OLG Nürnberg, Urteil vom 27.05.2011 - 2 U 1676/10
Fundstelle
openJur 2012, 115951
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Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Ansbach vom 23.07.2010, Az. 3 O 187/10, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 12.852,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Zur Sachdarstellung nimmt der Senat gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil, mit dem der Beklagte zur Zahlung von 12.852,00 € nebst Zinsen an die Klägerin verurteilt worden ist. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe mit ihrem Schreiben vom 09.02.2009 den Zeugen S als Kaufinteressenten nachgewiesen. Dieser sei, auch als ihm von der Klägerin ein Besichtigungstermin verwehrt worden sei, weiterhin am Erwerb des Anwesens interessiert gewesen. Der Beklagte sei daher durch das Schreiben vom 09.02.2009 in die Lage versetzt worden, sich mit dem Zeugen S in Verbindung zu setzen. Dass der Kaufvertrag schließlich ohne weitere Beteiligung der Klägerin zustande gekommen sei, sei für den Vergütungsanspruch ohne Belang. Der Kaufvertrag beruhe auf der Tätigkeit der Klägerin; der Schluss auf den Ursachenzusammenhang sei aufgrund des Zeitraums von fünf Monaten und einer Woche zulässig. Die Beweisaufnahme habe auch nicht ergeben, dass der Zeuge S seine Absicht zum Kauf des Anwesens zwischenzeitlich aufgegeben gehabt hätte. Wirtschaftliche Kongruenz bestehe, da der Preisnachlass von 12,2 % noch zum normalen Herunterhandeln gehöre. Schließlich habe die Klägerin ihren Vergütungsanspruch auch nicht entsprechend § 654 BGB verwirkt. Die Äußerung des Zeugen K, der Beklagte habe zu teuer gebaut, könne auch eine Begründung dafür darstellen, dass das Haus einen höheren Qualitätsstandard aufweise, als der Zeuge K für erforderlich halte, und deswegen einen hohen Preis habe. Die Weigerung, dem Zeugen S einen Besichtigungstermin einzuräumen, sei jedenfalls deshalb vertretbar gewesen, weil der Beklagte der Klägerin noch nicht mitgeteilt gehabt hätte, ob er - anlässlich des vom Zeugen S genannten Preises von 350.000,00 € - zu einer Preisreduktion bereit sei. Es sei auch zu berücksichtigen, dass der Beklagte durch die Einschaltung der Zeugin K gegen die Alleinvertriebsregelung im Vertriebsvertrag verstoßen habe.

Gegen dieses am 27.07.2010 zugestellte Urteil richtet sich die am 19.08.2010 eingelegte und - nach entsprechender Fristverlängerung - am 27.10.2010 begründete Berufung des Beklagten. Mit ihr verfolgt der Beklagte das Ziel der Klageabweisung weiter. Er rügt Rechtsverletzungen sowie die Beweiswürdigung und dabei insbesondere, dass das Landgericht der Aussage des Zeugen M gefolgt sei, ohne sich mit deren Widersprüchlichkeit auseinanderzusetzen.

Der Beklagte beantragt:

1. Das am 23.07.2010 verkündete Endurteil des Landgerichts Ansbach (Az.: 3 O 187/10) wird aufgehoben.

2. Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin verteidigt das Urteil und beantragt

Zurückweisung der Berufung.

Der Senat hat den Beklagten informatorisch befragt; zum Inhalt der Erklärung des Beklagten wird auf das Protokoll vom 13.04.2011 Bezug genommen.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Auch in der Sache hat die Berufung Erfolg. Ein der Klägerin etwa zustehender Anspruch auf Mäklerlohn wäre wegen grob fahrlässiger Verletzung von Treuepflichten aus dem Vertrag der Parteien entsprechend § 654 BGB verwirkt.

a) Nach dem Vertrag der Parteien vom 19.03.2008 schuldet der Beklagte der Klägerin eine Vergütung nur dann, wenn infolge der Tätigkeit der Klägerin das Objekt verkauft worden ist. Es ist nach der Auffassung des Senats bereits zweifelhaft, ob eine Tätigkeit der Klägerin kausal zum Vertragsschluss zwischen dem Beklagten und dem Zeugen S. geführt hat.

