielmehr hat der Antragsteller alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten neuen Eintragung entgegenstehen würden, wenn auch ganz entfernte Möglichkeiten nicht widerlegt zu werden brauchen (siehe etwa BayObLGZ 1995, 413/415 f.; OLG Hamm Rpfleger 1989, 148; Demharter § 22 Rn. 37 m.w.N.). Indessen drängt es sich keineswegs auf, dass die Eigentümereintragung der Beteiligten zu 1 bis 3 als GbR (damals als Gesellschafter bürgerlichen Rechts) auch für das Rechtsverhältnis der Beteiligten zu 1 bis 3, bezogen auf die bestellten Vorkaufsrechte, gelten sollte und nur, entsprechend der damaligen Eintragungstechnik, nicht verlautbart wurde. Mit den dem Grundbuchamt zur Verfügung stehenden Mitteln lässt sich eine Berichtigung jedenfalls auf diesem Weg nicht erreichen.

2. Das Grundbuchamt hat sich nicht weiter mit der gemäß Antrag vom 17.4.2012 zusätzlich vorgelegten Berichtigungsbewilligung des Beteiligten zu 2 vom 21.1.2010 befasst, möglicherweise deshalb, weil es der Meinung war, auf der Grundlage der behaupteten Berechtigung der GbR genüge jedenfalls die Bewilligung nur eines der beiden weiteren Gesellschafter zur Berichtigung nicht. Indessen findet sich im Akteninhalt hierzu keine ausreichende Stütze, geschweige denn eine Begründung. Sind aber die sachlichen Gründe, die sich hier nicht von selbst aus der Zurückweisung des Berichtigungsantrags vom 20.3.2012 ergeben, noch überhaupt nicht geprüft, ist eine Zurückverweisung ausnahmsweise gerechtfertigt (siehe Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 77 Rn. 40). Zum weiteren Verfahren merkt der Senat - für das Grundbuchamt nicht bindend - an, dass eine Berichtigung der Grundbücher insoweit vollziehbar sein dürfte, als das Ausscheiden des Beteiligten zu 2 als Berechtigten an den Vorkaufsrechten als Veränderung im Grundbuch eintragungsfähig (und eintragungsbedürftig) ist.

Die Grundbuchberichtigung auf der Grundlage einer Berichtigungsbewilligung als Unterfall der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) verlangt die schlüssige Darlegung, dass das Grundbuch unrichtig ist und durch die beantragte Eintragung (oder Löschung) richtig wird. Den Antrag darf das Grundbuchamt nur ablehnen, wenn es auf Tatsachen gestützte sichere Kenntnis hat, dass eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht gegeben ist oder das unrichtige Grundbuch durch die beantragte Eintragung nicht richtig würde. Bloße Zweifel genügen insoweit nicht (Senat vom 25.1.2011, 34 Wx 169/10 = FGPrax 2011, 69; Demharter § 22 Rn. 31).

a) Soweit der Beteiligte zu 2 erklärt, das Vorkaufsrecht stehe den drei Berechtigten als Gesellschaftern des bürgerlichen Rechts zu, er habe seine Gesellschaftsbeteiligung auf den Beteiligten zu 1 übertragen und damit sei auch die Berechtigung am Vorkaufsrecht auf den Beteiligten zu 1 übergegangen, kann indessen die Berichtigung schon deswegen nicht durchgeführt werden, weil es sich um mehr als die bloße Löschung eines ausgeschiedenen Mitgesellschafters handelt. Das Grundbuchamt kann mit Rücksicht auf den Grundbuchinhalt, der auch für das Grundbuchamt selbst gilt (vgl. § 891 BGB; OLG München FGPrax 2011, 17), nicht von einem anderen Berechtigungsverhältnis ausgehen, als er dort verlautbart wird. Die Rechtslage ist keine andere als die unter 1. dargestellte. Denn Ausgangspunkt bildet auch hier die Annahme, dass die GbR selbst die Berechtigte der Vorkaufsrechte wäre.