Für die Vergütung eines Nachweismaklers ist es erforderlich, dass der Hauptvertrag infolge des Nachweises zustande gekommen ist. Der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt für sich allein genügt nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat-kausal geworden ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (BGH, Urt. v. 13.12.2007 - III ZR 163/07 [juris], NJW 2008, 651, m. w. N.). Bei der Prüfung der Wesentlichkeit handelt es sich um einen wertenden Akt des Tatrichters; als Abgrenzungshilfe dient nach dem BGH vor allem die Formulierung, für eine wesentliche Maklerleistung sei es erforderlich und ausreichend, dass der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen habe, sich um das nachgewiesene Objekt zu kümmern (BGH, Urt. v. 25.02.1999 - III ZR 191/98 [juris], NJW 1999, 619 m. w. N.).

Als einen solchen Nachweis sieht die Klägerin ihr Schreiben vom 09.02.2009 an. Dieses Schreiben bot dem Beklagten aber keine Veranlassung, sich selbst mit dem Zeugen S in Verbindung zu setzen. Nach der Vertriebsvereinbarung oblag der Klägerin nicht nur der Nachweis, sondern auch die weitere Vermittlungstätigkeit. Zwar war der Vertrag nach dem 30.07.2008 - da nicht gekündigt - "als einfacher Vertrag" weitergelaufen. Damit war aber lediglich die Alleinbindung des Beklagten an die Klägerin als Maklerin weggefallen; die Klägerin war aber weiterhin damit betraut, für den Beklagten Nachweis- und Vermittlungsbemühungen zu entfalten. Dementsprechend hieß es in dem Schreiben vom 09.02.2009, die Klägerin werde den Beklagten über den weiteren Verhandlungsstand auf dem Laufenden halten. Der Beklagte hatte daher aufgrund des Schreibens der Klägerin keine eigene Veranlassung, an den Zeugen S heranzutreten, konnte er doch davon ausgehen, dass die Klägerin ihrerseits die Verkaufsbemühungen mit diesem Interessenten vorantreiben würde. Dass dies tatsächlich nicht erfolgte, weil die Klägerin - nach der Aussage des Zeugen M - zunächst einen neuen Alleinauftrag des Beklagten erlangen wollte, war dem Beklagten nicht bekannt. Einen Anlass, sich nunmehr selbst mit dem Zeugen S als potentiellem Käufer in Verbindung zu setzen, hätte der Beklagte daher allenfalls ab dem Zeitpunkt gehabt, zu dem ihm bekannt wurde, dass die Klägerin von sich aus keine Bemühungen unternahm, den Verkauf an den Zeugen S zu fördern. Dies war aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bis zu dem Zeitpunkt nicht der Fall, an dem der Zeuge S auf eine Anzeige der Fa. K hin bei einem Besichtigungstermin feststellte, dass es sich bei dem von dieser angebotenen Objekt um dasselbe handelte, dessen Anschrift ihm von der Klägerin genannt worden war, um dessen Innenbesichtigung er die Klägerin aber - trotz einer Aufbesserung seiner zunächst genannten Preisvorstellung - vergeblich gebeten hatte. Aufgrund dieser Innenbesichtigung und dem dabei entstandenen Kontakt mit dem Beklagten ist letztlich der Kaufvertrag zustande gekommen, ohne dass die Klägerin dem Beklagten als ihrem Kunden Anlass gegeben hätte, sich - nachdem sie selbst keine Tätigkeiten in dieser Richtung entfaltete - selbst mit dem Zeugen S als Kaufinteressenten in Verbindung zu setzen. Ob die Tätigkeit der Klägerin daher für den Vertragsabschluss mitkausal war, ist daher durchaus zweifelhaft. Hierauf kommt es aber aus den nachfolgenden Erwägungen für die Entscheidung nicht an.

b) Ein etwa von der Klägerin verdienter Mäklerlohn wäre entsprechend § 654 BGB verwirkt, weil die Klägerin die ihr nach dem Vertrag gegenüber dem Beklagten obliegenden Pflichten grob fahrlässig verletzt hat.

Die Äußerung des Zeugen K , der Beklagte habe zu teuer gebaut, mag noch im Sinne einer sachlichen Begründung für die Höhe der Preisvorstellung des Beklagten gesehen werden können, wenn sie auch zumindest unglücklich ist.

16Ein schwerwiegender Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten liegt aber darin, dass die Klägerin den offensichtlich als Kaufinteressenten in Frage kommenden Zeugen S abgeblockt und hingehalten hat, um im eigenen Interesse zunächst den Abschluss einer neuen Alleinvertriebsvereinbarung mit dem Beklagten zu erreichen. Die Begründung, die Preisvorstellungen hätten für eine Besichtigung zu weit auseinander gelegen, überzeugt nicht; es ist normal, dass ein Kaufinteressent mit einem Angebot in Verhandlungen geht, das er im Zuge der Verhandlungen noch weiter aufbessert; zudem kann gerade das Ergebnis einer Besichtigung diese Verhandlungen fördern und zu einem höheren Angebot führen. Die Differenz zwischen den vom Beklagten und dem Zeugen S genannten Preisvorstellungen konnte daher bei verständiger Betrachtung die Weigerung der Klägerin nicht rechtfertigen, dem Zeugen S die Innenbesichtigung zu ermöglichen. Grund für das "Mauern" der Klägerin war denn auch, wie der Zeuge M selbst eingeräumt hat, dass die Klägerin zunächst mit dem Beklagten einen neuen (Allein-)Vertriebsauftrag abschließen wollte.

Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie in dem Zeitraum, in den die Verhandlungen mit dem Zeugen S fielen, keinen Alleinauftrag mehr hatte und deshalb nicht mehr zum Tätigwerden verpflichtet gewesen sei. Zum einen ist in der Vertriebsvereinbarung vom 19.03.2008 die Verpflichtung der Klägerin zu intensiven und nachhaltigen Bemühungen festgeschrieben. Die durch Allgemeine Geschäftsbedingungen getroffene Regelung, dass der Vertrag nach dem 30.07.2008 "als einfacher Auftrag" weiterläuft, dürfte eher nicht so zu verstehen sein, dass nach diesem Zeitpunkt auch die in Ziff. 1 der Vereinbarung beschriebene Vertragspflicht enden soll; Ziff. 3 lit. a wird vielmehr so aufzufassen sein, dass nur die Alleinbindung endet, nicht aber die Verpflichtung zum Tätigwerden. Die verbleibende Unklarheit geht nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin als Verwenderin der AGB. Zudem hat die Klägerin in ihrem Schreiben vom 09.02.2009 - also zu einem Zeitpunkt, in der Vertrag schon längst "als einfacher Auftrag" weiterlief - zum Ausdruck gebracht, dass sie die Verhandlungen mit dem Kaufinteressenten S führen und den Beklagten über den weiteren Verhandlungsstand selbstverständlich auf dem Laufenden halten werde. Wenn die Klägerin - entgegen dieser ein Vertrauen des Beklagten begründenden - Erklärung zu einem späteren Zeitpunkt die Verhandlungen doch nicht hätte weiterführen wollen, so hätte sie dies dem Beklagten zumindest eindeutig mitteilen müssen. Tatsächlich hat sie dies unterlassen; vielmehr hat sie zwar einerseits den Kontakt mit dem Zeugen S gehalten, andererseits aber - ohne dies dem Beklagten gegenüber mitzuteilen - eine (wie dargestellt, objektiv gebotene) Besichtigung des Objekts durch diesen aufgeschoben, um zuvor mit dem Beklagten wieder eine Alleinvertriebsvereinbarung zu schließen. Damit hat die Klägerin ihr eigenes Interesse am Abschluss einer neuen, für sie günstigen Vereinbarung mit dem Beklagten (auf die sie keinen Anspruch hatte) über ihre Verpflichtung gestellt, im Interesse des Beklagten als Auftraggeber die Bemühungen um einen Verkauf des Objekts an den Zeugen S bestmöglich zu fördern. Dadurch hat sie den Interessen des Beklagten mit dem Vorsatz jedenfalls nahekommender Leichtfertigkeit in so schwerwiegender Weise zuwider gehandelt, dass sie eines Lohnes unwürdig erscheint (vgl. BGH, Urteil vom 19. 5. 2005 - III ZR 322/04 [juris], NJW-RR 2005, 1423 m. w. N.). Der Kläger seinerseits hat sich kein vertragswidriges Verhalten zuschulden kommen lassen; bei Beauftragung der Fa. K hatte die Klägerin keinen Alleinauftrag mehr.

Die Klage war daher unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils abzuweisen.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10 ZPO.

3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Gegenstand des Rechtsstreits ist das Verhalten der Parteien in einem konkreten Einzelfall; die rechtlichen Fragen sind höchstrichterlich geklärt.