b) Soweit der Beteiligte zu 2 seine Mitberechtigung an dem Vorkaufsrecht auf den Beteiligten zu 1 überträgt und die Berichtigung bewilligt, dürfte dem bereits die fehlende Übertragbarkeit der Vorkaufsrechte entgegen stehen. Die Übertragbarkeit müsste in Abweichung zum gesetzlichen Inhalt (§ 1098 Abs. 1 Satz 1, § 473 Satz 1 BGB) Rechtsinhalt geworden sein (OLG Hamm Rpfleger 1989, 148; Palandt/Bassenge § 1094 Rn. 6). Dies ist nicht der Fall. Die Beteiligten haben vielmehr zur notariellen Urkunde vom 23.2.2001 die Übertragbarkeit ausdrücklich ausgeschlossen. Unerörtert kann bleiben, ob die Übertragung einer Mitberechtigung an einem Vorkaufsrecht auf einen anderen Mitberechtigten überhaupt in Betracht kommt; denn ein "Mehr" an Rechtsmacht erlangt dieser dadurch auch im Verhältnis zu anderen Mitberechtigten nicht.

c) Der schließlich erklärte Verzicht auf das Vorkaufsrecht könnte hingegen als Aufhebung im Sinn von § 875 BGB verstanden werden (siehe RGZ 78, 60/69; Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2007 § 875 Rn. 28). Zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück ist, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt, die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. Die Erklärung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber abzugeben, zu dessen Gunsten sie erfolgt (vgl. § 875 Abs. 1 BGB). In Rechtsprechung und Schrifttum ist es im Einzelnen umstritten, in welcher Form einzelne Vorkaufsberechtigte ihre Mitberechtigung ohne Mitwirkung der anderen Berechtigten aufgeben können. Der Senat hat dies in einem Beschluss vom 24.7.2009 (34 Wx 50/09 = FGPrax 2009, 256) für nicht möglich gehalten, insbesondere auch die Löschung eines ideellen Anteils am Recht grundbuchrechtlich ausgeschlossen. Die Entscheidung hat Kritik erfahren (Jeep MittBayNot 2010, 44; Herrler RNotZ 2010, 249; Heinze ZfIR 2010, 241). Der Senat würde hieran, namentlich im Hinblick auf die gesetzliche Regelung in § 472 Satz 2 BGB, die ersichtlich vom Erlöschen des Vorkaufsrechts für einen von mehreren Berechtigten ausgeht, voraussichtlich nicht mehr festhalten. Vielmehr dürfte mangels anderer zu berücksichtigender schutzwürdiger Interessen für die Mitberechtigung eines Vorkaufsberechtigten § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB entsprechend anzuwenden sein mit der Folge, dass dieser durch einseitige Aufhebung seines Rechts in der gesetzlich vorgesehenen Form aus der Gemeinschaft der Berechtigten ausscheidet. Insoweit ist die "Löschung" zwar konstitutiv und §22 GBO deshalb nicht anwendbar, wie auch § 46 Abs. 1 GBO nicht einschlägig sein soll (Meikel/ Böhringer GBO 10. Aufl. § 46 Rn. 20). Indessen beschreibt die letztgenannte Regelung nur die Modalitäten der maßgeblichen Eintragung. Auf Antrag und aufgrund Bewilligung eines Mitberechtigten dürfte dieser aus dem Kreis der Mitberechtigten im Grundbuch zu "streichen" sein (Herrler RNotZ 2010, 249/253; a.A. wohl Meikel/Böhringer GBO 10. Aufl. § 46 Rn. 20) - am ehesten durch Eintragung in den Spalten 4/5 für Veränderungen -, ohne dass das den übrigen Berechtigten verbliebene Recht als solches davon betroffen ist.

Nach Meinung des Senats ist dem wohl auch nicht entgegenzuhalten, dass die Antragsteller selbst vom Bestand einer GbR ausgehen. Für das Grundbuchamt kann hier nur der nicht nachweislich unrichtige Grundbuchinhalt maßgeblich sein (vgl. Palandt/Bassenge § 892 Rn. 1). Denn andernfalls ergäbe sich zur Versagung einer Berichtigung mangels nachgewiesener Unrichtigkeit ein unauflöslicher Widerspruch.

5. Einer Kostenentscheidung bedarf es nicht.

Der Beschwerdewert ist nach Maßgabe von § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 KostO festzusetzen. Er bezieht sich nur auf den zurückgewiesenen Teil. Der Senat geht mangels sonstiger greifbarer Anhaltspunkte davon aus, dass hinsichtlich jedes der bezeichneten (drei) Vorkaufsrechte der entsprechende Wert zu bestimmen ist.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen (vgl. § 78 Abs. 2 GBO). Denn soweit der Beschwerde nicht stattgegeben wurde, ist eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich; es stellen sich insoweit auch keine Fragen von grundsätzlicher Bedeutung.